ANALISIS PENERAPAN KONSEP PENGEMBANGAN KAWASAN BERBASIS

TRANSIT (TOD) DI KAWASAN DUKUH ATAS

Reizsky Reynaldy1*, Maulidia Azzahra2

1Mahasiswa Perencanaan Wilayah dan Kota, Universitas Esa Unggul, Jl. Arjuna Utara No. 9 Jakarta
11510
Email: reizskyrey@gmail.com
2Mahasiswa Perencanaan Wilayah dan Kota, Universitas Esa Unggul, Jl. Arjuna Utara No. 9 Jakarta

11510
Email: maulidiarfx@gmail.com

ABSTRAK

Kawasan Dukuh Atas merupakan salah satu wilayah strategis yang terletak
diantara kawasan segitiga emas bisnis Jakarta yang saat ini telah dilayani oleh dua (3) moda
transportasi umum yaitu Bus Transjakarta, MRT Jakarta dan Kereta Commuterline
Jabodetabek. Berdasarkan RTRW DKI Jakarta 2010- 2030 diarahkan sebagai kawasan
Transit Oriented Development (TOD) untuk skala pelayan regional. Namun penerapan
konsep TOD di kawasan Dukuh Atas masih belum optimal dikarenakan masih tingginya
penggunaan kendaraan pribadi di dalam kawasan dan belum terintegrasinya antara
pembangunan kawasan transit Dukuh Atas dengan moda transportasi umum. Sehingga
untuk mengatasi masalah tersebut diperlukan arahan strategis dari konsep TOD yang
diharapkan dapat meningkatkan pengembangan kawasan transit Dukuh Atas sebagai
simpul transportasi Jakarta.

Penelitian ini bertujuan untuk merumuskan arahan peningkatan penerapan konsep

TOD pada kawasan transit Dukuh Atas. Untuk mencapai tujuan penelitian terdapat
beberapa sasaran yang perlu dicapai, yakni : 1) mengidentifikasi kriteria-kriteria ideal dari
konsep TOD yang sesuai dengan kebijakan public terhadap penerapannya di kawasan
transit Dukuh Atas; 2) mengidentifikasi karakteristik eksisting dari kawasan TOD Dukuh
Atas; 3) menganalisis kesesuaian karakteristik kawasan transit Dukuh Atas dengan
kebijakan public mengenai kriteria kawasan transit berbasis konsep TOD. Hasil penelitian
menunjukan bahwa penerapan konsep kawasan transit berbasis konsep Transit Oriented
Development (TOD) pada kawasan Dukuh Atas sudah sesuai. Namun ada beberapa hal yang
dapat dimaksimalkan ke depannya, seperti redevelopment bangunan rumah landed-house
menjadi bangunan vertical; meningkatkan nilai KLB rata-rata Kawasan, khususnya
Kawasan inti; mengintegrasikan pembangunan dan pengembangan pada masing-masing
penggunaan lahan; menerapkan konsep mixed-use building; pengembangan panjang jalur
pedestrian yang menyeluruh dengan dimensi yang seragam; menghilangkan pagar batas
antar kavling dan membuat akses tembusan untuk pejalan kaki; dan menyediakan sarana
penunjang jalur pejalan kaki yang dapat meningkatkan keamanan, kenyamanan dan
kemudahan dalam mengakases dan menggunakan jalur pejalan kaki.

Kata kunci : Aksesbilitas; Angkutan Massal; Kawasan, Kemacetan; Transit

Oriented Development (TOD);
57
PENDAHULUAN

Paradigma kota-kota besar di dunia dalam menyikapi permasalahan transportasi

sudah mulai bergeser dari cara lama yang hanya dilihat dari penyediaan sistem jaringan
dan fasilitas ke arah strategi inovatif melalui penerapan konsep-konsep yang fokus
terhadap integrasi antara penggunaan lahan dengan transportasi. Salah satu konsep yang
diterapkan di kota-kota besar di dunia adalah Transit Oriented Development (TOD).
Penerapan TOD dapat mengalihkan orientasi penggunaan kendaraan pribadi ke
angkutan massal berbasis transit. Hal tersebut juga harus didukung dengan pengembangan
urban form yang kompak disekitar titik pergantian moda. Saat ini TOD telah
dipertimbangkan sebagai salah satu bentuk pembangunan kota yang berkelanjutan dan
telah dipraktekkan di banyak kota di dunia dalam upaya mengurangi dominasi penggunaan
kendaraan pribadi dan mempromosikan pola permukiman yang mumpuni dalam
mengusung pergerakan berbasis transit. Oleh karena itu TOD berpotensi untuk diterapkan
sebagai salah satu solusi alternatif dalam mengatasi permasalahan kemacetan melalui
pengembangan berbasis transit di Kota Jakarta.
Kawasan Dukuh Atas yang merupakan salah satu pusat kegiatan primer Kota Jakarta
karena memiliki berbagai kegiatan ekonomi dengan skala Jabodetabek. Selain itu
penggunaan lahan di kawasan tersebut sangat bervariasi, berbagai kegiatan juga terdapat
pada kawasan ini seperti perkantoran, perdagangan dan jasa, fasilitas umum dan ruang
terbuka public (RTH) serta pemukiman. Kawasan Dukuh Atas, Jakarta juga merupakan hub
(titik temu) moda transportasi di Jakarta karena memiliki terminal/halte maupun statsiun
yang melayani seluruh angkutan kota, Bus Transjakarta, Commuter Line, Kereta Bandara,
MRT, dan LRT yang sedang dalam tahap pengerjaan.

