S1 PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS JEMBER

1
S1 PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS JEMBER

MAKALAH TATA GUNA LAHAN

’’PRINSIP ZONING’’

Dosen Pengampu :
Dr. Ir. Jani Januar, M.T
Mirtha Firmansyah S.T, M.T

Disusun Oleh :
1. Yulistiana Sholiqhah Marli (191910501012)
2. Khumairotun Nisa (191910501044)

S1 PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS JEMBER
TAHUN AKADEMIK 2019/2020

2
S1 PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS JEMBER

DAFTAR ISI

DAFTAR ISI..............................................................................................................................1
KATA PENGANTAR...............................................................................................................2
BAB 1 PENDAHULUAN.........................................................................................................3
1.1 Latar Belakang..................................................................................................................3
1.2 Rumusan Masalah............................................................................................................3
1.3 Tujuan...............................................................................................................................4
BAB II PEMBAHASAN...........................................................................................................5
BAB III PENUTUP....................................................................................................................8
3.1 Kesimpulan.......................................................................................................................8
3.2 Saran.................................................................................................................................8
DAFTAR PUSTAKA................................................................................................................8

3
S1 PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS JEMBER

KATA PENGANTAR

Puji Syukur kehadirat Allah SWT, karena berkat rahmat dan hidayah-Nya, makalah
yang berjudul MAKALAH TATA GUNA LAHAN “PRINSIP ZONING” dalam
penyelesaian tugas mata kuliah Tata Guna Lahan ini telah diselesaikan dengan baik.
Ucapan terima kasih tidak lupa penulis ucapkan besarnya kepada Bapak Dr. Ir. Jani
Januar, M.T, dan Bapak Mirtha Firmansyah S.T, M.T selaku dosen mata kuliah Tata Guna
Lahan.Terima kasih juga penulis tujukan kepada keluarga dan seluruh pihak yang
senanantiasa membantu dan mendukung dalam penyusunan makalah ini.
Makalah ini penulis buat untuk membantu pembaca supaya lebih memahami dan
mempelajari materi dalam mata kuliah Tata Guna Lahan. .Makalah ini penulis persembahkan
khusus kepada para mahasiswa Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Jember serta para
dosen Perencanaan Wilayah dan Kota Universitas Jember, namun tidak menutup
kemungkinan bagi para pembaca umum lainnya.
Penulis juga menyadari atas segala kekurangan dalam makalah ini.sehingga penulis
berharap adanya kritik dan saran yang membangun untuk memperbaiki makalah penulis
selanjutnya. Akhir kata penulis berharap semoga laporan ini dapat bermanfaat bagi penulis
khususnya, dan pembaca umumnya.

Jember, 29 Februari 2020

Penyusun

Kelompok 12

4
S1 PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS JEMBER

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Peraturan zonasi pada dasarnya merupakan suatu alat untuk pengendalian
yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendalian yang
disusun untuk disetiap zona keperuntukan (UU No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan
Ruang), dimana zona peruntukan menjadi acuan ditetapkan melalui rencana rinci tata
ruang, rencana tersebut berfungsi sebagai alat kendali dalam pelaksanaan pembangunan
kota.
Penataan ruang di Indonesia pada dasarnya berakar pada bagaimana
pelaksanaan pembangunan dilakukan. Dalam Pelaksanaannya suatu pengembangan
kawasan seringkali tidak sejalan dengan tata ruang yang telah disusun, rencana tata ruang
yang telah disusun akan tetap menjadi suatu dokumen sedangkan pelaksanaan
pembangunan tetap berjalan berdasarkan permintaan di pasar. Ketidaksesuaian ini
membutuhkan pengendalian agar rencana tata ruang tetap berjalan sesuai dengan rencana
tata ruang. Bedasarkan rencana rinci tata ruang, seperti yang tercantum dalam Undang-
undang Nomor 26 tahun 2007, pasal 20 ayat 1 huruf f berbunyi :
Rencana Tata Ruang Nasional memuat (huruf f) – arahan pengendalian
pemanfaatan ruang wilayah nasional yang berisi indikasi arahan peraturan zonasi sitim
nasional, arahan perizinan, arahan insentif dan disinsentif, serta arahan sanksi ; pasal 26
pasal 1 huruf f yang bunyinya Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten memuat
(langsung ke huruf f) – ketentuan perizinan, ketentuan insentif dan disinsentif, serta
arahan sanksi, pasal 36 ayat 2. Berbunyi : peraturan zonasi disusun bedasarkan rencana
rinci tata ruang untuk disetiap zona pemanfaatan ruang.
Rencana tata ruang dijelaskan bahwa pengendalian merupakan bagian dari
proses penyelenggaraan penataan ruang yang berupaya untuk mewujudkan tertib tata
ruang. Dalam pelaksanaannya peraturan perundang-undangan seringkali Kawasan yang
seharusnya menjadi kawasan yang seharusnya menjadi Kawasan pengembangan dan
disalahgunakan oleh masyarakat. Oleh karena itu zonasi Kawasan telah ditetapkan oleh
pemerintah untuk alat penggunaan pengembangan pada kota.

