Data Teknis - V (RTBL)

Penyusunan RTBL Kawasan Taman Wisata Alam Makam Teuku Umar Kabupaten Aceh Barat
E.1. PENDEKATAN PELAKSANAAN PEKERJAAN

E.1.1 Pemahaman RTBL
A. Pengertian
Sebelum memahami pekerjaan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL), perlu
dipahami dahulu unsur-unsur pengertian dasar dari Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan itu sendiri. Unsur-unsur pengertian dasar dari Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan adalah sebagai berikut :
1. Rencana adalah produk dari suatu kegiatan perencanaan (planning) yaitu
merupakan pedoman dan arahan untuk mencapai keinginan atau cita-cita yang
sasaran jangkauannya telah digariskan terlebih dahulu. Rencana merupakan
rumusan-rumusan keinginan atau cita-cita yang lingkupnya menyeluruh dan luas.
2. Bangunan adalah suatu perwujudan fisik yang digunakan sebagai sarana

kegiatan manusia.
3. Tata adalah kaidah aturan dan susunan atau sistem.
4. Lingkungan adalah daerah atau kawasan yang termasuk di dalamnya.
5. Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan adalah rencana teknik dan

program tata bangunan dan lingkungan serta pedoman pengendalian
pembangunannya, sebagai salah satu alat pengendalian pemanfaatan ruang
yang diberlakukan secara khusus pada bangunan atau kelompok bangunan pada
suatu lingkungan/kawasan (urban design and development guidelines).
B. Pemahaman RTBL
Hal E - 1
Kota yang baik harus merupakan satu kesatuan sistem organisasi, baik yang bersifat
sosial, visual maupun fisik yang dirancang secara terpadu. Oleh karena itu maka kota
jangan hanya direncanakan tetapi lebih dari itu, kota juga harus dirancang.
Untuk pemanfaatan ruang kota yang terkendali, tata kota harus diikuti dengan tata
bangunan. Perencanaan tata bangunan dan lingkungan telah menjadi bagian yang
tidak terpisahkan didalam sistem manajemen pembangunan perkotaan, yang
diperlukan sebagai panduan wujud bangunan dan lingkungan serta pengendalian
pembangunan, setelah perencanaan tata ruang kota dan sebelum kegiatan
pembangunan di perkotaan mencapai tahap perancangan dan pelaksanaan konstruksi
fisik. Perwujudan ruang tidak dapat hanya berpedoman pada panduan yang bersifat
dua dimensi (spatial planning), tetapi perlu panduan akan wujud bangunan dan
lingkungan yang bersifat tiga dimensi.
Dengan mengacu kepada rencana tata ruang yang ada, diberikan arahan interpretasi
wujud ruang kota atau kawasan dalam bentuk bangunan-bangunan beserta
lingkungannya. Rencana (rancangan) yang memberikan panduan tersebut selanjutnya
dinamakan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL).
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) yang didekati melalui konsepsi
perancangan kota atau “urban design” secara ideal perlu disusun dan diberlakukan
untuk setiap bagian kota berdasarkan hasil identifikasi pemerintah daerah setempat.
Prioritas penanganan terutama dilakukan pada daerah atau pusat-pusat kota yang
mempunyai pertumbuhan cepat dan memerlukan pengendalian yang lebih tepat, ketat
dan khusus, seperti pada pusat-pusat perdagangan, pertokoan, permukiman atau
pada kawasan-kawasan yang dari segi geografis memerlukan perhatian khusus
(perairan, perbukitan, dll).
Kota yang berwawasan lingkungan akan sangat bergantung kepada inovasi
perencanaan dan perancangan kota (urban design) yang harus formulasikan.
Secara prinsip, perancangan kota (urban design) merupakan pertemuan (juxtapotition)
dari arsitektur dan perencanaan kota, yang menterjemahkan kedua bidang tersebut ke
dalam struktur dan fisik perkotaan secara arsitektural (desain) sedemikian rupa
Hal E - 2
sehingga ruang dapat termanfaatkan secara sosial-artistik-berbudaya dan optimal

secara teknis dan ekonomis.
Produk rancangan kota (urban design) merupakan serentetan kebijaksanaan
pembangunan fisik yang menyangkut kepentingan umum. Kebijaksanaan
pembangunan ini diturunkan dan dirumuskan dari sasaran pembangunan kota yang
ingin dicapai terutama yang menyangkut kualitas lingkungan hidup. Jadi buak aspek
keindahan arsitektur kota yang diutamakan melainkan bagaimana seharusnya ruang
kota itu berfungsi.
Dengan demikian perancangan kota (urban design) merupakan perangkat pengarah
pembangunan yang dirumuskan sedemikian rupa sehingga perangkat tersebut mampu
untuk mempromosikan pembangunan.
Perancangan kota (urban design) merupakan perangkat kendali yang tepat didalam
upaya penataan kembali kawasan yang dimaksudkan untuk meningkatkan kemampuan
lahan kawasan sesuai dengan potensi yang dimiliki oleh lahan kawasan tersebut.
Perancangan kota (Urban design) berkepentingan dengan proses perwujudan ruang
kota yang berkualitas tinggi dilihat dari kemampuan ruang didalam membentuk pola
hidup masyarakat urban yang sehat. Untuk itu maka unsur-unsur arsitektur kota yang
berpengaruh terhadap (proses) pembentukan ruang yang dimaksud harus diarahkan
serta dikendalikan perancangannya sesuai dengan scenario pembangunan yang telah
digariskan.
Pendekatan urban design melalui penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan
(RTBL) dimaksudkan untuk memberikan arahan lingkungan binaan pada daerah-
daerah tersebut yang dapat memenuhi kepentingan umum atau aspirasi masyarakat,
pemanfaatan sumber daya setempat dan daya dukung lahan yang optimal, melalui
panduan perlindungan bangunan dan lingkungan, panduan perijinan, maupun panduan
program investasi.
Selanjutnya melalui Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan juga diberikan arahan
arsitektural kepada rencana teknis/rancangan bangunan (building design) yang akan
dibangun pada kawasan tertentu. Dengan arahan tersebut, konsultan perencana atau
Hal E - 3
arsitek akan mempunyai gambaran kebijaksanaan pembangunan fisik yang

menyangkut kepentingan umum sekaligus arah jati diri kawasan yang ingin dicapai,
sehingga bangunan dan lingkungan yang dirancang akan memberikan kontribusi yang
positif.
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) ditetapkan untuk dapat diberlakukan
sebagai salah satu alat pengendalian. Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)
seyogyanya mempunyai kekuatan hukum yang selaras untuk menunjang peraturan
daerah tentang bangunan yang ada bagi daerah setempat atau peraturan yang akan
diberlakukan untuk kawasan tersebut. RTBL harus searah dengan kebijaksanaan
pembangunan di perkotaan yang telah digariskan didalam rencana tata ruang kota.
Materi RTBL ini juga secara berkala akan direview kembali.
Selanjutnya melalui RTBL ini lahan kota dialokasikan ke dalam beberapa kategori
peruntukkan dengan masing-masing peruntukan diberi nilai intensitas pembangunan
tertentu sesuai dengan potensi lokasinya, sehingga masing-masing lokasi diharapkan
dapat memberikan tempat yang layak bagi berbagai jenis bentuk kegiatan
penghuninya.
C. Kedudukan Dokumen RTBL
Dalam pelaksanaan, sesuai kompleksitas permasalahan kawasannya, RTBL dapat
berupa :
a. rencana aksi/kegiatan komunitas (community-action plan/CAP),
b. rencana penataan lingkungan (neighbourhood-development plan/NDP),
c. panduan rancang kota (urban-design guidelines/UDGL).
Seluruh rencana, rancangan, aturan, dan mekanisme dalam penyusunan dokumen
RTBL harus merujuk pada pranata pembangunan yang lebih tinggi, baik pada lingkup
kawasan, kota, maupun wilayah. Kedudukan RTBL dalam pengendalian bangunan
gedung dan lingkungan sebagaimana digambarkan dalam Diagram 1 berikut:
Hal E - 4
E.1.2 Pendekatan Umum

Sesuai dengan materi pokok Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL), maka
keluaran pekerjaan ini terdiri dari 6 (enam) materi, yaitu:
1. Program Bangunan dan Lingkungan;
2. Program Investasi;
Hal E - 5
3. Rencana Umum;
4. Rencana Detail;
5. Administrasi Program Pengendalian dan Rencana; dan,
6. Arahan Pengendalian Pelaksanaan.
Berdasarkan keluaran yang akan dihasilkan tersebut, maka pelaksanaan pekerjaan
dibagi menjadi beberapa tahap. Secara garis besar, operasional pekerjaan terdiri dari 6
(enam) tahapan diluar tahap persiapan, yaitu:
1. Kajian Literatur;
2. Pengumpulan Data;
3. Identifikasi Karakteristik Kawasan;
4. Analisis dan Penyusunan Konsep Pengembangan;
5. Penyusunan Konsep Perencanaan;
6. Penyusunan Rencana dan Program Pelaksanaan.
Secara umum, pendekatan yang akan dilakukan adalah pendekatan kesisteman,
dengan melakukan peninjauan yang menyeluruh terhadap setiap komponen yang ada
dalam sistem. Dari Gambar 3.1 dapat dilihat bahwa tiga tahap pertama merupakan
tahap kritis untuk pelaksanaan berikutnya, sehingga dalam bagan alir berada dalam
satu kelompok.
Keenam tahapan mempunyai kaitan satu dengan yang lainnya. Setiap tahapan terdiri
dari beberapa kegiatan yang sebagian dapat dilakukan secara paralel dan sebagian
lainnya merupakan lanjutan dari kegiatan sebelumnya. Kegiatan untuk setiap tahapan
adalah sebagai berikut:
Tabel E.1 Rincian Kegiatan Penyusunan RTBL
Nomor Tahapan Kegiatan

Tahap 1 Kajian Literatur a. Kajian Teoretik
b. Review Studi Terdahulu
c. Review Kebijakan Tata Ruang dan Kebijakan
lainnya
d. Studi Banding
e. Review Peraturan Terkait
Tahap 2 Pengumpulan Data a. Survey Fisik dan Lingkungan
b. Survey Sosial-Kependudukan
c. Survey Kelembagaan
d. Survey Ekonomi
Hal E - 6
Nomor Tahapan Kegiatan

e. Survey Sosial-Budaya
f. Survey Struktur Ruang
g. Survey Pola Pemanfaatan Ruang
h. Survey Sistem Prasarana Perkotaan
i. Survey Pola Tata Bangunan dan Lingkungan
Eksisting
Tahap 3 Identifikasi Karakteristik a. Identifikasi Karakter Fisik dan Pola Ruang
Kawasan b. Identifikasi Karakter Sosial Ekonomi
c. Identifikasi Karakter Sosial Budaya
d. Identifikasi Karakter Pengelolaan Kawasan
Tahap 4 Analisis dan Penyusunan a. Analisis Potensi, Masalah, dan Prospek
Konsep Pengembangan Pengembangan
b. Identifikasi Kegiatan dan Kebutuhan Ruang
c. Analisis Peruntukan dan Pemanfaatan Lahan
d. Analisis Sistem Jaringan Prasarana Perkotaan
e. Analisis Prasarana dan Sarana Lingkungan
f. Analisis Sirkulasi Pergerakan, Parkir, dan
Pedestrian
g. Analisis Bentuk dan Tatanan Massa Bangunan
h. Analisis Ruang Terbuka dan Pola Tata Hijau
i. Analisis Tata Informasi dan Pertandaan
j. Analisis Kelembagaan dan Investasi
k. Pemrograman
l. Perumusan Arah, Tujuan, dan Sasaran
Pengembangan
m. Penyusunan Konsep Pengembangan
Tahap 5 Penyusunan Konsep a. Perumusan Kriteria Perencanaan dan
Perencanaan Perancangan
b. Perumusan Konsep Perencanaan dan
Perancangan
Tahap 6 Penyusunan Rencana dan a. Perumusan Rencana Umum
Program Pelaksanaan b. Perumusan Rencana Panduan Rancang Bangunan
dan Lingkungan serta Administrasi Pengendalian
Program dan Rencana
c. Perumusan Manajemen Pelaksanaan dan
Pengelolaan serta Arahan Pengendalian dan
Rencana
d. Perumusan Program Investasi
E.1.3 Tahap Kajian Literatur

Tahap ini dilakukan untuk mendapatkan gambaran tentang segala sesuatu yang
berkaitan dengan penyusunan rencana tata bangunan dan lingkungan, baik dari aspek
substansi pekerjaan maupun yang berkaitan dengan wilayah perencanaan. Kajian
literatur ini meliputi 5 (lima) jenis kegiatan, yaitu: 1) kajian teoretik; 2) review studi
terdahulu; 3) penelaahan kebijakan tata ruang dan kebijakan pengembangan
Hal E - 7
Kabupaten Aceh Barat, dan kebijakan lainnya; 4) studi banding; dan 5) review
peraturan terkait yang berkenaan dengan wilayah dan substansi pekerjaan.
Dengan diperolehnya gambaran teoretis dan praktis tentang tata bangunan dan
lingkungan, maka diharapkan hasil yang diperoleh dapat optimal dan sesuai dengan
aturan yang ada. Uraian tentang kegiatan-kegiatan tahap ini dapat dilihat pada Tabel
E.2.
Tabel E.2 Rincian Kegiatan yang Dilakukan pada Tahap I – Kajian Literatur
Nomor Kegiatan Uraian Keluaran

1.a. Kajian Teoretik Kajian teoretik yang akan dilakukan  Pendekatan studi
mencakup kajian mengenai:  Standar
 Kawasan bersejarah; perencanaan
 Perancangan kawasan bersejarah.
1.b. Review Studi Review dilakukan terhadap semua studi yang  Permasalahan dan
Terdahulu relevan dengan substansi dan wilayah studi, strategi
mencakup penyusunan RTBL
 Karakteristik
wilayah studi
1.c. Review Kebijakan tata ruang yang akan digunakan Positioning aktivitas
Kebijakan Tata sebagai acuan dalam penyusunan RTBL ini dan kawasan
Ruang dan adalah Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) bersejarah dalam
Kebijakan pengembangan dan
Lainnya organisasi ruang
kota.
1.d. Studi Banding Studi banding dilakukan untuk mendapatkan  Permasalahan dari
gambaran permasalahan secara lengkap aspek fisik, sosial,
tentang pengembangan kawasan bersejarah. ekonomi.
Untuk mendapatkan gambaran yang lebih  Keterkaitan bentuk
bervariasi, studi banding dilakukan pada fisik bangunan
kawasan bersejarah di luar negeri dan di dengan kegiatan
Indonesia sendiri. yang
dikembangkan.
1.e. Review Semua peraturan yang berkaitan dengan  Aspek hukum yang
Peraturan penyusunan RTBL dikaji dengan rinci, baik berkaitan dengan
Terkait yang berupa undang-undang (UU), peraturan penataan
pemerintah (PP), peraturan daerah (Perda), bangunan dan
dan peraturan lainnya. lingkungan.
 Aspek hukum yang
berkaitan dengan
kawasan
bersejarah.
 Aspek hukum yang
berkaitan dengan
penataan kawasan
bersejarah.
Hal E - 8
E.2. METODOLOGI PELAKSANAAN PEKERJAAN

E.2.1. Metode Perumusan Rencana
Program bangunan dan lingkungan merupakan penjabaran lebih lanjut dari
perencanaan dan peruntukan lahan yang telah ditetapkan untuk kurun waktu
tertentu, yang memuat jenis, jumlah, besaran, dan luasan bangunan gedung, serta
kebutuhan ruang terbuka hijau, fasilitas umum, fasilitas sosial, prasarana aksesibilitas,
sarana pencahayaan, dan sarana penyehatan lingkungan, baik berupa penataan
prasarana dan sarana yang sudah ada maupun baru.
Hal E - 9
Gambar E.1 Metodologi Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan
Penyusunan program bangunan dan lingkungan dilakukan melalui analisis kawasan

dan wilayah perencanaan termasuk mengenai pengendalian dampak lingkungan, dan
analisis pengembangan pembangunan berbasis peran masyarakat, yang menghasilkan
konsep dasar perancangan tata bangunan dan lingkungan. Metodologi pelaksanaan
pekerjaan adalah sebagai berikut:
Hal E - 10
Gambar E.1 Metodologi Pelaksanaan Pekerjaan
Kebijakan Arahan kebijakan

Pembangunan Pembangunan Terkait
Terkait
Tinjauan Identifikasi Elemen-Elemen

TeoritikAspek Pembentuk Citra Kawasan
Urban Design
FISIK :
- Integrasi Panduan Detail
Kawasan/Lingkungan Perancangan
- Peruntukan Lahan Mikro
- Intensitas Pemanfaatan
Lahan Konsep Umum
- Tata Bangunan Perancangan
- Kualitas Lingkungan Bangunan dan
Lingkungan ProgramPembiayaan
- Sirkulasi & Penghubung
- Ruang Terbuka dan
Tata Hijau
Kondisi Identifikasi
- Prasarana Lingkungan
KawasanPerenca dan
naan Apresiasi ProgramPengendalian
Konteks Pelaksanaan
NON FISIK : Lingkungan
- Penduduk
- Sosial
- Ekonomi
Program Pengelolaan
Properti Pasca
APRESIASI STAKE
Pelaksanaan
HOLDERS :
- Manajemen Output
Proses
Kelembagaan
Input - Peran Masyarakat
Hal E - 11
PT. MULTIDECON Internal
E.2.2. Tahap Pengumpulan Data

Pengumpulan data dilakukan untuk mendapatkan infromasi yang menyeluruh
mengenai profil kondisi internal dan eksternal dari kawasan yang akan disusun RTBL-
nya. Dengan demikian akan diperoleh gambaran aktual dari sistem yang akan
direncanakan. Pengumpulan data akan dilakukan melalui instansi terkait dan observasi
atau pengamatan langsung ke lapangan. Tujuan lainnya dari tahap pengumpulan data
adalah untuk memperoleh kondisi obyektif tentang kondisi fisik dan lingkungan di
tapak yang bersangkutan. Ada sembilan survey yang akan dilakukan, baik yang
menyangkut fisik dan lingkungan, kelembagaan, kependudukan, maupun sosial
ekonomi, seperti yang dapat dilihat uraiannya pada Tabel E.3.
Hal E - 12
Tabel E.3 Rincian Kegiatan yang Dilakukan pada Tahap 2 – Pengumpulan Data

