JAKARTA, 2 MARET 2023

Penataan Pemanfaatan Ruang

Kawasan Transit Oriented Development

Oleh:
Ir. Gabriel Triwibawa, M.Eng.Sc
Direktur Jenderal Tata Ruang
Dasar Hukum

Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja

Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang

Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional

Nomor 11 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penyusunan, Peninjauan Kembali, Revisi, dan
Penerbitan Persetujuan Substansi Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi, Kabupaten, Kota, dan
Rencana Detail Tata Ruang

Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional

Nomor 16 Tahun 2017 tentang Pedoman Pengembangan Kawasan Berorientasi Transit

2
Definisi
Berdasarkan Permen ATR/KaBPN No. 16 Tahun 2017 tentang
Pedoman Pengembangan Kawasan Berorientasi Transit

Definisi Kawasan TOD

Kawasan berorientasi transit yang selanjutnya disebut Kawasan TOD adalah kawasan yang ditetapkan dalam
rencana tata ruang sebagai kawasan terpusat pada integrasi inter dan antar moda yang berada pada radius
400 meter sampai dengan 800 meter dari simpul transit moda angkutan umum massal yang memiliki
fungsi pemanfaatan ruang campuran dengan kepadatan sedang-tinggi.

Definisi Pengembangan TOD

Pengembangan Berorientasi Transit atau Transit Oriented Development yang selanjutnya disingkat TOD adalah
konsep pengembangan kawasan di dalam dan di sekitar simpul transit agar bernilai tambah yang
menitikberatkan pada integrasi antar jaringan angkutan umum massal, dan antara jaringan angkutan
umum massal dengan jaringan moda transportasi tidak bermotor, pengurangan penggunaan kendaraan
bermotor yang disertai pengembangan kawasan campuran, padat, mempunyai intensitas pemanfaatan
ruang sedang hingga tinggi.

3
Arah Pengembangan TOD
Berdasarkan Permen ATR/KaBPN No. 16 Tahun 2017 tentang
Pedoman Pengembangan Kawasan Berorientasi Transit

Konsep Transit Oriented Development (TOD) menekankan pada mobilitas kawasan yang berkelanjutan dengan fokus pada
pengembangan fasilitas lingkungan untuk pejalan kaki yang terintegrasi dengan simpul transit.

Ilustrasi Kawasan TOD

Area
Jalur permukiman
kereta api padat penduduk Tujuan

Area
Meningkatkan nilai ekonomi dan perbaikan
perkantoran
lingkungan.
• Memperbaiki struktur ruang wilayah.
Simpul transit • Mewujudkan lingkungan kawasan transit
Radius yang memiliki nilai tambah.
400m • Menciptakan iklim usaha di kawasan yang
Radius sehat dan kondusif.
Jalur
800m • Meningkatkan kapasitas pembangunan
bus
Area daerah yang lebih optimal.
komersial
Area
publik

Keutamaan dari konsep TOD akan mendorong terpusatnya kegiatan di perkotaan yang beragam dengan
didukung fasilitas mobilitas kawasan untuk pejalan kaki dan penggunaan transportasi umum. 4
Prinsip Pengembangan TOD (1/2)
Berdasarkan Permen ATR/KaBPN No. 16 Tahun 2017 tentang
Pedoman Pengembangan Kawasan Berorientasi Transit

Pengembangan Kawasan dengan Mendorong Mobilitas

1 Berkelanjutan Melalui Peningkatan Penggunaan Angkutan Umum
Massal

Integrasi fungsi & fasilitas

kawasan dengan struktur ruang Kawasan campuran

Konektivitas dan kesatuan ruang Intensitas kepadatan kawasan

serta bangunan di kawasan tinggi

Hunian

Bisnis/
Komersial
Hunian

Penataan kawasan untuk Ruang terbuka yang ramah untuk Bisnis/

*contoh desain
penerapan kepadatan
mengurangi jarak perjalanan pengguna fasilitas transit
Komersial
bangunan

