e-ISSN: Jurnal Perencanaan Wilayah │Vol. │No.

│ 2017

ANALISIS RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN (RTBL)

PULAU BUNGKUTOKO KOTA KENDARI

La Liusu1), Muhtar2), Ishak Kadir3)

1)
Mahasiswa Perencanaan dan Pengembangan Wilayah Pascasarjana UHO, 2015
2)
Dosen Fakultas Pertanian dan Pascasarjana UHO
3)
Dosen Fakultas Teknik dan Pascasarjana UHO
Email: ppwjurnal@gmail.com

ABSTRAK

Hasil penelitian menunjukkan bahwa peruntukan lahan mikro sebanyak 119

bangunan sudah sesuai dengan arahan RTBL. Koefisien Dasar Bangunan (KDB), 98
sesuai arahan RTBL, 21 bangunan tidak sesuai arahan RTBL. Koefisien Lantai
Bangunan (KLB) 108 bangunan sudah sesuai arahan RTBL dan 11 tidak sesuai arahan
RTBL. Ketinggian bangunan 119 bangunan sudah sesuai RTBL. Elevasi teras
bangunan, 116 bangunan sudah sesuai arahan RTBL dan 3 bangunan tidak sesuai arahan
RTBL. Garis Sempadan Bangunan (GSB) sebanyak 119 bangunan sudah sesuai RTBL.
Faktor-faktor yang menyebabkan ketidaksesuaian RTBL di Pulau Bungkutoko, dapat
disimpulkan : (1) Faktor hukum, (2) Faktor petugas lapangan (satgas), (3) Faktor
Pemilik lahan/bangunan. Pengembangan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan di
Pulau Bungkutoko berdasarkan kebutuhan ruang dan arahan pemanfaatan ruang di
Pulau Bungkutoko. Pengembangan RTBL akan dikembangkan di sub kawasan pesisir,
RTH pesisir, pelabuhan dan pemukiman.

Kata Kunci: evaluasi, kesesuaian, RTBL, Rencana Pengembangan

ABSTRACT

La Liusu. 2018, An Analysis of Building and Environmental Planning Program (RTBL)

of Bungkutoko Island. Planning and Regional Development Program Post Graduate of
Halu Oleo University. Supervisor (I) Muhtar, Supervisor (II) Ishak Kadir
The Building and Environmental Planning Program (RTBL) of Bungkutoko Island
was prepared in 2014 with a view of obtaining an objective grip for the development
policy of Bungkutoko Island. The implementation period of RTBL have been started
from 2014-2019. This study aims to evaluate the suitability and non-suitability between
existing conditions with the Building and Environmental Planning Program in
Bungkutoko Island that have been made, and to find out factors that caused the non-
suitability. There are 10 (ten) evaluated variables, as contained in the design
guidelines, and planning the development of RTBL in Bungkutoko Island. The design of
this research was quantitative descriptive study that described the suitability between
the existing building and environment with the Building and Environmental Planning
Program (RTBL) and also analysed the factors that caused the non-suitability. The
primary data were an observation sheet and interview result, while secondary data
were the data of Kendari City in number, and document of RTBL of Bungkutoko Island.
The object of the study was 119 buildings. The result of this study showed that in coastal
zone A, coastal zone B, and coastal zone C is the allocation of micro land which was
not suitable with RTBL directives, Building Basic Coefficient (KDB) was not suitable

1
e-ISSN: Jurnal Perencanaan Wilayah │Vol. │No. │ 2017

with RTBL directives, Building Floor Coefficient (KLB) was not suitable with RTBL
directives, The height of the building has suitable, the elevation of building terrace was
not suitable with RTBL directives, the Building Border Line (GSB) was suitable with the
RTBL directives but the environmental road is not yet suitable, as well as the
information system, roadway equipment and drainage at the coastal sub-zone cannot
function as expected. Factors that caused non-suitability of RTBL in Bungkutoko Island
can be concluded: (1) Legal factor, (2) Field officer factor, (3) Factor of land/building
owner. The development of Building and Environmental Planning Program (RTBL) in
Bungkutoko Island is based on space needs and the direction of space utilization at
Bungkutoko Island. The development of RTBL will be developed in the coastal sub zone,
the coastal of green open space (RTH), port, and settlement.

Keywords: evaluation, suitability, RTBL, Development Planning

A. PENDAHULUAN land sharing, 6) Konsep natural resouces

1. Latar Belakang based development, 7) Konsep
Penataan perkotaan Kota Kendari pengembangan baru dengan pendekatan
melalui Rencana Tata Bangunan dan complete street. Sub kawasan ini
Lingkungan (RTBL) merupakan salah merupakan proses pertumbuhan ekonomi
satu program pembangunan dalam yang mencakup sub kawasan Pesisir A
rangka pengendalian pemanfaatan ruang (perumahan resettelment), sub kawasan
perkotaan guna mencegah terjadinya Pesisir B (perumahan pesisir selatan),
urban sprawl atau perkembangan yang sub kawasan Pesisir C (ruang terbuka
bersifat sporadis dan tidak teratur. hijau pulau) (RTBL Kota Kendari,
Maksud dari pembuatan Rencana Tata 2014).
Bangunan dan Lingkungan (RTBL)
Pulau Bungkutoko adalah untuk Di Pulau Bungkutoko telah
mendapatkan pegangan yang obyektif dibangun pelabuhan kontainer untuk
bagi kebijaksanaan pengembangan pengembangan Kota Kendari.
Wilayah Kota Kendari. Di samping itu Pembangunan pelabuhan akan membawa
juga membantu menentukan aspek-aspek dampak pertumbuhan pemukiman
strategis dalam rangka mengarahkan dan dengan cepat sehingga akan
mengendalikan pertumbuhan dan menimbulkan pemukiman yang kumuh
perkembangan pulau Bungkutoko pada jika tidak sesuai Rencana Tata Bangunan
masa mendatang. dan Lingkungan (RTBL). Untuk itu,
RTBL di Pulau Bungkutoko harus
Beberapa lokasi, seperti sub dilaksanakan untuk mengantisipasi
kawasan pesisir, sub kawasan ruang pengembangan pelabuhan di
publik, koridor jalan utama, dan sub Bungkutoko.
kawasan ruang publik rusun ditata
kembali agar memiliki nilai estetika. Sub 2. Tujuan Penelitian
kawasan pesisir diarahkan sebagai 1) Berdasarkan permasalahan di
Konsep penataan bangunan dan atas, maka tujuan penelitian ini adalah
lingkungan perumahan, 2) konsep sebagai berikut:
pembangunan masyarakat, 3) konsep 1. Mengevaluasi kesesuaian antara
pengembangan sisipan, 4) konsep Tata Bangunan dan Lingkungan
pengembangan RTH, 5) Konsep yang ada saat ini dengan Rencana
konservasi, rehabilitasi, revitalisasi, dan Tata Bangunan dan Lingkungan

