232673215-Laporan-Akhir Kawasan PDF

RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN KAWASAN PERDAGANGAN
BAB I
PENDAHULUAN
I.1. LATAR BELAKANG
Undang undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan ruang, mengemukakan

komponen pembentukan ruang pada dua komponen yaitu komponen wujud struktural
dan pola pemanfaatan ruang. Pada hakekatnya lokasi pusat kegiatan terdapat di
kawasan kawasan perkotaan. Untuk dapat mewujudkan efisiensi pemanfaatan ruang
sebagai tempat berlangsungnya kegiatan kegiatan ekonomi dan sosial budaya, maka
kawasan perkotaan perlu dikelola secara optimal melalui penataan ruang.
Tata ruang dalam wujud struktural adalah tata ruang yang mengarahkan pengelolaan
ruang berdasarkan kondisi dan struktur ruang yang ada, dimana dalam artian arah
pengembangan dan rencana tata ruang bertumpu pada kemampuan daya dukung
ruang dalam memberikan optimalisasi kepada masyarakat sebagai pengguna (user).
Sementara pola pemanfaatan ruang adalah sebagai suatu arahan bagi masyarakat
(user) dalam mengelola dan memanfaatkan ruang.
Terkait pada dua komponen diatas tersebut, maka tata ruang yang terkait secara
hirarkis tidak hanya sebagai ukuran kualitas yang menggambarkan mutu tata letak
semata tapi juga harus menggambarkan mutu komponen penyusunan ruang. Mutu
ruang itu sendiri ditentukan oleh terwujudnya keserasian, keselarasan, dan
keseimbangan pemanfaatan ruang yang mengindahkan faktor daya dukung lingkungan,
Halaman 1
fungsi, serta lokasi dan struktur.
Beberapa tahun belakangan ini pola hirarkis tata ruang mengalami pergeseran, dimana
pergeseran tersebut secara nyata telah mampu menjadi hirarkis tata ruang yang
semula hanya berfungsi sebagai pola arahan dalam pengelolaan dan pengembangan
suatu kawasan menjadi pedoman yang memberikan kepastian hukum tetap dalam
pengelolaannya. Berkenaan dengan perubahan tersebut, maka suatu produk tata ruang
LAPORAN AKHIR
sebelum dikelola harus melibatkan masyarakat secara nyata tidak hanya sebagai objek
teliti seperti yang berlaku pada beberapa dasawarsa yang lalu. Pola pergeseran
rencana tata ruang secara hirarkis tersebut tidak hanya merubah bentuk dan komponen
penataan ruang akan tetapi juga peran dan partisipasi masyarakat juga berubah, kalau
dulu masyarakat dalam penataan ruang dipandang sebagai user, maka sekarang
masyarakat berperan dan aktif dalam menyusun tata ruang. Hal tersebut dapat dilihat
dari adanya sosialisasi dan pelatihan dalam menyusun suatu tata ruang.
Kembali pada hakekat pusat pusat kegiatan, baik pusat kegiatan ekonomi, sosial
serta budaya yang terdapat di kawasan kawasan perkotaan, maka pengelolaan
kawasan perkotaan dikaitkan dengan pola penataan ruang yang partisipatif tersebut,
perlu diadakan suatu perwujudan perencanaan yang melibatkan semua unsur dalam
memberikan pola arahan pemanfaatan ruang dalam wujud perencanaan kawasan
perkotaan yang terhirarkis dengan Rencana Umum Tata Ruang Kota, Rencana
Strategis (RENSTRA), aspek legitimasi Pengelolaan Perkotaan, dan yang paling pasti
adalah keinginan masyarakat.
Dalam memberikan nuansa yang berbeda pada penataan ruang dalam era reformasi
ini, maka pihak pemerintah dengan mitra kerja menyusun tata ruang dalam bentuk
berkesinambungan sesuai dengan hirarki tata ruang yang berlaku serta adanya
kontinusitas dengan masayarakat tentang pola penyusunan tata ruang lingkungan
mereka dalam bentuk sosialisasi dan pelatihan penataan ruang.
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) merupakan penjabaran dari Rencana
Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan (RDTRK) berupa rencana geometrik
pemanfaatan ruang perkotaan yang disusun untuk perwujudan ruang perkotaan dalam
rangka pelaksanaan pembangunan kota. Pola pemanfaatan ruang yang cenderung
mengikuti mekanisme pasar, sehingga pembangunan tidak lagi mengindahkan
keselarasan dan keserasian mutu dan komponen penyusunan ruang. Rencana Tata
Bangunan dan Lingkungan diperlukan untuk mewujudkan keselarasan tersebut, akan
tetapi bila berpola pada penyusunan tata ruang semata tanpa adanya sosialisasi yang
memadai, maka rencana tata ruang akan berulang seperti rencana rencana
Halaman 2
sebelumnya.
Dari RTRW Kabupaten Buol, Kecamatan Biau ditetapkan sebagai Pusat Kegiatan
Wilayah (PKW). Berdasarkan dari penetapan pusat kegiatan ini, maka Kabupaten Buol
perlu di pusatkan suatu kegiatan perdagangan yang akan menjadi pusat kegiatan
wilayah perdagangan di Kabupaten Buol, sebagaimana diamanatkan dalam RTRW
Kabupaten Buol tahun 2011 2030.
LAPORAN AKHIR
Suatu kota yang baik harus merupakan satu kesatuan sistem organisasi yang mampu
mengakomodasi kegiatan-kegiatan sosial, ekonomi, budaya, memiliki citra fisik maupun
non fisik yang kuat, keindahan visual serta terencana dan terancang secara terpadu.
Untuk meningkatkan pemanfaatan ruang kota yang terkendali, suatu produk tata ruang
kota harus dilengkapi dengan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungannya. Hal
tersebut sebagai bagian dari pemenuhan terhadap Persyaratan Tata Bangunan seperti
tersirat dalam Undang Undang No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung pasal
9.
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) diperlukan sebagai perangkat

pengendali pertumbuhan serta memberi panduan terhadap wujud bangunan dan
lingkungan pada suatu kawasan. RTBL disusun setelah suatu produk Perencanaan
Tata Ruang Kota disahkan oleh Pemerintah Daerah setempat sebagai Peraturan
Daerah (Perda). Untuk dapat mengendalikan pemanfaatan ruang, suatu Rencana Tata
Ruang seyogyanya ditindaklanjuti pula dengan pengaturan di bidang tata bangunan
secara memadai melalui Peraturan Bangunan Setempat (PBS).
Peraturan Bangunan Setempat yang bersifat khusus yang diperlukan sebagai pengarah
perwujudan arsitektur lingkungan perkotaan (urban architecture) terutama pada
kawasan atau bagian kota yang tumbuh cepat dan berkembang secara tidak teratur
baik dari segi tertib bangunan, keselamatan bangunan maupun keserasian bangunan
terhadap lingkungannya. Peraturan yang bersifat khusus ini disebut juga Rencana Tata
Bangunan dan Lingkungan (RTBL) yang bersifat melengkapi peraturan bangunan
setempat yang telah ada. Dengan mengacu pada Rencana Tata Ruang Kota yang
berlaku, selanjutnya disusun Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) yang
memberikan arahan pengendalian pemanfaatan ruang dan menindaklanjuti Rencana
Rinci Tata Ruang, serta sebagai panduan rancangan kawasan dalam rangka
perwujudan kualitas bangunan gedung dan lingkungannya. Dengan demikian RTBL
akan memberikan arahan terhadap wujud pemanfaatan lahan, ragam arsitektural dari
bangunanbangunan sebagai hasil rencana teknis/rancang bangunan (building design),
terutama pada kawasan/daerah tertentu yang memiliki karakter khas seperti dimaksud
di atas
Halaman 3
LAPORAN AKHIR
I.2. MAKSUD ,TUJUAN DAN SASARAN
I.2.1. Maksud
Sebagai penjabaran dari Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan

(RDTRK), maka Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) bermaksud
untuk mewujudkan fungsi sebagai penyeleras dan penyerasi antara bangunan
dengan bangunan, bangunan dengan prasarana lingkungan, serta keselamatan
bangunan dan lingkungannya.
I.2.2. Tujuan
Sementara tujuannya adalah membantu menyusun pedoman bagi Pemerintah

Kabupaten dalam hal :
Pemberian izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Izin pemanfaatan Lahan;

Penertiban tata letak, ukuran bangunan gedung dan bukan gedung serta bukan
bangunan;
Penyusunan Rancang bangun bangunan gedung dan bukan gedung
Jaminan Kepastian hukum (aspek legalitas) dalam pelaksanaan
pembangunan, termasuk kepastian untuk mendapatkan pelayanan, kondisi
yang selaras dan serasi.
I.2.3. Sasaran
Sedangkan sasaran yang hendak dicapai dengan penyusunan Rencana Tata

Bangunan dan Lingkungan ini adalah agar tersedianya aturan yang mengatur tata
bangunan dan lingkungan, yang dapat digunakan untuk mengendalikan,
mengembangkan dan membangun Kabupaten Buol yang disesuaikan dengan
Rencana Strategi (Renstra) Kabupaten Buol serta Visi Misi Kabupaten Buol.
Halaman 4
LAPORAN AKHIR
I.3. RUANG LINGKUP
I.3.1. Lingkup Materi
Lingkup kegiatan konsultasi terdiri dari:
1. Pengumpulan data:
Mengumpulkan data kuantitatif dan kualitatif dari sumber data primer
maupun sekunder sebagai bahan analisis.
Mengadakan peta /foto udara kawasan skala 1:5.000
2. Analisis, melakukan analisis data baik dari aspek kuantitatif dan aspek kualitatif
yang dapat dipakai sebagai bahan untuk merumuskan masalah sebagai dasar
penyusunan RTBL.
3. Penyusunan potensi dan masalah, berdasarkan analisa di lapangan perlu
dirumuskan potensi dan masalah yang pemecahannya dapat didekati dengan
SWOT untuk penyusunan RTBL.
Materi pokok Rencana Tata bangunan dan Lingkungan (RTBL) sekurang-

kurangnya akan terdiri dari:
1. Program Bangunan dan Lingkungan

Program bangunan dan lingkungan harus mempertimbangkan faktor
kelayakan baik dari segi ekonomi, sosial dan budaya. Program ditetapkan
setelah mempertimbangkan konsep keberagaman kawasan (diversity),
seperti keseimbangan pengembangan fungsi perumahan, niaga/usaha,
rekreasi dan budaya dan upaya-upaya pelestarian.
Program merupakan penjaaran peruntukan lahan yang telah ditetapkan,
untuk kurun waktu tertentu, baik yang menyangkut jenis, jumlah, besaran
dan luasan bangunan. Termasuk di dalam program adalah penetapan
fungsi-fungsi bangunan (peruntukan lahan mikro), kebutuhan ruang terbuka,
fasilitas umum, dan fasilitas sosial.
2. Program Investasi
Halaman 5
Program investasi bersifat jangka menengah (5 tahun), mengindikasikan

investasi untuk macam-macam kegiatan yang konsisten dengan program
bangunan dan lingkungan, meliputi tolak ukur/kualitas pekerjaan, besaran
rencana pembiayaan, perkiraan waktu pelaksanaan dan usulan
pendanaannya.
LAPORAN AKHIR
Program investasi yang disusun tidak hanya meliputi investasi

pembangunan yang akan di biayai oleh pemerintah dari berbagai sektor,
daerah dan pusat, tetapi terutama dari yang akan dapat dibiayai oleh dunia
usaha dan masyarakat.
1). Rencana Umum (design plan)
a) Rencana peruntukan lahan mikro

b) Rencana perpetakan
c) Rencana tapak
d) Rencana system pergerakan
e) Rencana prasarana/sarana lingkungan
f) Rencana aksesibilitas lingkungan
g) Rencana wujud bangunan
2). Rencana Detail (design-guidelines)
a) Bersifat panduan rencana teknik tata bangunan yang lebih

memperjelas pencapaian kualitas minimal visual dan lingkungan
yang responsif.
b) Lebih rinci menjelaskan arahan bentuk, dimensi, gubahan,
perletakan dan lain-lain dari suatu bangunan, komponen bangunan,
ruang terbuka, sarana prasarana bangunan dan lingkungan
setempat dengan materi seperti faade, perletakan dan signage,
pedestrian dan lain-lain.
3). Administrasi Pengendalian Program dan Rencana (administration

guidelines)
3. Arahan Pengendalian Pelaksanaan (development guidelines)
a. Rumusan arahan substansi teknis kelanjutan dari rencana dan program

sebagai masukan teknis bagi peraturan daerah tentang bangunan pada
Halaman 6
lingkungan tertentu, yang pengembangan lingkungannya telah mengacu

kepada RTBL yang telah disusun.
b. Arahan bersifat lokal sesuai dengan batasan lingkungan yang dikendalikan,
aturan yang bersifat performace-based sebagai bagian yang tak terpisahkan
dari RTBL
LAPORAN AKHIR
c. Merupakan ketentuan umum penatalaksanaan atau manajemen

pelaksanaannya.
1.3.2. Lingkup Wilayah
Ruang lingkup wilayah perencanaan di Kawasan Jalan Ir. Karim Mbow, dengan
batasan kawasan perencanaan merujuk pada ketentuan/kriteria sebagai berikut:
1. Kawasan perencanaan merupakan bagian dari kawasan perkotaan yang
ditetapkan oleh peraturan pemerintah Republik Indonesia Nomor 26 Tahun
2008 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional sebagai:
a. Pusat Kegiatan Nasional yang selanjutnya disebut PKN, yaitu kawasan
perkotaan yang berfungsi untuk melayani kegiatan skala internasional,
nasional atau beberapa provinsi, atau
b. Pusat Kegiatan Strategis Nasional yang selanjutn disebut PKSN, Yaitu
kawasan perkotaan yang ditetapkan untuk mendorong pengembangan
kawasan perbatasan Negara, atau
c. Kawasan Strategis Nasional, yaitu wilayah yang penataan ruangnya
diprioritaskan karena memepunyai pengaruh sangat penting secara
nasional terhadap kedaulatan Negara. Pertahanan dan keamanan Negara,
ekonomi, sosial, budaya, dan/atau lingkungan hidup, termasuk wilayah
yang ditetapkan sebagai warisan dunia.
2. Kawasan perencana dengan ragam dan karakter sesuai dengan Peraturan
Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 06/PRT/M/2007 tentang pedoman Umum
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan, Yaitu Kawasan baru berkembang
cepat, kawasan terbangun, kawasan dilestarikan, dan/atau kawasan Rawan
Bencana.
3. Delineasi (batasan kawasan perencanaan) ditentukan berdasarkan rencana
tata ruang kota yang bersangkutan, rencana tata ruang kawasan strategis
yang bersangkutan, dengan luas kawasan antara 5-60 Ha sesuai dengan
arahan pedoman Umum RTBL dan amanat UU RI No. 28/2002 tentang
bangunan gedung, dengan mempertimbangkan konteks geografis, bangunan
Halaman 7
dan lingkungan, daya dukung lahan dan ekonomi serta ragam aktivitas sosial
budaya masyarakat setempat.
LAPORAN AKHIR
1.3.3 Lingkup Waktu Pengerjaan
Untuk pekerjaan Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)

Kawasan Perdagangan Kota Buol yang pendanaannya bersumber dari APBD
Kabupaten Buol tahun anggaran 2012 akan dilaksanakan dalam jangka waktu 6
(enam) bulan kalender atau 180 (seratus delapan puluh) hari kalender.
Gambar 1. 1 Peta Orientasi Wilayah Perencanaan

Halaman 8
I.4. PENGERTIAN TENTANG PERENCANAAN TATA RUANG
Keputusan Menteri Kimpraswil Nomor 327/KPTS/M/2002 tentang Pedoman

Penyusunan Rencana Tata Ruang Wilayah serta Undang-undang Nomor 26 tahun 2007
LAPORAN AKHIR
tentang Penataan Ruang, menjelaskan berbagai hal yang terkait dengan pelaksanaan
pekerjaan ini, yaitu sebagai berikut:
1. Rencana adalah proses penataan, pemanfaatan dan pengendalian. Pemanfaatan

dalam hal ini ruang.
2. Ruang adalah wadah yang meliputi ruang daratan, ruang laut, dan ruang udara,
termasuk ruang di dalam bumi sebagai satu kesatuan wilayah, tempat manusia dan
mahluk lain hidup, melakukan kegiatan, dan memelihara kelangsungan hidupnya.
3. Tata Ruang adalah wujud struktural ruang dan pola ruang.
4. Struktur Ruang adalah susunan pusat-pusat permukiman dan sistem jaringan
prasarana dan sarana yang berfungsi sebagai pendukung kegiatan sosial ekonomi
masyarakat yang secara hierarkis memiliki hubungan fungsional.
5. Pola Ruang adalah distribusi peruntukan ruang dalam suatu wilayah yang meliputi
peruntukan ruang untuk fungsi lindung dan peruntukan ruang untuk fungsi budi
daya.
6. Penataan Ruang adalah suatu sistem proses perencanaan tata ruang,
pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang.
7. Penyelenggaraaan Pembinaan Ruang adalah kegiatan yang meliputi pengaturan,
pembinaan, pelaksanaan, dan pengawasan penataan ruang.
8. Pemerintah Daerah adalah Gubernur, atau Bupati, dan perangkat daerah sebagai
unsur penyelenggaran pemerintahan daerah.
9. Pengaturan Penataan Ruang adalah upaya pembentukan landasan hukum bagi
Pemerintah, Pemerintah Daerah, dan masyarakat dalam penataan ruang.
10. Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten (RTRWK) adalah rencana tata ruang
yang merupakan penjabaran RTRW Propinsi ke dalam strategi pelaksanaan
pemanfaatan ruang wilayah kabupaten. Rencana ini mempunyai tingkat kedalaman
setara dengan tingkat ketelitian peta minimal pada skala 1: 50.000 dan berjangka
waktu perencanaan 20 tahun.
11. Rencana Detail Tata Ruang Kabupaten adalah rencana pemanfaatan ruang Bagian
Wilayah Kabupaten secara terperinci yang disusun untuk penyiapan perwujudan
ruang dalam rangka pelaksanaan program-program pembangunan Kabupaten.
Halaman 9
12. Wilayah adalah ruang yang merupakan kesatuan geografis beserta segenap unsur
terkait padanya yang batas dan sistemnya ditentukan berdasarkan
aspek/pengamatan administratif dan atau aspek/pengamatan fungsional.
13. Wilayah Perencanaan adalah wilayah yang diarahkan pemanfaatan ruangnya
sesuai dengan masing-masing jenis rencana tata ruang.
LAPORAN AKHIR
14. Kawasan adalah suatu wilayah yang mempunyai fungsi dan atau
aspek/pengamatan fungsional tertentu.
15. Kawasan Lindung adalah kawasan yang ditetapkan dengan fungsi utama
melindungi kelestarian lingkungan hidup yang mencakup sumber daya alam dan
sumber daya buatan.
16. Kawasan Hutan Lindung kawasan hutan (dapat dalam bentuk hutan bakau di
pesisir) yang karena keadaan dan sifat fisik wilayahnya perlu dibina dan
dipertahankan sebagai hutan dengan penutupan vegetasi secara tetap guna
kepentingan pengaturan tata air, pencegahan bahaya banjir dan erosi serta
pemeliharaan kesuburan tanah baik dalam kawasan hutan yang bersangkutan
maupun kawasan di sekitarnya dan kawasan bawahannya.
17. Kawasan Cagar Alam adalah kawasan suaka alam yang karena keadaan alamnya
mempunyai kekhasan tumbuhan, satwa dan ekosistemnya atau ekosistem tertentu,
yang perlu dilindungi dan perkembangannya berlangsung secara alami.
18. Kawasan Taman Wisata Alam adalah kawasan pelestarian alam yang terutama
dimanfaatkan untuk pariwisata alam.
19. Kawasan Suaka Alam adalah kawasan dengan ciri khas tertentu, baik di darat
maupun di perairan yang mempunyai fungsi pokok sebagai fungsi kawasan
pelestarian/perlindungan keanekaragaman jenis tumbuhan dan satwa serta
ekosistemnya, yang juga berfungsi sebagai wilayah sistem penyangga kehidupan.
20. Kawasan Tangkapan Air adalah kawasan atau areal yang mempunyai pengaruh
secara alamiah atau binaan terhadap keberlangsungan badan air seperti waduk,
situ, sungai, kanal, pengolahan air limbah, dan lain-lain.
21. Kawasan Sekitar Mata Air adalah kawasan di sekeliling mata air yang mempunyai
manfaat penting untuk mempertahankan kelestarian fungsi mata air.
22. Kawasan Sekitar Waduk, Danau, dan Situ adalah kawasan di sekeliling waduk,
danau, dan situ yang mempunyai manfaat penting untuk mempertahankan
kelestarian fungsi waduk, danau, dan situ.
23. Kawasan Budidaya adalah kawasan yang ditetapkan dengan fungsi utama untuk
dibudidayakan atas dasar kondisi dan potensi sumber daya alam, sumber daya
Halaman 10
manusia, dan sumber daya buatan.

24. Kawasan Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung
baik berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang
mendukung perikehidupan dan penghidupan beserta prasarana dan sarana
lingkungan yang terstruktur.
LAPORAN AKHIR
25. Kawasan Industri dan atau Pergudangan adalah kawasan yang diarahkan dan
diperuntukkan bagi pengembangan industri dan atau pergudangan beserta fasilitas
penunjangnya.
26. Industri adalah kegiatan ekonomi yang mengolah bahan mentah, bahan baku,
barang setengah jadi dan atau barang jadi menjadi barang dengan nilai yang lebih
tinggi untuk penggunaannya, termasuk kegiatan rancang bangun dan
perekayasaan industri.
27. Kawasan atau Ruang Terbuka Hijau adalah ruang-ruang dalam Kabupaten atau
wilayah yang lebih luas baik bentuk area/kawasan maupun dalam bentuk area
memanjang/jalur dimana dalam penggunaannya lebih bersifat terbuka yang pada
dasarnya tanpa bangunan. Dalam Ruang Terbuka Hijau (RTH) pemanfaatannya
lebih bersifat pengisian hijau tanaman atau tumbuh-tumbuhan secara alamiah
ataupun budidaya tanaman.
28. Kawasan Sistem Pusat Kegiatan adalah kawasan yang diarahkan bagi pemusatan
berbagai kegiatan campuran maupun spesifik, memiliki fungsi strategis dalam
menarik berbagai kegiatan pemerintahan, sosial, ekonomi, dan budaya serta
kegiatan pelayanan daerah menurut hirarki, terdiri dari sistem pusat kegiatan utama
yang berskala daerah, regional, nasional, dan internasional dan sistem pusat
penunjang yang berskala lokal.
29. Kawasan Perkotaan adalah kawasan yang mempunyai kegiatan utama bukan
pertanian dengan susunan fungsi kawasan sebagai tempat permukiman perkotaan,
pemusatan dan distribusi pelayanan jasa pemerintahan, pelayanan sosial, dan
kegiatan ekonomi.
30. Bagian Wilayah Kabupaten adalah suatu kesatuan wilayah dari kabupaten yang
bersangkutan dan merupakan wilayah yang terbentuk secara fungsional dan
administrasi dalam rangka pencapaian daya guna pelayanan kegiatan daerah.
31. Kawasan Perdesaan adalah kawasan yang mempunyai kegiatan utama pertanian
termasuk pengelolaan sumber daya alam.
32. Kawasan Tertentu adalah kawasan yang ditetapkan secara nasional mempunyai
nilai strategis yang penataan ruangnya diprioritaskan.
Halaman 11
33. Kawasan Prioritas adalah kawasan yang diprioritaskan pembangunannya dalam

rangka mendorong pertumbuhan daerah ke arah yang direncanakan dan atau
menanggulangi masalah-masalah yang mendesak atau kawasan fungsional yang
dianggap perlu diprioritaskan pengembangan atau penanganannya serta
memerlukan dukungan penataan ruang segera dalam kurun waktu rencana.
LAPORAN AKHIR
34. Kawasan Terbangun adalah ruang dalam kawasan permukiman yang mempunyai
ciri dominasi penggunaan lahan secara terbangun atau lingkungan binaan untuk
mewadahi kegiatan daerah.
35. Sempadan Sungai adalah kawasan sepanjang kiri kanan sungai, termasuk sungai
buatan atau kanal atau saluran irigasi primer, yang mempunyai manfaat penting
untuk mempertahankan kelestarian fungsi sungai.
36. Sempadan Pantai adalah kawasan sepanjang kiri kanan pantai, yang mempunyai
manfaat penting untuk mempertahankan kelestarian fungsi pantai.
37. Garis Sempadan Bangunan yang selanjutnya disingkat GSB adalah garis yang
tidak boleh dilampaui oleh denah bangunan ke arah GSJ yang diitetapkan dalam
rencana ruang kabupaten.
38. Garis Sempadan Jalan yang selanjutnya disingkat GSJ adalah garis rencana jalan
yang ditetapkan dalam rencana ruang kabupaten.
39. Garis Sempadan Pantai yang selanjutnya disebut GSP adalah areal pantai yang
dihitung mulai dari batas air laut tertinggi ke arah daratan pulau yang harus bebas
dari bangunan beratap. GSP ditentukan berdasarkan lebar pulau, dan dimaksudkan
untuk pencegahan pengrusakan pertumbuhan pulau, perlindungan bangunan dari
terjangan gelombang laut, serta untuk mendapatkan ruang terbuka yang cukup di
depan bangunan yang menghadap ke perairan laut.
40. Intensitas Bangunan adalah perbandingan jumlah luas/seluruh lantai terhadap luas
tanah perpetakan yang sesuai dengan rencana ruang kabupaten.
41. Intensitas Pemanfaatan Lahan adalah perbandingan jumlah luas/seluruh lantai
bangunan terhadap luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang sesuai
dengan rencana ruang kabupaten.
42. Intensitas Ruang adalah besaran ruang untuk fungsi tertentu yang ditentukan
berdasarkan pengaturan Koefisien Lantai Bangunan, Koefisien Dasar Bangunan,
dan Ketinggian Bangunan tiap kawasan bagian wilayah kabupaten sesuai dengan
kedudukan dan fungsinya dalam pembangunan kabupaten.
43. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah angka perbandingan jumlah luas lantai
dasar terhadap luas tanah perpetakan yang sesuai dengan rencana daerah.
Halaman 12
44. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah angka perbandingan jumlah luas seluruh
lantai terhadap luas tanah perpetakan yang sesuai dengan rencana daerah.
45. Sistem Pusat Kegiatan Kabupaten adalah tata jenjang dan fungsi pelayanan pusat-
pusat kegiatan kabupaten yang meliputi pusat kabupaten, pusat bagian wilayah
kabupaten, pusat sub bagian wilayah kabupaten, dan pusat lingkungan perumahan.
46. Rencana Pemanfaatan Ruang Kabupaten adalah penetapan lokasi besaran luas
dan arahan pengembangan tiap jenis pemanfaatan ruang untuk mewadahi
LAPORAN AKHIR
berbagai kegiatan kabupaten baik dalam bentuk kawasan terbangun maupun

kawasan ruang terbuka hijau.
47. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat
tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana
lingkungan.
48. Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup diluar kawasan lindung, baik
yang berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang
mendukung perikehidupan dan penghidupan.
49. Unit Lingkungan adalah satuan permukiman terkecil yang secara fisik merupakan
bagian unit wilayah terbangun, yang berperan dalam perkembangan daerahnya.
50. Blok Peruntukan adalah bagian dari unit lingkungan yang mempunyai peruntukan
pemanfaatan ruang tertentu yang dibatasi oleh jaringan pergerakan dan atau
jaringan utilitas.
51. Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik yang memungkinkan kawasan
permukiman daerah dapat berfungsi sebagaimana mestinya, yang meliputi jalan,
saluran air minum, saluran air limbah, saluran air hujan, pembuangan sampah,
jaringan listrik, dan telekomunikasi.
52. Sarana adalah kelengkapan kawasan permukiman daerah yang berupa fasilitas
pendidikan, kesehatan, perbelanjaan dan niaga, pemerintahan dan pelayanan
umum, peribadatan, rekreasi dan kebudayaan, olahraga dan lapangan terbuka,
serta pemakaman umum.
53. Fasilitas Lingkungan atau juga disebut Sarana Lingkungan adalah sarana
penunjang yang berfungsi untuk penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan
ekonomi, sosial dan budaya dapat berfungsi sebagaimana mestinya.
54. Utilitas Umum adalah sarana penunjang untuk pelayanan lingkungan.
55. Pemanfaatan Ruang adalah rangkaian kegiatan pelaksanaan pembangunan yang
memanfaatkan ruang menurut jangka waktu yang ditetapkan.
56. Pengendalian Pemanfaatan Ruang adalah kegiatan yang berkaitan dengan
pengawasan dan penertiban agar pemanfaatan ruang sesuai dengan rencana tata
Halaman 13
ruang yang telah ditetapkan. Pengawasan dimaksudkan untuk menjaga kesesuaian

pemanfaatan ruang dengan fungsi ruang yang ditetapkan dalam rencana yang
diselenggarakan dalam bentuk pelaporan, pemantauan, dan evaluasi pemanfaatan
ruang. Penertiban pemanfaatan ruang adalah usaha untuk mengambil tindakan
agar pemanfaatan ruang yang direncanakan dapat terwujud.
LAPORAN AKHIR
57. Zona adalah kawasan dengan peruntukan khusus yang memiliki potensi atau
permasalahan yang mendesak untuk ditangani dalam mewujudkan tujuan
perencanaan dan pengembangan kawasan.
58. Area adalah bagian (sub-sistem) dari kawasan fungsional.
59. Tipologi Kawasan adalah penggolongan kawasan sesuai dengan karakter dan
kualitas kawasan, lingkungan, pemanfaatan ruang, penyediaan prasarana dan
sarana lingkungan, yang terdiri dari kawasan mantap, dinamis, dan peralihan.
60. Konservasi Sumber Daya Air adalah semua upaya untuk mengawetkan,
melindungi, mengamankan, mempertahankan, melestarikan, dan mengupayakan
keberlanjutan keberadaan sumber daya air yang serasi, seimbang, selaras dan
berguna sepanjang masa.
61. Peran Serta Masyarakat adalah berbagai kegiatan masyarakat yang timbul atas
kehendak dan keinginan sendiri di tengah masyarakat, untuk berminat dan
bergerak dalam penyelenggaraan tata ruang.
62. Ijin Lokasi adalah izin yang diberikan kepada perorangan atau Badan
Hukum/Perusahaan untuk memperoleh tanah yang diperlukan dalam rangka
penanaman modal, yang berlaku pula sebagai ijin pemindahan hak atas tanah dan
untuk menggunakan tanah sesuai dengan tata ruang wilayah.
63. Prasarana dan Sarana adalah bangunan fisik yang terkait dengan kepentingan
umum dan keselamatan umum, seperti prasarana dan sarana perhubungan,
prasarana dan sarana sumber daya air, prasarana dan sarana permukiman, serta
prasarana dan sarana lainnya.
64. Tingkat Kerawanan adalah ukuran yang menunjukkan besarnya kemungkinan
suatu kawasan dapat mengalami bencana longsor, serta besarnya korban dan
kerugian yang terjadi akibat bencana longsor tersebut.
Halaman 14
LAPORAN AKHIR
I.5. LANDASAN HUKUM
Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Perdagangan

Kota Buol, memiliki dasar hukum berupa perundang-undangan dan peraturan sebagai
berikut:
1. Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011, tentang Perumahan dan Kawasan

Permukiman.
2. Undang-undang Nomor 28 Tahun 2002, tentang Bangunan Gedung.
3. Undang-undang Nomor 32 Tahun 2004, tentang Pemerintahan Daerah.
4. Undang-undang Nomor 26 Tahun 2007, tentang Penataan Ruang.
5. Undang Undang Nomor 50 Tahun 1999, tentang pembentukan Kabupaten
Morowali, Banggai Kepulauan dan Kabupaten Buol,
6. Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005, tentang Peraturan Pelaksanaan
Undang-undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.
7. Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2006, tentang Jalan.
8. Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2008, tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah Nasional.
9. Keputusan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/M/2006, tentang Persyaratan
Teknis Bangunan Gedung.
10. Keputusan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 30/PRT/M/2006, tentang Persyaratan
Teknis Fasilitas dan Aksesibilitas pada Bangunan Umum dan Lingkungan.
11. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 06/PRT/M/2007, tentang Pedoman
Umum Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan.
12. SNI03-1733-2004 tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan dan
Lingkungan.
13. Surat Ederan Direktur Jenderal Cipta Karya Nomor 01/SE/DC/2009 perihal modul
Sosialisasi Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan;
14. Peraturan Daerah tentang rencana tata ruang wilayah setempat;
Halaman 15
LAPORAN AKHIR
BAB II
ARAH KEBIJAKAN PENATAAN
BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
KAWASAN PERDAGANGAN KABUPATEN
BUOL
II.1. ARAH DAN TUJUAN, KEBIJAKAN SERTA STRATEGI PENATAAN RUANG

