Rencana Tata Bangunan Dan Lingkungan (RTBL) Koridor Jalan Jalan Perdagangan-HKSN

KOTA BANJARMASIN

PENDAHULUA BAB I
N

1.1 Latar Belakang

Kota Banjarmasin sebagai ibukota Provinsi Kalimantan Selatan memiliki fungsi strategis
sebagai pusat pertumbuhan perdagangan, ekonomi, pemerintahan dan pelayanan sosial dimana
tingginya mobilitas barang dan jasa yang menjadi faktor pendorong pesatnya pertumbuhan kota.
Hal ini dapat dilihat dari banyaknya pembangunan perumahan, penginapan, pusat perbelanjaan,
tempat hiburan dan pusat-pusat perekonomian lainnya, salah satunya di sepanjang koridor Jalan
Hidayatullah.

Perubahan tata guna lahan yang ada pada Koridor Jalan Perdagangan-HKSN relatif akan
sangat mempengaruhi arah perkembangan pada kawasan kedepannya serta merubah karakter suatu
wilayah ruang di sekitar wilayah pengembangan dengan cepat merubah fungsi ruang dan fungsi
lahan yang jauh berbeda dari fungsi sebelumnya. Perubahan akibat pembangunan dapat bersifat
positif maupun negatif, untuk mereduksi pengaruh negatif yang terjadi maka diperlukan perangkat
yang dapat mengendalikan perubahan tata ruang pada kawasan yang menjadi lokasi pembangunan
tersebut. Perengkat tata ruang yang dapat menjangkau dalam skala mikro kawasan dan dapat
menjadi urban design developmen guideline adalah Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan
(RTBL).

Dengan melihat kondisi tersebut di atas, maka pengaturan tata bangunan dan lingkungan di
Koridor Jalan Perdagangan-HKSN akan sangat bermanfaat bagi pembangunan, pengembangan, dan
pengendalian yang menjangkau dalam skala mikro kawasan dan dapat menjadi urban design
development guidelines yaitu Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL).

1.2 Pengertian dan Kedudukan RTBL

1.2.1 Pengertian
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) adalah panduan rancang bangun suatu
lingkungan/kawasan yang dimaksudkan untuk mengendalikan pemanfaatan ruang, penataan bangunan
dan lingkungan, serta memuat materi pokok ketentuan program bangunan dan lingkungan, rencana

Laporan Pendahuluan
1-1
Rencana Tata Bangunan Dan Lingkungan (RTBL) Koridor Jalan Jalan Perdagangan-HKSN

KOTA BANJARMASIN

umum dan panduan rancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian rencana, dan pedoman
pengendalian pelaksanaan pengembangan lingkungan/ kawasan.

1.2.2 Kedudukan RTBL

Kedudukan RTBL dalam pengendalian bangunan gedung dan lingkungan sebagaimana digambarkan
dalam diagram 1 pada halaman berikut:

1.3 Maksud, Tujuan dan Sasaran

1.3.1 Maksud
Maksud dari penyusunan RTBL Koridor Jalan Perdagangan-HKSN yaitu :
1. Masukan rencana dan program pembangunan fisik bagi Pemerintah Kota Banjarmasin dalam
penanganan tata bangunan dan lingkungan kawasan Koridor Jalan Perdagangan-HKSN.
2. Masukan teknis bagi Pemerintah Kota Banjarmasin dalam bentuk rincian pengendalian
perwujudan bangunan dan lingkungan pada kawasan tertentu.

Laporan Pendahuluan
1-2
Rencana Tata Bangunan Dan Lingkungan (RTBL) Koridor Jalan Jalan Perdagangan-HKSN

KOTA BANJARMASIN

3. Masukan teknis bagi Pemerintah Kota Banjarmasin dalam mengarahkan peran serta seluruh
pelaku pembangunan (pemerintah, swasta, masyarakat lokal, Investor) dalam mewujudkan
lingkungan yang dikehendaki.