2.a. Survey Fisik dan Data fisik dan lingkungan ini dibutuhkan Kondisi fisik tapak
Lingkungan untuk mengoptimalkan pemanfaatan ruang
sesuai dengan daya dukung fisik dan
lingkungan.
2.b. Survey Sosial Data ini dibutuhkan untuk mengkaji demand Jumlah penduduk,
Kependudukan (permintaan) terhadap kegiatan yang akan sebaran penduduk,
dialokasikan di kawasan bersejarah yang kegiatan yang akan
direncanakan. dikembangkan, baik
dari segi jenis
maupun
kuantitasnya.
2.c. Survey Pengumpulan data tentang kelembagaan  Pola pengelolaan
Kelembagaan dimaksudkan untuk memperoleh gambaran kawasan bersejarah
mengenai kemampuan dan kesiapan  Sumber pendanaan
Pemerintah Daerah beserta masyarakat
untuk mengimplementasikan rencana,
mencakup: aspek pengelolaan, aspek
regulasi, dan aspek investasi.
2.d. Survey Ekonomi Pengumpulan data mengenai karakteristik  Pola perdagangan

ekonomi ini diperlukan untuk yang ada
mengidentifikasikan kegiatan ekonomi yang  Kegiatan yang
telah ada, dan yang mempunyai potensi berprospek
untuk dikembangkan lebih lanjut. dikembangkan di
wilayah yang dikaji
2.e. Survey Sosial Karakteristik sosial budaya masyarakat Bentuk arsitektur
Budaya setempat akan sangat menentukan pola banguan tradisional,
pemakaian ruang dan bentukan fisik makanan khas,
bangunan dan lingkungan binaan. potensi kerajinan,
dan lain-lain.
2.f. Survey Struktur Data mengenai struktur tata ruang Pola struktur ruang
Ruang dibutuhkan untuk mengetahui distribusi
penggunaan ruang sesuai dengan jenis
kegiatan dan hirarki pelayanannya. Selain itu
data tersebut juga digunakan untuk
menentukan sirkulasi pergerakan internal
dan eksternal orang maupun barang.
2.g. Survey Tautan fungsional antara kawasan yang Pola pemanfaatan

Pemanfaatan direncanakan dengan kawasan lainnya dapat ruang
Ruang ditentukan dengan adanya informasi
mengenai pola pemanfaatan ruang ini.
2.h. Survey Sistem Sistem prasarana perkotaan yang akan  Sistem jaringan
Prasarana dibutuhkan mencakup prasarana jalan dan jalan
Perkotaan transportasi, drainase, jaringan listrik,  Sistem jaringan
jaringan air bersih, jaringan telepon, dan lain- drainase
Hal E - 13

lain. Survey prasarana ini terutama yang akan  Sistem jaringan
berkaitan langsung dengan kegiatan di listrik
kawasan bersejarah  Sistem jaringan
telepon
 Sistem air bersih
2.i. Survey Tata Data ini dibutuhkan untuk mengintegrasikan  Pola tata bangunan
Bangunan dan dan menyelaraskan tata bangunan dan dan lingkungan
Lingkungan lingkungan yang sudah ada dengan kawasan  Pola ruang terbuka
Binaan yang akan direncanakan.
Selanjutnya data-data ini akan dianalisis untuk mendapatkan profil kondisi internal
dan eksternal kawasan.
E.2.3. Tahap Identifikasi Karakteristik Kawasan

Tahap ini sebetulnya tidak hanya mengidentifikasi karakter Kawasan Taman Wisata
Alam Makam Teuku Umar, tetapi juga secara keseluruhan. Pengamatan yang
menyeluruh tersebut adalah dengan maksud menangkap karakter sesungguhnya dari
pola kegiatan yang diwujudkan dalam bentuk fisik bangunan dan penggunaan ruang.
Jika pada tahap pengumpulan data hasilnya hanya berupa deskripsi tentang kondisi
eksisting, maka pada tahap ini sudah dilakukan analisis awal berdasarkan kondisi
eksisting tersebut.
Kegiatan ini diperoleh dari hasil telaahan profil kondisi internal dan eksternal kawasan,
telaahan kebijakan tata ruang dan kebijakan lain, serta kajian teoretik. Pada tahap ini
hal-hal yang akan diidentifikasi adalah:
1. Karakter fisik dan pola ruang;
2. Karakter sosial ekonomi;
3. Karakter sosial budaya;
4. Karakter pengelolaan kawasan.
Pengidentifikasian karakter kawasan bersejarah juga untuk memberikan pemahaman
spasial dan fungsional yang lebih mendalam bagi penyusunan RTBL di kawasan
perencanaan. Tahap ini penting dilakukan untuk mendapatkan potensi, masalah dan
Hal E - 14
prospek pengembangan kawasan. Rincian dari setiap kegiatan diuraikan pada Tabel
E.4.
Tabel E.4 Rincian Kegiatan yang Dilakukan pada Tahap 3 –Identifikasi karakteristik Kawasan
3.a. Identifikasi Kegiatan ini dilakukan setelah survey fisik Kaitan antara
Karakteristik dan lingkungan, struktur ruang, dan karakter fisik dan
Fisik dan Pola pemanfaatan runag dilakukan. Sasarannya pola ruang dengan
Ruang adalah untuk memperoleh gambaran yang pengembangan
lebih spesifik tentang keterkaitan kondisi fisik kawasan bersejarah.
dengan pemanfaatan ruang.
3.b. Identifikasi Kegiatan ini dilakukan setelah diperoleh Kaitan antara
Karakteristik gambaran awal dari survey kependudukan karakter sosial
Sosial Ekonomi dan kegiatan ekonomi penduduk. Sasarannya ekonomi dan
untuk memperoleh potret tentang kegiatan komersial.
permasalahan, kegiatan unggulan, dan
sistem kegiatan komersial yang tepat untuk
melayani penduduk kota dan kabupaten.
3.c. Identifikasi Kegiatan ini dilakukan setelah diperoleh Kaitan antara
Karakteristik gambaran awal dari survey sosial budaya karakter sosial
Sosial Budaya masyarakat Dalu-Dalu. Sasarannya untuk budaya dan pola
memperoleh gambaran yang spesifik tentang kegiatan, pola
pengaruh budaya terhadap pemanfaatan pemanfaatan ruang
ruang dan karakter bangunan, serta pola dan bentuk fisik
kegiatan di kawasan bersejarah yang sesuai. bangunan.
3.d. Identifikasi Kegiatan ini merupakan analisis awal dari Kaitan antara
Karakteristik hasil survey kelembagaan dan sosial karakter pengelolaan
Pengelolaan ekonomi. Sasarannya untuk mendapatkan kawasan dan pola
Kawasan potret tentang pengelolaan kawasan kegiatan kawasan
bersejarah yang berada kawasan Bengalon bersejarah.
E.2.4. Tahap Analisis dan Penyusunan Konsep Pengembangan

Analisis dilakukan berdasarkan data yang telah dikompilasi. Tujuan pelaksanaan
tahapan ini adalah untuk mendapatkan parameter-parameter dasar yang dibutuhkan
bagi perumusan konsep perencanaan. Pada tahap ini akan dilakukan 12 (dua belas)
kegiatan, termasuk perumusan konsep pengembangan, seperti diuraikan pada Tabel
E.5.
Tabel E.5 Rincian Kegiatan yang Dilakukan pada Tahap 4 –Analisis dan Penyusunan Konsep
Pengembangan

4.a. Analisis Potensi, Untuk mendapatkan keluaran yang Potensi, masalah, dan
Hal E - 15

Masalah dan optimal, terlebih dahulu perlu prospek pengembangan.
Prospek diketahui potensi dan masalah
Pengembangan pengembangan untuk kawasan yang
bersangkutan. Dengan potensi dan
masalah tersebut, dapat dirumuskan
prospek pengembangan untuk masa
yang akan datang.
4.b. Identifikasi Pengidentifikasian kegiatan dan  Jenis kegiatan di kawasan
Kegiatan dan kebutuhan ruang ini merupakan tahap bersejarah yang akan
Kebutuhan awal untuk menentukan kegiatan dikembangkan,
Ruang yang paling tepat atau sesuai dengan  Skala kegiatan di kawasan
karakteristik setempat. Identifikasi bersejarah yang akan
untuk bagian kawasan bersejarah dikembangkan,
harus saling terkait dan sinergsi satu  Kebutuhan ruang setiap
sama lain. Keterkaitan positif ini kegiatan di kawasan
nantinya akan mendorong bersejarah yang akan
perkembangan kota secara stimulan. dikembangkan.
4.c. Analisis Analisis peruntukan lahan dan Sistem pemanfaatan ruang.
Peruntukan dan pemanfaatan lahan dilakukan untuk
Pemanfaatan merumuskan program bangunan dan
Lahan lingkungan. Analisis ini dilakukan
terlebih dahulu sebelum dilakukannya
analisis spasial lain, yaitu: sistem
prasarana dan sarana, sistem
transportasi, bentuk dan tatanan
masa bangunan, ruang terbuka hijau,
serta tata informasi dan pertandaan.
4.d. Analisis Sistem Dalam hal ini yang akan dianalisis  Parameter untuk
Jaringan adalah sistem prasarana transportasi, pengembangan sistem
Prasarana jaringan listrik, drainase, jaringan air prasarana,
Perkotaan bersih, jaringan telepon, dan lain-lain.  Kebutuhan prasarana
perkotaan.
4.e. Analisis Analisis ini merupakan analisis atas  Parameter untuk
Prasarana dan kelengkapan, kedalaman, dan pengembangan sistem
Sarana keluasan prasarana/sarana lingkungan prasarana dan sarana
Lingkungan yang dipengaruhi oleh kegiatan yang lingkungan,
akan dikembangkan  Kebutuhan prasarana dan
sarana lingkungan.
4.f. Analisis Sirkulasi Analisis sirkulasi pergerakan ini  Parameter untuk pola
Pergerakan, berkenaan dengan sistem sirkulasi sirkulasi pergerakan,
Parkir, dan yang akan mendukung kemudahan  Parameter untuk
Pedestrian pencapaian yang didukung oleh penyediaan fasilitas
unsur-unsur estetika. Analisis parkir perparkiran,
dilakukan dengan berorientasi pada  Parameter untuk
kepentingan pejalan kaki, penyediaan fasilitas
memudahkan aksesibilitas, dan pedestrian.
sirkulasi pejalan kaki tidak terganggu
oleh sirkulasi kendaraan.
4.g. Analisis Bentuk Bentuk dan tatanan massa bangunan Parameter untuk bentuk
dan Tatanan yang telah ada perlu dianalisis agar dan tatanan massa
Hal E - 16

Massa nantinya bentuk dan tata massa bangunan.
Bangunan bangunan di kawasan perencanaan
akan selaras, dan sesuai dengan
konteks fisik arsitektural bangunan
dan lingkungan binaan kota secara
kesleuruhan.
4.h. Analisis Ruang Analisis terhadap ruang terbuka dan  Parameter untuk penataan
Terbuka dan pola tata hijau dilakukan untuk ruang terbuka dan pola
Pola Tata Hijau memperoleh ruang terbuka yang tata hijau,
bermakna dan seimbang antara ruang  Kebutuhan runag terbuka.
terbuka yang aktif dan ruang terbuka
yang pasif.
Ruang terbuka aktif misalnya
digunakan sebagai tempat interaksi
sosial, sedangkan ruang terbuka pasif
diperlukan untuk ventillasi,
pencahayaan, sebagai faktor
keselamatan bangunan, dan lain-lain.
4.i. Analisis Tata Analisis tata informasi dan pertandaan Parameter untuk tata
Informasi dan penting untuk membantu orientasi informasi dan pertandaan.
Pertandaan dengan tidak mengganggu
karakteristik lingkungan yang ingin
diciptakan atau dipertahankan, baik
yang ditempatkan pada bangunan, di
dalam kapling, di pagar, atau pada
ruang publik.
4.j. Analisis Analisis kelembagaan dan investasi  Pola kelembagaan
Kelembagaan dimaksudkan untuk mendukung  Pola investasi
dan Investasi dihasilkannya rencana yang realistis,
sesuai dengan kemampuan lembaga
terkait dan masyarakat pada
umumnya.
4.k. Pemrograman Program bangunan dan lingkungan  Jenis aktivitas yang akan
mempertimbnagkan faktor kelayakan berlangsung di dalam
baik dari segi ekonomi, sosial, dan kawasan perencanaan
budaya. Program ditetapkan setelah beserta fasilitas yang
mempertimbangkan konsep dibutuhkan.
keragaman kawasan, seperti  Jumlah kebutuhan ruang
keseimbangan pengembangan fungsi untuk mengakomodasikan
kawasan bersejarah dan niaga/usaha. aktivitas di dalam kawasan
perencanaan.
 Kualitas tautan (linkage)
pada kawasan untuk
menciptakan sinergi yang
positif sehingga
penggunaan kawasan
dapat secara optimal
terpenuhi.
4.l. Perumusan Dari kegiatan pemrograman Arah, sasaran, dan tujuan
Arah, Tujuan, dilakukanlah perumusan arah, tujuan, pengembangan.
Hal E - 17

dan Sasaran dan sasaran pengembangan yang
Pengembangan menjadi salah satu dasar untuk
perumuan konsep pengembangan.
4.m. Penyusunan Pada kegiatan ini akan dikeluarkan Konsep pengembangan.
Konsep beberapa alternatif konsep
Pengembangan pengembangan berdasarkan rumusan
arah, sasaran, dan pengembangan;
kajian teoretik; dan studi banding. Dari
beberapa alternatif konsep
pengembangan dalam proses
selanjutnya akan dianalisis,
diperbandingkan, dan dipilih yang
paling sesuai untuk diterapkan pada
kawasan.
Adapun beberapa analisis akan diuraikan dibawah ini:

Analisis Tautan
Context Analysis/Analisis Tautan menurut Edward T. White adalah kegiatan riset
praperancangan yang memusat pada kondisi-kondisi yang ada, dekat dan potensial
pada dan di sekitar sebuah tapak sebagai sekumpulan jaringan yang sangat aktif,
dinamis, dan saling berhubungan secara kompleks. Sesuai dengan Kerangka Acuan
penyusunan RTBL Kawasan Taman Wisata Alam Makam Teuku Umar, analisis tautan ini
dilakukan untuk mengidentifikasikan potensi dan masalah pengembangan peruntukan
tapak secara makro dan mikro. Pertimbangan-pertimbangan tapak yang dibutuhkan
adalah :
A. Analisis Lokasi Tapak Dalam Tautan Wilayah dan Kota
Penilaian terhadap situasi kawasan/perencanaan terhadap daerah sekitarnya, meliputi
penegasan fungsi kawasan dalam struktur yang lebih luas, Misal Kota Bandung dan
pusat-pusat pertumbuhan / pusat-pusat pelayanan wilayah terdekat.
Hal E - 18
Gambar E.2 Lokasi Tapak dalam Tautan Wilayah dan Kota
B. Analisis Tautan Tata Guna Lahan Sekitar Tapak

Berisi analisis tautan peruntukan lahan tapak eksisting kawasan dengan analisis
kemungkinan pengaruh dari kecenderungan perubahan fungsi lahan makro.
Menggambarkan tata guna lahan sekitar tapak yang langsung berbatasan yang
mungkin sebanyak tiga atau empat blok di luar perbatasan tapak atau dapat diperluas
lebih jauh sampai meliputi satu tata guna lahan kota. Peta dapat memperlihatkan tata
guna lahan yang ada dan yang diproyeksikan, bangunan-bangunan, tata wilayah dan
kondisi-kondisi lain yang mungkin menimbulkan suatu dampak bagi perubahan
kegiatan dan fungsional tapak.
C. Analisis Kecenderungan Perubahan Peruntukan Lahan
Pengetahuan yang mendalam terhadap keadaan tata guna lahan pada tapak meliputi
kecenderungan pola, arah, kecepatan perubahan dan faktor-faktonya merupakan
bagian yang paling penting dalam analisis tautan ini.
Hal E - 19
Gambar E.3 Kecenderungan Perubahan dan Faktor-Faktor Tata Guna Lahan
D. Analisis Konflik Penggunaan Lahan

Identifikasi konflik penggunaan lahan baik antara kebijaksanaan/ peraturan dengan
kecenderungan, maupun antar pemilik lahan merupakan kegiatan penting dalam
rangka menentukan komponen- tapak dan penggunaan lahan.
Kepemilikan dan Eksisting Rencana TGL makro

pengelolaan tanah dan kebijaksanaan lain
Gambar E.4 Konflik Tata Guna Lahan
E. Analisis Tapak dalam Geologi Wilayah

Pemahaman terhadap adanya sumber daya dan pembatas-pembatas geologi wilayah
(sesar, jalur gempa dll) sangat penting untuk menjamin tata bangunan dan lingkungan
dari bahaya geologi (gempa, gunung api, longsor, dll) selanjutnya berguna bagi
kegiatan rekayasa komponen tapak dan sistem sumberdaya alam yang lain.
F. Analisis Fisik Dasar
1. Analisis Kondisi Topografi dan Kemiringan Tapak
Pemahaman lengkap terhadap struktur topografi dan kemiringan tidak hanya memberi
petunjuk terhadap pemilihan untuk peruntukan lahan yang sesuai tetapi juga
Hal E - 20
menunjukkan kestabilan pondasi bangunan-bangunan yang ditempatkan serta menjadi

sumber visual bagi interpretatif rekayasa tapak. Selain itu perlu diidentifikasikan
rintangan fisiografiknya seperti wilayah rawan longsor dan genangan banjir yang
dipandang sebagai perintang untuk pembangunan fasilitas secara intensif.
Tabel E.6 Kriteria Tingkat Kesesuian Lahan Perkotaan Menurut Klasifikasi Kemiringan Lahan
TINGKAT KESESUIAN
KEMIRINGAN LAHAN KLASIFIKASI PENGEMBANGAN LAHAN
PERKOTAAN
0 - 8% Datar Sangat baik
9 – 15% Landai Baik
15 - 25% Agak curam Terbatas
26 – 40% Curam Sangat terbatas
> 40% Sangat curam Mutlak konservasi
Sumber : Pedoman RTBL
Tabel E.7 Kriteria Peruntukan Lahan Perkotaan Menurut Daftar Kemiringan Lahan Mabbery
KESESUIAN KEMIRINGAN (%)