KABUPATEN BUOL
Penataan ruang Kabupaten Buol bertujuan untuk mewujudkan ruang wilayah

Kabupaten Buol yang aman, nyaman, produktif, berkelanjutan dan mampu mendukung
terwujudnya pembangunan berbasis pertanian, perkebunan, perikanan, kelautan dan
pertambangan serta mendukung Pertahanan dan Keamanan Negara.
Kebijakan penataan ruang Kabupaten Buol terdiri atas :
a. pengembangan sistem pusat permukiman perkotaan dan perdesaan;
b. pengembangan prasarana wilayah ditujukan untuk peningkatan kualitas dan

jangkauan pelayanan jaringan prasarana transportasi, telekomunikasi, energi, dan
sumber daya air yang terpadu dan merata di seluruh wilayah;
c. pemantapan dan pengendalian kawasan lindung;
d. pemeliharaan dan perwujudan kelestarian fungsi lingkungan hidup;
e. pengembangan kegiatan berbasiskan perikanan serta pemanfaatan ruangnya

Halaman 16
secara optimal pada setiap kawasan budidaya;
f. pengembangan sektor pertanian melalui peningkatan kualitas sumberdaya lahan

pertanian, perkebunan dan perikanan;
g. pengembangan potensi kelautan dan perikanan;
h. pengembangan kawasan pertambangan yang ramah lingkungan;
LAPORAN AKHIR
i. perwujudan dan peningkatan keterpaduan dan keterkaitan antar kegiatan

budidaya;
j. pengendalian perkembangan kegiatan budidaya agar tidak melampaui daya

dukung dan daya tampung lingkungan;
k. pelaksanaan kebijakan pengembangan kawasan strategis; dan
l. peningkatan fungsi kawasan untuk pertahanan dan keamanan negara.
Sementara itu strategi penataan ruang Kabupaten Buol terdiri dari 12 (dua belas)
strategi yang menyentuh semua kebijakan strategis yang berperan dalam menentukan
arah dan tujuan penataan Ruang Kabupaten Buol yang akan menjadi sandaran dalam
menentukan langkah langkah pembangunan wilayah Kabupaten Buol sebagai
berikut :
1. Strategi pengembangan sistem pusat permukiman perkotaan dan perdesaan

diarahkan untuk pengembangan pembangunan yang terdiri atas:
a. mengembangkan pusat-pusat permukiman sesuai dengan fungsi dan peran

masing-masing kota; dan
b. menyediakan prasarana dan sarana pendukung pusat permukiman perkotaan

dan perdesaan sesuai fungsi masing-masing.
2 Strategi pengembangan prasarana wilayah ditujukan untuk peningkatan kualitas

dan jangkauan pelayanan jaringan prasarana transportasi, telekomunikasi, energi,
dan sumber daya air yang terpadu dan merata di seluruh wilayah yang terdiri atas
:
a. meningkatkan kualitas jaringan prasarana dan mewujudkan keterpaduan

pelayanan transportasi darat, laut, dan udara;
b. meningkatkan penyediaan tenaga listrik; dan
c. meningkatkan kualitas jaringan prasarana sumber daya air.
3 Strategi pemantapan dan pengendalian kawasan lindung diarahkan untuk

Halaman 17
memantapkan dan membatasi kegiatan kegiatan pengembangan kawasan

kawasan lindung yang terdiri atas :
a. memantapkan kawasan lindung sesuai dengan fungsi untuk melindungi

kawasan bawaannya, melindungi kawasan setempat, memberi perlindungan
terhadap keanekaragaman flora dan fauna, serta melindungi kawasan yang
rawan terhadap bencana alam;
LAPORAN AKHIR
b. membatasi pemanfaatan ruang pada kawasan lindung agar sesuai dengan

fungsi lindung yang telah ditetapkan; dan
c. membatasi kegiatan budidaya yang telah ada di kawasan lindung.
4 Strategi pemeliharaan dan perwujudan kelestarian fungsi lingkungan hidup terdiri

atas:
a. memberikan perlindungan terhadap kawasan bawahannya untuk pencegahan

banjir, menahan erosi dan sedimentasi, serta mempertahankan fungsi
kawasan;
b. mengembalikan dan meningkatkan fungsi kawasan lindung yang telah menurun

akibat pengembangan kegiatan budidaya, dalam rangka mewujudkan dan
memelihara keseimbangan ekosistem wilayah; dan
c. mencegah dilakukannya kegiatan budidaya, kecuali kegiatan yang tidak

menganggu fungsi lindung.
5 Strategi pengembangan kegiatan berbasiskan perikanan serta pemanfaatan

ruangnya secara optimal pada setiap kawasan budidaya yang diarahkan atas :
a. mengembangkan dan menyediakan infrastruktur pendukung pada kawasan-

kawasan perikanan;
b. meningkatkan fungsi dan kualitas pelayanan prasarana dan sarana pada setiap
kawasan perikanan; dan
c. membangun kegiatan perikanan dengan pengembangan Tempat Pelelangan

Ikan (TPI) dan Pangkalan Pendaratan Ikan (PPI).
6 Strategi pengembangan sektor pertanian dan perikanan melalui peningkatan

kualitas sumberdaya lahan pertanian, perkebunan dan perikanan adalah terdiri
atas:
a. meningkatkan motivasi masyarakat melakukan usaha pertanian, perkebunan

dan perikanan melalui program-program pembangunan yang mendukung dan
Halaman 18
terintegrasi;
b. meningkatkan ketahanan pangan guna menjamin ketersediaan pangan;
c. meningkatkan penggunaan teknologi tepat guna;
d. mengembangkan sentra-sentra produksi dan sentra-sentra pemasaran produk

pertanian, perkebunan, dan perikanan; dan
LAPORAN AKHIR
e. meningkatkan infrastruktur, prasarana, dan sarana pertanian, perkebunan, dan

perikanan.
7 Strategi pengembangan potensi kelautan dan perikanan terdiri atas :
a. mengembangkan fasilitas pembenihan ikan untuk mendukung ketersediaan

bibit bagi petani ikan;
b. mengembangkan produksi perikanan tangkap melalui dukungan sarana

produksi perikanan tangkap;
c. memelihara kualitas waduk dan sungai untuk pengembangan perikanan darat;
d. mengembangkan sistem mina padi;
e. mengembangkan budidaya perikanan melalui sistem keramba;
f. mengembangkan kemitraan dengan masyarakat dalam pengembangan

budidaya perikanan;
g. mengembangkan sistem pengolahan hasil perikanan (diversifikasi); dan
h. mendorong peningkatan investasi di bidang pengolahan perikanan yang

berorientasi ekspor.
8 Strategi pengembangan kawasan pertambangan yang ramah lingkungan terdiri

atas :
a. mengembalikan rona alam melalui pengembangan kawasan lindung, atau

kawasan area bekas penambangan;
b. meningkatan nilai ekonomis hasil pertambangan melalui pengolahan hasil

tambang;
c. mencegah galian liar terutama pada kawasan yang membahayakan

lingkungan;
d. melakukan kajian kelayakan ekologi dan lingkungan, ekonomi dan sosial bila
Halaman 19
akan dilakukan kegiatan penambangan pada kawasan tambang bernilai

ekonomi tinggi yang berada pada kawasan lindung atau permukiman; dan
e. menegakkan pola pengelolaan lingkungan kawasan pertambangan.
9 Strategi perwujudan dan peningkatan keterpaduan dan keterkaitan antar kegiatan

budidaya terdiri atas:
a. menetapkan kawasan budidaya yang memiliki nilai strategis kabupaten;

LAPORAN AKHIR
b. mengembangkan kegiatan budidaya unggulan di dalam kawasan beserta

prasarana untuk mendorong pengembangan perekonomian kawasan; dan
c. mengembangkan dan melestarikan kawasan budidaya pertanian pangan untuk

mewujudkan ketahanan pangan.
10 Strategi pengendalian perkembangan kegiatan budidaya agar tidak melampaui

daya dukung dan daya tampung lingkungan terdiri atas:
a. memberikan arahan pemanfaatan ruang kawasan budidaya secara optimal;
b. membatasi perkembangan kegiatan budi daya terbangun di kawasan rawan

bencana untuk meminimalkan potensi kejadian bencana dan potensi kerugian
akibat bencana; dan
c. mengendalikan pemanfaatan ruang kegiatan budidaya yang dapat

mengganggu fungsi lindung.
11 Strategi penetapan dan pengembangan kawasan strategis kabupaten terdiri atas:
a. menetapkan dan mengembangkan kawasan-kawasan yang memiliki nilai

strategis dalam kepentingan pertumbuhan ekonomi; dan
b. menetapkan dan mengembangkan kawasan-kawasan yang memiliki nilai

strategis dalam kepentingan daya dukung lingkungan.
12 Strategi peningkatan fungsi kawasan untuk pertahanan dan keamanan negara

terdiri atas :
a. mendukung penetapan kawasan strategis nasional dengan fungsi khusus

pertahanan dan keamanan;
b. mengembangkan kawasan lindung dan/atau kawasan budidaya tidak

terbangun disekitar kawasan khusus pertahanan dan kemanan;
c. mengembangkan budidaya secara selektif di dalam dan sekitar kawasan

khusus pertahanan dan keamanan; dan
d. turut serta menjaga dan memelihara aset-aset pertahanan dan keamanan

Halaman 20
negara.
II.2. STRUKTUR RUANG KABUPATEN BUOL
II.2.1. Rencana Struktur Ruang Kabupaten Buol
(1) Rencana struktur ruang wilayah Kabupaten Buol meliputi :

LAPORAN AKHIR
a. Pusat-pusat Kegiatan;
b. Sistem Jaringan Prasarana Utama; dan
c. Sistem Jaringan Prasarana Lainnya.
(2) Rencana Struktur Ruang Wilayah digambarkan dalam peta dengan tingkat
ketelitian 1:50.000.
II.2.2. Pusat Pusat Kegiatan
(1) Pusat-pusat Kegiatan yang ada di Kabupaten Buol terdiri atas :

PKW;
PKL;
PPK; dan
PPL
(2) PKW (Pusat Kegiatan Wilayah) terdapat pada Perkotaan Buol yang
terletak di Kecamatan Biau
(3) PKL (Pusat Kegiatan Lokal) dalam wilayah Kabupaten Buol ditetapkan
pada:
Desa Lakea II Kecamatan Lakea;
Desa Air Terang Kecamatan Tiloan;
Desa Lokodidi Kecamatan Gadung;
Desa Lamadong Kecamatan Momunu;
Desa Bokat Kecamatan Bokat; dan
Desa Paleleh Kecamatan Paleleh.
(4) PPK (Pusat Pengembangan Kabupaten) ditetapkan :

Kelurahan Leok II Kecamatan Biau;
Desa Lakea I Kecamatan Lakea;
Desa Busak I Kecamatan Karamat;
Desa Lamadong II Kecamatan Momunu;
Halaman 21
Desa Air Terang Kecamatan Tiloan;

Desa Bokat Kecamatan Bokat;
Desa Unone Kecamatan Bukall;
Desa Bunobogu Kecamatan Bunobogu;
Desa Bulagidun Kecamatan Gadung;
Desa Timbulon Kecamatan Paleleh Barat;dan
LAPORAN AKHIR
Desa Paleleh Kecamatan Paleleh.
(5) PPL (Pusat Pengembangan Lokal) ditetapkan pada desa desa sebagai
berikut:
Desa Lamadong Kecamatan Momunu;
Desa Boilan Kecamatan Tiloan;
Desa Winangun Kecamatan Tiloan;
Desa Bukall Kecamatan Bukall
Desa Kokobuka Kecamatan Bukall;
Desa Diat Kecamatan Bukall;
Desa Bulagidun Kecamatan Gadung ;
Desa Nantu Kecamatan Gadung;
Desa Matinan Kecamatan Gadung;
Desa Taat Kecamatan Gadung;
Desa Pandangan Kecamatan Gadung;
Desa Lokodoka Kecamatan Gadung;
Desa Labuton Kecamatan Gadung;
Desa Bulagidun Kecamatan Gadung;
Desa Diapatih Kecamatan Gadung;
Desa Timbulon Kecamatan Paleleh Barat;
Desa Bodi Kecamatan Paleleh Barat;
Desa Talokan Kecamatan Paleleh Barat;
Desa Harmoni Kecamatan Paleleh Barat;
Desa Lunguto Kecamatan Paleleh Barat;
Desa Oyak Kecamatan Paleleh Barat;
Desa Hulubalang Kecamatan Paleleh Barat;
Desa Paleleh Kecamatan Paleleh;
Desa Lintidu Kecamatan Paleleh;
Desa Dopalak Kecamatan Paleleh;
Halaman 22
Desa Tolau Kecamatan Paleleh;

Desa Dutuno Kecamatan Paleleh;
Desa Dopalak Kecamatan Paleleh;
Desa Kwala Besar Kecamatan Paleleh;
Desa Baturata Kecamatan Paleleh;
Desa Talaki Kecamatan Paleleh;
Desa Molangato Kecamatan Paleleh;
LAPORAN AKHIR
Desa Mune Kecamatan Lakea;

Desa Ilambe Kecamatan Lakea;
Desa Bukaan Kecamatan Lakea;
Desa Tuinan Kecamatan Lakea;
Desa Lamakan Kecamatan Karamat;
Desa Busak II Kecamatan Karamat;
Desa Monano Kecamatan Karamat;
Desa Mokupo Kecamatan Karamat;
Desa Negeri Lama Kecamatan Bokat;
Desa Kantanan Kecamatan Bokat;
Desa Doulan Kecamatan Bokat;
Desa Tang Kecamatan Bokat;
Desa Bongo Kecamatan Bokat;
Desa Bukamog Kecamatan Bokat;
Desa Tayadun Kecamatan Bokat;
Desa Poongan Kecamatan Bokat;
Desa Lonu Kecamatan Bunobogu;
Desa Pakobo Kecamatan Bunobogu;
Desa Domag Kecamatan Bunobogu;
Desa Bunobogu Selatan Kecamatan Bunobogu;
Desa Inalatan Kecamatan Bunobogu; dan
Desa Ponipingan Kecamatan Bunobogu.
Desa Konamukan Kecamatan Bunobogu.
II.2.3. Sistem Jaringan Prasarana Utama
Sistem Jaringan Prasarana Utama yang ada di Kabupaten Buol terdiri atas :
a. sistem jaringan transportasi darat;

Halaman 23
b. sistem jaringan transportasi laut; dan
c. sistem jaringan transportasi udara.
II.2.3.1. Sistem Jaringan Transportasi Darat
(1) Sistem Jaringan Transportasi Darat terdiri atas :
LAPORAN AKHIR
a. jaringan jalan;
b. jaringan prasarana lalu lintas;
c. jaringan layanan lalu lintas; dan
d. jaringan sungai, danau dan penyeberangan.
(2) Jaringan Jalan terdiri atas :
a. Jaringan Jalan Arteri Primer yang ada di Kabupaten Buol

terdiri atas :
1. Ruas jalan Jend. Katamso (Leok I);
2. Ruas Jalan Jend. Ahmad yani (Leok I);
3. Ruas Jalan Syarif Mansur (Leok II/Kali);
4. Ruas Jalan M.T Haryono (Buol);
5. Ruas Jalan Ir. Abd. Karim Mbouw (Buol);
6. Ruas Jalan R. Suprapto (Kampung Bugis);
7. Ruas Jalan Gatot Subroto (Kampung Bugis);
8. Ruas Jalan Yos Sudarso (Kampung Bugis),
9. Ruas Jalan M.A Turungku (Kali); dan
10. Ruas Jalan U. Hanggi (Kulango).
b. Jaringan Jalan Kolektor Primer (K1) yang ada di Kabupaten

Buol terdiri atas :
1. Ruas Lakuan Buol,
2. Ruas Buol Bodi, ruas Bodi - Paleleh; dan
3. Ruas Paleleh Umu (Batas Propinsi Gorontalo).
c. Jaringan Jalan Kolektor Primer (K2) yang ada di Kabupaten

Buol terdiri atas :
Halaman 24
1. Ruas Air Terang - Momunu; ruas Momunu Buol;
2. Ruas Kumaligon - Kota Nagaya Kabupaten Parigi Moutong;

dan
3. Ruas jalan Air Terang Simp. Lampasio.
LAPORAN AKHIR
d. Jaringan Jalan Kolektor Primer (K3) yang ada di Kabupaten

Buol yaitu jalan lingkar kota Buol dari Lakea Air Terang
Momunu - Bokat;
e. Jaringan jalan Lokal Primer terdiri atas :
1. Jaringan jalan lokal seluruh Jalan di Kecamatan Kabupaten

Buol; dan
2. Jalan Usaha Tani seluruh Jalan di Kecamatan Kabupaten

Buol.
(3) Jaringan prasarana lalu lintas terdiri atas :
a. Terminal penumpang tipe B terdapat di Kelurahan Leok I

Kecamatan Biau dan di Kelurahan Bugis Kecamatan Biau;
b. Rencana pengembangan terminal penumpang tipe C terdapat

di Kecamatan Paleleh, Bukall, Tiloan, Gadung, Lakea, dan
Bokat; dan
c. Rencana pengembangan terminal barang terdapat di

Kelurahan Bugis Kecamatan Biau.
d. Trayek Angkutan Penumpang, terdiri atas :
1. Lakea Los;
2. Los Bugis;
3. Bugis Pogogul ;
4. Pogogul - Tiloan;
5. Tiloan Air Terang;
6. Bugis Bokat;
7. Bokat Lokodidi;
8. Lokodidi Paleleh;dan
Halaman 25
9. Bugis Unone.
(4) Jaringan sungai, danau dan penyeberangan sebagaimana

dimaksud berupa pelabuhan penyeberangan.
(5) Pelabuhan penyeberangan yaitu Kumaligon di Kecamatan Biau

dengan lintas penyeberangan Kumaligon Provinsi Kalimantan.
LAPORAN AKHIR
II.2.3.2. Sistem Jaringan Transportasi Laut
(1) Sistem Jaringan Transportasi Laut, meliputi :
a. tatanan kepelabuhanan; dan

b. alur pelayaran.
(2) Tatanan kepelabuhanan terdiri atas :
a. pelabuhan pengumpul;
b. pelabuhan pengumpan; dan
c. terminal khusus.
(3) Pelabuhan pengumpul sebagaimana dimaksud diatas adalah :
a. Pelabuhan leok di Kecamatan Biau; dan
b. Pelabuhan Lokodidi di Kecamatan Gadung.
(4) Pelabuhan pengumpan adalah :
a. Pelabuhan Paleleh di Kecamatan Paleleh; dan
b. Pelabuhan Kumaligon di Kecamatan Biau.
(5) Terminal khusus berupa Pelabuhan Kumaligon di Kecamatan

Biau.
(6) Alur Pelayaran berupa Alur Pelayaran Nasional, terdiri atas :
a. Pelabuhan Lokodidi Tolitoli - Donggala;
b. Pelabuhan Lokodidi Tolitoli Pantoloan;
c. Pelabuhan Lokodidi Makassar;
d. Pelabuhan Lokodidi Surabaya;
e. Pelabuhan Lokodidi Kalimantan; dan

Halaman 26
f. Pelabuhan Lokodidi Kwandang Bitung.
II.2.3.3. Jaringan Transportasi Udara
(1) Sistem Jaringan Transportasi Udara terdiri atas :
a. tatanan kebandarudaraan; dan
LAPORAN AKHIR
b. ruang udara untuk penerbangan.
(2) Tatanan Kebandarudaraan di Kabupaten Buol adalah bandar

udara pengumpan Pogogul di Kecamatan Momunu.
(3) Ruang udara untuk penerbangan terdiri atas :
a. ruang udara disekitar bandara yang di pergunakan untuk

operasi penerbangan yang berada diwilayah udara Kabupaten
Buol; dan
b. ruang udara yang ditetapkan sebagai jalur penerbangan di atur

dalam perturan perundang-undangan yang berlaku.
II.2.4. Sistem Jaringan Prasarana Lainnya
(1) Sistem Jaringan Prasarana Lainnya, terdiri atas :
a. Sistem Jaringan Energi;
b. Sistem Jaringan Telekomunikasi;
c. Sistem Jaringan Sumber Daya Air; dan
d. Sistem Prasarana Pengelolaan Lingkungan.
(2) Sistem Jaringan Prasarana Lainnya digambarkan dalam peta dengan

tingkat ketelitian 1:50.000.
II.2.4.1. Sistem Jaringan Energi
(1) Sistem Jaringan Energi meliputi :
a. Pembangkit tenaga listrik; dan

b. Jaringan prasarana energi.
(2) Pembangkit Tenaga Listrik terdiri atas :

Halaman 27
a. Pembangkit Listrik Tenaga Diesel (PLTD), terdapat di

Kelurahan Kumaligon Kecamatan Biau dan Paleleh Kecamatan
Paleleh;
b. Pembangkit Listrik Tenaga Uap (PLTU), dikelurahan

Kumaligon Kecamatan Biau;dan
LAPORAN AKHIR
c. Pembangkit Listrik Tenaga Mikro Hidro (PLTMH), di Desa

Harmoni Kecamatan Paleleh dan Desa Molangato Kecamatan
Paleleh Barat
d. Pembangkit Listrik Tenaga Surya Terpusat (PLTST), di desa

Tikopo Kecamatan Bokat.
(3) Jaringan Prasarana Energi, berupa jaringan pipa minyak dan gas
bumi terdapat di Depo BBM Bokat di Kecamatan Bokat.
(4) Jaringan transmisi tenaga listrik, terdiri atas :
a. Gardu induk, terdapat di Kelurahan Kumaligon dan Paleleh;dan
b. Jaringan Saluran Udara Tegangan Menengah (SUTEM) yaitu

menghubungkan gardu induk sampai ke pusat-pusat gardu
distribusi; dan
c. Jaringan Saluran Udara Tegangan Rendah (SUTER) yaitu

menghubungkan gardu-gardu distribusi sampai ke pelanggan.
II.2.4.2. Jaringan Telekomunikasi
(1) Sistem jaringan telekomunikasi, terdiri atas :
a. sistem jaringan kabel; dan

b. sistem jaringan nirkabel.
(2) Sistem jaringan kabel adalah jaringan teresterial yakni jangkauan

jaringannya meliputi wilayah Buol, Kali, Leok I, dan Leok II di
Kecamatan Biau.
(3) Sistem jaringan nirkabel berupa Base Transceiver Stationer (BTS)

dapat di Kecamatan Biau, Bokat, Gadung, Paleleh, Bunobogu
dan Bukall.
Halaman 28
II.2.4.3. Jaringan sumber Daya Air
(1) Sistem Jaringan Sumberdaya meliputi :
a. sistem wilayah sungai (ws);
b. sistem daerah irigasi (di);
LAPORAN AKHIR
c. sistem pengelolaan air baku untuk air minum;
d. sistem pengendalian banjir; dan
e. sistem pengaman pantai.
(2) Sistem wilayah sungai adalah pengelolaan wilayah sungai

Lambunu Buol yang mencakup DAS Lakuan, Busak, Botakna,
Buol, Bokat, Potangoan, Lonu, Bunobogu, Motinunu, Bulagidun,
Bodi, Butakiototanggelodoka, Butakiodata dan Lobu.
(3) Sistem daerah irigasi adalah kewenangan Pemerintah Kabupaten

terdapat di Air Terang, Lakea, Lonu, Pinamula, dan Talaki.
(4) Sistem pengelolaan air baku untuk air minum terdapat di

Kecamatan Biau, Momunu, Tiloan dan Bokat.
(5) Sistem pengendalian banjir meliputi pembangunan, rehabilitasi,

serta operasi dan pemeliharaan sarana dan prasarana
pengendalian banjir.
(6) Sistem pengamanan pantai adalah pembangunan, rehabilitasi,

serta operasi dan pemeliharaan sarana dan prasarana
pengamanan pantai
II.2.4.4. Sistem Prasarana Pengelolaan Lingkungan
(1) Sistem Prasarana Pengelolaan terdiri atas :
a. sistem jaringan persampahan;
b. sistem jaringan air minum;
c. sistem pengelolaan air limbah; dan
d. sistem jaringan drainase.
e. jalur evakuasi bencana

Halaman 29
(2) Sistem Jaringan Persampahan terdiri atas:
a. Sistem Pengangkutan Sampah yang direncanakan melayani

persampahan di seluruh Kabupaten Buol;
b. Sistem Pengolahan Sampah Setempat di seluruh Kabupaten

Buol;
LAPORAN AKHIR
c. Sistem Pengolahan Sampah Terpusat di Kumaligon, Gadung,

Paleleh dan Paleleh Barat.
d. Lokasi TPA berada di Kecamatan Biau dengan tipe sanitary

land fill menggunakan metode 3R.
(3) Sistem jaringan air minum berupa sistem jaringan perpipaan

dengan mengambil air bersih dari 4 sumber (pusat distribusi) yang
terdapat di Kecamatan Biau, Gadung, Paleleh dan Tiloan.
(4) Sistem pengelolaan air limbah terdiri atas :
a. pengembangan septik tank dengan sistem terpadu untuk

kawasan perkotaan;
b. pengembangan sistem sewerage untuk kawasan industri dan

kawasan padat dengan memakai sistem IPAL (Instalasi
Pengelolaan Air Limbah) yang dibuat dengan sistem PIT; dan
c. pengembangan jaringan tertutup untuk kawasan lainnya.
(5) Sistem Jaringan Drainase terdiri atas:
a. drainase mayor, meliputi sungai-sungai besar yang bermuara

ke laut;
b. drainase buatan pada jalan arteri dan kolektor primer yang

terdapat pada desa-desa pusat perkotaan dan pada pusat
permukiman;
c. perbaikan teknis prasarana drainase dengan cara normalisasi

saluran, rehabilitasi saluran, penambahan saluran baru dan
pembangunan saluran drainase dan bangunan penunjang
prasarana drainase.
(6) Jalur evakuasi bencana yaitu berada pada kawasan yang aman
dan mengikut ruas jalan yang ada.
Halaman 30
LAPORAN AKHIR
II.3. RENCANA POLA RUANG
(1) Rencana Pola Ruang Wilayah meliputi Rencana Kawasan Lindung Dan Kawasan
Budidaya.
(2) Rencana Pola Ruang Wilayah digambarkan dalam peta dengan tingkat ketelitian
1:50.000
II.3.1. Kawasan Lindung
Kawasan Lindung terdiri atas :
a. kawasan hutan lindung
b. kawasan yang memberikan perlindungan terhadap kawasan bawahannya;
c. kawasan perlindungan setempat;
d. kawasan suaka alam, pelestarian alam dan cagar budaya;
e. kawasan rawan bencana alam;
f. kawasan lindung geologi; dan
g. kawasan lindung lainnya
II.3.1.1. Kawasan Hutan Lindung
Kawasan hutan lindung seluas kurang lebih 70.292,19 yang terdapat

di Kecamatan Biau, Bokat, Bukall, Gadung, Paleleh, Paleleh Barat,
Momunu, Lakea, dan Karamat. Selain itu kawasan hutan lindung juga
termasuk kawasan yang memberikan perlindungan terhadap kawasan
bawahannya
(1) Kawasan yang memberikan perlindungan terhadap kawasan

bawahannya terdiri atas :
a. Kawasan bergambut
b. Kawasan resapan air

Halaman 31
(2) Kawasan bergambut terdapat di Kecamatan Biau, Bokat,

Bunobogu, Bukall, Tiloan, Gadung, Paleleh, Paleleh Barat,
Momunu, Lakea, Karamat.
(3) Kawasan resapan air terdapat di Kecamatan Biau, Bokat,

Momunu, Lakea, Karamat.
LAPORAN AKHIR
II.3.1.2. Kawasan Perlindungan Setempat
(1) Kawasan Perlindungan Setempat, terdiri atas :
a. Kawasan Sempadan Pantai terdapat di Biau, Lakea, Karamat,

Bokat, Bunobogu, Gadung, Paleleh Barat, Paleleh;
b. Kawasan Sempadan Sungai yaitu terdapat di Kecamatan Biau,

Bokat, Bunobogu, Bukall, Tiloan, Gadung, Paleleh, Paleleh
Barat, Momunu, Lakea, Karamat.
c. Kawasan Lindung Spiritual terdapat Kecamatan Momunu dan

Kecamatan Karamat.
(2) Kawasan Sempadan Pantai terdapat di Biau, Lakea, Karamat,

Bokat, Bunobogu, Gadung, Paleleh Barat, Paleleh dengan
ketentuan :
a. Daratan Sepanjang Tepian Laut dengan jarak minimal 100

meter dari titik pasang air laut tertinggi ke arah darat; atau
b. Daratan Sepanjang Tepian Laut yang bentuk dan kondisi fisik

pantainya curam atau terjal dengan jarak proporsional terhadap
bentuk dan kondisi fisik pantai.
(3) Kawasan Sempadan Sungai terdapat di Kecamatan Biau, Bokat,

Momunu, Lakea, Karamat dengan ketentuan :
a. daratan sepanjang tepian sungai besar tidak bertanggul diluar

kawasan permukiman dengan lebar 100 (seratus) meter dari
tepi sungai;
b. daratan sepanjang tepian anak sungai tidak bertanggul diluar

kawasan permukiman dengan lebar paling sedikit 50 (lima
puluh) meter dari tepi sungai; dan
Halaman 32
c. untuk sungai dikawasan permukiman berupa sempadan sungai

yang diperkirakan cukup untuk dibangun jalan inspeksi antara
10 15 meter.
(4) Kawasan Lindung Spiritual terdapat di Kecamatan Momunu dan

Kecamatan Karamat dengan ketentuan :
LAPORAN AKHIR
a. Kawasan lindung spiritual Gunung Pogogul dan Pulau Busak

lebar 100 (seratus) meter dari tepi sungai; dan
b. daratan sepanjang tepian anak sungai tidak bertanggul diluar

kawasan permukiman dengan lebar paling sedikit 50 (lima
puluh) meter dari tepi sungai.
II.3.1.3. Kawasan Suaka Alam, Pelestarian Alam dan Cagar Budaya
(1) Kawasan Suaka Alam, Pelestarian Alam, dan Cagar Budaya,

terdiri atas :
a. kawasan suaka alam;
b. kawasan suaka alam laut;
c. kawasan suaka margasatwa;
d. kawasan suaka margasatwa laut;
e. kawasan cagar alam;
f. kawasan cagar alam laut;
g. kawasan taman wisata alam;
h. kawasan taman wisata alam laut; dan
i. kawasan cagar budaya dan ilmu pengetahuan.
j. kawasan Wisata Sejarah tentang Kearifan Lokal
(2) Kawasan Suaka Alam yaitu Kawasan suaka alam terdapat di

Cagar Alam G. Dako Kecamatan Karamat, Gunung Pogogul
terletak di Kec. Momunu, Pantai Busak II di Kecamatan Karamat,
pantai kumaligon di kec. Biau, Pantai konamukan di Kec.
Bunobogu, serta Pantai inalatan, Ponipingan, dan lokodidi di Kec.
Gadung (Habitat Mangrove/Bakau );
(3) Kawasan Suaka Alam Laut, yaitu kawasan suaka alam laut
Halaman 33
terdapat di seputaran Pulau Busak, Pulau Boki, Pulau Raja, Pulau

Lesman, Pulau panjang, Pulau Ringgit Kecamatan Paleleh dan
Kecamatan Paleleh barat. Yang semua potensi alamnya memiliki
potensi Coral Reef (Terumbu Karang).
(4) Kawasan Suaka Marga Satwa, yaitu Kawasan Suaka Margasatwa

terdapat di Pantai Bilang desa mandaan (habitat penyu hijau)
LAPORAN AKHIR
kecamatan karamat dan pantai Lilito Desa Lilito Kecamatan

Paleleh (habitat burung maleo), Bukit Oak Kecamatan Paleleh,
Desa Mendaan Kecamatan Karamat (habitat rusa), gunung
belanda Kecamatan Tiloan dan KM 15-25 Kecamatan Biau
(habitat anoa);
(5) Kawasan Suaka Marga Satwa Laut, yaitu Kawasan Suaka

