Transit-Oriented

Development/TOD,
Kasus Jakarta

Prepared by:
RHA Pro - Legal Team
R. H. Simatupang
(087786705667)
 Pendahuluan
Kota selalu mempunyai daya tarik bagi masyarakat untuk
mendapatkan kehidupan yang lebih baik sehingga
terjadilah lonjakan penduduk di dalam kota maupun di
kota-kota sekitarnya.
Bertambahnya penduduk kota menyebabkan bertambah
juga kebutuhan masyarakat terhadap jumlah lahan yang
digunakan. Untuk memenuhinya diperlukan
pengembangan atau perluasan wilayah ke daerah-daerah
disekitar kota tersebut.
Masalah tersebut biasanya diurai dengan membuat
jaringan transportasi dan tata ruang yang terintegrasi.

9/28/2017 [Project Name] 2

 Batasan
a Transit-Oriented Development (TOD) is a type of urban
development that maximizes the amount of residential,
business and leisure space within walking distance of
public transport.
Transit Oriented Development (TOD), merupakan
konsep pembangunan transportasi yang bersinergi dengan
tata ruang guna mengakomodasi pertumbuhan baru
dengan memperkuat lingkungan tempat tinggal dan
perluasan pilihan maupun manfaat yang dilakukan dengan
mengoptimalisasi jaringan angkutan umum massal, yaitu:
bus & kereta api.

9/28/2017 [Project Name] 3

 Landasan Hukum (JKT)
1. Perda No. 1/2012 tentang RTRW DKI Jakarta
20102030.
2. Perda No. 1/2014 tentang RDTR dan PZ.
3. Pergub No. 182/2012 tentang Panduan
Rancang Kota (PRK) Pengembangan Koridor
MRT Jakarta Tahap 1.
4. Pergub No. 175/2015 tentang Pengenaan
Kompensasi Terhadap Pelampauan Nilai
Koefisien Lantai Bangunan (KLB).

9/28/2017 [Project Name] 4

 Pasal-pasal TOD
2. Perda No. 1/2014 tentang RDTR dan PZ:
Pasal 1 butir 64:
Pembangunan berorientasi transit atau Transit Oriented Development
yang selanjutnya disingkat TOD, adalah kawasan terpadu dari berbagai
kegiatan fungsional kota dengan fungsi penghubung lokal dan antar lokal.
Pasal 1 butir 95:
Zona perkantoran, perdagangan, dan jasa KDB rendah adalah zona yang
diperuntukan bagi sub zona atau kegiatan perkantoran, perdagangan, dan
jasa untuk mendukung efisiensi perjalanan dengan KDB setinggi-
tingingnya 30% (tiga puluh persen), memiliki akses yang tinggi berupa
jalur pejalan kaki yang terhubung dengan jaringan transportasi massal
dan jalur penghubung antar bangunan, dan didukung dengan fasilitas
umum dan pasokan energi dengan teknologi yang memadai.

9/28/2017 [Project Name] 5

Pasal 6 ayat (e):
Terwujudnya prasarana transportasi yang terintegrasi angkutan massal;
Pasal 21 ayat (1):
Rencana pergerakan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 20 ayat (1)
huruf a, berupa pengembangan, pemeliharaan, dan/atau peningkatan
prasarana transportasi.
Pasal 25 ayat (1):
Rencana prasarana pergerakan yang ada dan/atau melalui Kecamatan
Cempaka Putih terdiri dari:
a. rencana prasarana transportasi darat;
b. rencana prasarana transportasi perkeretaapian; dan
c. rencana prasarana transportasi udara.

9/28/2017 [Project Name] 6

Pasal 25 ayat (3):
Rencana prasarana transportasi perkeretaapian yang ada dan/atau
melalui Kecamatan Cempaka Putih sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
huruf b, di Kelurahan Rawasari dilakukan pengembangan dan/atau
peningkatan angkutan umum massal berbasiskan rel.
Pasal 38 ayat (3):
Rencana prasarana transportasi perkeretaapian yang ada dan/atau
melalui Kecamatan Gambir sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b,
dilakukan pengembangan dan/atau peningkatan angkutan umum massal
berbasiskan rel di Kelurahan Gambir, Kebon Kelapa, Duri Pulo, Cideng,
dan Kelurahan Petojo Selatan.