PERUNTUKAN LAHAN
0-3 3-5 5-10 10-15 15-30 30-14 >40
PERKOTAAN
RTH dan Rekreasi umum       
Bangunan Terstruktur    
Perkotaan Umum    
Perumahan    
Pusat perdagangan/ Jasa  
Industri  
Sistem Septik  
Jalan Umum  
Jalan Raya  
Lapangan Terbang 
Jalan Kereta Api 
Sumber : Diolah berdasarkan daftar Mabbery.
2. Analisis Daya Dukung Tanah

Pemahaman yang ekstensif terhadap kondisi tanah pada sebuah tapak akan membentuk
untuk menentukan kesesuaian tapak dalam menunjang perancangan tata bangunan dan
lingkungan.
Hal E - 21
Tabel E.8 Kriteria Tingkat Kesesuaian Lahan Perkotaan Menurut Jenis dan Sifat Tanah
TINGKAT
JENIS TANAH SIFAT
KESESUIAN
Alluvial Geysol, Planosol, Hidromorf
Tidak peka Sangat baik
Kelabu, Laterik air tanah
Latosol Agak peka Baik
Brown Forests Oil, Non Calcic Kurang Peka
Kurang baik
Brown,Mediteran
Andosol, Laterite, Grumusol, Spodosol,
Peka Tidak baik
Podsolic
Regosol, Litosol, Organosol, Renzina Sangat Peka Sangat Tidak baik
3. Analisis Kondisi Hidrologi

Jenis dan kualitas air pada suatu tapak merupakan sumber daya alam yang penting
bagi kegiatan di dalam tapak. Akan tetapi yang lebih penting adalah pertimbangan
sistem hidrologis atau tata air yang saling berkaitan sebagai sumber daya maupun
pembatas tapak.
4. Analisis Kondisi Vegetasi
Jenis dan pola vegetasi merupakan sumber daya yang terkait dalam keseimbangan
lingkungan ekologi lingkungan selain sumber daya visual. Jenis vegetasi setempat
berkaitan erat dengan tanah, demikian pula terhadap mikro iklim, hidrologi, dan
topografi, komponen ini berpengaruh terhadap penentuan lokasi, komponen tapak
dan peruntukan lahan.
5. Analisis Kondisi Iklim
Menyajikan seluruh kondisi-kondisi iklim yang berhubungan seperti curah hujan,
kelembaban dan variasi suhu sepanjang bulan dalam setahun. Juga termasuk adalah
arah angin yang berpengaruh, lintasan matahari dan sudut matahari vertikal
Hal E - 22
sebagaimana hal-hal itu berubah sepanjang tahun dan bencana-bencana alam yang
potensial seperti angin, gempa bumi adalah berguna untuk mengetahui tidak hanya
bagaimana kondisi-kondisi iklim berubah-ubah sepanjang satu tahun yang serupa
tetapi juga kondisi-kondisi kritik apa yang mungkin terjadi (curah hujan harian
maksimum, kecepatan angin puncak). Keseluruhan dan perbedaan iklim seperti
temperatur, angin, awan dan perubahan musim mempengaruhi sikap tata bangunan
yang akan ditempatkan.
6. Pembatas Untuk Konservasi : Perlindungan Setempat
Untuk mendapatkan peruntukan lahan yang baik perlu juga dipertimbangkan lahan-
lahan yang tidak boleh dibangun untuk memberikan keseimbangan ekologi lingkungan
setempat. Jenis-jenis konservasi perlindungan setempat tesebut adalah sebagai
berikut :
Tabel E.9 Jenis dan Kriteria Perlindungan Setempat
PERLINDUNGAN
DEFINISI KRITERIA
SETEMPAT
 > 100 meter di kiri-kanan
Kawasan sepanjang kiri-kanan sungai sungai besar dan 50 meter
termasuk sungai buatan/ kanal/ irigasi di kiri-kanan sungai yang
Kawasan Sempadan
primer yang mempunyai manfaat berada di dalam
Sungai
penting untuk mempertahankan pemukiman.
kelestarian sungai.  10 – 15 m kiri dan kanan
untuk jalan inspeksi.
Kawasan sepanjang kiri-kanan jalan Dihitung berdasarkan klasifikasi
Kawasan Sempadan Jalan
antara jalan dan bangunan. fungsi dan lebar jalan.
Daratan sekeliling tepian yang
Kawasan tertentu di sekeliling danau/
lebarnya proporsional dengan
Kawasan Sekitar Danau/ waduk yang memiliki manfaat penting
bentuk dan kondisi fisik danau/
Waduk untuk mempertahankan kelestarian
waduk (50 –100 mdari titik
fungsi danau.
pasang tertinggi)
Kawasan di sekitar mata air yang
Radius > 200 meter di sekitar
mempunyai manfaat penting untuk
Kawasan Sekitar Mata Air mata air, kecuali untuk
mempertahankan kelestarian fungsi
kepentingan umum.
mata air.
Hal E - 23
PERLINDUNGAN
DEFINISI KRITERIA
SETEMPAT
 Kawasan hutan bervegetasi
tetap
Kawasan pelestariaan alam di darat
Kawasan Taman Nasional,  Keanekaragaman flora dan
maupun di laut yang teutama
Hutan Raya dan Taman fauna.
dimanfaatkan untuk pariwisata dan
Wisata Hutan Kota  Keindahan bentang alam
rekreasi alam.
baik untuk pariwisata.
 Ditetapkan pemerintah.
 Tempat dan ruang yang
Kawasan dimana lokasi bangunan hasil bernilai budaya tinggi, situs
Kawasan Cagar Budaya
budaya manusia yang bernilai tinggi dan geologi tertentu yang
dan Ilmu Pengetahuan
maupun bentuk alami yang khas. bermanfaat bagi ilmu
pengetahuan.
G. Analisis Tapak
1. Analisis Daya Tampung Ruang
Setelah diidentifikasikan potensi dan masalah kesesuaian lahan pengembangan lahan
maka dapat diidentifikasikan lahan-lahan potensial untuk hunian dan daya
tampungnya. Dalam hal ini daya tampung yang perlu dihitung adalah daya tampung
penduduk wilayah Taman Wisata Alam Makam Teuku Umar yaitu :
Daya tampung penduduk perumahan Wilayah Taman Wisata Alam Makam Teuku
Umar
Analisis ini sangat penting sebagai dasar pemikiran program bangunan tertutama
pengendalian kepadatan baik penduduk maupun jumlah bangunan.
LLP – LLFU
DTR =
Kebijaksanaan besaran kapling perumahan
DTR = Daya Tampung Ruang
LLP = Luas lahan potensial, dapat diperkirakan berdasarkan standar Cipta
Karya (60 % dari luas tapak yang boleh dibangunan) atau
Perumnas60 %)
Hal E - 24
LLFU = luas peruntukan lahan fasilitas Umum.

Lahan potensial merupakan luas lahan maksimum yang dapat dikembangkan untuk
permukiman (hasil dari analisis fisik kesesuaian lahan). Luas lahan untuk fasilitas umum
dapat berkisar 12 – 14% dari luas lahan potensial. Kebijaksanaan besaran kapling
perumahan mewah, sedang dan kecil berbeda-beda di tiap kota dan kawasan kota
dengan memperhatikan tipe bangunan dan BCR, serta mengikuti pola pengembangan
yang berbeda-beda seperti 1 : 3 : 6 atau 2 : 3 : 5 dan lain-lain.
Tabel E.10 Beberapa Standar Peruntukan Lahan Perumahan
PERUNTUKAN LAHAN DPMB PERUMNAS LAIN-LAIN

1. Jalur Hijau 4,5 % 5% 6%
2. Jalan 22,5 % 11,5 % 23 %
3. Kapling rumah 60 % 65 % 60 %
4. Fasilitas 13 % 12,5 % 14 %
100 % 100% !00%
Setelah mendapatkan daya tampung kapling perumahan, maka dapat dihitung :

Daya tampung penduduk = 5 x daya tampung kapling rumah
Untuk perhitungan tiap guna lahan lainnya seperti pasar, dan terminal dihitung
berdasarkan besaran-besaran sesuai dengan kebutuhan jumlah elemen yang akan
ditempatkan.
2. Analisis Komponen Tapak Perumahan dan Fungsional
Sebagaimana disebutkan di dalam Kerangka Acuan Kerja, analisis ini diarahkan pada
identifikasi jumlah jenis, dan luas komponen dan program-program ruang meliputi :
1. Tapak Perumahan
2. Tapak Fungsional Fasilitas Umum
3. Tapak Fungsional lain yang mendukung seperti ruang terbuka hijau.
Terdapat dua metode untuk mengidentifikasikan komponen tapak, sarana dan
parasana tapak yang dapat saling melengkapi yaitu :
1. Penelitian survey partisipatif (secara bottom up)
2. Pendekatan ideal melalui perhitungan berdasarkan standar dengan indikator
utamanya adalah proyeksi jumlah penduduk dan kepadatannya.
Hal E - 25
Proyeksi perkembangan penduduk menurut struktur umur, jenis kelamin, agama dan
mata pencaharian merupakan pertimbangan bagi penentuan sarana dan prasarana
tertentu. Proyeksi penduduk dapat dilakukan dengan metode :
1. Regresi linier
2. Polinomial
Perhatikan persyaratan penggunaan metode-metode tersebut dan sesuaikan dengan
karakteristik wilayah perencanaan. Dalam penggunaan standar permukiman perlu juga
diperhatikan adalah kriteria kepadatan penduduknya :
1. Untuk kepadatan 500-1000 orang/Ha, besaran standar dikalikan dengan koefisien
0,75
2. Untuk kepadatan 100-250 orang/Ha, besaran standar dikalikan dengan koefisien 1,5
3. Untuk kepadatan < 100 orang/Ha, besaran standar dikalikan dengan koefisien 2
3. Analisis Hubungan Fungsional dan Organisasi Ruang
Setelah mendapatkan komponen-komponen tapak baik untuk perumahan, pasar
maupun terminal maka masing-masing tapak tersebut perlu dianalisis perletakannya
berdasarkan jenis, fungsi dan kriteria-kriteria lain. Terbentuklah organisasi ruang
sebagai dasar perumusan program bangunan dan rencana tata letak.
H. Analisis Figure/Ground
Analisis figure/ground merupakan analisis perbandingan antara bentuk yang dibangun
(building mass) dengan ruang terbuka (open space). Analisis ini merupakan alat yang
baik untuk mengidentifikasikan :
1. Tekstur dan pola-pola tata bangunan ruang perkotaan
Anguler Aksial Grid
Hal E - 26
Radial Konsentris Organis
Kurva linier
Gambar E.5 Beberapa pola tata bangunan yang mungkin di dapat
Homogen Heterogen Menyebar
Hal E - 27
Susunan tata bangunan Susunan tata bangunan Susunan tata bangunan

bersifat homogen, bersifat heterogen, bersifat menyebar
terdapat kejelasan pola terdapat dua atau lebih dengan kecenderungan
penataan. pola yang berbenturan. kacau. (polanya tidak
dapat dibaca dengan
jelas)
Gambar E.6 Tekstur pola terbangun tata bangunan dan lingkungan
2. Elemen Ruang
Meliputi elemen wadah ruang (poche), potensi dan masalah keteraturan tata
bangunan secara dua dimensi. Berikut adalah elemen void (ruang) :
Sistem tertutup Sistem tertutup Sistem terbuka Sistem terbuka

sentral sentral linier
Gambar E.7 Elemen void (ruang)
Blok Tunggal Blok sebagi Tepi Blok Medan
Gambar E.8 Elemen masa bangunan (Blok)
Hal E - 28
Analisis tingkatan keteraturan tekstur tata bangunan dan lingkungan

meliputi kriteria :
1. Teratur
2. Seimbang
3. Padat
3. Building Coverage Ratio (BCR) atau KDB tiap blok

peruntukan lahan
Luas Terbangun
BCR = x 100%
Luas Lahan
I. Analisis Linkage
Berisi analisis kaitan-kaitan/besaran-besaran linkage struktural antara
lain : jalan, parkir, pedestrian, intermoda, jembatan penyeberangan,
terminal, tempat bongkar muat barang, dan sirkulasi kendaraan (keluar
masuk) kendaraan.
Hal E - 29
Gambar E.9 Beberapa besaran sudut dalam perparkiran
Selain hal tersebut di atas analisis ini meliputi linkage visual yang
dibentuk oleh konfigurasi ruang dan masa bangunan. Melihat dengan
baik pengaruh pola jalan terhadap konfigurasi masa bangunan
sekitarnya.
J. Analisis Tata Bangunan
Sebagaimana tercantum dalam TOR, analisis tata bangunan dan
lingkungan akan lebih difokuskan pada analisis-analisis sebagai berikut :
a) Analisis terhadap Ruang Terbuka / Tata Hijau
Berisikan analisis mengenai taman, ruang terbuka hijau dengan
memperhatikan antara lain aspek fungsional, sosial dan ekologis.
b) Analisis Bangunan
Analisis bangunan menjelaskan antara lain bentuk masa bangunan,
kepadatan bangunan, ketinggian bangunan dan jarak antara
bangunan, bidang muka (fasade) bangunan, KDB, KLB, GSB dan
GMB.
Tabel E.11 Hubungan antara tinggi bangunan, jarak bebas, KDB dan KLB bagi bangunan renggang
(type tunggal)
K D B (%) K L B (%)
Ketinggia
Jarak Kuran Kuran
n Tidak Tidak
Bebas Padat g Padat g
Bangunan Padat Padat
Padat Padat
I 4.00 60.00 60 50 0.6 0.5 0.4
II 4.50 60.00 50 40 1.2 1.0 0.8
III 5.00 60.00 50 40 1.8 1.5 1.2
IV 5.50 60.00 50 40 2.4 2.0 1.6
V 6.00 50.00 50 40 3.0 2.5 2.0
VI 6.50 50.00 45 40 3.6 3.0 2.4
VII 7.00 50.00 45 40 4.0 3.5 2.8
VIII 7.50 50.00 45 40 4.0 3.5 3.0
Hal E - 30
IX 8.00 45.00 45 40 4.0 3.5 3.0

X 8.50 45.00 45 40 4.0 3.5 3.0
XI 9.00 45.00 45 40 4.0 3.5 3.0
XII 9.50 45.00 45 40 4.0 3.5 3.0
XIII 10.00 45.00 45 40 4.0 3.5 3.0
XIV 10.50 45.00 45 40 4.0 3.5 3.0
XV 11.00 45.00 45 40 4.0 3.5 3.0
XVI 11.50 45.00 45 40 4.0 3.5 3.0
Tabel E.12 Hubungan antara tinggi bangunan, jarak bebas, KDB dan KLB bagi bangunan rapat
Jarak bebas K D B (%) K L B (%)

Ketinggian
Sam- Bela- Kurang Tidak Kurang Tidak
Bangunan Padat Padat
ping kang Padat Padat Padat Padat
I 0.00 4.00 75 60 50 0.75 0.6 0.5
II 0.00 4.50 75 60 50 1.5 1.2 1.0
III 0.00 5.00 75 60 50 2.25 1.8 1.5
IV 0.00 5.50 75 60 50 3.0 2.4 2.0
V 6.00 6.00 60 50 40 3.5 3.0 2.5
VI 6.50 6.50 60 50 40 3.5 3.0 2.5
VII 7.00 7.00 60 50 40 3.5 3.0 2.5
VIII 7.50 7.50 60 50 40 3.5 3.0 2.5
IX 8.00 8.00 50 45 40 4.0 3.5 3.0
X 8.50 8.50 50 45 40 4.0 3.5 3.0
XI 9.00 9.00 50 45 40 4.0 3.5 3.0
XII 9.50 9.50 50 45 40 4.0 3.5 3.0
XIII 10.00 10.00 50 45 40 4.0 3.5 3.0
XIV 10.50 10.50 50 45 40 4.0 3.5 3.0
XV 11.00 11.00 50 45 40 4.0 3.5 3.0
XVI 11.50 11.50 50 45 40 4.0 3.5 3.0
c) Analisis lingkungan dari segi dampak sosial, psikologis dan ekonomis

yaitu potensi ekonomi daerah yang dapat dikembangkan, potensi
sumber daya alam yang dapat digali seperti peternakan dan
perdagangan ikan.
d) Indikasi prasarana dan sarana dari segi air bersih, limbah/drainase,
hidran, gardu, telepon, listrik, reklame/signage dan sarana umum
lainnya.
e) Elemen-elemen bangunan dan elemen-elemen lingkungan.
f) Pengelompokan bangunan dalam komposisi jenis bangunan (misal :
bangunan pasar, terminal dan bangunan umum lainnya).
Hal E - 31
g) Indikasi bentuk-bentuk jenis bangunan dan bentuk-bentuk karakter

budaya lingkungan.
h) Umur rata-rata bangunan.
K. Analisis Place
Analisis ini merupakan kelanjutan dari analisis tata bangunan yaitu
identifikasi tempat dalam kaitannya dengan budaya. Analisis ini baik
untuk mengidentifikasikan potensi pengembangan citra kawasan.
Dalam konteks ini adalah penilaian terhadap aspek buatan manusia
sebagai ciri historis dan sosial budaya masyarakat.
1) Ciri Historis.
Suatu daerah tertentu sedikit banyaknya memiliki ciri sejarah berupa
benda acuan (landmark). Pengetahuan terhadap letak dan kegunaan
benda acuan ini sangat berharga untuk suatu penafsiran terhadap
daerah yang akan dikelola secara menyeluruh, juga dalam hal
meletakkan tampilan khusus dan menjadikannya sebagai pusat
perhatian.
2) Best View dan Pancaindera
Mencatat aspek-aspek visual, pendengaran perabaan, dan penciuman
pada tapak. Persoalan-persoalan yang khas adalah pemandangan-
pemandangan dari dan kearah tapak dan kebisingan yang ditimbulkan
di sekitar tapak. Adalah berguna untuk merekam tipe, lamanya,
intensitas dan kualitas dari persoalan-persoalan pancaindera (positif
atau negatif). Seperti telah dibahas dimuka, ini sering kali melibatkan
pembuatan beberapa penilaian tentang disukai tidaknya secara nisbi
akan kondisi-kondisi pancaindera yang berbeda-beda diatas dan di
sekitar tapak.
L. Plan : Program Penataan Bangunan
Dalam RTBL program yang dimaksud adalah program bangunan dan
lingkungan serta program investasi. Teknik yang paling baik adalah
melakukan teknik delphi yang melibatkan pendapat-pendapat seluruh
Hal E - 32
unsur pembangunan kota. Hasil perhitungan komponen tapak dan tata

