KERANGKA ACUAN KERJA (KAK) TRANSIT

ORIENTED DEVELOPMENT (TOD)

A. LATAR BELAKANG
Transit Oriented Development (TOD) adalah strategi pembangunan kota yang berkelanjutan
melalui penataan guna lahan berbeda jenis atau campuran dengan merevitalisasi kawasan
lama di sekitar jalur-jalur transportasi utama, seperti jalur kereta api, bus, dan sebagainya.
Model pengembangan kawasan ini dilakukan dengan penataan lahan fungsi hunian,
komersial, dan perkantoran dan dimaksudkan untuk mengurangi kebutuhan pergerakan
transportasi antar kawasan dan mengurangi penggunaan kendaraan bermotor pribadi. Selain
guna lahan beragam, kawasan TOD juga memiliki ciri khas tersedianya fasilitas pejalan kaki
yang nyaman.
Dalam Peraturan Daerah (Perda) DKI Jakarta 1/2015 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah
Provinsi DKI Jakarta 2030, dijelaskan Transit oriented development (TOD) atau
Pembangunan Berorientasi Transit adalah kawasan terpadu dari berbagai kegiatan fungsional
kota dengan fungsi penghubung lokal dan antar lokal. Dalam Perda DKI Jakarta 1/2015
tersebut konsep TOD dijabarkan dalam pengaturan tentang Sistem Pusat Kegiatan. Dalam
Pasal 16 terdapat beberapa kawasan di wilayah DKI Jakarta yang direncanakan
pengembangannya menerapkan konsep TOD, dalam sistem pusat kegiatan primer dan sistem
pusat kegiatan sekunder, yaitu kawasan Dukuh Atas, Manggarai, Harmoni, Senen, Blok M,
dan Grogol. Kawasan-kawasan tersebut direncanakan sebagai stasiun terpadu dan titik
perpindahan beberapa moda transportasi. Dalam Pasal 19 disebutkan sistem prasarana TOD
dikembangkan pada terminal/stasiun antar moda pada pusat-pusat kegiatan, stasiun Angkutan
Jalan Rel, shelter Angkutan Massal Jalan Raya dan terminal angkutan umum jalan raya yang
terintegrasi dengan pengembangan lahan disekitarnya.
Komisi Hukum dan Hubungan Masyarakat (https://id.wikibooks.org/
wiki/Pembenahan_Transportasi_Jakarta/Penataan_Tata_Ruang) memberikan beberapa
rekomendasi terkait rencana pengembangan konsep TOD, sebagai berikut:
1. TOD dibutuhkan untuk mengurangi jumlah dan jarak perjalanan. TOD diharapkan
menjadi pilihan untuk mengubah paradigma menambah jumlah jalan untuk
mengurangi kemacetan lalu lintas;
2. Penerapan TOD harus diikuti dengan pengendalian pemanfaatan ruang yang tegas, di
mana pemanfaatan ruang harus konsiten dengan perencanaan (rencana tata ruang);
dan
3. TOD menjadi tidak efektif jika terjadi perubahan guna lahan yang tidak terkendali
terutama fungsi lahan yang potensial menimbulkan bangkitan lalu lintas seperti
kegiatan perdagangan dan jasa. Dalam konteks Provinsi DKI Jakarta sebagai Ibukota
Negara RI, maka visi, misi, dan strategi pembangunannya harus memprioritaskan
kepada kepentingannya sebagai pusat pemerintahan negara.
Jakarta sebagai ibu kota Negara Indonesia berkembang dengan pesat, salah satunya sektor
transportasi umum. Commuter Line telah beroperasi sejak tahun 2008 menghubungkan
beberapa kota, yaitu: Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi, Tangerang, dan Rangkasbitung. Selain
itu, Jakarta juga tengah mempersiapkan Mass Rapid Transit (MRT) yang akan beroperasi
pada tahun 2019. Selain itu, Jakarta juga sedang mempersiapkan Light Rail Transit (LRT)
yang akan beroperasi pada tahun 2018.