9/28/2017 [Project Name] 7

Pasal 48:
Tujuan penataan ruang Kecamatan Johar Baru untuk:
a. terwujudnya penataan kawasan campuran dilengkapi prasarana yang
terintegrasi dengan angkutan massal;

c. terwujudnya pengembangan kawasan permukiman berwawasan

lingkungan melalui penataan dan/atau peremajaan lingkungan
permukiman dilengkapi prasarana yang terintegrasi dengan angkutan
umum massal;

9/28/2017 [Project Name] 8

 Fungsi TOD
Konsep TOD berfungsi untuk mengembangkan kawasan
perkotaan dan regional.
Konsep TOD dapat mengeliminasi Urban Sprawl dan
mengubahnya menjadi kawasan compact city.
Membagi kawasan menjadi: zona bisnis, perkantoran,
fasilitas umum dan fasilitas sosial.
Konsep TOD membuat orang dapat melakukan aktivitas
dan mencukupi kebutuhannya dalam kawasan tersebut
tanpa harus pergi ke pusat kota.
TOD mengedepankan integrasi sistem penggunaan lahan
dengan sistem transportasi yang melayaninya.

9/28/2017 [Project Name] 9

 Permasalahan
Kemacetan menimbulkan siklus permasalahan
yang berdampak panjang kepada lingkungan,
sosial dan ekonomi kota. Hal tersebut harus diurai
dengan menetapkan sistem transportasi.
Diketahui bahwa secara makro sistem
transportasi terbentuk dari sistem kegiatan,
sistem jaringan dan sistem pergerakan
orang/barang.

9/28/2017 [Project Name] 10

 Mengapa TOD
Konsep TOD mampu mereduksi ketergantungan yang
tinggi terhadap penggunaan kendaraan pribadi &
mendorong menggunakan transportasi massal dengan
mempromosikan aksesbilitas & efisiensi menuju titik transit
transportasi massal.
Dalam konsep TOD, titik-titik transit (terminal, stasiun,
halte/bus stop, dan sebagainya) tidak hanya berfungsi
sebagai tempat untuk menaikkan dan menurunkan
penumpang, namun titik-titik transit sekaligus dapat
berfungsi sebagai sebuah tempat berlangsungnya aktivitas
perkotaan (pusat permukiman, perkantoran, perdagangan
jasa, pendidikan dan sebagainya).
Praktik TOD di dunia semakin populer dengan idenya yang
menjanjikan akan terjaminnya kualitas ruang kota yang
berkelanjutan dari sisi ekonomi maupun lingkungan.

9/28/2017 [Project Name] 11

 Prinsip TOD
1. Kaya akan pilihan aktivitas perkotaan (rich mix of
choices) pada satu unit lingkungan atau unit
kawasan melalui sistem penggunaan lahan
bercampur di sekitar titik transit.
2. Menjadikan tempat yang atraktif (place making),
titik transit tidak hanya berfungsi sebagai tempat
menaikkan maupun menurunkan penumpang.
3. Mendorong pertumbuhan pada level regional
untuk menjadi lebih kompak (compact) dan
didukung oleh sistem transit yang memadai.

9/28/2017 [Project Name] 12

4. Mengembangkan penggunaan lahan bercampur
dalam jarak berjalan kaki dari titik transit.
5. Menciptakan jaringan jalan yang ramah bagi
pejalan kaki dan berkoneksi baik dengan tempat
destinasi/tujuan.
6. Melindungi habitat-habitat yang rentan, bantaran
sungai, dan ruang-ruang terbuka (open spaces).
7. Mendorong pembangunan kembali (infill and
redevelopment) sepanjang koridor transit.

9/28/2017 [Project Name] 13

Prinsip Pengembangan TOD (JKT)
Pasal 7, 9, 81 dan 84, Perda No. 1/2012:
a. Pengembangan pusat kegiatan pada simpul angkutan
umum massal dengan pendekatan perencanaan berskala
regional dan/atau kota yang mengutamakan kekompakan
dengan penataan kegiatan transit;
b. Perencanaan yang menempatkan sarana lingkungan
dengan peruntukan beragam dan campuran;
c. Pengembangan yang mampu memicu / mendorong
pembangunan area sekitar pusat transit baik berupa
pembangunan penyisipan (infill development), revitalisasi
maupun bentuk penataan / perencanaan;

9/28/2017 [Project Name] 14

d. Kawasan TOD juga merupakan bagian dari strategi
pengembangan kawasan permukiman di mana kawasan
tersebut dikembangkan terutama dengan metode
konsolidasi lahan guna pembangunan perumahan vertikal
khususnya rumah susun sederhana;
e. Pembentukan lingkungan yang lebih memprioritaskan
kebutuhan pejalan kaki dan pesepeda dengan
menyediakan sistem prasarana pedestrian dan sepeda
(dimana jalur prioritas akan diatur dalam Peraturan
Gubernur);
f. Pendekatan desain dengan menguatamakan
kenyamanan kehidupan pada ruang publik dan pusat
lingkungan serta mempertahankan ruang terbuka hijau.