5
Prinsip Pengembangan TOD (2/2)
Berdasarkan Permen ATR/KaBPN No. 16 Tahun 2017 tentang
Pedoman Pengembangan Kawasan Berorientasi Transit

Pengembangan Fasilitas Lingkungan (bagi moda transportasi

2 tidak bermotor dan pejalan kaki) yang terintegrasi dengan
simpul transit

Kebijakan pembatasan
penggunaan kendaraan Penataan parkir
bermotor

Tata bangunan dalam mewujudkan

Jaringan jalur pejalan kaki kenyamanan bagi moda transportasi
tidak bermotor dan pejalan kaki
(aksesibilitas tinggi)

Kawasan dengan walkability

tinggi
6
Kajian Penentuan Lokasi Potensial Kawasan TOD
Berdasarkan Permen ATR/KaBPN No. 16 Tahun 2017 tentang
Pedoman Pengembangan Kawasan Berorientasi Transit

Kajian Pengembangan Sistem Transportasi Massal

dalam Lingkup Regional dan Lokal serta Prasarana
Penunjangnya
Suburban Center New town

Kajian Lingkungan Hidup yang Meliputi Analisis

Kemampuan Lahan, Analisis Kesesuaian Lahan dan
Analisis Kerentanan serta Risiko Bencana
Feeder service

Kajian Kebutuhan dan Arah Pengembangan

Terdapat beberapa kajian
dalam menentukan lokasi
potensial kawasan TOD,
antara lain melalui:
Kota/Kawasan Perkotaan, Strategi Pembiayaan
Pembangunan dan Kebijakan Lainnya yang Terkait Traffic
management
Kajian Karakteristik Pemanfaatan Ruang
Kota/Kawasan Perkotaan Aktual yang meliputi
Ketersediaan Ruang/Tanah, Status Tanah dan CBD promotion
Perizinan

Kajian Daya Dukung Prasarana Kawasan

Kajian Kondisi Sosial Ekonomi Masyarakat

7
 Kriteria Penentuan Lokasi dan Tipologi Kawasan TOD
Berdasarkan Permen ATR/KaBPN No. 16 Tahun 2017 tentang
Pedoman Pengembangan Kawasan Berorientasi Transit

TIPOLOGI KAWASAN TOD

Berada pada Simpul Transit
Jaringan angkutan umum
Terdapat 3 jenis tipologi kawasan TOD berdasarkan
massal yang berkapasitas Sesuai dengan arah
skala layanan, pengembangan pusat pelayanan, dan
tinggi berbasis rel pengembangan pusat
pelayanan kegiatan kegiatan yang dikembangakan.

KAWASAN TOD KOTA

Memenuhi
Berada pada kawasan ❑ Berfungsi sebagai pusat ekonomi fungsi
persyaratan primer dengan pelayanan berskala regional.
intermoda dan dengan kerentanan
bencana rendah, ❑ Merupakan kawasan dengan fungsi campuran
antarmoda dengan intensitas tinggi.
transit disertai dengan mitigasi
untuk mengurangi risiko
bencana KAWASAN TOD SUBKOTA
❑ Berfungsi sebagai pusat ekonomi fungsi
Dilayani paling kurang sekunder dengan pelayanan berskala kota
atau bagian kota.
1 mode transit jarak
Berada pada ❑ Merupakan kawasan dengan fungsi
dekat dan 1 moda
kawasan yang campuran dengan intensitas sedang hingga
transit jarak jauh tinggi.
tidak mengganggu
instalasi penting
negara KAWASAN TOD LINGKUNGAN
❑ Berfungsi sebagai pusat ekonomi lokal
KRITERIA dengan pelayanan berskala lingkungan.
❑ Merupakan kawasan dengan fungsi
PENENTUAN LOKASI campuran dengan intensitas sedang.
KAWASAN TOD
8
Perangkat Penunjang Pengembangan Kawasan TOD (1/2)
Berdasarkan Permen ATR/KaBPN No. 16 Tahun 2017 tentang
Pedoman Pengembangan Kawasan Berorientasi Transit