Terkait pengembangan sistem transportasi umum di DKI Jakarta, pemerintah kota (Dinas
Cipta Karya, Tata Ruang dan Pertanahan) telah melakukan kajian terhadap pengembangan
TOD pada beberapa titik. Hal ini sekaligus menjalankan target RPJMD. Dalam mendukung
percepatan pengembangan TOD di DKI Jakarta, perlu dilakukan proyek percontohan pada 2-
3 lokasi yang potensial.
Dalam rangka memulai langkah implementasi pembangunan TOD, sesuai dengan Permen
PPN 4/2015 tentang Panduan Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha
(KPBU), diperlukan penyiapan proyek kerjasama investasi, khususnya penyelesaian
dokumen kajian akhir prastudi kelayakan (Final Business Case) dan penyiapan dokumen
lelang.
Pelaksanaan proyek percontohan ini dapat dilakukan pihak pemerintah DKI Jakarta dibantu
oleh tim konsultan untuk efisiensi dan efektivitas pekerjaan. Tim konsultan akan membantu
melaksanakan tinjauan kembali terhadap studi yang telah dilakukan, membantu pemilihan
lokasi potensial dengan mempertimbangkan jalur LRT, serta melakukan penyesuaian dan
pengembangan dokumen hingga menjadi dokumen lelang.
B. LOKASI KEGIATAN
Kegiatan ini akan dilaksanakan di Provinsi DKI Jakarta, khususnya pada jalur LRT. Untuk
jelasnya dapat dilihat pada jalur LRT Kelapa Gading, Cibubur dan Bekasi pada gambar
berikut:

Gambar 1. Rencana Jaringan Kereta Perkotaan Jabodetabek

C. MAKSUD DAN TUJUAN

Maksud pekerjaan ini adalah memastikan kesanggupan penanggung jawab proyek (PJPK_
dan siap untuk melanjutkan hingga tahap transaksi proyek KPBU pembangunan TOD di DKI
Jakarta.
Tujuan dari pekerjaan ini adalah menyiapkan dokumen proyek investasi penyelenggaraan
TOD di DKI Jakarta. Dalam hal ini, tim konsultan akan membuat dokumen kajian dengan
keluaran berupa dokumen kajian akhir prastudi kelayakan (Final Business Case) dan
Dokumen Lelang Investasi.
Adapun secara spesifik, tujuan dari kegiatan ini adalah:
1. Memutakhirkan dan memastikan validitas kajian awal;
2. Melakukan konfirmasi kesiapan Proyek Kerjasama dan ketertarikan pasar;
3. Menyusun rancangan rinci spesifikasi keluaran;
4. Mengembangkan struktur tariff;
5. Memastikan alokasi risiko, mekanisme pelaksanaan Dukungan Pemerintah dan/atau
Jaminan Pemerintah dan struktur pembiayaan;
6. Menyiapkan rencana pengadaan Badan Usaha, termasuk strategi Badan Usaha; dan
7. Menyiapkan ketentuan (term sheet) Perjanjian Kerjasama.

D. LINGKUP KEGIATAN
Lingkup kegiatan ini, secara umum, terdiri dari substansi sebagai berikut:
1. Penyiapan Readiness Report;
2. Kajian Hukum dan Kelembagaan;
3. Kajian Teknis;
4. Kajian Kelayakan Proyek (Analisis Pasar, Ekonomi, Finansial, Risiko);
5. Kajian Lingkungan dan Sosial;
6. Kajian Bentuk Kerjasama dalam Penyediaan Infrastruktur;
7. Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah dan Jaminan Pemerintah;
8. Rancangan Dokumen Pengadaan Badan Usaha.
Secara lebih rinci, lingkup kajian masing-masing substansi tersebut disampaikan sebagai
berikut:
1. Identifikasi dan Penilaian Aset Pemerintah yang Dikerjasamakan.
Konsultan melakukan identifikasi dan penilaian aset-aset Pemerintah yang akan
dimanfaatkan untuk proyek Kerjasama. Aset berdasarkan penilaian dari pemilik aset,
kemudian diproyeksikan dengan memperhitungkan penyusutan/peningkatan nilai aset.
2. Evaluasi dan pemutakhiran dokumen-dokumen studi terdahulu yang telah dilakukan
Dinas Cipta Karya, Tata Ruang, dan Pertanahan Provinsi DKI Jakarta, serta dapat
melakukan survei tambahan yang diperlukan.
3. Menyusun laporan kesiapan proyek (Readiness Report) sesuai identifikasi isu
kritis dan review OBC yang dilakukan.
4. Menyusun dokumen Kajian Akhir Prastudi Kelayakan meliputi:
a. Ringkasan Eksekutif
b. Pendahuluan
1. Latar Belakang Proyek
 2. Tujuan/Sasaran

