Isi LP3A

BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Masalah
Menanggapi perkembangan kota semarang yang semakin menunjukan
eksistensinya karena didukung oleh kondusifnya situasi ekonomi dalam negeri
serta situasi politik yang terbilang stabil, perkembangan tersebut didorong
pula oleh faktor perkembangan infrastruktur yang mendorong pertumbuhan
disektor properti.
Sehingga muncul suatu pemikiran memecahkan masalah yang kerap
terjadi saat ini dan kedepan khususnya bagi wilayah kota semarang karena
jumlah penduduk yang kian bertambah. Korelasi yang terjadi adalah semakin
besar pertambahan penduduk diwilayah perkotaan maka kebutuhan penduduk
pun juga akan semakin meningkat. Salah satunya adalah kebutuhan akan
tempat tinggal serta perkantoran. Kebutuhan disektor ini kini dan kedepan
harus diperhatikan lagi karena keterbatasan lahan yang ada khususnya
perkotaan .
Permasalahan dari keterbatasan lahan yang ada pada diwilayah perkotaan
khususnya kota semarang haruslah dicermati kembali oleh para planner serta
pengembang. Hal ini nantinya akan menjadi masalah serius ditingkat
manajemen perkotaan karena magnet dari pengembangan perkotaan akan
semakin besar bagi kalangan pengembangan property maupun investor.
Salah satu solusi untuk mengoptimalkan produk property dalam suatu
lokasi lahan adalah dengan pembangunan mix use building apartment dan
hotel. Konsep ini sebenarnya bukan konsep baru, dibeberapa Negara seperti
amerika dan beberapa Negara eropajuga sudah menerapkan konsep
mpengembangan yang demikian terutama untuk mengatasi keterbatasan lahan
untuk pengembangan produk property diperkotaan.
Mix use building adalah bangunan yang menggabungkan beberapa
aktifitas dan fungsi seperti tempat tinggal, perhotelan dan perkantoran.
Beberapa keuntungan dari mixed use building yaitu menghemat lahan dan
1
mengurangi kemacetan karena cukup hanya berjalan kaki saja dari tempat
tinggal atau penginapan ke tempat kerja
1.2 Tujuan Dan Sasaran
1.2.1 Tujuan
Tujuan yang ingin dicapai adalah memperoleh dasar dasar dalam
merancang dan merencanakan apartment, hotel dan mall di kota
Semarang yang ideal, sehingga tersusun langkah-langkah untuk dapat
melanjutkan proses perancangan grafis atau Desaign Grafis
Architecture (DGA).
1.2.2 Sasaran
Tersusunya usulan langkah-langkah pokok penyusunan Landasan
Program Perencanaan dan Perancangan Arsitektur (LP3A) bernuansa
alami, hemat energy, ekologi dan ramah lingkungan berdasarkan atas
aspek-aspek panduan perancangan dan alur piker prosespenyusunan
LP3A dan DGA yang akan dikerjakan.
1.3 Manfaat pembahasan

Laporan ini bermanfaat memperoleh pengetahuan dan pemahaman
tentang apartment, hotel dan mall di kota Semarang untuk proposal tugas
akhir dan sebagai salah satu persyaratan kelulusan yang harus dipenuhidalam
mendapatkan gelar sarjana teknik di universitas pandanaran semarang
1.4 Ruang lingkup pembahasan
1.4.1 Ruang lingkup Substansial

Yaitu meliputi perencanaan dan perancangan apartment, hotel dan mall
di kota Semarang disesuaikan dengan disiplin ilmu arsitektur.
1.4.2 Ruang lingkup spasial

Yaitu meliputi kontekstual tapak terpilih dengan memperhatikan
potensi-potensi yang ada pada tapak maupun disekitar tapak, serta
2
kendala dan prospeknya pada perancangan apartment, hotel dan mall di
kota semarang.
1.5 Metode pembahasan

Metode yang digunakan dalam penulisan naskah ini adalah metoda
deskriptif yaitu member gambaran segala permasalahan yang ada, yang
kemudian informasi tersebut dianalisis berdasarkan pengetahuan disiplin ilmu
arsitekturalyang terkait untuk mendapatkan program perencanaan dan
perancangan yang baik.
Metoda pengumpulan data yang dilakukan adalah metoda survey
lapangan dengan teknik pengumpulan data sebagai berikut:
1. Wawancara, dilakukan dengan pihak terkait dan kompeten dengan topic
permasalahan untuk mendapatkan data primer.
2. Studi literature, dilakukan untuk mendapatkan data data berupa studi
kepustakaan, pengumpulan data dan peta, studi kasus melalui buku,
artikel korang /majalah, brosure catalog, dan situs internet mengenai
obyek sejenis dan hal terkait dengan permasalahan
3. Survey/observasi lapangan, dengan melakukan pengamatan langsung
terhadap obyek studibanding/ kasus.
1.6 Sistematika penulisan
Bab I; Pendahuluan
Berisi latar belakang, rumusan masalah, tujuan penelitian, manfaat
penelitian, metode pembahasan, sistematika penulisan, dan kerangka
fikir.
Bab II; Tinjauan Pustaka
Menguraikan secara umum tentang apartment, hotel dan mall,
pengelolaan kawasan, konsep green building, dan prinsip prinsip
sebagai apartment, hotel dan mall yang ideal. Yang meliputi
pengertian, fungsi, kegiatan, klasifikasi, standart, kriteria, dan unsur-
unsur lain yang berhubungan dengan apartment, hotel dan mall.
3
Bab III; Tinjauan khusus dan studi banding
Menguraikan tentang tinjauan kota Semarang beserta dengan
peraturan dan kebijakan pemerintah setempat yang berkaitan dengan
rencana pembangunan apartment, hotel dan mall dikota semarang.
Juga menguraikan hasil dari studi banding, baik yang berada
(kebetulan) dikota Semarang maupun referensi dari situs website
Bab IV; Kesimpulan, Batasan, Anggapan
Mengungkapkan kesimpulan, batasan dan anggapan dari Bab-bab
sebelumnya
Bab V; Pendekatan, perencanaan dan perancangan
Bab ini menguraikan dasar-dasar pendekatan dan menguraikan
pendekatan fungsional, kontekstual, arsitektural, teknis, utilitas
bangunan dan analisa pendekatan lokasi dan tapak apartment, hotel
dan mall di semarang
Bab VI; Landasan program dasar perancangan
Membahas mengenai faktor penentu perencanaan untuk memperoleh

dasar perancangan apartment, hotel dan mall di kota Semarang yang
selanjutnya sebagai acuan melakukan Grafis Architecture (DGA).
4
1.7 Alur Pikir
Latar Belakang
 Pembangunan ekonomi Indonesia mengarah pada era industrialisasi
 Kini banyak bangunan pabrik menjadi “penghias wajah” kota-kota besar, daerah sub-
urban pinggiran kota besar) bahkan kota kota kecil.
 Kota Semarang merupakan salah satu kota di Jawa Tengah yang diperuntukan sebagai
apartment, hotel dan mall terpadu.
Urgensi
 Masih terbatasnya kawasan industri diindonesia khususnya di Jawa Tengah untuk
menampung expansi pabrik-pabrik dari luar kota maupun luar negeri
 Kurangnya sarana dan prasarana dengan konsep modern sehingga apartment, hotel dan
mall dianggap tidak bisa dibilang kawasan yang ideal
 Perlunya perencanaan terhadap apartment, hotel dan mall untuk mengakomodasi
produsen melakukan kegiatan produksi
Originalitas
Merencanakan dan merancang apartment, hotel dan mall di Semarang dengan
pendekatan modern architecture. Sebuah kawasan yang nyaman, dibutuhkan, dan
dihargai semua orang
Tinjauan pustaka
 Tinjauan tentang apartment, hotel dan Studi banding
mall  apartment, hotel dan mall di semarang
 Tinjauan tentang modern architecture
 Website internet; apartment, hotel dan
 Standart kebutuhan kapasitas &
mall luar negeri
besaran ruang
 Tinjauan aksesbilitas & sirkulasi
 Tinjauan tentang kota Semarang
Data
Ruang/Area/wilayah yang dibutuhkan apartment, hotel
dan mall
Aksesbilitas dan besaran ruang
Kegiatan yang dilakukan apartment, hotel dan mall
Kesimpulan, batasan dan anggapan
Analisa
Analisa perencanaan Analisa perancangan

a. Pendekatan pelaku dan aktivitas. a. Analisa lokasi
b. Pendekatan program ruang b. Pendekatan penataan massa
 Standar dan kapasitas besaran ruang bangunan
 Kebutuhan ruang c. Pendekatan besaran ruang
c. Pendekatan hubungan ruang dan sirkulasi d. Pendekatan teknis bangunan
e. Pendekatan utilitas bangunan
f. Pendekatan fasilitas
Pendekatan Program Perencanaan dan Perancangan Arsitektur

Pendekatan aspek fungsional, kontekstual, kinerja, teknis dan arsitektural
Konsep dan Program Perencanaan dan Perancangan Arsitektur
Desain grafis architecture (DGA)

5
Gbr 1. Alur pikir
Sumber :Data Arsitek
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Tinjauan Tentang Apartment, Hotel, Dan Mall
2.1.1 Pengertian Apartemen
• Kamar atau beberapa kamar (ruangan) yang diperuntukkan sebagai
tempat tinggal, terdapat di dalam suatu bangunan yang biasanya

mempunyai kamar atau ruangan-ruangan lain semacam itu
(Poerwadarminta, 1991).
• Suatu kompleks hunian dan bukan sebuah tempat tinggal yang berdiri
sendiri (Joseph de Chiara, Time saver Standards for Building Types).
• Sebuah ruangan atau beberpa susunan ruangan dalam beberapa jenis
yang memiliki kesamaan dalam suatu bangunan yang digunakan

sebagai rumahtinggal (Stein, 1967).
• Gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, terbagi
atas bagian-bagianyang distrukturkan secara fungsional dalam arah

vertikal dan horizontal dan merupakan satuan-satuan yang dapat
dimiliki dan digunakan secara terpisah, yang dilengkapi dengan
bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama (pasal 1 UURS
no.16 tahun 1985).
• Suatu bangunan terdiri dari tiga unit atau lebih, rumah tinggal di
dalamnya merupakan suatu bentuk kehidupan bersama, dalam

lingkungan tanah yang terbatas.
• Semua jenis hunian atau tempat tinggal (multiply family), kecuali
sebuah rumah tinggal yang berdiri sendiri bagi satu keluarga (single
dwelling unit).
6
• Suatu bangunan yang dibagi dalam kamar-kamar atau kelompok
kamar yang dipisahkan satu dengan lainnya dengan partisi, yang

digunakan sebagai unit hunian.
• Suatu ruangan atau kumpulan ruang yang digunakan sebagai unit
hunian atau rumah tinggal yang sifatnya dapat digunakan sebagai

milik pribadi ataudisewakan (Adhistana, n.d).
Apartemen merupakan salah satu variasi jenis hunian yang

diminati oleh masyarakat terutama yang tinggal di kota-kota besar. Jika
dahulu rumah biasa (landed house) menjadi primadona pilihan tempat
tinggal, kini kecenderungan itu sedikit demi sedikit mulai bergeser. Hal
ini bukan disebabkan oleh faktor tren,melainkan timbul masalah
permukiman di perkotaan yang kian pelik. Oleh sebab itulah, apartemen
yang merupakan hunian vertikal menjadi alternative yang layak bagi
pengembang perumahan di wilayah pusat kota untuk dapat memenuhi
kebutuhan masyarakat terhadap tempat tinggal.
Bagi masayarakat kota, tinggal di apartemen sebenarnya bukanlah
hal
istimewa. Tinggal di apartemen sama seperti tinggal di komplek
perumahan, bahakan fasilitas yang tersediapun hampir sama. Yang
menjadi perbedaan adalah bentuknya, apartemen berbentuk vertikal
sehingga penggunaan lahan lebih efisien dan merupakan solusi yang
paling ideal untuk menyelesaikan masalah permukiman di
kota (Akmal, 2007)
2.2 Perkembangan Apartemen

Saat ini di beberapa kota besar, apartemen tumbuh pesat. Beberapa
pengamat property berpendapat bahwa jumlah unit apartemen sudah over
supply, artinya sekarang ini banyak unit apartemen yang masih ditawarkan
kepada masyarakat di sebagian besar kota besar.
7
Dari tahun 1981-1999, jumlah aparemen yang terbangun mencapai
25.000 unit. Tahun 2007 di perkirakan jumlahnya melonjak hamper 2 kali
lipatnya, yaitu sekitar 40.000 unit. Karena semakin banyaknya pilihan, maka
pertimbangan memilih apartemen menjadi lebih kompleks. Lokasi dan harga
masih menjadi pertimbangan utama, tetapi ada banyak hal lain yang bias
dijadikan pertimbangan, yaitu efektirfitas, efisiensi, kenyamanan, jaminan
rasa aman, fasilitas di dalam apartemen, luasan unit, manajemen property
yang mengatur warga didalam apartemen tersebut maupun desain apartemen
tersebut (Ibrahim, 2008).
2.3 Klasifikasi Apartemen

2.3.1 Berdasarkan tipe pengelolaanya, terdapat tiga jenis apartemen
(Aknal, 2007), yaitu:
• Serviced Apartment
Apartemen yang dikelola secara menyeluruh oleh menajemen

tertentu. Biasanya menyerupai cara pengelolaan sebuah hotel, yaitu
penghuni mendapatkan pelayanan menyerupai hotel bintang lima,
misalnya unit berperabotan lengkap, house keeing, layanan kamar,
laundry, business center.
• Apartmen Milik Sendiri
Apartemen yang dijual dan dapat dibeli oleh pihak individu. Mirip
dengan apartemen sewa, apartemen ini juga tetap memiliki pengelola
yang mengurus fasilitas umum penghuninya.
• Apartmen sewa
Apartemen yang disewa oleh individu tanpa penyelayanan khusus.