bangunan di atas juga menjadi pertimbangan penting untuk mengawali
analisis ini.
1. Program Bangunan dan Lingkungan
Program Bangunan dan Lingkungan harus mempertimbangkan faktor
kelayakan baik dari segi ekonomi, sosial dan budaya. Program
ditetapkan setelah mempertimbangkan konsep keragaman kawasan
(diversity) seperti keseimbangan pengembangan fungsi perumahan,
niaga/usaha, rekreasi dan budaya serta upaya-upaya pelestarian.
Program akan berupa penjabaran peruntukan lahan yang telah
ditetapkan untuk kurun waktu tertentu baik yang menyangkut jenis,
jumlah, besaran, dan luasan bangunan. Termasuk dalam program ini
adalah penetapan fungsi-fungsi bangunan (peruntukan lahan mikro),
kebutuhan ruang terbuka, sarana umum, dan sarana sosial. Secara
lebih terinci, program bangunan dan lingkungan ini akan terdiri dari atas
:
- Jenis bangunan
- Jumlah tiap jenis bangunan
- Besaran bangunan
- Luas tiap bangunan
- Ruang terbuka dan ruang terbuka hijau
- Sarana umum dan sosial
2. Program Investasi (Investment Programme)
Program investasi bersifat jangka menengah, minimal untuk kurun
waktu lima tahun mengindikasikan investasi untuk macam-macam
kegiatan yang konsisten dengan penyusunan program bangunan dan
lingkungan. Program investasi yang akan dihasilkan tidak hanya
meliputi investasi pembangunan yang akan dibiayai oleh pemerintah
dari berbagai sektor, daerah dan pusat, tetapi terutama yang akan
dapat dibiayai oleh dunia usaha dan masyarakat. Dalam program
Hal E - 33
investasi akan dijelaskan pula pola-pola penggalangan pendanaan,

kegiatan yang perlu dilakukan khususnya oleh pemerintah daerah
setempat, sekaligus saran/alternatif waktu kapan kegiatan-kegiatan
tersebut akan dan harus dilakukan.
M. Analisis Kawasan dan Wilayah Perencanaan
Analisis ini merupakan proses untuk mengidentifikasi, menganalisis,
memetakandan mengapresiasi konteks lingkungan dan nilai lokal dari
kawasanperencanaan dan wilayah sekitarnya. Hal ini dimaksudkan
untuk:
 Mendapatkan gambaran kemampuan daya dukung fisik dan
lingkungan serta kegiatan sosial ekonomi dan kependudukan yang
tengah berlangsung.
 Mendapatkan kerangka acuan perancangan kawasan yang memuat
rencana pengembangan program bangunan dan lingkungan, serta
dapat mengangkat nilai kearifan dan karakter khas lokal sesuai
dengan spirit dan konteks kawasan perencanaan.
Analisis ini dilakukan dengan meninjau aspek-aspek berikut:
1. Perkembangan Sosial-Kependudukan: gambaran kegiatan sosial-
kependudukan, dengan memahami beberapa aspek, antara lain
tingkat pertumbuhan penduduk, jumlah keluarga, kegiatan sosial
penduduk, tradisi-budaya lokal, dan perkembangan yang ditentukan
secara kultural-tradisional.
2. Prospek Pertumbuhan Ekonomi: gambaran sektor pendorong
perkembangan ekonomi, kegiatan usaha, prospek investasi
pembangunan dan perkembangan penggunaan tanah, produktivitas
kawasan, dan kemampuan pendanaan pemerintah daerah.
3. Daya Dukung Fisik dan Lingkungan: kemampuan fisik,
lingkungan dan lahan potensial bagi pengembangan kawasan
selanjutnya. Beberapa aspek yang harus dipahami antara lain:
kondisi tata guna lahan, kondisi bentang alam kawasan, lokasi
Hal E - 34
geografis, sumber daya air, status-nilai tanah, izin lokasi, dan

kerawanan kawasan terhadap bencana alam.
4. Aspek Legal Konsolidasi Lahan Perencanaan: kesiapan
administrasi dari lahan yang direncanakan dari segi legalitas
hukumnya.
5. Daya Dukung Prasarana dan Fasilitas Lingkungan: seperti jenis
infrastruktur, jangkauan pelayanan, jumlah penduduk yang terlayani,
dan kapasitas pelayanan.
6. Kajian Aspek Signifikansi Historis Kawasan: kaitan kedudukan
nilai historis kawasan pada konteks yang lebih besar, misalnya
sebagai aset pelestarian pada skala kota/regional bahkan pada skala
nasional.
Salah satu caramenganalisis aspek-aspek tersebut adalah dengan
metode analisis SWOT:
1. Kekuatan/Potensi (Strength) yang dimiliki wilayah perencanaan, yang
selama ini tidak atau belum diolah secara maksimal, atau pun
terabaikan keberadaannya.
2. Kelemahan/Permasalahan (Weakness) internal yang selama ini
dihadapi dalam kawasan perencanaan.
3. Prospek/Kesempatan (Opportunity) pengembangan yang lebih luas
(pada skala perkotaan-perdesaan/regional) pada masa yang akan
datang.
4. Kendala/Hambatan (Threat) yang dihadapi wilayah perencanaan,
terutama yang berasal dari faktor eksternal.
N. Analisis Pengembangan Pembangunan Berbasis Peran Serta
Masyarakat
Pembangunan berbasis peran masyarakat (community-based
development) adalah pembangunan dengan orientasi yang optimal
pada pendayagunaan masyarakat, baik secara langsung maupun tidak
langsung, masyarakat diberikan kesempatan aktif beraspirasi dan
Hal E - 35
berkontribusi untuk merumuskan program-program bangunan dan

lingkungan yang sesuai dengan tingkat kebutuhannya.
Proses penyusunan Dokumen RTBL harus melibatkan peran aktif
masyarakat dalam setiap tahap kegiatan. Prinsip utama yang harus
dipenuhi dalam analisis ini adalah :
a. Berdasarkan kesepakatan dan hasil kerjasama, kesepakatan
yang dicapai adalah hasil dialog dan negosiasi berbagai pihak yang
terlibat atau pun pihak yang terkena dampak perencanaan.
b. Sesuai dengan aspirasi publik, perencanaan disesuaikan dengan
kebutuhan, keinginan dan kondisi yang ada di masyarakat.
c. Kejelasan tanggung jawab, dilakukandengan :
- Adanya sistem monitoring, evaluasi dan pelaporan yang
transparan dan terbuka bagi publik.
- Terbuka kemungkinan untuk mengajukan keberatan dan gugatan
melalui instansi yang berwenang menangani gugatan kepada
pemilik, pengelola, dan/atau pengguna atas penyelenggaraan
bangunan gedung dan lingkungannya.
d. Kesempatan yang sama untuk berkontribusi dalam proses
pembangunan. Setiap anggota masyarakat atau pemangku
kepentingan (stakeholders), terutama yang akan terkena dampak
langsung dari suatu kegiatan pembangunan, memiliki akses dan
kesempatan yang sama untuk berkiprah.
Sedangkan tahapan perencanaan partisipatif adalah:
a. Persiapan: pengenalan program yang akan dilakukan kepada
masyarakat terkait, pembentukan kelompok, pendefinisian pihak
terkait, penentuan pendekatan pihak terkait, dan penyusunan
strategi pengumpulan informasi.
b. Identifikasi aspirasi dan analisis permasalahan: penyusunan
tujuan, kebutuhan, dan kepentingan semua pihak, pelibatan seluruh
pemangku kepentingan ( stakeholders), penciptaan dan sosialisasi
Hal E - 36
mekanisme, serta analisis kebutuhan dan sumber daya

pengembangan kawasan.
c. Analisis perilaku lingkungan: terutama mengenai interaksi
kawasan perkotaan yang sudah memiliki struktur kota yang solid
pada kawasan perencanaan.
d. Rencana pengembangan: pedoman utama, arahan
pengembangan, kepentingan prioritas, identifikasi hambatan,
identifikasi sumber daya, dan visi pengembangan kawasan.
e. Strategi pengembangan dan publikasi: perencanaan tahapan,
monitoring dan evaluasi, persetujuan legal, strategi kerja sama
dengan wakil-wakil komunitas, penyebaran informasi dan publikasi
program.
Penerapan rencana: publikasi rencana pelaksanaan, adaptasi
perubahan, peninjauan dan kaji ulang ( review) berkala bersama
dengan komunitas dan seluruh masyarakat.
E.2.5. Tahap Perumusan Konsep Perencanaan

Tahapan ini terdiri dari kegiatan perumusan kriteria perencanaan dan
perancangan, dan perumusan konsep perencanaan dan perancangan.
Sasarannya adalah untuk memperoleh acuan untuk penyusunan
rencana. Ada 2 (dua) kegiatan yang akan dilakukan, yang masing-
masing akan diuraikan pada tabel berikut.
Tabel E.13 Rincian Kegiatan yang Dilakukan pada Tahap 5 –Perumusan Konsep Perencanaan

5.a. Perumusan Perumusan kriteria ini diilakukan  Kriteria
Kriteria untuk menentukan batasan serta perencanaan
Perencanaan ketentuan kondisi yang diperlukan  Kriteria
dan bagi kegiatan perencanaan dan perancangan
Perancangan perancangan.
5.b. Perumusan Konsep perencanaan dan  Konsep
Konsep perancangan dirumuskan sebagai perencanaan
Perencanaan kerangka dasar bagi ide perencanaan  Konsep
dan dan perancangan yang akan perancangan
Hal E - 37
Perancangan dilakukan untuk Kawasan Taman

Wisata Alam Makam Teuku Umar
A. Konsep Dasar Perancangan Tata Bangunan dan Lingkungan

Konsep Dasar Perancangan Tata Bangunan dan Lingkungan, yang
merupakan hasil tahapan analisis program bangunan dan lingkungan,
memuat gambaran dasar penataan pada lahan perencanaan yang
selanjutnya ditindaklanjuti dengan penjabaran gagasan desain secara
lebih detail dari masing-masing elemen desain.
Komponen Dasar dari perancangan adalah:
a. Visi Pembangunan, yaitu gambaran spesifik karakter lingkungan di
masa mendatang yang akan dicapai sebagai hasil akhir penataan
suatu kawasan yang direncanakan, disesuaikan dengan seluruh
kebijakan dan rencana tata ruang yang berlaku pada daerah
tersebut.
b. Konsep Perancangan Struktur Tata Bangunan dan
Lingkungan, yaitu suatu gagasan perancangan dasar pada skala
makro, dari intervensi desain struktur tata bangunan dan lingkungan
yang hendak dicapai pada kawasan perencanaan, terkait dengan
struktur keruangan yang berintegrasi dengan kawasan sekitarnya
secara luas, dan dengan mengintegrasikan seluruh komponen
perancangan kawasan yang ada.
c. Konsep Komponen Perancangan Kawasan, yaitu suatu gagasan
perancangan dasar yang dapat merumuskan komponenkomponen
perancangan kawasan (peruntukan, intensitas, dll).
d. Blok-blok Pengembangan Kawasan dan Program
Penanganannya, yaitu pembagian suatu kawasan perencanaan
menjadi blok-blok pengembangan yang lebih kecil sehingga strategi
dan program pengembangannya dapat lebih terarah dan rinci.
Kriteria Penyusunan Komponen Dasar Perancangan berdasarkan:
a. Kriteria Penetapan Isi dari Visi Pembangunan:
Hal E - 38
- Spesifik mengacu pada konteks setempat;

- Memiliki spirit untuk membentuk/memperkuat karakter dan
identitas suatu tempat;
- Memperkuat/memperjelas struktur ruang lingkungan/kawasan
dalam konteks makro;
- Realistis dan rasional: penetapan visi yang memungkinkan dicapai
pada kurun waktu penataan dan secara rasional memungkinkan
untuk dicapai berdasarkan konteks dan potensi yang ada;
- Kinerja dan sasaran terukur;
- Mempertimbangkan berbagai sumber daya dukung lingkungan;
- Memperhatikan kepentingan masyarakat pengguna/masyarakat
lokal.
b. Kriteria Penyusunan Konsep Perancangan Struktur Tata
Bangunan dan Lingkungan:
- Merupakan perwujudan realistis dari Visi Pembangunan.
- Merupakan sintesa dari identifikasi permasalahan, potensi dan
prospek kawasan perencanaan yang dilakukan pada tahapan
analisis.
- Membentuk/memperkuat karakter dan identitas suatu tempat.
- Memperhatikan keterkaitan makro dengan struktur ruang kota,
dan keterkaitan mikro dengan lingkungan eksisting sekitarnya.
- Mengintegrasikan seluruh elemen rancang lingkungan.
c. Kriteria Penyusunan Konsep Komponen Perancangan
Kawasan
Secara sistematis, konsep harus mencakup gagasan yang
komprehensif dan terintegrasi terhadap komponen-komponen
perancangan kawasan, yang meliputi kriteria:
- Struktur peruntukan lahan;
- Intensitas pemanfaatan lahan;
- Tata bangunan;
Hal E - 39
- Sistem sirkulasi dan jalur penghubung;

- Sistem ruang terbuka dan tata hijau;
- Tata kualitas lingkungan;
- Sistem prasarana dan utilitas lingkungan;
- Pelestarian bangunan dan lingkungan.
d. Kriteria Penetapan Blok-blok Pengembangan Kawasan dan
Program Penanganan
Penetapan atau pun pembagian blok pengembangan dapat
didasarkan pada:
- Secara fungsional:
1) Kesamaan fungsi, karakter eksisting atau pun karakter yang
ingin diciptakan;
2) Kesamaan dan potensi pengembangan;
3) Kebutuhan pemilahan dan organisasi pekerjaan serta strategi
pengembangannya.
- Secara fisik:
1) Morfologi blok;
2) Pola/pattern blok;
3) Kemudahan implementasi dan prioritas strategi.
- Dari sisi lingkungan (daya dukung dan kelestarian ekologi
lingkungan):
1) Keseimbangan dengan daya dukung lingkungan, dan
perwujudan sistem ekologis yang berkelanjutan;
2) Peningkatan kualitas kehidupan ruang publik melalui
penyediaan lingkungan yang aman, nyaman, sehat dan
menarik serta berwawasan ekologis.
- Dari sisi pemangku kepentingan: tercapainya keseimbangan
berbagai kepentingan yang ada antarpara pelaku.
B. Rencana Umum dan Panduan Rancangan
Hal E - 40
Rencana Umum dan Panduan Rancangan merupakan ketentuan –

ketentuan tata bangunan dan lingkungan pada suatu
lingkungan/kawasan yang memuat rencana peruntukan lahan makro
dan mikro, rencana perpetakan, rencana tapak, rencana sistem
pergerakan, rencana aksesibilitas lingkungan, rencana prasarana dan
sarana lingkungan, rencana wujud visual bangunan, dan ruang terbuka
hijau. Sedangkan Panduan Rancangan bersifat melengkapi dan
menjelaskan secara lebih rinci rencana umum yang telah ditetapkan
sebelumnya, meliputi ketentuan dasar implementasi rancangan dan
prinsip-prinsip pengembangan rancangan kawasan.
Materi rencana umum mempertimbangkan potensi mengakomodasi
komponen-komponen rancangan suatu kawasan sebagai berikut:
a. Struktur Peruntukan Lahan, merupakan komponen rancang
kawasan yang berperan penting dalam alokasi penggunaan dan
penguasaan lahan/tata guna lahan yang telah ditetapkan dalam
suatu kawasan perencanaan tertentu berdasarkan ketentuan dalam
rencana tata ruang wilayah. Komponen Penataan yang termasuk
dalam struktur peruntukan lahan adalah:
(1) Peruntukan Lahan Makro, yaitu rencana alokasi penggunaan
dan pemanfaatan lahan pada suatu wilayah tertentu yang juga
disebut dengan tata guna lahan. Peruntukan ini bersifat mutlak
karena telah diatur pada ketentuan dalam rencana tata ruang
wilayah.
(2) Peruntukan Lahan Mikro, yaitu peruntukan lahan yang
ditetapkan pada skala keruangan yang lebih rinci (termasuk
secara vertikal) berdasarkan prinsip keragaman yang seimbang
dan saling menentukan. Hal-hal yang diatur adalah:
 Peruntukan lantai dasar, lantai atas, maupun lantai besmen;
 Peruntukan lahan tertentu, misalnya berkaitan dengan
konteks lahan perkotaan-perdesaan, konteks bentang
Hal E - 41
alam/lingkungan konservasi, atau pun konteks tematikal

pengaturan pada spot ruang bertema tertentu. Dalam
penetapan peruntukan lahan mikro ini masih terbuka
kemungkinan untuk melibatkan berbagai masukan desain
hasil interaksi berbagai pihak seperti perancang/penata kota,
pihak pemilik lahan, atau pun pihak
pemakai/pengguna/masyarakat untuk melahirkan suatu
lingkungan dengan ruang-ruang yang berkarakter tertentu
sesuai dengan konsep struktur perancangan kawasan.
Penetapan ini tidak berarti memperbaiki alokasi tata guna
lahan pada aturan rencana tata ruang wilayah yang ada,
namun berupa tata guna yang diterapkan dengan skala
keruangan yang lebih rinci, misalnya secara vertikal per lantai.
b. Intensitas Pemanfaatan Lahan, adalah tingkat alokasi dan
distribusi luas lantai maksimum bangunan terhadap lahan/tapak
peruntukannya. Komponen Penataan yang dibahas dalam
intensitas pemanfaatan lahan adalah:
1) Koefisien Dasar Bangunan (KDB), yaitu angka persentase
perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan gedung
yang dapat dibangun dan luas lahan/tanah perpetakan/daerah
perencanaan yang dikuasai.
2) Koefisien Lantai Bangunan (KLB), yaitu angka persentase
perbandingan antara jumlah seluruh luas lantai seluruh bangunan
yang dapat dibangun dan luas lahan/tanah perpetakan/daerah
perencanaan yang dikuasai.
3) Koefisien Daerah Hijau (KDH), yaitu angka persentase
perbandingan antara luas seluruh ruang terbuka di luar bangunan
gedung yang diperuntukkan bagi pertamanan/ penghijauan dan
luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai.
Hal E - 42
4) Koefisien Tapak Besmen (KTB), yaitu angka persentase