KLB +
1 Zona Insentif

Merupakan bentuk mekanisme pertukaran

bersyarat berupa tambahan KLB yang diberikan
kepada masyarakat atau pemilik tanah dalam
rangka mengembangkan kawasan yang
KLB +
berhubungan dengan kepentingan publik

Receiving
Areas
2 Pengalihan Hak Membangun (TDR) Keterangan:
1. Pemilik tanah
mentransfer hak
Merupakan suatu perangkat untuk KLB di lahannya ke
mendorong pengalihan secara sukarela 1 developer
hak membangun dari suatu tempat yang 2. Developer
ingin dipertahankan atau dilindungi memberikan
(sending areas) menuju tempat atau kompensasi atau
kawasan yang diharapkan untuk membayar ke
2
berkembang (receiving areas) pemilik tanah

Sending Areas

9
Perangkat Penunjang Pengembangan Kawasan TOD (2/2)
Berdasarkan Permen ATR/KaBPN No. 16 Tahun 2017 tentang
Pedoman Pengembangan Kawasan Berorientasi Transit

3 Zona Pengenaan Fiskal Khusus

Perangkat untuk mengenakan tarif pajak atau

retribusi yang jauh lebih tinggi pada satu atau
beberapa blok kawasan berorientasi transit (TOD)
yang umumnya pada zona komersial atau hunian Pengenaan Insentif dan
menengah keatas Disisentif

SEBELUM SESUDAH
4 Konsolidasi Tanah Pertambahan nilai tanah
karena meningkatnya kualitas
lingkungan dan optimalnya Keuntungan program
Perangkat dalam penataan kembali pemanfataan tanah Konsolidasi Tanah

Nilai tanah
penguasaan dan penggunaan tanah serta
usaha pengadaan tanah untuk kepentingan
pembangunan, dengan melibatkan
partisipasi aktif masyarakat. Konsolidasi
tanah dapat dilakukan dengan mekanisme
horizontal maupun vertikal Fasos/Fasum
Luas bangunan Luas bangunan
Luas lokasi KT Luas lokasi KT
Contoh Mekanisme Konsolidasi Vertikal
10
Perencanaan Pengembangan Kawasan TOD
Kebutuhan Pengadaan Tanah dalam Pelaksanaan Pengembangan Kawasan TOD

PERENCANAAN PENGADAAN TANAH

TATA RUANG
PERENCANAAN

PERTANAHAN
• Bank Tanah
• Konsolidasi lahan
• dsb

PENETAPAN LOKASI
SKEMA PENGADAAN TANAH
KAWASAN TOD
UNTUK KEPENTINGAN UMUM
PENGATURAN

Menyediakan tanah bagi pelaksanaan

Penguasaan, penggunaan dan
SINERGI pembangunan guna meningkatkan
pemanfaatan tersebut harus kesejahteraan dan kemakmuran bangsa,
TATA RUANG DAN negara dan masyarakat dengan tetap
sesuai dengan tata ruang
PERTANAHAN menjamin kepentingan hukum

11
Perencanaan Pengembangan Kawasan TOD
Pola Penyediaan Pengadaan Tanah dalam Pelaksanaan Pengembangan Kawasan TOD
Semakin terbatasnya lahan di kawasan perkotaan sehingga mendorong alternatif penyedian pertanahan untuk pembangunan kawasan
berkonsep TOD di sejumlah daerah. Optimalisasi penggunaan lahan dengan Pembangunan TOD secara vertikal juga bisa dilaksanakan di
lokasi lahan yang sempit namun berpusat pada simpul jaringan transportasi.

