KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT

DIREKTORAT JENDERAL PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN

SKEMA PEMBIAYAAN
PEMBANGUNAN
INFRASTRUKTUR JALAN
Sekarang dan di Masa Depan

DALAM ACARA:
Webinar Nasional “Konektivitas Prasarana Jalan
Untuk Kesejahteraan Bangsa”

DISAMPAIKAN OLEH:

EKO D. HERIPOERWANTO
DIREKTUR JENDERAL PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR
PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN

21 Desember 2020
INVESTASI PEMBANGUNAN INFRASTRUKTUR
DI INDONESIA
GAP ANTARA BELANJA INFRASTRUKTUR DENGAN
KEBUTUHAN INFRASTRUKTUR INDONESIA (% GDP)

ALOKASI PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR

41,6 0,0 47,3

3,4
5,1 -28,7 414
394,1
394
381,2

269,1
281,1

Outlook RAPBN
2016 2017 2018 2019 Kesenjangan antara belanja
2020*) 2021 infrastruktur dengan permintaan
infrastruktur tahun 2035 di
Anggaran Infrastruktur (Rp. T) Pertumbuhan (%) Indonesia tergolong tinggi
apabila dibandingkan dengan
Sumber: Nota Keuangan RAPBN TA 2021 negara lainnya yaitu 1,2%

Dalam periode 2016-2019, realisasi anggaran

infrastruktur tumbuh rata-rata 13,6% tiap tahunnya. Sumber: McKinsey Global Institute Analysis, 2017
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
2
DIREKTORAT JENDERAL PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN
 VISI DAN MASALAH UTAMA
DALAM PEMBANGUNAN INFRASTRUKTUR PUPR 2020 – 2024

VISION VISION KEBUTUHAN INVESTASI KEMENTERIAN PUPR

2020 - 2024 2030 TA 2020 – 2024
Kapasitas Tampung Kapasitas Tampung
68,11 m3/c/th 120 m3/c/th Total Investasi Infrastruktur
Anggaran Rp.577 T Anggaran Rp.1.423 T
Rp2.058 T
Jalan Mantap 97% Jalan Mantap 99%
Bendungan 100% State
multifungsi
Jalan Tol 1.500 Km Jalan Tol 2.000 Km untuk SMART Budget Sumber Daya Air
Jalan Baru 2.500 Km memenuhi
Jalan Baru 3.000 Km LIVING
Jembatan Baru/FO 60.000 M Jembatan Baru/FO 70.000 M
kapasitas 30% Rp577 T
tampung 120 (Hunian
Anggaran Rp.330 T m3/kapita/
Investasi Rp.243 T
Anggaran Rp.448 T
tahun Cerdas) Funding Jalan dan Jembatan
Investasi Rp.390 T
Gap Rp573 T
70% Permukiman
88% Air Minum 100% Air Minum Jalan 99% mantap yang
17.000 ha Kumuh 0 ha Kumuh terintegrasi antar moda dengan
memanfaatkan sebanyak-
Rp128 T
85% Sanitasi 100% Sanitasi banyaknya material lokal dan Perumahan
Anggaran Rp.128 T Anggaran Rp.170 T menggunakan teknologi recycle
Rp780 T
5 jt Backlog MBR
Pembangunan 3,9 juta unit
3 jt Backlog MBR
Sumber:
Rp623 T Rp1.435 T
Pembangunan 4,88 juta unit
Anggaran Rp.780 T • Peraturan Menteri PUPR No.26/PRT/M/2017
Anggaran Rp.1.220 T
20%-30% APBN/APBD Funding Gap
70%-80%
20%-30% APBN/APBD tentang Panduan Pembangunan Budaya State Budget
70%-80% Swasta/Masyarakat Integritas di Kementerian PUPR
Swasta/Masyarakat • Peraturan Menteri PUPR No.13.1/PRT/M/2015 (APBN) dalam mencapai Visium
tentang Rencana Strategis Kementerian PUPR PUPR 2024

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT

33
DIREKTORAT JENDERAL PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN
KEBIJAKAN PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR BIDANG PUPR