Berdasarkan Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2014 pasal 423 mengatakan bahwa
Kawasan Dukuh Atas merupakan salah satu kawasan yang dikembangkan berdasarkan dari
prinsip TOD. Berdasarkan hal tersebut diperlukan analisis untuk meninjau sejauh mana
tingkat kesesuaian pengembangan kawasan transit Kawasan Dukuh Atas, Jakarta terhadap
kriteria dari konsep TOD. Sehingga nantinya diharapkan bisa menjadi rekomendasi dalam
mendukung urban design guidelines kawasan transit Kawasan Dukuh Atas, Jakarta.

METODE PENELITIAN

A. Metode Pengumpulan Data

Penelitian ini menggunakan metode pengumpulan data dengan teknik survei

sekunder, survei sekunder dilakukan dengan survei instansional untuk memperoleh data-
data terkait sistem transportasi kota dan potensi TOD di Kota Jakarta. Selain itu, dilakukan
survei literatur yang bersumberkan dari dokumen pemerintah, penelitian terdahulu, dan
lain sebagainya yang dapat mendukung proses analisa dalam penelitian ini.

B. Metode Analisis

Terdapat empat pokok bahasan dalam penelitian ini yaitu, 1) mengidentifikasi kriteria-
kriteria ideal dari konsep TOD yang sesuai dengan kebijakan public terhadap
penerapannya di kawasan transit Dukuh Atas; 2) mengidentifikasi karakteristik eksisting
dari kawasan TOD Dukuh Atas; 3) menganalisis kesesuaian karakteristik kawasan transit
Dukuh Atas dengan kebijakan public mengenai kriteria kawasan transit berbasis konsep
TOD; 4) merumuskan arahan peningkatan pengembangan
58 kawasan transit Dukuh Atas
berbasis konsep TOD. Adapun metode analisis yang digunakan dalam membahas pokok-
pokok bahasan tersebut menggunakan beberapa metode analisis.
 Metode analisis pertama adalah menggunakan metode analisis deskriptif kualitatif
dalam mendeskripsikan kondisi eksisting Kawasan TOD Dukuh Atas. Kemudian
menggunakan analisis deskriptif komparatif dalam menjelaskan kesesuaian penerapan
TOD di Kawasan Dukuh Atas dengan kebijakan public yang berlaku.

TINJAUAN PUSTAKA

A. Kebijakan Pengembangan Kawasan TOD Dukuh Atas

Berdasarkan Perda No.1 Tahun 2012 tentang RTRW DKI Jakarta 2030, pasal 19 dan
98, Kawasan Dukuh Atas merupkan salah satu pusat kegiatan primer ekonomi di DKI
Jakarta, khususnya Jakarta Pusat, sudah direncanakan untuk mengadaptasi konsep
Kawasan berbasis transit / TOD. Hal itu dapat dilihat pada arahan kebijakan terkait
pengembangan Kawasan TOD Dukuh Atas.

1. Pemecahan Isu Strategis Transportasi DKI Jakarta

Dalam rangka pemecahan isu strategis transportasi DKI Jakarta, pemerintah provinsi DKI
Jakarta melakukan tindakan antisipasi terhadap isu transportasi melalui Rencana Detail
Tata Ruang (RDTR) dan Peraturan Zonasi (PZ), yaitu :

• Pengembangan infrastruktur jalan melalui pengembangan jalan baru, jalan tembus

dan jalan sejajar, pembangunan perlintasan tak sebi-dang serta pengembangan
jalan inspeksi

• pengembangan angkutan umum massal baik berbasis jalan dan berbasis rel,

• implementasi pendekatan Transit Oriented Development (TOD)

• penyediaan fasilitas parkir perpin-dahan moda (park and ride).

59
 Gambar 3 : Rencana Zonasi DKI Jakarta
Sumber Dinas Tata Ruang DKI Jakarta

Berdasarkan Perda No.1 Tahun 2012 tentang RTRW DKI Jakarta 2030, Pasal 84 ayat 2, TOD
merupakan kawasan campuran permukiman dan komersial dengan aksesibilitas tinggi
terhadap angkutan umum massal, dengan stasiun angkutan umum massal dan terminal
angkutan umum massal sebagai pusat kawasan dengan bangunan berkepadatan tinggi.

