Kebijakan Pengembangan Kawasan

Transit Oriented Development

Dalam Acara :
Diskusi Panel Tantangan Implementasi
Kebijakan dan Pengembangan Kawasan
Transit Oriented Development

Universitas Tarumanegara, 1 September 2018

Direktorat Pemanfaatan Ruang

Direktorat Jenderal Tata Ruang
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional
Tren Perkembangan Kawasan Perkotaan

1975 2016

01
Urban Sprawl

Jakarta: 175 km2 Jakarta: 3.225 km2

02 Ketersediaan
Rasio Gini Tanah
Lahan yang
(kepemilikan tanah
masyarakat): Terbatas
0,49 *
Kebijakan pembangunan kawasan
03 perkotaan terintegrasi dengan sistem
Tren
Kemacetan yang transportasi massal
Pembangunan
semakin meningkat
Vertical Building

Sumber: *Kementerian ATR/BPN **Emporis 2017

Sebagai upaya dalam mewujudkan kawasan perkotaan yang berkelanjutan, Pemerintah harus mulai menentukan arah
kebijakan pembangunan kawasan berbasis angkutan massal.

2
Pembangunan Kawasan Transit Bernilai Tinggi

Implementasi pembangunan berorientasi kawasan transit memiliki manfaat dalam meningkatkan land value capture kawasan
sekaligus perbaikan lingkungan

Peningkatan Land Value

Capture Kawasan

Pembangunan berlandasakan
Green Economy

Pengembangan Kawasan
Transit (TOD)

3
 Konsep Transit Oriented Development (TOD)

Pengembangan kawasan TOD merupakan pendekatan pembangunan kawasan terpusat, campuran dan kepadatan tinggi yang
terintegrasi dengan simpul transit moda angkutan umum dalam radius pelayanan 400 – 800 meter.

Ilustrasi Kawasan TOD

Area
Jalur permukiman
kereta api padat penduduk

Definisi TOD* Area

perkantoran

Pengembangan Berorientasi Transit atau Transit Oriented

Development yang selanjutnya disingkat TOD adalah Simpul transit
konsep pengembangan kawasan di dalam dan di sekitar Radius
simpul transit agar bernilai tambah yang menitikberatkan 400m
pada integrasi antar jaringan angkutan umum massal,
Radius
dan antara jaringan angkutan umum massal dengan Jalur
800m
jaringan moda transportasi tidak bermotor, pengurangan bus
penggunaan kendaraan bermotor yang disertai Area
pengembangan kawasan campuran, padat, mempunyai komersial
intensitas pemanfaatan ruang sedang hingga tinggi. Area
publik
*Permen ATR/BPN No. 16 tahun 2017

Keutamaan dari konsep TOD akan mendorong terpusatnya kegiatan di perkotaan yang beragam dengan di dukung
fasilitas mobilitas kawasan untuk pejalan kaki dan penggunaan transportasi umum.
4
Arah Pengembangan Kawasan TOD

Prinsi Pengembangan Transit Oriented Development (TOD), yakni:

Pengembangan Fasilitas Lingkungan
Pengembangan kawasan melalui (bagi moda transportasi tidak bermotor
1 peningkayan penggunaan angkutan 2 dan pejalan kaki) yang terintegrasi
massal dengan simpul transit

Mewujudkan
Integrasi fungsi & Kebijakan pembatasan kawasan
fasilitas kawasan Kawasan campuran penggunaan Penataan parkir campuran serta
dengan struktur ruang kendaraan bermotor
kawasan padat
dan terpusat yang
terintegrasi
dengan sistem
Konektivitas dan transportasi
Intensitas kepadatan Tata bangunan
kesatuan ruang serta kawasan tinggi Jaringan jalur pejalan kawasan
massal sebagai
bangunan di kawasan kaki upaya
menciptakan
compact city

Penataan kawasan Ruang terbuka yang

ramah untuk pengguna Kawasan dengan
untuk mengurangi
fasilitas transit walkability tinggi
jarak perjalanan

5
Maksud dan Tujuan Permen Panduan Pengembangan Kawasan
Berorientasi Transit
Diterbitkannya Permen ATR/BPN No. 16 tahun 2017 dimaksudkan sebagai acuan bagi pemerintah dalam menetapkan kawasan
TOD pada regulasi tata ruang di tingkat daerah sehingga dapat mewujudkan inklusivitas ekonomi kawasan bersamaan dengan
perbaikan kualitas lingkungan.