Margasatwa Laut terdapat di pantai bilang
(perkembangbiakan/tempat bertelur penyu), laut teluk bilang
(perkembang biakaan lobster), seputaran Pulau Busak, Pulau
Boki, Pulau Raja, Pulau Lesman, Pulau panjang, Pulau Ringgit
Kecamatan Paleleh dan Kecamatan Paleleh barat terdapat marga
satwa seperti kepiting kenari (kepiting raksasa), kepiting hijau,
ikan karang/ikan hias dan aneka ragam karang laut.
(6) Kawasan Cagar Alam yaitu terdapat di Kecamatan Karamat dan

Kecamatan Momunu.
(7) Kawasan Cagar Alam Laut yaitu Kawasan Cagar Alam Laut
terdapat di Laut teluk Bilang Desa Mandaan Kecamatan Karamat,
seputaran Pulau Busak, Pulau Boki, Pulau Raja, Pulau Lesman,
Pulau panjang, Pulau Ringgit Kecamatan Paleleh dan Kecamatan
Paleleh barat.
(8) Kawasan Wisata Alam, yaitu Kawasan Wisata Alam terdapat di

Kecamatan Momunu (G. Pogogul, permandian alam tertaria
kulango, goa tirtaria kulango) dan Kecamatan Biau (permandian
alam Kumaligon, goa kolera) dan kecamatan karamat (batu injak,
dan air terjun busak II), Kecamatan Bunobogu (air terjun lonu,
batu tiga botugolu) dan Paleleh (air panas body, dan air terjun
talokan) Paleleh barat dan Gadung.
(9) Kawasan Taman Wisata Alam Laut, yaitu Kawasan Taman

Halaman 34
Wisata Alam Laut terdapat di Kecamatan Karamat, Kecamatan

Lakea, Kecamatan Bunobogu, Kecamatan Paleleh.
(10)Kawasan Cagar Budaya Dan Ilmu Pengetahuan yaitu Kawasan

Cagar Budaya dan ilmu pengetahuan terdapat di Kuburan Raja
Buol Kelurahan Buol Kecamatan Biau, Kuburan keramat Desa
Mandaan Kecamatan Karamat, Kuburan Hulubalang Desa
LAPORAN AKHIR
Konamukan Kecamatan Bunobogu, rumah adat Buol di

Kecamatan Biau.
(11)Kawasan Wisata Sejarah tentang Kearifan lokal yaitu Kawasan

Wisata Sejarah tentang Kearifan lokal terdapat Gunung Belanda
Kecamatan Tiloan, Kuburan keramat Desa Mandaan Kecamatan
Karamat, Kuburan Hulubalang Desa Konamukan Kecamatan
Bunobogu, rumah adat Buol di Kecamatan Biau.
II.3.1.4. Kawasan Rawan Bencana Alam
(1) Kawasan Rawan Bencana Alam, terdiri atas :
a. kawasan rawan tanah longsor;
b. kawasan rawan gelombang pasang; dan
c. kawasan rawan banjir.
(2) Kawasan Rawan Tanah Longsor, terdapat di Kecamatan Bukall,

Bokat, Bunobogu dan Tiloan;
(3) Kawasan Rawan Gelombang pasang, terdapat di Kecamatan

Biau, Lakea, Karamat, Bokat, Bunobogu, Gadung, Paleleh Barat,
Paleleh;
(4) Kawasan Rawan Banjir, terdapat di Kawasan Hulu dan Kawasan

Muara Sungai di Kabupaten Buol.
II.3.1.5. Kawasan Lindung Geologi
(1) Kawasan Lindung Geologi, terdiri atas :
a. kawasan cagar alam geologi;
b. kawasan rawan bencana alam geologi; dan
c. kawasan yang memberikan perlindungan terhadap air tanah.
(2) Kawasan Cagar Alam Geologi, terdiri atas :

Halaman 35
a. Kawasan Keunikan Bentang Alam, terdapat di Desa Momunu

Kecamatan Momunu; dan
b. Kawasan Keunikan Proses Geologi, terdapat di Desa Pinamula

Kecamatan Tiloan.
(3) Kawasan Rawan Bencana Alam Geologi terdiri atas :
LAPORAN AKHIR
a. Kawasan Rawan Gempa Bumi, terdapat di seluruh Kecamatan

di Kabupaten Buol;
b. Kawasan Rawan Gerakan Tanah, terdapat di seluruh

Kecamatan di Kabupaten Buol;
c. Kawasan yang Terletak di Zona Patahan Aktif, terdapat di

seluruh Kecamatan di Kabupaten Buol;
d. Kawasan Rawan Tsunami, terdapat di Kecamatan Biau, Lakea,

Karamat, Bokat, Bunobogu, Gadung, Paleleh Barat, Paleleh;
dan
e. Kawasan Rawan Abrasi terdapat di Biau, Lakea, Karamat,

Bokat, Bunobogu, Gadung, Paleleh Barat, Paleleh.
(4) Kawasan Yang Memberikan Perlindungan Terhadap Air Tanah,

terdiri atas :
a. Kawasan Imbuhan Air Tanah terdapat di Kecamatan Biau,

Momunu dan Karamat; dan
b. Kawasan Sempadan Mata Air terdapat di seluruh Kecamatan

Kabupaten Buol.
II.3.1.6. Kawasan Lindung Lainnya
(1) Kawasan Lindung Lainnya, terdiri atas :
a. Cagar Biosfer;
b. Ramsar;
c. Kawasan Perlindungan Plasma Nutfah;
d. Terumbu Karang; dan
e. Kawasan Koridor bagi Jenis Satwa atau Biota Laut yang

dilindungi.
Halaman 36
(2) Kawasan Cagar Biosfer, terdapat di Kecamatan Gadung, Paleleh

dan Momunu;
(3) Kawasan Ramsar, terdapat di Kecamatan Gadung, Paleleh dan

Momunu;
(4) Kawasan Perlindungan Plasma Nutfah sebagaimana terdapat di

Kecamatan Karamat;
LAPORAN AKHIR
(5) Kawasan Terumbu Karang, terdapat di Kecamatan Karamat,

Paleleh, Lakea, Biau, Gadung, Bunobogu; dan
(6) Kawasan Koridor bagi Jenis Satwa dan Biota yang dilindungi
terdapat di Kecamatan Karamat, Paleleh, Lakea, Biau, Gadung,
dan Bunobogu.
II.3.2 Kawasan Budidaya
Kawasan Budidaya, terdiri atas :
a. Kawasan Peruntukan Hutan Produksi;

Kawasan Peruntukan Hutan Produksi, terdiri atas :
Kawasan hutan produksi terbatas;
Kawasan Hutan Produksi Terbatas terdapat di Kecamatan
Bunobogu, Kecamatan Gadung, dan Kecamatan Paleleh
dengan luas kurang lebih 105.844 Ha.
Kawasan hutan produksi tetap;
Kawasan Hutan Produksi Tetap terdapat di Kecamatan Biau,
Kecamatan Gadung, Kecamatan Lakea, Kecamatan Momunu,
dan Kecamatan Tiloan dengan luas kurang lebih 53.053 Ha.
Kawasan hutan produksi yang dapat dikonversi
Kawasan Hutan Produksi yang dapat dikonversi huruf c
terdapat di Kecamatan Gadung, Kecamatan Karamat,
Kecamatan Lakea, Kecamatan Momunu, Kecamatan Paleleh
Barat dan Kecamatan Tiloan dengan luas kurang lebih 35.864
Ha.
b. Kawasan Peruntukan Hutan Rakyat;

Kawasan Peruntukan Hutan Rakyat adalah termasuk dalam areal
penggunaan lain terdapat di seluruh wilayah kecamatan yang ada
di Kabupaten Buol dengan luas kurang lebih 171.178 Ha
Halaman 37
c. Kawasan Peruntukan Pertanian;

Kawasan Peruntukan Pertanian, terdiri atas :
Kawasan peruntukan tanaman pangan;
Kawasan Peruntukan Tanaman Pangan, terdapat di Kecamatan
Tiloan, Lakea, Momunu dan Kecamatan Bukall dengan luas
kurang lebih 76.216 Ha;
LAPORAN AKHIR
Kawasan peruntukan holtikultura;

Kawasan Peruntukan Hortikultura terdapat di seluruh
Kecamatan Kabupaten Buol dengan luas kurang lebih 9.196 Ha.
Kawasan peruntukan perkebunan;

Kawasan Peruntukan Perkebunan dengan luas kurang lebih
85.832 Ha yang terdiri atas :
Kawasan Peruntukan Perkebunan dengan komoditas kelapa,
cengkeh, cacao, nilam, Jati yang terdapat di seluruh
kecamatan Kabupaten Buol; dan
Kawasan Peruntukan Perkebunan dengan komoditas kelapa
sawit terdapat di Kecamatan Tiloan, Momunu, Bokat, Bukall.
Kawasan peruntukan peternakan.
Kawasan peruntukan peternakan tersebar di seluruh kecamatan.
d. Kawasan Peruntukan Perikanan;

Kawasan Peruntukan Perikanan, terdiri atas :
Kawasan peruntukan perikanan tangkap;
Kawasan Peruntukan Perikanan Tangkap terdapat di Lokodidi,
Bokat, Lakea, Biau, Bunobogu, Bodi dan Paleleh.
Kawasan peruntukan budidaya perikanan;
Kawasan Peruntukan Budidaya Perikanan Tangkap terdiri atas :
Budidaya perikanan darat dengan luas kurang lebih 376 Ha di

Kecamatan Tiloan, Lakea, Paleleh, Gadung, Karamat,
Bunobogu, Biau dan Bokat; dan
Budidaya perikanan laut yang terdapat Kecamatan Biau, Bokat,
Halaman 38
Bunobobu, Gadung, Paleleh, Paleleh Barat, Lakea dan Karamat;

dan
Budidaya rumput laut yang terdapat di Kecamatan Biau,
Karamat, Gadung, Paleleh Barat dan Paleleh.
LAPORAN AKHIR
Kawasan pengelolaan ikan.
Kawasan pengelolaan ikan terdapat di Kecamatan Biau dan lokasi

pelabuhan pendarat ikan terdapat di Kecamatan Biau.
e. Kawasan Peruntukan Pertambangan;
Kawasan peruntukan pertambangan terdiri atas :
Kawasan Peruntukan Pertambangan Mineral dan Batubara

terdapat di Kecamatan Momunu, Bokat, Karamat, Lakea, Bukall,
Tiloan, Paleleh, Paleleh Barat, Gadung, Bunobogu; dan
Kawasan Peruntukan Pertambangan mineral bukan logam dan
batuan yaitu terdapat di Kecamatan Biau, Bokat, Bunobogu,
Bukall, Tiloan, Gadung, Paleleh, Paleleh Barat, Momunu, Lakea,
Karamat.
f. Kawasan Peruntukan Industri;
Kawasan Peruntukan Industri, terdiri atas :
Kawasan Peruntukan Industri Besar terdapat di Desa Bokat

Kecamatan Bokat;
Kawasan Peruntukan Industri Sedang terdapat di Desa Lokodidi
Kecamatan Gadung; dan
Kawasan Peruntukan Industri Rumah Tangga yaitu terdapat di
Kecamatan Biau, Bokat, Bunobogu, Bukall, Tiloan, Gadung,
Paleleh, Paleleh Barat, Momunu, Lakea, Karamat.
g. Kawasan Peruntukan Pariwisata;

Halaman 39
Kawasan Peruntukan Pariwisata, terdiri atas :

Kawasan peruntukan pariwisata budaya;
Kawasan Peruntukan Pariwisata Budaya terdapat di Kecamatan
Momunu dan Karamat.
Kawasan peruntukan pariwisata alam.
Kawasan Peruntukan Pariwisata Alam, terdapat di terdapat di
Kecamatan Paleleh, Karamat, Bokat, Paleleh Barat, dan Lakea
LAPORAN AKHIR
h. Kawasan Peruntukan Permukiman; dan

Kawasan Peruntukan Permukiman terdiri atas :
Kawasan peruntukan permukiman perkotaan
Kawasan Peruntukan Permukiman Perkotaan terdapat di
Kecamatan Biau
Kawasan peruntukan permukiman perdesaan.
Kawasan Peruntukan Permukiman Perdesaan terdapat di

Kecamatan Momunu, Bokat, Bukall, Gadung, Bunobogu, Paleleh,
Lakea, Karamat, Tiloan, dan Paleleh Barat.
i. Kawasan Peruntukan Lainnya

Kawasan peruntukan lainnya terdiri atas :
a. Kawasan peruntukan pertahanan dan keamanan
Kawasan Peruntukan Pertahanan dan Keamanan terdiri atas :
POLRES terdapat di Kecamatan Biau;
POLSEK tersebar di setiap kecamatan;
KORAMIL terdapat di Kecamatan Biau, Bokat, Bunobogu,
Bukall, Tiloan, Gadung, Paleleh, Paleleh Barat, Momunu,
Lakea, Karamat.
KODIM terdapat di Kecamatan Biau; dan
LANAL terdapat di Kecamatan Biau
b. Kawasan peruntukan bahari terpadu.

Kawasan peruntukan bahari terpadu berupa terumbu karang,
rumput laut, dan kepiting kenari yang terdapat di Kecamatan
Biau, Bokat, Bunobogu, Tiloan, Gadung, Paleleh, Paleleh Barat,
Lakea, Karamat. Dan Kawasan Peruntukan budidaya tambak
terdapat di Kecamatan Bokat, Bukall, Tiloan, Momunu.
Halaman 40
LAPORAN AKHIR
II.4. KAWASAN STRATEGIS
Kawasan Strategis yang ada di Kabupaten Buol terdiri atas :
a. Kawasan strategis nasional;

Kawasan Strategis Nasional yang ada di Kabupaten Buol, berupa kawasan kritis
lingkungan Lambunu - Buol yang merupakan kawasan strategis dari sudut
kepentingan fungsi dan daya dukung lingkungan hidup.
b. Kawasan strategis provinsi;
Kawasan Strategis Provinsi yang ada di Kabupaten Buol, terdapat di Kawasan kota
terpadu mandiri (KTM air terang), kawasan Umu perbatasan Kabupaten Buol dan
Propinsi Gorontalo yang merupakan kawasan strategis dari sudut kepentingan
pertumbuhan ekonomi
c. Kawasan strategis kabupaten.
(1) Kawasan Strategis Kabupaten Buol, terdiri atas :

Kawasan yang memiliki nilai strategis dari sudut kepentingan ekonomi;
Kawasan yang memiliki nilai strategis dari sudut kepentingan fungsi dan daya
dukung lingkungan hidup; dan
Kawasan yang memiliki nilai strategis dari sudut kepentingan pemerintahan.
(2) Kawasan strategis dari sudut kepentingan ekonomi terdiri atas :
Kawasan strategis perkotaan Buol meliputi Kecamatan Biau;
Kawasan Agropolitan Air Terang meliputi Kecamatan Tiloan;
Kawasan Bahari terpadu Lokodidi meliputi Kecamatan Gadung; dan
Kawasan Pertambangan meliputi Seluruh Kecamatan yang ada di Kab. Buol.
(3) Kawasan Strategis dari Sudut Kepentingan Lingkungan terdiri atas :

Kawasan Cagar Alam Gunung Dako meliputi Kecamatan Karamat;
Kawasan Cagar Alam Gunung Tinombala meliputi Kecamatan Momunu;
Kawasan Cekungan Air Tanah meliputi Kecamatan Lakea, Karamat, Biau,
Halaman 41
Momunu dan Bokat; dan

Kawasan Hutan Lindung meliputi Kecamatan Bokat, Bukall, Momunu, Biau,
Gadung, Paleleh dan Paleleh Barat.
(4) Kawasan Strategis Dari Sudut Kepentingan Pemerintahan terdiri atas :

Kawasan Pusat Pemerintah Buol meliputi Kecamatan Biau; dan
Kawasan Ibukota Kecamatan meliputi Desa Lakea I Kecamatan Lakea,
LAPORAN AKHIR
Kelurahan Leok II Kecamatan Biau, Desa Busak I Kecamatan Karamat, Desa

Bokat Kecamatan Bokat, Desa Bunobogu Kecamatan Bunobogu, Desa
Unone Kecamatan Bukall, Desa Matinan Kecamatan Gadung, Desa Timbulon
Kecamatan Paleleh Barat, Desa Paleleh Kecamatan Paleleh, Desa
Lamadong II Kecamatan Momunu, Desa Air Terang Kecamatan Tiloan.
II.5. ARAHAN PEMANFAATAN RUANG
Pemanfaatan Ruang Wilayah Kabupaten Berpedoman pada Rencana Struktur Ruang

dan Pola Ruang. Pemanfaatan Ruang Wilayah Kabupaten Dilaksanakan Melalui
Penyusunan dan Pelaksanaan Program Pemanfaatan Ruang Beserta Perkiraan
Pendanaannya. Perkiraan Pendanaan Program Pemanfaatan Ruang Disusun Sesuai
Dengan Ketentuan Peraturan Perundang-Undangan.
II.6. KETENTUAN PENGENDALIAN RUANG
Ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah Kabupaten digunakan sebagai

acuan dalam pelaksanaan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah Kabupaten,
terdiri atas :
a. Ketentuan umum peraturan zonasi;

(1) Ketentuan umum peraturan zonasi untuk kawasan lindung;
(2) Ketentuan umum peraturan zonasi untuk kawasan budidaya; dan
b. Ketentuan perizinan;
(1) Ketentuan perizinan merupakan acuan bagi pejabat yang berwenang dalam
pemberian izin pemanfaatan ruang berdasarkan rencana struktur dan pola
ruang.
(2) Izin pemanfaatan ruang diberikan oleh pejabat yang berwenang sesuai dengan
kewenangannya.
Halaman 42
(3) Pemberian izin pemanfaatan ruang dilakukan menurut prosedur sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan
LAPORAN AKHIR
c. Ketentuan insentif dan disinsentif;
(1) Ketentuan insentif dan disinsentif merupakan acuan bagi pemerintah daerah
dalam pemberian insentif dan pengenaan disinsentif.
(2) Insentif diberikan apabila pemanfaatan ruang sesuai dengan rencana struktur
ruang, rencana pola ruang, dan ketentuan umum peraturan zonasi.
(3) Disinsentif dikenakan terhadap pemanfaatan ruang yang perlu dicegah,

dibatasi, atau dikurangi keberadaannya.
Pemberian insentif dan pengenaan disinsentif dalam pemanfaatan ruang wilayah

kabupaten dilakukan oleh pemerintah daerah kepada masyarakat. Juga Pemberian
insentif dan pengenaan disinsentif dilakukan oleh instansi berwenang sesuai
dengan kewenangannya.
Insentif yang diberikan kepada masyarakat sebagaimana untuk kegiatan

pemanfaatan ruang yang mendukung pengembangan kawasan strategis ekonomi,
lingkungan, dan pemerintahan yaitu dalam bentuk Keringanan pajak, Pemberian
kompensasi, Imbalan, Sewa Ruang, Urun Saham, Penyediaan Infrastruktur,
Kemudahan Prosedur Perizinan dan Penghargaan.
Disinsentif yang dikenakan kepada masyarakat, untuk kegiatan pemanfaatan

ruang yang menghambat pengembangan kawasan strategis ekonomi, lingkungan,
dan pemerintahan yaitu dalam bentuk pengenaan pajak yang tinggi, Pembatasan
penyediaan infrastruktur, Pengenaan Kompensasi dan Penalti.
d. Arahan sanksi.
Arahan sanksi merupakan acuan bagi pemerintah daerah dalam pengenaan sanksi
administratif kepada pelanggar pemanfaatan ruang. Pengenaan sanksi dilakukan
terhadap :
Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana struktur ruang dan pola
Halaman 43
ruang;
Pelanggaran ketentuan umum peraturan zonasi;
Pemanfaatan ruang tanpa izin pemanfaatan ruang yang diterbitkan berdasarkan
RTRW kabupaten;
Pemanfaatan ruang tidak sesuai dengan izin pemanfaatan ruang yang diterbitkan
berdasarkan RTRW kabupaten;
LAPORAN AKHIR
Pelanggaran ketentuan yang ditetapkan dalam persyaratan izin pemanfaatan

ruang yang diterbitkan berdasarkan RTRW kabupaten;
Pemanfaatan ruang yang menghalangi akses terhadap kawasan yang oleh
peraturan perundang-undangan dinyatakan sebagai milik umum; dan/atau
Pemanfaatan ruang dengan izin yang diperoleh dengan prosedur yang tidak
benar.
II.7. KELEMBAGAAN
Dalam rangka koordinasi penataan ruang dan kerjasama antar wilayah, dibentuk Badan
Koordinasi Penataan Ruang Daerah. Tugas, susunan organisasi, dan tata kerja Badan
Koordinasi Penataan Ruang Daerah dengan Keputusan Bupati.
II.8. HAK DAN KEWAJIBAN MASYARAKAT DALAM PENATAAN RUANG
II.8.1. Hak Masyarakat
Dalam kegiatan mewujudkan penataan ruang wilayah, masyarakat berhak:
a. Mengetahui rencana tata ruang;
b. Menikmati pertambahan nilai ruang sebagai akibat penataan ruang;
c. Memperoleh penggantian yang layak atas kerugian yang timbul akibat

pelaksanaan kegiatan pembangunan yang sesuai dengan rencana tata
ruang;
d. Mengajukan keberatan kepada pejabat berwenang terhadap pembangunan

yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang di wilayahnya;
e. Mengajukan tuntutan pembatalan izin dan penghentian pembangunan yang

tidak sesuai dengan rencana tata ruang kepada pejabat berwenang; dan
f. Mengajukan gugatan ganti kerugian kepada pemerintah dan/atau pemegang

Halaman 44
izin apabila kegiatan pembangunan yang tidak sesuai dengan rencana tata
ruang menimbulkan kerugian.
LAPORAN AKHIR
II.8.2. Kewajiban Masyarakat
Dalam pemanfaatan ruang, setiap orang wajib:
a. Menaati rencana tata ruang yang telah ditetapkan;
b. Memanfaatkan ruang sesuai dengan izin pemanfaatan ruang dari pejabat

yang berwenang;
c. Mematuhi ketentuan yang ditetapkan dalam persyaratan izin pemanfaatan

ruang; dan
d. Memberikan akses terhadap kawasan yang oleh ketentuan peraturan

perundang-undangan dinyatakan sebagai milik umum.
II.8.3. Peran Masyarakat
Peran masyarakat dalam penataan ruang di Daerah dilakukan antara lain

melalui:
a. Partisipasi dalam penyusunan rencana tata ruang;
b. Partisipasi dalam pemanfaatan ruang; dan
c. Partisipasi dalam pengendalian pemanfaatan ruang.
Peran masyarakat tahap perencanaan tata ruang dapat berupa :
a. Memberikan masukan mengenai :
1. Persiapan penyusunan rencana tata ruang;
2. Penentuan arah pengembangan wilayah atau kawasan;
3. Pengidentifikasian potensi dan masalah wilayah atau kawasan;
4. -Perumusan konsepsi rencana tata ruang; dan/atau
5. Penetapan rencana tata ruang.

Halaman 45
b. Melakukan kerja sama dengan Pemerintah, pemerintah daerah dan/atau

sesama unsur masyarakat dalam perencanaan tata ruang.
LAPORAN AKHIR
Bentuk peran masyarakat dalam pemanfaatan ruang dapat berupa:
Masukan mengenai kebijakan pemanfaatan ruang;

kerja sama dengan Pemerintah, pemerintah daerah, dan/atau sesama
unsur masyarakat dalam pemanfaatan ruang;
Kegiatan memanfaatkan ruang yang sesuai dengan kearifan lokal dan
rencana tata ruang yang telah ditetapkan;
Peningkatan efisiensi, efektivitas, dan keserasian dalam pemanfaatan
ruang darat, ruang laut, ruang udara, dan ruang di dalam bumi
dengan memperhatikan kearifan lokal serta sesuai dengan ketentuan
peraturan perundangundangan;
Kegiatan menjaga kepentingan pertahanan dan keamanan serta
memelihara dan meningkatkan kelestarian fungsi lingkungan hidup
dan sumber daya alam; dan
Kegiatan investasi dalam pemanfaatan ruang sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan.
Peran masyarakat dalam pengendalian pemanfaatan ruang dapat berupa:
a. Masukan terkait arahan dan/atau peraturan zonasi, perizinan,

pemberian insentif dan disinsentif serta pengenaan sanksi;
b. Keikutsertaan dalam memantau dan mengawasi
c. Pelaksanaan rencana tata ruang yang telah ditetapkan;
d. Pelaporan kepada instansi dan/atau pejabat yang berwenang dalam

hal menemukan dugaan penyimpangan atau pelanggaran kegiatan
pemanfaatan ruang yang melanggar rencana tata ruang yang telah
ditetapkan; dan
e. Pengajuan keberatan terhadap keputusan pejabat yang berwenang

Halaman 46
terhadap pembangunan yang dianggap tidak sesuai dengan rencana

tata ruang.
LAPORAN AKHIR
II.9. KEBIJAKAN PENATAAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
Kebijakan Penataan Bangunan Kabupaten Buol didasarkan pada ketentuan - ketentuan

yang telah diatur dalam peraturan Daerah (Perda) Tata Ruang Kabupaten Buol. Pada
dasarnya kebijakan penataan bangunan dan lingkungan adalah salah satu dasar dalam
menyusun peraturan daerah tentang bangunan dan lingkungan yang berada dalam
kawasan perencanaan.
II.9.1. Kebijakan Pengaturan Bangunan dan Gedung
Fungsi bangunan gedung di wilayah Kabupaten Buol, digolongkan dalam fungsi

hunian,perdagangan dan jasa, keagamaan, usaha, sosial dan budaya, serta
fungsi khusus. Bangunan gedung fungsi hunian meliputi bangunan untuk
rumah tinggal tunggal, rumah tinggal deret, rumah susun dan rumah tinggal
sementara.
Sementara itu untuk Bangunan gedung fungsi keagamaan meliputi masjid,

gereja, pura, wihara, dan kelenteng. Sedangkan Bangunan gedung fungsi
usaha sebagaimana meliputi bangunan gedung untuk perkantoran,
perdagangan, perindustrian, perhotelan / villa, wisata dan rekreasi, terminal /
sub-terminal, dan penyimpanan. Bangunan gedung fungsi sosial dan budaya
sebagaimana meliputi bangunan gedung untuk pendidikan, kebudayaan,
pelayanan kesehatan, laboratorium dan pelayanan umum. Sedangkan untuk
Bangunan gedung fungsi khusus sebagaimana meliputi bangunan gedung
untuk instalasi pertahanan dan keamanan, dan bangunan sejenis yang
diputuskan oleh Menteri.
Satu bangunan gedung dapat memiliki lebih dari satu fungsi. Seperti ;
Fungsi bangunan gedung harus sesuai dengan peruntukan lokasi yang diatur
dalam peraturan daerah tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Buol
yang berlaku. Fungsi bangunan gedung ditetapkan oleh pemerintah daerah
dan dicantumkan dalam izin mendirikan bangunan. Perubahan fungsi
bangunan gedung yang telah ditetapkan harus mendapatkan persetujuan dan
Halaman 47
penetapan kembali oleh pemerintah daerah.
Menurut fungsinya, bangunan di wilayah Kabupaten Buol diklasifikasikan

sebagai berikut:
a. bangunan rumah tinggal dan sejenisnya;

b. bangunan keagamaan;
LAPORAN AKHIR
c. bangunan perdagangan dan jasa;

d. bangunan industri;
e. bangunan pergudangan;
f. bangunan perkantoran;
g. bangunan transportasi;
h. bangunan pendidikan;
i. bangunan pelayanan kesehatan;
j. bangunan sarana olah raga;
k. bangunan kebudayaan;
l. bangunan khusus.
Menurut umurnya, bangunan di wilayah Kabupaten Buol diklasifikasikan

sebagai berikut:
a. bangunan permanen, yaitu bangunan gedung yang ditinjau dari segi

konstruksi dan umur bangunan dinyatakan lebih dari 15 tahun;
b. bangunan semi permanen yaitu bangunan gedung yang ditinjau dari segi
konstruksi dan umur bangunan dinyatakan antara 5 tahun sampai dengan
15 tahun;
c. bangunan sementara yaitu bangunan gedung yang ditinjau dari segi

konstruksi dan umur bangunan dinyatakan kurang dari 5 tahun.
Menurut lokasinya, bangunan di wilayah Kabupaten Buol diklasifikasikan

sebagai berikut:
a. bangunan di tepi jalan utama;

b. bangunan di tepi jalan arteri;
c. bangunan di tepi jalan kolektor;
d. bangunan di tepi jalan antar lingkungan (lokal);
e. bangunan di tepi jalan lingkungan;
Halaman 48
f. bangunan di tepi jalan desa;

g. bangunan di tepi jalan setapak.
Menurut jumlah lantai, bangunan di wilayah Kabupaten Buol diklasifikasikan

sebagai berikut:
a. bangunan bertingkat rendah (satu s.d. dua lantai);
LAPORAN AKHIR
b. bangunan bertingkat sedang (tiga s.d. lima lantai);

c. bangunan bertingkat tinggi (enam lantai keatas).
Menurut luasnya, bangunan di wilayah Kabupaten Buol diklasifikasikan

sebagai berikut:
a. bangunan dengan luas kurang dari 100 m2;

b. bangunan dengan luas 100 - 500 m2;
c. bangunan dengan luas 500 1.000 m2;
d. bangunan dengan luas diatas 1.000 m2.
Menurut statusnya, bangunan di wilayah Kabupaten Buol diklasifikasikan

sebagai berikut:
a. bangunan pemerintah;
b. bangunan swasta.
II.9.2. Peruntukkan dan Intensitas Bangunan
Pembangunan dan pemanfaatan bangunan gedung harus sesuai dengan

peruntukan lokasi yang diatur dalam:
a. Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Buol

b. Rencana Umum Tata Ruang / Rencana Detail Tata Ruang Kota Ibukota
Kecamatan (IKK) di Wilayah Kabupaten Buol
c. Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan untuk lokasi yang bersangkutan;
Peruntukan lokasi sebagaimana dimaksud diatas merupakan peruntukan

utama, sedangkan apabila pada bangunan tersebut terdapat peruntukan
penunjang agar berkonsultasi dengan Dinas Pekerjaan Umum Bidang Cipta
Karya Daerah Kabupaten Buol;
Untuk kawasan yang RTRK dan/atau RTBL untuk lokasi yang bersangkutan
belum ditetapkan, atau sudah memiliki RTRW atau RUTRK/RDTRK namun
Halaman 49
belum dapat dilaksanakan, Bupati akan memberikan persetujuan mendirikan

bangunan gedung pada daerah tersebut untuk jangka waktu sementara;
Apabila RUTRK/RDTRK, RTRK dan/atau RTBL untuk lokasi yang

bersangkutan sebagaimana dimaksud diatas telah ditetapkan, dan sudah dapat
dilaksanakan, bangunan gedung tersebut harus disesuaikan dengan ketentuan
LAPORAN AKHIR
yang ditetapkan, kecuali untuk rumah tinggal tunggal dapat diberikan jangka
waktu tertentu.
Dalam hal terjadi perubahan peruntukan lokasi sebagai akibat perubahan

RTRW, RUTRK/RDTRK, RTRK, dan/atau RTBL yang telah ada, fungsi
bangunan gedung yang telah berdiri harus disesuaikan, kecuali untuk rumah
tinggal tunggal dapat diberikan jangka waktu tertentu.
Bupati dalam memberikan persetujuan dilakukan setelah mendapat

pertimbangan teknis tim ahli bangunan gedung. Untuk pembangunan di atas
jalan umum, saluran, atau sarana lain, atau yang melintasi sarana dan
prasarana jaringan Kota, atau di bawah / di atas air, atau pada daerah hantaran
udara (transmisi) tegangan tinggi, harus mendapat persetujuan khusus dari
Bupati setelah mendapat pertimbangan teknis tim ahli bangunan gedung dan
dengar pendapat publik.
Setiap bangunan gedung yang dibangun dan dimanfaatkan harus memenuhi

kepadatan bangunan yang diatur dalam Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
sesuai yang ditetapkan untuk lokasi yang bersangkutan; Koefisien Dasar
Bangunan (KDB) ditentukan atas dasar kepentingan pelestarian
lingkungan/resapan air permukaan tanah dan pencegahan terhadap bahaya
kebakaran, kepentingan ekonomi, fungsi peruntukan, fungsi bangunan,
keselamatan dan kenyamanan bangunan;
a. Koefisien dasar bangunan (KDB)
Ketentuan besarnya KDB pada ayat (1) disesuaikan dengan RTRW