2
e-ISSN: Jurnal Perencanaan Wilayah │Vol. │No. │ 2017

yang telah dibuat dalam RTBL di dikembangkan secara ekonomi akan

Pulau Bungkutoko.
2. Mengetahui faktor-faktor yang
menyebabkan ketidaksesuaian
Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan di Pulau Bungkutoko.
3. Mengetahui rencana pengembangan
RTBL Pulau Bungkutoko Kota
Kendari.
B. TINJAUAN PUSTAKA
1. Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan (RTBL)
Peningkatan fungsi kawasan kota
melalui Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan (RTBL) dapat diprioritaskan
pada kawasan andalan yang terpilih
sesuai dengan rencana tata ruang kota.
Peningkatan kawasan potensial ini
dilaksanakan melalui penyusunan tata
bangunan dan lingkungan yang berskala
ekonomi sebagai wujud dari rencana tata
ruang kota. Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan juga akan berperan penting
pada kawasan spesifik yang memiliki
nilai–nilai kultural, historis serta secara
visual estetis memiliki karakter sebagai
memori kota agar dapat dilakukan
penanganan lebih lanjut dari sekedar
perencanaan kota (urban planning).
Perlu dilakukan upaya dan strategi,
arahan pengembangan kawasan agar
lebih terkendali, terpadu dan
berkelanjutan. Pemanfaatan kawasan
spesifik yang berkembang cepat juga
harus diikuti pengaturan, pengendalian
bangunan baik mengenai tata bangunan
dan tata lingkungan sebagai bagian
kesatuan manajemen pembangunan
perkotaan. Diharapkan kawasan yang
bermanfaat pula secara psikologis, visual
estetis, ekologis dalam kesatuan
arsitektur kota dinamis (UU No. 28
tahun 2002).
2. Kedudukan RTBL dalam Rencana
Tata Ruang
Produk perencanaan kota
dimulai dari jenjang Rencana Tata
Ruang Wilayah (RTRW) yang
sifatnya makro dan bersifat filosofis,
produk ini merupakan dasar–dasar
yang penting dalam menentukan arah
kebijaksanaan perkembangan kota.
Produk selanjutnya Rencana Umum
Tata Ruang Kota (RUTRK) yang
secara makro sudah lebih teknis
sifatnya, sedangkan Rencana Detail
Tata Ruang Kota (RDTRK) skalanya
wilayah dan lebih detail dari yang di
atasnya. Makin ke bawah lagi
skalanya makin mikro yaitu yang
dikenal dengan Rencana Teknik
Ruang Kota (RTRK). Dalam tataran
hirarki, RTBL sebenarnya setingkat
dengan Rencana Tata Ruang Kota
(RTRK) namun Rencana Tata
Bangunan dan Lingkungan (RTBL)
tidak tidak secara administratif hirarki
dari rencana tata ruang di atasnya,
sehingga kawasan Rencana Tata
Bangunan dan Lingkungan (RTBL)
lebih dibatasi pada kawasan
fungsional khusus tertentu (Permen
PU No. 5/PRT/M/2008). Kedudukan
RTBL dalam Rencanan Tata Ruang
sebagaimana digambarkan dalam
gambar 2.1

RTRW Kab./Kota

Skala wilayah

RUTRK

Skala kota
RDTRK

Skala kota
3
RTRK/RTBL

Skala kawasan
e-ISSN: Jurnal Perencanaan Wilayah │Vol. │No. │ 2017

Gambar 2.1 Kedudukan RTBL dalam Rencana Tata Ruang

Sumber : Permen PU No. 5/PRT/M/2008
Bungkutoko terdapat panduan
C. METODE PENELITIAN perancangan kawasan (Design Guidelines)
1. Fokus Penelitiaan yang merupakan penjelasan rinci atas
Fokus objek dalam penelitian ini konsep perancangan kawasan tersebut.
adalah sub kawasan pesisir berada di Panduan ini bersifat mengikat elemen
bagian pesisir Pulau Bungkutoko yang perancangan yang ada pada tiap sub
terdiri dari 3 sub-sub kawasan yaitu sub kawasan, agar dihasilkan ketentuan
kawasan Pesisir A (perumahan sebagai upaya mencapai visi
resettelment), sub kawasan Pesisir B pembangunan kawasan. Elemen
(perumahan pesisir selatan), sub Kawasan perancangan inilah yang menjadi variabel
Pesisir C (ruang terbuka hijau pulau). penelitian sebagaimana di sajikan dalam
2. Variabel Penelitian Tabel 3.1.
Di dalam dokumen Rencana Tata
Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Pulau

Tabel 3.1 Variabel penelitian

No. Variabel Aturan wajib/Parameter
1. Pemanfaatan Lahan Toko, kantor swasta, bank, hotel, pendidikan,
permukiman
2. Koefisien Dasar Bangunan Maksimum 60%
(KDB)
3. Koefisien Lantai Bangunan Maksimum 1,8
(KLB)
4. Ketinggian bangunan Maksimum 3 lantai
5. Elevasi teras bangunan Maksimum 1,0 m dari elevasi jalan
6. Garis Sempadan Bangunan Minimum 10 m
(GSB)
7. Parkir Menyediakan ruang parkir minimum 1 mobil
8. Tata Informasi (signage) Tidak merintangi akses pejalan dan
pengendara
9. Perlengkapan jalan (street Menyediakan lampu jalan, bak sampah,
furniture) hydrant
10. Drainase Menyediakan saluran/jaringan drainase yang
menerus