1 Instrumen

Bank Tanah

Tanah cadangan umum negara

3 Alternatif lain Lahan yang diperuntukkan

PENYEDIAAN bagi pengembangan kawasan
untuk penyediaan
TANAH TOD dalam tata ruang
tanah
2 Kebijakan tata
ruang untuk sarana
Konsolidasi ▪ Tanah Negara prasarana TOD
Tanah ▪ Tanah Masyarakat
Alokasi tanah untuk sarana
prasarana TOD dalam
Konsolidasi Tanah rencana tata ruang
Vertikal

▪ Land Value Capture (LVC)

▪ Lokasi KTV RTRW
Catatan KTV
▪ Perlu kajian lebih lanjut
(feasibility)

RDTR
12
Strategi Pengembangan Kawasan TOD
Berdasarkan Permen ATR/KaBPN No. 16 Tahun 2017 tentang
Pedoman Pengembangan Kawasan Berorientasi Transit

1 Pengembangan pada Kawasan Sudah Terbangun

Pembangunan kembali lahan atau ruang yang sudah Pembangunan pada lahan kosong di antara lahan terbangun,
terbangun, yang meliputi peremajaan kawasan yang yaitu pengembangan pada lahan kosong/terbengkalai di antara
dilakukan melalui beberapa tahapan (redevelopment site). lahan terbangun (infill development site).
Redevelopment Site Infill Development Site

Sebelum Sesudah Sebelum Sesudah

2 Pengembangan pada Kawasan/Lahan Belum Terbangun

New Growth Area

Pembangunan pada kawasan atau lahan yang belum

terbangun, yaitu pembukaan daerah-daerah baru yang
luas dan umumnya di daerah perbatasan pinggir
kota/periphery (new growth area)

Sebelum Sesudah 13
Implementasi Kawasan TOD
Tokyo Central Station
Untuk mengoptimalkan densitas kawasan TOD di sekitar Tokyo Central Station serta mendapatkan biaya restorasi kawasan TOD, pemerintah setempat
menggunakan kebijakan Floor Area Ratio (FAR) Transfer System kepada plot–plot bangunan disekitar stasiun untuk meningkatkan KLB bangunannya.

Floor Area Ratio (FAR) Transfer system

Karakteristik Kawasan TOD Tokyo Central Station
Perangkat ini digunakan sebagai Win – Win Solution untuk
publik dan swasta dalam jual beli KLB.

• Tipologi: TOD Kawasan Kota

• Layanan Moda Transportasi:
Local Train, Narita Airport Express,
Metro, dan Shinkansen (High-
Speed Rail).

Sumber: Nikken Sekkei LTD, 2016 14

Integrasi TOD dengan Rencana Tata Ruang
Berdasarkan Permen ATR/KaBPN No. 16 Tahun 2017 tentang
Pedoman Pengembangan Kawasan Berorientasi Transit
ILUSTRASI PENETAPAN KAWASAN TOD
01 Kawasan TOD ditetapkan dan terintegrasi Peta Struktur Ruang RTRW Peta Pola Ruang RTRW
dengan peraturan daerah tentang RTRW
Prov/Kab/Kota

02 Kawasan TOD terintegrasi dengan

struktur & pola ruang serta ketentuan
umum zonasi

Legenda:
03 Kawasan TOD lebih rinci diatur dalam
Peruntukan perumahan
RDTR TOD
Bangunan Umum dengan
Kawasan TOD ditetapkan: Fasilitasnya