1.2 Rumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang diatas, maka rumusan masalah pada makalah ini adalah :
1. Apakah definisi zoning dan zoning regulation?
2. Apakah tujuan dan fungsi peraturan zonasi?

5
S1 PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS JEMBER

3. Apakah sasaran dari peraturan zonasi?

4. Bagaimana Studi Kasus Kawasan Preservasi Budaya Kotagede?

1.3 Tujuan
Berdasarkan rumusan masalah diatas, maka tujuan pada makalah ini adalah :
1. Untuk mengetahui definisi zoning dan zoning regulation.
2. Untuk mengetahui tujuan dan fungsi peraturan zonasi.
3. Untuk mengetahui sasaran dari peraturan zonasi.
4. Untuk mengetahui perkembangan Kawasan Preservasi Budaya Kotagede.

6
S1 PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS JEMBER

BAB II

PEMBAHASAN
2.1 Definisi Zoning dan Zoning Regulation
Menurut definisinya, Zoning adalah pembagian kawasan kedalam beberapa
zona sesuai dengan fungsi dan karakteristik semula atau diarahkan bagi
pengembangan fungsi-fungsi lain, sedangkan Zoning Regulation dapat didefinisikan
sebagai ketentuan yang mengatur tentang klasifikasi, notasi dan kodifikasi zona-zona
dasar, peraturan penggunaan, peraturan pembangunan dan berbagai prosedur
pelaksanaan pembangunan. Dalam pembangunan kota harus mempunyai 2 instrumen
penting, terdiri dari:
1. Development plan adalah rencana tata ruang kota yang umumnya memiliki 3
jenjang rencana yaitu sebagai berikut:
a) Rencana Makro adalah rencana yang bersifat umum, stretegis dan
konsepsional, lebih banyak berisi uraian yang sifatnya deskriptip dan retorik,
memuat tentang visi, misi, tujuan , sasaran , kebijakan pembangunan kota ,
arahan pembangunan kota yang bersifat diagramatis dan pengembangan zona-
zona utama.
b) Rencana Meso adalah rencana yang bersifat sudah lebih teknis, tidak terlalu
banyak lagi uraian yang bersifat deskriptip dan tidak lagi bersifat diagramatis
seperti dalam rencana makro, tetapi sudah betul-betul mengikuti kondisi
geografis yang nyata, memberikan gambaran yang lebih jelas tentang
pengembangan infrastruktur dan pengembangan zona-zona yang lebih spesifik.
Inilah sesungguhnya rencana yang umumnya dikenal dengan istilah zoning
plan dan merupakan jembatan dalam penyusunan.
c) Rencana Mikro adalah rencana rinci yang sudah menggambarkan tentang
paket- paket penggunaan, dimensi-dimensi teknis perpetakan, right of way,
sempadan bangunan, koeffisien dasar bangunan, koeffisien lantai bangunan,
koeffisien dasar hijau dlsbnya. Rencana ini dikenal juga yang dengan istilah
land use plan dan menjadi dasar dalam penerbitan berbagai macam izin yang
menyangkut pembangunan kota.
2. Development Regulation atau peraturan zonasi adalah suatu perangkat peraturan
yang dipakai sebagai landasan dalam menyusun rencana tata ruang dimulai dari
rencana yang paling tinggi (rencana makro) sampai kerencana yang sifatnya
operasional (rencana mikro).
Kedua instrument pembangunan tersebut merupakan dokumen yang
terpisah. Berdasarkan rencana rinci tata ruang, seperti yang tercantum dalam
Undang-undang Nomor 26 tahun 2007, pasal 20 ayat 1 huruf f berbunyi :

7
S1 PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS JEMBER

Rencana Tata Ruang Nasional memuat (huruf f) – arahan pengendalian

pemanfaatan ruang wilayah nasional yang berisi indikasi arahan peraturan zonasi
sitim nasional, arahan perizinan, arahan insentif dan disinsentif, serta arahan
sanksi ; pasal 26 pasal 1 huruf f yang bunyinya Rencana Tata Ruang Wilayah
Kabupaten memuat (langsung ke huruf f) – ketentuan perizinan, ketentuan insentif
dan disinsentif, serta arahan sanksi, pasal 36 ayat 2. Berbunyi : peraturan zonasi
disusun bedasarkan rencana rinci tata ruang untuk disetiap zona pemanfaatan
ruang. Tanpa kedua instrument tersebut pembangunan kota tidak dapat berjalan.
Rencana tersebut berfungsi sebagai alat kendali dalam pelaksanaan pembangunan
kota.

