UTY

Prodi Teknik Arsitektur

Semester Ganjil 2021-2022

M10
KONSEP PENGEMBANGAN
PERKOTAAN

MIXED USE DAN TOD

Dasar Perancangan Perkotaan - Semester Ganjil 2021 - 2022
Luluk Rani Puspita, ST., M.Arch.
DEFINISI MIXED USE
Kawasan Mix-use merupakan kompleks
bangunan yang terdiri dari dua atau lebih
fungsi dalam satu area superblock (meliputi
hunian, komersial, kantor, dan institusi)
yang masing-masing memiliki pangsa pasar
sendiri.

TUJUAN MIXED USE

Terciptanya tata ruang kota yang
lebih efektif, efisien, dan
berkelanjutan.
TIPOLOGI MIXED USE

1 Horizontal Mixed-Use
Development
• Tipe ini mengkombinasikan bangunan
dengan fungsi yang berbeda dalam satu
lokasi pembangunan
• Menyediakan berbagai penggunaan
pelengkap dan terintegrasi yang dapat
dilalui dengan berjalan kaki dalam
lingkungan, saluran atau tanah, atau
proyek pengembangan tertentu
2 Vertical Mixed-Use
Development

• Menggabungkan kegunaan
yang berbeda dalam gedung
yang sama
• Menyediakan lebih banyak
kegunaan umum di lantai
bawah seperti toko ritel,
restoran, bisnis komersial
• Menyediakan penggunaan yang
lebih pribadi di lantai atas
seperti unit hunian, kamar hotel,
atau ruang kantor.
Sasmoyo, 2020
Sasmoyo, 2020
Sasmoyo, 2020
Sasmoyo, 2020
Sasmoyo, 2020
Sasmoyo, 2020
Sasmoyo, 2020
Sasmoyo, 2020
Sasmoyo, 2020
Sasmoyo, 2020
Sasmoyo, 2020
Sasmoyo, 2020
Sasmoyo, 2020
 PERSYARATAN PENGEMBANGAN KAWASAN CAMPURAN
SKALA KESIAPAN PRASARANA KETERSEDIAAN TINGKAT
KOTA PENDUKUNG LAHAN KEBENCANAAN

• Tingkat pelayanan jalan atau level

of service (LosS) ialah E atau F Pembangunan kawasan
• Telah memiliki atau merencanakan campuran lebih mudah Memiliki tingkat
Merupakan kawasan
sistem transportasi massal kapasitas dilakukan pada lahan kebencanaan
perkotaan menengah. dengan Hak Guna Bangunan rendah
• Memiliki kesiapan system prasarana (HGB)
lainnya

• Megapolitan (>5 juta • Sistem tranportasi massal • Pengadaan lahan

orang)
• Metropolitan (1-5 juta • Jaringan jalan merupakan salah satu
orang) • Sistem kelistrikani masalah utama
• Kota besar (500.000-1 • Sistem air bersih/minum • Pembebasan lahan
juta orang) seringkali menemui
• Sistem drainase, dsb
masalah ; penolakan
warga, lonjakan harga
PEDOMAN KRITERIA PENENTUAN KAWASAN CAMPURAN