perbandingan antara luas tapak besmen dan luas tanah
perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai.
5) Sistem Insentif-Disinsentif Pengembangan, terdiri atas:
a. Insentif Luas Bangunan, yaitu insentif yang terkait dengan
KLB dan diberikan apabila bangunan gedung terbangun
memenuhi persyaratan peruntukan lantai dasar yang
dianjurkan. Luas lantai bangunan yang ditempati oleh fungsi
tersebut dipertimbangkan untuk tidak diperhitungkan dalam
KLB.
b. Insentif Langsung, yaitu insentif yang memungkinkan
penambahan luas lantai maksimum bagi bangunan gedung
yang menyediakan fasilitas umum berupa sumbangan positif
bagi lingkungan permukiman terpadu; termasuk di antaranya
jalur pejalan kaki, ruang terbuka umum, dan fasilitas umum.
6) Sistem Pengalihan Nilai Koefisien Lantai Bangunan
(TDR=Transfer of Development Right), yaitu hak pemilik
bangunan/pengembang yang dapat dialihkan kepada pihak atau
lahan lain, yang dihitung berdasarkan pengalihan nilai KLB, yaitu
selisih antara KLB aturan dan KLB ter bangun. Maksimum KLB
yang dapat dialihkan pada umumnya sebesar 10% dari nilai KLB
yang ditetapkan. Pengalihan nilai KLB hanya dimungkinkan bila
terletak dalam satu daerah perencanaan yang sama dan terpadu,
serta yang bersangkutan telah memanfaatkan minimal 60% KLB-
nya dari KLB yang sudah ditetapkan pada daerah perencanaan.
Pengalihan ini terdiri atas:
a. Hak Pembangunan Bawah Tanah, hak ini memungkinkan
pembangunan fungsi-fungsi di bawah tanah yang tidak
diperhitungkan ke dalam KLB yang dimiliki bangunan gedung di
atasnya, dengan memenuhi kriteria sesuai Peraturan Menteri
Hal E - 43
PU No. 29/PRT/M/2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis

Bangunan Gedung.
b. Hak Pembangunan Layang (Air Right Development),
merupakan mekanisme yang mirip dengan Hak Pembangunan
Bawah Tanah, namun berlaku untuk pembangunan di atas
prasarana umum (melayang), seperti jalan, yaitu berupa
bangunan pedestrian layang atau bangunan komersial layang,
dengan ketentuan sesuai Peraturan Menteri PU No.
29/PRT/M/2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan
Gedung.
c. Tata Bangunan, adalah adalah produk dari penyelenggaraan
bangunan gedung beserta lingkungannya sebagai wujud
pemanfaatan ruang, meliputi berbagai aspek termasuk
pembentukan citra/karakter fisik lingkungan, besaran, dan
konfigurasi dari elemen-elemen: blok, kaveling/petak lahan,
bangunan, serta ketinggian dan elevasi lantai bangunan, yang
dapat menciptakan dan mendefinisikan berbagai kualitas ruang
kota yang akomodatif terhadap keragaman kegiatan yang ada,
terutama yang berlangsung dalam ruang-ruang publik. Tata
Bangunan juga merupakan sistem perencanaan sebagai bagian
dari penyelenggaraan bangunan gedung beserta
lingkungannya, termasuk sarana dan prasarananya pada suatu
lingkungan binaan baik di perkotaan maupun di perdesaan
sesuai dengan peruntukan lokasi yang diatur dengan aturan
tata ruang yang berlaku dalam RTRW Kabupaten/Kota, dan
rencana rincinya.
Komponen Penataan yang perlu diperhatikan dalam tata
bangunan adalah:
(1)Pengaturan Blok Lingkungan, yaitu perencanaan
pembagian lahan dalam kawasan menjadi blok dan jalan, di
Hal E - 44
mana blok terdiri atas petak lahan/kaveling dengan

konfigurasi tertentu. Pengaturan ini terdiri atas :
a. Bentuk dan Ukuran Blok;
b. Pengelompokan dan Konfigurasi Blok;
c. Ruang terbuka dan tata hijau.
(2)Pengaturan Kaveling/Petak Lahan, yaitu perencanaan
pembagian lahan dalam blok menjadi sejumlah
kaveling/petak lahan dengan ukuran, bentuk,
pengelompokan dan konfigurasi tertentu. Pengaturan ini
terdiri atas:
a. Bentuk dan Ukuran Kaveling;
b. Pengelompokan dan Konfigurasi Kaveling;
c. Ruang terbuka dan tata hijau.
(3)Pengaturan Bangunan, yaitu perencanaan pengaturan
massa bangunan dalam blok/kaveling. Pengaturan ini terdiri
atas:
a. Pengelompokan Bangunan;
b. Letak dan Orientasi Bangunan ;
c. Sosok Massa Bangunan;
d. Ekspresi Arsitektur Bangunan.
(4)Pengaturan Ketinggian dan Elevasi Lantai Bangunan,
yaitu perencanaan pengaturan ketinggian dan elevasi
bangunan baik pada skala bangunan tunggal maupun
kelompok bangunan pada lingkungan yang lebih makro
(blok/kawasan). Pengaturan ini terdiri atas:
a. Ketinggian Bangunan ;
b. Komposisi Garis Langit Bangunan;
c. Ketinggian Lantai Bangunan.
d. Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung, terdiri dari
jaringan jalan dan pergerakan, sirkulasi kendaraan
Hal E - 45
umum, sirkulasi kendaraan pribadi, sirkulasi kendaraan

informal setempat dan sepeda, sirkulasi pejalan kaki
(termasuk masyarakat penyandang cacat dan lanjut
usia), sistem dan sarana transit, sistem parkir,
perencanaan jalur pelayanan lingkungan, dan sistem
jaringan penghubung.
Komponen penataan yang perlu diperhatikan dalam
sistem sirkulasi dan jalur penghubung adalah:
(1)Sistem jaringan jalan dan pergerakan, yaitu
rancangan sistem pergerakan yang terkait, antara
jenis-jenis hirarki/kelas jalan yang tersebar pada
kawasan perencanaan (jalan arteri, kolektor dan jalan
lingkungan/lokal) dan jenis pergerakan yang
melaluinya, baik masuk dan keluar kawasan, maupun
masuk dan keluar kaveling.
(2)Sistem sirkulasi kendaraan umum, yaitu rancangan
sistem arus pergerakan kendaraan umum formal,
yang dipetakan pada hirarki/kelas jalan yang ada pada
kawasan perencanaan.
(3)Sistem sirkulasi kendaraan pribadi, yaitu rancangan
sistem arus pergerakan bagi kendaraan pribadi sesuai
dengan hirarki/kelas jalan pada kawasan perencanaan.
(4)Sistem sirkulasi kendaraan umum informal setempat,
yaitu rancangan sistem arus pergerakan bagi
kendaraan umum dari sektor informal, seperti ojek,
becak, andong, dan sejenisnya, yang dipetakan pada
hirarki/kelas jalan yang ada pada kawasan
perencanaan.
(5)Sistem pergerakan transit, yaitu rancangan sistem
perpindahan arus pergerakan dari dua atau lebih
Hal E - 46
moda transportasi yang berbeda, yang dipetakan

pada hirarki/ kelas jalan yang ada pada kawasan
perencanaan.
(6)Sistem parkir, yaitu rancangan sistem gerakan arus
masuk dan keluar kaveling atau grup kaveling untuk
parkir kendaraan di dalam internal kaveling.
(7)Sistem perencanaan jalur servis/pelayanan
lingkungan, yaitu rancangan sistem arus pergerakan
dari kendaraan servis (seperti pengangkut sampah,
pengangkut barang, dan kendaraan pemadam
kebakaran) dari suatu kaveling atau blok lingkungan
tertentu, yang dipetakan pada hirarki/kelas jalan yang
ada pada kawasan perencanaan.
(8)Sistem sirkulasi pejalan kaki dan sepeda, yaitu
rancangan sistem arus pejalan kaki (termasuk
penyandang cacat dan lanjut usia) dan pemakai
sepeda, yang khusus disediakan pada kawasan
perencanaan.
(9)Sistem jaringan jalur penghubung terpadu (pedestrian
linkage), yaitu rancangan sistem jaringan berbagai
jalur penghubung yang memungkinkan menembus
beberapa bangunan atau pun beberapa kaveling
tertentu dan dimanfaatkan bagi kepentingan jalur
publik. Jalur penghubung terpadu ini dibutuhkan
terutama pada daerah dengan intensitas kegiatan
tinggi dan beragam, seperti pada area komersial
lingkungan permukiman atau area fungsi campuran
(mixed-used). Jalur penghubung terpadu harus dapat
memberikan kemudahan aksesibilitas bagi pejalan
kaki.
Hal E - 47
e. SistemRuang Terbuka dan Tata Hijau.

Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau merupakan
komponen rancang kawasan, yang tidak sekadar
terbentuk sebagai elemen tambahan atau pun elemen
sisa setelah proses rancang arsitektural diselesaikan,
melainkan juga diciptakan sebagai bagian integral dari
suatu lingkungan yang lebih luas. Penataan sistem ruang
terbuka diatur melalui pendekatan desain tata hijau yang
membentuk karakter lingkungan serta memiliki peran
penting baik secara ekologis, rekreatif dan estetis bagi
lingkungan sekitarnya, dan memiliki karakter terbuka
sehingga mudah diakses sebesar-besarnya oleh publik.
Komponen Penataan sistem ruang terbuka dan tata
hijau adalah:
(1)Sistem Ruang Terbuka Umum (kepemilikan publik,
aksesibilitas publik), yaitu ruang yang karakter
fisiknya terbuka, bebas dan mudah diakses publik
karena bukan milik pihak tertentu.
(2)Sistem Ruang Terbuka Pribadi (kepemilikan
pribadi–aksesibilitas pribadi), yaitu ruang yang
karakter fisiknya terbuka tapi terbatas, yang hanya
dapat diakses oleh pemilik, pengguna atau pihak
tertentu.
(3)Sistem Ruang Terbuka Privat yang dapat diakses
oleh Umum (kepemilikan pribadi–aksesibilitas publik),
yaitu ruang yang karakter fisiknya terbuka, serta
bebas dan mudah diakses oleh publik meskipun milik
pihak tertentu, karena telah didedikasikan untuk
kepentingan publik sebagai hasil kesepakatan antara
pemilik dan pihak pengelola/pemerintah daerah
Hal E - 48
setempat, di mana pihak pemilik mengizinkan

lahannya digunakan untuk kepentingan publik,
dengan mendapatkan kompensasi berupa
insentif/disinsentif tertentu, tanpa mengubah status
kepemilikannya.
(4)Sistem Pepohonan dan Tata Hijau, yaitu pola
penanaman pohon yang disebar pada ruang terbuka
publik.
(5)Bentang Alam, yaitu ruang yang karakter fisiknya
terbuka dan terkait dengan area yang dipergunakan
sebesar-besarnya untuk kepentingan publik, dan
pemanfaatannya sebagai bagian dari alam yang
dilindungi.
Pengaturan ini untuk kawasan:
a. Pantai dan laut, sebagai batas yang melingkupi
tepian kawasan, menentukan atmosfir dari suasana
kehidupan kawasan, serta dasar penciptaan pola
tata ruang;
b. Sungai, sebagai pembentuk koridor ruang terbuka;
c. Lereng dan perbukitan, sebagai potensi
pemandangan luas;
d. Puncak bukit, sebagai titik penentu arah orientasi
visual, serta memberikan kemudahan dalam
menentukan arah (tengaran alam).
(6)Area Jalur Hijau, yaitu salah satu ruang terbuka hijau
yang berfungsi sebagai area preservasi dan tidak
dapat dibangun. Pengaturan ini untuk kawasan :
sepanjang sisi dalam Daerah Milik Jalan (Damija);
sepanjang bantaran sungai; sepanjang sisi kiri kanan
jalur kereta; sepanjang area di bawah jaringan listrik
Hal E - 49
tegangan tinggi; jalur hijau yang diperuntukkan

sebagai jalur taman kota atau hutan kota, yang
merupakan pembatas atau pemisah suatu wilayah.
f. Tata Kualitas Lingkungan
Penataan kualitas lingkungan merujuk pada upaya
rekayasa elemen-elemen kawasan yang sedemikian rupa
sehingga tercipta suatu kawasan atau subarea dengan
sistem lingkungan yang informatif, berkarakter khas, dan
memiliki orientasi tertentu.
Komponen Penataan dalam tata kualitas lingkungan
adalah :
1. Konsep Identitas Lingkungan, yaitu perancangan
karakter (jati diri) suatu lingkungan yang dapat
diwujudkan melalui pengaturan dan perancangan
elemen fisik dan non fisik lingkungan atau sub area
tertentu. Pengaturan ini terdiri atas :
(a) Tata karakter bangunan/lingkungan (built-in
signage and directional system), yaitu pengolahan
elemen-eleman fisik bangunan/lingkungan untuk
mengarahkan atau memberi tanda pengenal suatu
lingkungan/bangunan, sehingga pengguna dapat
mengenali karakter lingkungan yang dikunjungi
atau dilaluinya sehingga memudahkan pengguna
kawasan untuk berorientasi dan bersirkulasi.
(b) Tata penanda identitas bangunan, yaitu
pengolahan elemen-eleman fisik
bangunan/lingkungan untuk mempertegas
identitas atau penamaan suatu bangunan
sehingga pengguna dapat mengenali bangunan
yang menjadi tujuannya.
Hal E - 50
(c) Tata kegiatan pendukung secara formal dan

informal (supporting activities), yaitu pengolahan
secara terintegrasi seluruh aktivitas informal
sebagai pendukung dari aktivitas formal yang
diwadahi dalam ruang/bangunan, untuk
menghidupkan interaksi sosial dari para
pemakainya.
2. Konsep Orientasi Lingkungan, yaitu perancangan
elemen fisik dan nonfisik guna membentuk lingkungan
yang informatif sehingga memudahkan pemakai untuk
berorientasi dan bersirkulasi.
Pengaturan ini terdiri atas:
a) Sistem tata informasi (directory signage
system), yaitu pengolahan elemen fisik di
lingkungan untuk menjelaskan berbagai
informasi/petunjuk mengenai tempat tersebut,
sehingga memudahkan pemakai mengenali lokasi
dirinya terhadap lingkungannya.
b) Sistem tata rambu pengarah (directional
signage system), yaitu pengolahan elemen fisik di
lingkungan untuk mengarahkan pemakai
bersirkulasi dan berorientasi baik menuju maupun
dari bangunan atau pun area tujuannya.
3. Wajah Jalan, yaitu perancangan elemen fisik dan
nonfisik guna membentuk lingkungan berskala
manusia pemakainya, pada suatu ruang publik berupa
ruas jalan yang akan memperkuat karakter suatu blok
perancangan yang lebih besar.
Pengaturan ini terdiri atas:
Hal E - 51
a) Wajah penampang jalan dan bangunan : Perabot

jalan ( street furniture); Jalur dan ruang bagi
pejalan kaki (pedestrian); Tata hijau pada
penampang jalan; Elemen tata informasi dan
rambu pengarah pada penampang jalan;
b) Elemen papan reklame komersial pada penampang
jalan.
g. Sistem Prasarana dan Utilitas Lingkungan
Sistem prasarana dan utilitas lingkungan adalah
kelengkapan dasar fisik suatu lingkungan yang
pengadaannya memungkinkan suatu lingkungan dapat
beroperasi dan berfungsi sebagaimana semestinya.
Sistem prasarana dan utilitas lingkungan mencakup
jaringan air bersih dan air limbah, jaringan drainase,
jaringan persampahan, jaringan gas dan listrik, serta
jaringan telepon, sistem jaringan pengamanan
kebakaran, dan sistem jaringan jalur penyelamatan atau
evakuasi.
Komponen Penataan sistem prasarana dan utilitas
lingkungan adalah:
a) Sistem jaringan air bersih, yaitu sistem jaringan
dan distribusi pelayanan penyediaan air bagi
penduduk suatu lingkungan, yang memenuhi
persyaratan bagi operasionalisasi bangunan atau
lingkungan, dan terintegrasi dengan jaringan air
bersih secara makro dari wilayah regional yang lebih
luas.
b) Sistem jaringan air limbah dan air kotor, yaitu
sistem jaringan dan distribusi pelayanan
pembuangan/ pengolahan air buangan rumah tangga,
Hal E - 52
lingkungan komersial, perkantoran, dan bangunan

umum lainnya, yang berasal dari manusia, binatang
atau tumbuh-tumbuhan, untuk diolah dan kemudian
dibuang dengan cara-cara sedemikian rupa sehingga
aman bagi lingkungan, termasuk di dalamnya
buangan industri dan buangan kimia.
c) Sistem jaringan drainase, yaitu sistem jaringan dan
distribusi drainase suatu lingkungan yang berfungsi
sebagai pematus bagi lingkungan, yang terintegrasi
dengan sistem jaringan drainase makro dari wilayah
regional yang lebih luas.
d) Sistem jaringan persampahan, yaitu sistem
jaringan dan distribusi pelayanan
pembuangan/pengolahan sampah rumah tangga,
lingkungan komersial, perkantoran dan bangunan
umum lainnya, yang terintegrasi dengan sistem
jaringan pembuangan sampah makro dari wilayah
regional yang lebih luas.
e) Sistem jaringan listrik, yaitu sistem jaringan dan
distribusi pelayanan penyediaan daya listrik dan
jaringan sambungan listrik bagi penduduk suatu
lingkungan, yang memenuhi persyaratan bagi
operasionalisasi bangunan atau lingkungan, dan
terintegrasi dengan jaringan instalasi listrik makro dari
wilayah regional yang lebih luas.
f) Sistem jaringan telepon, yaitu sistem jaringan dan
distribusi pelayanan penyediaan kebutuhan
sambungan dan jaringan telepon bagi penduduk suatu
lingkungan yang memenuhi persyaratan bagi
operasionalisasi bangunan atau lingkungan, yang
Hal E - 53
terintegrasi dengan jaringan instalasi listrik makro dari

wilayah regional yang lebih luas.
g) Sistem jaringan pengamanan kebakaran, yaitu
sistem jaringan pengamanan lingkungan/kawasan
untuk memperingatkan penduduk terhadap keadaan
darurat, penyediaan tempat penyelamatan,
membatasi penyebaran kebakaran, dan/atau
pemadaman kebakaran.
h) Sistem jaringan jalur penyelamatan atau
evakuasi, yaitu jalur perjalanan yang menerus
(termasuk jalan ke luar, koridor/selasar umum dan
sejenis) dari setiap bagian bangunan gedung
termasuk di dalam unit hunian tunggal ke tempat
aman, yang disediakan bagi suatu
lingkungan/kawasan sebagai tempat penyelamatan
atau evakuasi.
E.2.6. Tahap Penyusunan Rencana dan Program Pelaksanaan