2.2 Tujuan dan Fungsi Peraturan Zonasi

 Tujuan penyusunan peraturan zonasi dapat dirumuskan sebagai berikut :
1.Mengatur kepadatan penduduk dan intensitas kegiatan, mengatur keseimbangan
dan keserasian peruntukan tanah dan menentukan tindak atas suatu satuan ruang.
2. Melindungi kesehatan, keamanan dan kesejahteraan masyarakat.
3. Mencegah kesemrawutan, menyediakan pelayanan umum yang memadai serta
meningkatkan kualitas hidup.
4. Meminimumkan dampak pembangunan yang merugikan.
5. Memudahkan pengambilan keputusan secara tidak memihak dan berhasil guna
serta mendorong peran serta masyarakat.

 Fungsi peraturan zonasi adalah :

1. Sebagai pedoman penyusunan rencana operasional. Peraturan zonasi dapat
menjadi jembatan dalam penyusunan rencana tata ruang yang bersifat operasional,
karena memuat ketentuan-ketentuan tentang perjabaran rencana dari yang bersifat
makro ke dalam rencana yang bersifat meso sampai kepada rencana yang bersifat
mikro (rinci).
2. Sebagai panduan teknis pemanfaatan lahan. Ketentuan-ketentuan teknis yang
menjadi kandungan peraturan zonasi, seperti ketentuan tentang penggunaan rinci,
batasan-batasan pengembangan persil dan ketentuan-ketentuan lainnya menjadi dasar
dalam pengembangan dan pemanfaatan lahan.
3. Sebagai instrumen pengendalian pembangunan. Peraturan zonasi yang lengkap
akan memuat ketentuan tentang prosedur pelaksanaan pembangunan sampai ke tata
cara pengawasannya. Ketentuan-ketentuan yang ada karena dikemas dalam aturan
penyusunan perundang-undangan yang baku dapat dijadikan landasan dalam
penegakan hukum.

8
S1 PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS JEMBER

2.3 Sasaran dari Peraturan Zonasi

 Sasaran Peraturan Zonasi Sasaran dari peraturan zonasi ini adalah :
1. Memberikan pengertian dan lingkup Peraturan Zonasi
2. Menyediakan pendekatan dan tata cara penyusunan Peraturan Zonasi
3. Menyediakan pertimbangan dan pedoman dalam pelaksanaan Peraturan Zonasi
4. Menyediakan tata cara perubahan Peraturan Zonasi
5. Memberikan rujukan teknis (kebutuhan dan standar) dalam pengaturan dan
pengendalian pemanfaatan ruang untuk berbagai kegiatan kota
6. Menyediakan panduan penyusunan Rancangan Peraturan Daerah tentang Peraturan
Zonasi.
 Ketentuan Penyusunan Peraturan Zonasi :
 Penyusunan peraturan zonasi :
- Didasarkan pada RDTR kabupaten/kota dan RTR Kawasan strategis
kabupaten/kota (pasal 14 ayat 3 huruf c)
- Berdasarkan rencana rinci tata ruang untuk setiap zona pemanfaatan ruang
(pasal 36 ayat 1)
 Peraturan zonasi berisi (penjelasan pasal 36 ayat 1):
- Ketentuan yang harus, boleh, dan tidak boleh dilaksanakan pada zona
pemanfaatan ruang
- Amplop ruang (KDRH, KDB, KLB, GSB)
- Penyediaan sarana dan prasarana
- Ketentuan lain yang dibutuhkan untuk mewujudkan ruang yang aman,
nyaman, produktif, dan berkelanjutan, antara lain :
o Keselamatan penerbangan,
o Pembangunan pemancar alat komunikasi,
o Pembangunan jaringan listrik tegangan tinggi