1 LOKASI
2 AKSESIBILITAS

• Merupakan kawasan pusat kegiatan,

• Kemudahan pencapaian
dengan kecenderungan penggunaan
campuran antara hunian dan non-hunian • Ketersediaan jaringan jalan
• Kawasan yang terbengkalai, kosong, atau
daerah terbangun yang perlu regenerasi
(brownfield)
• Daerah greenfield, yang diberikan sesuai
izin yang berlaku 3 FUNGSI
• Kawasan yang ditetapkan sebagai TOD Kawasan campuran yang terletak di lokasi
(transit oriented development), atau berada terntentu atau memiliki tujuan
pada simpul transit jaringan angkutan pengembangan tertentu, dapat saja
umum massal hanya terdiri dari dua fungsi, yaitu fungsi
• Berada pada jalan utama (arteri primer, hunian dan satu fungsi non-hunian
arteri sekunder, kolektor primer, kolektor
sekunder), dsb
Sasmoyo, 2020
4 LUAS
6 RANCANGAN
Deliniasi kawasan perkotaan dengan
batas alami, sungai, jalan, maupun • Pemisahan hunian dan non
batas adminstrasi dengan luas hunian
kawasan antara 0,5-60 Ha
• Pemisahan hunian komersial
dan subsidi
• Intensitas kawasan
5 SARANA DAN PRASARANA
PENDUKUNG
(ketinggian, KLB, KDB)

• Pedestrian
• Kantong parkir
• Ruang terbuka
• Parkir bersama
• Listrik, air bersih/minum, sanitasi,
pengelolaan sampah, dsb
STUDI
KASUS 1

Architecture,
Construction & Design
Awards 2020
Third Award | Mixed
Use (Concept)
Project Name: Fuzhou
Shangri-La Mixed-use
Development
Studio Name: Lead8
Design Team: Lead8
Design Team
Area: 121,869 sqm
Year: 2022
Location: Fuzhou, China
Consultants: NA
Photography Credits:
Lead8
Sasmoyo, 2020
Sasmoyo, 2020
Sasmoyo, 2020
Sasmoyo, 2020
Sasmoyo, 2020
Sasmoyo, 2020
Sasmoyo, 2020
Sasmoyo, 2020
Sasmoyo, 2020
Sasmoyo, 2020
 TOD
(Transit Oriented Development)
Menurut Calthrope (1992), Transit Oriented Development
(TOD) adalah sebuah komunitas bangunan mix-use yang
mendorong masyarakat untuk tinggal dan beraktifitas di area
kawasan yang memiliki fasilitas transportasi umum dan
menurunkan kebiasaan masyarakat mengendarai mobil
pribadi.
Radius 1/4-1/2 mil atau 400-800 meter atau setara 5-10 menit (Cervero & Guerra, 2013). jarak
ideal berjalan kaki, jika lebih dari ini, orang-orang akan malas untuk berjalan dari dan menuju
stasiun.
MODEL PENGEMBANGAN TOD
Terdapat dua model pengembangan didalam Transit-
Oriented Development (TOD) menurut Calthorpe
(1993), yaitu :

a. Urban Transit-Oriented Development

merupakan Transit-Oriented Development (TOD)
dengan skala pelayanan kota pada jalur sirkulasi
utama transit seperti halte bus antar kota dan stasiun
kereta api baik light rail maupun heavy rail,

b. Neighborhood Transit-Oriented, Development (TOD),

merupakan Transit Oriented Development (TOD) yang
berlokasi pada jalur bus feeder dengan jarak jangkauan
10 menit berjalan (tidak lebih dari 3 mil) dari titik transit.
 MANFAAT TOD
1. Mengurangi penggunaan kendaraan pribadi di rumah
tangga sehingga menurunkan kemacetan, polusi udara, dan
emisi gas rumah kaca.
2. Menciptakan komunitas pejalan kaki di dalam
masyarakat yang mengakomodasi gaya hidup yang lebih
sehat dan aktif.
3. Peningkatan angkutan penumpang transit dan
pendapatan daerah dari tarif angkutan.
4. Potensi nilai tambah melalui nilai properti yang
meningkat dan atau berkelanjutan sesuai dengan investasi
angkutan.
5. Peningkatan akses terhadap pekerjaan dan kesempatan
ekonomi bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan
keluarga.
6. Perluasan mobilitas dengan mengurangi ketergantungan
pada kendaraan bermotor pribadi, sehingga bisa
mengurangi biaya transportasi.