c. Kajian Kebutuhan (Needs Analysis):

1. Tujuan & Sasaran Strategis
2. Susunan Kelembagaan
3. Spesifikasi Keluaran
4. Kesimpulan
d. Definisi Proyek Kerjasama
e. Kajian Pasar
f. Profil Teknis
1. Penyiapan Tapak
2. Pengamanan Sosial (Social Safeguards)
3. Perlindungan Lingkungan Hidup (environmental safeguards)
4. Kesimpulan
g. Evaluasi Kelayakan Proyek
1. Analisis Ekonomi:
a) Asumsi-asumsi
b) Hasil Evaluasi
2. Analisis Keuangan:
a) Asumsi-asumsi
b) Hasil Evaluasi
3. Kesimpulan
h. Analisis Pilihan (Options Analysis)
1. Pilihan/Opsi yang dipertimbangkan
2. Evaluasi Opsi Teknis
3. Opsi Teknis yang direkomendasikan
4. Kebutuhan Dukungan Pemerintahan/atau Jaminan Pemerintah
i. Kesimpulan dan Rekomendasi
j. Lampiran
1. Analisa Hukum
2. Analisis Kelembagaan
3. Analisis Teknis
4. Analisis Penyiapan Tapak
5. Analisis Pasar
6. Analisis Ekonomi dan Keuangan
 7. Analisis Risiko dan mitigasinya
8. Konsultasi Publik: Pandangan para pemangku kepentingan
9. Analisis Sosial - LARAP
10. Analisis Lingkungan - AMDAL
5. Penyusunan dokumen lelang investasi
1) Menyusun dokumen prakualifikasi.
Penyusunan dokumen prakualifikasi sekurangnya harus memuat:
a) Ringkasan atau penjelasan singkat dari proyek kerja sama;
b) Hak dan kewajiban calon peserta lelang, termasuk soal ganti rugi yang merupakan
hak dari calon peserta lelang jika prakualifikasi dibatalkan setelah evaluasi
dilakukan;
c) Bentuk atau format dari dokumen pernyataan minat;
d) Persyaratan kualifikasi untuk calon peserta lelang; dan
e) Jadwal dan prosedur evaluasi prakualifikasi.

2) Review dan Penyempurnaan Harga Perkiraan Sendiri (HPS).

HPS disusun berdasarkan laporan studi kelayakan. Menghitung HPS meliputi biaya
investasi yang terdiri dari (i) biaya proyek, (ii) ketentuan bunga, (iii) asumsi bunga, dan
(iv) eskalasi.
3) Menyusun dokumen pelelangan umum
Menyusun dokumen pelelangan umum yang berisi ketentuan umum, lingkup pekerjaan,
proses penawaran, metode evaluasi dan hal-hal lain yang dianggap perlu oleh Panitia
Pengadaan untuk dimasukkan dan diperlukan dalam dokumen pelelangan umum
termasuk draft Perjanjian Kerjasama.
4) Menyesuaikan dokumen pelelangan umum berdasarkan Market Sounding.
Market Sounding dilakukan untuk mengumpulkan masukan dan pengetahuan yang
menarik calon investor dalam proyek kerjasama yang akan ditawarkan.