KEBUTUHAN INVESTASI INFRASTRUKTUR SUMBER PENDANAAN ARAH PEMANFAATAN

TA 2020 – 2024
Infrastruktur Mendukung
Ekonomi
Total Swasta SWASTA
Rp2.707 T
Investasi
(42%) Infrastruktur Perkotaan
Infrastruktur
Tahun 2020-
2024 BUMN KPBU
Rp1.353 T Energi Dan Kelistrikan
(21%)
Rp6.445 T
Pemerintah BUMN/D
Infrastruktur TIK
Rp2.385 T
(37%)

APBN/D Infrastruktur Pelayanan

Dasar
PARADIGMA PEMBIAYAAN
PEMBANGUNAN INFRASTRUKTUR
Sumber: Perhitungan Bappenas, 2019
4
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
DIREKTORAT JENDERAL PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN
 STATUS
Investment Facts of PROYEK KPBU
Status:16 Desember 2020
Indonesia 160 PROYEK (Rp1.079,83 Triliun)
USULAN- KPBU PENYIAPAN TRANSAKSI
84 PROYEK 57 PROYEK 23 PROYEK

(Rp646,41 T) (Rp348,6 T) (Rp353,64 T)

SUMBER DAYA AIR JALAN DAN JEMBATAN PERMUKIMAN PERUMAHAN

8 91 41 18
PROYEK PROYEK PROYEK PROYEK
Rp19,3 T Rp1.092 T Rp57,68 T Rp145,14 T

USULAN KPBU USULAN KPBU USULAN KPBU USULAN KPBU

3 PROYEK 48 PROYEK 18 PROYEK 15 PROYEK
PENYIAPAN PENYIAPAN PENYIAPAN PENYIAPAN
6 PROYEK 23 PROYEK 17 PROYEK 3 PROYEK
TRANSAKSI TRANSAKSI TRANSAKSI TRANSAKSI
- PROYEK 20 PROYEK 6 PROYEK - PROYEK
Sumber: Ditjen Pembiayaan Infrastruktur PU dan Perumahan, 2020 KONSTRUKSI – OPERASI
80 Proyek
Total investasi: Rp377,6
5
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
DIREKTORAT JENDERAL PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN 5 T
Skema Pembiayaan SKEMA HYBRID ANNUITY MODEL
Jalan Tol Kedepan Program Percepatan Pembangunan Jalan Tol Trans Sumatera (JTTS)

1. PJPK mendelegasikan wewenang

pengusahaan jalan tol kepada BPJT Perjanjian Regresi
2. PT HK yang ditugaskan untuk melakukan Dukungan Kelayakan/
pengusahaan JTTS melakukan kontrak Upfront Payment
PPJT dengan BPJT KEMENTERIAN
3. PT HK berkontrak dengan kontraktor KEMENTERIAN PUPR KEUANGAN
untuk melakukan konstruksi ruas jalan tol
2x1. Ketika VCR telah mencapai 0,6 maka BUMN 1 Pembayaran
PT HK harus melakukan penambahan lajur annuity
Badan Pengatur
menjadi 2x2 dengan sumber pendanaan
berasal dari revenue tol Dukungan Jalan Tol (BPJT) 5 • Jaminan
4. PJPK melakukan pembayaran Upfront kelayakan/ pembayaran
Payment kepada HK Upfront 8 2 pinjaman
5. Sisa pembayaran dipenuhi oleh Payment User • Jaminan
pemerintah selama 15 tahun (annuity), Kelayakan
dengan ketentuan pendapatan tol
Usaha
dikumpulkan oleh HK PMN/Ekuitas Tarif
6. PT HK menandatangani perjanjian 7
penjaminan dengan PT PII, sedangkan
PJPK melakukan perjanjian regres dengan PT. HUTAMA KARYA
Hutang 6
PT PII 6
7. Kemenkeu memberikan jaminan 3 Perjanjian Penjaminan Perjanjian Regres
pemerintah berupa jaminan kelayakan
usaha dan jaminan pembayaran pinjaman PT PII
8. Kementerian BUMN memberikan 4 Modified
dukungan berupa peningkatan porsi CPF OM
CPF
hutang dengan tenor pinjaman yang lebih
Panjang dan bunga lebih murah