3. Teknik Analisis Data

a. Evaluasi kesesuaian Rencana Tata Teknik analisis deskriptif
Bangunan dan Lingkungan digunakan untuk menganalisis
a) Teknik analisis deskriptif keadaan objek studi melalui uraian,

4
e-ISSN: Jurnal Perencanaan Wilayah │Vol. │No. │ 2017

pengertian ataupun penjelasan- kondisi eksisting dengan yang

penjelasan baik yang bersifat
terukur maupun tidak terukur.
(Widodo dan Mukhtar, 2000). Data
dan informasi yang diperoleh,
diolah dan disajikan dengan
menggunakan bentuk tabel-tabel
frekuensi dan persentase.
b) Teknik analisis visual
Teknik ini digunakan untuk
menganalisis keadaan obyek studi
dengan menggunakan sistem
visual/penggambaran obyek secara
langsung. Adapun alat analisis
yang digunakan berupa gambar
foto obyek dan gambar sketsa,
sehingga dibandingkan antara
ideal. (Cholid, 1999)
Analisis data dibagi dalam
dua alur kegiatan yang dilakukan
secara bersamaan, yaitu :
Penyajian data, yaitu
penyajian sekumpulan data atau
informasi tersusun yang adanya
penarikan kesimpulan. Penyajian
data yang bersifat kualitatif
disajikan dalam bentuk naratif,
sedangkan data dalam bentuk
kuantitatif disajikan dalam bentuk
tabel-tabel frekuensi dan
persentase.

D. HASIL DAN PEMBAHASAN

1. Evaluasi Rencana Tata Bangunan bangunan di pesisir B, dan 2 bangunan

dan Lingkungan Sub Kawasan
Pesisir
1. Intesitas Pemanfaatan Lahan
Berdasarkan hasil observasi
terhadap 43 bangunan di pesisir A, 78
di pesisir C, diperoleh distribusi
frekuensi tentang intesitas pemanfaatan
lahan disajikan pada Tabel 4.14 sebagai
berikut :

Tabel 4.14 Distribusi frekuensi evaluasi RTBL terhadap pemanfaatan lahan (mikro)
Frekuensi (jumlah
Persentase (%)
Pemanfaatan Lahan bangunan)
No
(Mikro) Pesisir Pesisir Pesisir Pesisir Pesisi Pesisir
A B C A rB C
1. Sesuai arahan RTBL 43 78 2 58,11 90,24 -
Rumah tinggal
43 61 - 58,11 74,39 -
Daratan
Rumah tinggal atas
- 16 - - 19,51 -
laut
Mesjid - 1 - - 1,22 -
Tribun - - 1 - - 50,00
Pos jaga - - 1 - - 50,00
Tidak sesuai arahan
2. 31 - - - 4,88 -
RTBL
Rumah tinggal
27 - - - 4,88 -
Daratan
Mesjid 1 - - 1,35 - -
Pos Jaga 1 - - 1,35 - -
Kantor Pemerintahan 1 - - 1,35 - -
Balai Warga 1 - - 1,35 - -
Sumber : Hasil observasi, 2017

5
e-ISSN: Jurnal Perencanaan Wilayah │Vol. │No. │ 2017

Tabel 4.14 menunjukan tentang Pemanfaatan lahan di pesisir B terdapat

evaluasi RTBL terhadap pemanfaatan
lahan. Jumlah bangunan pada sub
kawasan pesisir adalah 119 bangunan
yang terbagi di tiga lokasi yaitu pesisir
A, pesisir B, dan pesisir C. Pesisir A
merupakan perumahan restelment yang
diperuntukan bagi relokasi masyarakat
nelayan yang tinggal di Pulau
Bungkutoko. Dalam dokumen RTBL
pemukiman terdiri dari 59 bangunan, 5
lokasi RTH, 1 unit mesjid, 1 unit kantor
pemerintahan, 1 unit kantor jaga, 1
lokasi taman bermain, 1 unit dermaga,
dan 1 unit balai warga. Pemanfaatan
lahan yang ada di lokasi hanya terdapat
43 bangunan, 1 unit dermaga, dan 1
lokasi taman bermain bola voli.
78 bangunan rumah yang terdiri dari 61
bangunan merupakan rumah tinggal
daratan da 16 bangunan merupakan
rumah tinggal atas laut, serta 1 unit
mesjid. Pemanfaatan lahan di pesisir C
terdapat 2 unit bangunan yaitu 1 unit
tribun dan 1 unit pos jaga.
2. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Berdasarkan hasil observasi
terhadap 43 bangunan di pesisir A, 78
bangunan di pesisir B, dan 2 bangunan
di pesisir C, diperoleh distribusi
frekuensi tentang Koefisien Dasar
Bangunan (KDB) disajikan pada Tabel
4.15 sebagai berikut :

Tabel 4.15 Distribusi frekuensi evaluasi RTBL terhadap Koefisien Dasar Bangunan
(KDB)
Koefisien
Frekuensi
Sub Dasar Persentas
No. (jumlah Keterangan
Kawasan Bangunan e (%)
bangunan)
(KDB)
1. Pesisir A ≤ 40% 43 100,00 Sesuai
> 40% - - Tidak Sesuai
Pemukiman ≤ 40% 50 80,65 Sesuai
Darat > 40% 12 19,35 Tidak Sesuai
2.
Pemukiman ≤ 50% 7 43,75 Sesuai
Atas laut > 50% 9 56,25 Tidak Sesuai
3 Pesisir C ≤ 10% 2 100,00 Sesuai
> 10% - - Tidak Sesuai
Sumber : Hasil observasi, 2017

3. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) pesisir B, diperoleh distribusi frekuensi

Berdasarkan hasil observasi tentang Koefisien Lantai Bangunan
terhadap 43 bangunan di pesisir A, 62 (KLB) disajikan pada Tabel 4.16 sebagai
bangunan di pemukiman darat pesisir B berikut :
dan 16 bangunan di pemukiman atas laut

Tabel 4.16 Distribusi frekuensi evaluasi RTBL terhadap Koefisien Lantai Bangunan
(KLB)
Koefisien
Frekuensi
Lantai Persentas
No. Sub Kawasan (jumlah Keterangan
Bangunan e (%)
bangunan)
(KLB)
1. Pesisir A ≤ 0,8 43 100,00 Sesuai