E. KELUARAN
1. Dokumen Readiness Report

2. Kajian Akhir Prastudi Kelayakan atau Final Business Case (FBC) rencana
penyelenggaraan pengembangan TOD DKI Jakarta

3. Dokumen Lelang Investasi meliputi :

a. Dokumen Prakualifikasi;
b. Dokumen Lelang Umum termasuk draft Perjanjian Kerjasama
F. TENAGA AHLI
Tenaga Ahli yang dibutuhkan untuk melaksanakan kegiatan ini adalah tenaga ahli yang
profesional dengan kualifikasi sebagai berikut:
1. Ahli Perencanaan Transportasi, dengan kualifikasi pendidikan minimal Sarjana S1
atau Pascasarjana S2 TeknikSipil/Planologi/Manajemen Transportasi/Teknik
Transportasi, dengan pengalaman di bidang perencanaan wilayah dan permodelan
transportasi minimal 6 (enam) tahun untuk S1 atau minimal 4 (empat) tahun untuk
S2.
2. 2. Ahli Perencanaan Wilayah dan Permodelan Transportasi, dengan Formatted: List Paragraph, Indent:
Left: 0,63 cm, Right: 0,12 cm, Space
kualifikasi pendidikan minimal Sarjana S1 atau Pascasarjana S2 Before: 0 pt, Numbered + Level: 7 +
Planologi/Perencanaan Wilayah Kota, dengan pengalaman di bidang perencanaan Numbering Style: 1, 2, 3, + Start at:
1 + Alignment: Left + Aligned at: 9,52
wilayah dan permodelan transportasi minimal 6 (enam) tahun untuk S1 atau minimal cm + Indent at: 10,16 cm
4 (empat) tahun untuk S2. Formatted: Font: Bold

2.3.Ahli Properti, dengan kualifikasi pendidikan minimal Sarjana S1 atau Pascasarjana

S2. dengan pengalaman di bidang properti minimal 6 (enam) tahun untuk S1 atau
minimal 4 (empat) tahun untuk S2.
3.4.Ahli Arsitek Senior, dengan kualifikasi pendidikan minimal Sajana S1 atau S2
Teknik Arsitektur, dengan pengalaman di bidang Arsitektur minimal 6 (enam) tahun
untuk S1 atau minimal 4 (empat) tahun untuk S2
4.5.Ahli Arsitek, dengan kualifikasi pendidikan minimal Sarjana S1 atau S2 Teknik
Arsitektur dengan pengalaman di bidang Arsitektur minimal 3 (tiga) tahun untuk S1
atau 2 (dua) tahun untuk S2.
5.6.Ahli Finansial dan Ekonomi Transportasi, dengan kualifikasi pendidikan minimal
Sarjana S1 atau Pascasarjana S2 TeknikSipil/Ekonomi/Keuangan, dengan pengalaman
di bidang ekonomi transportasi dan keuangan minimal 6 (enam) tahun untuk S1 atau
minimal 4 (empat) tahun untuk S2.
6.7.Ahli Lingkungan dan Sosial, dengan kualifikasi pendidikan minimal Sarjana S1
atau Pascasarjana S2 Teknik, dengan pengalaman di bidang penyusunan AMDAL
minimal 6 (enam) tahun untuk S1 atau minimal 4 (empat) tahun untuk S2.
7.8.Ahli Penilai Aset, dengan kualifikasi memiliki sertifikat jasa Penilai Publik dengan
pengalaman minimal 5 (lima) tahun.
8.9.Transaction/Financial Advisor, dengan kualifikasi pendidikan S2 Teknik/Ekonomi/
Keuangan/Manajemen, dengan pengalaman minimal 5 (lima) tahun dalam bidang
transaksi proyek KPS sebagai financial advisor.