1.3.2 Tujuan
Sedangkan tujuan yang ingin dicapai melalui pelaksanaan kegiatan ini adalah:
1. Melakukan penyusunan Dokumen Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Koridor
Jalan Perdagangan-HKSN yang sesuai dengan prinsip pemanfaatan ruang dan dapat
diimplementasikan dalam pengendalian bangunan gedung dan lingkungan secara optimal.
2. Menyiapkan Rencana Tata Bangunan dan lingkungan pada kawasan Koridor Jalan
Perdagangan-HKSN sebagai bagian dari upaya penataan fungsi dan fisik kawasan, bersama
masyarakat dan semua stakeholder, sesuai dengan kebutuhan dan kondisi lokal dengan
memperhatikan keserasian dengan alam sekitarnya.
3. Menyusun Program lnvestasi Pembangunan sebagal acuan implementasi dari rencana dan
rancangan yang telah disusun, dengan menyertakan semua pelaku penyelenggara penataan
bangunan dan lingkungan (pemerintah, masyarakat dan dunia usaha) sekitar sebagai bagian
integral dari upaya pembangunan di lingkungan/kawasan yang dimaksud agar sesuai
aspirasi dan kebutuhan masyarakat dalam pengembangan kawasan yang berkelanjutan.

1.3.3 Sasaran
Kegiatan Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) ini memiliki
sasaran sebagai berikut:
1. Tersusunnya Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)
Disusunnya Rencana Tata Bangunan dan lingkungan untuk Kawasan Koridor
Hidayatullah sebagai bagian dari upaya penataan fungsi dan fisik kawasan, bersama
masyarakat dan semua stakeholder, sesuai dengan kebutuhan dan kondisi lokal yang ada
sekarang dengan memperhatikan keserasian dengan alam sekitarnya.
2. Tersusunnya Program lnvestasi Pembangunan
Tersusunnya Program lnvestasi Pembangunan Kawasan Koridor Hidayatullah sebagai
bagian upaya peningkatan kualitas lingkungan dan kualitas hidup masyarakat baik secara
ekonomi maupun sosial.
3. Tersusunnya status legal dari RTBL
Tersusunnya draft Raperwal RTBL untuk mengoperasionalkan RTBL yang telah disusun.

Laporan Pendahuluan
1-3
Rencana Tata Bangunan Dan Lingkungan (RTBL) Koridor Jalan Jalan Perdagangan-HKSN

KOTA BANJARMASIN

1.4 Tahapan Penyusunan RTBL

Tahapan Penyusunan RTBL Koridor Jalan Perdagangan-HKSN meliputi :
1. Tahap persiapan
2. Tahap pendataan dan analisis
3. Tahap perumusan potensi dan masalah
4. Tahap penyusunan scenario perancangan
5. Tahap penyusunan konsep perancangan
6. Tahap penyusunan detail perancangan
7. Tahap penyusunan panduan pengendalian pelaksanaan

Laporan Pendahuluan
1-4
 Rencana Tata Bangunan Dan Lingkungan (RTBL) Koridor Jalan Jalan Perdagangan-HKSN

KOTA BANJARMASIN
TAHAPAN PENYUSUNAN RTBL

Laporan Pendahuluan
1-5
 Rencana Tata Bangunan Dan Lingkungan (RTBL) Koridor Jalan Jalan Perdagangan-HKSN

KOTA BANJARMASIN

1.5 Ruang Lingkup

1.5.1 Lingkup Kegiatan
Lingkup pekerjaan yang harus dilakukan oleh konsultan dalam pengerjaan Penyusunan RTBL Koridor
Jalan Perdagangan-HKSN meliputi :
1. Pengumpulan data:
 Mengumpulkan data kuantitatif dan kualitatif dari sumber data primer maupun sekunder
sebagai bahan analisis;
 Mengadakan peta kawasan skala 1 : 1.000;
 Analisis, Melakukan analisis data baik dari aspek kuantitatif dan aspek kualitatif yang
dapat dipakai sebagai bahan untuk merumuskan masalah sebagai dasar penyusunan
RTBL.
2. Perumusan Potensi dan Masalah, berdasarkan analisa di Lapangan perlu dirumuskan potensi
dan masalah yang pemecahannya dapat didekati dengan SWOT untuk penyusunan
RTBL.
3. Materi pokok Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) sekurang-kurangnya
terdiri dari:
a. Program Bangunan dan Lingkungan:
 Harus mempertimbangkan faktor kelayakan baik dari segi ekonomi, sosial dan budaya.
 Program ditetapkan setelah mempertimbangkan konsep keberagaman kawasan (diversity),
seperti keseimbangan pengembangan fungsi perumahan, niaga/usaha, rekreasi, budaya dan
upaya-upaya pelestarian.
 Program merupakan penjabaran peruntukkan lahan yang telah ditetapkan, untuk kurun
waktu tertentu, baik yang menyangkut jenis, jumlah, besaran dan luasan bangunan. Termasuk
di dalam program adalah penetapan fungsi-fungsi bangunan (peruntukan lahan mikro),
kebutuhan ruang terbuka, fasiltas umum, dan fasilitas sosial.
b. Program lnvestasi : Bersifat jangka menengah (5 tahun),
 Mengindikasikan investasi untuk macam-macam kegiatan yang konsisten dengan program
bangunan dan lingkungan, meliputi tolok ukur/kuantitas pekerjaan, besaran rencana
pemblayaan, perkiraan waktu pelaksanaan dan usulan sumber pendanaannya.
 Tidak hanya meliputi investasi pembangunan yang akan di biayai oleh pemerintah dari
berbagai sektor, daerah dan pusat, tetapi terutama dari yang akan dapat dibiayai oleh dunia
usaha dan masyarakat.
c. Rencana Umum (design plan):
 Rencana peruntukan lahan mikro;
 Rencana perpetakan;

Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan

LAPORAN PENDAHULUAN (RTBL) Koridor Jalan Perdagangan - HKSN I-6
 Rencana Tata Bangunan Dan Lingkungan (RTBL) Koridor Jalan Jalan Perdagangan-HKSN

KOTA BANJARMASIN

 Rencana tapak;
 Rencana sistem pergerakkan;
 Rencana prasarana/ sarana lingkungan;
 Rencana aksesibilitas lingkungan;
 Rencana Wujud bangunan.
d. Rencana Detail (design-guidelines):
 Bersifat panduan rencana teknik tata bangunan yang lebih memperjelas pencapaian
kualitas minimal visual dan lingkungan yang responsif.
 Lebih rind menjelaskan arahan bentuk, dimensi, gubahan, perletakan dan lain- lain dari suatu
bangunan, komponen bangunan, ruang terbuka, sarana. prasarana bangunan dan lingkungan
sampai dengan materi seperti facade, perletakan dan signage, pedestrian dan lain-lain.
e. Administrasi Pengendalian Program dan Rencana (administration guidelines).
f. Arahan Pengendalian Pelaksanaan(development guidelines:)
 Rumusan arahan substansi teknis kelanjutan dari rencana dan program sebagai masukan
teknis bagi peraturan daerah tentang bangunan pada lingkungan tertentu, yang pengembangan
lingkungannya telah mengacu kepada RTBL yang disusun;
 Arahan bersifat lokal sesuai dengan batasan lingkungan yang dikendalikan, aturan yang
bersifat performance-based sebagai bagian yang tak terpisahkan dari RTBL.
 Merupakan ketentuan umum penatalaksanaan atau manajemen pelaksanaannya.
g. Apabila dipandang perlu oleh pengguna jasa, maka penyedia jasa harus mengadakan pelatihan,
kursus singkat, atau diskusi terkait dengan substansi pelaksanaan pekerjaan dalam rangka alih
pengetahuan kepada Dinas Pekerjaan Umum dan Penataan Ruang Kota Banjarmasin.

h. Batas-batas fisik dan administrasi daerah perencanaan terdiri dari:

Luas daerah perencanaan: 40 - 60 Ha, dan merupakan satu kesatuan daerah perencanaan yang
utuh. Bila daerah perencanaan berbentuk linear, pengaruh dan cakupannya tetap harus
diperhitungkan luas minimal sekitar 40 Ha. Penentuan daerah perencanaan ini didasarkan pada
kriteria sebagai berikut:
1. Pendekatan batas administratif, yaitu wilayah kelurahan dan kecamatan, kota/desa,
dan lain-lain;
2. Pendekatan pembatasan suatu kawasan yang memiliki keutuhan dan kesamaan
karakter tematis, seperti kawasan kota lama, lingkungan sentra industri rakyat,
kawasan sentra mahasiswa. Kawasan kumuh, dan lain-lain;
3. Pendekatan batasan keragaman fungsi kawasan, yaitu fungsi kawasan hunian,
kawasan fungsi usaha, kawasan fungsi sosial budaya dan keagamaan serta

Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan

LAPORAN PENDAHULUAN (RTBL) Koridor Jalan Perdagangan - HKSN I-7
 Rencana Tata Bangunan Dan Lingkungan (RTBL) Koridor Jalan Jalan Perdagangan-HKSN