Maksud UU Penataan Ruang • Peraturan/kebijakan terkait Tujuan

(PP, Keppres, Permen,
Sebagai acuan dan Kepmen)
• Penataan Ruang Meningkatkan nilai
panduan bagi
Rencana Umum: ekonomi dan
Pemerintah dan
• Standar perbaikan lingkungan.
Pemerintah daerah • RTRW Nasional • Literatur Lainnya
• Menentukan dan • RTRW Provinsi • Mewujudkan
• RTRW Kabupaten Pedoman Pengembangan
menetapkan lokasi Kawasan Berorientasi Transit
lingkungan kawasan
• RTRW Kota transit yang memiliki
pengembangan TOD
pada RTRW. nilai tambah.
• Ketentuan • Menciptakan iklim
pemanfaatan ruang Rencana Rinci usaha dikawasan
dan teknis kawasan yang sehat dan
RTR Kawasan Strategis
TOD yang diatur dalam kondusif.
RDTR RDTR Kab/kota Tipologi, karakteristik & kriteria • Memperbaiki struktur
dan PZ. lokasi TOD, persayaratan ruang wilayah.
teknis
• Ketentuan tata • Meningkatkan
bangunan dan Peraturan Zonasi kapasitas
lingkungan dalam pembangunan
RTBL. daerah yang lebih
Rencana Tata Bangunan dan optimal.
lingkungan (RTBL)/ Panduan
Rancang Kota (PRK) 6
Peran Kementerian/Lembaga Lain dalam Pengembangan Kawasan TOD

Peran dari K/L di daerah sangat vital dalam rangka menjaga dan mewujudkan lingkungan kawasan transit yang sesuai dengan
daya dukung lingkungan serta arahan tata ruang.

Badan Geologi
Kajian geologi teknik untuk mengetahui daya
dukung tanah dan batuan meliputi kajian
microzonasi (tingkat kegempaan), analisis
kerentanan serta risiko bencana lainnya

End User
Dinas Perhubungan Arahan pengembangan (Pengembang,
kawasan transit yang swasta,
Kajian pengembangan sistem transportasi
sesuai dengan daya pemerintah
massal, sistem multimoda, dan sarana
penunjangnya dukung lingkungan daerah)

Dinas Tata Ruang/Bappeda

Kajian arah pengembangan kota, rencana

tata ruang dan kondisi sosial ekonomi kota

7
 Penentuan dan Penetapan Kawasan TOD

Panduan pengembangan kawasan transit ini juga membantu pemerintah dalam menentukan kawasan TOD yang potensial
berdasarkan tipologinya yang harus dituangkan dalam peraturan tata ruang di daerah.

Penentuan Lokasi Potensial Kawasan TOD Penentuan Tipologi Kawasan TOD Penetapan Lokasi Kawasan TOD

01 02 01 01

Kawasan TOD ditetapkan dan

Kawasan
Dilayani minimal 1 terintegrasi dengan peraturan
Berada di simpul
moda transit dekat
TOD Kota daerah tentang RTRW
transportasi massal
berbasis rel
dan 1 moda transit Prov/Kab/Kota
jarak jauh

03 04 02 02
Kawasan Kawasan TOD terintegrasi
TOD dengan struktur & pola ruang
Sesuai arah Kawasan dengan Subkota serta ketentuan umum
pengemban-gan pusat kerentanan bencana peraturan zonasi
pelayan dan kegiatan rendah

05 03 03

Kawasan Kawasan TOD lebih rinci

TOD diatur dalam RDTR dan PZ
Memenuhi syarat kab/kota
intermodal & Lingkungan
antarmoda transit

8
Strategi Pengembangan Kawasan TOD

Konsep TOD dapat dikembangkan pada kawasan yang sudah terbangun maupun belum terbangun yang didasarkan atas
karakteristik pada lokasi TOD tersebut.
Kawasan Sudah Terbangun Kawasan atau Lahan Belum Terbangun
Redevelopment
Site
Pengembangan
dengan melakukan
peremajaan kawasan
meliputi
perancangan dan
pengembangan
kawasan TOD serta
penataan lingkungan
yang dilengkapi
Sebelum Sesudah fasilitas transit.