Kabupaten Buol , RUTRK/RDTRK Ibukota Kecamatan, atau yang diatur
dalam Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan, atau sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku; Apabila tidak
ditentukan lain, maka besarnya KDB maksimum adalah 60%.
Halaman 50
b. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
Setiap bangunan gedung yang dibangun dan dimanfaatkan harus

memenuhi kepadatan bangunan yang diatur dalam Koefisien Lantai
Bangunan (KLB) sesuai yang ditetapkan untuk lokasi yang bersangkutan;
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) ditentukan atas dasar kepentingan
LAPORAN AKHIR
pelestarian lingkungan/resapan air permukaan tanah dan pencegahan

terhadap bahaya kebakaran, kepentingan ekonomi, fungsi peruntukan,
fungsi bangunan, keselamatan dan kenyamanan bangunan, keselamatan
dan kenyamanan umum;
Ketentuan besarnya KLB disesuaikan dengan RTRW Kabupaten Buol,

RUTRK/RDTRK Ibukota Kecamatan di wilayah Kabupaten Buol dan
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan atau sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku. Apabila tidak ditentukan lain,
maka besarnya KLB maksimum adalah 2 (dua).
c. Koefisien Daerah Hijau (KDH)
Setiap bangunan gedung yang dibangun dan dimanfaatkan harus

memenuhi persyaratan Koefisien Dasar Hijau (KDH) sesuai yang
ditetapkan untuk lokasi yang bersangkutan; Besarnya KDH ditentukan atas
dasar kepentingan pelestarian lingkungan/resapan air permukaan tanah;
Ketentuan besarnya KDH disesuaikan dengan RTRW Kabupaten Buol,

RUTRK/RDTRK Ibukota Kecamatan di wilayah Kabupaten Buol dan RTBL
atau sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang
berlaku; Apabila tidak ditentukan lain, maka besarnya KDH minimum
adalah 30%.
d. Ketinggian Bangunan
Ketinggian bangunan ditentukan sesuai dengan RTRW Kabupaten Buol,

RUTRK/RDTRK Ibukota Kecamatan di wilayah Kabupaten Buol ,Untuk
kawasan/lokasi yang belum dibuat Rencana Teknik Ruangnya, ketinggian
maksimum bangunan ditetapkan oleh Kepala Dinas Perumahan dan
Penataan Ruang Kabupaten Buol dengan mempertimbangkan lebar jalan,
Halaman 51
fungsi bangunan, keselamatan bangunan, serta keserasian dengan

lingkungannya, setelah mendapatkan pertimbangan teknis dari Tim Ahli
Bangunan Gedung; Ketinggian bangunan deret maksimum 4 (empat) lantai
dan selebihnya harus berjarak dengan persil tetangga.
LAPORAN AKHIR
e. Garis Sempadan
Garis sempadan pondasi bangunan terluar yang sejajar dengan as jalan

(rencana jalan)/tepi sungai/tepi pantai ditentukan berdasarkan lebar
jalan/rencana jalan/lebar sungai/kondisi pantai, fungsi jalan dan peruntukan
kavling/kawasan; Letak garis sempadan pondasi bangunan terluar tersebut,
bilamana tidak ditentukan lain adalah separuh lebar daerah milik jalan
(damija) dihitung dari tepi jalan/pagar; Untuk lebar jalan yang kurang dari 5
meter, letak garis sempadan adalah 2,5 meter dihitung dari tepi jalan;
Letak garis sempadan pondasi bangunan terluar pada bagian samping

yang berbatasan dengan tetangga bilamana tidak ditentukan lain adalah
minimal 2 meter dari batas kavling, atau atas dasar kesepakatan dengan
tetangga yang saling berbatasan; Garis terluar suatu tritis/oversteck yang
menghadap ke arah tetangga, tidak dibenarkan melewati batas pekarangan
yang berbatasan dengan tetangga;
Apabila garis sempadan bangunan ditetapkan berimpit dengan garis

sempadan pagar, cucuran atap suatu tritis/oversteck harus diberi talang
dan pipa talang harus disalurkan sampai ke tanah; Dilarang menempatkan
lobang angin/ventilasi/jendela pada dinding yang berbatasan langsung
dengan tetangga; Garis sempadan untuk bangunan yang dibangun di
bawah permukaan tanah maksimum berimpit dengan garis sempadan
pagar, dan tidak diperbolehkan melewati batas pekarangan.
f. Garis Sempadan Danau/Telaga/Sungai
Garis sempadan untuk bangunan gedung yang dibangun di tepi danau,

telaga dan sungai yang terpengaruh pasang surut ditentukan sebagai
Halaman 52
berikut:
a. Untuk danau dan telaga, garis sempadan ditetapkan sekurang-

kurangnya 50 (lima puluh) meter dari titik pasang tertinggi kearah darat.
b. Untuk sungai yang terpengaruh pasang surut air laut, garis sempadan
ditetapkan sekurang-kurangnya 100 (seratus) meter dari tepi sungai dan
berfungsi sebagai jalur hijau.
LAPORAN AKHIR
Garis sempadan untuk bangunan gedung yang dibangun di tepi sungai

ditentukan sebagai berikut:
a. garis sempadan sungai bertanggul
1) garis sempadan sungai bertanggul di luar kawasan perkotaan

ditetapkan sekurang-kurangnya 5 (lima) meter di sebelah luar
sepanjang kaki tanggul.
2) garis sempadan sungai bertanggul di dalam kawasan perkotaan

ditetapkan sekurang-kurangnya 3 (tiga) meter di sebelah luar
sepanjang kaki tanggul.
b. garis sempadan sungai tak bertanggul di luar kawasan perkotaan pada

sungai besar ditetapkan sekurang-kurangnya 100 (seratus) meter,
sedangkan pada sungai kecil sekurang-kurangnya 50 (lima puluh) meter
dihitung dari tepi sungai.
c. garis sempadan sungai tak bertanggul di dalam kawasan perkotaan
1) sungai yang mempunyai kedalaman tidak lebih dari 3 (tiga) meter,

garis sempadan ditetapkan sekurang-kurangnya 10 (sepuluh)
meter dihitung dari tepi sungai.
2) sungai yang mempunyai kedalaman tidak lebih dari 3 (tiga) meter

sampai dengan 20 (dua puluh) meter, garis sempadan dan
ditetapkan sekurang-kurangnya 15 (lima belas) meter dari tepi
sungai.
3) sungai yang mempunyai kedalaman maksimum lebih dari 20 (dua

puluh) meter, garis sempadan ditetapkan sekurang-kurangnya 30
(tiga puluh) meter dihitung dari tepi sungai.
d. garis sempadan sungai tidak bertanggul yang berbatasan dengan jalan

adalah tepi bahu jalan yang bersangkutan, dengan ketentuan kontruksi
dan penggunaan jalan harus menjamin bagi kelestarian dan keamanan
Halaman 53
sungai serta bangunan sungai.
g. Jarak Antar Bangunan
Jarak antara bangunan gedung dalam satu kaveling/persil atau antara

bangunan gedung dan batas-batas kaveling/persil harus mempertimbangkan
LAPORAN AKHIR
faktor keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan. Jarak antar

bangunan, apabila tidak ditentukan lain, minimal adalah setengah tinggi
bangunan gedung terendah.
Jarak bebas bangunan gedung yang dibangun di bawah permukaan tanah

maksimum berimpit dengan garis sempadan dan jarak bebas bangunan
gedung dengan batas kaveling/persil. Ketentuan besarnya jarak bebas
bangunan gedung dapat diperbaharui dengan pertimbangan keselamatan,
kesehatan, perkembangan kota, kepentingan umum, keserasian dengan
lingkungan, dan pertimbangan lain dengan mendengarkan pendapat teknis
para ahli terkait.
Untuk kawasan tertentu, Bupati dapat menetapkan penggunaan tertentu bagi

kepentingan umum pada jarak bebas di antara garis sempadan jalan dan
garis sempadan bangunan gedung. Penetapan kawasan tertentu
sebagaimana dimaksud diatas ditetapkan setelah mendapat pertimbangan
teknis tim ahli bangunan gedung dan mempertimbangkan pendapat publik.
Ketentuan lebih rinci tentang jarak antar bangunan gedung mengikuti
ketentuan dalam standar teknis yang berlaku.
h. Arsitektur Bangunan Gedung
Persyaratan arsitektur bangunan gedung meliputi persyaratan penampilan

bangunan gedung, tata ruang dalam, keseimbangan, keserasian, dan
keselarasan bangunan gedung dengan lingkungannya, serta pertimbangan
adanya keseimbangan antara nilai-nilai sosial budaya setempat terhadap
penerapan berbagai perkembangan arsitektur dan rekayasa. Persyaratan
penampilan bangunan gedung sebagaimana dimaksud diatas harus
memperhatikan bentuk dan karakteristik arsitektur dan lingkungan yang ada
di sekitarnya, serta mempertimbangkan arsitektur dan budaya daerah
setempat.
Halaman 54
Persyaratan tata ruang dalam bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat

(1) harus memperhatikan fungsi ruang, arsitektur bangunan gedung, dan
keandalan bangunan gedung. Persyaratan keseimbangan, keserasian, dan
keselarasan bangunan gedung dengan lingkungannya harus
mempertimbangkan terciptanya ruang luar bangunan gedung, ruang terbuka
hijau yang seimbang, serasi, dan selaras dengan lingkungannya.
LAPORAN AKHIR
II.9.3. Kebijakan Rencana Bangunan dan Tata Lingkungan
Persyaratan tata bangunan untuk suatu kawasan lebih lanjut akan disusun dan
ditetapkan dalam Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL); RTBL
menindaklanjuti RTRW dan/atau RUTRK/RDTRK, RTRK, dan sebagai panduan
rancangan kawasan, dalam rangka perwujudan kesatuan karakter, kualitas
bangunan gedung dan lingkungan yang berkelanjutan. RTBL disusun oleh
Pemerintah Daerah atau berdasarkan kemitraan Pemerintah Daerah, swasta, dan/atau
masyarakat sesuai dengan tingkat permasalahan pada lingkungan/kawasan yang
bersangkutan.
Penyusunan RTBL didasarkan pada pola penataan bangunan gedung dan lingkungan
yang meliputi perbaikan, pengembangan kembali, pembangunan baru, dan/atau
pelestarian untuk:
a. kawasan terbangun;
b. kawasan yang dilindungi dan dilestarikan;
c. kawasan baru yang potensial berkembang; dan/atau
d. kawasan yang bersifat campuran.
Penyusunan RTBL dilakukan dengan mendapat pertimbangan teknis tim ahli

bangunan gedung dan dengan mempertimbangkan pendapat publik. RTBL
ditetapkan dengan keputusan Bupati, dan akan ditinjau kembali setiap 5(lima)
tahun untuk disesuaikan;
Halaman 55
LAPORAN AKHIR
BAB III
KONSEP PERENCANAAN
III.1. KEBIJAKAN PENGEMBANGAN KAWASAN
Penataan ruang wilayah Kota Buol bertujuan untuk mewujudkan ruang Kota Buol
sebagai kota teluk berwawasan lingkungan yang berbasis pada jasa dan
perdagangan, industri, yang didasari kearifan dan keunggulan lokal bagi
pembangunan berkelanjutan. visi pengembangan tata ruang Kawasan Kota Buol
pada masa yang akan datang adalah mencapai output spatial performance yang
optimal di masa datang yang mampu mendukung peran Kota Buol sebagai Pusat
Pengembangan Kawasan (PPK) sesuai dengan RTRW Kabupaten Buol . Perwujudan
dari hal tersebut adalah kemampuan Kawasan ini untuk mengembangkan kawasan
perkotaan yang layak huni, berkeadilan sosial, berkelanjutan sesuai dengan potensi
serta saling memperkuat dan mewujudkan pengembangan wilayah yang serasi dan
seimbang. Didasarkan pada visi diatas, maka tujuan pengembangan Rencana Tata
Bangunan dan Lingkungan Kawasan Perdagangan Kota Buol, adalah :
1. Terselenggaranya pemanfaatan ruang kota yang berkelanjutan dan berwawasan

lingkungan sesuai dengan daya dukung lingkungan serta arahan kebijakan tata
ruang Propinsi maupun Tata Ruang Kabupaten Buol.
2. Terwujudnya struktur pemanfaatan ruang kota yang terpadu baik dalam alokasi
pusat-pusat kegiatan fungsional perkotaan yang mengoptimalkan tingkat pelayanan
maupun keterkaitannya satu sama lain, yang didukung oleh jaringan prasarana
dasar sesuai dengan kebutuhannya yang terus meningkat.
3. Terselenggaranya pemanfaatan ruang kota yang sesuai dengan potensi
Halaman 56
pengembangannya, baik secara internal maupun eksternal serta mengarah pada

upaya pemecahan berbagai permasalahan perkembangan kota.
4. Terwujudnya pemanfaatan ruang yang tanggap terhadap dinamika perkembangan
kota dan mengarah pada visi pengembangan Kawasan Perdagangan yang
berperan sebagai pusat Pelayanan skala lokal, pariwisata, permukiman,
perdagangan dan jasa
LAPORAN AKHIR
Berdasarkan hal tersebut maka diusulkan visi pengembangan kawasan perencanaan

adalah: TERWUJUDNYA KAWASAN PERDAGANGAN YANG BERWAWASAN
LINGKUNGAN
Dari visi tersebut, dapat dirumuskan beberapa misi yang akan menjadi dasar bagi
penetapan kriteria-kriteria perancangan kawasan. Misi tersebut antara lain:
1. Menciptakan suatu kawasan yang memiliki nilai dan budaya Lokal
2. Mendorong percepatan aktivitas Kawasan Perdagangan melalui penataan
Kawasan Jalan Ir. Karim Mbow.
3. Menciptakan kondisi ruang kawasan yang mampu menciptakan keterikatan dan
pengembangan timbal balik dengan daerah sekitarnya.
4. Mengendalikan pemanfaatan ruang Kawasan kawasan hijau untuk mencapai
pembangunan yang berkelanjutan.
5. Membentuk citra kawasan yang maju dan berwawasan lingkungan dengan tidak
meninggalkan karakter lokal yaitu suatu kawasan lingkungan binaan yang
berkarakter khas Budaya Buol.
6. Menciptakan lingkungan kawasan yang aman, nyaman dan manusiawi baik bagi
pengguna maupun masyarakat sekitar kawasan, dalam hal ini khususnya
ditekankan mengenai kualitas lingkungan yang dapat mengantisipasi bahaya
bencana Banjir, dan kemungkinan Tsunami.
Untuk mencapai kondisi tersebut maka diperlukan beberapa penanganan yang

mencakup faktor-faktor yang paling berpengaruh pada keberhasilan penanganan
perancangan kota. Perancangan kota merupakan upaya untuk membentuk ruang kota
secara tiga dimensional agar pemanfaatan ruang kota dapat terwujud sesuai dengan
fungsi yang direncanakan. Tujuannya adalah untuk membentuk salah satu etalase
kota (koridor jalan) di sekitar kawasan yang dapat mencerminkan keindahan,
kenyamanan lingkungan kota dalam lingkup ruang dan waktu, dengan demikian
perancangan kota merupakan rekayasa elemen fisik kota sebagai terjemahan rencana
tata ruang kabupaten. Konsep dasar pengembangan ruang kawasan dijabarkan dari
pertimbangan yang mempengaruhi kawasan tersebut baik secara mikro maupun
Halaman 57
makro. Hal ini meliputi kebijaksanaan dan arahan-arahan tata ruang yang sudah ada,
potensi dan permasalahan serta kecenderungan perkembangan kawasan
perencanaan. Untuk mewujudkan misi tersebut dalam suatu kerangka rancang kota
maka perlu ditentukan aspek-aspek perancangan yang akan menjadi skenario
penataan bangunan dan lingkungan di Kawasan Jalan Ir. Karim Mbow.
LAPORAN AKHIR
III.2. SKENARIO PENGEMBANGAN
Prinsip perancangan kota yang mendasar adalah adanya keterpaduan antar berbagai
elemen perancangan. Beberapa elemen perancangan kota tersebut merupakan suatu
perangkat fisik yang berfungsi sebagai alat dalam mewujudkan suatu lingkungan
binaan yang sesuai dengan visi-misi kawasan dan pembagian segmen perencanaan
kawasan. Beberapa skenario yang akan dilakukan adalah:
III.2.1. Penetapan peruntukan lahan secara makro dan mikro
Peruntukan lahan makro harus direncanakan supaya terbentuk suatu

hubungan yang dapat saling bersinergi, mendukung satu sama lain sehingga
menjadi suatu kawasan yang maju, dalam hal ini termasuk peruntukan untuk
bangunan penyelamatan (escape building). Konsep peruntukan lahan mikro
dapat direncanakan dengan hierarki peruntukan yang sesuai dengan nilai
budaya lokal dan berwawasan lingkungan, dimana terdapat pembagian ruang-
ruang publik, semi-publik/semi-privat, dan privat yang jelas.
III.2.2. Pembentukan aksesibilitas dan sistem keterkaitan
Aksesibilitas ini mencakup pencapaian baik secara fisik maupun visual di

kawasan perencanaan, yaitu koridor Jalan Ir. Karim Mbow. Lingkungan
kawasan yang baik akan tercipta dengan adanya sistem keterkaitan seperti
jaringan jalan, pedestrian, angkutan umum dan jaringan pendukung lainnya
yang tertata baik dan terintegrasi termasuk perletakan bangunan
penyelamatan. Aksesibilitas akan menciptakan keterkaitan yang baik antar
berbagai bagian pada kawasan perencanaan maupun dengan kawasan lain di
sekitarnya.
III.2.3. Penciptaan kenyamanan dan image kawasan
Kenyamanan kawasan di sepanjang koridor jalan akan meningkatkan kinerja

dan kualitas kawasan. Kenyamanan ini juga mencakup keselamatan dan
keamanan bagi pengunjung dan pengguna jalan, baik yang berkendaraan
Halaman 58
maupun pejalan kaki/pedestrian. Kenyamanan meliputi perlindungan terhadap

berbagai cuaca buruk (panas dan hujan) bagi pejalan maupun kemudahan
pencapaian. Sebagai koridor jalan, maka image yang ada akan sangat
menentukan karakteristik kawasan koridor jalan Ir. Karim Mbow khususnya
maupun Kota Buol pada umumnya. Karena itu perlu kerangka pengembangan
kawasan yang mampu menciptakan image spesifik bagi setiap kawasan yang
ada dalam lingkup perencanaan ini.
LAPORAN AKHIR
III.2.4. Pembentukan fungsi dan aktivitas yang mendukung
Fungsi akan memberikan karakter bagi kawasan. Fungsi kawasan

Perdagangan dan Jasa serta wisata Perkotaan yang merupakan salah satu
magnet utama pergerakan aktivitas perkotaan akan mendorong munculnya
berbagai aktivitas pendukung. Kesuksesan pergerakan dalam kawasan juga
ditentukan oleh penempatan fungsi-fungsi pendukung lainnya yang mampu
menjadi magnet penggerak baik bagi pejalan maupun pengendara. Suasana
yang ramah lingkungan akan tercipta dengan penataan fungsi-fungsi dan
aktivitas di sepanjang koridor jalan kawasan perencanaan, yaitu kawasan jalan
Ir. Karim Mbow yang mampu terakses dengan baik, terutama bagi pejalan.
Karena itu, penataan pedestrian untuk kawasan ini menjadi sangat penting
dalam kaitannya menciptakan aktivitas kawasan.
III.2.5. Perwujudan dimensi sosial kawasan
Penataan Bangunan dan lingkungan Koridor jalan juga selayaknya tetap

memberi kesempatan bagi berbagai golongan masyarakat untuk beraktivitas
dan terlibat di dalamnya. Karena itu perlu penataan kawasan yang lebih
inklusif, terbuka dan memberikan ruang untuk beraktivitas bagi publik (public
use on private property).
III.2.6. Pembagian Segmen Perencanaan Kawasan
Kawasan Jalan Ir. Karim Mbow dengan luasan keseluruhan kawasan

perencanaan seluas 56,347 Ha, akan dibagi dalam beberapa blok, yang
dimaksudkan untuk memudahkan dalam pengelompokan rancangan elemen
lingkungan secara keruangan dan juga untuk memudahkan dalam penentuan
skala prioritas tahapan program pembangunan dan program pelaksanaan dari
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan di wilayah perencanaan ini.
Pembagian blok ini didasarkan pada beberapa pertimbangan dari beberapa
aspek, diantaranya sebagai berikut:
Halaman 59
1. koridor utama pembentuk kawasan;
2. problem di masing-masing blok;
3. karakteristik fungsi lahan di masing-masing blok;
4. batasan yang kelas antar blok.
LAPORAN AKHIR
Berdasarkan pertimbangan diatas, maka kawasan perencanaan dibagi menjadi

3 Segmen, yaitu sebagai berikut:
a. Segmen 1
Meliputi Pertigaan awal jalan Ir. Karim Mbow hingga menuju ke batas
sempadan sungai Buol yang berjarak 0,45 Km dengan luasan lahan sebesar
14.82 Ha dengan penggunaan lahan sebagai berikut :
Tabel 3.1
Penggunaan Lahan Segmen 1
Luas
No Guna Lahan (Ha)
1 Perdagangan dan Jasa 3.25
2 Permukiman 5.67
3 Pendidikan 0.97
4 Masjid Jami 0.72
5 Lahan Kosong Lainnya 4.21
Jumlah 14.82
Sumber : Hasil Survey 2012

b. Segmen II
Meliputi batas sempadan sungai hingga ke perumahan batas jalan menuju
ke arah pemakaman, dengan luas wilayah perencanaan sebesar 16.377 Ha.
Dalam kawasan ini hanya dihuni oleh :
Tabel 3.2
Luas
No Guna Lahan (Ha)
1 Sempadan Sungai 5
Halaman 60
2 Permukiman 1.25
3 Masjid 0.027
4 Kawasan Berawa 9.25
5 Pompa Bensin 0.85
Jumlah 16.377
LAPORAN AKHIR
c. Segmen 3
Segmen 3 dimulai dari batas Pompa Bensin kearah pertigaan disamping
terminal Buol yang meliputi luas kawasan segmen 3 adalah 25.15 Ha.
Tabel 3.3
Luas
No Guna Lahan (Ha)
1 Terminal 3
2 Kawasan Berawa 22.15
Jumlah 25.15
III.3. KONSEP PENGEMBANGAN KUALITAS LINGKUNGAN
III.3.1. Konsep Pengembangan Lingkungan Fisik
Berdasarkan hasil analisis kondisi topografi dalam kawasan perencanaan,

semua kawasan memiliki kemiringan yang sangat datar sehingga dapat
digunakan untuk berbagai kegiatan perkotaan termasuk kegiatan bisnis dan
komersial. Sesuai dengan kondisi iklim di kawasan perencanaan yang relatif
panas disiang hari, maka penataan bangunan sebaiknya diarahkan kepada
desain bangunan tropis. Bangunan ini didesain dengan bukaan dinding yang
cukup untuk menjamin sirkulasi udara dan pencahayaan sinar matahari
sehingga bangunan tidak lembab. Sedangkan penataan ruang terbuka
Halaman 61
diarahkan kepada penataan tata hijau dan bangunan-bangunan penunjang

sebagai peneduh.
LAPORAN AKHIR
III.3.2. Konsep Pengembangan Utilitas Perkotaan
Pengembangan sistem jaringan utilitas kota pada prinsipnya dilakukan untuk:
1. Penambahan kapasitas di kawasan-kawasan fungsional yang akan

dikembangkan.
2. Perluasan jaringan pada kawasan fungsional baru.
3. Arah pengembangan disesuaikan dengan permintaan efektif dan keadaan

jaringan utilitas yang ada.
Secara umum konsep pengembangan utilitas lingkungan dilakukan secara

terpadu untuk mendukung upaya pengembangan kawasan perencanaan serta
terintegrasi dengan jaringan jalan. Hal ini dimaksudkan agar mudah
pemeliharaan, pengontrolan dan tidak mengganggu penampilan bangunan
maupun lingkungan. Pelayanan utilitas juga menyangkut sistem pelayanan dan
kapasitas yang harus disediakan.
A. Penyediaan air bersih
Penyediaan air bersih dalam kawasan perencanaan diarahkan dengan penyediaan

air bersih melalui sistem perpipaan sebagai bagian dari sistim penyediaan air
bersih dalam Kota Buol. Apabila jaringan perkotaan yang ada belum memadai
maka di arahkan pada pengembangan sumur artesis yang dikelola secara komunal
(pemerintah/swasta/kelompok). Konsep Pengembangan Jaringan Air Bersih
meliputi:
1. Jaringan perpipaan memanfaatkan jaringan drainase melalui desain khusus

yang dibangun secara terpadu dengan jaringan drainase yang berada di bawah
jaringan pedestrian/ jalur pejalan kaki.
2. Penyatuan jaringan drainase dengan jaingan air bersih diharapkan akan

Halaman 62
memberikan keteraturan dan kemudahan dalam mengendalikan serta

perawatannya.
3. Sistem jaringan drainase dan air bersih yang dibangun disediakan manhole
dengan penempatan pada posisi yang rawan akan perbaikan dan pembersihan
seperi sambungan dan pencabangan jaringan. Posisi manhole berada pada
jalur pedestrian dan menggunakan bahan yang mudah untuk ditutup / dibuka
dan memiliki ketahanan yang cukup tahan lama.
LAPORAN AKHIR
B. Pengembangan Jaringan Listrik
Untuk meningkatkan nilai estetika kawasan, maka pengembangan jaringan listrik

kawasan diintegrasikan melalui jaringan kabel bawah tanah. Pada lingkungan yang
harus dilayani dengan jaringan kabel udara dan agar perletakkan kabel ini tidak
menganggu estetika lingkungan maka perletakkan jaringan listrik diarahkan
dikembangkan di belakang bangunan atau dengan menata perletakan kabel
distribusi sehingga tidak mengganggu keindahan lingkungan. Selain itu dapat juga
diupayakan dengan mendesain tiang listrik sehingga dapat menjadi unsur
keindahan kota yang menarik.
C. Pengembangan jaringan telepon
Seiring dengan peningkatan aktivitas dalam kawasan perencanaan, maka

kebutuhan sambungan telepon juga akan meningkat. Peningkatan sambungan ini
akan diikuti dengan semakin banyaknya jaringan yang melalui kawasan
perencanaan. Jika dipergunakan jaringan kabel udara, maka akan mengurangi
keindahan lingkungan. Dengan demikian diarahkan untuk penggunaan jaringan
bawah tanah.
D. Persampahan
Konsep penanganan persampahan dipertimbangkan pada upaya untuk mencegah

pencemaran lingkungan. Baik berupa pencemaran yang sifatnya fisik maupun
nonfisik. Penanganan sampah diarahkan dengan sistem komunal. Sampah
dikumpulkan melalui bin-bin sampah selanjutnya diangkut ke tempat pembuangan
sementara dan seterusnya ke tempat pembuangan akhir. Perencanaan
penanganan persampahan di kawasan perencanaan tidak terlepas dari identifikasi
Halaman 63
sumber sampah atau tempattempat penghasil sampah meliputi:
1. Daerah Pemukiman (Rumah Tangga)
Bersumber dari aktivitas rumah dapur (dominan) serta aktifitas berumah tangga
lainnya. Jenis sampah yang dihasilkan berupa sampah basah dan sampah
kering/debu.
LAPORAN AKHIR
2. Daerah Komersial
Bersumber dari pasar, pertokoan, restoran, perusahaan sebagainya. Adapun

sampah yang dimungkinkan timbul meliputi sampah organik, sampah plastik dan
sejenisnya.
3. Daerah Institusi
Sumber sampah institusional adalah Perdagangan, sekolahan, tempat ibadah,

dan lembaga-lembaga non komersial lainnya. Jenis sampah yang dihasilkan
sebagian besar adalah sampah kering.
4. Sampah Jalan dan tempat-tempat Terbuka
Sampah kategori ini berasal dari kegiatan penyapuan jalanjalan dan trotoir,
taman, lapangan dan lain-lain. Jenis sampahnya didominasi sampah organis
(daun) serta debu.
5. Tempat Pembangunan, Pemugaran dan Pembongkaran.
Sampah yang dijumpai adalah sampah material atau bahan-bahan bangunan,

jenisnya tergantung dari bahan bangunan yang dipakai (bata, pecahan beton,
kayu, besi beton dll). Dari klasifikasi sumber dan jenis-jenis sampahsampah
tersebut, baik yang berasal dari sampah organik maupun anorganik dapat pula
diklasifikasikan menurut pertimbangan cara pengelolaan dan pemanfaatannya.
Pola pengelolaan persampahan meliputi kegiatan-kegiatan sebagai berikut:
pewadahan, pengumpulan, pemindahan, pengangkutan dan pembuangan akhir.
Halaman 64
6. Pewadahan Sampah
Pewadahan sampah adalah suatu cara penampungan sampah sebelum

dikumpulkan, dipindahkan, diangkut dan di buang ke tempat pembuangan
akhirnya. Tujuan utama dari pewadahan adalah:
LAPORAN AKHIR
a. untuk menghindari terjadinya sampah yang berserakan sehingga

mengganggu lingkungan dari segi kesehatan, kebersihan dan estetika.
b. memudahkan proses pengumpulan sampah dan tidak membahayakan

petugas pengumpulan sampah, baik petugas kota maupun dari lingkungan
setempat.
Cara-cara ataupun sistem pewadahan sampah yang dikelola dengan baik oleh
setiap pemilik persil pada daerah-daerah pelayanan merupakan faktor
penunjang keberhasilan operasi pengumpulan sampah. Tujuan dari pewadahan
akan tercapai apabila orang mau membuang sampah ke dalamnya dan
pewadahan tersebut mampu mengisolasi sampah terhadap segala sesuatu di
sekitarnya. Pewadahan sampah di masing-masing kapling bangunan dilakukan
dengan diwadahi pada kotak sampah yang tersedia di masing-masing bangunan
rumah.
7. Pengumpulan Sampah
Yang dimaksud dengan sistem pengumpulan sampah yaitu cara atau proses
pengambilan sampah mulai dari tempat pewadahan/penampungan sampah dari
sumber timbulan sampah sampai ke tempat pengumpulan sementara/stasiun
pemindahan atau sekaligus ke tempat pembuangan akhir. Pengambilan sampah
dilakukan setiap waktu sesuai dengan periode tertentu. Periode itu biasanya
ditentukan berdasarkan waktu pembusukan sampah, yaitu setelah berumur 2-3
hari, yang berarti pengumpulan sampah dilakukan maksimal setiap 3 hari sekali.
Pengumpulan umumya dilaksanakan oleh petugas kebersihan kota atau
swadaya masyarakat (pemilik sampah, badan swasta atau RT/RW).
Pengikutsertaan masyarakat dalam pengelolaan sampah banyak ditentukan
oleh tingkat kemampuan pihak kota dalam memikul beban masalah
persampahan kotanya. Termasuk dalam pekerjaan pengumpulan adalah
penyapuan jalan dan pembersihan selokan. Pengawasan akan mutu pekerjaan
Halaman 65
ini cukup penting terutama pembersihan selokan pada musim penghujan,

sehubungan dengan pencegahan terjadinya banjir kota. Sistem atau cara
pengumpulan sampah untuk setiap kota biasanya mempunyai kesamaan dan
perbedaan dalam sistem pengoperasiannya. Sistem pengumpulan sampah ini
dipengaruhi oleh beberapa faktor meliputi:
LAPORAN AKHIR
a. peraturan-peraturan/aspek legal pada daerah setempat;
b. kebiasaan masyarakat ( budaya );
c. karakteristik lingkungan fisik dan sosial ekonominya;
d. keadaan khusus setempat;
e. kepadatan dan penyebaran penduduk;
f. rencana penggunaan lahan;
g. sarana pengumpulan , pengangkutan, pengolahan dan pembuangan;
h. lokasi pembuangan akhir;
i. biaya yang tersedia.
8. Pemindahan
Lokasi pemindahan berfungsi sebagai tempat bertemunya antara alat

pengumpul dengan alat pengangkut (truk). Proses yang terjadi di lokasi
pemindahan tersebut adalah memindahkan sampah yang dibawa oleh gerobak-
gerobak, sebagai hasil pengumpulan ke truk yang selanjutnya akan mengangkut
sampah tersebut ke TPA (Tempat Pembuangan Akhir). Mengingat fungsinya
sebagai titik temu maka lokasi pemindahan harus mempunyai aksebilitas (daya
dukung) merata ke seluruh wilayah pengendalian yang mempunyai radius
pelayanan tiap lokasi ditentukan maksimum 1 km. Jika tersedia ruang/lahan
yang mencukupi dalam hal luasnya, maka lokasi pemindahan dapat sekaligus
berfungsi sebagai tempat perawatan dan penyimpanan alat-alat. Adapun cara
kerja pemindahan sampah dari gerobak ke truk pengangkut baik untuk gerobak
tarik maupun gerobak becak adalah sebagai berikut:
a. Apabila truk belum berada di lokasi pemindahan, gerobak harus menunggu