KOTA BANJARMASIN

kawasan fungsi khusus, seperti kawasan pusat bisnis kota (central business
district), kawasan industri, kawasan bersejarah dan sebagainya;
4. Pendekatan batasan keragaman pola pengembangan kawasan, seperti pembangunan
kawasan baru (new development area), pembangunan kawasan yang telah terbangun
(urban renewal, urban revitalitation and conceravation, dan urban infill), dan
kawasan dengan pertumbuhan sangat cepat sehingga perlu untuk dikendalikan.
i. Cakupan administrasi (kecamatan-kelurahan): ldentifikasi dan konfirmasi lokasi untuk
memastikan ketepatan lokasi dari pemerintah daerah untuk di sepakati bersama.
j. Batas-batas fisik yang ditetapkan: ldentifikasi dan konfirmasi lokasi untuk memastikan ketepatan
lokasi dari pemerintah daerah untuk di sepakati bersama.
k. Lampiran peta dan keterkaitannya dengan pengembangan kawasan dan/atau kota.
4. Rembug Masyarakat dan lnstansi
Dalam rangka mencari dan menjaring data dan informasi yang dibutuhkan, konsultan diwajibkan
untuk menyerap aspirasi dari masyarakat dan instansi yang terlibat.

5. Pembahasan Produk;
Produk yang dihasilkan oleh Penyedia Jasa Konsultansi yang sesuai dengan keluaran akan
menghasilkan produk yang optimal, apabila sebelumnya dilakukan pembahasan bersama unsur/pihak
terkait dalam penanganan. Pembahasan dilakukan dengan ekspose atau diskusi-diskusi oleh pihak
Penyedia Jasa Konsultansi dihadapan unsur/pihak terkait (pemberi tugas, tim Pembahas RTBL dan
penyedia jasa yang bersangkutan). Pembahasan dilakukan sekurang-kurangnya 3 (tiga) kali yaitu
pada pembahasan Laporan Pendahuluan, Laporan Antara dan Laporan Draft Akhir. Jadwal waktu
ekspose/diskusi/pembahasan terhadap produk laporan tersebut di atas ditentukan berdasarkan
jadwal pelaksanaan penyusunan rencana yang dibuat oleh Penyedia Jasa Konsultansi dan disetujui
oleh pihak pengguna jasa atau jadwal pembahasan ini dapat ditentukan kemudian.
Dalam proses pembahasan dengan seluruh pemangku kepentingan di Pemerintah Kota, Penyedia Jasa
Konsultansi diwajibkan menghasilkan nota kesepahaman/konsensus tentang materi dokumen RTBL
yang pada tahap berikutnya akan menjadi Draft Raperwali RTBL Koridor Jalan Jalan Perdagangan-
HKSN .

1.5.2 Lingkup Wilayah

Lingkup wilayah perencanaan dalam Kegiatan Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan dalam dokumen ini (Tahun Anggaran 2021), akan difokuskan pada Koridor Jl. Jalan
Perdagangan-HKSN .

Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan

LAPORAN PENDAHULUAN (RTBL) Koridor Jalan Perdagangan - HKSN I-8
 Rencana Tata Bangunan Dan Lingkungan (RTBL) Koridor Jalan Jalan Perdagangan-HKSN

KOTA BANJARMASIN

1.6 Dasar Hukum

Arahan kebijakan untuk Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan terdiri dari berbagai aspek
hukum, antara lain: aspek hukum dan perundangan umum, aspek hukum dan perundangan umum
perencanaan kota, aspek hukum dan perundangan umum bangunan, aspek hukum dan perundangan
umum jalan, aspek hukum dan perundangan umum lingkungan, yang antara lain meliputi:
Undang-Undang :
 Undang-Undang Nomor 27 Tahun 1959, tentang Penetapan Undang-Undang Darurat;
 Undang-Undang Nomor 3 Tahun 1953 tentang Pembentukan Daerah Tingkat II di
Kalimantan;
 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 32 Tahun 2009, tentang Perlindungan dan
Pengelolaan Lingkungan Hidup;
 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 28 Tahun 2002, tentang Bangunan Gedung;
 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 2007, tentang Penanggulangan
Bencana;
 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 26 Tahun 2007, tentang Penataan Ruang;
 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2011, tentang Perumahan dan
Kawasan Permukiman;
 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 23 Tahun 2013, tentang Pemerintahan Daerah.

Peraturan Pemerintah :
 Peraturan Pernerintah Republik Indonesia Nomor 36 tahun 2005, tentang Peraturan
Pelaksanaan Undang-undang Nomor 28 tahun 2002, tentang Bangunan Gedung;
 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 26 Tahun 2008, tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah Nasional;
 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 15 Tahun 2010, tentang Penyelenggaraan
Penataan Ruang.