6
e-ISSN: Jurnal Perencanaan Wilayah │Vol. │No. │ 2017

> 0,8 - - Tidak Sesuai

2. Pemukiman ≤ 0,8 57 91,94 Sesuai
Darat > 0,8 5 8,06 Tidak Sesuai
3 Pemukiman ≤ 0,8 10 62,5 Sesuai
atas laut > 0,8 6 37,5 Tidak Sesuai
Sumber : Hasil observasi, 2017

4. Ketinggian Bangunan di pesisir C, diperoleh distribusi

Berdasarkan hasil observasi frekuensi tentang ketinggian bangunan
terhadap 43 bangunan di pesisir A, 78 disajikan pada Tabel 4.17 sebagai
bangunan di pesisir B, dan 2 bangunan berikut :
Tabel 4.17 Distribusi frekuensi evaluasi RTBL terhadap ketinggian bangunan
Frekuensi
Sub Ketinggian Persent
No. (jumlah Keterangan
Kawasan bangunan ase (%)
bangunan)
1. Pesisir A ≤2 43 100,00 Sesuai
>2 - - Tidak Sesuai
2. Pesisir B ≤2 78 100,00 Sesuai
>2 - - Tidak Sesuai
3 Pesisir C ≤1 2 100,00 Sesuai
>1 - - Tidak Sesuai
Sumber : Hasil observasi, 2017

5. Elevasi teras bangunan distribusi frekuensi tentang elevasi teras

Berdasarkan hasil observasi bangunan di sajikan pada Tabel 4.18
terhadap 43 bangunan di pesisir A dan sebagai berikut :
78 bangunan di pesisir B, diperoleh
Tabel 4.18 Distribusi frekuensi evaluasi RTBL terhadap elevasi teras bangunan
No. Sub Elevasi Teras Frekuensi Persentase Keterangan
Kawasan Bangunan (jumlah (%)
bangunan
)
1. Pesisir A ≤ 0,3 m dari 43 100,00 Sesuai
permukaan jalan
> 0,3 m dari - - Tidak Sesuai
permukaan jalan
2. Pesisir B ≤ 0,3 m dari 75 96,15 Sesuai
permukaan jalan
> 0,3 m dari 3 3,85 Tidak Sesuai
permukaan jalan
Sumber : Hasil observasi, 2017
6. Garis Sempadan Bangunan (GSB) di pesisir C diperoleh distribusi frekuensi
Berdasarkan hasil observasi tentang Garis Sempadan Bangunan
terhadap 43 bangunan di pesisir A, 78 disajikan pada Tabel 4.19 sebagai
bangunan di pesisir B, dan 2 bangunan berikut :

7
e-ISSN: Jurnal Perencanaan Wilayah │Vol. │No. │ 2017

Tabel 4.19 Distribusi frekuensi evaluasi RTBL terhadap Garis Sempadan Bangunan
(GSB)
Garis
Frekuensi
Sub Sempadan Persentase Keteranga
No. (jumlah
Kawasan Bangunan (%) n
bangunan)
(GSB)
1. Pesisir A ≥ 6 meter dari as 43 100,00 Sesuai
jalan
< 6 meter dari as - - Tidak
jalan Sesuai
2. Pesisir B ≥ 3 meter dari as 78 100,00 Sesuai
jalan
< 3 meter dari as - - Tidak
jalan Sesuai
3. Pesisir C ≥ 3,5 meter dari 2 100,00 Sesuai
as jalan
< 3,5 meter dari - - Tidak
as jalan Sesuai
Sumber : Hasil observasi, 2017

7. Perlengkapan jalan (street furniture) 9. Drainase

Perlengkapan jalan (street
furniture) yang dipersyaratkan dalam
Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan pada pesisir adalah harus
tersedia Tempat Pembuangan Sampah
(TPS) dan lampu jalan. Dari hasil
observasi lapangan, dinyatakan bahwa
jumlah perlengkapan jalan (street
furniture) yang terpasang di kawasan
pesisir belum ada Tempat Pembuangan
Sampah (TPS), dan 3 (tiga) unit lampu
jalan yang terdapat di pesisir B.
8. Tata informasi (Signage)
Tata informasi (signage) yang di
atur dalam Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan pada kawasan pesisir adalah
rambu, papan informasi dan
reklame/iklan. Dari hasil observasi
lapangan, dinyatakan bahwa belum ada
informasi (signage) yang terpasang di
pesisir.
Berdasarkan observasi yang
dilakukan dapat dinyatakan bahwa
secara fisik semua bangunan memiliki
drainase baik drainase terbuka maupun
drainase tertutup, akan tetapi dari aspek
fungsi dapat dinyatakan bahwa tidak
berfungsi. Hal ini disebabkan karena
dimensi drainase yang sempit ditambah
lagi dengan menumpuknya sampah pada
saluran drainase tersebut.
2. Analisis Faktor-Faktor Penyebab
Ketidaksesuaian terhadap Rencana
Tata Bangunan dan Lingkungan
(RTBL)
1. Profil Bangunan
a. Status kepemilikan bangunan
Status kepemilikan bangunan
pada kawasan RTBL sub Kawasan
Pesisir dapat dikelompokkan sebagai
berikut :

Tabel 4.20 Status Kepemilikan Bangunan

Status Kepemilikan Persentase (%)
No. Sub Kawasan Milik Sewa/Ko Milik Sewa/Ko
sendiri ntrak sendiri ntrak

8
e-ISSN: Jurnal Perencanaan Wilayah │Vol. │No. │ 2017

1. Pesisir A 43 - 100,00 -
2. Pesisir B 78 - 100,00 -
3. Pesisir C 2 - 100,00 -
Sumber : Hasil Observasi, 2017
b. Status pembangunan
Status pembangunan pada kawasan RTBL sub Kawasan Pesisir dapat
dikelompokkan sebagai berikut :
Tabel 4.21 Status Pembangunan

Status Bangunan Persentase (%)

No. Sub Kawasan Bangun Bangun Bangun Bangun
sendiri Pemerintah sendiri Pemerintah
1. Pesisir A - 43 - 100,00
2. Pesisir B 78 - 100,00 -
3. Pesisir C - 2 - 100,00
Sumber : Hasil Observasi, 2017