9.10. Ahli Hukum dan Kelembagaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan

Usaha (KPBU), dengan kualifikasi pendidikan minimal Sarjana S1 atau Pascasarjana
 S2 Hukum/Teknik Sipil/Teknik Mesin/Teknik Industri, dengan pengalaman di
bidang kelembagaan KPS, hukum dan perjanjian kerjasama minimal 6 (enam) tahun
untuk S1 atau minimal 4 (empat) tahun untuk S2.
10.11. Ahli Pengadaan, dengan kualifikasi pendidikan minimal Sarjana S1 atau
Pascasarjana S2, dengan pengalaman di bidang pengadaan minimal 6 (enam) tahun
untuk S1 atau minimal 4 (empat) tahun untuk S2.
11.12. Asisten Teknik, dengan kualifikasi pendidikan minimal Sarjana S1 Teknik
dengan pengalaman minimal 2 (dua) tahun.
G. PELAPORAN
Pelaporan studi ini akan dilakukan secara bertahap sesuai tahapan studi dengan pentahapan
sebagai berikut:
1. Laporan Pendahuluan, diserahkan pada akhir bulan ke-1 sejumlah 10 (sepuluh)
eksemplar. Laporan Pendahuluan iniberisi penjabaran darikerangka acuan kerja,
yang meliputi pendahuluan, metodologi dan pendekatan teori yang diterapkan
dalam studi, gambaran umum secara singkat, rencana kerja, jadwal kegiatan dan
instrumen pengumpulan data primer dalam penelitian, termasuk keperluan data
sekunder.
2. Laporan Antara, diserahkan pada akhir bulan ke-3 sejumlah 10 (sepuluh)
eksemplar. Laporan Antara berisikan hasil survei primer, hasil studi kasus/studi
terdahulu, progres pekerjaan serta hasil pemetaan stakeholder dan identifikasi
regulasi-regulasi terkait.
3. Draft Laporan Akhir, diserahkan pada akhir bulan ke-5 sejumlah 10 (sepuluh)
eksemplar. Konsep Laporan Akhir merupakan draft hasil kajian yang akan dibahas
oleh stakeholder yang terkait.
4. Laporan Akhir, diserahkan pada akhir bulan ke-6 (akhir masa studi) sejumlah 10
(sepuluh) eksemplar. Laporan Akhir adalah Konsep Laporan Akhir yang telah
disempurnakan sesuai pembahasan akhir.
5. Laporan Ringkas (Eksum), diserahkan pada akhir bulan ke-6 (akhir masa studi)
sejumlah 10(sepuluh) eksemplar. Laporan Ringkas adalah laporan yang digunakan
untuk laporan eksekutif sehingga merupakan laporan yang lebih kompak dan padat
mengenai hasil studi.
7. Dokumen Lelang Rencana Kerjasama diserahkan pada akhir bulan ke-6 (akhir
masa studi) sejumlah 5 (lima) eksemplar.
8. Softcopy berupa CD/DVD berisi keseluruhan laporan kegiatan, diserahkan pada
akhir bulan ke-6 (akhir masa studi) sejumlah 20 (dua puluh) keping.

H. JADWAL PELAKSANAAN
 Kegiatan ini akan dilaksanakan dalam waktu 6 bulan, dengan jadwal sebagaimana
disajikan padaTabel 1.
Tabel 1.Jadwal Pelaksanaan Pekerjaan
BULAN
No. KEGIATAN KE-
1 2 3 4 5 6
1. Penyusunan Final Business Case
a. Penilaian Aset
b. Evaluasi Dokumen Studi Terdahulu
c. Penyusunan FBC
2. Penyusunan Dokumen Lelang
Investasi
3. Pelaporan
a. Laporan Pendahuluan x
b. Laporan Antara x
c. Konsep Laporan Akhir x
d. Laporan Akhir dan Ringkas x
e. Dokumen Lelang Kerjasama x
5. Presentasi
a. Presentasi Laporan Pendahuluan X
b. Presentasi Laporan Antara x
c. Presentasi Konsep Laporan Akhir x

I. SUMBER PENDANAAN
Kegiatan ini dibiayai dari sumber pendanaan APBD DKI Jakarta Tahun Anggaran 2017
sebesar Rp 2.505.200.000,- (Dua Miliar Lima Ratus Juta Lima Juta Dua Ratus Ribu
Rupiah).
Kepala Dinas
Cipta Karya, Tata Ruang, dan Pertanahan

Benni Agus Chandra

NIP. 19690808 199703 1 004