Pertimbangan Peletakan Lokasi TOD diantaranya :

a. Perpotongan koridor angkutan massal (dua atau lebih)

b. Kawasan dengan nilai ekonomi tinggi atau yang diprediksi akan memiliki nilai
ekonomi tinggi
c. Kawasan yang direncanakan atau ditetapkan sebagai pusat kegiatan

Prinsip Pengembangan Kawasan TOD :

a. pendekatan perencanaan berskala regional dan/atau kota yang mengutamakan

kekompakan dengan penataan kegiatan transit;

b. perencanaan yang menempatkan sarana lingkungan dengan peruntukan beragam

dan campuran;

c. pengembangan yang mampu memicu/mendorong pembangunan area sekitar pusat

transit baik berupa pembangunan penyisipan, revitalisasi maupun bentuk
penataan/perencanaan;

d. pembentukan lingkungan yang lebih memprioritaskan kebutuhan pejalan kaki; dan

60
e. pendekatan desain dengan mengutamakan kenyamanan kehidupan pada ruang
publik dan pusat lingkungan serta mempertahankan ruang terbuka hijau.
2. Penjabaran RTRW 2030 ke dalam RDTR dan PZ

Strategi penataan ruang pengembangan sistem angkutan umum massal sebagai Back-bone
transportasi digambarkan dalam peta sebagai berikut :

Gambar 3 : Peta Rencana Sarana Perpindahan Moda

Sumber RTRW 2030 DKI Jakarta

Berdasarkan Perda No.1 Tahun 2012 tentang RTRW DKI Jakarta 2030, Pengembangan
Kawasan TOD berdasarkan RDTR dan PZ adalah :

1. Harmoni (Pusat Keg.Sekunder)

2. Senen (Pusat Keg.Sekunder)

3. Grogol (Pusat Keg.Sekunder)

4. Blok M (Pusat Keg.Sekunder)

5. Dukuh Atas (Pusat Keg.Primer)

6. Manggarai (Pusat Keg.Primer)

7. Jatinegara (Pusat Keg.Sekunder)

8. Pulogebang (Pusat Keg.Sekunder)

61
HASIL DAN PEMBAHASAN

A. Karekateristik Eksisting Kawasan TOD Dukuh Atas

A.1 Perencanaan Kawasan Dukuh Atas

Kawasan Dukuh Atas memiliki peranan yang penting bagi lingkup regional DKI
Jakarta. Hal ini dilandasai oleh direncanakannya kawasan Dukuh Atas sebagai kawasan
Transit Intermoda melaui kebijakan transportasi makro, dan kawasan pusat pertumbuhan
ekonomi baru melalui rencana pemerintah kotamadya Jakarta Pusat.

Gambar 1 : Ilustrasi Kawasan TOD Dukuh Atas

Sumber : Dinas Tata Ruang DKI Jakarta

A.2 Simpul 5 Moda Transportasi Kota

Kebijakan Transportasi Makro Pemerintah Provinsi DKI Jakarta merupakan sebuah

kebijakan yang dilatarbelakangi dokumen legal dan kebijakan berikut ini: (1) RTRW DKI
Jakarta 2010; (2) Studi Transportasi terkait; dan 62
(3) Rencana-rencana Pemerintah Daerah
 Pada tahun 2014, kota Jakarta diprediksikan akan mengalami kemacetan total
akibat pertumbuhan kendaraan tidak sebanding dengan pertumbuhan jalan. Untuk
mengatasi masalah itu, sistem angkutan umum dipandang mampu menjadi tulang
punggung sistem transportasi di wilayah DKI Jakarta dalam memberikan dukungan bagi
aktivitas masyarakat. Berangkat dari dasar inilah, maka Pemda DKI Jakarta menyusun
suatu Rencana Induk Transportasi bagi kota Jakarta, yaitu Pola Transportasi Makro. Dalam
kebijakan transportasi makro ini Kawasan Dukuh Atas diarahkan menjadi kawasan transit
intermoda bagi 3 basis moda transportasi (lihat Gambar III.1), yakni transportasi berbasis
jalan, berbasis rel dan berbasis air. Dalam pelaksanaannya transit intermoda ini akan
melibatkan 5 jenis moda transportasi yakni busway, MRT, monorail, Kereta/KRL (heavy
rail) dan waterway. Selain itu terdapat pula moda transportasi mobil (travel X-Trans), taxi,
dan bus umum.

Secara lebih rinci beberapa moda transit yang akan melewati kawasan ini antara lain
(lihat Gambar III.2)

(1) Busway : jurusan Blok M-Kota, jurusan Ragunan-Kuningan, jurusan Pulo Gadung
Dukuh-Atas,

(2) Bus Umum

(3) Taksi

(4) MRT jurusan Lebak-Bulus-Kota

(5) Monorail green line-inner ring line

(6) waterway (perahu) jurusan manggarai-karet tengsin)

(7) Kereta Api (KRL): jurusan Bogor, Depok Lama, Depok baru, dan Bojong Gede, KRL
jurusan Bekasi, KRL jurusan Serpong, KRL jurusan Tangerang, KRL jurusan Bandara
Internasional Soekarno-Hatta, Cengkareng

(8) Travel X-Trans

DUKUH ATAS

63
 Gambar 2. Peta kawasan Dukuh Atas(lingkaran oranye) dan Jalur Moda Transportasi
Umum 2010. sumber: overlayed map, reproduksi dari peta Dinas Perhubungan,
Departemen Perhubungan, Jakarta Monorail dan Dinas Tata Kota DKI Jakarta

