KRITERIA PENENTUAN

KAWASAN CAMPURAN (MIXED USE)

RM PETRUS NATALIVAN INDRADJATI

Kelompok Keahlian Perencanaan dan Perancangan Kota
Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan
Institut Teknologi Bandung
Jakarta, 24 Juli 2019
 PENGANTAR: SEJARAH PERKEMBANGAN PENGGUNAAN LAHAN
CAMPURAN Dampak yang tidak terantisipasi: Urban
Sprawl, pola perjalanan semakin
panjang, konsumsi energi, polusi,
penggunaan lahan dan pembangunan
infrastruktur yang tidak efisien,
penurunan kualitas pusat kota dan biaya
sosial dan ekonomi lainnya

Kasus Euclid vs Amber (USA):

Pengembangan industri

Abad 5-15 Masehi Tahun 1910-1950 1960-1970-an 1970-1980-an 1990-2000-an

Kota dalam benteng, Pemberlakukan Perangkat Kembali mengemuka Manifestasi dari

padat, intensitas cukup Peraturan Zonasi dan revitalisasi, selalu pengembangan Disain
tinggi, fungsional, pemisahan menjadi bagian dari campuran pada skala berkelanjutan,
produktif dan peruntukkan, zona skala besar peran yang lebih kecil, urbanism,
perlindungan.
dan fungsi. serta sebagai upaya walkable, smart
Karakter:
- Kompak Pengunaan guna pemerintah/swasta perwujudan Growth  Tansit
- Padat lahan yang lingkungan yang Oriented
- Penggunaan terintegrasi jarang lebih ramah, Development,
Campuran digunakan dalam mengurangi Tradisional
- Sistem Transportasi pengembangan kota konsumsi Neighborhood
terbatas
yang baru. energi/pergerakan, Devt, Livable
mendorong interaksi Community
sosial
 Segregasi penggunaan lahan mulai
dipikirkan ketika junlah penduduk semakin
bertambah dan membahayakan keseehatan
dan kesejahteraan masyarakat
KRITERIA PENENTUAN KAWASAN CAMPURAN
1. WHAT? APA ITU KRITERIA PENETAPAN KAWASAN
CAMPURAN?
Kriteria Penetapan
Kawasan Campuran:
Kriteria dimana suatu lokasi
dapat ditetapkan menjadi
kawasan campuran dalam
rencana tata ruang.
KRITERIA:
• criterion /krVI"tI@rI@n/
• · n. (pl. criteria /-rI@/) a principle or standard
by which something may be judged or
decided.
• – DERIVATIVES criterial adj.
• – ORIGIN C17: from Gk kritUrion ‘means of
judging’, from kritUs (see critic).
Aspek-aspek yang dipertimbangkan yang telah
dilengkapi dengan indikator sebagai tolok ukur dalam
penentuan lokasi Kawasan campuran.
CONTOH
SURAT KEPUTUSAN MENTERI PERTANIAN Nomor : 837/Kpts/Um/11/1980 TENTANG
KRITERIA DAN TATA CARA PENETAPAN HUTAN LINDUNG
Faktor-faktor yang diperhatikan dan diperhitungkan di dalam penetapan perlunya hutan
lindung di dalam kawasan adalah lereng lapangan, jenis tanah menurut kepekaannya
terhadap erosi dan intensitas hujan dari wilayah yang bersangkutan.

• Kawasan pertanian lahan basah:

– Mempunyai sistem/potensi pengembangan pengairan, ketinggian < 1000 m,
kelerengan < 40%, kedalaman efektif lapisan tanah atas > 30 cm)
– Dapat meningkatkan produksi pangan dan pendayagunaan investasi,
perkembangan pembangunan lintas sektor dan kegiatan ekonomi sekitarnya,
fungsi lindung, pelestarian kemampuan SDA untuk pertanian pangan,
pendapatan masyarakat, pendapatan daerah dan nasional, kesempatan kerja,
ekspor, dan kesejahteraan masyarakat
• Kawasan pertanian lahan kering:
– Tidak mempunyai sistem/potensi pengembangan pengairan, ketinggian < 1000
m, kelerengan < 40%, kedalaman efektif lapisan tanah atas > 30 cm)
– Dapat meningkatkan produksi pangan dan pendayagunaan investasi,
perkembangan pembangunan lintas sektor dan kegiatan ekonomi sekitarnya,
fungsi lindung, pelestarian kemampuan SDA, pendapatan masyarakat,
pendapatan daerah dan nasional, kesempatan kerja, ekspor, dan kesejahteraan
masyarakat
Kawasan peruntukan industri:
– Memenuhi persyaratan lokasi industri, sumber air baku cukup, ada sistem pembuangan limbah, tidak menimbulkan
dampak sosial negatif, tidak terletak di kawasan lahan basah beririgasi teknis dan berpotensi untuk pengembangan
irigasi, tidak mengganggu kelestarian fungsi lingkungan hidup
– Dapat meningkatkan produksi hasil industri dan meningkatkan daya guna investasi, perkembangan pembangunan
lintas sektor dan kegiatan ekonomi sekitarnya, tidak mengganggu fungsi lindung, tidak mengganggu pelestarian
kemampuan SDA, meningkatkan pendapatan masyarakat, pendapatan daerah dan nasional, kesempatan kerja,
ekspor, dan perkembangan masyarakat
Kawasan pariwisata
– Keindahan alam dan panorama, kebudayaan bernilai tinggi dan diminati wisatawan, bangunan peninggalan budaya
dan/atau mempunyai nilai sejarah tinggi, tidak mengganggu kelestarian budaya, keindahan alam dan lingkungan