• Kawasan TOD ditetapkan dalam Perda RTRW Fasilitas Umum

Provinsi/Kabupaten/Kota Taman Hijau
• Penetapan Kawasan TOD dalam Perda RTRW Drainase Jalan dan
Provinsi diintegrasikan dengan rencana Peta Pola Ruang RDTR Infrastruktur Air
struktur ruang Kawasan campuran peruntukan
perumahan dengan peruntukan
• Penetapan Kawasan TOD dalam Perda RTRW perkantoran
Kabupaten/Kota diintegrasikan dengan
rencana struktur ruang, rencana pola ruang, Kawasan campuran peruntukan
perkantoran dengan peruntukan
dan ketentuan umum zonasi fasilitas umum
• Kawasan TOD diatur lebih rinci dalam RDTR Kawasan Kawasan campuran peruntukan
dengan memuat lokasi dan batas kawasan TOD perumahan dengan peruntukan
TOD, peruntukkan ruang, dan peraturan fasilitas umum
zonasi TOD Kawasan TOD
• Kawasan TOD yang telah ditetapkan dalam
Perda RTRW dapat diatur teknis melalui
peraturan kepala daerah 15
Contoh Penuangan Kawasan TOD dalam Rencana Tata Ruang
Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 31 Tahun 2022 tentang
Rencana Detail Tata Ruang Wilayah Perencanaan Daerah Khusus Ibukota Jakarta

Pada Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 31 Tahun 2022 tentang Rencana Detail Tata Ruang Wilayah Perencanaan Daerah Khusus Ibukota Jakarta, Kawasan TOD
diatur dalam Teknik Pengaturan Zonasi (TPZ) berupa TPZ Zona Peforma. TPZ Zona Performa adalah TPZ yang merupakan ketentuan pengaturan pada satu atau beberapa Zona/ Sub-Zona 16
yang aturannya tidak didasarkan pada aturan perspektif, namun didasarkan pada kualitas kinerja tertentu yang ditetapkan.
Contoh Penuangan Kawasan TOD dalam Rencana Tata Ruang
Peraturan Wali Kota Tangerang Selatan Nomor 118 Tahun 2022 tentang
Rencana Detail Tata Ruang Wilayah Perencanaan Kota Tangerang Selatan Tahun 2022-2042

Peta Ketentuan Khusus Kawasan Berorientasi Transit

RDTR WP Kota Tangerang Selatan

Berdasarkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 11 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penyusunan, Peninjauan Kembali, Revisi,
dan Penerbitan Persetujuan Substansi Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi, Kabupaten, Kota, dan Rencana Detail Tata Ruang, Kawasan Berorientasi Transit termasuk
17
dalam Ketentuan Khusus yang memiliki fungsi khusus dan memiliki pengaturan tambahan sesuai kebutuhan pengembangan wilayah.
Contoh Penuangan Kawasan TOD dalam Rencana Tata Ruang
Peraturan Bupati Purworejo Nomor 1 Tahun 2022 tentang
Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan Purworejo-Kutoarjo Tahun 2022-2041

Berdasarkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 11 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penyusunan, Peninjauan Kembali, Revisi,
dan Penerbitan Persetujuan Substansi Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi, Kabupaten, Kota, dan Rencana Detail Tata Ruang, Kawasan Berorientasi Transit termasuk
18
dalam Ketentuan Khusus yang memiliki fungsi khusus dan memiliki pengaturan tambahan sesuai kebutuhan pengembangan wilayah.
Penutup

Kawasan TOD yang memiliki keberagaman fungsi ruang dan accessible akan
1 memberikan dampak positif pada nilai properti di sekitar Kawasan TOD

Pengembangan Kawasan TOD dapat memberikan kemudahan bagi masyarakat

2 dalam mengakses transportasi massal, yang kemudian akan berimplikasi dalam
mengurangi angka kemacetan

Rencana pengembangan kawasan TOD perlu diintegrasikan dengan muatan

3 Rencana Tata Ruang Wilayah

Sinergi kerjasama antara pemerintah dan swasta/badan usaha sangat diperlukan

4 dalam pengelolaan dan kelembagaan kawasan TOD

Tingkat kebutuhan hunian sangat tinggi dan kecenderungan masyarakat ingin

5 memiliki tempat tinggal yang accessible (terutama di Jabodetabek) berpotensi
pengembangan TOD dapat dimanfaatkan optimal oleh masyarakat

19
 TERIMA KASIH
Direktorat Jenderal Kementerian Agraria dan Tata Ruang/
Tata Ruang Badan Pertanahan Nasional