2.4 Studi Kasus Kawasan Preservasi Budaya Kotagede

Desakan pertumbuhan dan perpindahan penduduk di Kota,
pertumbuhan ekonomi dan pemenuhan kebutuhan sarana prasarana fisik didaerah kota
tentunya berdampak pada kebutuhan akan tanah dan ruang yang semakin hari
harganya semakin mahal dan ketersediaanya semakin terbatas. Kompleksitas
permasalahan berbagai kepentingan dan kebutuhan dengan ketersediaan tanah
seringkali berdampak buruk terhadap pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan
rencana tata ruang yang telah ditetapkan sehingga ruang yang ada menjadi tidak
teratur, tidak sesuai dan dikhawatirkan terjadi ketidaksinambungan yang akhirnya
berujung pada timbulnya bencana serta slum area di daerah kota. Zonasi sebagai
kontrol terhadap pemanfaatan ruang dan penggunaan tanah tentunya menjadi bagian
penting dalam sebuah pengendalian perencanaan tata ruang.Konsep ini dapat

9
S1 PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS JEMBER

diterapkan sebagai pengendali perencanaan ruang apabila dituangkan dalam wujud

peraturan yang mengikat sehingga penggunaan tanah dan pemanfaatan ruang yang
menyimpang dapat diminimalisisr dan dicegah. Kotagede sebagai kawasan preservasi
budaya yang menyimpan nilai sejarah, nilai ekonomi dan nilai budaya yang tak
ternilai harganya tentunya membutuhkan penanganan khusus untuk perlindungan
kawasan ini.Zoning yang dilakukan pada kawasan preservasi Kotagede merupakan
guideline (pedoman) untuk mengendalikan terjadinya desain dan konstruksi baru yang
tidak sesuai dan merusak karakter bangunan atau lingkungan lama. Pedoman dapat
berupa pengendalian terhadap ketinggian bangunan, bahan, set back, proporsi, gaya
arsitektur, atau perpetakan lahan. Zoning pada kawasan preservasi Kotagede dapat
diberlakukan dengan batasan-batasan tambahan secara khusus berkaitan dengan
penggunaan dan konstruksi baru yang diijinkan. Beberapa keuntungan melalui zoning
dalam tujuan preservasi kawasan Kotagede adalah untuk memperkaya hasrat
kontinuitas, yang berarti memberi kaitan dengan masa lalu serta memberi pilihan
untuk tinggal dan bekerja di samping lingkungan modern. Zoning yang telah
ditetapkan juga bermanfaat untuk mewariskan arsitektur dan sebagai aset komersial
dalam kegiatan wisata khususnya di kawasan Kotagede.

10
S1 PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS JEMBER

BAB III

PENUTUP

3.1 Kesimpulan
Peraturan Zonasi, merupakan ketentuan yang mengatur tentang persyaratan
pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk setiap blok/zona
peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana rinci tata ruang.  Peraturan zonasi
pada dasarnya adalah suatu alat untuk pengendalian yang mengatur tentang persyaratan
pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya yang disusun untuk setiap blok/zona
peruntukan (UU No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang), dimana blok/zona
peruntukan yang menjadi acuan ditetapkan melalui rencana rinci tata ruang. Rencana tata
ruang dijelaskan bahwa pengendalian merupakan bagian dari proses penyelenggaraan
penataan ruang yang berupaya untuk mewujudkan tertib tata ruang. Dalam
pelaksanaannya peraturan perundang-undangan seringkali Kawasan yang seharusnya
menjadi kawasan yang seharusnya menjadi Kawasan pengembangan dan disalahgunakan
oleh masyarakat. Oleh karena itu zonasi Kawasan telah ditetapkan oleh pemerintah untuk
alat penggunaan pengembangan pada kota.

3.2 Saran
Kami selaku penulis menyarankan bahwa setelah membaca makalah ini
diharapkan agar pembaca dapat mengetahui dan memahami tentang peraturan-peraturan
zonasi yang ada di Indonesia.

11
S1 PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS JEMBER

DAFTAR PUSTAKA

Kusmayadi, D. 2010. “ Jenis Dan Jenjang Rencana Kota”.

http://penataankota.blogspot.co.id/2010/07/bab-iii3.html, diakses hari Minggu, 29 Februari
2020.
Radar Planologi. “ Apa itu Zona, Zoning dan Zoning Regulation”.
http://www.radarplanologi.com/2015/09/apa-itu-zona-zoning-dan-zoning-regulation.html,
diakses hari Minggu, 29 Februari 2020.
Alfian, B. 2013. “ PWK Fakultas Sains Dan Teknologi Universitas Islam Negeri Alauddin
Makasar 2012 Peraturan Zonasi”. http://bayualfian.blogspot.co.id/2012/10/makalah-
peraturan-zonasi.html, diakses hari Minggu, 29 Februari 2020.
Jurnal Pengaturan Zoning Sebagai Pengendali Pemanfaatan Ruang (Studi Kasus Kawasan
Preservasi Budaya Kotagede) Ayu Wahyuningtyas1, Westi Utami2

12