Meskipun demikian, tetap ada menejemen apartemen yang mengatur
segala sesuatu berdasarkan kebutuhan bersama seperti sampah,
pemeliharaan bangunan, lift, koridor, dan fasilitas umum lainnya.
8
2.3.2 Berdasarkan kategori jenis dan besar bangunan (Akmal, 2007),
apartemen terdiri dari:
• High-Rise Apartment
Bangunan apartemen yang terdiri lebih dari sepuluh lantai. Dilengkapi

area parker bawah tanah, system keamanan dan servis penuh. Struktur
apartemen lebih kompleks sehingga desain unit apartemen cenderung
standard. Jenis ini banyak di bangun di pusat kota.
• Mid-Rise Apartment
Bangunan apartemen yang terdiri dari tujuh sampai dengan sepuluh

lantai. Jenis apartemen ini lebih sering dibangun di kota satelit.
• Low-Rise Apartment
Apartemen dengan ketinggian kurang dari tujuh lantai dan

menggunakn tangga sebagai alat transportasi vertikal. Biasanya untuk
golongan menengah kebawah.
• Walked-up Apartment
Bangunan apartemen yang terdiri atas tiga sampai dengan enam lantai.
Apartemen ini kadang-kadang memiliki lift, tetapi dapat juga tidak
menggunakan. Jenis apartemen ini disukai oleh keluarga yang lebih
besar (keluarga inti ditambah orang tua). Gedung apartemen ini hanya
terdiri atas dua atau tiga unit apartemen.
2.3.3 Jenis apartemen berdasarkan tipe unitnya ada empat (Akmal,
2007), yaitu:
• Studio
Unit apartemen yang hanya memiliki satu ruang. ruang ini sifatnya
multifungsi sebagai ruang duduk, kamar tidur dan dapur yang semula
terbuka tanpa partisi. Satu-satunya ruang yang terpisah biasanya
hanya kamar mandi. Apartemen tipe studio relative kecil. Tipe ini
9
sesuai dihuni oleh satu orang atau pasangan tanpa anak. Luas unit ini
minimal 20-35 m².
• Apartemen 1,2,3 kamar/apartemen keluarga
Pembagian ruang apartemen ini mirip rumah biasa. Memiliki kamar

tidur terpisah serta ruang duduk, ruang makan, dapur yang bias
terbuka dalam satu ruang atau terpisah. Luas apartemen tipe ini sangat
beragam tergantung ruang yang dimiliki serta jumlah kamarnya. Luas
minimal untuk satu kamar tidur adalah 25 m², 2 kamar tidur 30 m², 3
kamar tidur 85², dan 4 kamar tidur 140 m².
• Loft
Loft adalah bangunan bekas gudang atau pabrik yang kemudian

dialihfungsikan sebagai apartemen. Caranya adalah dengan menyekat-
nyekat bangunan besar ini menjadi beberapa unit hunian. Keunikan
loft apartment adalah biasanya memiliki ruang yang tinggi, mezzanine
atau dua lantai dalam satu unit. Bentuk bangunannyapun cenderung
berpenampilan industrial. Ttetapi, beberapa pengembang kini
menggunakan istilah loft untuk apartemen dengan mezzanine atau dua
lantai tetapi dalam bangunan yang baru.
• Penthouse
Unit hunian ini berada di lantai paling atas sebuah bangunan

apartemen. Luasnya lebih besar daripada unit-unit dibawahnya.
Bahkan, kadang-kadang satu lantai hanya ada satu atau dua unit saja.
Selain lebih mewah, penthouse juga sangat privat karena memiliki lift
khusus untuk penghuninya. Luas minimumnya adalah 300 m².
2.3.4 Berdasarkan tujuan pembangunan, apartemen dibagi menjadi tiga

(Akmal, 2007), yaitu:
• Komersial
10
Apartemen yang hanya ditujukan untuk bisnis komersial yang
mengejar keuntungan atau profit.
• Umum
Apartemen yang ditujukan untuk semua lapisan masyarakat, akan

tetapi biasanya hanya dihuni oleh lapisan masyarakat kalangan
menengah kebawah.
• Khusus
Apartemen yang hanya dipakai oleh kalangan tertentu saja, dan

biasanya dimiliki suatu perusahaan atau instansi yang dipergunakan
oleh para pegawai maupun tamu yang berhubungna dengan pekerjaan.
2.3.5 Berdasarkan golongan sosial (Savitri dan Ignatius dan Budihardjo

dan Anwar dan Rahwidyasa, 2007), apartemen dibagi menjadi
empat, yaitu:
• Apartemen Sederhana
• Apartemen Menengah
• Apartemen Mewah
• Apartemen super Mewah
Yang membedakan keempat tipe tersebut sebelumnya adalah

fasilitas yang terdapat dalam apartemen tersebut. Semakin lengkap
fasilitas dalam sebuah apartemen, maka semakin mewah apartemen
tersebut. Pemilihan bahan bangunan dan system apartemen juga
berpengaruh. Semakin baik kualitas material dan semakin banyak
pelayanannya, semakin mewah apartemen tersebut.
2.3.6 Berdasarkan penghuni (savitri dan Ignatius dan Budihardjo dan

Anwar dan Rahwidyasa, 2007), jenis apartemen dibagi menjadi
empat, yaitu:
11
• Apartemen Keluarga
Apartemen ini dihuni oleh keluarga yang terdiri dari ayah, ibu, dan
anaknya. Bahkan tidak jarang orang tua dari ayah atau ibu tinggal
bersama. Terdiri dari 2 hingga 4 kamar tidur, belum termasuk kamar
tidur pembantu yang tidak selalu ada. Biasanya dilengkapi dengan
balkon untuk interaksi dengan dunia luar.
• Apartemen Lajang
Apartemen ini dihuni oleh pria atau wanita yang belum menikah dan
biasanya tinggal bersama teman mereka. Mereka menggunakan
apartemen sebagai tempat tinggal, bekerja, dan beraktivitas lain diluar
jam kerja.
• Apartemen Pebisnis/Ekspatrial
Apartemen ini digunakan oleh para pengusaha untuk bekerja karena

mereka telah mempunyai hunian sendiri di luar partemen ini. Biasanya
terletak dekat dengan temapt kerja sehingga member kemudahan bagi
pengusaha untuk mengontrol pekerjaannya.
• Apartemen Manula
Apartemen ini merupakan suatu hal yang baru di Indonesia, bahkan

bias dikatakan tidak ada meskipun sudah menjadi sebuah kebutuhan.
Di luar negeri seperti Amerika, China, Jepang, dan lain-lain telah
banya dijumpai apartemen untuk hunian manusia usia lanjut. Desain
apartemen dengan kondisi fisik para manula dan mengakomodasi
manula dengan alat bantu jalan.
2.3.7 Berdasarkan kepemilikan (Chiara, 1986), yaitu:
• Apartemen Sewa
Pemilik membangun dan membiayai operasi serta perawatan bangunan,

penghuni membayar uang sewa selama jangka waktu tertentu.
• Apartemen Kondominium
12
Penghuni membeli dan mengelola unit yang menjadi haknya, tidak ada
batasan bagi penghuni untuk menjual kembali atau menyewakan unit
miliknya. Penghuni biasanya membayar uang pengelolaan ruang
bersama
yang dikelola oleh pemilik gedung.
• Apartemen Koperasi
Apartemen ini dimiliki oleh koperasi, penghuni memiliki saham

didalamnya sesuai dengan unit yang ditempatinya. Bila penghuni
pindah, ias dapat menjual sahamnya kepada koperasi atau calon
penghuni baru dengan persetujuan koperasi. Biaya operasional dan
pemeliharaan ditanggung oleh koperasi.
2.3.8 Klasifikasi apartemen berdasarkan pelayanannya (Chiara, 1986),

dibagimenjadi empat, yaitu:
• Apartemen Fully Service
Apartemen yang menyediakan layanan standard hotel bagi

penghuninya, seperti laundry, cathering, kebersihan, dan sebagainya.
• Apartemen Fully Furnished
Apartemen yang mneyediakan furniture atau perabotan dalam unit

apartemen.
• Apartemen Fully Furnished and Fully Service
Gabungan kedua jenis apartemen yang tertulis sebelumnya.
• Apartemen Building only
Apartemen yang tidak menyediakan layanan ruang atau furniture.

2.3.9 Klasifikasi apartemen berdasarkan jumlah lantai per unit (Chiara,
1986),yaitu:
• Simpleks
Apartemen yang seluruh ruangannya terdapat dalam satu lantai.
13
• Dupleks
Apartemen yang ruangannya terdapat dalam dua lantai.
• Tripleks
Apartemen yang ruangannya terdapat dalam tiga lantai.

2.4 Pengertian Hotel
Secara harfiah, kata hotel berasal dari bahasa Latin yaitu hospitium, yang
artinya ruang tamu. Kata ini kemudian mengalami proses perubahan
pengertian dan untuk membedakan guest house dengan mansion house yang
berkembang saat itu, maka rumah besar disebut hostel. Hostel disewakan
pada masyarakat umum untuk menginap dan beristirahat sementara waktu,
dan dikoordinir oleh seorang host. Seiring perkembangan dan adanya tuntutan
terhadap kepuasan, di mana orang tidak menyukai peraturan yang terlalu
banyak pada hostel, maka kata hostel kemudian mengalami perubahan, yakni
penghilangan huruf “s” pada kata hostel sehingga menjadi hotel. Definisi
hotel menurut SK Menparpostel Nomor KM 94/ HK 103/MPPT 1987 adalah
suatu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau seluruh bangunan
untuk menyediakan jasa pelayanan penginapan, makan dan minum serta jasa
lainnya bagi umum, yang dikelola secara komersial. Hotel adalah sarana
tempat tinggal umum untuk wisatawan dengan memberikan pelayananjasa
kamar, penyedia makanan dan minuman serta akomodasi dengan syarat
pembayaran (Lawson,1976:27).
Hotel adalah suatu bangunan atau suatu lembaga yang menyediakan
kamar untuk menginap, makan dan minum serta pelayanan lainnya untuk
umum (kamus Webster). Jadi, dapat disimpulkan pengertian hotel adalah
suatu bangunan yang menyediakan jasa penginapan, makanan dan minuman,
serta jasa lainnya yang diperuntukan bagi umum dan dikelola secara
komersial.
14
2.4.1 Klasifikasi Hotel
Kriteria klasifikasi hotel di Indonesia secara resmi terdapat pada
peraturan pemerintah, yaitu SK: Kep-22/U/VI/78 oleh Dirjen
Pariwisata. Klasifikasi hotel ditinjau berdasarkan beberapa faktor, yaitu:
1. Harga jual
Klasifikasi hotel berdasarkan sistem penjualan harga kamar, di mana
harga kamar yang dijual hanya harga kamar saja atau merupakan
sistem paket, yaitu:
 European plan hotel : hotel dengan biaya untuk harga kamar saja
Keistimewaan:
Praktis, banyak digunakan di hotel
Memudahkan sistem billing
Semua sistem pemasaran kamar kebanyakan menggunakan
sistem ini
 American plan hotel : hotel dengan perencanaan biaya termasuk
harga
kamar dan harga makan, terbagi dua yaitu:
Full American plan (FAP) : harga kamar termasuk tiga kali
makan sehari (sarapan, makan siang dan makan malam)
Modified American plan (MAP) : harga kamar termasuk dua
kali makan sehari, yaitu:

o Kamar + makan pagi + makan siang
o Kamar + makan pagi + makan malam
 Continental plan hotel : hotel dengan perencanaan harga kamar
sudah
termasuk dengan continental breakfast
 Bermuda plan hotel : hotel dengan perencanaan harga kamar yang
sudah
15
termasuk dengan American breakfast
2. Ukuran hotel
Klasifikasi hotel berdasarkan ukuran ditentukan oleh jumlah kamar
yang ada, yaitu:
 Small hotel : hotel kecil dengan jumlah kamar di bawah 150 kamar
 Medium hotel : hotel sedang, yang terdiri dari 2 jenis, yaitu:
Average hotel : jumlah kamar antara 150 sampai 299 kamar
Above hotel : jumlah kamar antara 300 sampai 600 kamar
 Large hotel : hotel besar dengan jumlah kamar minimal 600 kamar
3. Tipe tamu hotel
Klasifikasi hotel berdasarkan asal usul dan latar belakang tamu
menginap yaitu:
 Family hotel : hotel untuk tamu yang menginap bersama
keluarga
 Business hotel : hotel untuk tamu berupa para pengusaha
 Tourist hotel : hotel untuk tamu yang menginap berupa
wisatawan,
baik domestik maupun luar negeri
 Transit hotel : hotel untuk tamu yang transit (singgah sementara)
 Cure hotel : Hotel untuk tamu yang menginap dalam proses
pengobatan atau penyembuhan penyakit
4. Sistem bintang
Semakin banyak jumlah bintang suatu hotel, pelayanan yang dituntut
semakin banyak dan baik. Klasifikasi hotel berdasarkan sistem
bintang, yaitu:
 Hotel bintang satu (*)
 Hotel bintang dua (**)
 Hotel bintang tiga (***)
 Hotel bintang empat (****)
16
 Hotel bintang lima (*****)
Khusus untuk hotel bintang lima, terdapat tingkatan yaitu Palm,
Bronze, dan Diamond.
5. Lama tamu menginap
Klasifikasi hotel berdasarkan lamanya tamu menginap, yaitu:
 Transit hotel : hotel dengan lama tinggal tamu rata-rata semalam
 Semi residential hotel : hotel dengan lama tinggal tamu lebih
dari satu hari
tetapi tetap dalam jangka waktu pendek, berkisar dua
minggu hingga satu bulan
 Residential hotel : hotel dengan lama tinggal tamu cukup lama,
berkisar
paling sedikit satu bulan
6. Lokasi
Klasifikasi hotel berdasarkan lokasi, yaitu:
 City hotel : hotel yang terletak di dalam kota, di mana sebagian
besar yang menginap melakukan kegiatan bisnis

 Urban hotel : hotel yang terletak di dekat kota
 Suburb hotel : hotel yang terletak di pinggiran kota
 Resort hotel : hotel yang terletak di daerah wisata, di mana
sebagian
besar tamu yang menginap tidak melakukan usaha.
Hotel resort berdasarkan lokasinya dibagi atas:
Mountain hotel : hotel yang berada di pegunungan
Beach hotel : hotel yang berada di pinggir pantai
Lake hotel : hotel yang berada di tepi danau
Hill hotel : hotel yang berada di puncak bukit
17
Forest hotel : hotel yang berada di kawasan hutan lindung
 Airport hotel : hotel yang terletak di daerah pelabuhan udara