Dalam tahapan ini akan dilakukan berbagai kegiatan, yang terdiri atas:
1) Perumusan Rencana Umum, 2) Perumusan Rencana Panduan
Rancang Bangunan dan Lingkungan serta Administrasi Pengendalian
Program dan Rencana, 3) Perumusan Manajemen Pelaksanaan dan
Pengelolaan serta Arahan Pengendalian dan Rencana, 4) Perumusan
Program Investasi. Tabel E.14 berikut ini adalah uraian rinci mangenai
masing-masing kegiatan.
Tabel E.14 Rincian Kegiatan yang Dilakukan pada Tahap 6 –Penyusunan Rencana dan Program
Pelaksanaan

6.a. Perumusan Rencana umum merupakan rencana  Rencana
Rencana induk untuk perancangan dan Peruntukan
Umum kemungkinan pengembangan lahan;
Kawasan Taman Wisata Alam Makam  Rencana
Hal E - 54

Teuku Umar perpetakan blok;
 Rencana
tapak/siteplan;
 Rencana sistem
pergerakan;
 Rencana
prasarana dan
sarana
lingkungan;
 Rencana
aksesibilitas
lingkungan;
 Rencana wujud
bangunan;
 Rencana
preservasi dan
konservasi.
6.b. Perumusan Rencana detail disusun setelah  Rencana detail;
Rencana perencanaan umum diselesaikan.  Rencana
Detail Sasarannya adalah agar rencana yang investasi;
dihasilkan lebih aplikatif.  Rencana dan
strategi
implementasi.
6.c. Perumusan Kegiatan ini dilakukan untuk  Panduan rancang
Rencana mendapatkan panduan bagi bangun dan
Panduan pelaksanaan rencana yang telah lingkungan;
Rancang dihasilkan sebelumnya, termasuk  Administrasi
Bangunan bagaimana mengendalikannya. pengendalian
dan Kegiatan ini terdiri dari penyusunan: program dan
Lingkungan  Panduan Rancang Bangunan dan bencana.
serta Lingkungan. Merupakan hasil pokok
Administrasi dari kegiatan penyusunan Rencana
Pengendalian Tata Bangunan dan Lingkungan.
Program dan Kegiatan ini berisi panduan bagi
Rencana keseluruhan aspek perancangan
bangunan dan lingkungan secara
teknis dan berfungsi sebagai arahan
bagi pelaksanaan perancangan dan
implementasinya di lapangan.
 Administrasi Pengendalian Program
dan Rencana. Merupakan bagian
penting yang menyertai Panduan
Rancang Bangunan dan Lingkungan
sebagai perangkat administratif bagi
pelaksanaan dan pengendalian
program dan rencana secara
keseluruhan.
6.d. Perumusan Manajemen Pelaksanaan dan  Manajemen
Manajemen Pengelolaan diperlukan bagi kalangan pengelolaan
Pelaksanaan pengelola serta pelaksana kegiatan di  Pengendalian
serta Arahan lapangan, baik kegiatan perencanaan rencana
Pengendalian dan pelaksanaan secara keseluruhan.
Hal E - 55

dan Rencana Hal ini dilakukan agar kegiatan dapat
berlangsung sesuai dengan rencana
program dan jadual pelaksanaan
program.
Arahan Pengendalian dan Rencana
merupakan bagian penting perangkat
arahan pelaksanaan dan pengendalian
program dan rencana secara
keseluruhan.
6.e. Perumusan Program ini dilakukan untuk menjaring Program investasi
Program investor dari berbagai kalangan,
Investasi sebagai salah satu sumber pendanaan
bagi keberlangsungan program dalam
Kawasan Bersejarah Benteng Tujuh
Lapis, baik untuk jangka pendek
maupun jangka panjang. Program
investasi diperuntukkan bagi investor,
dari kalangan privat (swasta dan luar
negeri), masyarakat serta kalangan
publik (kalangan pemerintahan, baik
pusat maupun daerah).
C. Panduan Rancangan
Panduan Rancangan merupakan penjelasan lebih rinci atas Rencana
Umum yang telah ditetapkan sebelumnya dalam bentuk penjabaran
materi utama melalui pengembangan komponen rancangan kawasan
pada bangunan, kelompok bangunan, elemen prasarana kawasan,
kaveling dan blok, termasuk panduan ketentuan detail visual kualitas
minimal tata bangunan dan lingkungan.
Panduan Rancangan memuat ketentuan dasar implementasi rancangan
terhadap kawasan perencanaan, berupa ketentuan tata bangunan dan
lingkungan yang bersifat lebih detil, memudahkan dan memandu
penerapan dan pengembangan rencana umum, baik pada bangunan,
kelompok bangunan, elemen prasarana kawasan, kavling, maupun blok.
Panduan Rancangan bersifat mengaktualisasikan tujuan penataan
lingkungan/kawasan yang layak huni, berjati diri, produktif, dan
berkelanjutan secara lebih terstruktur dan mudah dilaksanakan (design
guidelines).
Hal E - 56
D. Rencana Investasi
Rencana investasi disusun berdasarkan dokumen RTBL yang
memperhitungkan kebutuhan nyata para pemangku kepentingan dalam
proses pengendalian investasi dan pembiayaan dalam penataan
lingkungan/kawasan. Rencana ini merupakan rujukan bagi para
pemangku kepentingan untuk menghitung kelayakan investasi dan
pembiayaan suatu penataan atau pun menghitung tolok ukur
keberhasilan investasi, sehingga tercapai kesinambungan pentahapan
pelaksanaan pembangunan. Rencana ini menjadi alat mobilisasi dana
investasi masing-masing pemangku kepentingan dalam pengendalian
pelaksanaan sesuai dengan kapasitas dan perannya dalam suatu sistem
wilayah yang disepakati bersama, sehingga dapat tercapai kerja sama
untuk mengurangi berbagai konflik kepentingan dalam investasi/
pembiayaan. Rencana investasi juga mengatur upaya percepatan
penyediaan dan peningkatan kualitas pelayanan prasarana/sarana dari
suatu lingkungan/kawasan.
E. Skenario Strategi Rencana Investasi

Hal yang perlu diperhatikan dalam aspek-aspek perencanaan guna
mendukung strategi rencana investasi adalah:
a. Program bersifat jangka menengah, minimal untuk kurun waktu 5
(lima) tahun, serta mengindikasikan investasi untuk berbagai macam
kegiatan, yang meliputi: tolok ukur/kuantitas pekerjaan, besaran
rencana pembiayaan, perkiraan waktu pelaksanaan dan kesepakatan
sumber pendanaannya.
b. Meliputi investasi pembangunan yang dibiayai oleh pemerintah
daerah/pusat (dari berbagai sektor), dunia usaha/swasta, dan
masyarakat.
Hal E - 57
c. Menjelaskan pola-pola penggalangan pendanaan, kegiatan yang

perlu dilakukan khususnya oleh Pemda setempat, sekaligus
saran/alternatif waktu pelaksanaan kegiatan-kegiatan tersebut.
d. Menjelaskan tata cara penyiapan dan penyepakatan investasi dan
pembiayaan, termasuk menjelaskan langkah, pelaku, dan
perhitungan teknisnya.
e. Menuntun para pemangku kepentingan dalam memperoleh justifikasi
kelayakan ekonomi dan usulan perencanaan lingkungan dengan
memisahkan jenis paket berjenis cost recovery, noncost recovery,
dan pelayanan publik.
Strategi perencanaan investasi ditentukan dengan skenario sebagai
berikut:
a. Langkah I : Penetapan paket kegiatan pada tiap jangka waktu
pentahapan dan penyiapan rincian sumber pembiayaan.
b. Langkah II : Perencanaan pembiayaan meliputi perhitungan prospek
ekonomi, besaran investasi yang dibutuhkan, keuntungan setiap
paket dan perhitungan investasi publik.
c. Langkah III : Penyiapan pelibatan dan pemasaran paket
pembangunan untuk masing-masing pelaku pembangunan.
d. Langkah IV : Penyiapan detail investasi tahunan sebagai
pengendalian selama pelaksanaan.
F. Ketentuan Pengendalian Rencana
Ketentuan Pengendalian Rencana bertujuan:
a. Mengendalikan berbagai rencana kerja, program kerja maupun
kelembagaan kerja pada masa pemberlakuan aturan dalam RTBL dan
pelaksanaan penataan suatu kawasan.
b. Mengatur pertanggungjawaban semua pihak yang terlibat dalam
mewujudkan RTBL pada tahap pelaksanaan penataan bangunan dan
lingkungan.
Hal E - 58
Ketentuan pengendalian rencana disusun sebagai bagian proses

penyusunan RTBL yang melibatkan masyarakat, baik secara langsung
(individu) maupun secara tidak langsung melalui pihak yang dianggap
dapat mewakili (misalnya Dewan Kelurahan, Badan Keswadayaan
Masyarakat/BKM dan Forum Rembug Desa).
Ketentuan Pengendalian Rencana menjadi alat mobilisasi peran masing-
masing pemangku kepentingan pada masa pelaksanaan atau masa
pemberlakuan RTBL sesuai dengan kapasitasnya dalam suatu sistem
yang disepakati bersama, dan berlaku sebagai rujukan bagi para
pemangku kepentingan untuk mengukur tingkat keberhasilan
kesinambungan pentahapan pelaksanaan pembangunan.
Aspek-aspek pengendalian adalah:
a. Ketentuan administratif untuk mengendalikan pelaksanaan seluruh
rencana dan program serta kelembagaan yang diperlukan
pemerintah daerah dalam rangka mendorong pelaksanaan materi
RTBL agar terlaksana secara efektif termasuk melalui mekanisme
perizinan (terutama IMB=Izin Mendirikan Bangunan).
b. Arahan yang bersifat mengantisipasi terjadinya perubahan pada
tahap pelaksanaan, yang disebabkan oleh berbagai hal, tetapi masih
dapat memenuhi persyaratan daya dukung dan daya tampung lahan,
kapasitas prasarana lingkungan binaan, masih sejalan dengan
rencana dan program penataan kota, serta masih dapat menampung
aspirasi masyarakat.
Adapun ketentuan mengenai strategi pengendalian adalah:
a. Strategi pengendalian rencana diatur dengan Rencana Kelembagaan,
yang mencantumkan organisasi pelaksana, SDM yang terlibat, dan
aturan tata laksana kelembagaannya.
b. Untuk pengelolaan pelaksanaan RTBL dapat disiapkan suatu
organisasi pelaksana tersendiri, dengan menggambarkan pola
koordinasi, alur dan pola pertanggungjawaban, serta proses lainnya.
Hal E - 59
Arahan bagi pengendalian rencana adalah:

1. Penetapan rencana dan indikasi program pelaksanaan dan
pengendalian pelaksanaan, termasuk kesepakatan wewenang dan
kelembagaan.
2. Penetapan paket kegiatan pelaksanaan dan pengendalian jangka
menengah.
3. Penyiapan pelibatan dan pemasaran paket pembangunan untuk
setiap pemangku kepentingan.
4. Identifikasi dan penyesuaian aspek fisik, sosial, dan ekonomi
terhadap kepentingan dan tanggung jawab para pemangku
kepentingan.
5. Penetapan persyaratan teknis masing-masing aspek (fisik, sosial dan
ekonomi), perencanaan pelaksanaan, dan pengendalian di lapangan.
G. Pedoman Pengendalian Pelaksanaan

Pedoman pengendalian pelaksanaan dimaksudkan untuk mengarahkan
perwujudan pelaksanaan penataan bangunan dan lingkungan/kawasan
yang berdasarkan dokumen RTBL, dan memandu pengelolaan kawasan
agar dapat berkualitas meningkat berkelanjutan.
Dengan pedoman pengendalian pelaksanaan diharapkan:
a. Menjamin pelaksanaan kegiatan berdasarkan dokumen RTBL;
b. Menjamin pemanfaatan investasi dan optimalisasi nilai investasi;
c. Menghindari fenomena lahan tidur atau bangunan terbengkalai
sebagai akibat investasi yang ditanamkan tidak berjalan semestinya;
d. Menarik investasi lanjutan dalam pengelolaan lingkungan setelah
masa pascakonstruksi.
Pengendalian pelaksanaan dilakukan oleh dinas teknis setempat atau
unit pengelola teknis/UPT/badan tertentu sesuai kewenangan yang
ditetapkan oleh kelembagaan pemrakarsa penyusunan RTBL atau dapat
ditetapkan kemudian berdasarkan kesepakatan para pemangku
Hal E - 60
kepentingan. Pedoman pengendalian pelaksanaan dapat ditetapkan dan

berupa dokumen terpisah tetapi merupakan satu kesatuan dengan
dokumen RTBL, berdasarkan kesepakatan para pemangku kepentingan,
setelah mempertimbangkan kebutuhan tingkat kompleksitasnya.
Aspek-aspek pengendalian adalah:
a. Penetapan alat-alat dan prosedur pengendalian pelaksanaan, seperti
dalam mekanisme perizinan IMB, review tim ahli bangunan gedung
(TABG), dan penerapan insentif/disinsentif;
b. Pemantauan dan evaluasi atas pelaksanaan materi teknis dokumen
RTBL;
c. Evaluasi pelaksanaan peran para pemangku kepentingan sesuai
kesepakatan dalam penataan bangunan dan lingkungan, baik
pemerintah daerah, dunia usaha, masyarakat, maupun Pemerintah;
d. Pengawasan teknis atas pelaksanaan sistem perizinan dan
pelaksanaan kegiatan pembangunan di lokasi penataan;
e. Penerapan mekanisme sanksi dalam penyelenggaraan pembangunan
sesuai peraturan perundang-undangan.
Dengan kriteria dan pertimbangan pengendalian sebagai berikut:
a. Memperhatikan kepentingan publik;
b. Mempertimbangkan keragaman pemangku kepentingan yang dapat
memiliki kepentingan berbeda;
c. Mempertimbangkan pendayagunaan SDM dan sumber daya alam
(ekonomi, sosial budaya, dan lingkungan) lokal, seperti masyarakat
setempat beserta kegiatan sosial-budayanya.
Dalam pedoman pengendalian pelaksanaan, terdapat pengelolaan
kawasan. Tujuan pengelolaan kawasan adalah untuk dapat
melaksanakan kegiatan estate management dengan efektif dan
terencana. Oleh karena itu suatu lingkungan perlu membuat suatu
piranti atau alat berupa dokumen tertulis yang melindungi dan
memelihara berbagai aset dari lingkungan yang bersangkutan sebagai
Hal E - 61
penjabaran dari berbagai kepentingan pemakai, pemilik, atau pun

pihak-pihak lain yang mempunyai hak milik, hak sewa atau hak pakai di
lingkungan tersebut. Pedoman Pengelolaan Kawasan merupakan piranti
pengelolaan yang berisi kewajiban, hak, wewenang, kelembagaan serta
mekanisme dari pengendalian dan pengelolaan terhadap berbagai
keinginan pemangku kepentingan, yang bersifat menerus dan
berkelanjutan.
Pengelolaan kawasan mencakup kegiatan pemeliharaan atas investasi
fisik yang telah terbangun beserta segala aspek nonfisik yang
diwadahinya, kegiatan penjaminan, pengelolaan operasional,
pemanfaatan, rehabilitasi/pembaharuan, serta pelayanan dari aset
properti lingkungan/kawasan. Jenis aset properti yang dikelola dapat
berupa sumber daya alam, bangunan fisik, lahan, lansekap dan tata
hijau, aset pelestarian budaya dan sejarah serta infrastruktur kawasan,
baik yang merupakan aset bersama dengan kepemilikan publik
setempat, atau pun aset properti pribadi yang harus dikontrol
pemanfaatan dan perkembangannya sesuai dengan RTBL yang
disepakati.
Aspek-aspek pengelolaan yang perlu diperhatikan adalah:
a. Kepentingan pengelolaan yang mengikat semua pihak dengan suatu
peraturan yang saling menguntungkan, termasuk juga mengikat dan
menguntungkan lembaga penerusnya, pengguna pewarisnya, atau
yang diberi kuasa.
b. Kepentingan agar semua persil yang berada dalam lingkungan
binaan yang ditata tersebut dapat digunakan, dikelola dan dipelihara
sesuai dengan ketentuan-ketentuan yang dimuat pada pedoman
pengelolaan kawasan.
c. Kepentingan pemberlakuan peraturan bagi seluruh persil yang
ditujukan untuk meningkatkan dan melindungi nilai, daya tarik, dan
Hal E - 62
daya guna pakai dari seluruh fungsi yang ada untuk kepentingan
bersama.
d. Kepentingan perencanaan aset eksisting yang harus mendukung
kebutuhan pelayanan lingkungan setempat.
e. Pertimbangan lain seperti umur bangunan atau aset properti dan
resiko investasi yang harus dipertimbangkan sejak tahap
perancangan kawasan.
f. Kepentingan pengendalian yang dikaitkan dengan pola kerjasama
yang berlaku, seperti pola BOT, BOO, dan sebagainya.
H. Pembinaan Pelaksanaan
Pembinaan pelaksanaan penataan bangunan dan lingkungan oleh
pemerintah bertujuan untuk mewujudkan efektivitas peran pemerintah,
masyarakat dan dunia usaha baik dalam penyusunan RTBL, maupun
dalam penetapan dokumen RTBL melalui peraturan bupati/walikota,
pelaksanaan dan pengendalian pembangunan, pengelolaan kawasan,
serta peninjauan kembali RTBL. Perwujudan peran pemerintah
diselenggarakan melalui optimalisasi pelaksanaan pengembangan
program dan kegiatan pemerintah yang mendukung pelaksanaan RTBL
dalam penataan lingkungan/kawasan.
E.3. POLA KERJA