Gambar 3 Jalur Kereta Bandara-Gambir. Sumber: Departemen Perhubungan RI

Dengan demikian kawasan dukuh atas akan menjadi kawasan transit yang sangat
besar pengaruhnya bagi sistem pergerakan di DKI Jakarta, yang menghubungkan jalur
transit yang bersifat lokal (busway) dan MRT, dengan jalur regional dan nasional (jalur-
jalur komuter berbasis rel, stasiun gambir, dan Bandara Soekarno Hatta), dan jalur
internasional (Bandara Internasional Soekarno-Hatta). Diprediksikan akan terjadi lonjakan
demand pergerakan pada kawasan ini (lihat Gambar III.3) baik pergerakan yang
ditimbulkan oleh bangkitan dan tarikan fungsi di kawasan Dukuh Atas, maupun pergerakan
yang ditimbulkan adanya kegiatan transit. Oleh karena itu perencanaan sirkulasi pada
kawasan amat sangat dibutuhkan untuk mencegah masalah konflik pergerakan yang
diprediksikan.

A.3 Kawasan Unggulan Berbasis Ekonomi

Dalam perencanaan pengembangan kawasan unggulan Jakarta Pusat. Pemerintah

Kotamadya Jakarta Pusat mengarahkan kawasan Dukuh Atas sebagai kawasan unggulan
berbasis ekonomi di samping Tanah Abang. Hal ini tidak lepas dari peran strategis
kawasan Dukuh Atas dalam kebijakan transportasi Makro sebagai kawasan transit
intermoda. Untuk itu, kawasan ini diproyeksikan menjadi kawasan dengan skala regional
yang melayani Provinsi DKI Jakarta setingkat dengan kawasan Tanah Abang, Mangga Dua
(lihat Gambar 4).

64
 Gambar 4 Jangkauan Pelayanan Kawasan Dukuh Atas Dan Peta Distrik- Distrik
Kompetitor, sumber: Wardhani dkk. Kuningan Interchange, RK-61W1.

Untuk itu pemerintah kotamadya Jakarta Pusat mengadakan Sayembara

Perancangan Proposal Urban Design Guideline untuk Kawasan Dukuh Atas dengan salah
satu tujuannya adalah meningkatkan fungsi dan potensi eksisting dalam kesatuan integrasi
kawasan. Dengan tujuan tersebut diharapkan pengembangan ekonomi kawasan Dukuh
Atas tetap mempertahankan karakter dan nilai historis kawasan yang telah ada seperti
adanya pusat penjualan ikan hias dan jajanan khas indonesia.

B. Kondisi Fisik Kawasan Dukuh Atas

Kawasan Dukuh Atas sendiri merupakan kawasan yang sangat strategis di daerah
pusat perkembangan kegiatan ekonomi kota yakni pada pertemuan 2 pusat bisnis
Sudirman-Thamrin dan Kuningan. Karakter kawasan ini menjadi sangat kuat dengan
lokasinya yang berbatasan dengan daerah tepi air Banjir Kanal, dan kawasan konservasi
Menteng. Sehingga kawasan ini memiliki potensi-potensi pengembangan kawasan
peralihan transit utama, pusat aktivitas baru di Jakarta Pusat, dan kawasan wisata tepi air
perkotaan.

Kawasan Dukuh Atas, merupakan bagian dari wilayah Jakarta Pusat. Kawasan yang
direncanakan termasuk daerah pengaruh memiliki batas :

Batas Utara : Jalan Teluk Betung, Jalan M.H. Thamrin (arteri primer), Kompleks Widya
Chandra

Batas Barat : Jalan Tanjung Karang

Batas Timur : Jalan Sumenep, Jembatan layang Kuningan

Batas Selatan : Jalan Jendral Sudhirman (arteri primer),

65 Jalan Galunggung (arteri
sekunder), Jalan Setiabudhi Utara 1
Luas : ± 30,7 ha

Sedangkan daerah pengembangan memiliki batas-batas sebagai berikut :

Batas Utara : Jalan Teluk Betung, Jalan M.H. Thamrin, Kompleks Widya Chandra

Batas Barat : Jalan Tanjung Karang

Batas Timur : Jalan Sumenep, Jembatan layang Kuningan

Batas Selatan : Jalan Jendral Sudhirman, Jalan Galunggung, Jalan Setiabudhi Utara 1, Jalan
Margono Djojohadikoesoemo.

Luas Kawasan : 18,3 ha

Gambar 5 Peta Daerah Pengaruh (kiri) dan Daerah Pengembangan (kanan)

Kawasan ini berada pada 2 daerah administratif yakni kotamadya Jakarta Pusat dan
kotamadya Jakarta Selatan. Kedua daerah ini pun terbagi dalam 4 kelurahan dan 3
kecamatan yakni kelurahan Setiabuhi, kecamatan Setiabudhi; kelurahan Menteng
kecamatan Menteng; dan kelurahan Kebon Melati, serta kelurahan Karet Tengsin di
kecamatan Tanah Abang. Kawasan memiliki KDB beragam antara 60%-75%, dan KLB
antara 1,2 hingga 3.