Halaman 66
b. Apabila pada saat gerobak datang truk sudah berada di lokasi maka proses
pemindahan dapat segera dilangsungkan.
Fungsi Pemindahan adalah:
a. mengurangi ketergantugan atara fase pengumpulan dan pengangkutan;
b. memperpendek jarak angkut alat pengumpul;
LAPORAN AKHIR
c. memperpendek waktu pemindahan sampah ke truk pengangkut terutama

pada sistem pemindahan langsung;
d. penghematan bahan bakar truk pengangkut;
e. dapat dikembangkan menjadi simpul siklus pengendalian operasinal.
Berdasarkan prosesnya pemindahan dapat dikelompokkan ke dalam jenis:
a. Tidak Langsung
Terdiri dari 2 tahapan, yaitu pembuangan sampah dari alat pengumpul di

lokasi pemindahan (LP) untuk kemudian dipindahkan lagi ke truk pengangkut,
LP umumnya berupa bak beton bervolume 5-10 m3 atau lahan terbuka biasa.
Pemindahan jenis ini senantiasa dihindarkan oleh para ahli persampahan,
dengan mencoba menemukan teknologi lain, baik dengan mekanisme
ataupun struktur fisiknya. Adapun alasannya adalah, Proses yang tidak
higienis/sehat, tidak sederhana karena banyak tahap, membutuhkan waktu
yang lebih lama dan membutuhkan spasi yang lebih besar.
b. Langsung
Sampah hasil pengumpulan dipindahkan ke dalam suatu wadah yang

nantinya ikut dibawa oleh truk pengangkut. Wadah berupa kontainer (hauled
container) volume 5-10 m3 dengan truk khusus. Pengangkatan kontainer ke
atas truk dilakukan secara hidrolik. Pemilihan lokasi pemindahan diharapkan
memenuhi kriteria-kriteria sebagai berikut :
1) Memenuhi peruntukan fasilitas ruang prasarana kota dalam rencana

detail ruang/kawasan
2) Terletak sedapat mungkin di tengah kawasan pelayanan yang

direncanakan dan sedekat mungkin dengan sumber sampah
3) Kebutuhan ruangnya cukup memadai
4) Terdapat ruang antara lokasi pemindahan ini dengan perumahan

Halaman 67
5) Aksebilitas yang memadai
6) Bila daerahnya berbukit dan berlembah, maka pilihlah lokasi yang

rendah
7) Memudahkan untuk pengendalian operasional
Model pengangkutan sampah secara langsung ini yang selanjutnya

digunakan dalam proses pemindahan sampah di kawasan Jalan Ir. Karim
LAPORAN AKHIR
Mbow dan sekitarnya. Hal ini dilakukan untuk mengantisipasi kemungkinan

penimbunan sampah pada kawasan perencanaan.
9. Pengangkutan Dan Pembuangan Akhir
a. Pola Pengangkutan Sampah
Pola pengangkutan sampah dapat dilakukan berdasarkan sistem

pengumpulan sampahnya. Untuk pengumpulan sampah yang dilakukan
dengan sistem stasiun pemindahan (transfer depo), proses pengangkutannya
dilakukan dengan cara sebagai berikut:
1) Kendaraan angkutan keluar dari pool langsung menuju lokasi

pemindahan/transfer depo untuk mengangkut sampah langsung ke TPA.
2) Dari TPA, kendaraan tersebut kembali ke transfer depo untuk pengambilan

rit berikutnya.
Untuk pengumpulan sampah dengan sistem kontainer pola pengangkutan

adalah sebagai berikut:
1) Sistem kontainer yang diangkat
Kendaraan keluar dari pool langsung menuju lokasi kontainer pertama

untuk mengangkut sampah langsung ke TPA. Dari TPA kendaraan
tersebut dengan kontainer kosong kembali ke lokasi petama tadi untuk
menurunkan kontainer tersebut dan kemudian menuju lokasi kedua
untuk mengambil kontainer yang berisi untuk diangkut ke TPA dan
selanjutnya mengembalikan kontainer kosong tersebut ke tempat
semula.
2) Sistem Kontainer yang diganti
Kendaraan keluar dari pool dengan membawa kontainer kosong menuju

ke lokasi pertama untuk mengambil kontainer yang berisi sampah dan
langsung membawanya ke TPA, dari TPA kendaraan tersebut dengan
Halaman 68
kontainer kosong kembali menuju lokasi kontainer ke dua dan kemudian

menurunkan kontainer kosong tersebut. Sekaligus mengambil kontainer
yang telah penuh untuk dibawa ke TPA.
3) Sistem Kontainer Tetap
Sistem ini biasanya untuk kontainer kecil serta alat angkut berupa truk
compactor. Kendaraan keluar dari pool langsung menuju lokasi
LAPORAN AKHIR
kontainer pertama dan mengambil sampahnya untuk dituangkan ke

dalam truk compactor dan meletakkan kembali kontainer yang kosong
itu ditempatnya semula . Kemudian kendaraan langsung menuju lokasi
kontainer kedua mengambil sampahnya dan meninggalkan kontainer
dalam keadaan kosong dan seterusnya.
b. Pembuangan Akhir
Tujuan dari pembuangan akhir sampah adalah untuk memusnahkan sampah

domestik atau yang diklasifikasikan sejenis ke suatu tempat pembuangan
akhir dengan cara sedemikian rupa sehingga tidak atau seminimal mungkin
menimbulkan gangguan terhadap lingkungan sekitarnya, baik setelah
dilakukan pengolahan antara maupun tanpa diolah terlebih dahulu.
E. Jaringan drainase
Penanganan drainase didalam kawasan perencanaan di arahkan dengan

mempergunakan saluran tertutup, dengan bak kontrol pada setiap jarak tertentu,
sehingga tidak menimbulkan pencemaran (terutama pencemaran bau). Konsep
pengembangan drainase di integrasikan dengan jaringan jalan dan pedesterian
dengan memperhatikan pola kemiringan lahan. Dengan demikian maka muara
saluran drainase adalah pada aliran sungai-sungai yang ada. Ketentuan
Pengembangan Jaringan Drainase meliputi:
1. Sistem drainase yang dikembangkan adalah sistem tertutup meliputi jaringan

drainase yang berada di bawah jaringan pedestrian/jalur pejalan kaki.
2. Jaringan drainase ini dikembangkan dengan model terpadu dengan adanya

bagian jaringan yang disediakan sebagai tempat perpipaan untuk jaringan air
bersih. Hal ini diharapkan akan memberikan keteraturan dan kemudahan
dalam mengendalikan serta perawatannya.
Sistem jaringan drainase disediakan manhole dengan penempatan pada posisi

yang rawan akan perbaikan dan pembersihan seperi sambungan dan
Halaman 69
pencabangan jaringan. Posisi manhole berada pada jalur pedestrian dan

menggunakan bahan yang mudah untuk ditutup / dibuka dan memiliki ketahanan
yang cukup tahan lama.
LAPORAN AKHIR
III.4. KONSEP PENGEMBANGAN KUALITAS FUNGSIONAL

Konsep pengembangan kualitas fungsional
mencangkup pada konsep struktur ruang
kawasan, konsep pengembangan kegiatan
dan tata guna lahan, konsep
pengembangan sistem pergerakan, dan
konsep intensitas pemanfaatan lahan.
III.4.1. Konsep Struktur Ruang Kawasan
Struktur ruang Kawasan adalah pola pengaturan dari blok, jalan, bangunan,
ruang terbuka dan lansekap kawasan yang akan menciptakan kualitas
kawasan. Struktur ruang kota memberikan landasan bagi perancangan
elemen-elemen lebih detil dari kawasan, dengan menciptakan kerangka
kawasan. Tujuan pengembangan struktur ruang adalah:
1. integration, menciptakan kesatuan dengan lingkungan sekitar.
2. functional efficiency, dimana elemen-elemen kota dapat menjadi satu

kesatuan sistem yang efisien.
3. environmental harmony, menciptakan pembangunan yang efisien dan

ekologis.
Halaman 70
4. a sense of place, menciptakan karakteristik suatu kawasan.
5. commercial viability, dimana kawasan memiliki nilai sehingga menarik untuk

dikembangkan.
LAPORAN AKHIR
Faktor-faktor utama yang mempengaruhi bentuk struktur fisik kawasan antara

lain:
1. Jaringan jalan/pergerakan
Jaringan jalan/pergerakan yang berhasil adalah jaringan yang memberikan

berbagai pilihan bagi pencapaian dari satu titik ke titik lain oleh pengguna
kawasan. Selain itu juga memiliki kejelasan hubungan antara satu bagian
dengan bagian lainnya. Jaringan jalan dan pergerakan harus memudahkan
dan menarik untuk dilalui baik dengan berjalan kaki, bersepeda atau
berkendaraan. Komponen utama dari sistem pergerakan adalah jarak
jangkau dari tiap titik/fasilitas.
2. Aktivitas dalam kawasan
Aktivitas utama yang membentuk struktur kawasan perencanaan adalah

kegiatan perdagangan dan jasa jasa serta kegiatan pariwisata perkotaan.
3. Landmark Kawasan
Pengembangan landmark atau tengaran dilakukan untuk mencapai image

dan karakteristik kawasan perencanaan. Konsep pengembangan image
kawasan ini dilakukan melalui pengembangan pola penataan bangunan
yang spesifik dalam kawasan perencanaan sehingga mudah dipahami.
Kejelasan aspek fisik kawasan merupakan bentuk komunikasi fisik
bangunan yang dapat memberikan kemudahan bagi pengamat untuk
berorientasi pada suatu tempat. Untuk itu maka konsep pengembangan
dilakukan dengan Membentuk dan membangun landmark kawasan
perencanaan dengan memanfaatkan potensi kawasan yang ada. Aspek
yang dipertimbangkan dalam upaya untuk mengembangkan landmark
antara lain:
a. Visualisasi. Landmark selain berfungsi penambah keindahan lingkungan

juga berfungsi untuk membentuk image kawasan melalui perancangan
yang spesifik dalam skala kota (urban scale).
Halaman 71
b. Skyline. Landmark kawasan dapat digunakan untuk membentuk skyline

(garis langit) kawasansesuai tema kawasan serta memberi orientasi bagi
pengguna kawasan.
c. Letak. Perletakannya dapat dilakukan dengan membentuk bangunan

tengaran pada beberap atitik kawasan secara tematik, seperti pada
simpul jalan atau pusat lingkungan. Untuk kawasan perencanaan,
LAPORAN AKHIR
landmark kawasan dikembangkan dengan membentuk bangunan tinggi

pada beberapa titik yang signifikan yang ada sehingga dapat memberi
orientasi dan karakter kawasan.
4. Simpul
Simpul/Node adalah tempat fokus yang merupakan persimpangan dari pada

lintasan. Simpul ini dapat menjadi unsur kejelasan suatu lingkungan bila
dikembangkan dengan menambahkan elemen-elemen lain, termasuk
pengembangan landmark, sehingga memiliki karakter yang spesifik. Hal hal
yang dapat dilakukan antara lain dengan memperkuat simpul. Semua
persimpangan adalah simpul yang potensial, tapi persimpangan ini tidak
semua harus diberi arti sama. Tingkat penekanan simpul tergantung tiga
faktor, yaitu:
a. Peran fungsional dari jalan yang

membentuk persimpangan, semakin
besar peranannya, semakin besar
penekanan ruang yang diperlukan.
b. Kegiatan pada bangunan yang

berbatasan, semakin besar peranan
bangunan tersebut bagi publik, maka
semakin besar penekanannya.
c. Kesinambungan simpul-simpul yang ada sehingga membentuk

keterpaduan.
III.4.2. Konsep Pola Pemanfaatan Ruang
Pengaturan lokasi setiap elemen didasarkan pada kriteria lokasi dan

hubungan fungsional kegiatan baik kegiatan dalam wilayah perencanaan
maupun kegiatan yang berada di wilayah sekitarnya. Besaran ruang
Halaman 72
disesuaikan dengan daya dukung lahan, jenis kegiatan, jaringan jalan yang
menjadi orientasinya dan arahan kepadatan yang ditetapkan. Arahan
pencapaian dalam konsep peruntukan lahan ini adalah terwujudnya suatu
tata guna lahan yang mendorong kehidupan kawasan (Urban vitality and
street life). Untuk mencapai tujuan tersebut, konsep yang diterapkan pada
kawasan perencanaan adalah Fungsi Utama dan Penunjang.
Keanekaragaman tidak hanya sekedar menempatkan fungsi yang berbeda
LAPORAN AKHIR
namun fungsi tersebut harus saling mendukung, setidaknya dalam satu

kawasan terdapat dua fungsi yang saling mendukung yaitu fungsi utama
dan fungsi penunjang, baik vertikal maupun horisontal. Fungsi utama akan
menjadi magnet untuk menarik pejalan kaki atau pendatang, sehingga
diantaranya dapat ditempatkan fungsi-fungsi penunjang. Fungsi
perdagangan retail tidak dapat bertahan tanpa aliran pejalan kaki yang
melewatinya. Untuk memperoleh aliran pejalan kaki yang padat perlu
tambahan magnit seperti lokasi parkir mobil, penempatan halte angkutan
umum, dan sebagainya. Selain itu fasilitas untuk pejalan kaki juga harus
nyaman dan aman serta memiliki pemisahan yang jelas antara jalur
pedestrian dan kendaraan. Berdasarkan konsep tersebut di atas, maka pola
pemanfaatan ruang di kawasan perencanaan mencangkup:
1. Fungsi utama: Perdagangan dan Jasa
2. Fungsi Penunjang; Permukiman, Ruang Terbuka Hijau dan Pariwisata

skala kota.
III.4.3. Konsep Pengembangan Sistem Pergerakan
Sistem pergerakan terdiri atas jaringan jalan, jalur pedestrian, sarana

transportasi umum, sarana parkir dan sarana penyeberangan. Perencanaan
sistem pergerakan merupakan bagian dari upaya untuk meningkatkan
permeabilitas kawasan perencanaan. Kualitas permeabilitas ditentukan oleh
kemudahan pencapaian kawasan. Dalam perencanaan, semakin besar
kemungkinan pencapaian ruang-ruang tersebut, semakin tinggi permabilitas
ruang yang direncanakan.
1. Konsep pengembangan jaringan jalan
Jaringan jalan/pergerakan yang berhasil adalah jaringan yang

memberikan berbagai pilihan bagi pencapaian dari satu titik ke titik lain
oleh pengguna kawasan. Selain itu juga memiliki kejelasan hubungan
antara satu bagian dengan bagian lainnya. Jaringan jalan dan
Halaman 73
pergerakan harus memudahkan dan menarik untuk dilalui baik dengan

berjalan kaki, bersepeda atau berkendaraan. Komponen utama dari
sistem pergerakan adalah jarak jangkau dari tiap titik/fasilitas.
Pengembangan jaringan jalan diarahkan untuk mendukung sistem
jaringan jalan perkotaan yang telah ditetapkan, dengan melihat lokasi
perencanaan yang berada pada jalur-jalur utama kota, maka
perencanaan kawasan diarahkan pada pembatasan aksesibilitas ke jalan
LAPORAN AKHIR
utama supaya tidak mengganggu kapasitas rencana yang telah

ditentukan. Oleh karena itu konsep yang dikembangkan dalam kawasan
adalah Membatasi akses keluar/masuk kavling/bangunan. Akses masuk-
keluar/keluar-masuk tiap kavling minimal berjarak 20 m satu sama
lainnya dan 20 m dari persimpangan jalan. Apabila kurang
memungkinkan maka letak akses tersebut ditempatkan pada ujung sisi
muka yang paling jauh dari tikungan.
2. Sarana Angkutan Umum
Untuk menunjang kinerja angkutan umum, pergerakan dan aktivitas

dalam kawasan maka disediakan tempat pemberhentian / halte pada
beberapa titik di sepanjang koridor sebagai tempat pemberhentian
angkutan. Halte dan jalur penyeberangan, dan beberapa fasilitas lain
selayaknya dapat dijangkau oleh masyarakat pada pusat-pusat kegiatan
di kawasan perencanaan
3. Jalur Pedestrian
Untuk menciptakan kawasan yang berkarakter dan hidup maka

perancangan kawasan harus berorientasi pada pedestrian (pedestrian
oriented), terutama untuk mengalirkan pergerakan dan menghidupkan
fungsi-fungsi komersial pada bangunan. Jalur pedestrian merupakan jalur
Halaman 74
yang menjadi saluran pergerakan pejalan kaki. Pengembangan jalur

pejalan kaki dimaksudkan untuk meningkatkan dan mengefisienkan
pergerakan dalam kawasan perencanaan serta menghidupkan suasana
kawasan sebagaimana prinsip perancangan di atas. Untuk itu konsep
perancangan jalur pedestrian adalah:
LAPORAN AKHIR
a. Connections, jalur pedestrian harus terhubung dan menghubungkan

berbagai tempat yang dapat dituju oleh pedestrian. Untuk kawasan
koridor harus terdapat jalur pedestrian yang menerus di sepanjang
koridor.
b. Comfortable, memiliki kenyamanan baik dari cuaca (shelter, pohon

peneduh) maupun kondisi dan kualitas permukaan jalur, Lebar jalur
pedestrian minimal untuk kawasan komersial 2 m.
c. Amenities, jalur pedestrian sebaiknya menyenangkan, dimana

pedestrian dapat menikmati dalam berjalan di sepanjang trotoar. Hal
tersebut dapat terjadi apabila selain standart dimensi dapat dipenuhi
juga didukung dengan fasilitas-fasilitas perabot jalan yang mendukung
kegiatan pedestrian (kursi, tempat sampah). Kawasan akan terkesan
hidup dan marak, dengan menambahkan fasilitas yang bersifat non
formal, serta menciptakan kesinambungan pedestrian dengan
bangunan-bangunan yang dilaluinya melalui kontak visual.
4. Sarana Penyeberangan
Konsep sarana penyeberangan ditentukan berdasarkan kelas jalan dan

kepadatan lalu lintasnya, untuk Kawasan Ir. Karim Mbow dengan lebar
jalan saat ini hanya sekitar 12 meter serta intensitas jalan yang tergolong
rendah, maka digunakan hanya diperlukan fasilitas Zebra Cross.
5. Parkir
Fasilitas parkir disediakan untuk melayani peningkatan arus lalu lintas

dari dan ke dalam kawasan perencanaan. Penyediaan parkir pada
kawasan ini diarahkan pada off street parking system baik pada ruang
terbuka maupun dalam bangunan seperti koridor sekitar kawasan
perdagangan dan jasa serta untuk kawasan wisata kota disepanjang
pesisir sempadan sungai dapat diarahkan sistem parkir
bersama/komunal. Selain juga ada alternatif sistem yang bersifat
Halaman 75
insidentil, yaitu on street parking system, yang akan digunakan jika

memang kantong-kantong parkir (off street parking system) sudah tidak
sanggup lagi menampung kendaraan yang ada. Akan tetapi sistem parkir
yang lebih dianjurkan pada kawasan perencanaan memang off street
parking system, karena selain untuk efisiensi ruang, menghindari
kemacetan di jalur lambat akibat penumpukan kendaraan yang
ditimbulkan dari on street parking system, hal ini juga ditujukan agar
LAPORAN AKHIR
bangkitan yang muncul akibat pengembangan kawasan ini tidak

menambah beban jalan yang ada. Beberapa persyaratan khusus yang
harus terpenuhi bagi sistem parkir yaitu:
a. Lahan parkir merupakan fasilitas pelengkap dari pusat kegiatan,

sehingga sedapatnya sedekat mungkin dengan pusat kegiatan yang
dilayani.
b. Lokasi parkir harus mudah diakses/dicapai dari/ke pusat-pusat

kegiatan tanpa gangguan ataupun memotong arus lalu lintas jalan
utama.
c. Lahan parkir harus memiliki hubungan dengan jaringan sirkulasi

pedestrian secara langsung.
d. Lokasi parkir harus mudah terlihat dan dicapai dari jalan terdekat.
III.4.4. Konsep Intensitas Pemanfaatan Lahan
Intensitas pemanfaatan lahan adalah perbandingan luas lantai bangunan

terhadap luas tanah/perpetakan yang sesuai dengan rencana kota, yang
dijabarkan dalam Koefisien Dasar Bangunan, Koefisien Lantai Bangunan
dan Ketinggian Bangunan. Sasaran penataan intensitas pemanfaatan lahan
adalah untuk mendapatkan distribusi pemanfaatan lahan kawasan yang
lebih merata dan seimbang sesuai dengan jenis peruntukannya. Tujuan
penataan intensitas pemanfaatan lahan adalah:
1. Mendistribusikan secara spasial intensitas pemanfaatan lahan menurut

jenis peruntukannya.
2. Mengupayakan ambang intensitas pemanfaatan lahan secara lebih

merata (KDB, KLB).
3. Menentukan kepadatan bangunan.
4. Menerapkan sistem insentif (bonus) atau disinsentif (denda).

Halaman 76
Pengaturan intensitas penggunaan lahan akan dilakukan melalui penetapan

angka KDB, KLB dan ketinggian bangunan. Dasar daripada penetapan KDB
dan KLB ini adalah ketentuan ketentuan yang telah ditetapkan dalam RDTR
Kawasan Perkotaan Kota Buol, akan tetapi hal tersebut baru akan disusun
maka mengikuti apa yang telah ditetapkan dalam RTRW Kabupaten Buol.
Berdasarkan arahan dari ketentuan umum mengenai KDB maka di
LAPORAN AKHIR
Kawasan jalan Ir. Karim Mbow diarahkan dengan KDB 40-60% di kawasan
sekitarnya KDB 30-50%.
III.5. KONSEP PENGEMBANGAN KUALITAS VISUAL
Konsep pengembangan kualitas visual mencangkup, konsep pengembangan tata

bangunan, konsep ruang terbuka dan tata hijau, dan tata informasi dan wajah jalan.
III.5.1. Konsep Pengembangan Tata Bangunan dan Lingkungan
A. Jarak bebas bangunan
Yang dimaksud dengan jarak bebas bangunan adalah jarak minimum yang
diperkenankan dari bidang terluar suatu massa bangunan ke Garis
Sempadan Jalan, antar massa bangunan, pagar/batas lahan yang dikuasai
dan rencana saluran, jaringan tegangan tinggi listrik dan jaringan pipa gas
dan sebagainya. Kriteria penetapan jarak bebas ini adalah:
1. penghawaan dan pencahayaan ruangan
2. kebutuhan ruang pergerakan dan parkir kendaraan
3. jalur pedestrian dalam kavling
4. ruang privat dan keamanan kegiatan pribadi terhadap kegiatan

pergerakan publik
5. ruang visual lalu lintas yang aman terhadap lingkungan
6. karakter arsitektural bangunan yang ingin ditampilkan (human scale dan

urban scale)
7. skala ruang yang ingin menekankan pada skala pedestrian dan

mendekatkan fungsi-fungsi bangunan dengan pejalan pada lantai dasar.
Karena itu, konsep pengembangan jarak antar bangunan didalam kawasan

perencanaan:
Halaman 77
1. Garis Sempadan Muka Bangunan
Garis sempadan kawasan perencanaan berbeda untuk tiap kawasan.

Kawasan perencanaan memiliki ketentuan sebagai berikut:
LAPORAN AKHIR
a. Ruang terbuka antara GSB dan GSJ harus digunakan sebagai unsur
penghijauan atau daerah resapan air hujan dan atau utilitas umum dan
atau jalur pejalan kaki.
b. Penggunaan tersebut harus memenuhi ketentuan dan standar yang

berlaku tanpa mengurangi persyaratan unsur penghijauan dan atau
daerah resapan air hujan.
Perhitungan GSB di kawasan perencanaan menggunakan rumus untuk rumija

yang lebih dari 8 meter sama dengan 0.5 kali lebar rumija ditambah 1 m.
Untuk Rumija yang kurang dari 8 m, GSB sama dengan 0.5 kali lebar Rumija.
Berdasarkan KEPMEN PU Nomor 29/PRT/M/2006, tentang Persyaratan
Teknis Bangunan Gedung ketentuan Garis Sempadan Muka Bangun
ditentukan sebagai berikut:
a. Garis sempadan dinding bangunan terluar yang sejajar dengan as jalan

(rencana jalan) ditentukan berdasarkan lebar jalan/rencana jalan, fungsi
jalan dan peruntukan kavling/kawasan;
b. Letak garis sempadan dinding bangunan terluar tersebut ayat (3) pasal ini,
bilamana tidak ditentukan lain adalah separuh lebar Ruang Milik Jalan
(Rumija) ditambah 0,5 m sampai dengan 2 m dihitung dari as pagar;
c. Untuk rumija dengan lebar kurang dari 4 meter, letak garis sempadan
minimal 2 meter dihitung dari tepi jalan atau pagar;
d. Letak garis sempadan dinding bangunan terluar pada bagian samping

yang berbatasan dengan tetangga bilamana tidak ditentukan lain adalah
minimal 1,5 meter dari batas kavling, atau atas dasar kesepakatan dengan
tetangga yang saling berbatasan;
Berdasarkan RTRW Kabupaten Buol ketentuan Garis Sempadan Muka

Bangun untuk kawasan perkotaan ditetapkan selebar ROW jalan, kecuali
untuk bangunan yang berada pada jalan dengan ROW lebar dan
menggunakan median jalan, maka sempadan depan dihitung jarak median
Halaman 78
jalan.
2. Garis Sempadan Samping dan Belakang Bangunan
Garis sempadan samping dan belakang bangunan adalah jarak antara

bangunan dan batas lahan yang dikuasai. Hal ini bertujuan untuk menjaga
LAPORAN AKHIR
penghawaan dan pencahayaan masing - masing bangunan dan keamanan

dan keselamatan bangunan. Selain itu ruang tersebut dapat digunakan
untuk jalur sirkulasi internal kavling dan jalur darurat apabila terjadi
kebakaran. Untuk itu sempadan samping dan belakang bangunan
ditentukan minimal selebar 4 meter. Sedangkan pada setiap penambahan
lantai jarak bebas di atasnya ditambah 0,5 meter dari jarak bebas lantai di
bawahnya.
B. Massa Bangunan
Penetapan bentuk dan posisi massa bangunan harus mempertimbangkan

bahaya gempa dan gerakan tanah walaupun intensitas gempa di Kabupaten
Buol terhitung sangat rendah. Oleh karena itu konsep tata letak massa
bangunannya adalah:
1. sederhana, cenderung simetris, seragam dan membentuk satu kesatuan.
2. bentuk susunan massa bangunan diarahkan berbentuk perimeter blok.
C. Orientasi bangunan
Secara umum tujuan penataan orientasi bangunan adalah untuk

memberikan arah dan orientasi kawasan secara makro dan mendapatkan
pencahayaan dan penghawaan yang cukup bagi bangunan. Hal hal yang
terkait dengan aspek pencahayaan dan penghawaan bangunan ini
mencakup perletakkan bukaan-bukaan bangunan (jendela, pintu) dan arah
Halaman 79
penyinaran matahari serta arah angin. Orientasi bangunan merupakan

bagian terkecil dari pengembangan orientasi kota. Dengan demikian
orientasi bangunan didalam kawasan perencanaan diarahkan mengikuti
pengembangan jaringan jalan, karena disamping akan meningkatkan
permeabilitas lingkungan juga akan mengarahkan orientasi kawasan secara
keseluruhan. Orientasi bangunan ini juga dapat menjaga adanya hubungan
LAPORAN AKHIR
visual antara bangunan dengan ruang luarnya, sehingga dengan adanya

kontak visual yang cukup diharapkan akan terjadi kondisi saling
memperhatikan antara bagian dalam dan luar bangunan.
Berdasarkan pertimbangan tersebut orientasi utama bangunan diarahkan

pada jalan yang ada di depannya, untuk bangunan sudut memiliki dua
orientasi muka bangunan dan bangunan tepi sungai memiliki dua orientasi
yaitu jalan dan sungai.
D. Facade bangunan
Prinsip pengembangan facade bangunan adalah keanekaragaman dalam

kesatuan (unity in diversity) dan transparansi. Kemampuan dan keinginan
yang berbeda pada masyarakat merupakan pertimbangan bagi
pengembangan prinsip tersebut. Pengembangan fasade bangunan ini
adalah untuk menjaga keseimbangan bentuk bentuk bangunan dalam
kawasan perencanaan, sehingga dapat terwujud lingkungan yang bervariasi
namun mempunyai kesatuan. Transparansi disini khusus untuk bangunan
bisnis dan komersial disarankan pada level lantai dasar memiliki bukaan
minimal 75% dari lebar bangunan setinggi minimal 1,2 meter.
E. Arsitektur Bangunan
Konsep pengembangan arsitektur bangunan adalah menggali dan

mengembangkan langgam (gaya) arsitektural lokal untuk mendapatkan
arsitektur yang berkepribadian di dalam kawasan yang mempunyai citra.
Langgam (gaya) arsitektur bangunan yang dapat dikembangkan pada
kawasan perencanaan adalah:
a. Vernakular, yaitu membangun bangunan dengan mengambil penampilan

bangunan sesuai dengan aslinya, akan tetapi bahan bangunan bisa
Halaman 80
berbeda disesuaikan dengan kemajuan teknologi. Konsep ini dapat

diterapkan pada bangunan-bangunan publik/pemerintahan.
b. Regionalism, yaitu memadukan unsur tradisional dengan modern,

sehingga dihasilkan arsitektur baru yang masih mempunyai akar ataupun
nuansa lokal. Konsep ini dapat diterapkan pada ornamen street furnitures
dan bangunan-bangunan komersial berupa detail-detail yang bersifat
aksentuasi.
LAPORAN AKHIR
Konsep pengembangan bangunan dalam kawasan perencanaan diarahkan

untuk dapat mendukung pengembangan image kawasan sebagai kawasan
perkantoran modern dengan tetap menampilkan elemen lokal/tradisional
sebagai bagian dari bangunan.
F. Landmark Kawasan
Pengembangan landmark atau tengaran dilakukan untuk mencapai image

dan karakteristik kawasan perencanaan. Konsep pengembangan image
kawasan ini dilakukan melalui pengembangan pola penataan bangunan
yang spesifik dalam kawasan perencanaan sehingga mudah dipahami.
Kejelasan aspek fisik kawasan merupakan bentuk komunikasi fisik
bangunan yang dapat memberikan kemudahan bagi pengamat untuk
berorientasi pada suatu tempat. Untuk itu maka konsep pengembangan
dilakukan dengan membentuk dan membangun landmark kawasan
perencanaan dengan memanfaatkan potensi kawasan yang ada. Aspek
yang dipertimbangkan dalam upaya untuk mengembangkan landmark
antara lain:
1. Visualisasi. Landmark selain berfungsi penambah keindahan lingkungan

juga berfungsi untuk membentuk image kawasan melalui perancangan
yang spesifik dalam skala kota (urban scale).
2. Skyline. Landmark kawasan dapat digunakan untuk membentuk skyline