7. Aktivitas tamu hotel
Klasifikasi hotel berdasarkan maksud kegiatan selama tamu
menginap, yaitu:
 Sport hotel : hotel yang berada pada kompleks kegiatan olahraga
 Ski hotel : hotel yang menyediakan area bermain ski
 Conference hotel : hotel yang menyediakan fasilitas lengkap
untuk
konferensi
 Convention hotel : hotel sebagai bagian dari komplek kegiatan
konvensi
 Pilgrim hotel : hotel yang sebagian tempatnya berfungsi sebagai
fasilitas ibadah.
 Casino hotel : hotel yang sebagian tempatnya berfungsi untuk
kegiatan berjudi
8. Jumlah kamar dan persyaratannya
Berdasarkan jumlah bintang yang disandang, jumlah persyaratan
kamar dan lainnya,
yaitu:
 Hotel bintang satu (*) : jumlah kamar standar, minimal 15
kamar
kamar mandi di dalam
luas kamar standar, minimum 20 m2
 Hotel bintang dua (**) : jumlah kamar standar, minimal 20
kamar
kamar suite, minimum 1 kamar

18
luas kamar suite, minimum 44 m2
 Hotel bintang tiga (***) : jumlah kamar standar, minimal 30
kamar
 Hotel bintang empat (****) : jumlah kamar standar, minimal 50
kamar
 Hotel bintang lima (*****) : jumlah kamar standar, minimal 100
kamar
Di Indonesia, klasifikasi hotel dilakukan dengan sistem

bintang. Dimulai dari bintang satu sampai bintang lima.
Menurut surat Keputusan Menteri Perhubungan Indonesia No.
PM 10/PW 301/ PHB-17 tentang usaha dan klasifikasi hotel,
ditetapkan bahwa penilaian klasifikasi hotel secara minimum
didasarkan pada beberapa pertimbangan yaitu:
 Persyaratan umum, antara lain kondisi bangunan dan
kelengkapan fasilitas
 Bentuk pelayanan yang diberikan
 Jumlah kamar yang tersedia
 Letak atau keadaan lokasi
19
2.5 Perkembangan Hotel di Indonesia
Dalam buku Hotel Management, Sihite (2000:63) mengatakan hotel
berfungsi sebagaisuatu sarana untuk memenuhi kebutuhan tamu (wisatawan
atau pelancong), sebagai tempat tinggal sementara selama berada jauh dari
tempat asalnya. Seiring dengan perkembangan kedatangan wisatawan asing
ke Indonesia yang lebih memerlukan sarana akomodasi pariwisata bersifat
memadai, maka semasa penjajaha kolonial Belanda, mulai berkembanglah
hotel-hotel di Indonesia. Menurut buku Pariwisata Indonesia dari Masa ke
Masa, tercatat hotel-hotel yang sudah hadir pada saat itu diantaranya :
Jakarta, dibangun Hotel Des Indes, Hotel Der Nederlanden, Hotel Royal
dan Hotel
Rijswijk.
Surabaya, berdiri Hotel Sarkies dan Hotel Oranje.
Semarang, berdiri Hotel Du Pavillion.
Malang, Palace Hotel.
Solo, Slier Hotel.
Yogyakarta, Grand Hotel ( sekarang Hotel Garuda )
Bandung, Hotel Savoy Homann, Hotel Preanger dan Pension Van Hangel
( kini Hotel Panghegar ).
Bogor, Hotel Salak.
Medan, Hotel de Boer dan Hotel Astoria.
Makasar, Grand Hotel dan Staat Hotel.
Setelah periode pemerintahan Orde Baru, pembangunan dan kehadiran

hotel di Indonesia sangat berkembang pesat. Terutama setelah masuknya
beberapa manajemen hotel international yang banyak merambah ke kota-kota
20
besar di Indonesia. Sejalan dengan berkembangnya hotel di indonesia ,wajah
arsitektur hotel di Indonesia pun sangat berkembang dan inovatif. Hal ini
menjadi satu tolak ukur sejarah baru untuk hotel di
Indonesia. Adapun peranan usaha perhotelan dalam menunjang
pembangunan bangsa dan negara, antara lain:
Meningkatkan industri dan penghasilan masyarakat
Menciptakan lapangan kerja sekaligus alih teknologi
2.5.1 Perkembangangan hotel di Semarang

Semarang sebagai salah satu kota besar dan yang merupakan
ibukota Jawa Tengah memiliki jumlah hotel yang lumayan banyak.
Mulai dari hotel yang sederhana atau yang biasa disebut kelas melati
hingga hotel-hotel berbintang.
Perkembangan hotel di Semarang dinilai cukup pesat. Hal ini
terbukti dari terus bertambahnya jumlah hotel di kota Semarang.
Lebih lanjut, beberapa hotel yang ada di kota Semarang juga
memiliki jaringan kerja sama dan hubungan dengan dunia internasional.
Contohnya : Accor, Ibis, Holiday Inn, dan Swiss-Belhotel International.
Selain itu pesatnya perkembangan hotel di kota Semarang juga
dipengaruhi oleh faktor pariwisata, seperti : Lawang Sewu, Candi
Gedong 9, monumen Tugu Muda, wisata air Water Blaster, wahana
permainan Wonderia, taman wisata Maerokoco, kebun binatang di
daerah Mangkang, dan masih banyak lagi.
Hotel-hotel di kota Semarang tidak jauh berbeda dengan hotel-hotel
yang ada di kota-kota besar lainnya. Dilihat dari segi kualitas dan
fasilitasnya, hotel-hotel di Semarang juga cukup dapat diperhitungkan.
Rata-rata hotel di Semarang memiliki fasilitas seperti : kolam renang,
restaurant, tempat pertemuan, dan fasilitas transportasi. Bahkan di
hotel-hotel berbintang, terdapat berbagai tambahan jasa dan fasilitas,
21
seperti : pusat kebugaran dan kecantikan, pelayanan pariwisata, jasa
party organizer, dan masih banyak lagi.
Berdasarkan paparan mengenai perhotelan di atas, dapat
disimpulkan bahwa perkembangan hotel di kota Semarang cukup pesat
dan sukses. Kesuksesan tersebut tentunya tak lepas dari kepiawaian
para staff hotel dalam mengelola dan mengembangkan hotel-hotel di
Semarang secara kreatif dan inovatif. Di samping itu, hubungan baik
yang terjalin antar pihak-pihak terkait juga sangat berpengaruh pada
kesuksesan suatu hotel.
Persatuan Hotel dan Restoran Indonesia (PHRI) Jawa Tengah
menilai perlu ada moratorium atau penyetopan sementara pembangunan
hotel baru di Semarang karena permintaan dan penawaran sudah tidak
seimbang lagi. "Kalau misalnya dalam tahun ini berdiri 6-7 hotel baru
dengan rata-rata 150 kamar, akan ada sekitar 1.000 kamar baru, artinya
ada pertumbuhan penawaran sekitar 20 persen," jelas Ketua PHRI
Jateng Heru Isnawan di Semarang, Ditambahkan bahwa kondisi
tersebut tidak seimbang dengan pertumbuhan permintaan yang tidak
sampai 10 persen, bahkan hanya di kisaran 8-9 persen. Akan
berakibatkan sector bisnis hotel dikawatirkan akan terjadi kolaps"
Kalau kondisinya demikian, sektor usaha ini sudah tidak kondusif lagi,
kami khawatir kalau sektor bisnis perhotelan sampai kolaps maka tidak
hanya akan memengaruhi citra perusahaan itu saja tetapi juga citra
kota," tambahnya. Heru berharap Jawa Tengah terutama Semarang
mengikuti Daerah Istimewa Yogyakarta (DIY) yang berani
memberlakukan moratorium khusus untuk sektor perhotelan. dengan
perbelakukan moratorium tersebut akan ada keseimbangan antara
investasi dengan kenyamanan masyarakat yang tinggal di kota tersebut.
"Jogja saja berani memutuskan ini padahal kalau dilihat dari

potensinya lebih besar di kota tersebut daripada potensi di Semarang,"
cetusnya.Sementara itu, Heru mengkhawatirkan menjamurnya jumlah
22
hotel di Semarang justru bukan lagi mengarah ke sektor industri jasa
melainkan usaha properti. "Keberadaan hotel ini justru diperjualbelikan,
jika dalam waktu operasional 1-2 tahun hotel tersebut memiliki
okupansi yang bagus langsung ditawarkan ke pihak lain lagi. Kondisi
ini yang perlu diperhatikan oleh pemerintah," beber .
2.5.2 Organisasi Fungsional Hotel

Secara prinsip, hotel dapat dibagi menjadi 3 area aktivitas, antara lain:
Private area
Area ini merupakan area untuk kegiatan pribadi pengunjung, seperti

kamar pada hotel.
Public area
Area ini merupakan area pertemuan antara yang melayani, yaitu

karyawan dengan yang dilayani, yaitu tamu dan juga tamu dengan
tamu lainnya.
Semi Public area
Area ini merupakan area untuk kegiatan para karyawan terutama

karyawan administrasi, ruang rapat, zona di mana hanya orang-orang
tertentu yang dapat memasukinya.
Service area
Area ini merupakan area khusus untuk karyawan, di sini segala

macam pelayanan disiapkan untuk kebutuhan pengunjung. Secara
fungsional, hotel mempunyai 2 bagian utama, antara lain:
Front of the house (sektor depan hotel)
Terdiri dari private area dan public area. Yang termasuk dalam area
front of the house yaitu:
23
A. Guest Room
Kamar tamu, ruang tempat tamu menginap.
B. Public Space Area
Merupakan tempat dimana suatu hotel dapat memperlihatkan isi dan
tema yang ingin disampaikan kepada tamunya. Daerah ini menjadi
pusat kegiatan utama dari aktivitas yang terjadi pada hotel, dalam hal
ini menjadi jelas bahwa wajah sebuah hotel dapat terwakili olehnya.
Lobby
Tempat penerima pengunjung untuk mendapatkan informasi,

menyelesaikan masalah administrasi dan keuangan yang bertalian
dengan penyewaan kamar. Ruang-ruang yang termasuk dalam lobby:
o Entrance hall
Ruang penerima utama yang menghubungkan ruang luar atau
main entrance dengan ruang-ruang dalam hotel. Bersifat terbuka
dengan besaran ruang yang cukup luas.
o Front desk / Reception desk
Terdiri atas ruang-ruang personil front desk yang berfungsi untuk
memproses dan mengelola administrasi pengunjung.
o Guest elevator
Sebagai sarana sirkulasi vertikal untuk para tamu dari lobby atau
public area menuju guest room atau fungsi lainnya di atas.
o Sirkulasi
Merupakan hal penting dalam publik area yang berfungsi sebagai
sarana untuk menghubungkan fungsi-fungsi di dalamnya untuk
kegunaan pengunjung.
o Seating Area
Menyediakan wadah bagi tamu untuk beristirahat atau sekedar
berbincangbincang. Sarana ini sangat berguna untuk terjadinya
kontak sosial di antara pengunjung.
24
o Retail Area
Berfungsi untuk menyediakan kebutuhan pengunjung sehari-hari
o Bell man
Sebagai sarana pelayanan kepada tamu yang baru datang atau
hendak meninggalkan hotel dengan pelayanan berupa
membawakan koper-koper pengunjung.
o Support function
Sebagai sarana penunjang untuk tamu yang berada si publik area,
antara lain seperti toilet, telepon umum, mesin ATM, dan lain-
lain.
o Consession space
Pada dasarnya ruang-ruang ini termasuk retail area, tetapi untuk
hotel berbintang, ruang-ruang konsesi ini terpisah sendiri dan
merupakan bagian dari publik area, yang antara lain terdiri dari:
- Travel agent room
- Perawatan kecantikan / salon
- Toko buku dan majalah
- Money changer
- Souvenir shop
- Toko-toko khusus
Food and Beverages outlets
Yaitu area yang digunakan untuk menikmati makanan dan minuman

berupa :
oRestoran
oCoffee shop
oLounge
oBar
Ruang Serbaguna
25
Yaitu ruangan yang disediakan untuk berbagai macam penemuan
antara lain:
oPameran
oSeminar
oPertemuan / pernikahan
Area rekreasi
oDaerah yang dipergunakan oleh para pengunjung untuk berekreasi,

berolah raga, santai dan lain-lain, yang antara lain:
oSwimming pool
oFood court
oRetail area
oKolam dan kanal buatan , Amphitheatre + Dancing Fountain
oTaman
oSarana olahraga
oFitness
oSpa dan Sauna
Back of the house (sektor belakang hotel)
Terdiri dari area servis. Yang termasuk back of the house yaitu:
Daerah dapur dan gudang (food and storages area)
Area ini merupakan gudang penyimpanan makanan dan

minuman. Terdapat gudang kering dan gudang basah, disesuaikan
dengan kebutuhan makanan dan minuman yang dimasukkan.
Daerah bongkar muat, sampah dari gudang umum (receiving, trash
and general storage area) Area ini merupakan tempat turun naiknya
barang dari dan ke dalam mobil pengangkut.
Daerah pegawai / staff hotel (employees area)
Area ini merupakan ruang karyawan yang berisi loker untuk

karyawan, gudang, dll.
26
Daerah pencucian dan pemeliharaan (laundry and housekeeping)
Untuk hotel berbintang, laundry berukuran cukup luas dan

berfungsi sebagai tempat mencuci, mengeringkan, setrika, dan
mesin press yang digunakan untuk melayani tamu dan juga
karyawan. Pada area housekeeping, terdapat ruang kepala dan
asisten departemen, gudang, tempat menjahit kain, sarung bantal,
gorden, dll. yang disiapkan untuk melayani tamu hotel.
Daerah mekanikal dan elektrikal (Mechanical and Engineering
Area) Ruang ini berisi peralatan untuk heating dan cooling yang
berupa tangki dan pompa untuk menjaga sistem operasi
mekanikal secara keseluruhan.
Yang harus diperhatikan adalah bahwa ruang publik juga harus