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT

66
DIREKTORAT JENDERAL PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN
Skema Pembiayaan ILUSTRASI PEMBAYARAN UPFRONT PAYMENT & ANNUITY
Jalan Tol Kedepan Program Percepatan Pembangunan Jalan Tol Trans Sumatera (JTTS)

Keterangan

Revenue
Optimis

Potensi pendapatan apabila

realisasi di atas MRG Revenue
Top-Up Moderat*
Pemerintah

Revenue
Pesimis

Tahun Ke
0 2 17 40 70
SBSN ANNUITY
UP *Asumsi 50% LHR Belmera (skenario moderat)
PHLN

Masa Operasi
Masa
Konstruksi
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
77
DIREKTORAT JENDERAL PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN
Skema Pembiayaan PENGEMBANGAN SKEMA PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR
Jalan Tol Kedepan SEKTOR JALAN MELALUI LAND VALUE CAPTURE (LVC) [1]

• Investasi Pemerintah pada infrastruktur jalan

memberikan dampak positif, seperti kemudahan
aksesibilitas, penurunan biaya logistik, dsb.
Pemerintah Lahan dan Investasi
Infrastruktur • Konektivitas yang tinggi memberikan efek
pengganda, menciptakan berbagai peluang ekonomi,
serta manfaat dan keuntungan lainnya

Penghematan
Alternatif Rute
Waktu dan Biaya • Salah satu dampak yaitu munculnya berbagai
kegiatan ekonomi dan komersial yang meningkatkan
nilai ekonomi dan nilai lahan di sekitar atau
Mengurangi
Manfaat Pembangunan sepanjang infrastruktur tersebut
Kemacetan Integrasi Antar Moda
Infrastruktur
Transportasi
Harga Properti
Naik • Kenaikan nilai ekonomi dan nilai lahan perlu ditangkap
dan dikonversi melalui instrumen tertentu

• Perolehan pendapatan dapat digunakan kembali

Munculnya berbagai Kegiatan untuk pengembalian investasi atau investasi sektor
Ekonomi dan Komersial Kenaikan Nilai Lahan dan
Properti publik lainnya

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT

88
DIREKTORAT JENDERAL PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN
Skema Pembiayaan PENGEMBANGAN SKEMA PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR SEKTOR
Jalan Tol Kedepan JALAN MELALUI LAND VALUE CAPTURE (LVC) [2]

999
Skema Pembiayaan STRUKTUR KELEMBAGAAN SKEMA LVC PADA SEKTOR JALAN
Jalan Tol Kedepan
Pengumpulan dan Bagi Hasil Pajak (10) Keterangan:
1. Menteri PUPR selaku PJPK mengajukan permohonan pembentukan BLU
Persetujuan kepada Kementerian Keuangan. BLU yang sudah disetujui melaksanakan
pembentukan BLU (1) penugasan yang diberikan. Pemanfaatan pendapatan sesuai core
Perjanjian Regres business atau penugasan dari PJPK kepada BLU
KEMENKEU (11)
Penugasan PJPK 2. Pemberian Pinjaman dari Kementerian Keuangan sebagai modal awal
(1) pendirian BLU
Pemberian 3. BUP mengajukan izin prakarsa pengusahaan jalan tol terintegrasi multi
Pinjaman (2) Izin
Prakarsa sektor dan pengembangan kawasan
(3) 4. Badan Usaha dan PJPK menandatangani Perjanjian Pengusahaan
Perjanjian 5. Badan Usaha mengajukan perizinan atas proposal pengembangan
Pengusahaan kawasan kepada Pemda/Kementerian/Lembaga. Proposal
(4) Pemda/K/L **

Persetujuan (5)
BLU pengembangan kawasan yang disetujui maka selanjutnya dimulai proses

Perizinan dan
konstruksi dan operasi
Pendapatan 6. Badan Usaha menerapkan instrumen LVC untuk mengutip pendapatan
pengembangan atas berkembangnya Kawasan melalui instrumen LVC development based
Kawasan (9) BADAN USAHA*
7. Dalam penerapan instrument LVC tax based, hasil pengutipan