B.1 Land Use

Tata guna lahan (Land use) eksisting tidak begitu berbeda dengan landuse yang
menjadi peruntukan kawasan pada RTRW kecamatan Menteng (lihat Gambar 6). Masing
masing fungsi dapat dijabarkan sebagai berikut:

(1) Permukiman

Fungsi kawasan didominasi oleh fungsi permukiman dengan intensitas rendah.

Sebagian permukiman ini merupakan bangunan konservasi tipe B yang harus
dipertahankan wajah bangunannya. Permukiman ini adalah permukiman pada tepi Jalan
teluk betung.
66
 Gambar 6 Land use Berdasarkan RRTRW Menteng

Gambar 7 Permukiman di Dukuh Atas

B.2. Komersial

a. Deretan Ruko.

Pada persinggungan dengan jalan Blora, dan Kendal terdapat fungsi komersial berupa
deretan ruko yang pada malam hari berfungsi sebagai tempat hiburan malam bagi kelas
menengah atas (Jalan Blora), dan fungsi-fungsi lainnya (Jalan Kendal)

Gambar 9. Deretan Ruko

67 Jalan Blora
b. Deretan Jajanan Pak Kumis

Di bagian sebelah timur stasiun terdapat jajanan kios makanan dengan variasi
lebel Pak Kumis. Mulai dari Coto Makasar Pak Kumis hingga Sate Pak Kumis. Umumnya
lokasi ini menjadi destinasi makan siang bagi karyawan perkantoran yang berada di
sekitar kawasan bundaran HI, Menteng dan Sudhirman

Gambar 10. Jajanan Pak Kumis

c. Pasar Ikan Hias

Terdapat pasar ikan hias yang mengambil daerah bantaran sungai pada Jalan Sumenep.
Pasar ini cukup sering dikunjungi karena merupakan salah satu pasar utama penjualan
ikan hias disamping pasar ikan dan burung di kawasan melawai jakarta selatan.

Gambar 11. Pasar Ikan Hias Sumenep

B.3 Fasos dan Fasum

a. Fasilitas Transit Stasiun Kereta Api Sudirman, Halte informal Dukuh Atas, Latuharhari
dan Tosari, serta X-Trans

Stasiun Sudirman dulunya dikenal dengan nama stasiun Dukuh Atas. Namun dengan
berbagai citra negatif yang menempel pada nama ’Dukuh Atas’, stasiun ini pun dulunya
dikenal sebagai stasiun yang dihindari. Tingkat penjualan stasiun ini tidak dapat
melampaui tingkat penjualan stasiun-stasiun lain di Jakarta. Hingga pada tahun 2003, nama
stasiun ini dirubah menjadi Stasiun Sudirman. Namun perubahan ini justru meningkatkan
68
daya jual stasiun terlebih lagi setelah dibukanya jalur Sudhirman-Serpong. Stasiun ini
merupakan stasiun yang berbentuk elevated, dengan adanya mezanin pada level yang
setara dengan Jembatan Sudirman.

Gambar 12. Stasiun Sudhirman, sumber: dokumentasi pribadi

b. Pasar Dukuh Atas

Pasar ini menjual kebutuhan pokok dan bahan-bahan bangunan serta onderdil.
Kondisi fisik pasar telah sangat menurun dengan beberapa fasilitas penerangan
dan struktur bangunan yang rusak.

Gambar 13. Pasar Dukuh Atas, sumber: dokumentasi pribadi

c. Balai Serbaguna dan Pelayanan Jasa Lingkungan

Pada kawasan terdapat Gardu Keamanan, Balai Serbaguna RW, dan Balai Pengobatan
Yayasan Bakti Mulia

Gambar 14. Fasilitas Pelayanan Umum Pendukung Lingkungan

69
B.4 Sirkulasi, dan Parkir

Sirkulasi pada jalan-jalan utama masih didominasi oleh kendaraan bermotor, hal
ini disebabkan belum tersedianya jalur pejalan kaki yang memadai di pinggir jalan-jalan
utama tersebut. Sirkulasi pejalan kaki umumnya terkonsentrasi pada stasiun Sudirman dan
daerah dalam kawasan pemukiman dukuh atas. Parkir umumnya menggunakan area parkir
di tepi Jalan Kendal.

Gambar 15. Sirkulasi dan Transit, sumber: dokumentasi pribadi

Pada kondisi eksisting, sebagian besar pergerakan pejalan kaki berada pada
sumber pergerakan stasiun sudhirman, dan tujuan jalur pejalan kaki jalan Thamrin. Besar
pergerakan mencapai 5000 orang/jam (Gambar 16) pada peak hour yaitu pukul 16.00-
19.00 (staff stasiun sudhirman, Suratman, 2007). Sedangkan 2 Besarnya tingkat
pelayananan jalan adalah perbandingan antara volume lalu lintas (bersatuan smp) dengan
kapasitas jalan. Adapun kapasitas jalan adalah hasil perkalian antara rasio-rasio yang
mewakili lebar jalan, jumlah lajur, jumlah arah, lebar efektif, dan jenis gangguan samping
(lihat lampiran). berdasarkan prediksi pergerakan pada pola transportasi makro yang
dilakukan oleh Dinas Perhubungan, diperoleh data jumlah demand pergerakan transit
kendaraan umum sebesar 20.000 pergerakan/jam (Gambar 18), atau 333 pergerakan per
menit. Dengan merencanakan kawasan Dukuh Atas sebagai kawasan intermoda
diprediksikan akan terjadi pergantian moda transportasi antara titik.