Pola kerja dalam pelaksanaan pekerjaan ini adalah adalah sebagai
berikut :
‐ Untuk memulai pelaksanaan pekerjaan setelah SPMK diperoleh,
maka tim akan segera dimobilisasi dan segera melakukan
rapat/diskusi guna mendapatkan persamaan persepsi mengenai
pekerjaan yang akan dilakukan terutama pemahaman terhadap
KAK.
Hal E - 63
‐ Melakukan Kick of Meeting dengan pemberi kerja dalam rangka

penyamaan persepsi mengenai rencana pelaksanaan pekerjaan.
‐ Pelaksanaan kegiatan pekerjaan penyusunan dilakukan di kantor
(Studio) selama 6 bulan kalender.
‐ Mobilisasi tenaga ahli disesuaikan dengan jadwal dan penugasan,
serta keterlibatan masing-masing tenaga ahli dalam pelaksanaan
kegiatan penyusunan sesuai dengan jumlah orang-bulan masing-
masing tenaga ahli.
‐ Pekerjaan studio, yaitu semua pekerjaan/kegiatan yang dilakukan
tim kerja untuk sampai menghasilkan produk/dokumen rencana.
Kegiatan yang dilakukan pada pekerjaan studio meliputi
mempersiapkan kebutuhan survey lapangan, Pengumpulan dan
seleksi data, proses Penyusunan laporan Pendahuluan, Proses
tabulasi data, Pembuatan Kompilasi Data, Proses pengolahan dan
analisis data, proses penyusunan laporan antara, proses
pembuatan laporan akhir, termasuk penyempurnaan dari mulai
laporan pendahuluan, laporan antara, laporan draft akhir dan
laporan final berdasarkan hasil masukan dari diskusi dengan tim
teknis dan stakeholders.
‐ Konsultan secara berkala berkoordinasi dan melakukan konsultasi
teknis kepada tim teknis dan Instansi Terkait, Asosiasi profesi,
pakar, pemerhati, maupun dengan stakeholder lainnya yang
terlibat dan mempunyai kepentingan dalam pelaksanaan Pedoman
Teknis Pembinaan Perkotaan. Konsultan secara periodik melaporkan
setiap progres yang telah dihasilkan kepada Tim Teknis.
‐ Diskusi Pembahasan Laporan dilakukan di sesuai ketentuan
pemberi kerja.
E.4. RENCANA KERJA
Hal E - 64
Tahap awal dalam pekerjaan ini adalah persiapan. Kegiatan persiapan

terbagi menjadi 2 bagian yaitu persiapan dasar dan pelaksanaan survey
lapangan.
1. Persiapan dasar
Pada tahap ini dilakukan beberapa kegiatan; dimulai dengan mobilisasi
tim, pengumpulan referensi yang berkaitan dengan pekerjaan termasuk
menelaah keputusan, asumsi, rencana-rencana yang berkaitan langsung
dengan wilayah perencanaan, pembuatan design survey dan
pembuatan peta dasar.
2. Pengumpulan Data/Survey
Kegiatan pengumpulan data/survey bertujuan untuk mendapatkan
gambaran nyata kondisi wilayah perencanaan, sehingga diharapkan
rencana yang akan dihasilkan nantinya sesuai dengan kondisi dan
kebutuhan dari wilayah perencanaan.
Secara pengelompokan materi data dalam pekerjaan ini dibagi menjadi
2 (dua) kelompok besar yaitu data yang berkaitan dengan Kabupaten
Aceh Barat dan data yang berkaitan langsung dengan kawasan
perencanaan.
Teknik pengumpulan data dalam kegiatan ini menggunakan teknik
survey, baik survey sekunder maupun survey primer.
a) Survey Sekunder
Survey ini dimaksudkan untuk mendapatkan data dan informasi
yang telah terdokumentasikan dalam bentuk buku laporan dan
statistik. Di samping pengumpulan data, pada kegiatan ini dilakukan
pula wawancara atau diskusi dengan pihak instansi mengenai
permasalahan-permasalahan di tiap bidang/aspek yang menjadi
kewenangannya serta menyerap informasi mengenai kebijakan-
kebijakan dan program yang sedang dan akan dilakukan.
Survey Sekunder diperoleh dari studi pustaka dan studi instansi.
Studi pustaka digunakan untuk mengetahui data dan teori yang
Hal E - 65
berhubungan dengan materi pekerjaan. Studi pustaka diperoleh dari

telaahan studi terdahulu yang telah dilakukan dengan maksud untuk
memperoleh wawasan mengenai aspek-aspek yang berhubungan
dengan materi pekerjaan.
Survey instansi bertujuan untuk memperoleh data-data yang
berkaitan dengan Kabupaten Aceh Barat dan Kawasan Perencanaan.
b) Survey Primer
Survey ini dilakukan untuk mendapatkan data terbaru/terkini
langsung dari lapangan atau obyek kajian. Pengumpulan data primer
ini sendiri akan dilakukan melalui 2 (dua) metode, yaitu metode
observasi langsung ke lapangan dan metode penyebaran kuesioner
atau wawancara.
Penentuan penggunaan kedua metode ini dilakukan berdasarkan
jenis data yang dibutuhkan.
Survey primer yang akan dilakukan terdiri dari 3 (tiga) tipe survey,
yaitu:
1)Survey Land Use dan Bangunan
Survey yang dilakukan adalah pengecekan di lapangan mengenai
guna lahan eksisting serta bangunan penting yang ada di
kawasan perencanaan. Data-data yang diperoleh dari survey ini
digunakan untuk menganalisis struktur ruang eksisting dan
kemudian menetapkan struktur tata ruang dan penggunaan lahan
pada tahun yang direncanakan.
2)Survey Infrastruktur
Survey ini dilakukan untuk memperoleh data infrastruktur dengan
cara pengamatan lapangan guna
menangkap/menginterpretasikan data-data sekunder lebih baik.
Di samping itu, survey ini dilakukan untuk memperoleh masukan
dari para stakeholders terkait mengenai permasalahan dan
Hal E - 66
kondisi infrastruktur yang bersangkutan. Masukan tersebut dapat

diperoleh melalui wawancara maupun penyebaran kuesioner.
3)Survey Pemetaan
Survey ini dilakukan untuk memperoleh data dan informasi
mengenai lokasi tapak dari kawasan perencanaan yang akan
dibuat RTBL nya.
Gambar E.10 Tahap Inisiasi dan Eksplorasi
Tahap Kompilasi dan Analisis

Tahap selanjutnya adalah Tahap Kompilasi dan Analisis. Tahap ini akan
terdiri dari 2 (dua) rangkaian kegiatan yaitu : (1) Tabulasi dan Kompilasi
Data, dan (2) Analisis dan Intepretasi.
1. Tabulasi dan Kompilasi Data
Hal E - 67
Semua data dan informasi yang telah diperoleh dari hasil kegiatan
pengumpulan data kemudian di kompilasi. Pada dasarnya kegiatan
kompilasi data ini dilakukan dengan cara mentabulasi dan
mengsistematisasi data-data tersebut dengan menggunakan cara
komputerisasi.
Hasil dari kegiatan ini adalah tersusunnya data dan informasi yang telah
diperoleh sehingga mudah untuk dianalisis.
Penyusunan data itu sendiri akan dibagi menjadi 2 (dua) bagian, yaitu;
Bagian pertama adalah data dan informasi mengenai kondisi regional
(kondisi makro) dan Bagian kedua adalah data dan informasi
mengenai kondisi lokal wilayah perencanaan (kondisi mikro).
Metoda pengolahan dan kompilasi data yang dipergunakan adalah
sebagai berikut :
Mengelompokan data dan informasi menurut kategori aspek
kajian seperti: data fisik dan penggunaan lahan, data
perekonomian, data kependudukan, dll.
Menyortir data-data setiap aspek tersebut agar menjadi
sederhana dan tidak duplikasi.
Mendetailkan desain pengolahan dan kompilasi data dari desain
studi awal sehingga tercipta form-form isian berupa tabel-tabel,
konsep isian, peta tematik, dll.
Mengisi dan memindahkan data yang telah tersortir ke dalam
tabel-tabel isian dan peta isian tematik.
Melakukan pengolahan data berupa penjumlahan, pengalian,
pembagian, prosentase, dsb baik bagi data primer maupun
sekunder.
Setelah seluruh tabel dan peta terisi, maka langkah selanjutnya adalah
membuat uraian deskriptif penjelasannya ke dalam suatu laporan yang
sistematis per aspek kajian. Termasuk dalam laporan tersebut adalah
uraian kebijaksanaan dan program setiap aspek.
Hal E - 68
2. Analisis dan Interpretasi

Analisis wilayah dan areal perencanaan merupakan proses analisis yang
bermaksud mengidentifikasi, menganalisis, memetakan dan
mengapresiasi konteks lingkungan dan nilai lokal dari area perencanaan
dan wilayah sekitarnya. Sedangkan manfaatnya adalah;
1. Untuk mendapatkan gambaran kemampuan daya dukung fisik dan
lingkungan serta kegiatan sosial ekonomi dan kependudukan yang
sedang berlangsung.
2. Untuk mendapatkan suatu perancangan kawasan yang mampu
mengangkat nilai dan karekter khas lokal serta sesuai dengan
konteks sekitarnya.
Ada 5 (lima) hal utama yang perlu dinilai dalam analisis ini yaitu:
Perkembangan Sosial-Kependudukan; yaitu kajian yang
bermaksud melihat gambaran kegiatan sosial-kependudukan,
dengan memahami beberapa aspek, antara lain tingkat
pertumbuhan penduduk, jumlah keluarga, kegiatan sosial
penduduk, tradisi-budaya lokal, perkembangan unit ruang yang
ditentukan secara kultural-tradisional, dll.
Prospek Pertumbuhan Ekonomi; yaitu kajian yang bermaksud
melihat gambaran sektor pendorong perkembangan ekonomi,
kegiatan usaha dan perkembangan penggunaan lahan,
produktifitas kawasan, kemampuan pendanaan pemerintah
daerah, dll.
Daya Dukung Fisik dan Lingkungan; yaitu kajian yang
bermaksud melihat kemampuan fisik dan lingkungan, dengan
mengidentifikasi lahan-lahan potensial bagi pengembangan
kawasan selanjutnya. Beberapa aspek yang harus dipahami
antara lain lokasi geografis, sumber daya air, status-nilai tanah,
izin lokasi, sensitivitas/kepekaan kawasan terhadap bencana
alam, dll.
Hal E - 69
Aspek Legal Konsolidasi Lahan Perencanaan; yaitu kajian

yang bermaksud mengidentifikasi kesiapan administrasi lahan
yang direncanakan dari segi legalitas hukumnya sebelum
dilakukan perencanaan RTBL.
Kajian Aspek Signifikasi Historis Kawasan; yaitu kajian yang
bermaksud mengidentifikasi kaitan kedudukan nilai historis
kawasan pada konteks yang lebih luas, misalnya sebagai aset
pelestarian pada skala kota/regional bahkan pada skala nasional.
Gambar E.11 Tahap Kompilasi dan Analisis
Hal E - 70
Tahap Perumusan Potensi dan Masalah

Dari hasil kompilasi dan analisis data, tahap selanjutnya adalah
perumusan potensi dan masalah. Berdasarkan rangkaian kegiatan yang
telah dilakukan sebelumnya (Tahap Inisiasi dan Eksplorasi, Tahap
Kompilasi dan Analisis dan Tahap Perumusan Potensi dan Masalah),
maka didapatkan rumusan Identifikasi dan Apresiasi Konteks
Lingkungan.
Gambar E.12 Tahap Perumusan Potensi dan Masalah
Hal E - 71
Tahap Perumusan Skenario Perencanaan

Dari hasil identifikasi dan apresiasi konteks lingkungan, dilakukan
interpretasi untuk berbagai macam faktor yang akan mempengaruhi
hasil rencana, yaitu:
1. Aspek Strategis, yaitu mengkaji Kawasan Perencanaan dalam
konteks kebijaksanaan lokal dan regional serta aspek implementasi dan
persoalan/kondisi eksisting, dengan tahapan kajian rinci sebagai berikut:
a) Kajian terhadap berbagai kebijakan peran dan fungsi yang
diemban oleh Kawasan Perencanaan dengan penekanan pada
keselarasan, konsistensi berbagai peran dalam konteks
kebijaksanaan lokal maupun regional, serta aspek implementasi
kebijaksanaan dengan rencana tata ruang yang akan disusun;
b) Kajian kondisi eksisting, yaitu identifikasi berbagai persoalan
nyata akibat peran dan fungsi yang diemban berdasarkan
kebijaksanaan, rencana dan implementasinya serta aspek
manajemen pembangunan dan proses dinamis akifitas perkotaan
dengan kajian dalam konteks hubungan makro maupun mikro.
Kajian kondisi eksisting tidak hanya pada data yang bertitik berat pada
aspek fisik bernuansa spasial namun juga akan mengungkapkan
Hal E - 72
fenomena spasial dengan kajian aspek sosial ekonomi terkait

perwujudan kehidupan perkotaan berdasarkan pengalaman lapangan.
Aspek-aspek yang akan dikaji meliputi penelaahan kecenderungan
perkembangan, sosial kemasyarakatan dan kependudukan, pola
struktur dan pemanfaatan ruang, aspek perizinan, potensi dan daya
dukung wilayah, perkembangan ekonomi wilayah, kelengkapan sarana
dan prasarana serta sistem pelayanan transportasi.
2. Aspek Skenario masa depan Kawasan Perencanaan apabila
perkembangannya dibiarkan seperti adanya (do nothing) dan issue apa
yang menjadi faktor-faktor kritis masa depan untuk melakukan tindakan
antisipasi (do something) dengan melihat faktor negatif (kelemahan,
ancaman) dan faktor positif (kekuatan, peluang) berdasarkan tujuan
pembangunan yang diharapkan. Adapun kajian rincinya adalah sebagai
berikut:
a) Skenario perkembangan masa depan dalam berbagai aspek
yang akan menjadi gambaran perkembangan kota di masa yang
akan datang;
b) Isu berdasarkan gambaran skenario masa datang dan
dikaitkan dengan harapan terhadap wilayah perencanaan dapat
dilihat kesenjangan antara harapan dengan realitas. Berbagai
kesenjangan tersebut yang akan menjadi titik tolak pemikiran dalam
melihat permasalahan dalam konteks ruang dan waktu dan akan
dicoba dikaitkan dengan fakta-fakta persoalan yang terungkap baik
berdasarkan kajian data sekunder, pengamatan lapangan dan survai
sosial ekonomi.
Dengan kajian sesuai standar teknis perencanaan kota dan wilayah
serta masukan dari berbagai pihak maupun aspirasi masyarakat
dapat diungkapkan berbagai isu penting dalam rangka menentukan
berbagai faktor-faktor yang harus diperhatikan dan menjadi faktor
kritis di masa yang akan datang;
Hal E - 73
Rumusan SWOT sebagai pengembangan lebih rinci dari analisis

potensi dan masalah yang dijabarkan dalam kajian eksternal dan
internal. Berdasarkan kajian SWOT dapat dibuat rumusan strategi
pembangunan dan strategi arahan pemanfaatan ruang dan sebagai
landasan kajian analisis aspek-aspek strategis;
c) Menentukan faktor kritis masa datang dengan dukungan
pendekatan SWOT.
d) Yang dimaksud dengan faktor kritis adalah faktor yang
bersifat membatasi perkembangan, faktor yang menjadi ancaman
yang akan menjadi persoalan yang dapat mengganggu eksistensi
wilayah perencanaan sesuai dengan tujuan yang diharapkan. Aspek
kajian sudah bersifat integral dan komprehensif memperkaitkan
berbagai aspek baik aspek fisik tata ruang, lingkungan hidup dan
sumber daya, fungsi-fungsi kegiatan, aspek sosial ekonomi budaya
kemasyarakatan, aspek kelembagaan dan manajemen
pembangunan dalam konteks regional maupun lokal;
e) Menganalisis faktor kritis, meliputi kajian kecenderungan
perkembangan ekonomi dan investasi, pola struktur ruang,
kebijaksanaan, perizinan, sistem pelayanan transportasi, kebutuhan
sarana prasarana, daya dukung lingkungan, kebutuhan air dan
analisis sosial kemasyarakatan.
3. Aspek Strategi
Dari hasil analisis di atas, selanjutnya dirumuskan strategi
pengembangan tata ruang kawasan perencanaan yang dibagi dalam
strategi penataan kawasan, strategi pengendalian, dan strategi untuk
melibatkan partisipasi masyarakat dan swasta.
a) Strategi penataan kawasan; dapat dijabarkan lebih lanjut
dalam skala prioritas pengembangan berdasarkan tipe
kecenderungan perkembangan meliputi kawasan yang dinamis
tumbuh selaras rencana, kawasan yang lambat tumbuh yang harus
Hal E - 74
dipercepat/distimulir, kawasan yang diharapkan tumbuh karena

berbagai pertimbangan, kawasan yang harus diperlambat dan
dibatasi perkembangannya atau kawasan yang harus ditata
kembali. Dalam pembangunan penataan ruang akan dirumuskan
strategi pengembangan dan pengendalian serta pengelolaan setiap
fungsi kawasan dengan aspek-aspek: strategi pengembangan dan
pengendalian kawasan budi daya, sarana prasarana, sistem
transportasi, kelembagaan dan pengelolaan kawasan lindung;
b) Strategi pengembangan dan pengendalian; dalam upaya
menggiring dan mengarahkan sesuai rencana struktur ruang yang
diharapkan maka perlu upaya pengendalian, monitoring dan
pengelolaan dengan berbagai mekanisme faktor insentif
(mendorong/menstimulir), faktir dis insentif (melarang bahkan
menghukum) dengan tujuan seluruh arah pembangunan ruang
sesuai dengan yang diharapkan;
c) Stratgi melibatkan partisipasi masyarakat dan swasta; dalam
mewujudkan pembangunan akan dilakukan berbagai pendekatan
agar masyarakat memahami dari hakekat dan tujuan rencana dan
bersedia ikut terlibat dan berpartisipasi serta mendukung rencana
itu sendiri. Strategi pelibatan masyarakat adalah dengan
mengembangkan prinsip-prinsip keterbukaan dan trransparansi,
melibatkan dalam perumusan rencana sejak survai (menjadi
responden, panel, nara sumber), dilibatkan dalam perumusan
rencana sampai tahap akhir.
Gambar E.13 Tahap Perumusan Skenario Perencanaan
Hal E - 75
Tahap Perumusan Konsep Umum Perancangan