berhubungan dengan ruang pelayanan dan mempunyai batas yang
jelas, sehingga bagian publik tidak terganggu dengan aktivitas servis.
Untuk itulah, penzoningan berdasarkan jenis area sangat penting
(Diagram 2.1 dan 2.2).
27
2.5.3 Karakter Pengunjung Hotel
Menurut tujuan kedatangannya, pengunjung hotel terbagi dua, yaitu
untuk tujuanbisnis dan wisata. Karakteristik pengunjung hotel dapat
dibagi atas:
28
Tabel 2.1 Karakter Pengunjung Hotel
29
2.5.4 Kriteria Fasilitas Hotel Bintang 3
Hotel kelas ini mempunyai kondisi sebagai berikut:
 Umum
 Unsur dekorasi Indonesia tercermin pada lobby, restoran, kamar
tidur, dan functionroom
 Bedroom
 Terdapat minimum 20 kamar standar dengan luas 22 m2/ kamar
 Terdapat minimim 2 kamar suite dengan luas 44 m2/ kamar
 Tinggi minimum 2.6 m tiap lantai
 Dining room
Bila tidak berdampingan dengan lobby, maka harus dilengkapi

dengan kamar mandi/WC sendiri.
 Bar
 Apabila berupa ruang tertutup maka harus dilengkapi AC dengan
suhu 24°C.
 Lebar ruang kerja bartender setidaknya 1m.
 Ruang fungsional
 Minimum terdapat 1 buah pintu masuk yang terpisah dari lobby
dengan kapasitas minimum 2,5 kali jumlah kamar.
 Dilengkapi dengan toilet apabila tidak satu lantai dengan lobby.
30
 Terdapat pre function room.
 Lobby
 Mempunyai luasan minimum 30 m2.
 Dilengkapi dengan lounge.
 Toilet umum minimum 1 buah dengan perlengkapan
 Lebar koridor minimum 1,6 m.
 Drug store
 Minimum terdapat drugstore, bank, money changer, biro
perjalanan, air line agent, souvenir shop, perkantoran, butik dan
salon.
 Tersedia poliklinik.
 Tersedia paramedis.
 Sarana rekreasi dan olah raga
 Minimum 1 buah dengan pilihan tenis, bowling, golf, fitness,
sauna, billiard, jogging, diskotik atau taman bermain anak.
 Terdapat kolam renang dewasa yang terpisah dengan kolam renang
anak.
 Utilitas penunjang
 Terdapat transportasi vertikal mekanis.
 Ketersediaan air bersih minimum 500 liter/ orang/ hari.
 Dilengkapi dengan instalasi air panas/ dingin.
 Dilengkapi dengan telepon lokal dan interlokal.
 Tersedia PABX.
 Dilengkapi sentral video/TV, radio, paging, carcall.
2.5.5 Jenis dan Fasilitas Standar Kamar Tamu

Pada hotel, ruang tidur merupakan ruang privat yang perlu diperhatikan
untukmemenuhi tuntutan kenyamanan dan privatisasi tamu. Aspek
efisiensi juga harusdiperhatikan sehingga tamu merasa betah menginap di
31
hotel tersebut. Adapun bentuk kamartidur pada hotel adalah seperti pada
Gambar 2.1.2
Klasifikasi kelas kamar pada sebuah hotel adalah:
Standard room
Jenis kamar yang tersedia untuk dua orang penghuni dengan kondisi,
berisi satu tempat tidur double (double bed) atau dua tempat tidur dan
32
fasilitas yang tersedia di dalam kamar tersebut berlaku umum di semua
hotel.
Deluxe room
Jenis kamar dengan fasilitas yang lebih baik dari kamar standar, misalnya
dengan ukuran kamar lebih besar dan tambahan fasilitas, seperti televisi,
lemari es, dll.
President suite room
Jenis kamar paling mahal dalam suatu hotel, tersedia untuk 2-3 atau
lebih penghuni dengan kondisi berisi dua atau tiga kamar lebih dengan
ukuran kamar lebih besar, luas, mewah dan lebih lengkap dengan fasilitas
tambahan seperti ruang tamu, makan, dan dapur kecil (kitchenette) serta
mini bar. Tempat tidurnya terdapat double bed, twin bed atau bahkan
single bed. Adapun fasilitas standar yang terdapat pada masing – masing
jenis kamar tersebut adalah sebagai berikut :
Kamar mandi private ( bathroom ) dan perlengkapannya.
Tempat tidur ( jumlah dan ukurannya sesuai dengan jenis).
Lemari pakaian ( cupboard ).
Rak untuk menyimpan koper ( luggage rack ).
Telepon, lampu, AC.
Radio dan Televisi.
Meja rias / tulis ( dressing table ) dan kursi.
Meja lampu.
Asbak , korek api , handuk , alat tulis ( stationeries ), dll.
33
2.6 Pengertian Mall
Mall merupakan sebuah plaza umum, jalan-jalan umum, atau

sekumpulan system dengan belokan-belokan dan dirancang khusus untuk
pejalan kaki. Mall dapat disebut sebagai jalan pada area pusat usaha yang
terpisah dari lalulintas umum, tetapi memiliki akses mudah terhadapnya,
sebagai tempat berjalan, duduk, bersantai, dan dilengkapi unsur dekoratif
untuk melengkapi kenyamanan dalam menikmati suasana. Menurut
Rubinstein (1978), mall merupakan penggambaran dari kota yang terbentuk
oleh elemen-elemen:
Anchor (magnet)
Merupakan transformasi dari nodes dapat pula berfungsi sebagai landmark.
Secondary Anchor (magnet sekunder)
Merupakan transformasi dari district, perwujudannya berupa retail store,

supermarket, superstore, dan bioskop.
Street Mall
Merupakan transformasi paths, perwujudannya berupa pedestrian yang

menghubungkan magnet-magnet.
Landscaping (pertamanan)
Merupakan transformasi dari edges, sebagai pembatas pusat pertokoan di

tempat-tempat luar.
2.6.1 Pengertian Shopping Mall

Terdapat beberapa pengertian shopping mall, yaitu:
Shopping mall diartikan sebagai suatu area pergerakan (linier) pada
suatu area pusat bisnis kota yang lebih diorientasikan bagi pejalan
kaki; berbentuk pedestrian dengan kombinasi plaza dan ruang-ruang
interaksional (Rubinstein, 1978).
34
Shopping mall adalah pusat perbelanjaan yang berintikan satu atau
beberapa departemen store besar sebagai daya tarik dari retail-retail

kecil dan rumah makan dengan tipologi bangunan seperti toko yang
menghadap ke koridor utama mall atau pedestrian yang merupakan
unsur utama dari sebuah shopping mall, dengan fungsi sebagai
sirkulasi dan sebagai ruang komunal bagi terselenggaranya interaksi
antarpengunjung dan pedagang (Maitland, 1987).
Shopping mall sebagai kelompok kesatuan komersial yang dibangun
pada sebuah lokasi yang direncanakan, dikembangkan, dimulai dan

diatur menjadi sebuah unit operasi, berhubungan dengan lokasi,
ukuran, tipe toko, dan area perbelanjaan dari unit tersebut. Unit ini
juga menyediakan parkir yang dibuat berhubungan dengan tipe dan
ukuran total toko-toko (Urban Land Institute, 1997).
2.6.2 Kriteria Mall

Mall mempunyai kecenderungan berkonfigurasi secara horizontal.
Unsur yang menunjang keberhasilan suatu mall adalah:
Bentuk mall
Menurut Maithland (1987) terdapat 3 bentuk umum mall, yaitu:
Open mall (mall terbuka) adalah mall tanpa pelingkup.
Keuntungannya adalah kesan luas dan perencanaan teknis yang

mudah sehingga biaya lebih murah. Kerugiannya berupa kendala
climatic control yang berpengaruh terhadap kenyamanan dan
kurangnya kesan pewadahan.
Enclosed mall (mall tertutup) adalah mall dengan pelingkup.
Keuntungannya berupa kenyamanan climatic control. Kerugiannya

biaya mahal dan kesan kurang luas.
35
Integrated mall (mall terpadu) adalah penggabungan mall terbuka
dan tertutup. Biasanya berupa mall tertutup dengan akhiran mall

terbuka. Munculnya bentuk ini merupakan antisipasi terhadap
keborosan energi untuk climatic control serta mahalnya pembuatan
dan perawatan mall tertutup. Mall ini juga bertujuan
mengonsentrasikan daya tarik pengunjung pada mall tertutup.
Pola mall
Pada dasarnya pola mall berprinsip linier. Tatanan mall yang

banyak dijumpai adalah mall berkoridor tunggal dengan lebar
koridor standar antara 8-16m. Pintu masuk sebaiknya dapat dicapai
dari segala arah. Mall juga mempunyai magnet pada tiap akhir
mall. Jarak antarmagnet antara 100 sampai 200m, atau sepanjang
kenyamanan pejalan kaki. Mall berfungsi menghubungkan magnet
yang terletak pada ujung-ujungnya dengan menekankan hubungan
horizontal. Parkir kendaraan umumnya terletak di sekeliling
bangunan dengan akses mudah ke mall. Pola mall yang
memberikan kemudahan adalah bentuk I, T, dan L.
Dimensi mall
Tidak ada ketentuan khusus mengenai panjang maksimal mall,

tetapi berdasarkan survey di Amerika, panjang minimalnya adalah
180m dan panjang maksimalnya 240m. Mall juga tidak boleh
terlalu panjang karena dapat melelahkan pengunjung. Panjang mall
dapat dipecahkan dengan square, courts, atau ruang terbuka
lainnya. Ruang ini berfungsi menampung fasilitas tempat duduk,
tanaman, dan elemen lain. Total area mall minimal 10% dari total
luas lantai shopping mall. Agar terbentuk mall yang nyaman,
pengaturan panjang, lebar dan tinggi koridor harus sangat
diperhatikan.
36
Penataan letak retail di sepanjang mall
Sirkulasi mall dengan satu koridor lebih efektif dilewati pengunjung

dan semua retail akan mempunyai nilai komersial sama. Penataan retail
tenant dan anchor tenant yang baik akan saling mendukung terjadinya
aliran pengunjung yang merata di sepanjang mall. Komposisi yang
paling baik adalah 50% retail tenant dan 50% anchor tenant.
Pencahayaan
Untuk menunjang konsep ruang yang menerus pada mall, bagian atap
mall biasanya diselesaikan dengan skylight yang berfungsi
memasukkan cahaya matahari ke dalam bangunan mall pada siang hari.
Cahaya ini berfungsi sebagai pengarah, memfokuskan pengunjung
dalam bangunan, meningkatkan efisiensi operasional, khususnya
terhadap penggunaan listrik, dan menambah keindahan bangunan.
Elemen arsitektural pada mall
Elemen arsitektural yang dapat ditempatkan di sepanjang mall adalah

bangku, arena bermain, kios, kotak telepon, tempat sampah, penunjuk
arah, jam, dll. Adapun fungsi elemen tersebut adalah:
Area duduk merupakan sarana penting supaya terjadi interaksi sosial
antarpengunjung.
Area bermain berfungsi sebagai tempat bermain anak-anak ketika
orang tuanya berbelanja.
Kios-kios pada jalur mall berfungsi sebagai faktor penarik
pengunjung dan member variasi suasana pada mall. Jadi, mall pada
shopping mall berperan sebagai penghubung, pengontrol,
pengorganisir unit retail serta pengidentifikasi area (memberi
kejelasan orientasi). Adapun unit retail berfungsi sebagai wadah
kegiatan belanja, pengendali arus pengunjung, dan unit sewa. Peran
tersebut menunjukkan bahwa mall dan unit retail masing-masing
37
merupakan elemen beridentitas dan berhubungan yang membentuk
sistem pemusatan wadah perbelanjaan. Ada beberapa prinsip yang
harus diperhatikan pada pola hubungan mall dan unit retail, yaitu:
Design Control Zone
Control zone bertujuan mencapai kontinuitas arus pengunjung

sehingga semua ruang bernilai sama dan efektivitas komersial dapat
tercapai. Control zone dapat dicapai melalui pola mall, magnet/
anchor, pembatasan panjang, lebar, dan tinggi bangunan.
Tenant Mix
Tenant mix adalah strategi pencampuran penyewa ruang dari

berbagai jenis dagangan. Strategi ini sesuai dengan tuntutan
kemudahan konsumen dalam bentuk one stop shopping, yaitu
kemudahan mendapatkan semua jenis kebutuhan dalam satu tempat.
Magnet dan unit retail pada shopping mall perlu dikelompokkan
berdasarkan materi dagangan sehingga tidak menimbulkan
persaingan yang mematikan.
Design Criteria
Perancangan masing-masing unit sewa harus menunjukkan kesatuan.