GENERAL LOCATIONAL & RELATIONAL INFORMATION PER LAND USE AS REQUIRED BY KSA 12-747

LAND USE GENERAL LOCATION EXTENT & RELATIONSHIP OF LAND USES

CATEGORY [Identification of general locations of land use [Identification of information regarding relationship of
categories information within HORIZON 2020] land uses in HORIZON 2020]

REGIONAL This land use is appropriately located at the intersection
COMMERCIAL NODAL of two principal arterial streets or at the intersection of a
DEVELOPMENT: principal arterial and a state or federally designated
highway. [p.6-13]
Downtown Lawrence is designated as the Regional
Retail/Commercial/Office/Cul tural Center. [p.6-3]
Limit site size to 1.5 million gross square feet. [p.92 and 108]
The Regional Retail/Commercial/Office/Cultural Center is an
intensely developed, large-scale, mixed use location that also
serves as an activity center for community social functions.
[p.6-3]

The need for development of a Regional Commercial

Center in the community is not anticipated within this
planning period. [p.6-19]

EXISTING COMMERCIAL Downtown Lawrence: Boundaries given are the Kansas Downtown Lawrence : 9th Street is a gateway to downtown
AREAS IN River, East Lawrence, South Park, the Oread but should not be developed to the same commercial
LAWRENCE: Neighborhood and Old West Lawrence Neighborhood. intensity as the downtown. [p.6-13]
[p.6-3]

North 2nd Street Corridor: Extends from the Kansas North 2nd Street Corridor: The existing industrial uses should
Table of Land Use Categories
River to I-70/Kansas Turnpike. [p.6-13] be relocated outside of the corridor and sites redeveloped
with compatible commercial, service and retail uses. [p.6-12]
& Locational Criteria This is a gateway to the city and to the downtown. [p.6-12]
A. RULES OF TUMB KAWASAN CAMPURAN
1. Selalu ada penggunaan lahan untuk hunian.
2. Memiliki tiga atau lebih jenis penggunaan lahan atau aktivitas penghasil
pendapatan yang signifikan
3. Integrasi fisik dan fungsional dari berbagai komponen pembentuk campuran/
aktivitas.

JENIS CAMPURAN:
1. Perumahan CATATAN:
2. Manufakur Meskipun dimungkinkan untuk mengembangkan
3. Entertainment/hiburan proyek pemanfaatan campuran skala kecil, namun
4. Fasilitas Budaya/Masyarakat proyek mixed-use tipikal sering melebihi 100.000
5. Ibadah SF (0.9290304 ha).
6. Kantor Proyek mixed-use bahkan bisa sebesar beberapa
7. Hotel juta SF.
8. Retail
9. Parkir 1 SF = 9,2903e-6 ha

Catatan: Urban Land Institut, mensyaratkan lebih dari dua fungsi yang bersinergi.
2. WHY? MENGAPA PERLU KRITERIA PENENTUAN?
KEUNTUNGAN PENGEMBANGAN KAWASAN CAMPURAN
1. Sosial dan Kualitas Hidup
a) Lingkungan Ramah Pejalan Kaki
b) Konektivitas Sosial
c) Ketersediaan Ruang/Fasilitas publik
d) Keselamatan Publik
2. Ekonomi
a) Infrastruktur Publik bersama
b) Parkir Bersama
c) Sewa properti yang lebih tinggi
3. Lingkungan
a) Berkurangnya ketergantungan pada kendaraan bermotor
b) Fokus pada kepadatan (vs Sprawl)
c) Mendukung Transit