(garis langit) kawasan sesuai tema kawasan serta memberi orientasi bagi
pengguna kawasan.
3. Letak. Perletakannya dapat dilakukan dengan membentuk bangunan

tengaran pada beberapa titik kawasan secara tematik, seperti pada
simpul jalan atau pusat lingkungan.
Untuk kawasan perencanaan, landmark kawasan dikembangkan dengan

membentuk bangunan tinggi pada beberapa titik yang signifikan yang ada
Halaman 81
sehingga dapat memberi orientasi dan karakter kawasan.
LAPORAN AKHIR
III.5.2. Konsep Ruang Terbuka Hijau
A. Ruang terbuka
Ruang terbuka dibentuk

oleh tata masa bangunan
maupun oleh alam.
Penataan ruang terbuka
dalam kawasan
perencanaan khususnya
ruang terbuka publik di
pertimbangkan terhadap
karakteristik alam dan
karakter kegiatan
didalam kawasan perencanaan. Ruang terbuka dapat berfungsi sebagai
sarana untuk bersosialisasi antar masyarakat dan dapat dimanfaatkan sebagai
sarana sosialisasi lainnya. Dalam keadaan darurat ruang terbuka darurat pada
waktu terjadi gempa merupakan space dimana dapat dipergunakan sebagai
tempat berkumpulnya masyarakat keluar dari bangunannya masing-masing.
Ruang terbuka harus memiliki fungsi sebagai berikut:
1. menyediakan cahaya dan sirkulasi ke dalam bangunan tinggi di pusat kota.
2. menghadirkan kesan perspektif dan vista pada pemandangan kota (urban

scene) terutama pada kawasan di pusat kota
3. menyediakan sarana rekreasi dengan aktifitas yang spesifik.
4. melindungi fungsi ekologi kawasan.
5. memberikan bentuk solid void kawasan kota.
6. sebagai area cadangan bagi penggunaan di masa datang (cadangan

pengembangan).
Halaman 82
Karakteristik alam merupakan pertimbangan utama bagi perencanaan dan

perancangan kawasan. Demikian juga dalam perancangan kota, akan banyak
dipengaruhi oleh kondisi fisik alam ini. Karakteristik alam yang berpengaruh
dominan terhadap perancangan kota antara lain:
LAPORAN AKHIR
1. Kondisi topografi
Pada dasarnya bentuk daratan (topografi) merupakan penentu utama

sebuah bentuk kota. Sebab kondisi topografi tersebut selanjutnya akan
menentukan usulan arsitektur bangunan yang berdiri diatasnya. Lebih dari
itu, kondisi topografi merupakan rupa (feature) lansekap yang dapat
dimanfaatkan secara aktif sebagai site atau secara pasif sebagai vista,
melengkapi bentuk arsitektur dan urban. Kondisi topografi kawasan
perencanaan memiliki kemiringan yang relatif datar (maksimal 0, 812%)
merupakan potensi yang dapat digunakan untuk berbagai kegiatan
perkotaan termasuk ruang terbuka untuk pengembangan kegiatan wisata
dan area konservasi kawasan, dimana konservasi kawasan berada pada
pengembangan jalur hijau di sepanjang daerah aliran sungai (DAS) atau
pada kawasan pantai untuk mempertahankan kelestarian fungsi sungai dan
pantai. Jalur hijau berfungsi sebagai kawasan limitasi/konservasi untuk
penyangga perkembangan fisik kota yang berfungsi sebagai kawasan
resapan air (berada sekitar 5 10 m).
2. Iklim
Iklim sangat menentukan karakteristik dan penampilan landscape dan

bangunan. Faktor-faktor iklim yang berpengaruh antara lain:
a. Suhu (temperatur). Temperatur dan kelambaban udara akan

menentukan kenyamanan relatif. Hal-hal yang kurang menguntungkan
akibat pengaruh suhu akan diperbaiki dengan penentuan bentuk-bentuk
arsitektur urban.
b. Angin. Hembusan angin dapat dimafaatkan dengan mengarahkannya

melalui penataan masa
c. Masa bangunan
d. Penyinaran matahari. Penyinaran matahari yang menguntungkan

berpengaruh terhadap orientasi bangunan dan bentuk bentuk urban.
Halaman 83
Kondisi iklim di Kabupaten Buol pada umumnya, termasuk didalam kawasan

perencanaan pada khususnya sangat mendukung untuk pengembangan
kegiatan ruang luar (ruang terbuka), namun hal yang kurang menguntungkan
seperti penyinaran matahari yang berlebihan, dapat diatasi dengan pohon
pohon peneduh. Aktivitas dalam kawasan perencanaan akan menentukan
karakter ruang-ruang terbuka yang akan dibentuk. Hal ini terkait dengan pola
LAPORAN AKHIR
keruangan yang dibentuk oleh masing masing aktivitas dalam suatu kawasan.
Kawasan perdagangan merupakan aktivitas dengan dinamika tinggi. Sehingga
peranan ruang terbuka sebagai suatu jalur pergerakan akan sangat
berpengaruh pada efisiensi aktivitas. Pengaruh iklim terhadap implementasi
pengembangan ruang terbuka dalam kawasan perencanaan adalah dengan
penyediaan jalur jalur pejalan kaki yang nyaman. Penyediaan ruang untuk
pejalan kaki ini sekaligus untuk mendukung fungsi perdagangan yang akan
dikembangkan. Pada kawasan perencanaan, beberapa tipologi ruang terbuka
yang dapat diterapkan adalah:
a. water way and natural reserves, termasuk sungai dan saluran-saluran air
maupun IPAL yang ada di kawasan perlu diolah sebagai ruang terbuka
yang positif.
b. lapangan bermain atau playground, penempatannya dapat dilakukan pada

area hunian
c. taman, sebagai pengisi ruang-ruang antar bangunan.
d. square, ruang terbuka aktif yang terdapat pada ruang-ruang antar massa
bangunan.
e. plaza, ruang terbuka dengan pemanfaatan komersial.
f. courtyard, ruang terbuka privat bagi servis, parkir terutama pada bangunan
hunian.
g. pedestrian way, merupakan ruang terbuka bagi pergerakan pejalan kaki.
B. Vegetasi
Penataan vegetasi dilakukan untuk kontrol visual (pengarah, penanda,

estetika), batasan ruang, penciptaan iklim mikro, konservasi lahan kritis dan
habitat bagi kehidupan liar. Sebagai kawasan yang ditujukan bagi
perkantoran, maka kawasan perencanaan sangat membutuhkan ruang-
Halaman 84
ruang hijau. Wujudnya tidak hanya berupa taman dan pohon - pohon
peneduh disepanjang jalan, akan tetapi mencakup ruang ruang lansekap
dengan perencanaan yang terpadu didalam sistem blok kawasan yang
diharapkan dapat memberikan nilai ekologis dan menjadikannya suatu
kawasan yang berwawasan lingkungan dan bercitra. Sebagai elemen
penyelamatan pada waktu tsunami diarahkan berupa pohon-pohon tinggi
LAPORAN AKHIR
yang memiliki akar kuat seperti pohon asam, dsb nya. Dari arahan tersebut
maka konsep pengembangan vegetasi dilakukan untuk:
1. Pendukung, pengarah dan peneduh jalur sirkulasi kendaraan dan pejalan

kaki. Vegetasi ini dikembangkan diseluruh jalur pejalan kaki didalam
kawasan perencanaan.
2. Penciptaan estetika visual kawasan dan karakteristik kawasan sebagai

kawasan yang ramah lingkungan dan mencitrakan Kabupaten Buol.
3. Meredam kebisingan dan polusi akibat asap kendaraan bermotor.
4. Pada kawasan terminal maka jenis tanaman yang dikembangkan selain

untuk peneduh juga dapat digunakan sebagai barrier bagi polusi udara
dan suara.
5. Pada zona perdagangan khususnya pada ruang ruang terbuka untuk

parkir, tata hijau dikembangkan sebagai fungsi peneduh dan sebagai
pengarah/Pembatas.
6. Pada tata hijau privat, dikembangkan tanaman tanaman untuk fungsi

keindahan (berbunga) dan pohon pohon berbuah yang dapat dikonsumsi.
Penataan vegetasi pada jalan Kolektor primer memiliki jarak tanam 8 16

m. Hal ini dilakukan denganpertimbangan:
1. jaringan jalan dilalui oleh berbagai jenis kendaraan besar dan kecil,
sehingga keberadaan tumbuhan tidak boleh mengganggu arus
kendaraan.
2. memperhitungkan adanya persimpangan dan tikungan
3. tidak mengganggu pejalan kaki
4. tumbuhan dapat ditanam di damija (pada jalur khusus atau trotoar) atau
diluar damija.
Kriteria tumbuhan yang ada bagi jalan arteri antara lain:

Halaman 85
1. tumbuhan berstruktur indah dengan tinggi percabangan minimal 2 m dari

permukaan tanah.
2. bila ditanam di luar damija, dapat digunakan tumbuhan yang memiliki

kanopi.
3. bila ditanam pada damija dapat digunakan tumbuhan yang memiliki

kanopi sedang.
LAPORAN AKHIR
Sebagai pengarah digunakan tumbuhan yang tidak berkanopi, tinggi dan

dapat ditanam rapat dimana jarak penanaman jarang bila menggunakan
tumbuhan berdiameter besar (> 60 cm) atau setengah rapat bila
menggunakan tumbuhan berdiameter sedang (20 60 cm). Penggunaan
perdu dan rumput sebagai penutup tanah dibutuhkan untuk mengurangi
pengaruh radiasi sinar matahari, dapat diletakkan pada median jalan atau
pembatas antara jalur kendaraan dengan pejalan kaki.. Pada persimpangan
jalan diarahkan:
1. penggunaan tanaman rendah dengan ketinggian < 80 cm.
2. penggunaan tanaman tinggi bermassa daun padat atau

berbunga/berdaun indah.
III.5.3. Tata Informasi dan Wajah Jalan
A. Tata Informasi
Yang perlu diperhatikan dalam tata informasi antara lain lokasi, cara
pemasangan, bentuk dan ukuran untuk menentukan pengaturan dan
pengelolaannya. Semua ini diarahkan dengan mempertimbangkan aspek
estetika, kepentingan dan kenyamanan, sehingga tercipta kawasan yang
bersih rapi dan berorientasi pada citra kawasan. Pentingnya tanda-tanda
dalam sebuah kota adalah untuk mewujudkan masyarakat mengenal
kawasan tersebut dan petunjuk bagi masyarakat yang baru mengenal
tempat tersebut. Khusus signage untuk jalur penyelamatan Tsunami, yang
perlu diperhatikan diantaranya:
1. rambu-rambu pertandaan diarahkan terletak pada kawasan yang

mudah terlihat, kuat, dan terpelihara.
2. penunjuk nama jalan, nama perumahan beserta dengan gapuranya.
3. signage memberikan petunjuk dan memudahkan bagi semua warga

Halaman 86
kota sehingga memandu warga menuju tempat yang diinginkan sebagai

tempat berkumpul dalam penyelamatan.
4. penempatan signage, termasuk papan iklan/reklame, harus membantu

orientasi tetapi tidak mengganggu karakter lingkungan yang ingin
diciptakan/dipertahankan, baik yang penempatannya pada bangunan, kavling,
pagar, atau ruang publik.
LAPORAN AKHIR
Dalam peletakan tata informasi adalah area yang harus bebas dari segala tata
informasi yaitu:
1. 2,1 m dari permukaan trotoar/jalur pedestrian harus bebas tata informasi
2. 5 m dari permukaan jalan harus bebas tata informasi
3. 10 m dari persimpangan jalan harus bebas tata informasi reklame, kecuali

rambu-rambu jalan
Jenis tata informasi yang diusulkan meliputi 2 (dua) kategori:
1. petunjuk nama bangunan dan rambu jalan
Petunjuk nama bangunan dan rambu jalan merupakan media informasi tentang
nama dan arah jalan dan tempat, konsep pengembangan petunjuk nama
bangunan dengan fungsi perdagangan dan jasa adalah dengan menata ukuran
dan letak petunjuk informasi bangunan tersebut.
2. reklame
Pemasangan reklame pada dasarnya mengacu pada ketentuan ketentuan

yang berlaku di Kabupaten Buol pada umumnya. Namun untuk menumbuhkan
citra kawasan perencanaan sebagai kawasan perkantoran, maka perlu
penataan dan pembatasan reklame. Pembatasan ini dapat dilakukan dengan
menentukan lokasi pemasangan reklame pada tiitik-titik khusus dalam
kawasan.
Konsep penataan reklame harus memperhatikan beberapa hal berikut:
1. Kepentingan penempatan harus mengupayakan keseimbangan, keterkaitan

dan keterpaduan dengan semua jenis elemen pembentuk wajah jalan atau
perabot jalan lain dalam hal fungsi, estetis dan sosial
2. Perlu pembatasan terhadap ukuran, material, motif, lokasi dan tata letak
3. Penciptaan karakter lingkungan kawasan.

Halaman 87
B. Wajah Jalan (Streetscape)
Penataan wajah jalan merupakan upaya untuk menata wajah daripada suatu jalur
jalan. Elemen yang termasuk didalamnya antara lain jalur tata hijau, jalur
pedestrian, dan penataan street furniture. Street furniture merupakan kelengkapan
jalan yang mendukung estetika, kenyamanan dan keselamatan, pemakai jalan
antara lain telepon umum, bangku jalan, gardu jaga polisi, tiang listrik (lampu
LAPORAN AKHIR
jalan), halte, tempat sampah dan sebagainya. Untuk kawasan perencanaan maka
wajah jalan dibentuk dengan:
1. peletakan vegetasi peneduh pada jalur pedestrian dan dalam kavling privat
2. peletakan pencahayaan buatan harus mempunyai jarak setiap titik lampu

sekurang-kurangnya 50 meter, sesuai kebutuhan jenis ruang terbuka hijau dan
sempadan jalan.
3. pencahayaan buatan di ruang terbuka hijau harus memperhatikan karakter

lingkungan, fungsi, dan arsitektur bangunan, estetika amenity dan komponen
promosi.
4. pembentukan jalur pedestrian dengan lebar 2 m dengan permukaan jalur yang

nyaman untuk berjalan.
Penataan street furniture, meliputi, peletakan halte, peletakan tempat sampah,

peletakan bangku jalan ditetapkan pusat-pusat kegiatan utama, sedangkan
peletakan telepon umum dan papan informasi berdekatan dengan halte dan
peletakan pos jaga polisi pada tiap simpul jalan. Untuk mengembangkan image
kawasan maka penataan street furniture ini dilakukan dengan merancang
bentuknya sedemikian rupa sehingga dapat menambah keindahan kawasan.
Perencanaan terhadap bentuk street furniture ini menjadi sangat berperan dalam
membangun citra kawasan perencanaan sebagai kawasan perkantoran, yang
ramah terhadap pengguna terutama pejalan dan berwawasan lingkungan.
Halaman 88
LAPORAN AKHIR
C. Aktivitas Pendukung
Aktivitas pendukung (support activity) pada kawasan bertujuan untuk lebih

menghidupkan kawasan sehingga kinerja kawasan dapat berjalan lebih baik.
Aktivitas pendukung ini dapat dilakukan pada ruang terbuka privat untuk umum
pada beberapa titik. Salah satu aktivitas pendukung tersebut adalah sektor informal
PKL, yang menjadi ciri khas perkotaan di Indonesia. Penataan PKL pada kawasan
diarahkan pada pengalokasian kegiatan PKL pada beberapa titik yang berdekatan
dengan sumber-sumber pergerakan manusia. Dengan mekanisme insentif, maka
penempatan ruang PKL ini dapat dilakukan pada kavling-kavling privat dengan
menyediakan ruang terbuka khusus bagi kegiatan PKL. Prinsip penataan PKL di
kawasan perencanaan antara lain:
1. konsistensi kebijakan terhadap penataan yang dilakukan, sehingga

Halaman 89
keberadaan suatu lokasi PKL dapat tetap bertahan dengan baik dan tidak
mengalami peningkatan intensitas. Praktek yang terjadi selama ini adalah
terjadi penjualan kavling/ruang oleh oknum yang mengatasnamakan
pemerintah sehingga suatu lokasi selalu mengalami peningkatan intensitas
pedagang. Penataan yang telah dilakukan sebelumnya lambat laun akan
menghilang dan menurun kualitasnya.
LAPORAN AKHIR
2. pembatasan intensitas yang tidak terlalu besar, dengan memecah dan

menyebar dalam beberapa lokasi atau menampungnya dalam suatu sarana
khusus merupakan langkah penataan yang lebih baik.
3. melibatkan sektor privat untuk menampung kegiatan PKL sebagai salah satu
kegiatan penunjang dalam bangunan/kavlingnya, yang proporsi jumlah dan
luas disesuaikan berdasarkan intensitas pembangunan yang dibentuk. Alokasi
lahan untuk PKL baik dalam bangunan atau ruang terbukanya merupakan
perwujudan dari bentuk integrasi antara sektor formal dan informal, menuju
pengelolaan yang lebih baik.
4. mengintegrasikan/mendekatkan secara optimal lokasi penataan dengan jalur

pejalan/ruang-ruang terbuka umum merupakan konsep penataan yang positif,
karena pada dasarnya PKL selalu mengikuti keberadaan dan pergerakan
pejalan. Penataan yang ideal adalah penempatan lokasi kegiatan PKL dengan
lahan yang secara spasial terpisah dan tidak mengurangi luas ruang
pergerakan pejalan.
Halaman 90
LAPORAN AKHIR
BAB IV
RENCANA UMUM DAN PANDUAN
RENCANA
IV.1. RENCANA UMUM
Rencana umum merupakan rencana tata bangunan dan lingkungan berupa panduan
pengembangan kawasan secara umum. Rencana umum pengembangan kawasan
meliputi rencana terhadap elemen-elemen perancangan kawasan yang terdiri dari:
1. Rencana Peruntukan Lahan Mikro
2. Rencana Perpetakan
3. Rencana Tapak
4. Rencana Sistem Pergerakan
5. Rencana Prasarana/Sarana Lingkungan
6. Rencana Aksesibilitas Lingkungan
7. Rencana Wujud Bangunan
8. Rencana Utilitas
IV.2. RENCANA PERUNTUKAN LAHAN MIKRO
Secara makro Penggunaan lahan pada kawasan perencanaan pada umumnya

merupakan kawasan perdagangan, jasa, permukiman, lahan kosong dan sempadan
Halaman 91
sungai. Berdasarakan Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Buol, Kawasan

perencanaan merupakan kawasan yang direncanakan sebagai kawasan pusat
pelayanan dalam skala Kabupaten. Berdasarkan pengamatan dilapangan tampak
jelas sekali bahwa kecenderungan tertinggi pada kawasan perencanaan adalah
berkembangnya kegiatan perdagangan, jasa, fasilitas umum dan permukiman,
dimana hampir secara keseluruhan dari jenis kegiatan jasa serta perdagangan
LAPORAN AKHIR
berada dalam wilayah perencanaan ini yang mempunyai nilai perekonomian yang
sangat tinggi.
Di dalam kerangka pengembangan Kota Buol , diidentifikasi kawasan Jalan Ir. Karim
Mbow yang merupakan wilayah yang masuk dalam Kelurahan Leok II dan Kampung
Bugis, Kecamatan Biau. Dalam konstelasi regional Kecamatan Biau merupakan
pusat Kabupaten Buol dan kawasan perencanaan merupakan pusat perdagangan
dan jasa dengan pelayanan Kabupaten.
IV.3. RENCANA PERPETAKAN LAHAN
Secara umum rencana perpetakan lahan pada wilayah perencanaan dapat

dibedakan menjadi dua, yaitu perepetakan tanah berupa sistem blok yang terdiri dari
gabungan beberapa persil, dan sistem kapling/persil. Pertimbangan untuk
menentukan luasan tiap-tiap sub unit perencanaan adalah sebagai berikut:
1. Adanya jalan, gang atau saluran yang berpotensi untuk digunakan sebagai batas
fisik blok perencanaan.
2. Klasifikasi perpetakan lahan berdasarkan Undang Undang No.28 Tahun 2002

Tentang Bangunan Gedung yang membagi dalam 5 klasifikasi sebagai berikut:
a. Klasifikasi I; bangunan dengan luas kurang dari 100 m2.
b. Klasifikasi II; bangunan dengan luas 101-250 m2.
c. Klasifikasi III; bangunan dengan luas 251-500 m2.
d. Klasifikasi IV; bangunan dengan luas 501-1000 m2.
e. Klasifikasi V: dengan luas diatas 1001 m2.
IV.4. RENCANA TAPAK
Rencana tapak pada wilayah perencanaan, secara umum tidak banyak mengalami
Halaman 92
perubahan, yaitu sebagai kawasan transisi sekaligus sebagai bagian dari kawasan
pusat Kota Buol. Namun untuk menunjang peranannya sebagai kawasan
pengembangan kawasan Perdagangan Kabupaten Buol, maka perlu diciptakan
suatu karakter khas pada masing-masing segmen perencanaan. Hal yang dapat
dilakukan adalah:
1. Membentuk jaringan jalan (jalan kendaraan atau jalan untuk pedestrian) di

beberapa bagian segmen, yang dapat membuka wilayah perencanaan dengan
LAPORAN AKHIR
wilayah lain di sekitarnya, sekaligus untuk mengurangi beban arus lalu lintas
koridor utama.
2. Membentuk jaringan pedestrian way yang menghubungkan semua unit

perencanaan sehingga tercipta pedestrian freedom.
3. Mengupayakan agar bantaran bisa menjadi urban green space.
4. Menetapkan jarak bangungan terhadap jalan sedemikian rupa sehingga tercipta

building alignment yang serasi.
5. Mengarahkan ketinggian bangunan, sehingga akan menghasilkan roof-line yang

berirama dan menghasilkan koridor jalan sebagai ruang closure.
6. Untuk memperkuat entrance masuk pada kawasan dapat dibuat Gerbang

sebagai focal point untuk kawasan melalui pengarahan ketinggian bangunan di
sisi kiri-kanan jalan, sehingga bisa membentuk image sebagai gerbang, juga
dapat dilakukan dengan membuka node yang ada serta menempatkan landmark
berupa patung dan sejenisnya pada bundaran jalan (roundabout).
7. Memberikan link antar bangunan berupa pedestrian shelter/koridor bagi pejalan

kaki sehingga wilayah perencanaan bisa disebut sebagai kawasan yang
Pedestrian Friendly.
IV.5. RENCANA SISTEM PERGERAKAN
Sistem pergerakan terdiri atas jaringan jalan, jalur pedestrian, sarana transportasi
umum, sarana parkir dan sarana penyeberangan. Perencanaan sistem pergerakan
merupakan bagian dari upaya untuk meningkatkan permeabilitas kawasan
perencanaan. Kualitas permeabilitas ditentukan oleh kemudahan pencapaian
kawasan. Dalam perencanaan, semakin besar kemungkinan pencapaian ruang-
ruang tersebut, semakin tinggi permeabilitas ruang yang direncanakan.
IV.5.1. Sirkulasi
Halaman 93
Sesuai dengan konsep sirkulasi, maka prinsip utama rencana sirkulasi pada
kawasan perencanaan membedakan dengan tegas sirkulasi untuk kendaraan
dan sirkulasi pejalan kaki. Di samping itu, sirkulasi tersebut tetap dalam satu
sistem yang integratif antara sirkulasi internal dan eksternal bangunan, antara
pemakai (pelaku kegiatan) dan sarana transportasinya. Pertemuan antara
keduanya (pemakai dan alat transportasi) ada pada tempat parkir dan halte
LAPORAN AKHIR
sedang perpotongan antar keduanya akan direncanakan fasilitas

penyebrangan.
Sirkulasi lalu lintas di kawasan perencanaan masih tetap dipertahankan untuk

dua arah dengan pemisah yang berupa median jalan.
Sedangkan sirkulasi bagi pejalan pejalan kaki berada pada dua sisi jalan yang
berupa jaringan pedestrian ways. Untuk memberi kenyamanan dan
keamanan bagi pelaku kegiatan, maka jalur-jalur sirkulasi dilengkapi dengan
elemen-elemen petunjuk jalan (rambu-rambu lalu-lintas), elemen-elemen
pengarah, elemen perabot ruang luar serta peneduh pada fasilitas sirkulasi
pejalan kaki.
IV.5.2. Jaringan Jalan
Rencana jalan sepanjang koridor wilayah perencanaan harus terintegrasi

dengan rencana pedestrian, parkir serta Rencana Ruang Terbuka Kota.
Untuk jaringan Jalan Ir. Karim Mbow, adalah jalan Nasional sebagai jalan
kolektor primer. Ruas jalan Ir. Karim Mbow merupakan ruas jalan utama di
kawasan perencanaan, kondisi jalan cukup bagus dengan perkerasan aspal.
Ruas jalan ini mempunyai sistem arus lalu lintas 2 arah. Jalan ini melintang
dari Utara ke Selatan sebagai jalan provinsi dengan fungsi jalan sebagai
jaringan jalan kolektor primer. Jalan Ir. Karim Mbow di selatan bersambung
dengan Hangkino dan Jl. Malili, sedangkan di sebelah utara bersambung
dengan jalan trans sulawesi. Kondisi jaringan jalan di kawasan perencanaan
mencangkup jaringan jalan utama koridor Jalan Ir. Karim Mbow dengan Row
12 m, secara fisik di kawasan perencanaan dalam kondisi baik, perkerasan
jalan diaspal, dengan lebar jalan 8 meter untuk satu jalur ,
IV.5.3. Pedestrian
Pedestrian sebagai jalur pejalan kaki, keberadaannya tidak lepas dari seluruh
sistem pergerakan dari masyarakat kota. Pedestrian juga dapat memberi
karakter lingkungan dan ruang publik dengan rancangan yang menarik dan
Halaman 94
sesuai dengan fungsi kawasan dan bangunannya. Prinsip utama jalur pejalan
kaki ini adalah tidak terganggu oleh sirkulasi kendaraan, yang dapat
membahayakan kedua belah pihak. Jalur pejalan kaki harus menerus
sepanjang koridor blok perencanaan ini, khususnya pada pedestrian pada
setiap segmen di Jl. Ir. Karim Mbow. Jalur pedestrian di kawasan
perencanaan direncanakan dengan lebar 1 m dan dapat dilalui oleh
LAPORAN AKHIR
penyandang cacat sehingga penggunaan tangga diganti atau dilengkapi

dengan ramp (kemiringan ramp di bawah 12%). Jalur sirkulasi pedestrian ini
harus dilengkapi dengan zebra cross, yaitu didepan pasar sentral.. Jalur
pejalan kaki harus diteduhi oleh deretan pohon peneduh di sepanjang jalan.
Bahan material untuk pedestrian tidak licin, mudah perawatan, kuat dengan
motif dan pola yang sesuai dengan nuansa lokal. Selain itu jaringan
pedestrian juga didukung dengan fasilitas-fasilitas perabot jalan yang
mendukung kegiatan pedestrian (kursi, tempat sampah).
Gambar 4.1 Ilustrasi Pedestrian
IV.5.4. Sistem Perparkiran
Tujuan penataan parkir adalah untuk memberikan kenyaman bagi semua

pengguna jalan serta memberikan kualitas yang baik dan serta tidak
mengganggu bentuk visual jalan. Untuk memberi kemudahan aksesibilitas ke
setiap fungsi-fungsi kegiatan, penataan parkir harus terintegrasi fungsi
bangunan, jalan, pedestrian dan ruang terbuka. Penataan parkir tetap
Halaman 95
berorientasi pada kemudahan, kenyamanan, dan keamanan bagi pelaku

kegiatan maupun kendaraannya. Dengan demikian besaran, distribusi dan
perletakan fasilitas parkir harus tidak mengganggu fungsi kegiatan bangunan,
lingkungan serta sesuai dengan daya tampung lahan. Untuk itu setiap
kegiatan yang mempunyai bangkitan parkir, diharuskan mampu menyediakan
fasilitas parkirnya. Penyediaan sistem parkir di kawasan perencanaan
disesuaikan dengan kebutuhan dan dapat mengurangi dampak kemacetan
LAPORAN AKHIR
akibat adanya parkir yang tidak teratur di badan jalan. Untuk itu penataan
sistem parkir di kawasan perencanaan direncanakan dengan sistem parkir off
street. Parkir kendaraan direncanakan terletak di pelataran parkir dalam
lahan bangunan, baik di ruang terbuka maupun di dalam bangunan. Pelataran
parkir dapat disediakan baik di halaman depan bangunan maupun di samping
maupun di belakang bangunan dengan sudut parkir sebesar 450 dan 900.
sistem parkir juga dapat dilakukan dengan menyediakan kantong-kantong
parkir dengan aksesibilias ke segala arah dan dapat mengakses langsung ke
jalur pedestrian. Selain itu, pelataran parkir diluar bangunan menggunakan
material yang dapat menyerap air dan dilengkapi dengan tata vegetasi yang
teduh, serta dilengkapi dengan fasilitas parkir bagi penyandang cacat.
Tabel 4.1
Standar Penyediaan Lahan Parkir
Sumber : UU No.28 Tahun 2002 Tentang Bangunan gedung
Halaman 96
Gambar 4.2 Ilustrasi Parkir On Street
LAPORAN AKHIR
IV.6. RENCANA SISTEM PRASARANA DAN SARANA LINGKUNGAN
Secara umum rencana pengembangan utilitas lingkungan dilakukan secara terpadu

untuk mendukung upaya pengembangan kawasan perencanaan serta terintegrasi
dengan jaringan jalan. Hal ini dimaksudkan agar mudah pemeliharaan, pengontrolan
dan tidak mengganggu penampilan bangunan maupun lingkungan. Pelayanan
prasarana dan sarana juga menyangkut sistem pelayanan dan kapasitas yang harus
disediakan.
1. jaringan listrik
Sesuai konsep yang telah dirumuskan, penataan jaringan listrik di wilayah

perencanaan diarahkan kepada upaya untuk mengatasi gangguan visual kabel
udara. Kondisi yang berkembang di wilayah perencanaan adalah penggunaan
jaringan listrik berada di sepanjang jalan. Rencana penataan jaringan listrik
adalah sebagai berikut :
a. Pada tahap awal merapikan jaringan kabel udara di sepanjang tepi jalan
maupun yang menyeberangi jalan (antara lain penyeragaman posisi tiang,
merapikan kabel yang semrawut). Kabel udara yang menyeberangi jalan
disyaratkan mempunyai tinggi minimum 5 meter di atas permukaan jalan.
b. Dalam jangka panjang (20 tahun mendatang) di sepanjang wilayah

perencanaan agar menggunakan kabel tanah. Untuk mempermudah
pemeliharaan kabel tanah bisa menggunakan shaft khusus agar tidak sering
kali melakukan penggalian dan pengurukan yang cukup mengganggu lalu
lintas dan keadaan lingkungan. Jaringan listrik di bawah tanah direncanakan di
kedalaman 1 m mengikuti jaringan jalan yang ada dengan menggunakan pipa
PVC berdiameter 8 dengan manhole tiap jarak 20 m dengan jumlah manhole
sebanyak 350 unit.
c. Jalan-jalan lingkungan perumahan di wilayah periphery (khususnya di wilayah-

wilayah jalan di dalam lingkungan) dalam tetap menggunakan kabel udara,
hanya ditata sedemikian rupa, sehingga dapat sejajar dengan koridor jalan.
Halaman 97
2. jaringan telepon
Penataan jaringan telepon di wilayah perencanan diarahkan kepada upaya untuk

mengatasi gangguan visual kabel udara, diusulkan penyelesaiannya sebagai
berikut:
LAPORAN AKHIR
Untuk mendapatkan pandangan yang bersih dari rentangan kabel udara

diusulkan koridor utama disepanjang wilayah perencanaan Jl. Ir. Karim Mbow,
agar menggunakan kabel tanah. Jaringan kabel telepon bawah tanah
direncanakan mengikuti rute sisi jalan guna mencapai pelanggan. Jaringan
kabel telepon direncanakan ditempatkan secara terpadu bersamaan dengan
kabel listrik di dalam pipa PVC berdiameter 8 dengan manhole setiap 20 m.
Untuk mempermudah pemeliharaan kabel tanah bisa menggunakan shaft

tersendiri atau bisa digabung dengan kabel listrik, agar sering kali tidak
melakukan penggalian dan pengurukan yang cukup mengganggu lalulintas dan
keindahan lingkungan.
Jalan-jalan lingkungan perumahan di wilayah periphery dalam tetap

menggunakan kabel udara, hanya ditata sedemikian sehingga dapat sejajar
dengan koridor jalan.
3. air bersih
Pada saat ini penyedian air bersih di kawasan perencanaan sebagian besar
berasal dari Air Tanah dan PDAM. Untuk itu rencana penyediaan air bersih dalam
kawasan perencanaan diarahkan dengan penyediaan air bersih melalui sistem
perpipaan sebagai bagian dari sistim penyediaan air bersih dalam Kota Buol.
Penyediaan jaringan air bersih di kawasan perencanaan diarahkan untuk
disediakan oleh jaringan PDAM. Sesuai konsep yang telah dirumuskan, penataan
jaringan air bersih di wilayah perencanaan diarahkan kepada penempatan
jaringan air bersih agar tidak berada dalam deretan yang sama dengan jaringan
listrik dan telepon yang menggunakan jaringan kabel tanah guna meminimalkan
gangguan pada jaringan tersebut. Sehingga apabila suatu saat terjadi kebocoran
pipa maka kebocoran tersebut tidak akan membahayakan kabel tanah instalasi
yang lain. Untuk rencana jangka panjang pengembangan jaringan perpipaan
menggunakan konsep rumah tumbuh. Pada segmen ini pengembangan jaringan
pipa mengikuti ruas jalan agar mudah dalam pemeriksaan dan pemeliharaan,
dengan menggunakan pipa primer berdiameter 150-300 mm, pipa sekunder
Halaman 98
berdiameter 100-150 mm, dan pipa tersier berdiameter 75-100 mm, yang ditanam
dengan kedalaman 1 m dan lebar 1,5 m.
4. drainase
Dikawasan perencanaan sebagai kawasan yang rentan terhadap banjir, baik itu
banjir karena curah hujan yang tinggi, maupun karena pasang air laut (ROW)
LAPORAN AKHIR
sehingga diperlukan saluran drainase khusus yang sistemnya terintegrasi dengan

system saluran drainase di Kota Buol.
5. saluran sanitasi
Secara umum air limbah di kawasan perencanaan diklasifikasikan atas air limbah
domestik (rumah tangga) dan air limbah nondomestik (fasilitas umum, sosial,
komersial, dll). Air limbah domestik terdiri dari sewerage dan sewage. Sewerage
merupakan air buangan yang berasal dari dapur dan kamar mandi, sedangkan
sewage merupakan air buangan yang berasal dari kotoran manusia (tinja).
Air limbah rumah tangga terbagi menjadi 2 yaitu air limbah aman yang dapat
dibuang langsung ke saluran drainase (grey water) seperti air bekas cucian, air
bekas mandi, dan air limbah yang harus melalui proses terlebih dahulu (black
water) seperti air dari wc. Sistem pengelolaan untuk grey water direncanakan
disalurkan ke bidang resapan. Sedangkan sistem pengelolaan untuk black water
di kawasan perencanaan direncanakan menggunakan sistem setempat (on site
sanitation), yang dikelola oleh masyarakat dan dikelola oleh pemerintah.
Halaman 99
Gambar 4.3 : Diagram Sistem Sanitasi (Sistem Setempat)
LAPORAN AKHIR
6. jaringan sampah
Rencana pengelolaan sistem pembuangan sampah di kawasan perencanaan

dilakukan secara terpadu dengan cara pengumpulan, pengangkutan dan
pembuangan sampah, dengan kegiatan sebagai berikut.
a. sampah dikumpulkan dari bin/tempat sampah dengan kapasitas 0,12 m3 yang

berasal dari sumbernya (rumah tangga, pasar, fasiltias umum dan jalan)
menggunakan gerobak dengan kapasitas 1 m3 dan dikumpulkan dalam bak
sampah/transito container, yang diletakan dengan radius 400-500 m. Sistem
organisasi dan manajemen pada tahap ini dikelola oleh masyarakat
b. dari container, sampah kemudian diangkut ke Tempat Pembuangan