Berdasarkan prinsip perancangan dan karakter dasarnya, strategi
perancangan shopping mall adalah sistem pusat belanja dengan
elemen utama mall berupa koridor tunggal bagi pejalan kaki yang
menghubungkan atau mengorganisasikan unit sewa pada tiap sisi
dan karakter tertentu. Potensi sirkulasi pejalan kaki dimanfaatkan
secara maksimal untuk mencapai efektivitas dengan menciptakan
nilai atraktif dan kenyamanan pada mall.
38
BAB III
TINJAUAN KHUSUS KOTA SEMARANG DAN STUDI
BANDING
3.1 Tinjauan Kota Semarang

3.1.1 Kondisi Fisik
 Geografi
Letak geografi Kota Semarang merupakan simpul empat pintu

gerbang, yakni koridor pantai Utara, koridor Selatan ke arah kota-
kota dinamis seperti Kabupaten Magelang, Surakarta yang dikenal
dengan koridor Merapi-Merbabu, koridor Timur ke arah Kabupaten
Demak/Grobogan dan Barat menuju Kabupaten Kendal.
Posisi geografi Kota Semarang terletak di pantai Utara Jawa
Tengah, tepatnya pada garis 6º, 5′ – 7º, 10′ Lintang Selatan dan
110º,0’ – 1100,35′ Bujur Timur dengan luas wilayah mencapai
37.366.838 Ha atau 373,7 Km2.
 Geomorfologi
Menurut Nugroho dan Dwiyanto (1998), secara geomorfologi kota
Semarang dn sekitarnya dapat dikelompokkan menjadi beberapa
satuan, antara lain :
1. Satuan Dataran Pantai
Satuan ini menyebar secara lateral mulai bagian timur sampai
barat sepanjang pantai dengan lebar 500m hingga 1000m. Sebagian
besar digunakan sebagai areal budidaya tambak, tanaman bakau
dan jika tidak difungsikan areal ini akan berubah menjadi rawa
yang dipengaruhi oleh pasang surut. Elevasi satuan ini berkisar
0,5m – 1,5m dengan kelerengan kurang dari 3 %.
39
2. Satuan Dataran Aluvial
Satuan ini memiliki penyebaran dari timur trimulya, Bangetayu,
Pedurungan tengah kemudian ke arah barat tengah kota di Mluyu
Barat, Widoharjo, Karangturi, dan Wonodri. Di bagian barat
melempar dari panggung , Tambakharjo, Tugurejo, dan Mangkang.
Satuan ini memiliki elevasi 1,00m – 4,00m dengan kelerengan
3 – 4 %.
3. Satuan Dataran Limpasan Banjir
Satuan ini menyisip pada dataran pantai dan dataran aluvial yaitu
sepanjang aliran sungai di wilayah Semarang timur, Semarang
utara, dan sebagian wilayah Semarang barat. Di bagian tenggara
dijumpai di sekitar kali pengkol.
4. Satuan Perbukitan Lereng Curam
Satuan ini disebut sebagai Satuan Perbukitan Vulkanik
Karanganyar Gunung- karang Kumpul dengan kelerengan 3 – 10 %
dan elevasi 25- 150m di atas permukaan laut.
5. Satuan Perbukitan Bergelombang
Satuan lereng sedang ini melempar di sekitar Gunung Pasepan,
Gunung Bubak, dan Tinjomoyo dengan kelerengan 15 – 30 % serta
elevasi 150 – 300m
6. Satuan Dataran Tinggi
Satuan ini disebut juga Plato dengan penyebaran di wilayah
Banyumanik, Gunungpati, dan Mijen. Kelerengan dri 15 % dengan
elevasi 150 – 300m.
 Stratigrafi
Stratigrafi daerah Ungaran dapat dikelompokkan menjadi beberapa
formasi yang secara umum termasuk kelompok batuan vulkanik
dan batuan sedimen.
40
 Struktur Geologi
Wilayah Ungaran dan sekitarnya merupakan daerah yang cukup
komplek struktur geologinya, terutama didominasi oleh sesar turun.
Sesar geser dijumpai berarah timur laut – barat daya yang melalui
Gunung Genting hingga Rowosari. Sedangkan dua sesar turun
melengkung dijumpai relatif pararel melalui badarejo melewati
Gunung Turun hingga sebelah utara Karang Manggis di satu sisi
dan sesar Kramas, Gombel hingga Jatibarang di sisi yang lain.
Sesar turun yang relatif kecil dijumpai di Kaligarang, Srondol dan
Gadjah.
Gambar 3.1 Peta Geologi Semarang
Sumber : Bappedakotasemarang.com
41
Luas Wilayah/
No Kecamatan
Area ( Km² )
1 Mijen 57.55
2 Gunung pati 54.11
3 Banyumanik 25.69
4 Gajah Mungkur 9.07
Semarang
5
Selatan 6
6 Candisari 6.54
7 Tembalang 44.2
8 Pedurungan 20.72
9 Genuk 27.39
10 Gayamsari 62
11 Semarang Timur 7.7
12 Semarang Utara 10.97
Semarang
13
Tengah 6.14
14 Semarang Barat 21.74
15 Tugu 31.78
16 Ngaliyan 37.99
total luas 429.288
Tabel 3.1 Luas wilayah Kecamatan kota semarang
Sumber : semarang dalam angka
 Topografi
Menurut Bappeda kota Semarang dalam RTRW Semarang
(2010), topografi kota semarang terbagi dalam 3 jenis, yaitu:
1. Daerah pegunungan, terletak dibagian paling selatan dengan
ketinggian antara 700-2579 m dpl dan suhu terpaut 17 derajat
celcius.
2. Daerah perbukitan, terletak disebelah tengah dengan
ketinggian diantara 30-700 m dpl dan suhu terpaut 24 derajat
celcius.
3. Daerah dataran rendah dan pantai terletak disebelah utara
dengan ketinggian 0-10m dpl dan suhu terpaut 27 derajat
celcius.
42
Berdasarkan kemiringan tanahnya, wilayah kota Semarang
dikategorikan kedalam 5 kelas, yaitu kelerengan datar dengan
presentase kelerengan 0-8%, landai dengan presentase kemiringan
8-15%, agak curam dengan presentase kelerengan 15-25%, curam
25-40%, dan sangat curam dengan presentase >40%.
No Tinggi Kelerengan (%) keterangan Luas

1 0-8 Datar 38.031,93
2 8-15 Landai 15.885,64
3 15-25 Agak Curam 8.423,50
4 25-40 Curam 22.035,11
5 >40 Sangat Curam 16.047,78
Tabel 3.2 Kategori Kemiringan Tanah Wilayah Kota Semarang
Sumber : Bappeda kota Semarang dalam RTRW(2010)
 Klimatologi
Masih menurut Bappeda kota Semarang (2014), kota Semarang
memiliki curah hujan yang cukup tinggi pada tahun 2013, curah
hujan terendah pada bulan September sekitar 22 mm, sedangkan
curah hujan tertinggi terjadi pada bulan januari sekitar 231 mm.
Jumlah curah hujan pada tahun 2013, lebih tinggi sekitar 2704
dengan rata-rata hujan sepanjang tahun 2013 adalah 137 hari
3.1.2 Kondisi Non Fisik

Jumlah Penduduk berdasarkan sumber dari Bappeda kota
Semarang jumlah penduduk menurut data statistik 1.765.396 jiwa
yang tersebar di 16 kecamatan, jumlah tersebut terbagi dalam berbagai
sektor profesi, antara lain petani, guru, pedagang, PNS, TNI/Polri,
wiraswata, professional, dan buruh pabrik.
Berdasarkan jumlah tersebut diatas kota semarang mempunyai
tingkat kepadatan sekitar 1.336.108 per kilo meter persegi.
43
JUMLAH PENDUDUK = 1.765.396 Jiwa
LUAS WILAYAH = 429.288 Km2
= 1.336.108
3.1.3 Potensi Kota Semarang

Kota Semarang merupakan salah satu kota di Jawa Tengah yang
diorientasikan sebagai kota terpadu wisata terpadu. Letak kot
Semarang yang strategis dan ketersediaan lahan serta sumber daya di
sekitar apartment, hotel dan mall memberikan jaminan mudahnya
aktivitas pengunjung berjalan.
Prospek dan potensi kota Semarang sebagai kawasan industri
antara lain dari sisi ketersediaan lahan/lokasi:
 Dilalui jalur pantai utara (pantura).
 Dari bandara Internasional Ahmad Yani Semarang sekitar (10km).
 Dari dengan pelabuhan Tanjung Mas Semarang sekitar (19km).
 Dekat dengan stasiun kereta api ( St. poncol dan St. Tawang
Semarang).
 Tersedia jaringan listrik.
 Tersedia jaringan telekomunikasi.
 Exit rencana pembangunan jalan tol.
 Adanya BLK dan sarana pendidikan sekolah (sekolah kejuruan).
 Tersedia tenaga kerja terampil.
 UMK 2017 : Rp. 2.125.000,-
3.2 Studi Banding apartment, hotel dan mall
3.2.1 Four Seasons Apartment, Hotel And Mall

Four Seasons Hotel and Tower yang dikenal sebagai Four Seasons
Hotel Miami ataupun Four Seasons Tower adalah sebuah gedung
pencakar langit di Miami, Florida. Padantahun penyelesaiannya,
44
bangunan ini (Gambar 2.2) merupakan bangunan mixed use tertinggi di
U.S, bagian selatan dari kota
New York.
Lokasi : 1441 Brickell Avenue, Miami, Florida,United
States
Fungsi tower : apartment,hotel, mall, dan beberapa unit
kondominium di lantai atas
Ketinggian : 240 m
Jumlah lantai : 64 lantai
Dibangun : 2000–2003
Arsitek : Gary Edward Handel dan Associates.
Developer : Millennium Partners MDA Associates
Gambar 3.2 Four Seasons Apartment, Hotel And Mall
45
Spesifikasi:
Lantai 2 sampai 12 merupakan perkantoran kelas A seluas 21.000m2
yang ditempati oleh HSBC Bank USA. Total luasan kantor adalah
167.000m2.
Terdapat tiga lobby, 2 di antaranya terdapat di lantai satu, yaitu
untuk kantor dan hunian, sedangkan 1 lainnya pada lantai 7 untuk

hotel dan area pertemuan.
Area seluas 8.000m2 pada lantai 7 digunakan sebagai teras kolam,
yang di bawahnya merupakan garasi parkir berkapasitas 934 mobil.
Lantai 8 sampai 40 ditempati oleh Four Seasons Hotel. Di dalamnya
terdapat 221 kamar tamu dan 84 unit kondo/ hotel dengan luas 57m2
sampai 192 m2.
Lantai 40 sampai 64 ditempati sebanyak 186 kondominium mewah,
dengan luas 103 m2 sampai 604 m2.
Memiliki area retail seluas 985m2.
Memiliki Sport Club/ LA Miami seluas 3.700m2.
Beberapa view ke Four Seasons Apartment, Hotel And Mall
Gambar 3.3 Perspektif Four Seasons Tower
46
Gambar 3.4 Four Seasons Tower dari Udara
Gambar 3.5 Suasana di depan Bangunan
47
Gambar 3.6 Entrance dari SE
Gambar 3.7 Entrance ke Gedung Parkir
Fasilitas yang terdapat pada Four Seasons Hotel antara lain:
Lobby hotel
Lobby hotel terletak di lantai 7 dari bangunan (Gambar 2.11).
Fasilitas pertemuan
48
Hotel Four Seasons Miami memiliki fasilitas berupa ruang pertemuan .
Fasilitas ini dapat menampung berbagai kegiatan pertemuan, dari yang
berskala kecil sampai yang berskala besar, galas, dan pesta pernikahan.
Ruang serbaguna dengan luas total 1.386m2 ini terdapat di sekeliling
atrium courtyard, dengan berlapis dinding kaca sehingga cahaya
matahari dapat masuk ke dalam ruangan dan menikmati pemandangan
yang bagus. Grand ballroom seluas 542m2 dapat disekat setengah untuk
fleksibilitasnya.
Gambar 3.8 Lobby Hotel di Lantai 7
Ruang pertemuan yang terdapat di Four Seasons Hotel meliputi:

a. Grand Ballroom
b. Ballroom west
c. Ballroom east
d. Ballroom pre-function room
e. Miami ballroom
f. Miami pre-function room
g. Coral gables
49
h. Coconut grove
i. Key biscayne
j. Bal harbour
k. Brickell key
Gambar 3.9 Ruang Pertemuan pada Hotel
Fasilitas penginapan
apartment dan hotel Four Seasons Miami mempunyai 221 kamar

tamu yang luas, temasuk 39 suites, yang terletak di lantai 20 sampai 29.
Fasilitas penginapan terdiri dari kamar tamu, suites, dan hunian privat
50
dengan beberapa tipe dan layout kamar yang berbeda yaitu dari superior,
deluxe, maupun suites.
Tabel 3.3 Tipe Kamar Hotel
51
Gambar 3.10 Layout Kamar Pada Apartment Dan Hote Four Seasons Miami
Fasilitas pelayanan tamu
Adapun fasilitas pelayanan tamu pada hotel adalah:

a. In-room dining 24 jam
b. Laundry
c. 24 hour multilingual concierge
d. Rental mobil
e. Servis penukaran valuta asing
f. Pelayanan medis
g. Safety deposit
h. Salon
52
i. Area servis dan fasilitas untuk anak-anak
j. Parkir
Fasilitas pendukung
Adapun fasilitas pendukung pada hotel ini adalah:

a. Restoran
Terletak di lantai 7, restoran Acqua menawarkan tempat makan
dengan suasana yang nyaman dan mempunyai view ke kolam renang.
Terdapat area makan indoor dan outdoor, dengan luas 305m2, di mana
terdapat 86 tempat duduk indoor dan 36 tempat duduk outdoor.
b. Lounge
Berada di seberang Acqua, 14Thirty-Five mempunyai luas 158m2, di
mana terdapat tempat duduk indoor 45 buah dan 9 pada bar, serta
tempat duduk outdoor sebanyak 35 buah.
c. Cafe
Berada di dekat lobby, cafe ini menawarkan sarapan favorit, seperti
cappuccino dan croissants, dll.
Fasilitas rekreasi
Fasilitas rekreasi yang disediakan pada hotel ini meliputi:

a. Spa (memiliki 10 ruang perawatan)
b. Fitness (luas area 4.645m2)
c. Kolam renang (Gambar 2.14 dan 2.15).
d. Golf
e. Tennis
Gambar 3. 11 View ke Area Gambar 3.12 Pohon Palem pada

Duduk Kolam Renang
53
3.2.2 Raffles City
Gambar 3.13 Raffles City
Raffles city seperti yang ditunjukkan pada Gambar 3.13 adalah

kompleks mixed use yang terletak di Civic District, Singapura. Dibangun di
atas lahan eks Raffles Institution, sekolah pertama di Singapura. Eksterior
yang sederhana dari bahan aluminium member kesan modern yang kontras
terhadap arsitektur Victorian dan klasik di sekitarnya. Dirancang oleh
arsitek terkenal untuk mewujudkan konsep kota dalam kota, the city within
a city.
Lokasi : North Bridge Road, Downtown Core, Singapura

Fungsi bangunan : apartment, hotel, , shopping mall, convention
center
Jumlah lantai : Swissôtel The Stamford (73 lantai)
Fairmont Singapore (26 lantai)
Raffles City Tower (42 lantai)
Mall (4 lantai dan 3 basement)
Dibangun : 1980-1986
Luas site : apartment dan hotel 35.321 m2
54
Mall 37.269 m2
Arsitek : I.M.Pei dengan Arsitek 61
Developer : Tincel Properties
Spesifikasi:
Pada Raffles City, terdapat 2 buah hotel, yaitu Swissôtel The Stamford
dan Fairmont Singapore dan sebuah kantor yaitu Raffles City Tower.
Di lantai 6 dari hotel, ditempati oleh spa terbesar di Asia, Raffles Amrita
Spa.
Pada podium terdapat shopping mall dan sebuah convention center.
Area retail ditambah dari 19.000 m2 menjadi 33.100 m2 dengan
menggunakan area parkir kendaraan di basement dua dan tiga. Ini

bertujuan menghubungkan bangunan ke Esplanade MRT Station melalui
jalur bawah tanah.
Terdapat penambahan 30 sampai 50 toko seperti toko buku MPH, outlet
makanan dan minuman terkenal, toko fashion, coffee shop, dll.
Pada lantai 3, terdapat Food junction, yang berfungsi sebagai food court.
Pada lantai 4, terdapat Raffles City Convention Center.
3.2.2.1. Hotel Dan Apartment