MANFAAT:
1. Interaksi Sosial meningkat  transfer Pengetahuan  Mendorong inovasi/ide
mendorong kinerja ekonomi lokal.
2. Penciptaan pasar lokal
3. Lingkungan yang ramah berjalan kaki, mendorong keterhubungan sosial, meningkatkan
kepercayaan pada komunitas dan mendorong terbentuknya modal sosial
 Konsentrasi dari
Beragam Kegiatan

Mengurangi
Vitalitas
Perjalanan

Mengurangi
Menjamin Kelestarian
Ketergantungan Pada
Lingkungan
Kendaraan Bermotor

Meningkatkan dan Memberi Peluang Untuk

Memperbaiki Kualitas Penggunaan
Lingkungan Kota Transportasi Publik

Memberi Manfaat Sosial, Ekonomi, dan Lingkungan

Sumber: Coupland, 1997
KEGAGALAN PENGEMBANGAN KAWASAN CAMPURAN

Mengapa Proyek Penggunaan Campuran

Pengembangan Kawasan Campuran
tidak murah (keleluasaan,
kedinamisan menjadi elemen penting
yang harus diantisipasi)
Kawasan Campuran yang BERHASIL:
1. Terkait demografi, produk yang
bersaing, dan ukuran pasar.
2. Bagaimana pengembang bisa
menembus pasar, dan mengapa
lokasi ini?
GAGAL:
1. Proyek ini dibangun di daerah dengan
kepadatan perumahan yang tidak
memadai.
2. Biaya untuk membangun kawasan tidak
setimpal /didukung oleh konsumen.
3. Ada terlalu banyak proyek yang sejenis
dan bersaing (jumlah, sebaran)
4. Campuran penggunaan/kegiatan yang
salah/tidak tepat.
5. Bangkitan Lalu lintas yang sangat besar.

POTENSI KONFLIK yang ditimbulkan karena nilai pemanfaatan ruang: Ada yang
dikalahkan, kepastian hukum lemah.
Sumber: Harian Kompas, 6 Juli 2019
Sumber: Harian Kompas, 6 Juli 2019

LANGKAH PRAGMATIS yang
dilakukan perencana dan
pemerintah daerah dalam
memutuskan suatu kawasan
sebagai campuran, karena:
1. Ketidakmampuannya dalam
memutuskan arah
pengembangan kota
2. Ketidakmampuan dalam
memprediksi kondisi di masa
depan
3. Bermain aman/oportunis dalam
merespon apa yang terjadi di
masa mendatang tanpa
mempertimbangkan implikasi
dan dampak yang ditimbulkan
4. Menghindari masalah.
Kewajiban Moral dan Etika
dalam Guna Lahan
(Beatley 1993)
• Kecenderungan mengutamakan
dampak [positif] dari perencanaan
daerah umumnya, dan penataan
guna lahan khususnya, terhadap
penduduk dan konstituen di
Daerahnya sendiri daripada terhadap
penduduk di Daerah lain
• Setiap Daerah mempunyai
kewajiban:
– mempertimbangkan dampak negatif
atau eksternalitas
– meminimumkan, atau meniadakan
kerugian terhadap Daerah lain
CONCERN PEMERINTAH:
1. Dampak pada fasilitas Pendidikan dan fasilitas lainnya: Kawasan campuran
yang didalamnya terdapat perumahan harus direview untuk memastikan
tersedianya fasilitas pendidikan dan fasilitas lainnya dengan cukup untung
penghunianya.
2. Dampak lalu lintas: Pengembangan kawasan campuran menimbulkan 8,000
atau lebih perjalanan per hari, sehingga membutuhkan analisis dampak lalu
lintas dan harus direview.
3. Dampak terhadap layanan kota : Pengembangan kawasan campuran perlu
direview pemerintah untuk memastikan kapasitas fasilitas dan infrastruktur
yang disediakan seperti air, air kotor, kesehatan publik, perpustakaan dan
taman.
3. WHO? SIAPA PENGGUNA PEDOMAN KRITERIA
PENENTUAN KAWASAN CAMPURAN?

Pengguna pedoman kriteria penentuan kawasam campuran

adalah:
• Pemerintah, pemerintah daerah, dan pemangku kepentingan lainnya
dalam rangka mewujudkan penataan ruang yang aman, nyaman,
produkstif dan berkelanjutan.
4. WHEN? KAPAN PEDOMAN KRITERIA PENENTUAN
KAWASAN CAMPURAN DIGUNAKAN?

Pedoman kriteria penentuan Kawasan campuran digunakan pada saat

perumusan atau penyusunan RTRW Kota maupun RDTR Kota
4. HOW? BAGAIMANA KRITERIA PENENTUAN KAWASAN
CAMPURAN DIRUMUSKAN?