Gambar 18. Pergerakan Pejalan Kaki Eksisting. Sumber: analisa pribadi

 Gambar 19. Demand Pergerakan 2015 Berdasarkan Skenario Pola Transportasi Makro.
Sumber: Dinas Perhubungan

B.5 Ruang Terbuka Hijau dan Vegetasi

Diantara Ruang Terbuk Hijau (RTH) yang terdapat di dalam kawasan Dukuh Atas adalah
taman kecil yang juga digunakan sebagai tempat pos jaga gardu dan penjualan tanaman hias.

Gambar 20. Taman Pendukung Lingkungan, sumber: dokumentasi pribadi

Pada kawasan terdapat 2 daerah dengan vegetasi potensial untuk dipertahankan yakni
vegetasi pada Jalan Kendal, dan Jalan Teluk Betung-Sumenep

Gambar 21.Vegetasi di Jalan Kendal, sumber: dokumentasi pribadi

C. Kondisi Sosial Kawasan Dukuh Atas

Kawasan Dukuh Atas merupakan kawasan yang secara historis dikenal sebagai kawasan
pusat hiburan malam. Terdapat dua buah segmentasi hiburan malam di kawasan dukuh atas ini
(lihat Gambar 22). Segmentasi pertama adalah kelas menengah ke atas yang terkonsentrasi di
daerah Jalan Blora. Sedangkan segmentasi selanjutnya adalah kelas menengah bawah yang
terkonsentrasi pada daerah tepi rel kereta dan sepanang bantaran sungai. Hal ini menyebabkan
munculnya citra negatif bagi kawasan ini.

Gambar 22. Tempat Hiburan Malam, sumber: dokumentasi pribadi

B. Analisis Kesesuaian Karakteristik Kawasan TOD Dukuh Atas

Dalam menganalisis sebuah penataan masssa kawasan kota yang berkosep TOD (transit
oriented development), perlu diketahui karakteristik dari zonasi kawasan tersebut dan di
kelompokkan lagi menjadi beberapa bagian seperti lokasi perhentian angkutan umum, jarak
antar zona, objek bangunan yang ada, tata guna lahan dan tingkat aktivitas pejalan kaki. Tujuan
di buat pengelompokkan dari zonasi tersebut agar nantinya lebih mudah menganalisa sebuah
zonasi pada sebuah kawasan yang nantinya akan berpengaruh pada penataan massa bangunan
ditempat tersebut. Selain itu untuk untuk menata massa sebuah bangunan di kawasan yang
berkonsep TOD perlu memperhatikan rencana konektivitas bangunan dengan angkutan umum
yang sudah ada atau yang sedang direncanakan pembangunannya, karena berpengaruh pada
sirkulasi angkutan umum guna menentukan letak massa bangunan. Setelah menentukan
perletakan/penataan massaa bangunan pada kawasan yang ingin dijadikan sebagai kawasan
yang berkonsep TOD, barulah menganalisis desain massa bangunan tersebut. Hal-hal yang
penting perlu diperhatikan yaitu pada desain sirkulasi pejalan kali, kendaraan bermotor,
angkutan umum, dan disabilitas, disamping itu juga harus memperhatikan desain perletakan
parkir,

1. Zonasi kawasan.

Berdasarkan hasil dari analisa zonasi dari lokasi penelitian menunjukan bahwa titik pusat
dari kasawan TOD tersebut adalah tempat pemberhentian/transit angkutan umum yang bersifat
massal baik itu dilewati satu moda trasnsprotasi maupun lebih, dalam hal ini yaitu stasiun MRT,
kereta bandara, dan KRL Transjabodetabek.

Kawasan TOD Dukuh Atas mempunyai jarak radius sekitar 700 meter–1 km atau 10-15
menit berjalan kaki. Pada objek bangunan di sekitar titik pusat kawasan TOD yang diteliti yaitu
berupa area comemercil seperti retail-retail perbelanjaan, taman, dan area perkantoran.

2. Konektivitas dengan angkutan umum.

Dari hasil pengamatan yang telah diteliti bahwa kawasan TOD Dukuh Atas terkoneksi
secara langsung dengan titik pemberhentian angkutan umum. Kawasan tersebut terkoneksi
melalui jalur pedestrian outdoor dan indoor yang terbuka bagi umum dan tembus langsung
menuju stasiun atau terminal yang tersedia dikawasan tersebut. Agar tidak bosan berjalan kaki
selama berjalan menuju titik angkutan umum, mereka dilewati oleh retail retail dan pusat
perbelanjaan sehingga mereka bisa singgah sementara waktu untuk membeli sesuatu atau
sekedar melihat lihat sehingga rasa bosan mereka teralihkan dengan kehadiran retail retail yang
membentang sepanjang jalan menuu titik perhentian angkutan umum dan itu menjadi nilai
tambah yang sangat baik dari segi ekonomi efesiensi waktu dan kenyaman bagi pejalan kaki
selagi baik pejalan kaki maupun pemilik retail tidak menyalahi aturan yang ada.