Fairmont Singapore, merupakan salah satu hotel yang berada di kawasan
pusat bisnis, bersejarah, budaya, dan belanja Singapura. Hotel ini
mempunyai menara kembar. Pada hotel ini terdapat 769 kamar tamu dan
suite seperti yang terlihat dari Gambar 3.14
.
55
Gambar 3.14 Interior Kamar Fairmont Singapore
Swissôtel The Stamford merupakan hotel kedua yang terdapat di
Raffles City. Hotelbintang 5 ini mempunyai 1.261 kamar dan suites, 845
di antaranya adalah classicroom, 255 classic harbour view room, 44
grand room, yang mempunyai balkonpribadi untuk menikmati
pemandangan yang indah. Selain itu, juga terdapat 29Stamford Crest
Suite, 88 Swiss Executive room dengan fasilitas bisnis yang
lengkap(Gambar 3.15).
56
Gambar 3.15 Interior Kamar Swissôtel The Stamford
Selain itu, pada kedua hotel juga terdapat fasilitas pendukung yaitu
11 restoran dan 5 bar, fasilitas rekreasi seperti Willow Stream Spa, 2
kolam renang outdoor, 6 lapangan tenis, dan fitness club (Gambar 3.16).
Gambar 3.16 Fasilitas Pendukung pada Raffles City
57
3.2.2.2. Shopping mall
Mall pada Raffles City terletak di podium dan basement. Pada

shopping mall ini, terdapat beberapa anchor tenant, yaitu
supermarket yang dimiliki oleh Dairy Farm Group, Jason's
Market Place dan Guardian pharmacy yang terletak di basement,
department store Robinsons, Marks & Spencer, dll. Sistem
sirkulasinya menggunakan koridor. Pada basement 1 terdapat
area makan, toko roti, dan penjualan makanan lainnya. Pada
lantai 1, merupakan pusat penjualan barang bermerek, seperti
jam tangan, dll. Di tengahnya merupakan atrium yang cukup
besar. Lantai 2, merupakan area toko pakaian, dan lantai 3
merupakan area penjualan asesoris untuk keperluan rumah dan
keperluan anak-anak. Shopping mall ini merupakan one stop
mall yang memfasilitasi semua kebutuhan dari makanan,
pakaian, barang bermerek, keperluan anak-anak, hingga
keperluan rumah.
Gambar 3.17 Eksterior Shopping Mall Gambar 3.18 Interior Shopping Mall
58
Gambar 3.19 AtriumShopping Mall
Persentase penggunaan fungsi pada Raffles City adalah 40 % untuk

hotel dan convention center, 17% kantor, 43% retail. Pada Raffles City,
penggunaan retail lebih besar dibandingkan fungsi lainnya.
Metoda perancangan yang dapat dipelajari dari studi banding Raffles

City adalah:
Retail-retail dibagi berdasarkan kelompok fungsinya per lantai,
misalnya lantai 1 untuk retail yang menjual barang bermerek, lantai

2 untuk toko pakaian, dll.
3.2.3 Solo Center Point
Solo Center Point merupakan bangunan terintegrasi yang memiliki

fasilitas retail (mall center), ruko, kantor, apartemen dan. SCP
merupakan bekas lahan pusat perbelanjaan modern pertama di kota
Solo. Meskipun terkesan modern, terdapat kontekstualitas pada fasilitas
publiknya.
59
Lokasi : Jl. Slamet Riyadi, Solo (lokasi eks Plasa
Purwosari)
Fungsi bangunan : condotel, apartemen, kantor, lifestyle center, ruko
Jumlah lantai : 22 lantai dan 2 basement
Dibangun : tahap 1 tahun 2008; tahap 2 tahun 2010
Luas site : 38.170 m2
Arsitek : PTI (Peddle Thorp International) Architects
Developer : PT. Duta Mitra Propertindo
Secara fungsi, SCP merupakan gabungan mall dengan konsep city

walk, condotel, apartemen di lantai atas, dan plasa di bagian tengah.
Ketiga fungsi tersebut memiliki akses yang terpisahdan memperhatikan
kemudahan akses dan privasi pengguna. Penyediaan kebutuhan
transportasi dalam area gedung atau fasilitas lainnya dirancang terpisah,
sehingga memberikan kenyamanan bagi pengguna condotel, apartemen,
maupun mall.
3.2.3.1. Apartemen
Jumlah unit apartemen di SCP adalah 110 unit dan
mempunyai akses tersendiri dengan 3 tipe hunian (Gambar
2.42). Penghuni apartemen disediakan akses langsung untuk
bisa menuju zona publik (area city walk atau plasa) di lantai
bawah yang aktif 24 jam melalui area lobby (Gambar 2.43).
Begitu juga area parkir tersedia untuk pemilik apartemen
dibedakan dalam mengaksesnya. Untuk fasilitas penunjang
tertentu misalnya kolam renang, gym atau yang lainnya
menyatu dengan condotel dan hanya bisa digunakan pemilik
apartemen dan pengguna condotel. Interior ruang kamar yang
modern dikombinasikan dengan gaya lokal, yaitu adanya corak
batik, di mana diketahui bahwa Solo adalah kota yang terkenal
dengan batiknya.
60
Gambar 3.20 Tipe Hunian Apartemen
Gambar 3.21 Potongan Solo Center Point
61
3.2.3.2. Condotel
Pada condotel, seperti pada Gambar 2.44, terdapat 100 unit ( 50 unit
dijual dan 50 unit dikelola seperti hotel). Fasilitas pendukung lain
yang terdapat di SCP adalah cafe, restoran, spa, fitness center, taman
bermain anak, kolam renang.
3.2.3.3. Kantor
Kantor terdiri dari 3 lantai, terletak dibawah condotel dan apartemen
dan di atas retail dan lobby.
3.2.3.4. Retail
Pada area menghadap ke jalan, seperti pada Gambar 2.45, terdapat
ruko-ruko yang di atasnya merupakan lifestyle center, area
perbelanjaan yang mempunyai jajananmakanan di lantai 2.
3.2.3.5. City walk dan plasa

SCP merupakan bangunan modern yang menonjolkan interaksi
sosial dan budaya yang tinggi seperti salah satu budaya atau
kebiasaan masyarakat Solo, yaitu wedangan (menikmati minuman
hangat) di malam hari. Desain ruang publik untuk menunjang
kegiatan berbudaya yaitu dengan adanya plasa di tengah bangunan
dan city walk akan menjadi tempat kegiatan budayamasyarakat Solo.
Selain itu juga bangunan ini menciptakan interaksi.
62
Gambar 3.22 Denah Ground Floor Solo Center Point
terhadap jalan meskipun kita berada di area bangunan contohnya

terdapat balkon diatas yang terbuka di lantai satu dimana area
tesebut merupakan zona jajanan modern Bangunan ini juga banyak
memanfaatkan keberadaan alam, yang terlihat dengan banyaknya
ruang terbuka dan memaksimalkan penghawaan alami. Dari awal
tahap perencanaan sudah terdapat komitmen untuk mengintegrasikan
city walk terhadap bangunan, hal ini sesuai dengan pencanangan
program pemerintah kota Solo. Dari segi arsitektur yang ditonjolkan
Solo Center Point, proyek ini merupakan gebrakan baru karena
menghapuskan pembatas antara area privat dan publik, yang
merupakan integrasi dalam satu komplek.
63
Gambar 3.23 Perspektif Suasana Depan SCP
64
BAB IV
PENDEKATAN PERENCANAAN DAN PERANCANGAN
4.1 Konsep Dasar Perencanaan
4.1.1 Program Ruang
Standar besaran ruang pada pembahasan kali ini menggunakan standar
yang diperoleh dari:
a. Surat keputusan Dinas Pariwisata No : 14/U/II/1988 tentang
pelaksanaan ketentuan usaha dan pengelolaan hotel (P)
b. Time Saver Standards for Building Types (TS)
c. Data Arsitek, Ernest Neufert (DA)
d. Hotel Planning and Design ( HPD)
e. Penentuan angka flow:
• 10% untuk standart flow gerak minimum
• 20% untuk kebutuhan keleluasaan gerak
• 30% untuk tuntutan kenyamanan fisik
• 40% untuk tuntutan kenyamanan psikis
• 50% untuk tuntutan persyaratan spesifikasi kegiatan
• 60% untuk keterlibatan terhadap service kegiatan
• 100-200% untuk ruang umum dan hall
Tabel 4.1 : Tabel Luasan Kebutuhan Ruang.

A. KELOMPOK RUANG KEGIATAN UMUM
65
Sumber : analisa pribadi
66
67
68
69
70
71
Sumber : Analisa Pribadi
72
73
sumber : analisa pribadi
74
4.2 PROGRAM TAPAK
Pemiluhan Tapak Alternative 1
Gambar 4.1 Tapak Alternative 1

sumber : google earth
Tapak terpilih merupakan tapak yang berada pada jalan utama yaitu kelurahan
mangunharjo dengan batas-batas tapak :
Selatan : Pandanaran Hills
Utara : Citra Grand
Barat : Taman Sari Hills
Timur : Lahan Kosong
Adapun peraturan daerah tentang tata guna lahan pada tapak ini adalahKDB
(Koefisien Dasar Bangunan) sebesar 60% dan KLB (Koefisien Lantai Bangunan)
sebesar 3. Luas lantai dasar yang direncanakan sebesar 5411m2, terdiri dari
Kelompok ruang kegiatan umum sebesar 2962.8m², Kelompok kegiatan pengelola
sebesar 362.4m², Kelompok ruang pelayanan sebesar 2220m².
75
pemiluhan tapak alternative 2

Selatan : KFC
Utara : Permukiman penduduk
Barat : Permukiman penduduk
Timur : Permukiman penduduk
76
Adapun peraturan daerah tentang tata guna lahan pada tapak ini adalahKDB
(Koefisien Dasar Bangunan) sebesar 60% dan KLB (Koefisien Lantai Bangunan)
sebesar 3. Luas lantai dasar yang direncanakan sebesar 5411m2, terdiri dari
Kelompok ruang kegiatan umum sebesar 2962.8m², Kelompok kegiatan pengelola
sebesar 362.4m², Kelompok ruang pelayanan sebesar 2220m².
pemiluhan tapak alternative 3

77
Selatan : SMK 7
Utara : Masjid Baiturahman
Barat : lapangan simpang 5
Timur pemukiman penduduk
78
BAB V
KONSEP DAN PROGRAM DASAR PERANCANGAN
5.1. Konsep Programatik
5.1.1. Konsep Sasaran Pengguna dan Pelaku
Sasaran penghuni apartemen ini lebih mengarah kepada keluarga,
yaitu penghuni laki-laki dewasa, penghuni wanita, penghuni anak-
anak (berstatus sebagai pelajar), serta lajang (mahasiswa atau pekerja).
Selain itu, sasaran penghuni apartemen ini merupakan masyarakat dari
kalangan dengan ekonomi menengah. Jenis pelaku apartemen ini
dapat dijelaskan dalam beberapa golongan, yaitu:
a. Penghuni Apartemen
Penghuni Apartemen ini adalah pemilik unit apartemen atau
penyewa unit apartemen yang merupakan pelaku kegiatan yang
secara rutin tinggal/datang didalam apartemen dengan tujuan
tinggal dengan menyewa sesuai jangka waktu tertentu atau dengan
membeli unit hunian apartemen. Penyewa apartemen dapat
digolongkan menjadi penyewa jangka panjang (penyewa fasilitas
utama, yaitu hunian, dan fasilitas penunjang bangunan yang
kegiatannya berlangsung lama sepeti retail, cafetaria) dan penyewa
jangka pendek (penyewa fasilitas penunjang yang kegiatannya
berlangsung dalam waktu yang singkat seperti ruang serba guna)
b. Pengelola Apartemen
Pengelola Apartemen ini terdiri dari kelompok administrasi dan
kelompok operasional pengawasan. Kelompok administrasi
tersebut merupakan pengelola yang melaksanakan kegiatan
administrasi berupa pemasaran, front office, bagian keuangan,
manajemen properti, bagian umum dan personalia intern pengelola.
Kelompok operasional pengawasan merupakan pengelola yang
melakukan pengawasan terhadap keamanan (security), keselamatan
(mekanikal dan elektrikal), penggunaan sarana dan perlengkapan
bangunan (pengelola fsilitas,
79
perawatan bangunan, house keeping)
c. Pengunjung Apartemen
Pengunjung Apartemen ini dapat dikategorikan menjadi dua,
yaitu tamu pengguna fasilitas umum merupakan pengunjung
ataupun penghuni apartemen yang memiliki kepentingan untuk
menggunakan fasilitas-fasilitas umum yang ada di Apartemen,
seperti ATM Center, jogging track, kolam renang, cafetaria, dan
lain sebagainya.
5.1.2. Konsep Pengelompokan Kegiatan