2. Faktor-faktor penyebab Peraturan Daerah (PERDA) IMB,

ketidaksesuaian Peraturan Daerah (PERDA)
a. Faktor hukum tentang Garis Sempadan dan
Faktor utama yang menyebabkan Peraturan Daerah (PERDA)
ketidaksesuaian RTBL dengan kondisi tentang Bangunan Gedung”
empirik di lapangan adalah lemahnya
dasar hukum RTBL. Undang-Undang b. Faktor petugas lapangan (satgas)
No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Dinas Perumahan, Kawasan
Gedung, pasal 28 ayat 4 berbunyi : Pemukiman, dan Pertanahan Kota
RTBL ditetapkan dengan peraturan Kendari
Bupati/Walikota, sedangkan Daerah Penyebab ketidaksesuaian
Khusus Ibukota Jakarta dengan Rencana Tata Bangunan dan
Peraturan Gubernur. Lingkungan (RTBL) adalah ada petugas
Berdasarkan hasil penelitian, lapangan (satgas) yang kurang
ditemukan bahwa Rancangan Peraturan memahami peraturan-peraturan
Daerah (Ranperda) Rencana Tata bangunan seperti Koefisien Dasar
Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Bangunan (KDB), Koefisien Lantai
Kawasan Pelabuhan Bungkutoko telah Bangunan (KLB) dan lain-lain.
disusun oleh Dinas Pekerjaan Umum Penyebab lainnya adalah
Provinsi Sultra yang bermitra dengan beberapa petugas lapangan yang tidak
swasta namun tidak ditindak lanjuti mengetahui Rencana Tata Ruang
dengan Peraturan Daerah (Perda) Kota Wilayah (RTRW) Kota Kendari hal ini
Kendari atau Peraturan Walikota terjadi karena Rencana Tata Ruang
(Perwali). Salah satu staf pada Bagian Wilayah Kota Kendari tidak pernah
Hukum Kota Kendari mengatakan : disosialisasikan kepada petugas lapangan
“Berdasarkan buku register, (satgas). Berdasarkan hasil wawancara
sepanjang tahun 2014-2017, dengan petugas lapangan (satgas)
Pemda Kota Kendari belum mengatakan :
melakukan revisi perda RTBL “Banyak petugas lapangan yang
yang dipakai sampai saat ini yang tidak mengetahui RTRW Kota
berhubungan dangan bangunan, Kendari karena tidak pernah

