PA 6 | GENAP 2019-2020

KAK Transit Oriented Development

I. Latar Belakang
Kota Jakarta sedang marak dengan banyaknya pembangunan infrastruktur sarana
angkutan umum massal (SAUM) yang salah satu nya adalah Light Rail Transit (LRT) atau
Kereta Api Ringan, dan Mass Rapid Transit (MRT) . LRT merupakan suatu moda layanan
transportasi penumpang yang beroperasi diatas rel ringan, sedangkan MRT adalah
sebuah sistem kereta api transit cepat dengan dengan menggunakan kereta rel listrik.
Keberadaan jalur LRT dan MRT ini akan menjadi salah satu pemicu terjadinya
peningkatan daya dukung terhadap kawasan itu sendiri dan perubahan pola pergerakan
manusia dalam kawasan tersebut sama seperti yang terjadi dalam perkembangan kota –
kota besar di dunia.
Transit Oriented Development (TOD) merupakan respon akan peningkatan dan
perubahan tersebut. Dalam mengembangkan kawasan tersebut, Transit Oriented
Development yang akan dibangun ini tidak hanya mengkombinasikan faktor transit
dengan sisi komersial tetapi juga menghadirkan ruang terbuka hijau, ruang terbuka publik
dan terciptanya potensi – potensi pergerakan pejalan kaki di kawasan tersebut.
Adapun dalam penyusunan masterplan trasportasi Jakarta, terdapat beberapa titik – titik
strategis untuk dikembangkan menjadi sebuah kawasan berorientasi transit. Dimana
dalam pengembangannya dalam pengembangannya akan dijadikan sebagai sebagai
sebuah fasilitas public dengan segala fasilitasnya.

II. Kerangka Acuan Kerja (KAK)

DATA PROYEK
A. Nama Proyek : Site A: Hotel, Office dan Komersial
Site B: Apartemen, Office dan Komersial
Semuanya bertema Transit Oriented Development
Stasiun : MRT/LRT
B. Lokasi Proyek : menyesuaikan masing-masing kelompok
C. Pemilik : Swasta
D. Peta Lokasi : menyesuaikan masing-masing kelompok
E. Batasan :
▪ Luasan ±2 hektar
▪ Koefisien Dasar Bangunan : menyesuaikan tapak masing-masing kelompok
▪ Koefisien Luas Bangunan : menyesuaikan tapak masing-masing kelompok
▪ Koefisien Tapak Basemen : menyesuaikan tapak masing-masing kelompok
▪ Koefisien Dasar Hijau : menyesuaikan tapak masing-masing kelompok
▪ Ketinggian Bangunan maksimal : menyesuaikan tapak masing-masing kelompok

KRITERIA PERANCANGAN
Desain diharapkan dapat menjawab kebutuhan dan tuntutan desain yang terbagi sebagai berikut:

Page 1 of 4
 PA 6 | GENAP 2019-2020

1. Aspek Perencanaan Perkotaan / Urban Design Yang Meliputi :

A. Konsep Arsitektur Kota; Konteks bangunan dengan Kawasan Beorientasi Transit /
Transit Oriented Development (TOD) desain mempertimbangkan Masterplan Kawasan
Beorientasi Transit yang dikembangkan oleh PT MRT Jakarta dan PT KAI.
B. Kesinambungan; Desain arsitektur bangunan baru diharapkan mengakomodir
kesinambungan dan keserasian dengan lingkungan sekitar.
C. Konektivitas Kawasan; Perencanaan sirkulasi kawasan baik berupa sirkulasi pejalan
kaki dan sirkulasi kendaran bermotor dengan fokus utama kepada sirkulasi pejalan kaki
di kawasan tersebut dengan tidak terbatas hanya pada lahan perencanaan tetapi juga
mempertimbangkan beberapa titik transit kawasan yang tertera pada Masterplan
Kawasan.
2. Aspek Perencanaan Mikro Yang Meliputi :
A. Perencanaan Tapak;
1) Zoning tapak dan optimalisasi terhadap kondisi/bentuk lahan dengan ketersediaan lahan
yang bisa dibangun.
2) Memperhatikan karakteristik kondisi iklim tropis dan dapat mewakilkan citra kawasan yang
sesuai dengan visi dan misi “Green Architecture”
3) Strategi perencanaan mikro sirkulasi pejalan kaki yang tidak terbatas pada aspek sebagai
berikut:
a) Akses bagi pejalan kaki, dengan mempertimbangkan prinsip – prinsip sebagai
berikut : proximity (jarak tempuh), connectivity (jalur), convenience (kenyamanan),
security (kemanan) dan attractiveness (daya tarik).
b) Sirkulasi pejalan kaki harus mempertimbangkan kemudahan akses masuk dan
keluar ke dalam lahan perencanaan, kemudahan untuk berpindah antar bangunan
serta kemudahan untuk berpindah antar moda transportasi.
c) Strategi sirkulasi pejalan kaki yang tidak bersinggungan dengan sirkulasi
kendaraan bermotor dalam lahan perencanaan pada khususnya dan kawasan
sekitar pada umumnya.
d) Penyediaan aksesibilitas yang baik bagi para kaum difabel baik didalam lahan
perencanaan dan atau kawasan sekitar.
e) Strategi perencanaan mikro sirkulasi kendaraan bermotor di lahan perencanaan
dengan mempertimbangkan hal – hal sebagai berikut :
• Area drop off untuk transportasi publik seperti Bus Trans Jakarta dan Taksi
dengan mempertimbangkan waktu tunggu yang terkontrol.
• Area drop off dan atau area tunggu untuk transportasi online (ride sharing)
seperti ojek online dan taksi online dengan mempertimbangkan area dan
waktu tunggu yang terkontrol.
• Area drop off untuk kendaraan pribadi dengan mempertimbangkan waktu
tunggu yang terkontrol yang mempertimbangkan prinsip – prinsip desain
“kiss and ride”.
• Sirkulasi masuk dan keluar lahan perencanaan dengan memperhatikan
sirkulasi lalu lintas eksisting dan juga sirkulasi lalu lintas sesuai dengan
masterplan.
• Sirkulasi masuk dan keluar lahan perencanaan dengan memperhatikan
kategori pengguna seperti penghuni, tamu, karyawan / pegawai baik untuk
stasiun ataupun fasilitas pendukung berupa apartemen, hotel, kantor
komersial dan, servis seperti kegiatan bongkar muat (loading dock) untuk
area komersial dan limbah seperti pengangkutan sampah.