3
Sementara (TPS) atau transfer depo dengan kapasitas 6 m . Sistem organisasi
dan manajemen pada tahap ini dikelola oleh masyarakat dan pemerintah
c. kemudian dibawa ke Tempat Pembuangan Akhir (TPA). Sistem organisasi dan

manajemen pada tahap ini dikelola oleh masyarakat dan pemerintah.
Untuk lebih jelasnya mengenai rencana sistem pengelolaan jaringan

persampahan di kawasan perencanaan di jelaskan pada tabel dan diagram di
bawah ini.
Halaman 100
LAPORAN AKHIR
Tabel 4.2.
Rencana Sistem Penangan Persampahan di Kawasan Perencanaan
Halaman 101
7. sistem pemadam kebakaran
Setiap bangunan gedung kecuali rumah tinggal tunggal harus dilindungi terhadap
bahaya kebakaran dengan sistem proteksi aktif dan sistem proteksi pasif terhadap
bahaya kebakaran. Pengamanan terhadap bahaya kebakaran dengan sistem
LAPORAN AKHIR
proteksi pasif meliputi kemampuan stabilitas struktur dan elemennya, konstruksi

tahan api, kompartemenisasi dan pemisahan, serta proteksi pada bukaan yang
ada untuk menahan dan membatasi kecepatan menjalarnya api dan asap
kebakaran. Sistem proteksi aktif yang merupakan proteksi terhadap harta milik
terhadap bahaya kebakaran berbasis pada penyediaan peralatan yang dapat
bekerja baik secara otomatis maupun secara manual, digunakan oleh penghuni
atau petugas pemadam dalam melaksanakan operasi pemadaman. Sesuai
dengan konsep yang telah dirumuskan, arahan penyediaan sarana
penanggulangan kebakaran di wilayah perencanaan diusulkan sebagai berikut:
a. Lingkungan Perumahan, Perdagangan, dan/atau Campuran harus

direncanakan sedemikian rupa sehingga tersedia sumber air berupa hidran
halaman, sumur kebakaran atau reservoir air dan sarana komunikasi umum
yang memudahkan instansi pemadam kebakaran untuk menggunakannya,
sehingga setiap rumah dan bangunan gedung dapat dijangkau oleh pancaran
air unit pemadam kebakaran dari jalan di lingkungannya, serta untuk
memudahkan penyampaian informasi kebakaran.
b. Untuk melakukan proteksi terhadap meluasnya kebakaran dan memudahkan

operasi pemadaman, maka di dalam lingkungan bangunan gedung harus
tersedia jalan lingkungan dengan perkerasan agar dapat dilalui oleh kendaraan
pemadam kebakaran.
c. Untuk melakukan proteksi terhadap meluasnya kebakaran, harus disediakan

jalur akses mobil pemadam kebakaran dan ditentukan jarak minimum antar
bangunan gedung.
Tabel 4.3
Jarak Antar Bangunan

Halaman 102
LAPORAN AKHIR
d. Akses petugas pemadam kebakaran ke lingkungan:
1) Cetak biru akses jalan untuk kendaraan pemadam kebakaran sebaiknya

disampaikan kepada Instansi pemadam kebakaran untuk dikaji dan diberi
persetujuan sebelum dilakukan konstruksinya.
2) Otoritas Bangunan Setempat (OBS) berwenang mengharuskan pemilik

bangunan gedung untuk menyediakan sambungan Siamese dan
memperbolehkan akses ke bagian pintu masuk dan pintu lokasi
pembangunan gedung.
3) Jalan akses pemadam kebakaran meliputi jalan kendaraan, jalan untuk

pemadam kebakaran, jalan ke tempat parkir, atau kombinasi jalan-jalan
tersebut.
4) Lapis Perkerasan (hard standing) dan Jalur Akses masuk (access way).
a) Di setiap bagian dari bangunan gedung hunian di mana ketinggian lantai

hunian tertinggi diukur dari rata-rata tanah tidak melebihi 10 meter, maka
tidak dipersyaratkan adanya lapis perkerasan, kecuali diperlukan area
operasional dengan lebar 4 meter sepanjang sisi bangunan gedung
tempat bukaan akses diletakkan, asalkan ruangan operasional tersebut
dapat dicapai pada jarak 45 meter dari jalur masuk mobil pemadam
kebakaran.
b) Dalam tiap bagian dari bangunan gedung (selain bangunan gedung

rumah tinggal satu atau dua keluarga), perkerasan harus ditempatkan
sedemikian rupa agar dapat langsung mencapai bukaan akses pemadam
kebakaran pada bangunan gedung. Perkerasan tersebut harus dapat
mengakomodasi jalan masuk dan manuver mobil pemadam, snorkel,
mobil pompa dan mobil tangga dan platform hidrolik serta mempunyai
spesifikasi sebagai berikut :
Lebar minimum lapis perkerasan 6 meter dan panjang minimum 15

Halaman 103
meter. Bagian bagian lain dari jalur masuk yang digunakan untuk
lewat mobil pemadam kebakaran lebarnya tidak boleh kurang dari 4
meter.
Lapis perkerasan harus ditempatkan sedemikian agar tepi terdekat
tidak boleh kurang dari 2 meter atau lebih dari 10 meter dari pusat
posisi akses pemadam kebakaran diukur secara horizontal.
LAPORAN AKHIR
Lapis perkerasan harus dibuat dari metal, paving blok, atau lapisan
yang diperkuat agar dapat menyangga beban peralatan pemadam
kebakaran. Persyaratan perkerasan untuk melayani bangunan
gedung yang ketinggian lantai huniannya melebihi 24 meter harus
dikonstruksi untuk menahan beban statis mobil pemadam kebakaran
seberat 44 ton dengan beban plat kaki (jack).
Lapis perkerasan harus dibuat sedatar mungkin dengan kemiringan
tidak boleh lebih dari 1 : 8,3
Lapis perkerasan dan jalur akses tidak boleh melebihi 46 m dan bila
melebihi 46 harus diberi fasilitas belokan.
Radius terluar dari belokan pada jalur masuk tidak boleh kurang dari
10,5 m dan harus memenuhi persyaratan.
Tinggi ruang bebas di atas lapis perkerasan atau jalur masuk mobil
pemadam minimum 4,5 m untuk dapat dilalui peralatan pemadam
tersebut.
Jalan umum boleh digunakan sebagai lapisan perkerasan (hard-
standing) asalkan lokasi jalan tersebut sesuai dengan persyaratan
jarak dari bukaan akses pemadam kebakaran (access openings).
Lapis perkerasan harus selalu dalam keadaan bebas rintangan dari
bagian lain bangunan gedung, pepohonan, tanaman atau lain tidak
boleh menghambat jalur antara perkerasan dengan bukaan akses
pemadam kebakaran.
c) Pada pembangunan bangunan gedung bukan hunian seperti pabrik dan

gudang, harus disediakan jalur akses dan ruang lapis perkerasan yang
berdekatan dengan bangunan gedung untuk peralatan pemadam
kebakaran. Jalur akses tersebut harus mempunyai lebar minimal 6 m dan
posisinya minimal 2 m dari bangunan gedung dan dibuat minimal pada 2
sisi bangunan gedung.
Halaman 104
d) Penandaan Jalur pada ke-4 sudut area lapis perkerasan untuk mobil
pemadam harus diberi tanda. Penandaan sudut-sudut pada permukaan
lapis perkerasan harus dari warna yang kontras dengan warna
permukaan tanah atau lapisan penutup permukaan tanah. Area jalur
masuk pada kedua sisinya harus ditandai dengan bahan yang kontras
dan bersifat reflektif sehingga jalur masuk dan lapis perkerasan dapat
terlihat pada malam hari.Penandaan tersebut diberi jarak antara tidak
LAPORAN AKHIR
melebihi 3 m satu sama lain dan harus diberikan pada kedua sisi jalur.
Tulisan JALUR PEMADAM KEBAKARAN JANGAN DIHALANGI
harus dibuat dengan tinggi huruf tidak kurang dari 50 mm.
5) Hidran Halaman
a) Rencana dan spesifikasi sistem hidran halaman harus disampaikan ke

instansi pemadam kebakaran untuk dikaji dan diberi persetujuan sebelum
dilakukan konstruksinya.
b) Tiap bagian dari jalur untuk akses mobil pemadam di lahan bangunan
gedung harus dalam jarak bebas hambatan 50 m dari hidran kota. Bila
hidran kota tidak tersedia, maka harus disediakan hidran halaman.
Gambar 4.4 : Posisi Pemadam

kebakaran terhadap akses
hydrant umum
c) Dalam situasi di mana diperlukan lebih dari satu hidran halaman, maka
hidran-hidran tersebut harus diletakkan sepanjang jalur akses mobil
pemadam sedemikian hingga tiap bagian dari jalur tersebut berada
dealam jarak radius 50 m dari hidran.
d) Pasokan air untuk hidran halaman harus sekurang-kurangnya 38

Halaman 105
liter/detik pada tekanan 3,5 bar, serta mampu mengalirkan air minimal
selama 30 menit.
e). Akses Petugas Pemadam Kebakaran Ke dalam Bangunan Gedung
1) Akses petugas pemadam kebakaran dibuat melalui dinding luar

untuk operasi pemadaman dan penyelamatan. Bukaan tersebut
harus siap dibuka dari dalam dan luar atau terbuat dari bahan yang
LAPORAN AKHIR
mudah dipecahkan, dan senantiasa bebas hambatan selama

bangunan gedung dihuni atau dioperasikan.
2) Akses Petugas Pemadam Kebakaran harus diberi tanda segitiga

warna merah atau kuning dengan ukuran tiap sisi minimum 150 mm
dan diletakkan pada sisi luar dinding dan diberi tulisan "AKSES
PEMADAM KEBAKARAN JANGAN DIHALANGI dengan ukuran
tinggi minimal 50 mm. Ketentuan ini tidak dipersyaratkan untuk
bangunan gedung hunian rumah tinggal satu atau dua keluarga.
3) Ukuran akses petugas pemadam kebakaran tidak boleh kurang dari

85 cm lebar dan 100 cm tinggi, dengan tinggi ambang bawah tidak
lebih dari 100 cm dan tinggi ambang atas tidak kurang dari 180 cm di
atas permukaan lantai bagian dalam.
4) Jumlah dan posisi bukaan akses pemadam kebakaran untuk selain

bangunan gedung hunian:
Pada tiap lantai atau kompartemen kecuali lantai pertama dan

ketinggian bangunan gedung tidak melebihi 60 m, harus ada 1
bukaan akses untuk tiap 620 m2 luas lantai, ataupun bagian dari
lantai harus memiliki 2 bukaan akses Pemadam Kebakaran pada
setiap lantai bangunan gedung atau kompartemen.
Pada bangunan gedung yang di dalamnya terdapat
kompartemen-kompartemen atau ruang-ruang yang ukurannya
kurang dari 620 m2 yang tidak berhubungan satu sama lain, maka
masing-masing harus diberi bukaan akses.
Dalam suatu bangunan gedung atau kompartemen yang
dilengkapi seluruhnya dengan sistem springkler otomatis,
penentuan bukaan akses didasarkan atas perhitungan bukaan
akses untuk 6.200 m2 pertama pada basis 620 m2. untuk tiap
bukaan akses, dan selanjutnya diberikan tambahan bukaan akses
Halaman 106
berikutnya untuk luas lantai lebih dari 6.200 m2 dengan basis

1.240 m2. Untuk tiap bukaan akses tersebut harus didistribusikan
pada dinding-dinding bangunan gedung yang berlawanan.
Bila bukaan akses lebih dari 1 (satu), maka harus ditempatkan
berjauhan satu sama lain dan ditempatkan tidak pada satu sisi
bangunan gedung. Bukaan akses harus berjarak minimal 30 m
LAPORAN AKHIR
satu sama lain diukur sepanjang dinding luar dari tengah bukaan
akses.
Bila luas ruangan sangat besar dibandingkan dengan ketinggian
normal langit-langit, maka diberikan bukaan tambahan yang
diletakkan pada permukaan atas bukaan dinding luar ke dalam
ruang atau area atas persetujuan instansi yang berwenang.
Pada bangunan gedung yang tinggi luarnya terbatas dan sulit
ditempatkan bukaan akses, maka harus dilengkapi dengan
instalasi pemadam kebakaran internal.
5) Akses Petugas Pemadam Kebakaran di Dalam Bangunan gedung.
a) Pada bangunan gedung rendah yang tidak memiliki besmen, yang

dalam persyaratan akses masuk bagi petugas instansi kebakaran
akan dipenuhi oleh kombinasi dari sarana menuju jalan ke luar
dengan akses masuk kendaraan.
b) Pada bangunan gedung lainnya, masalah-masalah yang dihadapi

saat mendekati lokasi kebakaran dan berada dekat lokasi
kebakaran dalam upaya menanggulangi kebakaran, diperlukan
persyaratan mengenai sarana atau fasilitas tambahan untuk
menghindari penundaan dan untuk memperlancar operasi
pemadaman.
c) Fasilitas-fasilitas tambahan ini meliputi lift untuk pemadam

kebakaran, tangga untuk keperluan pemadaman kebakaran, dan
lobi untuk operasi pemadaman kebakaran yang dikombinasi di
dalam suatu saft yang dilindungi terhadap kebakaran atau disebut
sebagai saf untuk pemadaman kebakaran.
f). Setiap bangunan gedung kecuali rumah tinggal tunggal harus dilindungi
terhadap bahaya kebakaran dengan sistem proteksi aktif dan sistem
proteksi pasif terhadap bahaya kebakaran. Pengamanan terhadap bahaya
Halaman 107
kebakaran dengan sistem proteksi pasif meliputi kemampuan stabilitas

struktur dan elemennya, konstruksi tahan api, kompartemenisasi dan
pemisahan, serta proteksi pada bukaan yang ada untuk menahan dan
membatasi kecepatan menjalarnya api dan asap kebakaran. Sistem proteksi
aktif yang merupakan proteksi terhadap harta milik terhadap bahaya
kebakaran berbasis pada penyediaan peralatan yang dapat bekerja baik
LAPORAN AKHIR
secara otomatis maupun secara manual, digunakan oleh penghuni atau

petugas pemadam dalam melaksanakan operasi pemadaman.
g). Penerapan sistem proteksi pasif/aktif didasarkan pada fungsi/klasifikasi,

luas, ketinggian, volume, bahan bangunan terpasang, dan/atau jumlah
penghuni bangunan gedung.
h). Setiap bangunan gedung dengan fungsi/klasifikasi, luas, ketinggian, volume

bangunan, dan/atau jumlah penghuni tertentu harus memiliki unit
Manajemen Pengamanan Kebakaran.
i). Pada hutan kota disediakan jalur kuning untuk jalur proteksi kebakaran
minimal 4 m.
8. Instalasi Listrik
a. Sistem instalasi listrik bangunan baik pasangan dalam maupun pasangan

luar harus memenuhi ketentuan sehingga instalasi tersebut aman untuk
digunakan sesuai dengan maksud dan tujuannya, mudah dilayani dan
mudah dipelihara;
b. Instalasi listrik bangunan terdiri dari instalasi rumah, gedung pertunjukan,

gedung pertemuan, museum, pasar, toko, bangunan umum lainnya,
instalasi sementara, instalasi semi permanen, instalasi genset darurat,
instalasi penerangan darurat, serta instalasi listrik di tempat pemandian /
lingkungan basah.
c. Peralatan instalasi listrik dan perlengkapannya harus diperhitungkan sesuai

dengan beban yang dilayani serta memenuhi Persyaratan Umum Instalasi
Listrik (PUIL) atau standar teknik yang berlaku;
d. Sumber daya utama menggunakan listrik dari Perusahaan Listrik Negara

(PLN);
e. Komponen dan jaringan listrik harus berkualitas tinggi sesuai dengan

Halaman 108
standar SNI atau standar lainnya yang berlaku untuk menghindari

kebakaran;
f. Apabila sumber daya dari PLN tidak memungkinkan, sumber daya utama
dapat menggunakan sistem pembangkit tenaga listrik sendiri, yang
penempatannya harus aman dan tidak menimbulkan gangguan terhadap
lingkungan serta harus memenuhi standar teknik yang berlaku;
LAPORAN AKHIR
g. Pada bangunan tinggi atau bangunan besar lainnya harus memiliki sumber
daya listrik darurat, yang mampu melayani kelangsungan pelayanan utama
pada bangunan apabila terjadi gangguan listrik atau terjadi kebakaran
setelah mendapat izin dari Bupati;
h. Bangunan yang menggunakan peralatan Derek, Lift atau sejenisnya harus

memenuhi persyaratan terhadap pencegahan bahaya tegangan sentuh,
Persyaratan instalasi dan persyaratan PHB (perlengkapan hubung bagi dan
kendali).
i. Instalasi listrik yang baru dipasang atau mengalami perubahan harus

diperiksa dan diuji oleh instansi yang berwenang;
j. Instalasi listrik yang sudah memenuhi semua ketentuan dapat dioperasikan

setelah mendapat ijin atau pengesahan dari instansi yang berwenang
dengan syarat tidak boleh dibebani melebihi kemampuannya;
k. Pemeliharaan instalasi harus dilakukan dan diperiksa secara berkala sesuai

dengan sifat penggunaan dan keadaan setempat;
l. Pada ruang panel hubung dan ruang panel bagi, harus terdapat ruang yang
cukup untuk memudahkan pemeriksaan, perbaikan dan pelayanan, serta
harus diberi ventilasi yang cukup.
9. Instalasi Penangkal Petir
a. Setiap bangunan atau bagian bangunan yang berdasarkan letak, bentuk

dan penggunaannya berpotensi terkena sambaran petir harus diberi
instalasi penangkal petir serta diperhitungkan berdasarkan Peraturan Umum
Instalasi Penangkal Petir (PUIPP) Untuk Bangunan di Indonesia ataupun
standar teknik yang berlaku;
b. Suatu instalasi penangkal petir harus dapat melindungi semua bagian dari
bangunan, termasuk manusia dan peralatan yang ada di dalamnya dari
bahaya yang diakibatkan oleh sambaran petir;
Halaman 109
c. Pemasangan instalasi penangkal petir pada bangunan harus

memperhatikan arsitektur bangunan, tanpa mengurangi nilai perlindungan
terhadap sambaran petir yang efektif;
d. Terhadap instalasi penangkal petir harus dilakukan pemeriksaan dan

pemeliharaan secara berkala dan apabila terjadi sambaran petir pada
instalasi penangkal petir, harus diadakan pemeriksaaan dari bagian-
LAPORAN AKHIR
bagiannya dan harus segera dilaksanakan perbaikan terhadap bangunan

dan instalasi yang mengalami kerusakan;
e. Setiap perluasan dan penambahan bangunan, instalasi penangkal petir

harus disesuaikan dengan adanya perubahan tersebut.
10. Sarana dan Prasarana Kelengkapan Bangunan Gedung
Setiap bangunan harus memiliki sarana dan prasarana bangunan yang

mencukupi agar dapat terselenggaranya fungsi bangunan sebagai fungsi
keamanan dan keselamatan yang telah ditetapkan. Setiap bangunan umum dan
bangunan bertingkat sedang dan tinggi harus memiliki kelengkapan sarana dan
prasarana bangunan yang memadai yang meliputi :
a. Sarana pencegahan dan penanggulangan terhadap bahaya kebakaran;
b. Sarana perparkiran;
c. Sarana transportasi vertikal (tangga, escalator, dan atau lift);
d. Sarana tata udara;
e. Fasilitas bagi penyandang cacat;
f. Fasilitas bagi balita, anak-anak, dan lanjut usia;
g. Toilet umum;
h. Musholla;
i. Tempat sampah;
j. Sarana penyelamatan;
k. Sarana penangkal petir;
l. Instalasi air bersih dan air kotor;
m. Sarana tangga darurat dan kelengkapan penyelamatan dari bencana

Halaman 110
lainnya;
n. Ruang Bagi Perokok; dan
o. Sarana Komunikasi.
LAPORAN AKHIR
IV.7. RENCANA RUANG TERBUKA DAN TATA HIJAU
Rencana pengembangan ruang hijau dan penghijauan dikembangkan sebagai upaya

untuk memberikan keseimbangan kawasan antara kawasan terbangun dan kawasan
tidak terbangun. Rencana ruang terbuka/tata hijau di kawasan perencanaan meliputi,
rencana ruang terbuka umum, ruang terbuka umum privat, ruang terbuka privat dan
rencana pola tata vegetasi. Rencana ruang terbuka hijau di kawasan perencanaan
dillaksanakan dengan cara peningkatan aspek pemeliharaan tanaman yang ada
serta melakukan peremajaan tanaman dengan variasi jenis tanaman yang tidak
merusak struktur jalur pedestrian, mudah dalam pemeliharaannya serta berdaya
mengurangi polutan. Jenis-jenis ruang terbuka dan pertimbangan perancangannya
adalah Ruang terbuka umum, Ruang terbuka privat untuk umum, Ruang terbuka
privat dan Pola tata vegetasi.
1. Ruang terbuka umum
Ruang terbuka umum pada kawasan perencanaaan meliputi tata hijau kawasan
sempadan sungai, tata hijau/jalur hijau tepi jalan dan taman/rekreasi kota. Pada
segmen 1 yang meliputi koridor Jalan Ir. Karim Mbow ruang terbuka umum
meliputi Tata hijau/jalur hijau tepi jalan pada blok ini di tempatkan menyatu pada
ruang yang menjadi jalur pedestrian. Untuk meningkatkan kenyamanan
pergerakan, kualitas visual, pengarah dan penyerap polusi, maka ruang ini
dilengkapi dengan tata hijau peneduh dan berm hijau sebagai pembatas antara
jalur pedestrian dengan jalur kendaraan. Selain itu pada segmen 1 juga terdapat
ruangterbuka umum yang bersifat sosial yaitu ruang terbuka umum yang
berbentuk taman taman disekitar sekolah dan Masjid Jami. Selain itu pada
segmen 1 terdapat tubuh air dengan sempadan sungainya ditetapkan sebesar
15 meter. Pada segmen 2 yang meliputi koridor Jalan Ir. Karim Mbow ruang
Halaman 111
terbuka umum meliputi:
a. Tata hijau/jalur hijau tepi jalan
Tata hijau/jalur hijau tepi jalan pada blok ini di tempatkan menyatu pada
ruang yang menjadi jalur pedestrian. Untuk meningkatkan kenyamanan
pergerakan, kualitas visual, pengarah dan penyerap polusi, maka ruang ini
LAPORAN AKHIR
dilengkapi dengan tata hijau peneduh dan berm hijau sebagai pembatas
antara jalur pedestrian dengan jalur kendaraan dan berm hijau pada median
jalan.
b. Tata hijau kawasan sempadan Sungai Buol
Garis sempadan Sungai Buol dietapkan sebesar 15 m dari kiri-kanan sungai

harus merupakan kawasan yang bebas dari kawasan terbangun
dan untuk sungai yang terdapat di sepanjang sungai hingga ke Laut lepas.
2. Ruang terbuka privat untuk umum
Pada kawasan perencanaan, ruang terbuka privat untuk umum adalah ruang
sempadan antara bangunan sampai dengan batas pagar atau halaman,
terutama ruang sempadan bangunan pada bangunan komersial/perdagangan
dan jasa yang mempunyai sempadan yang lebar. Ruang terbuka ini dapat
dimanfaatkan untuk berbagai kegiatan penunjang, seperti lahan parkir, taman
dsb. Apabila ruang terbuka ini tidak dikehendaki oleh akses publik, maka ruang
terbuka ini harus dibatasi dengan pembatasan parkir, pagar pembatas atau
dibatasi dengan tata hijau. Sedangkan apabila ruang terbuka ini dikehendaki
untuk diakses oleh publik maka pagar pembatas/tanaman pembatas disarankan
tidak terlalu tinggi untuk bidang masifnya, maksimal 1 m.
3. Ruang terbuka privat
Ruang terbuka privat adalah ruang terbuka yang mempunyai akses terbatas bagi
umum. Ruang terbuka privat terdapat pada fungsi atau kegiatan yang
mempunyai privasi tinggi, seperti ruang terbuka pada kawasan perkantoran dan
permukiman. Ruang terbuka privat perkantoran dan permukiman di kawasan
Halaman 112
perencanaan direncanakan untuk di gunakan sebagai lahan parkir kendaraan

pribadi atau sebagai halaman yang ditanami dengan pohon maupun tanaman.
4. Pola tata vegetasi

Pola tata vegetasi dan penciptaan iklim mikro merupakan unsur penting dalam
penciptaan ruangterbuka pada iklim tropis. Konsep ruang terbuka pada kawasan
menganjurkan penanaman pohon peneduh dengan kanopi, terutama pada ruang
LAPORAN AKHIR
terbuka umum yaitu pada jalur hijau sisi pedestrian dengan jarak penanaman
setiap 10 m. Dengan lebar ini, maka jenis tanaman yang dimungkinkan untuk
ditanam adalah pohon-pohon peneduh dengan kanopi lebar, seperti pohon
eboni. Untuk median jalan ditanami dengan vegetasi dengan jarak
penanamannya 5 m. Selain peneduh, pola tata hijau dilakukan sebagai
pengarah, terutama pada median pembatas jalan. Vegetasi pengarah yang
dapat ditanam antara lain palem-paleman maupun cemara. Pada ruang terbuka
privat untuk umum, perlu ditanam pohon peneduh sebagai pembentuk iklim
mikro depan bangunan dan peneduh area parkir kendaraan. Pada tiap simpul
jalan direncanakan untuk dilakukan penataan ruang terbukanya dengan
penanaman vegetasi pengarah dan vegetasi perdu pembentuk estetika. Sisi
yang menghadap persimpangan jalan dianjurkan untuk tidak ditanami tanaman
tinggi untuk memperluas pandangan pengemudi. Pada area tepi sungai dan
area-area kritis dengan kemiringan curam juga perlu dikonservasi dengan
membentuk tata hijau sebagai area penyangga. Tanaman ini ditanam pada
ruang sempadan sungai, yang ditetapkan sebesar 15 m dari tepi sungai. Untuk
batas halaman/perkarangan dengan jalur pedestrian, rencana vegetasi tanaman
yang ditanam adalah tanaman teh-tehan pangkas (Acalypha sp.) dengan tinggi
maksimal 60-80 cm.
Halaman 113
LAPORAN AKHIR
Tabel 4.4
Pilihan Tanaman untuk ruang terbuka hijau dan tepi jalan kawasan perencanaan
Halaman 114
Gambar 4.5: Ilustrasi RTH pada sempadan Sungai Buol Gambar 4.6: RTH Untuk Taman Kota
LAPORAN AKHIR
Gambar 4.7: Ilustrasi RTH pada Tepi Jalan Gambar 4.8: Ilustrasi RTH pada Puja Sera
IV.8. RENCANA INTENSITAS BANGUNAN DAN PENGEMBANGAN TATA

BANGUNAN
Rencana intensitas bangunan akan membahas mengenai Koefisien Dasar Bangunan

(KDB) dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB). Sedangkan pengembangan tata
bangunan membahas mengenai rencana Garis Sempadan Bangunan (GSB) Garis
Sempadan Muka Bangunan (GSMB), Garis Sempadan Samping dan Belakang
Bangunan (GSSB), elevasi/piel bangunan, orientasi bangunan, arsitektur bangunan,
bahan bangunan, pertanda/signage bangunan, pelestarian bangunan dan lingkungan
dan persyaratan bangunan.
IV.8.1. Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

dan Ketinggian Bangunan
Rencana Koefisien dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Lantai Bangunan

(KLB) yang ditetapkan pada kawasan perencanaan ini merupakan acuan dari
RTRW Kabupaten Buol. Dalam kawasan perencanaan ditetapkan sebagai
daerah dengan kepadatan Tinggi (segmen 1) hingga rendah (segmen 2 dan
3). Koefisien dasar bangunan ini dimaksudkan untuk menyediakan lahan
Halaman 115
terbuka yang cukup di kawasan perkotaan agar tidak keseluruhan lahan diisi
dengan fisik bangunan, namun agar masih menyisakan lahan ruang terbuka
untuk tata hijau sebagai bidang resapan air hujan, pengurangan suhu iklim
mikro dan secara umum adalah untuk menjaga keseimbangan ekosistem
lingkungan binaan. Berdasarkan faktor-faktor diatas maka koefisien dasar
bangunan pada kawasan perencanaan, direncanakan sebagai berikut.
LAPORAN AKHIR
Tabel 4.5 :
Ketentuan KDB, KLB dan KDH berdasarkan RTRW Kabupaten Buol
IV.8.2. Sempadan Bangunan
Garis sempadan bangunan merupakan Street line set back yang berarti
jarak bangunan terhadap jalan, dimana garis ini sangat penting dalam
mengatur tingkat keteraturan kedudukan masa bangunan pada jalan-jalan
diperkotaan, disamping itu kedudukan ini juga melindungi kepentingan
pemakai jalan agar mempunyai pandangan yang luas sewaktu mengendarai
kendaraan bermotor. Garis sempadan bangunan direncanakan untuk
menunjang terciptakannya konsep tata letak bangunan dan ruang terbuka
yang telah dicanangkan agar tercapai tatanan bangunan yang teratur, serasi
dan membentuk estetika ruang terbuka lebih bernilai nyaman. Sesuai dengan
telaah yang telah dikakukan akan meliputi; garis sempadan muka bangunan,
garis sempadan samping, garis sempadan belakang bangunan dan jarak
bangunan.
A. Garis Sempadan Muka Bangunan