Tax Based (7)

1. Konsultan Desain

LVC Tools
2. Kontraktor Konstruksi pendapatan dari pajak dan retribusi dikumpulkan langsung oleh
3. Operator Pemerintah Daerah
4. Pengelola Kawasan
8. Badan Usaha mengumpulkan pendapatan tol dari pengguna tol
9. Perolehan pendapatan (revenue) hasil dari pengembangan kawasan
LVC Tools dengan proporsional memperhatikan pengembalian investasi dan
Pendapatan Development keuntungan yang wajar dari Badan Usaha kepada BLU yang dapat
Tol (8) Based (6) digunakan kembali sesuai dengan penugasan yang ditentukan oleh PJPK
10. Hasil pengumpulan pendapatan berupa pajak disampaikan oleh
Pengguna Pengembangan
Jalan Tol Kawasan
Pemerintah Daerah kepada Kementerian Keuangan
Keterangan 11. Perjanjian Regress dan Perjanjian Penjaminan sebagai bagian dari
* Kerjasama Business to Business
alokasi risiko
1010
10
** Kerjasama antar Pemda atau Pemda dengan K/L
Skema Pembiayaan PENERAPAN SKEMA LVC PADA TOL SEMARANG HARBOUR
Jalan Tol Kedepan

M A N F A A T S K E M A LV C

Terbangunnya tanggul laut Adanya tanggul laut, konstruksi

dan polder untuk mengatasi jalan tol menjadi at grade
banjir rob sehingga menghemat biaya
konstruksi

Badan usaha melakukan Badan Usaha melakukan

penyediaan lahan dengan perencanaan dan pengembangan
kawasan reklamasi kawasan terdiri dari permukiman,
komersil, theme park, Peningkatan perolehan PAD Traffic meningkat dari
dan lapangan golf. dari pajak dan retribusi pengembangan kawasan
sebagai hasil pengembangan reklamasi memberikan
kawasan reklamasi pendapatan tol yang tinggi

111111
Skema Pembiayaan TANTANGAN PENERAPAN SKEMA LVC PADA SEKTOR JALAN
Jalan Tol Kedepan

REGULASI INSTRUMEN
• Sinkronisasi dan harmonisasi dengan regulasi Instrumen yang tepat untuk men-capture
pengusahaan jalan tol, KPBU, aset, PJPK, sesuai karakteristik ruas tol dan value
tata ruang, dll yang dimiliki kawasan
• Penyusunan dasar hukum dan pedoman
penerapan Skema LVC
M A N A J E M E N L A H A N DA N
S I N K RO N I S A S I P E R PA J A K A N TATA RU A N G
Persentase tarif pajak dan retribusi serta Status hak atas tanah, status kepemilikan
mekanisme bagi hasil perolehannya telah tanah dan bangunan, kemudahan
ditentukan oleh Pemerintah Pusat, Provinsi, dan penyesuaian zonasi tata ruang
Kota/Kab.

A S P E K L A I N N YA
KELEMBAGAAN • Skema bisnis sangat menentukan perolehan hasil
LVC dan instrumen yang digunakan
Perlunya pembentukan BLU yang akan mengelola
perolehan hasil LVC dan penggunaannya kembali • Perolehan pendapatan tol selain tarif dapat
untuk investasi sektor publik dibuka
• Kriteria dan Komposisi Badan Usaha
• Muatan Perjanjian Pengusahaan

121212
Skema Pembiayaan MEKANISME TENDER INVESTASI JALAN TOL DAN KETERLIBATAN FUND
Jalan Tol Kedepan

1 Badan Pengatur Jalan Tol (BPJT) Kementerian PUPR membuka tender

atas investasi di sebuah ruas jalan tol kepada para investor yang
berminat.