Konsep umum perancangan tata bangunan dan lingkungan merupakan
gambaran umum desain penataan pada kawasan perencanaan yang
ditindaklanjuti dengan penjabaran konsep desain masing-masing
elemen desainnya. Pada prinsipnya suatu proses pembangunan sekecil
apapun adalah merupakan suatu intervensi desain urban, sehingga
dibutuhkan suatu konsep umum yang menjelaskan rancangan struktur
tata bangunan dan lingkungan yang dikendaki.
Gambar E.14 Tahap Perumusan Konsep Umum Perancangan
Hal E - 76
Tahap Perumusan Panduan Detail Perancangan

Panduan detail perancangan tata bangunan dan lingkungan merupakan
penjelasan lebih rinci atas konsep umum perancangan tata bangunan
dan lingkungan yang telah ditetapkan pada bab sebelumnya, dalam
bentuk penjabaran perancangan kawasan sampai pengembangan
kavling. Manfaat kajian panduan detail perancangan adalah;
1. Untuk mengarahkan secara ringkas dan sistematis implementasi
ketentuan dasar serta ketentuan detail dari penduan perencanaan
tiap bangunan, kavling, subblok dan blok pengembangan dalam
dimensi yang terukur.
2. Untuk menggambarkan simulasi bangunan secara keruangan (3
dimensional) sebagai contoh penerapan seluruh rencana tata
bangunan dan lingkungan dalam tiap kavling, subblok dan
bloknya.
3. Untuk memudahkan pengembangan desain pada tiap
kavling/subblok sesuai dengan visi dan arahan karakter
lingkungan yang telah ditetapkan.
Hal E - 77
4. Untuk memudahkan pengelolaan, pengendalian dan

pengoperasian kawasan sesuai dengan visi dan arahan karakter
lingkungan yang telah ditetapkan.
5. Untuk mencapai intervensi desain kawasan yang berdampak baik,
terarah dan terukur pada suatu kawasan yang direncanakan.
6. Untuk mencapai integrasi elemen-elemen desain yang
berpengaruh pada suatu perencanaan kawasan.
Gambar E.15 Tahap Perumusan Konsep Umum Perancangan
Hal E - 78
Tahap Perumusan Program Pembiayaan

Program pembiayaan disusun sesuai dengan kebutuhan nyata
pemerintah daerah dalam proses pengendalian investasi dan
pembiayaan dalam pembangunan/penataan lingkungan. Program ini
merupakan rujukan bagi pelaku pembangunan untuk menghitung
kelayakan investasi dan pembiayaan suatu penataan ataupun
menghitung tolak ukur keberhasilan investasi, sehingga tercapai
kesinambungan pentahapan pelaksanaan pembangunan.
Program ini mengatur upaya percepatan penyediaan dan peningkatan
kualitas pelayanan prasarana/sarana lingkungan. Selain itu, program ini
menjadi alat mobilisasi dana investasi masing-masing stakeholders
dalam pengendalian pelaksanaan sesuai dengan kapasitas dan
perannya dalam suatu sistem kota yang disepakati bersama, sehingga
dapat tercapai kerja sama untuk mengurangi berbagai konflik
kepentingan dalam investasi/pembiayaan.
Dalam perumusan program pembiayaan, aspek-aspek pengendalian
yang harus diperhatikan adalah;
a) Program bersifat jangka menengah, minimal untuk kurun waktu 5
(lima) tahun serta mengindikasikan investasi untuk berbagai macam
kegiatan yang konsisten meliputi tolak ukur/kuantitas pekerjaan,
besaran rencana pembiayaan, perkiraan waktu pelaksanaan dan
usulan sumber pendanaannya.
b) Meliputi investasi pembangunan yang dibiayai oleh pemerintah
daerah/pusat (dari berbagai sektor), dunia usaha/swasta maupun
masyarakat.
Hal E - 79
c) Menjelaskan pola-pla penggalangan pendanaan, kegiatan yang perlu

dilakukan khususnya oleh pemda setempat, sekaligus
saran/alternatif waktu pelaksanaan kegiatan-kegiatan tersebut.
d) Menjelaskan tata cara penyiapan dan penyepakatan investasi dan
pembiayaan, termasuk menjelaskan langkah, pelaku, dan
perhitungan teknisnya.
e) Menuntut stakeholder dalam memperoleh justifikasi kelayakan
ekonomi dan usulan perencanaan lingkungan dengan memisahkan
jenis paket berjenis cost recovery, non-cost recovery, dan pelayanan
publik.
Gambar E.16 Tahap Perumusan Program Pembiayaan
Hal E - 80
Tahap Perumusan Panduan Pengendalian Pelaksanaan

Panduan pengendalian pelaksanaan ini disusun dengan melibatkan
masyarakat, baik secara langsung (indivisu) maupun secara tidak
langsung melalui pihak yang dianggap dapat mewakili (misalnya
LKMD/Dewan Kelurahan, LSM, Forum Rembuk Desa, dll.) Panduan ini
menjadi alat mobilisasi peran masing-masing pelaku pembangunan
(stakeholder) pada masa pelaksanaan atau masa pemberlakuan RTBL
sesuai dengan kapasitasnya dalam suatu sistem yang disepakati
bersama.
Panduan ini bertujuan;
a) Mengendalikan berbagai rencana kerja, program kerjka maupun
kelembagaan kerja pada masa pemberlakuan aturan dalam RTBL
atau pada pelaksanaan penataan suatu kawasan.
b) Mengatur pertanggungjawaban semua pihak yang terlibat dalam
pelaksanaan penataan bangunan dan lingkungan.
Hal E - 81
Panduan ini berlaku sebagai rujukan bagi stakeholder untuk mengukur

tingkat keberhasilan kesinambungan pentahapan pelaksanaan
pembangunan. Aspek-aspek pengendalian administratif diantaranya;
a) Ketentuan administratif untuk mengendalikan pelaksanaan seluruh
rencana dan program serta kelembagaan yang diperlukan
pemerintah daerah dalam rangka mendorong
pelaksanaan/operasional materi RTBL agar terlaksana secara efektif
melalui mekanisme perijinan, terutama Ijin Mendirikan Bangunan.
b) Arahan yang bersifat mengantisipasi terjadinya perubahan pada
tahap pelaksnaan yang disebabkan berbagai hal, tetapi masih dapat
memenuhi persyaratan daya dukung dan daya tampung lahan,
kapasitas prasarana lingkungan binaan, masih sejalan dengan
rencana dan program penataan kota, serta masih mampu
menampung aspirasi masyarakat.
c) Ketentuan administrasi atas berbagai perubahan penerapan RTBL
yang mungkin terjadi.
Sedangkan Aspek-aspek pengendaliannya adalah;
a) Bersifat rumusan arahan substansi teknis kelanjutan dari rencana
dan program serta bersifat masukan teknis bagi peraturan daerah
tentang pengendalian pelaksanaan suatu penataan bangunan dan
lingkungan, yang arahan pengembangannya mengacu pada
dokumen RTBL.
b) Arahan pengendalian bersifat lokal, sesuai dengan batasan
lingkungan yang dikendalikan, dengan aturan yang bersifat telaah
penilaian hasil kinerja dari pelaksanaan materi dari dokemen RTBL.
c) Termasuk dalam materi adalah ketentuan umum penatalaksanaan
atau manajemen pelaksanaannya, baik yang dilaksanakan secara
sendiri oleh pemerintah daerah setempat maupun yang melibatkan
peran dunia usaha dan masyarakat.
Hal E - 82
d) Mekanisme sanksi, untuk mempertegas arahan RTBL sebagai sebuah

panduan pembangunan, diperlakukan pengaturan mekanisme sanksi
yang mengacu pada ketentuan peraturan perundangan yang
berlaku.
Gambar E.17 Tahap Perumusan Panduan Pengendalian Pelaksanaan
E.5. ORGANISASI DAN PERSONIL

Organisasi pelaksanaan pekerjaan Penyusunan RTBL Kawasan Taman
Wisata Alam Makam Teuku Umar Kabupaten Aceh Barat, menyangkut
hubungan antara pemberi tugas dengan pelaksana kerja. Untuk
memudahkan dan memelihara efisiensi kerja, perlu disusun suatu
organisasi pelaksanaan pekerjaan agar dapat berjalan lancar sesuai
dengan maksud, tujuan dan sasaran serta jadwal yang telah ditetapkan.
Pada dasarnya dalam penyusunan organisasi pelaksanaan pekerjaan
Hal E - 83
tersebut menyangkut hubungan kerja antara pemberi tugas dan

penerima/pelaksana pekerjaan.
a. Tim Konsultan
Tim Konsultan terdiri dari : ketua tim konsultan (team leader), tenaga
ahli, dan tenaga pendukung.
‐ Manager Proyek bertanggung jawab kepada Direktur Utama
Konsultan terhadap pelaksanaan, kelancaran, dan penyelesaian
proyek.
‐ Ketua Tim Konsultan (team leader) bertanggung jawab secara
keseluruhan kepada tim supervisi, mengkoordinasikan seluruh
pekerjaan tim konsultan dengan dibantu oleh sub-bidang
penelitian.
‐ Tenaga Ahli yang merupakan sub-bidang penelitian, yang dirinci
berdasarkan disiplin ilmu yang digunakan dan bertanggung jawab
terhadap pelaksanaan pekerjaan sesuai dengan bidang tugasnya
masing-masing.
‐ Tenaga Asisten yang merupakan tenaga yang membantu tenaga
ahli dalam membantu penyelesaian pekerjaan/laporan.
‐ Tenaga pendukung bertugas melaksanakan tugas studio dan
kesekretariatan dalam pekerjaan ini.
b. Struktur Organisasi Pekerjaan
Penyusunan organisasi pelaksana Penyusunan RTBL Kawasan Taman
Wisata Alam Makam Teuku Umar Kabupaten Aceh Barat, menyangkut
hubungan antara pemberi kerja dengan pelaksana kerja (konsultan),
yang terdiri dari tenaga-tenaga ahli dari berbagai bidang beserta
asisten ahli dan tenaga pendukungnya.
Dalam melaksanakan pekerjaan yang dimaksud, konsultan akan
membentuk satu tim yang dipimpin oleh team leader dengan didukung
oleh beberapa tenaga ahli dan juga beberapa tenaga pendukung yang
Hal E - 84
berkompeten. Untuk mengetahui lebih jelas, struktur organisasi

pelaksanaan pekerjaan dapat dilihat pada gambar berikut.
Gambar E.18 Struktur Organisasi Pelaksanaan Pekerjaan
Satuan
Satuan Kerja
Kerja Direktorat
Direktorat Penataan
Penataan Bangunan
Bangunan dan
dan
Lingkungan
Lingkungan
Dinas
Dinas Cipta
Cipta Karya
Karya Aceh
Aceh
Tahun Anggaran 2014
Tahun Anggaran 2014
KONSULTAN
KONSULTAN PELAKSANA
PELAKSANA
Direktur Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan
Direktur
Lingkungan Kawasan Taman Wisata Alam
Makam Teuku Umar Kabupaten Aceh
Barat, Provinsi Aceh
Office
Office Manager
Manager
Team
Team Leader
Leader
Team
Team Leader
Leader
(Ahli
(Ahli Perencanaan
Perencanaan TIM
TIM TEKNIS/SUPERVISI
TEKNIS/SUPERVISI
Kota/Urban
Kota/Urban Design)
Design)
Tim
Tim Ahli
Ahli TIM DI DAERAH
Tenaga
Tenaga Ahli
Ahli Teknik
Teknik Arsitektur
Arsitektur
Tenaga
Tenaga Ahli
Ahli Teknik
Teknik Sipil
Sipil
Tenaga
Tenaga Ahli
Ahli Ekonomi
Ekonomi
Pembangunan
Pembangunan
Tenaga
Tenaga Ahli
Ahli Teknik
Teknik Lingkungan
Lingkungan
Tenaga
Tenaga Ahli
Ahli Teknik
Teknik Lansekap
Lansekap
Tenaga
Tenaga Asisten
Asisten Ahli
Ahli
Asisten
Asisten Bidang
Bidang Hukum
Hukum dan
dan
Peraturan
Peraturan
Asisten
Asisten Bidang
Bidang Surveyor
Surveyor
Asisten Bidang
Asisten Bidang
Komunikasi/Pemberdayaan
Komunikasi/Pemberdayaan
Masyarakat
Masyarakat
Operator
Operator Komputer
Komputer
Tenaga
Tenaga Adminstrasi
Adminstrasi
Tenaga
Tenaga Pendukung
Pendukung
Tenaga
Tenaga CAD/Cam
CAD/Cam Operator
Operator
Tenaga
Tenaga Administrasi/Keuangan
Administrasi/Keuangan
Operator
Operator Komputer
Komputer
Tenaga Adminstrasi
Hal E - 85

Data Teknis - V (RTBL)

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Data Teknis - V (RTBL)

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Penyusunan RTBL Kawasan Taman Wisata Alam Makam Teuku Umar Kabupaten Aceh Barat

E.1. PENDEKATAN PELAKSANAAN PEKERJAAN

2. Bangunan adalah suatu perwujudan fisik yang digunakan sebagai sarana

3. Tata adalah kaidah aturan dan susunan atau sistem.

4. Lingkungan adalah daerah atau kawasan yang termasuk di dalamnya.

5. Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan adalah rencana teknik dan

sehingga ruang dapat termanfaatkan secara sosial-artistik-berbudaya dan optimal

arsitek akan mempunyai gambaran kebijaksanaan pembangunan fisik yang

E.1.2 Pendekatan Umum

Nomor Tahapan Kegiatan

Nomor Tahapan Kegiatan

E.1.3 Tahap Kajian Literatur

Nomor Kegiatan Uraian Keluaran

E.2. METODOLOGI PELAKSANAAN PEKERJAAN

Gambar E.1 Metodologi Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan

Penyusunan program bangunan dan lingkungan dilakukan melalui analisis kawasan

Gambar E.1 Metodologi Pelaksanaan Pekerjaan

Kebijakan Arahan kebijakan

Tinjauan Identifikasi Elemen-Elemen

E.2.2. Tahap Pengumpulan Data

Nomor Kegiatan Uraian Keluaran

2.d. Survey Ekonomi Pengumpulan data mengenai karakteristik  Pola perdagangan

2.g. Survey Tautan fungsional antara kawasan yang Pola pemanfaatan

Nomor Kegiatan Uraian Keluaran

E.2.3. Tahap Identifikasi Karakteristik Kawasan

E.2.4. Tahap Analisis dan Penyusunan Konsep Pengembangan

Nomor Kegiatan Uraian Keluaran

Nomor Kegiatan Uraian Keluaran

Nomor Kegiatan Uraian Keluaran

Nomor Kegiatan Uraian Keluaran

Adapun beberapa analisis akan diuraikan dibawah ini:

Gambar E.2 Lokasi Tapak dalam Tautan Wilayah dan Kota

B. Analisis Tautan Tata Guna Lahan Sekitar Tapak

Gambar E.3 Kecenderungan Perubahan dan Faktor-Faktor Tata Guna Lahan

D. Analisis Konflik Penggunaan Lahan

Kepemilikan dan Eksisting Rencana TGL makro

Gambar E.4 Konflik Tata Guna Lahan

E. Analisis Tapak dalam Geologi Wilayah

menunjukkan kestabilan pondasi bangunan-bangunan yang ditempatkan serta menjadi

KESESUIAN KEMIRINGAN (%)

2. Analisis Daya Dukung Tanah

3. Analisis Kondisi Hidrologi

LLFU = luas peruntukan lahan fasilitas Umum.

PERUNTUKAN LAHAN DPMB PERUMNAS LAIN-LAIN

Setelah mendapatkan daya tampung kapling perumahan, maka dapat dihitung :

Anguler Aksial Grid

Radial Konsentris Organis

Homogen Heterogen Menyebar

Susunan tata bangunan Susunan tata bangunan Susunan tata bangunan

Sistem tertutup Sistem tertutup Sistem terbuka Sistem terbuka

Gambar E.7 Elemen void (ruang)

Blok Tunggal Blok sebagi Tepi Blok Medan

Gambar E.8 Elemen masa bangunan (Blok)

Analisis tingkatan keteraturan tekstur tata bangunan dan lingkungan

3. Building Coverage Ratio (BCR) atau KDB tiap blok

Gambar E.9 Beberapa besaran sudut dalam perparkiran

IX 8.00 45.00 45 40 4.0 3.5 3.0

Jarak bebas K D B (%) K L B (%)

c) Analisis lingkungan dari segi dampak sosial, psikologis dan ekonomis

g) Indikasi bentuk-bentuk jenis bangunan dan bentuk-bentuk karakter

unsur pembangunan kota. Hasil perhitungan komponen tapak dan tata

investasi akan dijelaskan pula pola-pola penggalangan pendanaan,

geografis, sumber daya air, status-nilai tanah, izin lokasi, dan