9
e-ISSN: Jurnal Perencanaan Wilayah │Vol. │No. │ 2017
disosialisasikan kepada kami,
kami juga sebenarnya ingin
mengetahui RTRW Kota Kendari
namun untuk mendapatkan
dokumen RTRW sangat susah”
Penyebab lain lagi adalah
kurangnya mekanisme pengendalian dan
pengawasan pembangunan. Berikut hasil
wawancara dengan petugas lapangan
(satgas) :
“Setelah Izin Mendirikan
Bangunan dimiliki oleh pemilik
bangunan jarang sekali dilakukan
pengecekan ulang pada saat
bangunan sudah selesai
dibangun, secara prosedur
memang kami harus melakukan
pengecekan tetapi jarang sekali
dilakukan kecuali ada komplain
dari tetangga atau kalau kelihatan
pelanggaran mencolok sekali”
c. Faktor pemilik lahan/bangunan
Sub kawasan pesisir mayoritas
digunakan untuk pemukiman dimana
para pemukim banyak menganut istilah
“setiap jengkal tanah adalah bernilai
uang” sehingga mayoritas pemilik lahan
memanfaatkan semaksimal mungkin
lahan yang ada.
Berikut penyebab
ketidaksesuaian beberapa aturan yang
ditetapkan didalam dokumen Rencana
Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)
: kurangnya perawatan atau pemeliharaan
1) Ketidaksesuaian terhadap Koefisien
Dasar Bangunan (KDB)
Berdasarkan observasi yang
dilakukan terhadap bangunan terdapat
12 bangunan pemukiman darat dan 9
bangunan di pemukiman atas laut pesisir
B yang tidak memenuhi ketentuan
Koefisien Dasar Bangunan (KDB). Dari
responden diketahui bahwa faktor yang
menyebabkan karena pada umumnya
luas tanah yang sempit sedangkan
10
jumlah KK semakin meningkat, juga
belum ada aturan KDB di sub kawasan
pesisir, artinya bangunan sudah ada,
sedangkan RTBL mengikut disusun,
sehingga pada umumnya responden
mengatakan bahwa tidak diketahui kalau
bangunannya melanggar KDB.
Disamping itu juga disebabkan oleh
kurangnya pengawasan dari petugas
Dinas Perumahan,
2) Ketidaksesuaian terhadap Koefisien
Lantai Bangunan (KLB)
Bangunan yang tidak sesuai
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) pada
kawasan RTBL sub Kawasan Pesisir
adalah 5 bangunan pemukiman darat dan
6 bangunan di pemukiman atas laut
pesisir B.
3) Ketidaksesuaian terhadap elevasi
teras bangunan
Berdasarkan hasil pengukuran
terhadap 4 bangunan pemukiman darat
pesisir B yang memiliki elevasi
bangunan lebih besar dari 0,3 meter.
Ketidaksesuaian elevasi teras bangunan
di sebabkan oleh kondisi fisik lahan
yang pada umumnya berkontur/tidak
datar, sehingga elevasi bangunan
mengikuti kontur tanah yang ada.
4) Ketidaksesuaian terhadap tata
informasi
Tata informasi banyak yang tidak
berfungsi disebabkan oleh tidak adanya /
terhadap tata informasi dan jalur hijau,
hal ini disebabkan karena tidak adanya
dinas yang khusus menangani
pemeliharaan tata informasi dan jalur
hijau.
5) Ketidaksesuaian terhadap
perlengkapan jalan
Ketidaksesuaian terhadap
perlengkapan jalan di sebabkan oleh
anggapan masyarakat bahwa semua
perlengkapan jalan seperti Tempat
Pembuangan Sampah (TPS), lampu jalan
e-ISSN: Jurnal Perencanaan Wilayah │Vol. │No. │ 2017
dan hydrant adalah kewajiban
Pemerintah Kota Kendari untuk
menyediakan.
6) Ketidaksesuaian terhadap drainase
Banyaknya drainase yang tidak
berfungsi pada umumnya di pengaruhi
oleh kurangnya kesadaran dari pemilik
bangunan terhadap drainase. Pemerintah
Kota Kendari mengeluarkan aturan
bahwa semua bangunan yang berada di
pinggir jalan utama wajib membuat
drainase terbuka agar air dapat mengalir
tetapi pada kenyataannya banyak
pemilik bangunan yang tidak mengikuti
aturan itu.
Drainase juga banyak yang tidak
berfungsi disebabkan karena tidak
adanya kesadaran masyarakat terhadap
kebersihan drainase. Banyak masyarakat
yang membuang sampah di drainase
sehingga menyebabkan drainase
tersumbat, serta belum ada perbaikan
drainase dari Pemerintah Kota Kendari.
3. Rencana Pengembangan RTBL
Pulau Bungkutoko
Rencana Pengembangan RTBL Sub
Kawasan Pesisir
Rencana pengembangan RTBL di
Pulau Bungkututoko sub kawasan pesisir
dimaksudkan agar RTBL yang tidak
sesuai dapat direncakan kembali.
1. Intesitas Pemanfaatan Lahan
Intesitas pemanfaatan lahan
merupakan ketentuan yang membatasi
atau merangsang pengembangan lahan
sebagai upaya mewujudkan
keseimbangan dan keterpaduan antar
komponen perancangan, bangunan dan
lingkungan kawasan perencanaan.
Penetapan intensitas pemanfaatan lahan
bertujuan (a) Mencapai efisiensi
pemanfaatan lahan dan sebagai
instrumen pengendali pertumbuhan
kota/kawasan; (b) Mencapai
pembentukan karakter kawasan; (c)
Merangsang pertumbuhan kota/kawasan,
yang mempunyai pengaruh/ potensi pada
peningkatan ekonomi kota/ kawasan;
11
serta (d) Mencegah kemungkinan
terjadinya bencana seperti kebakaran,
longsor, abrasi, dan banjir. Intensitas
pemanfaatan lahan yang diatur pada
kawasan perencanaan mencakup:
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan
Koefisien Lantai Bangunan (KLB),
Koefisien Daerah Hijau (KDH).
Pemanfaatan lahan yang akan digunakan
untuk membangun bangunan harus
sesuai dengan lahan yang tersedia.
Intensitas pemanfaatan lahan di
pesisir A adalah (a) Mengarahkan
pengembangan bangunan di perumahan
dengan konsep rumah kebun,
memasimalkan RTH Privat; (b)
Membatasi pengembangan bangunan di
daratan dan tepian air untuk
mengendalikan ketinggian bangunan,
mengurangi dampak lingkungan dan
membentuk ruang terbuka untuk
aktivitas bersama atau sebagai fasilitas
sub kawasan. pembatasan intensitas
pemanfaatan lahan ditetapkan
persubkawasan, meliputi: penetapan
besaran KDB, KLB, GSB dan KDH
yang mendukung penerapan konsep
rumah kebun; (c) Ruang sempadan
bangunan ditanami maksimal 1 pohon
peneduh; (d) Menciptakan lingkungan
permukiman di darat dan air yang lebih
berkualitas dengan memanfaatkan lahan
tidak terbangun sebagai lahan produktif
dengan tanaman perkebunan sekaligus
sebagai daerah resapan air; (e)
Mempertimbangkan fungsi lahan
sehingga dihasilkan pembatasan
intensitas pemanfaatan lahan yang
efisien dan dapat diterapkan pada setiap
sub kawasan pesisir A, Membentuk
ruang terbuka untuk aktivitas bersama
atau sebagai fasilitas sub kawasan ruang
publik.
Intensitas pemanfaatan lahan di
pesisir B adalah (a) pengembangan
bangunan di perumahan dengan konsep
rumah kebun; (b) Membatasi
pengembangan bangunan di daratan dan
e-ISSN: Jurnal Perencanaan Wilayah │Vol. │No. │ 2017
tepian air untuk mengendalikan
ketinggian bangunan, mengurangi
dampak lingkungan dan membentuk
ruang terbuka untuk aktivitas bersama
atau sebagai fasilitas sub kawasan.
Pembatasan intensitas pemanfaatan