3. Desain tata massa bangunan.

Penerapan desain massa bangunan dari kawasan TOD Dukuh Atas yang diteliti telah
memaksimalkan lahan terbatas yang ada untuk dijadikan pusat kegiatan terutama rumah susun
sebagai bentuk pembangunan dan perbaikan permukiman di daerah Jakarta. selain itu bangunan
bangunan pada ketiga kawasam TOD di pusatkan pada titik pemberhentian/ transit transportasi
umum. Hal itu sesuai dengan tujuan pengembangan konsep TOD dalam mewujudkan kawasan
campuran serta kawasan padat dan terpusat yang terintegrasi dengan sistem transportasi
massal.

Desain penataan massa bangunan dari lokasi penelitian dinilai cukup efektif dalam
pengembangan kedepannya dan telah menerapkan prinsip TOD dalam Penataan masa bangunan
kawasn TOD dengan memperhatikan 8 prinsip TOD, yaitu :

a. Berjalan (walk).

Kawasan TOD Dukuh Atas memfasilitasi sirkulasi pejalan kaki terutama menuju lokasi titik
perhentian transportasi untuk semua golongan termasuk penyandang disabilitas, seperti
menyediakan eskalator, lift dan ramp khusus bagi pemakai kursi roda.

b. Bersepeda (cycle).

Pada kawasan TOD Dukuh Atas menyediakan jalur khusus sepeda pada desain trotoarnya yang
menghubungkan hampir ke semua tempat yang ada di kawasan tersebut.

c. Menghubungkan (connect).

Pada kawasan TOD Dukuh Atas sudah mendesain sirkulasi trotoar yang baik seperti
mempersingkat jarak dan tempuh waktu yang harus di tuju dengan salah satunya yaitu membuat
tembusan langsung menuju titik perhentian angkutan umum.

d. Angkutan Umum (transit).

Kawasan Dukuh Atas menerapkan konsep cigular pedestrian bridge atau jembatan lingkar
yang memudahkan pengguna moda transportasi terintegrasi satu dengan moda transportasi
lainnya, adanya circular pedestrian bridge ini juga guna mengurangi kemacetan yang ada
di Jakarta karena kendaraan pribadi.

e. Pembauran (mix).

Kawasan Dukuh Atas yang diteliti memenuhi syarat sebagai kawasan TOD menurut ITDP
(2014) :

1) Pembangunan yang mendorong pembauran peruntukan lahan memungkinkan perjalanan

berjalan kaki sehari-hari yang lebih luas.

2) Tata guna lahan yang saling melengkapi.

3) Mencampur peruntukan perumahan dan non-perumahan.

4) Memadatkan (Densify) & Merapatkan (Compact).

f. Memadatkan (densify).

Kawaasan Dukuh Atas yang diteliti telah memanfaatkan dan memaksimalkan lahan kawasan
yang tersedia. Selain itu pembangunan di kawasan tersebut memaksimalkan GSB, KDB dan
KLB yang ada.

g. Merapatkan (compact).

Di Kawasan Dukuh Atas terdapat 1 blok yang berdekatan dengan pusat titik area ini yaitu
stasiun MRT yang didalamnya mempunyai banyak area untuk menunjang aktivitas yang ada,
seperti area comersil, perkantoran dan tempat tinggal berada dalam 1 gedung dan terhubung
secara langsung di sana dan mempunya sirkulasi baik

h. Beralih (shift).

Lokasi yang sudah di teliti (Kawasan Dukuh Atas) sudah memunuhi persyaratan untuk
menjadikan sebuah kawasan yang berkonsep TOD, karena memenuhi 8 prinsip prinsip TOD
Kawasan Dukuh Atas juga telah berhasil memenuhi tujuan pembangunan konsep TOD salah
satunya yaitu memusatkan aktivitas ataupun kegiatan ke pusat transportasi umum.

C. Arahan Pengembangan Kawasan TOD Dukuh Atas di Masa Depan

Berdasarkan hasil analisis dan pembahasan penerapan Kawasaan TOD Dukuh Atas, penulis
merasa ada beberapa hal yang dapat menjadi bahan pertimbangan bagi pengembangan dan
peningkatan Kawasan TOD Dukuh Atas, diantaranya :

1. Redevelopment bangunan rumah landed-house menjadi bangunan vertical.

2. Meningkatkan nilai KLB rata-rata Kawasan, khususnya Kawasan inti;

3. Mengintegrasikan pembangunan dan pengembangan pada masing-masing penggunaan lahan;

menerapkan konsep mixed-use building;

4. Pengembangan panjang jalur pedestrian yang menyeluruh dengan dimensi yang seragam;
menghilangkan pagar batas antar kavling dan membuat akses tembusan untuk pejalan kaki;

5. Menyediakan sarana penunjang jalur pejalan kaki yang dapat meningkatkan keamanan,
kenyamanan dan kemudahan dalam mengakases dan menggunakan jalur pejalan kaki.