Berdasarkan pelaku dan kegiatan pada bangunan Apartemen di
Sleman ini maka dapat terbagi menjadi tiga kelompok kegiatan, yaitu
1. Kegiatan Penghuni Apartemen
Merupakan kegiatan utama yaitu bertempat tinggal dan
melakukan kegiatan sehari-hari sesuai dengan karakteristik masing-
masing penghuni. Penghuni juga dapat merupakan penyewa unit
apartemen yang secara rutin tinggal/datang di dalam apartemen unit
hunian apartemen dengan tujuan tinggal dengan menyewa sesuai
jangka waktu tertentu.
2. Kegiatan Pengelola Apartemen
Kegiatan Pengelola Apartemen ini terdiri menjadi dua, yaitu
kelompok administrasi merupakan pengelola yang melaksanakan
kegiatan administrasi berupa pemasaran, front office, bagian
keuangan, manajemen properti, bagian umum dan personalia intern
pengelola, sedangkan kelompok operasional pengawasan
merupakan pengelola yang melakukan pengawasan terhadap
keamanan (security), keselamatan (mekanikal dan elektrikal),
penggunaan sarana dan perlengkapan bangunan (pengelola
fasilitas, perawatan bangunan, house keeping).
80
3. Kegiatan Pengunjung Apartemen
Kegiatan pengunjung apartemen ini merupakan kegiatan yang
beragam dan tidak secara terjadi dalam apartemen. Kegiatan
pengunjung dapat dibedakan menjadi dua kategori, yaitu sebagai
tamu penghuni apartemen atau sebagai pengguna fasilitas umum
yang memiliki kepentingan untuk menggunakan fasilitas-fasilitas
umum yang ada di Apartemen, seperti ATM Center, jogging track,
kolam renang, cafetaria, dan lain sebagainya.
5.1.3. Konsep Kebutuhan Sosial
Kebutuhan sosial pemakai berkaitan dengan sifat manusia sebagai
makhluk sosial dan makhluk individu. Manusia sebagai mahluk sosial
membutuhkan ruang sebagai sarana untuk berinteraksi dengan
sesamanya. Bentuk fisik bangunan tempat tinggal dapat menunjukkan
aktivitas apa saja yang dapat dilakukan di dalamnya. Aktivitas tersebut
dapat ditentukan berdasarkan jenis kegiatan yang dilakukan dalam
hunian, dalam hal ini yaitu apartemen, antara lain:
 Kelompok kegiatan pribadi
Aspek privacy pada suatu rancangan merupakan tuntutan mendasar
yang dapat rasa aman dan nyaman bagi penghuni. Kegiatan privacy
biasanya dilakukan dalam ruang tidur, ruang kerja, toilet dan
sebagainya dalam satu unit hunian. Dalam setiap pola hidup atau
perilaku seseorang/keluarga akan memperngaruhi bentuk ruang dan
susunan perabot dalam unit hunian. Kebutuhan sosial manusia dalam
berinteraksi dengan manusia lainnya merupakan pengaruh yang bersar
dalam bentuk fisik dan perancangan hunian itu sendiri.\
 Kelompok kegiatan bersama
Kegiatan bersama ini biasanya dilakukan oleh penghuni satu
dengan penghuni yang lainnya, baik secara terencana maupun hanya
kebetulan saja. Kegiatan ini akan menimbulkan interaksi bagi sesama
penghuni maupun masyarakat luar. Kegiatan ini biasanya terjadi pada
ruang-ruang penunjang kegiatan dalam lingkungan hunian, yaitu
81
seperti restaurant atau cafetaria, mini market, kolam renang, jogging
track, salon, dan lain sebagainya. Hunian yang memberikan
kebutuhan sosial dalam kelompok kegiatan bersama hendaknya
berada di kawasan yang sudah terbangun dan berada di lokasi yang
strategis agar mudah dalam akses pencapaian.
 Kelompok kegiatan pelayanan service.
Kegiatan pelayanan merupakan pelayanan penunjang/pelengkap
dalam kehidupan sehari-hari yang memberikan kemudahan,
kenyamanan, dan keamanan bagi penghuni. Pelayanan tersebut
mencakup kegiata cleaning service, security, dan lain sebagainya
Kegiatan ini biasanya tidak dilakukan oleh staff pelayanan yang
bertugas menjalankan kegiatan tersebut, sehingga terjadi interaksi
antara penghuni dengan staff pelayanan tersebut.
Perancangan sebuah hunian vertikal seringkali mengabaikan
beberapa kegiatan sosial yang mungkin terjadi dalam kehidupan di
suatu lingkungan, sehingga membentuk perilaku penghuni apartemen
untuk menjadi lebih individualis. Kegiatan dalam kehidupan beragama
misalnya, dalam suatu lingkungan biasanya terbentuk komunitas atau
kelompok untuk melakukan kegiatan keagamaan bersama-sama,
seperti pengajian, doa bersama, dan lain sebagainya. Tidak
memungkinkan jika acara tersebut digelar hanya di satu ruang dalam
unit hunian salah satu penghuni yang bersangkutan atau yang
mengadakan acara tersebut. Maka, diperlukan penyediaan fasilitas
penunjang berupa ruang-ruang publik yang dapat digunakan oleh
penghuni pada kondisi tertentu, seperti yang telah dipaparkan
sebelumnya.
5.1.4. Konsep Hubungan Ruang
Apartemen di Sleman ini terbagi menjadi beberapa area kegiatan yang
saling berhubungan antara ruang satu dengan lainnya. Berikut ini
hubungan ruang secara mikro dan secara makro:
82
 Hubungan Ruang Secara Mikro
Gambar 5.1 Konsep Hubungan Ruang Unit Hunian

Gambar 5.2 Konsep Hubungan Ruang pengelola

83
Bagan 5. 3 Konsep Hubungan Ruang Fasilitas Umum
Sumber: Analisis Penulis, 2018
Bagan 5. 4 Konsep Hubungan Ruang Secara Makro

84
Hubungan makro ruang-ruang pada apartemen ini terbentuk karena
adanya beberapa pertimbangan. Pertimbangan tersebut adalah:
· Zona penghuni merupakan area privat, namun tetap tersedia ruang
bersama yaitu berupa taman dan balkon
· Fasilitas umum diletakkan di area yang dekat dengan area hunian
ataupun area publik, hal tersebut memberikan kemudahan akses bagi
setiap pengunjung, baik penghuni ataupun bukan penghuni
· Zona Pengelola terletak di area yang dekat dengan hunian ataupun area
fasilitas umum, agar memudahkan akses pengelola dalam bekerja sesuai
dengan tugasnya masing-masing.
5.1.5. Konsep Organisasi Ruang
Bagan 5. 5 Konsep Organisasi Ruang Apartemen

85
5.2. Konsep Penekanan Studi
5.2.1. Konsep Penekanan Pendekatan Behavioral Architecture
(Arsitektur Perilaku)
Perancangan karakter Behavioral Architecture (Arsitektur
Perilaku) yang ditujukan pada perancangan Apartemen di
D.I.Yogyakarta ini tentunya akan mengacu dari prinsip-prinsipnya
yang telah dianalisis sebelumnya. Karakteristik arsitektur perilaku
diwujudkan melalui analisis dari fungsi kebutuhan dasar, fungsi
kebutuhan standar hingga fungsi kebutuhan sosial. Berikut merupakan
prinsipprinsip karakteristik dari Arsitektur berwawasan perilaku:
· Arsitektur perilaku memiliki tujuan untuk menciptakan lingkungan
yang menyesuaikan perilaku manusia penggunanya, dala hal ini
pengguna ruang yang dituntut untuk beradaptasi dan menyesuaikan
perilakunya dengan lingkungan perancangan.
· Arsitektur dan perilaku memiliki hubungan yang saling
mempengaruhi.
· Selain menekankan pada aspek kenyamanan fisik, arsitektur perilaku
hendaknya juga mempertimbangkan aspek psikologi.
· Arsitektur perilaku diharapkan memiliki keseimbangan yang baik
antara perilaku manusia dan lingkungan perancangan. Penghuni
apartemen seringkali hidup secara individualistis dan kurang dalam
hal berinteraksi sosial. Penghuni apartemen ini memiliki perilaku
yang berbeda antara satu dengan lainnya, sehingga mereka memiliki
cara yang berbeda dalam memberi respon pada lingkungannya.
Sehingga perlu ada pembatasan, keterarahan, sikap/ tindakan
perilaku terhadap lingkungan fisik.
86
5.2.2. Konsep Hubungan Interaksi Sosial dengan Pendekatan Behavioral
Architecture (Arsitektur Perilaku)
Tabel 5. 1 Konsep Hubungan Interaksi Sosial dan Pendekatan Behavioral

Architecture (Arsitektur Perilaku)

5.2.3. Konsep Bentuk
Konsep bentuk yang digunakan pada bangunan Apartemen di
Sleman ini yaitu mengacu pada karakteristik yang ditemukan dalam
pendekatan Arsitektur Perilaku, yaitu dapat mewujudkan
komunikasi, interaksi hubungan sosial, perilaku yang terarah, dan
fleksibel serta dinamis. Bentuk yang digunakan adalah bentuk-
bentuk geometri dasar, sehingga mudah dikenali dan diterima oleh
semua manusia. Bentuk dasar yang akan digunakan pada wujud
bangunan apartemen ini adalah bentuk peregi.
87
Bentukan massa bangunan fasilitas umum merupakan salah sarana
interaksi pengunjung atau pun penghuni sehingga pada perwujudan
bentuk massa bangunan tersebut dirancang lebih dinamis dan
fleksibel yaitu dengan penggunaan bidang lengkung seperti gambar
berikut ini.
Gambar 5. 6 Konsep Bentuk Massa Bangunan apartment, hotel, mall

5.2.4. Konsep Tekstur dan Material
Penggunaan material yang efisien pada tata luar, yaitu area
pedestrian dan area sirkulasi dapat diterapkan pada beberapa bagian site
misalnya taman dengan material tanah dan rerumputan, perkerasan
jalan sirkulasi dengan paving blok, batu alam, atau aspal.
88
Penggunaan material dan tekstur bada sisi luar bangunan yakni bahan
yang hangat, berat, fleksibel,dan informal misalnya kayu, plastic,
gypsum, metal dan kaca

5.2.5. Konsep Warna Bahan
Warna pada massa bangunan utama, yaitu pada blok hunian
menggunakan warnawarna hangat agar menciptakan kenyaman dan
keintiman antar pengguna ruang didalamnya.
Warna yang digunakan untuk menampilkan wujud respon terhadap

lingkungan adalah warna-warna yang memiliki unsur alami, seperti
hijau (warna tanaman), coklat (warna kayu), biru (warna air atau
langit), putih, abu-abu, dan lain sebagainya. Warna tersebut dapat
ditampilkan pada sirkulasi bangunan, taman, ataupun pedestrian
89
5.2.6. Konsep Ukuran Skala Proporsi
Permainan ukuran skala proporsi dan gubahan massa pada
bangunan dirancang dengan bentuk sederhana agar para pengunjung
dapat dengan mudah memahami dan menikmati tatanan masaa pada
bangunan Apartemen ini. Permainan tinggi rendah pada massa
bangunan membuat kesan yang tidak monoton.
Gambar 5.7 Konsep Skala Proporsi pada Gubahan Massa Bangunan Apartemen
5.2.7. Konsep Sirkulasi
Sirkulasi dibentuk untuk menghubungkan ruang satu dengan ruang
yang lainnya pada lantai yang berbeda.
1. Sirkulasi Vertikal
Bentuk sirkulasi vertikal dapat berupa lift, tangga, atau ramp.
 Lift
Bangunan apartemen ini merupakan bangunan yang dirancang bagi
90
golongan menengah ke atas, sehingga untuk menjaga kualitas dan
kenyamanan apartemen diperlukan elevator untuk sirkulasi
vertikal. Lift yang digunakan untuk penghuni dan lift service
dibedakan. Untuk Penghematan energi, jumlah lift harus seminimal
mungkin tanpa mengurangi kenyamanan hunian.
 Tangga
Tangga penghuni, tangga ini harus didesain dekat dengan unit
hunian. Tangga penghuni diletakkan dekat dengan setiap lift yang
ada, sehingga penghuni memiliki pilihan untuk naik ke lantai atas
dengan tangga yang dapat meminimalkan pemakaian energi untuk
lift.
 Ramp
Ramp diwajibkan pada bangunan tanpa lift sehingga penghuni yang
mempunyai cacat fisik tetap dapat mengakses bangunan. Untuk
membuat ramp dibutuhkan ruang yang cukup luas karena
kemiringan yang relative landai. Pada area dalam bangunan
apartemen ini sudah terdapat lift yang dapat dipakai para
penyandang cacat, sehingga ramp hanya digunakan sebagai akses
dari luar bangunan ke dalam bangunan. Ramp membutuhkan
dimensi ruang yang luas. Sehingga sirkulasi vertikal dalam
bangunan apartemen ini hanya menggunakan tangga dan lift.
2. Sirkulasi Horisontal
Pada perancangan apartemen ini sistem sirkulasi yang diterapkan
adalah sirkulasi Double Loaded. Pada sirkulasi double loaded ini
hunian berada di kedua sisi koridor bangunan sehingga bersifat
tertutup. Dengan sistem ini maka akan dapat memaksimalkan
jumlah hunian yang dirancang.
5.2.8. Konsep Organisasi
Konsep organisasi ruang pada perancangan bangunan apartemen ini
menggunakan pola linier, yaitu jalur yang dapat menjadi unsur
pengorganisir utama untuk satu deretan ruang-ruang, sehingga alur
91
pergerakan penghuni dapat teratur dan menyeuaikan organisasi
ruang yang tebentuk.
5.3. Konsep Aklimatisasi Ruang

5.3.1. Penghawaan Ruang
Sistem penghawaan yang digunakan pada bangunan Apartemen terdiri
dari dua jenis, yaitu:
1. Penghawaan Alami
Untuk mendapatkan penghawaan alami, pada sisi luar bangunan
banyak diberi bukaan dan ventilasi Pada setiap lantai bangunan
terdapat bukaan berupa balkon sebagai ruang bersama yang dapat
menimbulkan suasana asri dengan adanya tanaman disekitar
ruangan tersebut sehingga udara tetap bergerak.
2. Penghawaan Buatan
Dalam apartemen ini juga menggunakan sistem penghawaan
buatan yaitu dengan penggunaan AC mengingat dibutuhkannya
kenyamanan yang memadai untuk bangunan apartemendengan
taraf kelas menengah. Tipe AC yang digunakan adalah AC
split/unit yang memiliki keuntungan lebih sederhana baik sistem
ataupun konstruksinya. Pada AC unit hanya diperlukan konstruksi
pemasangan unit AC yang dapat terdiri dari satu buah (AC
window) dan dua buah internal dan ekternal (AC split). Pendingin
ruangan ini digunakan dalam unit hunian dan fasilitas umum
seperti restaurant dan fitness center.
5.3.2. Pencahayaan Ruang
Sistem pencahayaan yang diterapkan pada bangunan ini adalah
dengan pencahayaan alami ataupun bautan. Hal-hal yang perlu
dilakukan dalam bangunan ini adalah:
1. Pencahayaan Alami
Memanfaatkan semaksimal mungkin pencahayaan matahari pada
siang hari dengan memberikan bukaan-bukaan jendela sehingga akan
92
lebih menghemat energi dalam penggunaan lampu pada siang hari.
Sinar matahari juga membawa panas, sehingga untuk menghindari
panas perlu dilakukan beberapa cara, yaitu:
 Menggunakan roof-garden
 Membuat overstek pada bukaan yang mengarah pada radiasi
matahari
 Menggunakan skylight pada bangunan
 Menggunakan dinding tanaman rambat
2. Pencahayaan Buatan
Pencahayaan buatan dibutuhkan untuk kelangsungan kegiatan
manusia ketika cuaca mendung dan ketika malam hari. Sumber daya
penerangan buatan berasal dari PLN (Perusahaan Listrik Negara) dan
generator sebagai sumber cadangan penerangan pada saat terjadi
gangguan dari PLN. Sumber energy untuk listrik juga dapat
menggunakan solar cell yang merupakan konversi dari sinar matahari
menjadi listrik, namun biaya untuk penerapan solar cell ini masih
terlalu mahal dan masih jarang ditemui di Indonesia. Berikut ini
merupakan mekanisme penerapan sistem jaringan listrik pada
bangunan:
Bagan 5. 8 Konsep Penerapan Sistem Jaringan Listrik pada