lahan meliputi: penetapan besaran KDB,
KLB, GSB dan KDH untuk mendukung
perumahan dengan kosnep rumah kebun;
(c) Menciptakan lingkungan
permukiman di darat dan air yang lebih
berkualitas dengan memanfaatkan lahan
tidak terbangun sehingga dapat berfungsi
ekologis, sebagai daerah resapan air dan
lahan produktif untuk mendukung
peningkatan ekonomi; (d) Menciptakan
lingkungan yang lebih berkualitas
dengan melestrikan dan membentuk
ruang-ruang terbuka hijau dan ruang
terbuka bersama pada area sempadan
pantai dan lahan tak terbangun.
Intensitas pemanfaatan lahan di
pesisir C adalah (a) Membatasi intensitas
pemanfaatan lahan yagn mendukung
guna lahan untuk ruang terbuka dan tata
hijau; (b) Menciptakan lingkungan yang
lebih berkualitas dengan melestrikan dan
membentuk ruang-ruang terbuka hijau
dan ruang terbuka; (d) Membentuk ruang
terbuka untuk aktivitas bersama atau
sebagai fasilitas sub kawasn ruang
publik
2. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Pengaturan/perencanaan KDB
ditujukan pula untuk mengatur proporsi
antara daerah terbangun dengan tidak
terbangun serta mengatur intesitas
kepadatan bangunan. Komponen yang
termasuk hitungan KDB adalah
bangunan (yang tertutup atap) dan
tutupan lainnya seperti jalan masuk,
rabat, teras, daln lain-lain yang tidak bisa
menyerap air ke dalam tanah. Rencana
pengembangan KDB pada masing-
masing zona dipertimbangkan dengan
pertumbuhan penduduk dan pemukiman,
serta luas lahan yang dimiliki
12
masyarakat. Pada pesisir A, KDB
eksisting sebesar ≤ 40%. Untuk
mengantispasi pertumbuhan pemukiman
serta pertumbuhan penduduk, serta
kebutuhan ruang rumah penduduk maka
KDB direncanakan sebesar ≤ 50%.
Ruang rumah dapat digunakan
masyarakat sebagai penyimpanan hasil-
hasil kebun, atau penambahan kamar,
dapur, dan lain-lain. Pada perumahan
darat pesisir B, KDB eksisting sebesar ≤
40%. Untuk mengantispasi pertumbuhan
pemukiman serta pertumbuhan
penduduk, serta kebutuhan ruang rumah
penduduk maka KDB direncanakan
sebesar ≤ 50%. Ruang rumah dapat
digunakan masyarakat sebagai
penyimpanan hasil-hasil laut,
penambahan kamar, dapur, dan lain-lain.
Pada pemukiman laut pesisir B, KDB
eksisting sebesar ≤ 50%. Untuk
mengantispasi pertumbuhan pemukiman
serta pertumbuhan penduduk, serta
kebutuhan ruang rumah penduduk maka
KDB direncanakan sebesar ≤ 60%.
Ruang rumah dapat digunakan
masyarakat sebagai penyimpanan hasil-
hasil laut-laut, penambahan kamar,
dapur, dan lain-lain. Pada pesisir C,
KDB eksisting sebesar ≤ 10%. Untuk
mengantispasi pertumbuhan pemukiman
serta pertumbuhan penduduk, serta
kebutuhan ruang hijau maka KDB
direncanakan sebesar ≤ 20%. Ruang
hijau dapat dikembangkan taman pintar,
taman edukatif, area refleksi, dan lain-
lain.
3. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
Untuk mengantisipasi
pertumbuhan penduduk serta kebutuhan
akan pemukiman yang semakin
meningkat maka KLB yang sebelumnya
0,8 harus ditingkatkan menjadi 1,0.
Pertumbuhan penduduk tentu akan
menambah kebutuhan akan jumlah ruang
rumah semakin meningkat. KLB pada
sub-sub kawasan pesisir A, pemukiman
darat pesisir B, dan pemukiman laut
e-ISSN: Jurnal Perencanaan Wilayah │Vol. │No. │ 2017
pesisir B, harus dinaikkan menjadi 1,0
dari perencanaan sebelumnya 0,8.
4. Ketinggian Bangunan
Ketinggian suatu bangunan yang
hendak direncanakan tergantung pada
ekonomi masyarakat dan kondisi alam.
Pulau Bungkutoko merupakan wilayah
pesisir yang sebagian besar
penduduknya bekerja sebagai buruh,
nelayan, dan petani. Jadi berdasarkan
kondisi tersebut penduduk Pulau
Bungkutoko memilih membangun rumah
yang berlantai 1, sedangkan rumah yang
berlantai hanya sebagian kecil. Selain
itu, kondisi alam di Pulau Bungkutoko
masih tergolong tidak kondusif karena
hembusan angin di wilayah pesisir yang
cukup berbahaya bagi perumahan yang
cukup tinggi. Berdasarkan hal tersebut
maka ketinggian bangunan perumahan di
pesisir A, pesisir B, dan pesisir C
diperbolehkan 2 lantai.
5. Elevasi teras bangunan
Elevasi bangunan di pesisir A,
pesisir B, dan pesisir C. adalah +30cm
dari jalan.
6. Garis Sempadan Bangunan (GSB)
Pola jaringan jalan di Pesisir A
mengikuti pola penataan kavling dengan
GSB adalah 6 meter dari as jalan dan
lebar damija/ROW adalah 13 meter.
Pemukiman darat di pesisir B mengikuti
pola jarigan jalan lingkungan dengan
GSB adalah 3 meter dan as jalan dan
lebar damija/ROW sebesar 8,8 meter.
7. Perlengkapan jalan (street furniture)
Perlengkapan jalan (street
furniture) yang dipersyaratkan dalam
Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan pada pesisir adalah harus
tersedia Tempat Pembuangan Sampah
(TPS) dan lampu jalan. Tiap 50 m
disediakan tiang gantungan untuk
sampah rumah tangga non organik yang
diharapkan dapat diangkut 3 hari sekali.
Sampah organik diharapkan dapat diolah
dengan menggunakan Keranjang
Takakura untuk masing-masih rumah
13
untuk diolah menjadi pupuk kompos dan
mendukung produktifitas tanaman
perkebunan.
8. Tata informasi (Signage)
Tata informasi (signage) yang di
atur dalam Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan pada kawasan pesisir adalah
rambu, papan informasi dan
reklame/iklan. Dari hasil observasi
lapangan, dinyatakan bahwa belum ada
informasi (signage) yang terpasang di
pesisir. Oleh karena itu, pembuatan
papan nama informasi harus ada pada
setiap persimpangan jalan, misalnya
papan informasi menuju pesisir A, papan
informasi menuju pesisir B, serta papan
informasi menuju pesisir C.
9. Drainase
Berdasarkan observasi yang
dilakukan dapat dinyatakan bahwa
secara fisik semua bangunan memiliki
drainase baik drainase terbuka maupun
drainase tertutup, akan tetapi dari aspek
fungsi dapat dinyatakan bahwa tidak
berfungsi. Hal ini disebabkan karena
dimensi drainase yang sempit ditambah
lagi dengan menumpuknya sampah pada
saluran drainase tersebut. Akibat dari
tidak berfungsinya saluran drainase
maka seringkali air kotor dari drainase
mengalir ke badan jalan maupun ke
pemukiman masyarakat,
Rencana Pengembangan RTBL Pulau
Bungkutoko
Pengembangan Rencana Tata
Bangunan dan Lingkungan di Pulau
Bungkutoko berdasarkan kebutuhan
ruang dan arahan pemanfaatan ruang di
Pulau Bungkutoko. Peruntukan lahan di
Pulau Bungkutoko diarahkan sebagai
pelabuhan, pemukiman, dan RTH
sebagai rencana pengembangan.
DAFTAR PUSTAKA
Abustam, H.M. Idrus, 2005. Monitoring
dan Evaluasi Implementasi
Pendidikan. Pascasarjana
Universitas Negeri Makassar.
e-ISSN: Jurnal Perencanaan Wilayah │Vol. │No. │ 2017