Infill Development
Site Sebelum Sesudah
Pengembangan
pada tanah yang
New Growth Area
kosong atau
terbengkalai di
antara tanah Pembangunan pada kawasan atau lahan yang belum terbangun
terbangun pada dengan pembukaan daerah-daerah baru yang luas dan umumnya di
radius daerah perbatasan pinggir kota/periphery.
pengembangan
Sebelum Sesudah kawasan TOD.
9
 Kriteria Teknis Kawasan TOD

1 Kriteria Sistem Transportasi dan Sistem Transit

TOD Sub Kota- TOD Lingkungan-

TOD Kota-Pusat
Kriteria Sub Pusat Pusat Pelayanan
Pelayanan Kota
Pelayanan Kota Lingkungan
Moda Transit Jarak Dekat (dalam kota)
Mikrobus √ √ √
Bus kota, BRT √ √ √
A. LRT √ √ √
B. Heavy rail (MRT) √ √ -
Jarak Jauh (antar kota, antar provinsi)
A. LRT √ √ √
B. Heavy rail (MRT):
-Kereta cepat √ √ -
-Kereta Api √ √ -
-Commuter line √ √ √
-Bus Ekspres (Bus Antar √ √ -
Kota/Provinsi)
Headway < 5 menit 5-15 menit 15-30 menit
 Kriteria Teknis Kawasan TOD

2 Kriteria Lingkungan Kawasan TOD (1)

 Kriteria Teknis Kawasan TOD

2 Kriteria Lingkungan Kawasan TOD (2)

 Kriteria Teknis Kawasan TOD

2 Kriteria Lingkungan Kawasan TOD (3)

Panduan Kriteria Teknis dan Perangkat Penunjang Pengembangan

Adanya kriteria teknis dan perangkat penunjang pada panduan ini akan membantu pemerintah dalam mengembangkan
kawasan transit yang sesuai dengan konsep TOD dan karakteristik daerah itu sendiri.

Kriteria Teknis

Sistem Transportasi Massal Lingkungan Kawasan TOD

Merupakan prasyarat utama pengembangan kawasan TOD
dan keberhasilan TOD, yang dipengaruhi:
• Moda transit (Jarak dekat dan jarak jauh) dan,
• Headway.
Merupakan prasyarat mewujudkan struktur ruang &
pemanfaatan sesuai dengan tipologi kawasan TOD, yang
dipengaruhi oleh:
• Struktur ruang kawasan (area publik, komersial,
perumahan, area pendukung pengembangan).
• Teknis perancangan & pemanfaatan ruang kawasan TOD

Perangkat Penunjang Pengembangan

KLB+

Zona Insentif / Pengalihan Hak Membangun Zona Pengenaan

Konsolidasi Tanah
Zona Bonus (Transfer Development Right - Fiskal Khusus
TDR)
14
Penunjang Pengembangan: Zona Insentif/Zona Bonus

Perangkat zonna insentif dapat digunakan sebagai upaya internalisasi manfaat ekonomi yang diterima masyarakat atau sektor
swasta karena penetapan dan pengembangan kawasan TOD.

Zona Insentif KLB +

Merupakan bentuk mekanisme pertukaran

bersyarat berupa tambahan KLB yang diberikan
kepada masyarakat atau pemilik tanah dalam
rangka mengembangkan kawasan yang
berhubungan dengan kepentingan publik
KLB +

Pertimbangan Penambahan KLB

1 2 3 4

Kualitas dan standar Daya dukung Kawasan Keselamatan Pengaturan Garis Langit
fasilitas untuk publik yang lingkungan Operasi Penerbangan (Skyline) atau paling tinggi
dibangun (KKOP) 50% dari KLB yang
ditetapkan
15
Penunjang Pengembangan: Pengalihan Hak Membangun atau
Transfer Development Right (TDR)
Dengan Perangkat Pengalihan Hak Membangun (TDR), pemilik dari tanah yang mentransfer hak membangunnya yakni berupa
KLB, menerima kompensasi dari hasil penjualan hak yang dapat dialihkan sebagai imbalan atas pembatasan tanah mereka.
Keterangan:
Receiving Areas 1. Pemilik tanah mentransfer hak
Pengalihan Hak Membangun (TDR) KLB di lahannya ke developer
2. Developer memberikan
kompensasi atau membayar
Merupakan suatu perangkat untuk ke pemilik tanah
mendorong pengalihan secara sukarela
hak membangun dari suatu tempat yang 1
ingin dipertahankan atau dilindungi (sending
areas) menuju tempat atau kawasan yang
diharapkan untuk berkembang (receiving
areas)

Sending Areas

Ketentuan Perangkat Pengalihan Hak Membangun

Hak membangun yang dapat dialihkan

Penerima pengalihan luas lantai
Pengalihan luas lantai hanya
mendapatkan maks 50% dari KLB di
dilakukan 1 kali
lahan perencanaan yang dimaksud
berupa luas lantai dari selisih batasan
KLB yang ditetapkan dalam PZ dengan
KLB yang telah digunakan dalam
kaveling.
16
 Penunjang Pengembangan: Zona Pengenaan Fiskal Khusus

Perangkat zona pengenaan fiskal khusus ditujukan untuk meningkatkan Pendapatan Asli Daerah (PAD) pada zona
tertentu yang berupa insentif dan disinsentif pada pemanfaatan ruang di kawasan TOD.