Page 2 of 4
 PA 6 | GENAP 2019-2020

B. Perencanaan Tata Ruang Luar;

1) Penyediaan ruang terbuka publik (RTP) dan hijau (RTH) dalam lahan perencanaan yang
mendukung desain dari bangunan Apartemen/hotel, kantor dan komersial secara
keseluruhan dan dapat memfasilitasi segala kegiatan yang berhubungan dengan
bangunan dengan fungsi-funmgsi tersebut.
2) Ruang terbuka publik dan hijau yang memiliki kesinambungan dengan kawasan
berorientasi transit / transit oriented development (TOD) tanpa penggunaan pagar
pembatas, penyediaan
3) area pejalan kaki dan sepeda yang memadai.
C. Fasilitas
1) Area komersial yang melayani fungsi-fungsi terrsebut, dapat berupa shopping street, mall,
ruko atau gabungan ketiganya dengan luas sesuai analisis masing-masing, dan dapat
saling terhubung. Pada setiap fungsi sangat dimungkinkan terdapat area komersial yang
saling menyambung dengan fungsi-fungsinya maupun dengan fungsi lainnya.
2) Fungsi kantor dapat berupa kantor sewa atau co working space, luas menyesuaikan
analisis masing-masing dan peraturan daerah setempat.
3) Apartemen merupakan apartemen kelas menengah dengan ketentuan:
• Type unit:
i. Studio : 18 m2
ii. 1 Kamar Tidur: 21 m2
iii. 2 Kamar Tidur: 36 m2 dengan 1 Kamar Mandi
iv. 3 Kamar Tidur: 60 m2 dengan 2 Kamar Mandi
• Fasilitas: Kolam Renang, jogging track, Fitness Centre, Play Ground,
Ruang Serba Guna untuk menampung 350 orang.
• Kantor Pengelola
• Fasilitas Utilitas Bangunan.
4) Area komersial hotel luasnya menyesuaikan dengan analisis masing-masing, sirkulasi,
area hijau dan lainnya. Dengan ketentuan sebagai berikut :
a) Hotel merupakan hotel bintang 3, dengan type kamar sbb:
• Kamar Standard : 18 m2
• Kamar Deluxe : 24 m2
• Kamar Suite : 36 m2
b) Fasilitas hotel: Children club, adult pool and children pool, spa, fitness centre, bar, dan
restaurant, ballroom dan function room.
5) Area penghubung antara fungsi-fungsi bangunan yang dimaksud dengan stasiun dan
dengan kawasan sekitar.
D. Ekspresi bangunan dengan fungsi-fungsi tersebut harus memperhatikan beberapa
pertimbangan sebagai berikut :
1) Arsitektur bangunan Apartemen/Hotel, Kantor dan Fasilitas Komersial bukan merupakan
tiruan dari bangunan yang telah ada dan dapat mepresentasikan bangunan yang inovatif,
bekarakter kuat, progresif dan adaptatif terhadap perkembangan arsitektur kedepan.
2) Arsitektur yang memiliki kesinambungan dengan rencana masterplan kawasan
berorientasi transit dengan visi “Green Architecture” yang dapat mewakilkan generasi
arsitektur pada masanya dan juga dapat beradaptasi dengan perkembangan masa
depan.
3) Memperhatikan nilai – nilai budaya lokal khususnya dan kota Jakarta dan provinsi Jabar
pada umumnya.
4) Memperlihatkan keterkaitan antar fungsi dan juga kawasan sekitar secara arsitektural.
5) Green building; Merupakan upaya untuk mendukung praktik berkelanjutan yang rama
lingkuangan di kawasan berorientasi transit. Tujuannya adalah untuk dapat mengurangi

Page 3 of 4
 PA 6 | GENAP 2019-2020

dampak jejak ekologis dengan menerapkan prinsip – prinsip pembangunan berkelanjutan

di setiap fungsi nya, mempertimbangkan aspek iklim tropis dan mendukung upaya
penggunaan energy yang efisien serta pemanfaatan maksimal potensi tata lingkungan
secara cerdas.
6) Memperhatikan pengolahan façade dengan melakukan pendekatan desain secara
arsitektural terhadap iklim dan kondisi setempat untuk kemudahan dalam pemeliharaan
dan sebagai upaya efisiensi energy (passive design).
7) Memperhatikan penggunaan material yang memudahkan dalam pemeliharaan dan
ketahanan terhadap iklim setempat, khususnya kota Jakarta serta penggunaan material
“low embodied energy” dan “low embodied carbon”, Rancangan mempertimbangkan
kemudahaan pelaksanaan melalui metode pelaksanaan konstruksi yang menggunakan
energi yang rendah dalam proses konstruksinya.
8) Desain Tata Ruang Dalam; mencerminkan efisiensi penggunaan ruang, fleksibel dengan
desain Detail Teknis Bangunan, desain yang terintegrasi dengan sistem struktur,
mekanikal-elektrikal, tata lingkungan serta perawatan bangunan yang tepat guna dan
efisien bagi sebuah bangunan hotel dan convention yang bertema TOD
.

Produk yang diharapkan :

1) Bedah Karya
2) Analisis kegiatan dan program
3) Analisis Tapak
4) Konsep Rancangan
5) Rancangan Keseluruhan (Blok plan dan site plan)
6) Pra rencana, meliputi Denah, Tampak, Potongan
7) Gambar-gambar Rancangan Arsitektur, Struktur, dan Utilitas
8) Detail Arsitektur dan Interior
9) Maket Gubahan Massa dan Maket akhir
10) Materi Presentasi berupa Banner A0, Animasi 3D.

Page 4 of 4