Aji, Firman B dan Martin Sirait, 1990. Polytechnic Institute of

Perencanaan dan Evaluasi, Technology, New Zealand Vol
Suatu Sistem Untuk Proyek 117, WIT Press, ISSN 1743-3541
Pembangunan. Bumi Aksara
Jakarta. Cholid, 1999. Metodologi Penelitian.
Bumi Aksara Jakarta.
Badan Pembinaan Hukum Nasional
Kementerian Hukum dan Hak Daryanto, H. 2001. Evaluasi Pendidikan.
Asasi Manusia Republik Rineka Jakarta.
Indonesia. 2011. Penelitian
Hukum Tentang Peran Serta Dinas Pekerjaan Umum Provinsi Sultra,
Masyarakat Dalam Pengaturan 2014. Laporan Akhir Rencana
Tata Ruang. Kementerian Tata Bangunan dan Lingkungan
Hukum dan Hak Asasi Manusia Kawasan Bungkutoko. CV.
Republik Indonesia Taken Artha Pratama.

Badan Pusat Statistik, 2016. Kota Dunn, William N, 2000. Pengantar

Kendari dalam Angka 2016. Analisis Kebijakan Publik.
Diterjemahkan oleh Samodra
Badjuri dan Yuwono, 2002. Kebijakan Wibawa, dkk.University Press
Publik Konsep dan Strategi. Universitas Gadjah Mada
Fakultas Ilmu Sosial dan Ilmu Yogyakarta.
Politik Universitas Diponegoro.
Eko Budihardjo, 1998. Kota yang
Bayu Arie Wibawa, 2010. RTBL Sebagai Berkelanjutan (Sustainable City).
Alat Perancangan Kota UI Press: Jakarta
“IDEAL” Untuk Pengaturan
Banunan dan Lingkungannya. Haeruman, H., Penataan Ruang dalam
Ikatan Nasional Konsultan Era Otonomi Daerah Yang
Indonesia Provinsi Jawa Tengah Diperluas, Jakarta: Badan
Koordinasi Tata Ruang Nasional,
Budiharjo, Eko, 1997. Lingkungan Buletin Tata Ruang Volume 1
Binaan dan Tata Ruang Kota. No. 3, 1999.
Andi. Yogjakarta
Imas, L.G.M., R.C. Rist, 2009. The Road
Budiharjo, Eko, 1999. Kota to Results; Designing and
Berkelanjutan. Yayasan Adikarya Conducting Effective
IKAPI Bandung. Development Evaluations. The
World Bank. Washington DC
Bukka, Muhammad, 2005. Monitoring
dan Evaluasi Implementasi Ishaq Rizal dan Abdul Muhyi. 2012.
Kebijakan Pembangunan. Rencana Tata Bangunan dan
Pustaka Pena Makassar. Lingkungan Pada Kawasan Pusat
Pemerintahan Kabupaten Pidie
C. Van Empel, 2008. The effectiveness of Jaya Provinsi Aceh. Jurnal
community participation in Majalah Ilmiah BISSOTEK. Vol.
planning and urban development. 7, No. 1, April 2012: 18-24
Journal: Christchurch

14
e-ISSN: Jurnal Perencanaan Wilayah │Vol. │No. │ 2017

Jurgita Alchimoviene and Saulius 2002 tentang Bangunan Gedung.

Raslanas, 2011. Sustainable Jakarta.
Renovation and Evaluation of
Blocks of Multiapartment Pemerintah Republik Indonesia. 2007.
Houses. Journal: Vilnius Undang-Undang tentang
Gediminas Technical University. Penataan Ruang. Jakarta
ISSN 2029-7106/ISSN 2029-
7092. ISBN 978-9955-28-829-9 Pemerintah Republik Indonesia. 2002.
Keputusan Menteri Permukiman
Kombaitan, B., Perijinan Pembangunan dan Prasarana Wilayah No.
Kawasan dalam Penataan Ruang, 327/KPTS/M/2002 tentang
Bandung: Jurnal PWK ITB Penetapan Enam Pedoman
Bandung, 1995. Penataan Ruang. Jakarta

M. Yahya. 2015. Kajian Tata Bangunan Pemerintah Republik Indonesia. 2005.

dan Lingkungan pada Koridor Peraturan Pemerintah No. 36
Jalan Perintis Kemerdekaan Kota Tahun 2005 tentang Peraturan
Makassar. Prosiding Temu Pelaksanaan UU No. 2002
Ilmiah IPLBI 2015 Tentang Bangunan Gedung.
Jakarta
Mandiyo Priyo, Ibnu Herlambang
Wijatmiko. 2011. Evaluasi Pemerintah Republik Indonesia. 2007.
Keandalan Fisik Bangunan Peraturan Menteri Pekerjaan
Gedung (Studi Kasus di Wilayah Umum No. 06/PRT/M/2007
Kabupaten Sleman). Jurnal tentang Pedoman Umum
Ilmiah Semesta Teknika Vol. 14, Rencana Tata Bangunan dan
No. 2, 150-159 Lingkungan. Jakarta

Mukhtar Widodo, 2000. Konstruksi ke Pemerintah Republik Indonesia. 2008.

Arah Penelitian Deskriptif. Peraturan Menteri Pekerjaan
Ayyrrouz: Yogyakarta. Umum No. 05/PRT/M/2008
tentang Pedoman Penyediaan
Mustopadidjaja, Ar. 2003. Manajemen Dan Pemanfaatan Ruang
Proses Kebijakan Publik, Terbuka Hijau Di Kawasan
Formulasi, Implementasi, dan Perkotaan. Jakarta
Evaluasi. Jakarta: Lembaga
Administrasi Negara Sudijono, Anas. 2003. Pengantar
Evaluasi Pendidikan.
Pcarskot, 2011. Tinjauan/Pembahasan Rajagrafindo Persada Jakarta
Umum RTBL. Tim RTBL Ruang
Kota Urban Universitas Haluoleo, 2013. Panduan
Penulisan Tesis dan Penulisan
Pemerintah Republik Indonesia. 2002 Artikel Ilmiah. Program Pasca
Undang-Undang No. 28 Tahun Sarjana Universitas Haluoleo,
Kendari.

15