Keputusan / Peraturan Presiden :

 Peraturan Presiden Nomor 16 Tahun 2018, tentang Pengadaan Barang/ Jasa Pemerintah.

Keputusan / Peraturan Menteri :

 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/2006, tentang Pedoman Persyaratan
Teknis Bangunan Gedung;
 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 05/PRT/M/2008, tentang Pedoman Penyediaan
dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan Perkotaan;
 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 06/PRT/M/2007, tentang Pedoman Umum
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan;

Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan

LAPORAN PENDAHULUAN (RTBL) Koridor Jalan Perdagangan - HKSN I-9
 Rencana Tata Bangunan Dan Lingkungan (RTBL) Koridor Jalan Jalan Perdagangan-HKSN

KOTA BANJARMASIN

 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 30/PRT/M/2006, tentang Persyaratan Teknis

Fasilitas dan Aksesibilitas pada Bangunan Umum dan Lingkungan;
 SNI 03-1733-2004, tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di Perkotaan;
 Surat Edaran Direktur Jenderal Cipta Karya Nomor Ol/SE/DC/2009, perihal Modul Sosialisasi
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan.

Peraturan Daerah :
 Peraturan Daerah Kata Banjarmasin Nomor 5 Tahun 2013, tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah (RTRW) Kata Banjarmasin Tahun 2013-2032;
 Peraturan Daerah Kota Banjarmasin Nomor 15 Tahun 2015, tentang lzin Mendirikan
Bangunan (IMB);
 Peraturan Daerah Kota Banjarmasin Nomor 10 Tahun 2019, tentang Anggaran Pendapatan
dan Belanja Daerah Kota Banjarmasin Tahun Anggaran 2020.
 Peraturan Daerah Kota Banjarmasin Nomor 31 Tahun 2012 tentang Penetapan, Pengaturan
Pemanfaatan Sempadan Sungai dan Bekas Sungai.
 Peraturan Daerah Kota Banjarmasin Nomor 15 Tahun 2012 tentang Ijin Mendirikan Bangunan
Gedung
 Peraturan Daerah Kota Banjarmasin terkait lainnya dan peraturan sektoral lainnya.

1.7 Sistematika Pembahasan

Sistematika laporan pendahuluan dari Penyusunan RTBL Koridor Jalan Perdagangan-HKSN
Kota Banjarmasin ini adalah :
BAB I PENDAHULUAN
Pada bab ini berisikan latar belakang; maksud, tujuan dan sasaran kegiatan; ruang lingkup kegiatan,
ruang lingkup wilayah serta keluaran/output dari kegiatan penyusunan RTBL Koridor Jalan
Perdagangan-HKSN Kota Banjarmasin.
BAB II TINJAUAN KEBIJAKAN DAN STUDI LITERATUR
Pada bab ini berisikan tinjauan terhadap rencana tata ruang terkait kawasan ataupun rencana kebijakan
lain terkait pengembangan kawasan, baik berupa rencana peningkatan kualitas lingkungan ataupun
bangunan.
BAB III GAMBARAN UMUM KAWASAN PERENCANAAN
Pada bab ini berisikan gambaran wilayah studi yang meliputi batasan kawasan untuk perencanaan
RTBL Koridor Jalan Perdagangan-HKSN Kota Banjarmasin, dimana di dalamnya ada beberapa tema
kawasan yang mempunyai karakteristik yang berbeda beda.

Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan

LAPORAN PENDAHULUAN (RTBL) Koridor Jalan Perdagangan - HKSN I - 10
 Rencana Tata Bangunan Dan Lingkungan (RTBL) Koridor Jalan Jalan Perdagangan-HKSN

KOTA BANJARMASIN

BAB IV PENDEKATAN DAN METODOLOGI

Pada bab ini berisikan pendekatan dan metodologi pelaksanaan pekerjaan yang meliputi metode
pengumpulan data, analisa, dan penyusunan rencana.
BAB V RENCANA KERJA
Pada bab ini berisikan rencana kerja mulai tahap persiapan sampai dengan finalisasi serta jadwal
pelaksanaan pekerjaan
BAB VI PELAPORAN
Pada bab ini berisikan output pelaporan.
BAB VII KOMPOSISI TIM
Pada bab ini berisikan struktur organisasi pelaksanaan pekerjaan, komposisi tim dan uraian pekerjaan
serta jadwal penugasan tim.

Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan

LAPORAN PENDAHULUAN (RTBL) Koridor Jalan Perdagangan - HKSN I - 11