Angkutan umum menghubungkan dan
mengintegrasikan wilayah-wilayah kota
terlalu jauh bagi pejalan kaki.
PRINSIP TOD
Pembauran tata guna lahan dalam satu wilayah akan
membuat jalan-jalan local terus hidup dan memberikan
rasa aman, mendorong aktivitas berjalan kaki dan
bersepeda, serta membentuk lingkungan hidup yang
manusiawi.

Berjalan kaki
adalah moda
transportasi yang
paling alami, sehat,
tanpa emisi, dan
terjangkau untuk
jarak pendek.

Opsi transportasi
bebas
emisi,sehat,terjangkau

Prinsip dasar pembangunan perkotaan yang padat

(dense) adalah tata ruang yang rapat (compact).

Untuk dapat menopang pertumbuhan

Jalur pejalan kaki yang singkat dan langsung
membutuhkan jaringan jalan-jalan yang padat di
antara blok-blok kecil yang permeabel.
Ketika kota dibangun atas dasar tujuh prinsip di atas,
kendaraan bermotor pribadi menjadi hampir tidak diperlukan
dalam kehidupan sehari-hari.
perkotaan dalam pola tata ruang yang rapat
dan padat, kota harus tumbuh secara
vertikal (densifikasi) bukan horizontal
(sprawl).
 FAKTOR PENUNJANG KEBERHASILAN TOD

1. Pelayanan angkutan umum dengan kualitas tinggi 7. Political champion

2. Ketersediaan dari lahan-lahan yang atraktif dan dapat 8. Kebijakan pemerintah lokal
dikembangkan 9. Sistem zonasi yang tepat untuk kawasan sekitar
3. Pasar properti yang kuat stasiun
4. Dukungan lingkungan dan masyarakat 10. Insentif pembangunan
5. Manajemen lahan parkir 11. Panduan rancangan kawasan
6. Kelembagaan yang kuat dan lebih pro-aktif 12. Redevelopment agencies
STRUKTUR TOD

1 Fungsi public (Public Uses)

• Area fungsi public di butuhkan
untuk memberi pelayanan bagi
lingkungan kerja dan permukiman
di dalam TOD dan kawsan di
sekitarnya.
• Lokasi berada pada jarak yang
terdekat dengan titik transit pada
jangkauan 5 menit berjalan kaki.
(Calthorpe, 1993).
2. Pusat area komersil
(core commercial area).
• Lokasi berada pada area yang
paling dekat dengan fungsi transit.
• Karakteristik ukuran dan lokasi
sesuai pasar, keterdekatan dengan
transit, dan pentahapan
pengembangan.
• Dilengkapi oleh ruang hijau.
• Fasilitas yang ada umumnya
berupa retail, perkantoran,
supermarket, restoran, servis,
hiburan, industry ringan.
(Calthorpe, 1993)
3. Area permukiman
(residential area)
• Lokasi berada di luar core
commercial area.
• Jangkauan 10 menit berjalan kaki.
• Karakteristik menyediakan
beragam tipe hunian tipe, harga,
maupun densitas.
• Fasilitas nya antara lain single-
family housing, townhouse/Soho
Apartment.
(Calthorpe, 1993).
4. Area Sekunder
(Secondary area).
• Lokasi berada di luar area TOD.
• Karakteristik, jangkauan 20 menit
berjalan kaki di seberang arteri.
• Auto oriented, kepadatan lebih rendah,
memiliki banyak jalan menuju area
transit.
• Fasilitas nya antara lain sekolah
umum, singlefamily housing
(Calthorpe, 1993).
STUDI KASUS = JAKARTA, INDONESIA
DAFTAR PUSTAKA
• Sukma, Firzal, dan Hidayat.2020. Perancangan Kawasan Mix-Used dengan Pendeketan Transit Oriented
Development (TOD) di Pekanbaru
• Metry dan Majjid.2020.Kajian Pengembangan Kawasan Campuran (Mixed Use) di Perkotaan. Jurnal
IPTEK, Vol. 5, No. 1
• https://slideplayer.info/slide/13882198/