Zona Pengenaan Fiskal Khusus

Perangkat untuk mengenakan tariff pajak atau

retribusi yang jauh lebih tinggi pada satu atau
beberapa blok kawasan berorientasi transit (TOD)
yang umumnya pada zona komersial atau hunian
menengah keatas.

Ketentuan Zona Pengenaan Fiskal Khusus

Perangkat Insentif Perangkat Disinsentif

Fiscal zoning dapat menjadi perangkat insentif berupa
penyediaan hunian berimbang, penyediaan fasilitas
moda transportasi dan fasilitas pejalan kaki untuk
pengembangan kegiatan pemanfaatan ruang yang
sesuai kriteria kawasan TOD
Fiscal zoning dapat menjadi perangkat disinsentif berupa tarif
fiscal yang tinggi untuk pemanfaatan ruang yang tidak sesuai
serta memaksa pemilik lahan merubah pemanfaatan ruang
sesuai dengan karakter kawasan TOD.
17
Penunjang Pengembangan: Konsolidasi Tanah

Diharapkan dengan kegiatan konsolidasi tanah ini dapat mendorong penggunaan tanah lebih produkti dan efisien
dengan arah pembangunan ruang secara vertical sesuai dengan prinsip pengembangan TOD.
Konsep Konsolidasi Tanah Konsep Konsolidasi Tanah di Kawasan TOD

Ketentuan Konsolidasi Tanah

Konsolidasi Tanah
Peserta KT: Tanah Obyek KT:
• Pemegang hak atas tanah / • Tanah non pertanian dan
Perangkat dalam penataan kembali penggarap tanah negara atau tanah hak, diwilayah
penguasaan dan penggunaan tanah serta obyek KT perkotaan/pedesaan
usaha pengadaan tanah untuk
kepentingan pembangunan, dengan Pelaksanaan Konsolidasi Tanah
melibatkan partisipasi aktif masyarakat
KT dilaksanakan melalui: Lokasi KT:
• Inventarisasi penguasaan, pemilikan, Lokasi Konsolidasi Tanah ditetapkan oleh
penggunaan, & pemanfaatan tanah; Bupati/Walikota dengan mengacu kepada
• Penyediaan tanah untuk kepentingan umum Rencana Tata Ruang dan Renana
• Pembangunan Infrastruktur Pembangunan Daerah
18
Kelembagaan Kawasan TOD
Kejelasan kelembagaan dalam pengelolaan kawasan akan membantu pemerintah dalam merumuskan cara
pendekatan dalam pengelolaan kawasan TOD yang ideal beserta peran dari masing-masing pihak.
Pengelolaan Kawasan TOD
(1) Pengelolaan Kawasan TOD dapat dilakukan oleh
Pemerintah, Pemerintah Daerah provinsi, Pemerintah
Daerah kabupaten/kota, kerjasama antar daerah, atau
melalui kerjasama antara Pemerintah/Pemerintah Daerah
dengan badan usaha.
(2) Dalam hal diperlukan kelembagaan untuk mengelola
Kawasan TOD, Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah
dapat membentuk badan sesuai dengan
kewenangannya atau menunjuk badan usaha milik
negara dan/atau badan usaha milik daerah yang
merupakan operator utama sistem transportasi massal
berkapasitas tinggi sesuai dengan peraturan perundang-
undangan.
(3) Pengelolaan dan kelembagaan Kawasan TOD
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) diatur
lebih lanjut sesuai dengan peraturan perundang-
undangan.
Peran Serta
(1) Pemerintah Daerah harus terlibat dan berperan aktif
dalam pengaturan Kawasan TOD sejak penentuan Kawasan
TOD hingga pengembangan Kawasan TOD sesuai dengan
kewenangannya.
(2) Pemerintah dan Pemerintah Daerah berperan untuk
menciptakan iklim usaha yang sehat dan kondusif serta
menjamin keberhasilan pengembangan Kawasan TOD.
(3) Pemerintah Daerah berperan dalam mengembangkan
perangkat penunjang untuk mewujudkan Kawasan TOD.
(4) Pemerintah dan Pemerintah Daerah melakukan
pengawasan dan pengendalian pemanfaatan ruang
Kawasan TOD.
(5) Dalam hal Kawasan TOD dikembangkan pada koridor
transportasi massal yang berkapasitas tinggi berbasis rel dan
lintas wilayah, Pemerintah dan Pemerintah Daerah
provinsi berperan untuk menjamin beroperasinya sistem
transportasi massal.
19
Opsi Pembiayaan Alternatif dalam Pembangunan Kawasan TOD

Skema pembiayaan alternatif seperti Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU) dapat dijadikan pertimbangan dalam
pembiayaan pengembangan kawasan TOD di indonesia mengingat kemampuan dari APBN/ABPD saat ini terbatas.