KESIMPULAN

Berdasarkan Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2014 pasal 423 mengatakan bahwa
Kawasan Dukuh Atas merupakan salah satu kawasan yang dikembangkan berdasarkan dari
prinsip TOD. Kawasan Dukuh Atas yang merupakan salah satu pusat kegiatan primer Kota Jakarta
karena memiliki berbagai kegiatan ekonomi dengan skala Jabodetabek. Selain itu penggunaan
lahan di kawasan tersebut sangat bervariasi, berbagai kegiatan juga terdapat pada kawasan ini
seperti perkantoran, perdagangan dan jasa, fasilitas umum dan ruang terbuka public (RTH) serta
pemukiman. Kawasan Dukuh Atas, Jakarta juga merupakan hub (titik temu) moda transportasi di
Jakarta karena memiliki terminal/halte maupun statsiun yang melayani seluruh angkutan kota,
Bus Transjakarta, Commuter Line, Kereta Bandara, MRT, dan LRT yang sedang dalam tahap
pengerjaan.
 Hasil Analisis menunjukkan bahwa Kawasan TOD Dukuh Atas sudah menerapakan
prinsip-prinsip penerapan Kawasan TOD. Namun ada beberapa hal yang dapat dimaksimalkan ke
depannya, seperti redevelopment bangunan rumah landed-house menjadi bangunan vertical;
meningkatkan nilai KLB rata-rata Kawasan, khususnya Kawasan inti; mengintegrasikan
pembangunan dan pengembangan pada masing-masing penggunaan lahan; menerapkan konsep
mixed-use building; pengembangan panjang jalur pedestrian yang menyeluruh dengan dimensi
yang seragam; menghilangkan pagar batas antar kavling dan membuat akses tembusan untuk
pejalan kaki; dan menyediakan sarana penunjang jalur pejalan kaki yang dapat meningkatkan
keamanan, kenyamanan dan kemudahan dalam mengakases dan menggunakan jalur pejalan
kaki.

DAFTAR PUSTAKA

1. Aminah, Siti. 2017. Transportasi Publik dan Aksesibilitas Masyarakat Perkotaan. Jurnal
Universitas Airlangga. 1-13.
2. Isa, Muhammad Hidayat Isa. Transit Oriented Development (TOD) Sebagai Solusi
Alternatif Dalam Mengatasi Permasalahan Kemacetan di Kota Surabaya. Jurnal Institut
Teknologi Sepuluh Nopember (ITS). 1-11.
3. Isa, Muhammad Hidayat dan Handayeni, Ketut Dewi Martha Eli. 2014. Keterkaitan
Karakteristik Kawasan Transit Berdasarkan Prinsip Transit Oriented Development (TOD)
terhadap Tingkat Penggunaan Kereta Komuter Koridor Surabaya-Sidoarjo. Jurnal Institut
Teknologi Sepuluh Nopember (ITS). 1-6.
4. Arsyad, Muhammad Afif dan Handayeni, Ketut Dewi Martha Eli. 2018. Pengukuran
Kesesuaian Kawasan Transit Blok M, Jakarta Terhadap Kriteria Konsep TOD (Transit
Oriented Development). Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS). 1-5.
5. Pradana, M. Fakhruriza, dkk. 2014. STRATEGI PENERAPAN TRANSPORTATION DEMAND
MANAGEMENT (TDM) DI KAWASAN INDUSTRI KRAKATAU KOTA CILEGON. Jurnal
Sultan Ageng Tirtayasa University. 1-10.
6. Raniasta, Yohanes Satyayoga, dkk. 2016. PENGEMBANGAN KAWASAN STASIUN
TUGU YOGYAKARTA BERBASIS TRANSIT DENGAN PENDEKATAN
AKSESIBILITAS. Jurnal Universitas Gajah Mada. 1-14
7. TOD Best Practice: Lesson Learned for GHG Mitigation on Transportation Sector in
Surabaya City, Indonesia. 2014. ITS
8. Understanding the Concept of Transit Oriented Development Through Proposed Project
of Manggarai, Jakarta Selatan, Indonesia. 2017. UMJ
9. Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 44 Tahun 2017 tentang Pengembangan Kawasan
TOD
10. Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 53 Tahun 2017 tentang Penugasan kepada PT.
MRT Jakarta untuk Penyelenggaraan Prasarana dan Sarana MRT
11. Peraturan Gubernur Nomor 140 Tahun 2017 tentang Penugasan PT. MRT Jakarta sebagai
Operator Utama Pengelola Kawasan TOD
12. Permen ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2017 tentang Pedoman Pengembangan Kawasan
Berorientasi Transit
13. Peraturan Presiden Nomor 55 Tahun 2018 tentang Rencana Induk Transportasi
Jabodetabek Tahun 2018-2019
14. https://www.atrbpn.go.id/Berita/Siaran-Pers/konsep-transit-oriented-development-
tod-dalam-pembangunan-wilayah-perkotaan-81942 diakses 10 Juli 2019, pukul 20.30
wib
15. https://docplayer.info/51713175-Bab-v-konsep-perancangan-kawasan-tod-dukuh-
atas.html diakses 10 Juli 2019, pukul 20.30 wib
16. https://docplayer.info/55934702-Bab-iii-tinjauan-karakteristik-kawasan-dukuh-
atas.html diakses 10 Juli 2019, pukul 20.30 wib