9/28/2017 [Project Name] 15

 Lokasi Kawasan TOD Definitif
1. Perda No. 1/2012, Pasal 19 dan 156: Kawasan Dukuh Atas,
Manggarai, Harmoni, Senen, Jatinegara, Blok M dan Grogol.
2. Perda No. 1/2014: kawasan TOD tambahan, yaitu Kawasan
Segitiga Emas Setiabudi, Kawasan Terminal Pulo Gebang
(yang terintegrasi dengan Kawasan Sentra Primer Timur).
3. Pergub No. 182/2012: kawasan dalam radius 350m dari 13 titik
stasiun MRT (Stasiun Lebak Bulus, Fatmawati, Cipete, Haji
Nawi, Blok A, Blok M, Sisingamangaraja, Senayan, Istora,
Bendungan Hilir, Setiabudi, Dukuh Atas, dan Bundaran Hotel
Indonesia)

9/28/2017 [Project Name] 16

 Catatan Segi Hukum
Pengelolaan kawasan TOD memerlukan kesamaan
persepsi dan koordinasi antar pemangku kepentingan
(stakeholder) dalam prinsip density,diversity dan design.
Peraturan Pemanfaatan Pengendalian Ruang
Pemberian pelampauan KLB dengan kompensasi yang
dapat berupa penyediaan fasilitas publik, seperti
penyediaan lahan dan / atau membangun RTH publik,
rumah susun sewa, waduk atau situ, atau menyediakan
infrastruktur, prasarana (ducting), jalur pejalan kaki, jalur
sepeda yang terintegrasi dengan angkutan umum.

9/28/2017 [Project Name] 17

 Fasilitas publik tersebut harus berada di dalam
wilayah Provinsi DKI Jakarta dan mampu
berkontribusi pada penyelesaian masalah-masalah
DKI Jakarta. Bentuk kompensasi tersebut
disesuaikan dengan prioritas DKI Jakarta dan
diserahkan kepemilikannya kepada Pemerintah
DKI Jakarta.
Larangan untuk membangun dengan kepadatan
tinggi sesuai rencana tata ruang pada Kawasan
Pembangunan Berorientasi Angkutan Massal
sebelum rencana jaringan pelayanan angkutan
massal terealisasi.

9/28/2017 [Project Name] 18

 PAYUNG HUKUM TOD DI TINGKAT PUSAT
MASIH BERSIFAT GENERIK.
Kota-kota di Indonesia yang memiliki rencana
pembangunan Sistem Angkutan Umum Cepat
Masal (Mass Rapid Transit atau MRT) masih
memiliki pandangan yang berbeda-beda terkait
pentingnya TOD untuk keefektifan MRT.

9/28/2017 [Project Name] 19

 Permen PU No. 6 Tahun 2007 tentang Pedoman
Umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan
(RTBL):
Terdapat arahan prinsip penataan sirkulasi dan
jalur penghubung dengan prinsip pergerakan
transit, yaitu integrasi desain kawasan yang
berorientasi pada aktivitas transit/TOD.
Belum ada pedoman untuk mengatur hal
tersebut
Kementerian Agraria dan Tata Ruang (ATR) sedang dalam proses
menyusun pedoman TOD yang akan menjadi acuan dalam melakukan
penataan ruang, meliputi perencanaan, pemanfaatan ruang, dan
pengendalian ruang, khususnya di kawasan transit.

9/28/2017 [Project Name] 20

 Permasalahan Dalam
Pembangunannya
Umumnya pemda tidak memiliki cukup dana untuk
membangun atau mengembangkan infrastruktur. Oleh
karena itu diperlukan skema investasi dalam
pembangunannya.
Investasi yang ditawarkan sebaiknya yang tidak terlalu
besar, jangka waktunya tidak panjang dan membuka
kemungkinan untuk dikembang, dikelola langsung oleh
pemda dan/atau perusahaan-perusahaan daerah atau
swasta murni.
Skema investasi yang paling umum adalah dengan
membuat perjanjian konsesi.