KPBU Swasta Murni Municipal Bond BUMD

• Kerjasama antara
pemerintah dengan
badan usaha.
• Alokasi risiko menjadi
penentu.
• Pertimbangan:
keterlibatan beberapa
pemangku kepentingan
• Tingkat Komersial Tinggi • Pembiayaan melalui • Pembiayaan oleh BUMD
• Jenis Kerjasama: penerbitan obligasi • B2B oleh BUMD
pembayaran tarif, bagi • Pertimbangan: Kesiapan • Pertimbangan:
hasil, konsesi, dll daerah Kemampuan penyiapan,
pendanaan dan
operasional BUMD

Keuntungan Skema KPBU

Peraturan yang Mengatur

Perpres Kerjasama
Pemerintah dan Badan Usaha
No.38 tahun 2015 Transfer of Knowledge Project Delivery

Risk Sharing Potensi Investasi

20
Land Value Capture (LVC) dalam TOD (1/2)

Land Value Capture dapat menjadi salah satu metode pendanaan infrastruktuk publik berdasarkan adanya kenaikan nilai
lahan/bangunan karena adanya pembangunan infrastrukstur pada area tersebut.

Pendekatan Land Value Capture

Tax based Development Based

Instrumen
Instrumen • Penjualan • Land Readjustment
• Pajak properti dan lahan Lahan/Sewa • Urban Development
• Betterment Charges • Pengembangan
• Tax Increment Financing Bersama
• Kenaikan KLB

Implementasi Land Value Capture terhadap Sektor Publik dan Swasta

Masyarakat (Umum dan Sekitar) Pengguna Transportasi Developer Properti

• Masyarakat yang • Pengguna transportasi yang • Proyek TOD akan

mendapatkan manfaat dari
berdirinya TOD
• Kontribusi yang
diharapkan ke Pemerintah
(pajak) dan retribusi dari
penggunaan TOD
menggunakan TOD. meningkatkan nilai jual
• Dasar pengenaan: manfaat dari lahan developer properti
adanya TOD sebagai satu di area sekitar
kesatuan akses transportasi • Kontribusi yang
• Kontribusi yang diharapkan: diharapkan: taxed based,
user fee (tariff, tiket, dll) development based
21
Land Value Capture (LVC) dalam TOD (2/2)

Terdapat 3 skema dalam implemenasi Land Value Capture yang dapat diterapkan, yaitu:

1 TOD Keterangan
Hak Pengelolaan
• Badan usaha melakukan konstruksi fisik sarana dan prasarana
dan pemerintah memberikan reward berupa hak pengelolaan TOD
Badan
Pemerintah • Pemerintah dapat memberikan dukungan pembangunan sebagian
Usaha
kontruksi fisik untuk meningkatkan kelayakan proyek
Konstruksi
Fisik Dukungan
• Tantangan utama terdapat dalam hal ketersediaan lahan yang
Sarana dan membutuhkan dalam jumlah besar
Prasarana

2 Badan Keterangan
Pemerintah
Usaha • Badan usaha membentuk Joint Venture (JV) dengan Pemda
melalui BUMD nya
Joint Venture • JV ini yang akan melakukan pengelolaan TOD
• Tantangan utama terdapat dalam hal modal BUMD untuk bisa
memenuhi kebutuhan yang dipersyarakan
TOD

3 KLB

Reward Keterangan
KLB Baru • Skema ini mengharapkan terciptanya asset infrastruktur baru yang
Pemerintah
Pengembang dibangun oleh developer dengan reward kenaikan KLB
Konstruksi Pengelolaan • Pengelolaan asset akan dilakukan oleh pemerintah
Fisik Sarana / Aset
Prasarana
22
 Terima Kasih

@DitjenTataRuang @DitjenTaru /DitjenTataRuang Ditjen Tata Ruang Tataruang.atr-bpn.go.id/ gistaru.atrbpn.go.id/rtronline