Normatif Karakteristik
Mixed Use
Development
Literatur

Fakta Jenis Prasyarat

Empiris Dampak Pengembangan
Luas Kaw Campuran

Proporsi Manfaat-
Campuran Perangkat Kriteria Lokasi
intervensi Kota Penentuan Kaw
Intensitas
Campuran
Prinsip dan Kumuh
Revitalisasi;
Standar Brownfield; Kriteria, Prinsip
Pengembangan greenfield; dan Standar
compact; TOD
dll Pengembangan
 Activity Dev’t Env’tal
system system system

Land Use Allocation • Public purpose;

Private interest • Public interest;
• General welfare

Highest & Best Profit Support Benefit (Non-

Use profit) • Safety
• Security
• Timing
• Efficiency
Productive Non-productive Park, road, • Justice
drainage,
• Environment
education,
• Energy
Commercial, Housing, etc health, etc
• Amenity
industry, services, Provision,
etc Tax Operation
• Equity
Maintenance • Health, etc
Tax
REVENUE COST
Profit, Income Tax
CSR, Grant, etc
Sumber : Zulkaidi

KRITERIA EKONOMI DALAM PERENCANAAN GUNA LAHAN

• Efisiensi
• Peruntukan pemanfaatan lahan laba dan nirlaba
• Monopoli kepemilikan lahan
• Ketidakpastian dan pemanfaatan lahan
• Pengembangan usaha swasta
• Biaya dan manfaat sosial dan swasta
PERTIMBANGAN PENGEMBANGAN KAWASAN CAMPURAN
PRASYARAT PENGEMBANGAN KAWASAN CAMPURAN
Prasyarat pengembangan kawasan campuran adalah prasyarat/kondisi kota
dimana dibutuhkan pengembangan kawasan campuran dengan
pertimbangan kebutuhan perwujudan kualitas ruang kota:
(1) Ketersediaan sitem transportasi massal kapasitas menengah hingga
tinggi;
(2) Kinerja sistem transportasi yang buruk
(3) Kawasan-Kawasan yang terdegradasi secara sosial, ekonomi,
lingkungan, sehingga perlu dilakukan revitalisasi.
(4) Kondisi fisik dan kebencanaan
(5) Infrastruktur dan utilitas yang memadai
Catatan: Prasyarat ini dapat mengarah pada prasyarat ukuran kota yang
merepresentasikan persoalan/persyaratan tersebut di atas. Misalnya persyaratan
penerapan kawasan Campuran setidaknya pada Kota besar (tidak diterapkan di Kota
Kecil/menengah)
KRITERIA LOKASI PENGEMBANGAN KAWASAN CAMPURAN

Jenis lokasi dimana penggunaan lahan campuran ini ditemukan atau mungkin
dapat dikembangkan:
(1) pusat kota/Pusat-pusat Kegiatan yang kegiatan utamanya adalah
komersil;
(2) Simpul-simpul transit
(3) dalam wilayah kota dan brownfield yang berupa lokasi yang
terbengkalai, kosong, atau daerah terbangun yang perlu regenerasi;
(4) pinggiran kota;
(5) daerah greenfield, yang diberikan sesuai izin yang berlaku.

Catatan: Pengembangan Kawasan Mixed-Use seringkali juga menjadi bagian dari

konsep pengembangan/Pembangunan Kota, seperti pada:
1. Kawasan yang ditetapkan sebagai TOD (transit oriented development)
2. Kota kompak
3. Simpul-simpul transit
 CONTOH Sumber: http://desktop.arcgis.com/en/analytics/case-studies/which-lots-are-
suitable-sites-for-a-mixed-use-development.htm

Criteria:
• In an area with many young urbanites
• Near a light rail stop
• Currently vacant or occupied by a gas station
Areas that are currently zoned for mixed-
• Between ¼ and ½ acre in size
• Preferably already zoned to allow mixed-use use development
development
 A blank slate—All the lots in the city, along
with light rail stops.
Sumber: http://desktop.arcgis.com/en/analytics/case-studies/which-lots-are-
suitable-sites-for-a-mixed-use-development.htm
 The areas in green are a short walk or bike
ride to a light rail stop.

Sumber: http://desktop.arcgis.com/en/analytics/case-studies/which-lots-are-
suitable-sites-for-a-mixed-use-development.htm
 Lots (pale yellow) that meet the minimum
requirements for a development site.

Sumber: http://desktop.arcgis.com/en/analytics/case-studies/which-lots-are-
suitable-sites-for-a-mixed-use-development.htm
 TERIMA KASIH
24 Juli 2019

Dr. Petrus Natalivan Indradjati, ST., MT.

Kelompok Keahlian Perencanaan dan Perancangan Kota

Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan
Institut Teknologi Bandung
E-mail: natalivan@sappk.itb.ac.id