9/28/2017 [Project Name] 21

 Aturan tentang Konsesi
PERATURAN MENTERI PERHUBUNGAN REPUBLIK
INDONESIA NO: PM 15 TAHUN 2016 TENTANG KONSESI DAN
BENTUK KERJASAMA LAINNYA ANTARA PEMERINTAH
DENGAN BADAN USAHA DI BIDANG PERKERETAAPIAN
UMUM

Menimbang:
bahwa untuk melaksanakan ketentuan Pasal 307 dan Pasal 308 Peraturan
Pemerintah Nomor 56 Tahun 2009 tentang Penyelenggaraan
Perkeretaapian, perlu menetapkan Peraturan Menteri Perhubungan
tentang Konsesi dan Bentuk Kerjasama Lainnya Antara Pemerintah
Dengan Badan Usaha Di BidangPerkeretaapian Umum;

9/28/2017 [Project Name] 22

Jenis kegiatan yang dapat dikerjasamakan antara pemerintah dengan
Badan Usaha di bidang perkeretaapian umum adalah penyelenggaraan
prasarana perkeretaapian dan penyelenggaraan sarana perkeretaapian
meliputi:
a. pembangunan, pengoperasian, perawatan dan pengusahaan prasarana
perkeretaapian umum baru;
b. pengoperasian, perawatan, dan/atau pengusahaan prasarana
perkeretaapian umum eksisting;
c. pengadaan, pengoperasian, perawatan, dan/atau pengusahaan sarana
perkeretaapian;
d. pengoperasian, perawatan, dan/atau pengusahaan depo atau
balaiyasa;
e. penggunaan prasarana perkeretaapian umum oleh penyelenggara
sarana perkeretaapian umum ataupun penyelenggara perkeretaapian
khusus;
f. pengoperasian, perawatan, dan/atau pengusahaan peralatan khusus
perkeretaapian;

9/28/2017 [Project Name] 23

g. pengelolaan dan pengusahaanstasiun kereta api yang telah
dibangun/dikembangkan dan/atau dioperasikan (eksisting);
h. perkeretaapian khusus melayani kegiatan untuk kepentingan umum
dalam keadaan tertentu;
i. perkeretaapian khususberubah status menjadi perkeretaapian umum.

Bentuk kerjasama antara pemerintah dengan Badan Usaha di

bidang perkeretaapian terdiri atas:
a. kerjasama dalam bentuk konsesi;
b. kerjasama dalam bentuk lainnya.

9/28/2017 [Project Name] 24

Kerjasama dalam bentuk lainnya antara lain:
a. Sewa;
b. Pinjam pakai;
c. Kerjasama pemanfaatan;
d. Bangun guna serah/bangun serah guna;
e. Kerjasama penyediaan infrastruktur.

Bentuk kerjasama antara pemerintah dengan Badan Usaha

dalam penyelenggaraan prasarana perkeretaapian
umum yang merupakan pembangunan prasarana baru
dilakukan melalui konsesi dengan mekanisme pelelangan
atau melalui penugasan/penunjukan langsung kepada
Badan Usaha Perkeretaapian sesuai dengan ketentuan
perundang-undangan di bidang perkeretaapian.
9/28/2017 [Project Name] 25
Dalam hal penugasan/penunjukan maka harus
memenuhi ketentuan:
a. lahan dimiliki atau dikuasai oleh Badan
Usaha;dan
b. investasi sepenuhnya dilakukan oleh Badan
Usaha perkeretaapian dan tidak menggunakan
pendanaan yang bersumber dari APBN/APBD.

Peraturan Menteri ini mulai berlaku pada tanggal 28

Januari 2016.

9/28/2017 [Project Name] 26

 Rekomendasi
Untuk lebih menarik para investor baik dalam
maupun luar negeri, pemerintah sebaiknya segera
menetapkan aturan standar dalam
mengembangkan kawasan TOD.
Perjanjian kerjasama yang ditawarkan sebaiknya
jeli memperhatikan dan mencermati keberadaan
kawasan dan fungsi lahan yang ada.
Peraturan payung untuk masalah TOD harus
segera ditetapkan oleh kementerian ATR segera.

9/28/2017 [Project Name] 27

9/28/2017 [Project Name] 28