Apartemen
5.4. Analisis Struktur dan Konstruksi
93
Pertimbangan pemilihan sistem struktur adalah adanya fungsi-fungsi
ruangyang tipikal seperti unit-unit hunian. Sistem struktur yang digunakan
pada Rusunawa di Kota Yogyakarta adalah sistem rangka kaku (rigid frame)
dengan penataan kolom balok secara grid. Struktur rangka kaku merupakan
struktur yang dibentuk dengan cara meletakkan elemen kaku horisontal di
atas elemen kaku vertikal. Elemen horizontal (balok) sering disebut sebagai
elemen lentur, yaitu memikul beban yang bekerja secara transversal dari
panjangnya dan mentransfer beban tersebut ke kolom vertical yang
menumpunya. Kolom dibebani beban secara aksial oleh balok, kemudian
mentransfer beban tersebut ke tanah. Kolom yang memikul balok tidak
melentur ataupun melendut karena kolom pada umumnya mengalami gaya
aksial tekan saja.
5.5. Analisis Utilitas dan Perlengkapan Bangunan

5.5.1. Konsep Sistem Air Bersih
Kebutuhan air bersih ini diperlukan untuk unit hunian serta
keperluan penanggulangan kebakaran. Persediaan air bersih diperoleh
melalui PDAM. Pada bangunan ini sistem yang digunakan merupakan
gabungan dari dua sistem. Tandon bawah dan ruang pompa diletakkan
pada basement. Air dari tandon bawah dipompa ke tandon atas melalui
shaft. Pada sistem downfeed untuk 3 lantai teratas menggunakan
pompa, sedangkan untuk lantai selanjutnya menggunakan gaya
gravitasi. Tandon atas diletakkan pada lantai teratas bangunan. Untuk
kolam renang menggunakan sistem upfeed langsung dari tandon bawah.
Untuk penggunaan system penyediaan air secara downfeed. Untuk
memenuhi kebutuhan air panas pada setiap unit hunian maka disediakan
water heater pada unit tiap hunian.
94
Bagan 5.9 Konsep Peneraapan Sistem up feed dan down feed pada
Apartemen di Semarang
5.5.2. Konsep Sistem Air Kotor dan Kotoran
Pipa kotoran dari masing-masing unit disalurkan melalui shaft
pada tiap unit kemudian disalurkan ke shaft utama. Air kotor aka
ditampung pada bak penampung kemudian dipompa ke STP (Sewage
Threatment Plant). STP pada bangunan ini diletakkan pada basement.
Dari STP akan diteruskan ke saluran kota. Atau pembuangan langsung
ke septic tank yang kemudian disalurkan ke bak kontrol dan ke sumur
peresapan.
Bagan 5. 10 Konsep Penerapan Sistem Pembuangan Air Kotor

95
5.5.3. Analisis Keamanan Bangunan
Bangunan Apartemen ini dilengkapi dengan sistem keamanan yang
lengkap. Setiap penghuni berhak dan wajib mendapatkan keselamatan
dan keamanan saat berada di dalam bangunan. Sistem keamanan yang
terdapat pada apartemen ini, yaitu:
 Keamanan dari Bahaya Kebakaran
Kebakaran adalah bahaya yang ditimbulkan oleh api. Untuk
pencegahannya dapat dilakukan dengan cara aktif dan pasif.
a. Pencegahan aktif:
 Hydrant, diletakkan pada daerah yang mudah dijangkau dan
mendapat suplai dari resrvoir atas, jarak maksimum hidran
adalah 30 meter.
 Sprinkler, yang dilengkapi dengan detektor,yang mendeteksi
asap atau suhu panas, dan akan langsung memancarkan air jika
ada asap atau suhu panas yang terdeteksi.
 Fire Extinguisher, pemadam bahan kimia untuk mematikan api
yang digunakan secara manual
b. Pencegahan Pasif
 Konstruksi bangunan tahan api, seperti papan gypsum, beton,
atau
 Adanya tangga darurat dan exhaust fan
 Keamanan dari Bahaya Kriminal
 Pada ruang-ruang di dalam gedung khususnya pada area lobby,
area
retail, area penunjang, dan pintu akses masuk ke dalam hunian
digunakan CCTV (Closed Circuit Television) yang dapat
menangkap dan merekam aktivitas yang terjadi sehingga dapat
mengawasi apabila terjadi aktivitas yang janggal atau merupakan
tindak kriminal.
96
 Pengontrolan secara manual dengan adanya petugas Security yang
bekerja selama 24 jam.
 Keamanan dari Bahaya Petir
Penangkal petir yang digunakan yaitu dengan ketinggian 1 m yang
dipasang tiap 10 m pada top floor bangunan yang kemudian
disalurkan ke ground.
97
BAB VI
KESIMPULAN, BATASAN DAN ANGGAPAN
6.1. Kesimpulan
Berdasarkan pembahasan bab--‐bab sebelumnya dapat diambil beberapa
kesimpulan sebaga idasar pokok laporan perencanaan dan perancangan
“Apartemen di Semarang”, yaitu :
1. Kepadatan penduduk semakin meningkat di Kota Semarang.
2. Kota Semarang merupakan kota yang dituju para pendatang untukmencari
mata pencaharian, terutama di bidang bisnis dalam provinsi Jawa Tengah.
3. Dalam pembangunan sebuah apartemen harus memiliki dasar pedoman
syarat--‐syarat bangunan apartemen serta sesuai dengan peraturan yang
berlaku.
4. Lokasi yang direncanakan untuk dibangun kondominium ini adalah Bagian
Wilayah Kota yang di dalamnya mencakup fasilitas komersil, perkantoran,
perdagangan dan jasa, hiburan dan permukiman.
6.2. Batasan
Dalam perencanaan “Apartemen di Semarang”, terdapat hal--‐hal diluar
wewenang perencanaan, maka untuk mengatasi hal tersebut dan agar
mendapatkan hasil yang baik diperlukan beberapa batasan dalam perencanaan
dan perancangan, antara lain :
1. Sasaran penghuni apartemen adalah masyarakat golongan menengah ke
atas dan pelaku bisnis yang ingin memiliki tempat tinggal sementara atau
menetap di dekat lokasi kerja atau lokasi kegiatan sehari--‐hari khususnya
di pusat Kota Semarang.
2. Perencanaan dan perancangan Apartemen di Semarang ini didirikan
berdasarkan prediksi dari beberapa referensi serta jumlah pasokan
apartemen di Kota Semarang.
3. Permasalahan diluar aspek arsitektural, sepertistruktur tanah dan daya
dukung tanah, tidak dibahassecara detail.
98
4. Perencanaan dan perancangan hanya menitikberatkan pada aspek--‐aspek
arsitektural, untuk masalah pendanaan, investasi, dan perawatan bangunan
tidak termasuk dalam lingkup pembahasan.
5. Batas ketinggian bangunan apartemen dibatasi antara 45–150 meter
berdasarkan ketentuan mengenaiKawasan Keselamatan Operasi
Penerbangan Kota Semarang.
6.3. Anggapan
Untuk menghasilkan perencanaan dan perancangan apartemen yang selaras
dengan perkembangannya di Kota Semarang, terdapat anggapan--‐anggapan
sebagai berikut:
1. Permasalahan status tanah, lokasi,dan tapakterpilih dianggap dapatdiatasi
dan siap pakai.
2. Keberadaan bangunan sekitar pada tapak terpilih dianggap ditiadakan
selama menambah potensi penggunaan tapak yang digunakan (tapak
dianggap kosong).
3. Sistem jaringan infrastruktur pada lokasi perencanaan dianggap telah
mamadai dan dapat mengantisipasi berdirinya bangunan apartemen.
4. Kebutuhan SDA, SDM, biaya perencanaan dan perancangan dianggap
mencukupi.
5. Luas dan dimensi lahan disesuaikan dengan batas alam yang ada dan dapat
diatur sesuai dengan kebutuhan ruang berdasarkan peraturan bangunan
setempat.
6. Apartemen dibiayai dan dikelola oleh pihak swasta dengan pengawasan
Pemerintah Kota Semarang.
7. Besaran kebutuhanruang hasil studi kasus dan wawancara dapat digunakan
sebagai acuan perancangan disamping acuan standarruang hunian
apartemen yang telah ditetapkan.
8. Studi kelayakan struktur dan daya dukung tanah dianggap telah
dilaksanakan dan dapat digunakan untuk rekomendasiproses perencanaan
dan perancangan.
99
DAFTAR PUSTAKA
Akmal, Imelda. 2007. Menata Apartemen. Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama

Ashihara, Yoshinobu. 1986, Perancangan Eksterior dalam Arsitektur. Bandung:
Abdi Widy
De Chiara, Joseph dan Michael J. Crosbie. 2001. Time-Saver Standards for
Building Types. New York: Mc Graw-Hill.
Duerk, Donna P. 1993. Architectural Programming : Information Management
for Design New York : Van Nostrand Reinhold
Edward Paul. 1972: The Encyclopedia of Philosophy, vol.3 dan 4. Mac Millian
Publishing
Heimsath, Clovis. 1988. Behavioral Architecture, Toward an Accountable Design
Process.New York: Mc Graw-Hill.
Laurens, Joyce Marcella. 2004. Arsitektur dan Perilaku Manusia. Jakarta: PT.
Grasindo.
Lynch, Kevin dan Hack, Gary. 1984. Site Planning Third Edition. Cambridge MA
and London: MIT Press
100

Isi LP3A

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Isi LP3A

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

BAB I

1.2 Tujuan Dan Sasaran

1.3 Manfaat pembahasan

1.4 Ruang lingkup pembahasan

1.4.1 Ruang lingkup Substansial

1.4.2 Ruang lingkup spasial

1.5 Metode pembahasan

1.6 Sistematika penulisan

Membahas mengenai faktor penentu perencanaan untuk memperoleh

Kesimpulan, batasan dan anggapan

Analisa perencanaan Analisa perancangan

Pendekatan Program Perencanaan dan Perancangan Arsitektur

Konsep dan Program Perencanaan dan Perancangan Arsitektur

Desain grafis architecture (DGA)

2.1.1 Pengertian Apartemen

• Kamar atau beberapa kamar (ruangan) yang diperuntukkan sebagai

tempat tinggal, terdapat di dalam suatu bangunan yang biasanya

• Sebuah ruangan atau beberpa susunan ruangan dalam beberapa jenis

yang memiliki kesamaan dalam suatu bangunan yang digunakan

• Gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, terbagi

atas bagian-bagianyang distrukturkan secara fungsional dalam arah

dalamnya merupakan suatu bentuk kehidupan bersama, dalam

• Semua jenis hunian atau tempat tinggal (multiply family), kecuali

kamar yang dipisahkan satu dengan lainnya dengan partisi, yang

• Suatu ruangan atau kumpulan ruang yang digunakan sebagai unit

hunian atau rumah tinggal yang sifatnya dapat digunakan sebagai

Apartemen merupakan salah satu variasi jenis hunian yang

2.2 Perkembangan Apartemen

2.3 Klasifikasi Apartemen

Apartemen yang dikelola secara menyeluruh oleh menajemen

• Apartmen Milik Sendiri

Apartemen yang disewa oleh individu tanpa penyelayanan khusus.

Bangunan apartemen yang terdiri lebih dari sepuluh lantai. Dilengkapi

Bangunan apartemen yang terdiri dari tujuh sampai dengan sepuluh

Apartemen dengan ketinggian kurang dari tujuh lantai dan

• Apartemen 1,2,3 kamar/apartemen keluarga

Pembagian ruang apartemen ini mirip rumah biasa. Memiliki kamar

Loft adalah bangunan bekas gudang atau pabrik yang kemudian

Unit hunian ini berada di lantai paling atas sebuah bangunan

2.3.4 Berdasarkan tujuan pembangunan, apartemen dibagi menjadi tiga

Apartemen yang ditujukan untuk semua lapisan masyarakat, akan

Apartemen yang hanya dipakai oleh kalangan tertentu saja, dan

2.3.5 Berdasarkan golongan sosial (Savitri dan Ignatius dan Budihardjo

• Apartemen super Mewah

Yang membedakan keempat tipe tersebut sebelumnya adalah

2.3.6 Berdasarkan penghuni (savitri dan Ignatius dan Budihardjo dan

Apartemen ini digunakan oleh para pengusaha untuk bekerja karena

Apartemen ini merupakan suatu hal yang baru di Indonesia, bahkan

Pemilik membangun dan membiayai operasi serta perawatan bangunan,

Apartemen ini dimiliki oleh koperasi, penghuni memiliki saham

2.3.8 Klasifikasi apartemen berdasarkan pelayanannya (Chiara, 1986),

• Apartemen Fully Service

Apartemen yang menyediakan layanan standard hotel bagi

• Apartemen Fully Furnished

Apartemen yang mneyediakan furniture atau perabotan dalam unit

• Apartemen Fully Furnished and Fully Service

Gabungan kedua jenis apartemen yang tertulis sebelumnya.

• Apartemen Building only

Apartemen yang tidak menyediakan layanan ruang atau furniture.

Apartemen yang seluruh ruangannya terdapat dalam satu lantai.

Apartemen yang ruangannya terdapat dalam dua lantai.

Apartemen yang ruangannya terdapat dalam tiga lantai.

Praktis, banyak digunakan di hotel