2 Project Sponsor sebagai pemenang tender investasi jalan tol

memegang 80% saham di Badan Usaha Jalan Tol (BUJT) baru. Sisa
20% dimiliki oleh partner konsorsium Project Sponsor
3 Konsorsium akan mencari pendanaan dengan strategi 70% dari
pinjaman perbankan, serta 30% dari ekuitas (setoran modal)

4 Institusi keuangan domestik maupun asing baik secara langsung atau

melalui dana kelolaan di Manajer Investasi akan membentuk sebuah
FUND untuk menjadi partner baru dalam BUJT (jika diperlukan FUND
dapat membentuk Special Purpose Company (SPC))

5 Setelah FUND terbentuk, maka Project Sponsor akan mengalihkan

40% kepemilikan sahamnya di BUJT kepada FUND

1 Badan Pengatur Jalan Tol (BPJT) Kementerian PUPR membuka tender

atas investasi di sebuah ruas jalan tol kepada para investor yang
berminat.

2 Project Sponsor sebagai pemenang tender investasi jalan tol

memegang 100% saham di Badan Usaha Jalan Tol (BUJT) baru.

3 Konsorsium akan mencari pendanaan dengan strategi 70% dari

pinjaman perbankan, serta 30% dari ekuitas (setoran modal)

4 Institusi keuangan domestik maupun asing baik secara langsung atau

melalui dana kelolaan di Manajer Investasi akan membentuk sebuah
FUND untuk menjadi partner baru dalam BUJT (jika diperlukan FUND
dapat membentuk Special Purpose Company (SPC))

5 Setelah FUND terbentuk, maka Project Sponsor akan mengalihkan

51% kepemilikan sahamnya di BUJT kepada FUND 1313
Skema Pembiayaan KONSEP SOVEREIGN WEALTH FUND (SWF) & FUNDING GAP
Jalan Tol Kedepan PROYEK KEMENTERIAN PUPR

PEMERINTAH INDONESIA Carry Units

& Management Services

Trustee SWF INDONESIA/

Investment Manager
(Govt. Owned Co) FUND OF FUNDS 1. SWF dapat menjadi bridging
Investment

Equity / Quasi Entity

financing terutama pada tahap
Equity Debt
awal dimana ekonomi belum
FUND 1 NBFC/FI yang terlibat di
SPV
(INFRASTRUKTUR PUPR) FUND 2, dst.. pembiayaan infrastruktur tumbuh sehingga menarik minat
swasta untuk ikut berpartisipasi
2. SWF dapat diperuntukkan
SUMATERA
FUND
TOLL ROAD FUND
HUMAN
SETTLEMENT FUND WATER FUND HOUSING FUND INDONESIA-HUNGARIAN
INVESTMENT FUND (IHIF)
bagi pembangunan
infrastruktur PUPR sejalan
dengan program yang ada,
serta dapat dikombinasikan
PROYEK JTTS* 1. PROYEK JALAN TOL PROYEK-PROYEK
dengan sumber dana lain.
PROYEK PROYEK SUMBER PROYEK
*Dapat sebagai TRANS JAWA TERSELEKSI*
2. PROYEK JALAN TOL PERMUKIMAN DAYA AIR PERUMAHAN
shareholder *Atas persetujuan
proyek JTTS JAKARTA Investment Committee
METROPOLITAN IHIF

KETERKAITAN ANTARA SOVEREIGN WEALTH FUND (SWF) DENGAN INDONESIA –

HUNGARIAN INVESTMENT FUND (IHIF)
14
14
14
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
DIREKTORAT JENDERAL PEMBIAYAANINFRASTRUKTUR PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN
 BAHAN INFORMASI

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT

DIREKTORAT JENDERAL PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN

TERIMA
KASIH
B e n c h m a rk
STRUKTUR PROYEK JALAN TOL

Single Window Policy

KEMENTERIAN KEUANGAN

Menyediakan AP Permohonan AP melalui anggaran

Kementerian PUPR

Pendelegasian

KEMENTERIAN PUPR

DITJEN BINA MARGA

Pembayaran
Perjanjian AP Berkala
KPBU
Perjanjian Regres
PT. PENJAMINAN
INFRASTRUKTUR financing
INDONESIA LENDERS

Jaminan Kewajiban Pembayaran Ketersediaan

BADAN USAHA
PELAKSANA
(BUP)
SPONSOR
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
DIREKTORAT JENDERAL PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN 16