Halaman 116
Penetapan garis sempadan bangunan dengan jalan dilakukan dengan

mempertimbangkan derajat keruangan yang ingin dicapai dan aspek
fungsional ruang depan bangunan. Maka untuk bangunan pada kawasan
perencanaan ditetapkan: Garis Sempadan Muka Bangunan pada Koridor
Jalan Ir. KArim Mbow minimal 12 m.
LAPORAN AKHIR
B. Garis Sempadan Samping dan Belakang Bangunan
Sempadan samping dan belakang bangunan ditentukan minimal selebar 4

meter. Sedangkan pada setiap penambahan lantai jarak bebas di atasnya
ditambah 0,5 meter dari jarak bebas lantai di bawahnya. Hal ini bertujuan
untuk menjaga penghawaan dan pencahayaan masing-masing bangunan
dan keamanan dan keselamatan bangunan. Selain itu ruang tersebut
dapat digunakan untuk jalur sirkulasi internal kavling dan jalur darurat
apabila terjadi kebakaran. Jarak antara masa/blok bangunan satu lantai
dengan bangunan satu lantai lainnya dalam satu kavling atau antar
kavling, minimal 3 meter; Khusus bangunan yang berada pada zoning
perdagangan dengan kapling yang terbatas, bangunan dapat dibuat rapat
batas dengan melampirkan pernyataan tertulis dari tetangga yang
berbatasan; Pernyataan tersebut mengikat kedua belah pihak dan tetap
berlaku apabila bangunan telah dipindah tangankan; Untuk bangunan
gedung yang berbentuk blok bangunan jumlah unit maksimal setiap blok
10 unit atau panjang maksimal 100 meter; Ruang antar blok bangunan
dilarang dibangun atau dialih fungsikan untuk kegiatan lain kecuali untuk
ruang terbuka atau kepentingan umum.
C. Garis Sempadan Sungai
Garis sempadan Sungai Buol ditetapkan sebesar 25 m dari tepi kiri-

kanan tepi sungai ,
IV.8.3. Elevasi/Piel Bangunan
Elevasi bangunan ditentukan berdasarkan titik ukur yang ditentukan dari titik
tertinggi as jalan dimana persil berada. Pada dasarnya dipertimbangkan
bahwa peil bangunan lebih tinggi minimum 50 cm dari badan jalan, sehingga
kelancaran pembuangan air hujan dari persil ke saluran pematusan kota
berfungsi secara optimal. Peraturan bangunan berkaitan dengan elevasi/peil
Halaman 117
bangunan pada lantai dasar untuk Kawasan perencanaan pada segmen ini
diklasifikasikan ke dalam pembagian sebagai berikut.
1. elevasi/peil lantai dasar dengan ketinggian 50 cm;
2. elevasi/peil lantai dasar dengan ketinggian 75 cm;
3. elevasi/peil lantai dasar dengan ketinggian 100 cm.
LAPORAN AKHIR
Ketentuan ini dibuat berkaitan dengan hal-hal sebagai berikut.
1. elevasi/peil lantai dasar dengan ketinggian 50 cm ditentukan bagi seluruh

bangunan pada kavling ruko/perdagangan. Ketentuan ini dibuat untuk
kepentingan pejalan kaki dengan tujuan untuk memberikan kedekatan
secara fisik dan visual dengan bangunan yang dikunjungi atau dilewati.
2. elevasi/peil lantai dasar dengan ketinggian 75 cm ditentukan bagi seluruh

bangunan pada kavling hunian dengan tujuan agar tercipta pembedaan
yang jelas antara ruang dalam dan ruang luar hunian sehingga konsep
privat-publik dapat terjaga sehingga fungsi hunian sebagai tempat tinggal
dapat berjalan dengan baik.
3. elevasi/peil lantai dasar dengan ketinggian 100 cm ditentukan bagi:
a. seluruh bangunan pada blok bangunan khusus yang terdiri atas

bangunan sudut dan bangunan sayap/pendamping bangunan sudut;
b. bangunan peribadatan;
c. seluruh bangunan pada area komersial.
Ketentuan ini dibuat dengan mempertimbangkan fungsi, jenis aktivitas dan

fasilitas yang spesifik terdapat pada kedua jenis bangunan, agar fungsinya
sebagai bangunan komersial dan bangunan publik dapat dinikmati dan
diakses secara representatif oleh khalayak umum.
IV.8.4. Orientasi Bangunan
Sebagai upaya untuk menarik perhatian masyarakat yang melewati wilayah

perencanaan, maka perlu upaya-upaya yang mendukung terciptanya view
yang positif antara bangunan dan lingkungan sebagai obyek dengan
masyarakat sebagai subyek. Untuk memperoleh penghawaan dan
pencahayaan alam yang baik, maka orientasi bukaan bangunan menghadap
ke arah Utara-Selatan sehingga bangunan tidak langsung ke arah matahari.
Bangunan yang tidak menghadap ke arah tersebut, memerlukan penutup
Halaman 118
sinar matahari baik bahan alami maupun non alami. Dari segi aksesibilitas;
bangunan yang terletak sepanjang jalan utama orientasi bangunannya
mengarah pada jaringan jalan yang berada di depannya, Orientasi bangunan
di sepanjang kawasan perencanaan ditetapkan ke arah muka, atau tegak
lurus menghadap ke jalan. Bangunan yang terletak di atas kapling yang
miring terhadap jalan tetap dianjurkan agar membangun sisi muka yang
sejajar jalan. Untuk bangunan berada di sisi persimpangan jalan atau
LAPORAN AKHIR
bangunan sudut di anjurkan untuk menghadap ke dua arah jalan. Secara

detail rencana orientasi bangunan adalah:
1. Bagian belakang bangunan yang berbatasan dengan permukiman,

orientasinya juga harus diarahkan ke permukiman. Artinya, pada bagian
tersebut harus dibuat rancangan dengan akses dan bukaan menghadap
ke arah permukiman. Tidak diperkenankan membuat tembok pasif atau
pagar yang membelakangi permukiman tersebut.
2. Bangunan yang dikelilingi oleh jalan, maka orientasinya diarahkan ke

masing-masing jalan yang mengelilinginya.
3. Bangunan-bangunan yang diarahkan sebagai identity di pertemuan jalan,

orientasi bangunan dan atap bangunannya agar dipertimbangkan terhadap
kesatuan komposisi bangunan dan ruang luar di sekitar pertemuan jalan
tersebut.
4. Arah pandangan suatu orientasi, sedapat mungkin mengarah pada

tempat-tempat yang penting atau ramai dikunjungi masyarakat. Jadi, tidak
hanya jalan-jalan utama yang terletak di depan bangunan saja yang bisa
dijadikan arah orientasi, tetapi lokasi lain yang memiliki potensi untuk
dijadikan sebagai media orientasi juga dapat digunakan.
IV.8.5. Bentuk Dasar Bangunan
Bentuk dasar bangunan dipertimbangkan dari berbagai segi, baik segi

kebutuhan ruangnya sendiri ataupun dari ekspresi budaya dan nilai-nilai
arsitektur setempat menciptakan citra kawasan sebagai salah satu pusat
perkantoran di kawasan perkotaan Buol dengan segala aktivitas
pendukungnya, rancangan bangunan di dalam kawasan perencanaan ini
menjadi salah satu faktor yang penting yang perlu diperhatikan. Bentuk dasar
bangunan untuk kawasan Koridor Jl, Ir. Karim Mbow diklasifikasikan ke dalam
pembagian sebagai berikut:
Halaman 119
1) Bentuk balok dengan rincian sebagai berikut :
Bentuk balok vertikal bagi bangunan yang menjadi bangunan

sayap/pendamping pada blok bangunan khusus dan bangunan sudut
area kawasan komersial dengan tujuan agar tercipta keselarasan dan
keseimbangan bentuk di antara seluruh bangunan pada blok bangunan
khusus.
LAPORAN AKHIR
Bentuk balok horizontal bagi bangunan ruko, hunian rumah deret, dan
massa bangunan pada area komersial yang tidak berada pada bagian
sudut dengan mempertimbangkan konsep perancangan kota secara
keseluruhan terutama pada koridor utama Jl. Ir. Karim Mbow. Ketentuan
ini juga dibuat dengan mempertimbangkan jenis fungsi dan aktivitas
bangunan yang spesifik pada bangunan-bangunan tersebut.
2) Bentuk bangunan sudut ditentukan bagi bangunan sudut yang berada di

persimpangan antara segmen-segmen dan segmen-jalan dengan tujuan
agar menunjang pandangan pergerakan membelok oleh pengguna jalan.
Di samping itu bangunan tersebut dapat dijadikan sebagai tengaran kota
serta agar dapat tercipta ruang terbuka kota sebagai ruang hijau pada
setiap persimpangan jalan secara terpadu dengan bangunan sudut
tersebut.
IV.8.6. Massa Bangunan
Penetapan bentuk dan posisi massa bangunan harus mempertimbangkan

bahaya gempa dan tsunami terutama. Oleh karena itu rencana tata letak
massa bangunannya adalah:
1. sederhana, cenderung simetris, seragam dan membentuk satu kesatuan.
2. bentuk susunan massa bangunan diarahkan berbentuk perimeter blok

dengan struktur ruang linier koridor).
IV.8.7. Selubung Bangunan
Selubung bangunan diharapkan memberikan kesan khusus terhadap

kawasan ini, sehingga mampu memberikan suatu pemandangan tersendiri
Halaman 120
bagi yang melihatnya, selain itu perlu dipertimbangkan ornamen-ornamen

yang dipakai supaya disesuaikan dengan lingkungan setempat. Selubung
bangunan harus mencirikan kualitas rancangan arsitektur tropis-basah, yang
dirancangkan dalam kualitas bukaan penghawaan dan cahaya, bentuk atap
serta material finishing yang tahan terhadap panas matahari dan udara
lembab.
LAPORAN AKHIR
IV.8.8. Garis Langit
Garis langit merupakan garis titik tertinggi bangunan yang terbentuk oleh
perbedaan ketinggian masing-masing bangunan pada tiap-tiap zona yang
direncanakan. Perbedaan ketinggian ini bertujuan untuk menciptakan
suasana ruang yang menarik dan tidak monoton. Karena dengan
terbentuknya garis langit yang tepat terjadi kesan ruangan yang dinamis.
IV.8.9. Arsitektur Bangunan
Peraturan bangunan berkaitan dengan arsitektur bangunan dan lingkungan

untuk Kawasan Koridor Jalan Ir. Karim Mbow adalah penetapan langgam
arsitektur untuk bangunan yang berada di kawasan ini dengan langgam
arsitektur lokal khas Buol. Secara detil, pengembangan langgam arsitektur
lokal khas Buol disesuaikan dengan rencana desain dalam setiap kelompok
bangunan. Pengembangan bangunan dalam kawasan perencanaan
diarahkan untuk dapat mendukung pengembangan image kawasan sebagai
kawasan perkantoran modern dengan tetap menampilkan elemen
lokal/tradisional sebagai bagian dari bangunan.
IV.8.10. Bahan Bangunan
Peraturan bangunan berkaitan dengan konsep penggunaan bahan bangunan

eksterior untuk Kawasan perencanaan dibuat dengan mempertimbangkan
karakter langgam arsitektur lokal meliputi pengembangan ornamen, facade
dan sebagainya yang bercirikan corak lokal. Untuk bahan bangunan
diupayakan menggunakan bahan dari material yang kuat, tahan lama dan
tidak rentan terhadap bencana alam dan bahaya kebakaran (memperlambat
penjalaran api) dengan memperhatikan ketentuan corak lokal, memilik daya
tahan terhadap perubahan cuaca pada iklim tropis, tidak menimbulkan
pantulan sinar, memberikan kesan estetis terhadap penggunaanya dan
lingkungan sekitar. Untuk ruang terbuka, bahan yang digunakan disesuaikan
dengan keadaan dan bentuk lansekap yang ada. Berdasarkan Undang
Halaman 121
Undang No. 28 Tahun 2002 mengenai Bangunan dan Gedung Penggunaan

bahan bangunan diupayakan semaksimal mungkin menggunakan bahan
bangunan produksi dalam negeri/tempat.
Penggunaan bahan bangunan harus mempertimbangkan keawetan dan

kesehatan dalam pemanfaatan bangunannya. Bahan bangunan yang
dipergunakan harus memenuhi syarat-syarat teknik sesuai dengan fungsinya,
LAPORAN AKHIR
seperti yang dipersyaratkan dalam Standar Nasional Indonesia (SNI) tentang

spesifikasi bahan bangunan yang berlaku. Penggunaan bahan bangunan
yang mengandung racun atau bahan kimia yang berbahaya, harus mendapat
rekomendasi dari instansi terkait dan dilaksanakan oleh ahlinya.
IV.8.11. Pertanda/Signage
Signage atau sistem penandaan merupakan perangkat penting sebuah

kawasan. Rencana sistem panandaan pada kawasan Jl. Ir. Karim Mbow
terutama ditekankan pada bangunan komersil pada segmen ini. Penempatan
sistem penandaan tersebut terbagi dalam beberapa zona, yaitu private
information zone, pedestrian zone, traffic zone yang masing-masing memiliki
fungsi dan batasan pengaturan tersendiri.
a. sistem penandaan pada private information zone
Merupakan zona yang khusus diperuntukkan bagi informasi atau promosi

usaha bagi pemilik bangunan dalam ukuran yang cukup besar.
b. sistem penandaan pada zona pedestrian
Merupakan zona identifikasi bagi sistem penandaan yang kecil, orientasi

pedestrian bagi identitas bangunan, serta penandaan pada jendela
bangunan
c. sistem penandaan pada zona traffic
Merupakan zona informasi dan sistem penandaan yang sesuai dengan

jarak pandang dan pergerakan kendaraan bermotor. Signage atau tanda
untuk kawasan perencanaan direncanakan sebagai berikut:
Identitas, sebagai pengenal/karakter lingkungan dan sebagai titik

referensi/orientasi pergerakan masyarakat dapat berupa Landmark.
Rancangan tanda untuk identitas lingkungan ini untuk setiap segmen
Halaman 122
berbeda-beda, namun dapat menjadi bagian dari rancangan

bangunan.
Nama Bangunan, memberi tanda identitas suatu bangunan yang
dapat dibarengi dengan petunjuk jenis kegiatan yang ada di dalamnya.
Jenis ini dapat berupa papan identitas, atau tulisan yang ditempel
pada selubung bangunan. Tanda untuk nama bangunan tidak boleh
LAPORAN AKHIR
mengganggu pandangan terhadap kualitas selubung bangunan, tidak

boleh melebihi/mengganggu domain publik.
Petunjuk Sirkulasi, sebagai rambu lalu-lintas, sekaligus sebagai
pengatur dan pengarah dalam pergerakan. Untuk rambu-rambu lalu
lintas disesuaikan dengan standart bentuk dan penempatannya..
Komersial/Reklame, sebagai publikasi atas suatu produk, komoditi,
jasa, profesi atau pelayanan tertentu. Jenis ini dapat berupa papan
tiang, ikon, menempel pada bangunan, baliho, spanduk umbul-umbul
dan balon. Beberapa persyaratan yang perlu diperhatikan adalah:
Estetis dan pemasangannya tidak mengganggu keamanan dan
keselamatan serta konstruksinya memenuhi syarat teknis.
Pemasangan reklame dalam persil tidak boleh melewati batas Damija,
konstruksinya kuat dan ukurannya tidak merusak selubung bangunan.
Pada koridor jalan dan ruang luar lainnya harus estetis, dapat
memperkuat identitas lingkungan dan tidak merusak konsentrasi
pemakai jalan. Pada median hanya dipasang reklame yang bersifat
sementara pada tiang lampu yang telah disediakan.
Informasi, sebagai tempat untuk informasi kegiatan atau keterangan-
keterangan kondisi/keadaan lingkungan. Papan informasi yang
menerangkan kedudukan kawasan serta informasi lingkungan
diletakkan pada setiap blok berdekatan dengan tempat pemberhentian
kendaraan/halte. Papan informasi ini dapat sekaligus digunakan untuk
menempelkan koran umum.
IV.8.12. Pelestarian Bangunan dan Lingkungan
Tujuan dilakukannya pelestarian bangunan dan lingkungan ini memberikan

dan menciptakan kesesuaian kontekstual antar bangunan dengan kondisi
bangunan dan lingkungan di sekitarnya. Jika diindikasikan terjadi penurunan
kualitas bangunan/ lingkungan maka dibelakukan upaya untuk
Halaman 123
mengembangkan penanganan terhadap bangunan dan lingkungan meliputi:
1. Proses Urban Revitalization meliputi upaya revitalisasi bangunan

mengingat nilai history bangunan yang tinggi atau memiliki nilai sejarah
yang berguna bagi pengembangan kawasan maupun nilai ilmu
pengetahuan atau kavling bangunan memiliki fungsi yang strategis.
2. Proses Urban Renewal meliputi upaya memperbarui fungsi kavling

bangunan pada kavling lama yang disebabkan oleh kondisi bangunan
LAPORAN AKHIR
yang telah mengalami penurunan kualitas sehingga diharapkan dengan

adanya pemugaran akan dapat dimanfaatkan fungsi kavling yang dapat
dimanfaatkan sebagai kavling bangunan yang lebih baik.
3. Proses penertiban bangunan meliputi upaya pemugaran terhadap

kavling bangunan yang mempunyai permasalahan bangunan akibat
tidak memenuhi ketentuan pengembangan bangunan yang ada.
IV.8.13. Persyaratan Bangunan
Pengembangan bangunan di kawasan perencanaan direncanakan untuk

pengembangan bangunan yang memenuhi persyaratan bangunan yang
memberikan kenyamanan dan keamanan bagi penghuninya. Adapun
persyaratan bangunan yang harus dipenuhi meliputi:
Halaman 124
LAPORAN AKHIR
Halaman 125
LAPORAN AKHIR
IV.9. TATA INFORMASI DAN WAJAH JALAN
Jenis-jenis elemen yang harus terpenuhi dalam penataan tata informasi dan wajah
jalan mencangkup, sistem informasi yang terpadu, sistem informasi yang mengarah
pada tulisan dan grafis, papan nama dan street furniture (Perabot Jalan).
A. Tata Informasi
Dalam peletakan tata informasi adalah area yang harus bebas dari segala tata
informasi yaitu:
1. 2,1 m dari permukaan trotoar/jalur pedestrian harus bebas tata informasi;
2. 5 m dari permukaan jalan harus bebas tata informasi;
3. 10 m dari persimpangan jalan harus bebas tata informasi reklame, kecuali

rambu-rambu jalan.
Jenis tata informasi yang diusulkan meliputi 2 (dua) kategori:
1. Petunjuk nama bangunan, dan rambu jalan, Petunjuk nama bangunan Petunjuk
nama bangunan merupakan media informasi tentang nama dan tempat, arahan
rencana pengembangan petunjuk nama bangunan dengan fungsi perdagangan
dan jasa adalah dengan menata ukuran dan letak petunjuk informasi bangunan
tersebut. Arahan untuk rencana peletakan nama bangunan pada setiap segmen
adalah menempel pada bangunan dan tidak diperkenankan menjorok dari batas
persil. Penggunaan bahan harus konsisten dan mempunyai potensi untuk
menarik perhatian masyarakat melalui rancangan atau permainan grafisnya.
Pengaturan sistem informasi harus informatif, sehingga dapat terlihat oleh
pengendara kendaraan maupun pejalan kaki. Untuk pemasangan penunjuk
nama bangunan diarahkan dengan ketentuan sebagai berikut.
menempel pada bangunan dengan posisi horisontal, ukuran yang

Halaman 126
diperkenankan adalah 1 x 5 meter.

menempel pada bangunan dengan posisi vertikal, ukuran yang
diperkenankan adalah 1 x 3 meter.
menggantung pada bangunan (arcade/kanopi), ukuran yang diperkenankan
adalah 2/3 L meter.
pola bangunan tunggal diarahkan untuk membuat penunjuk informasi
bangunan yang berdiri sendiri.
LAPORAN AKHIR
Gambar 4.9 : Ilustrasi Rencana Petunjuk Nama Bangunan Pada Bangunan Komersil
a Penunjuk nama jalan
Pada kawasan perencanaan pemasangan nama jalan diharuskan

ditempatkan pada setiap ujung jalan/lorong yang terdapat pada kawasan
perencanaan dengan bentuk yang mencirikan karakter lokal.
b. Rambu Jalan
Rambu-rambu pertandaan jalan maupun rambu untuk jalur penyelamatan

bencana alam diarahkan terletak pada kawasan yang mudah terlihat, kuat,
dan terpelihara. Pentingnya tanda-tanda dalam sebuah kota adalah untuk
mewujudkan masyarakat mengenal kawasan tersebut dan petunjuk bagi
masyarakat yang baru mengenal tempat tersebut. Untuk penempatan rambu
jalan disesuaikan oleh standar Dinas perhubungan. Ukuran dan kualitas
rancangan dari rambu-rambu harus diatur agar tercipta keserasian serta
mengurangi dampak negatif kawasan.
2. Reklame
Halaman 127
Pemasangan reklame pada dasarnya mengacu pada ketentuan ketentuan yang

berlaku di Kabupaten Buol pada umumnya. Namun untuk menumbuhkan citra
kawasan perencanaan sebagai Kawasan Perdagangan Kabupaten Buol, maka
perlu penataan dan pembatasan reklame. Pembatasan ini dapat dilakukan
dengan menentukan lokasi pemasangan reklame pada tiitik-titik khusus dalam
kawasan. Penataan reklame pada kawasan perencanaan diarahkan dengan
ketentuan sebagai berikut.
LAPORAN AKHIR
1) kepentingan penempatan harus mengupayakan keseimbangan, keterkaitan

dan keterpaduan dengan semua jenis elemen pembentuk wajah jalan atau
perabot jalan lain dalam hal fungsi, estetis dan sosial. Penempatan reklame
pada kawasan perencanaan dilakukan hanya pada titik-titik tertentu, tidak
mengganggu dan menutupi keberadaan bangunan pemerintahan yang
terdapat di segmen ini. Titik pemasangan papan reklame pada kawasan
perencanaan diarahkan di sekitar pusat perdagangan di persimpangan,
Shelter/ halte dapat dimanfaatkan sebagai bidang reklame sesuai dengan
arahan titik pemasangannya.
2) perlu pembatasan terhadap ukuran, material, motif, lokasi dan tata letak.
Untuk ukuran reklame umum dengan desain satu tiang maksimal adalah 24
m2. Tidak diperkenankan memasang reklame dua kaki dan reklame yang
melintang jalan (Bando).
3) penempatan reklame harus menciptaan karakter lingkungan kawasan. Pada

kawasan perencanaan materi reklame komersial diperbolehkan, namun
mengingat visi pengembangan Kawasan Jl. Ir. Karim Mbow adalah
TERWUJUDNYA KAWASAN PERDAGANGAN YANG BERWAWASAN
LINGKUNGAN, maka tidak diperbolehkan memasang materi iklan
minuman beralkohol.
Halaman 128
LAPORAN AKHIR
Gambar 4.10 : Ilustrasi Rencana Reklame
C. Wajah Jalan
Penataan wajah jalan merupakan upaya untuk menata wajah daripada suatu
jalur jalan. Elemen yang termasuk didalamnya antara lain jalur tata hijau, jalur
pedestrian, dan penataan street furniture. Street furniture merupakan
kelengkapan jalan yang mendukung estetika, kenyamanan dan keselamatan,
pemakai jalan antara lain telepon umum, bangku jalan, gardu jaga polisi, tiang
listrik (lampu jalan), halte, tempat sampah dan sebagainya. Untuk kawasan
perencanaan maka wajah jalan dibentuk dengan:
1. Peletakan vegetasi peneduh pada jalur pedestrian dan dalam kavling privat;
2. Peletakan pencahayaan buatan harus mempunyai jarak setiap titik lampu

sekurang-kurangnya 50 meter, sesuai kebutuhan jenis ruang terbuka hijau
dan sempadan jalan;
Halaman 129
3. Pencahayaan buatan di ruang terbuka hijau harus memperhatikan karakter

lingkungan, fungsi, dan arsitektur bangunan, estetika amenity dan komponen
promosi;
4. Pembentukan jalur pedestrian dengan permukaan jalur yang nyaman untuk

berjalan bagi pejalan kaki maupun penyandang cacat.
LAPORAN AKHIR
Penataan street furniture di kawasan perencanaan, meliputi:
a. Halte/Shelter Angkutan Kota
Sejauh ini belum ada halte yang dijumpai secara permanen di kawasan
perencanaan. Kalau dilihat dari segi aktivitas sirkulasi lalu lintas dan
pergantian intermoda perlu kiranya direncanakan pada tempat-tempat
tertentu untuk alokasi halte. Peletakan halte pada kawasan perencanaan
diarahkan pada setiap pusat kegiatan kawasan seperti kawasan perkantoran,
perdagangan dan pendidikan. Peletakan halte harus dibuat senyaman
mungkin dan tidak menggangu sirkulasi pejalan kaki. Pada bangunan halte
harus dilengkapi dengan nama halte dan diperkenankan untuk memasang
reklame. Bentuk halte harus bercirikan dan mencitrakan nuansa khas lokal
Buol. Rancangan shelter angkutan kota dapat mengikuti kaidah berikut ini:
1) Bentuk dan jenis shelter yang diusulkan ada tiga alternatif yaitu; shelter
yang beratap, shelter yang tidak beratap (tetapi dibuat dibawah
pepohonan yang rindang) dan berupa rambu-rambu saja.
2) Shelter diletakkan pada jalur pejalan kaki, dengan membuat perbedaan

ketinggian lantai dengan satu atau dua trap yang membedakan shelter
dan pedestrian yang dibuat memutari shelter tersebut. Dimungkinkan
menggabung dengan boks telepon dalam satu bangunan, tetapi
penempatannya dipisahkan secara fisik agar tidak saling mengganggu.
3) Posisi jalan dibuat masukkan sedikit + 2 meter ke dalam shelter,

sehingga sewaktu kendaraan angkutan kota menepi tidak menghambat
sirkulasi kendaraan di belakangnya.
4) Bentuk dan tampilan shelter dirancang sedemikian sehingga tidak

menutupi dan mendominasi bangunan dan lingkungan di sekitarnya.
Halaman 130
5) Bisa dimanfaatkan untuk memasang reklame yang dirancang sebagai

bagian dari bangunan shelter, dengan proporsi maksimum 20% dari
bidang tampak shelter.
6) Memperjelas identitas shelter agar mudah dikenali, terutama pada

tempat-tempat pemberhentian angkutan kota yang berupa rambu-rambu
saja, antara lain dengan memisahkan secara jelas dengan trotoar,
LAPORAN AKHIR
membuat kemunduaran pagar, ditanami dengan tanaman peneduh yang

khas.
Gambar 4.11 : Ilustrasi Shelter
b. Tempat sampah
Peletakan tempat sampah umum ditetapkan pada tiap jarak 50 m. Peletakan

tempat sampah umum tidak boleh menggangu sirkulasi pejalan kaki. Bentuk
tempat sampah umum harus bercirikan dan mencitrakan nuansa khas lokal,
selain itu harus ada pemisah antara sampah organik dan anorganik.
Penataan tempat sampah di wilayah perencananaan diarahkan sebagai
berikut:
1) Perlu penyeragaman bentuk dan besaran tempat sampah yang berada

dalam satu koridor jalan.
2) Setiap pembangunan baru, perluasan suatu bangunan yang

diperuntukkan sebagai tempat kediaman harus dilengkapi dengan tempat
atau kotak pembuangan sampah yang ditempatkan sedemikian rupa
sehingga kesehatan umum masyarakat sekitarnya terjamin.
3) Dalam hal lingkungan di daerah pertokoan yang mempunyai dinas

pembersihan kota, kotak-kotak sampah yang tertutup disediakan
sedemikian rupa sehingga petugas-petugas dinas tersebut dapat dengan
Halaman 131
mudah melakukan tugasnya.
4) Penyediaan tempat sampah agar mempertimbangkan segi estetika.
5) Dipisahkan antara tempat sampah kering dan sampah basah.
6) Rancangan penempatannya pada batas antara jalur pejalan kaki dengan

jalur kendaraan (mudah dijangkau dari dua sisi), dengan tiap jarak 50 m.
LAPORAN AKHIR
Gambar 4.12: Ilustrasi Tempat Sampah
c. Pot bunga
Peletakan pot bunga ditempatkan pada setiap jarak 10 meter. Peletakan pot
bunga tidak boleh menggangu sirkulasi pejalan kaki. Bentuk pot bunga harus
bercirikan dan mencitrakan nuansa khas lokal.
d. Lampu penerangan jalan dan pedestrian
Pada saat ini lampu penerangan jalan yang ada di kawasan perencanaan
baru terdapat pada segmen 1 atau baru terdapat sekitar 6 unit lampu
penerangan jalan, Kebutuhan penerangan lampu jalan di kawasan
perencanakan diperkirakan sebanyak 12 unit lampu penerangan jalan.
Bentuk penerangan jalan dan pedestrian harus bercirikan dan mencitrakan

nuansa khas lokal. Elemen ini di samping berfungsi sebagai penerangan di
Halaman 132
malam hari, juga dapat berfungsi sebagai elemen estetika dan pengarah pada
rancangan ruang luar. Hal ini berkaitan dengan rancangan tiang lampu,
lampunya sendiri dan perletakannya. Lampu penerangan umum di sepanjang
koridor dan taman kota perlu disediakan tersendiri, dan hendaknya tidak
mengandalkan pada penerangan kapling (perumahan, perkantoran,
perdagangan dan jasa) atau penerangan yang berasal dari lampu reklame.
LAPORAN AKHIR
Berkaitan dengan wilayah perencanaan, diusulkan arahan penataan sebagai

berikut:
1) Lampu penerangan untuk sepanjang jalan diletakkan pada pinggir jalan.

Lampu penerangan jalan di sepanjang koridor agar diseragamkan tinggi,
model maupun penempatannya.
2) Lampu penerangan di sepanjang pedestrian.
3) Lampu taman, untuk memperkuat karakter kawasan pada malam hari,

dan lampu sorot untuk memperkuat elemen-elemen yang ditonjolkan
pada malam hari.
4) Pada deretan lampu yang ditempatkan berselang seling dengan

pepohonan, perlu menghindari pemilihan pohon yang bermahkota lebar,
agar kerimbunannya tidak menghalangi sinar lampu.
5) Sejauh mungkin, dipersimpangan jalan utama perlu dipasang jenis lampu

spesifik sebagai pembentuk identitas lingkungan sekitarnya.
6) Lampu penerangan umum agar tidak digunakan untuk menempatkan

reklame tempel, spanduk, selebaran atau lainnya yang sifatnya merusak
keindahan lampu.
7) Sumber tenaga lampu penerangan jalan agar dipisahkan dengan kapling

sekitarnya, sehingga pada saat terjadi pemadaman listrik lokal, lampu
penerangan jalan masih tetap menyala.
Halaman 133
LAPORAN AKHIR
IV.10. BATAS HALAMAN DAN PAGAR
A. Halaman Depan Bangunan
1. Penanaman pohon tidak menggangu estetika fasade bangunan dan

lingkungannya secara keseluruhan;
2. Penataan taman pada halaman depan bangunan haruslah menambah nilai

estetika dari bangunan dan lingkungannya secara keseluruhan;
3. Perkerasan pada halaman depan bangunan harus dari bahan yang dapat
berfungsi sebagai penyerap air;
4. Apabila dipergunakan sebagai tempat parkir kendaraan, harus direncanakan

dengan seksama kapasitas lahan, sirkulasi dalam lahan sehingga tidak
mengganggu nilai estetika bangunan dan lingkungan secara keseluruhan
serta penempatan pintu masuk keluar kendaraan sehingga tidak
menimbulkan tekanan pada arus lalu-lintas;
5. Halaman samping dan belakang bangunan;
6. Dapat dipilih jenis pepohonan yang bersifat buffer kebisingan dan menyerap
polutan.
B. Pagar
1. Garis Sempadan Pagar (GSP) terluar yang berbatasan dengan jalan

ditentukan berhimpit dengan batas terluar ruang milik jalan.
2. Garis pagar di sudut persimpangan jalan ditentukan dengan

sorong/lengkungan atas dasar fungsi peran jalan.
3. Ketinggian maksimum pagar yang berbatasan dengan jalan umum

ditentikan sebesar 1,5 m dari permukaan jalan;
Halaman 134
4. Pagar harus transparan dengan motif bernuansa lokal baik dari warna
maupun bentuk ukiran khas Buol;
5. Pada bagian bawah pagar diperbolehkan masif dengan ketinggian maksimal

50 cm;
6. Dianjurkan untuk menanam tanaman sepanjang pagar dengan ketinggian

yang tidak lebih dari 60- 80 cm;
LAPORAN AKHIR
7. Dilarang menggunakan kawat berduri sebagai pemisah di sepanjang jalan

umum untuk halaman muka.
8. Ketinggian dinding pembatas samping bangunan sampai GSB maksimum

1,5 m untuk menciptakan keleluasan pandangan boleh dibuat dalam bentuk
masif/tidak tembus pandang;
9. Tinggi pagar samping setelah garis sempadan bangunan dan pagar

belakang ditetapkan maksimum 2 meter dan boleh dibuat masif/tidak
tembus pandang. Pagar tersebut dapat dibuat setinggi-tingginya 3 meter
dengan memperhatikan faktor keamanan kontruksi atas persetujuan tertulis
dari tetangga yang berbatasan;
10. Pengaturan tinggi pagar di daerah persimpangan tidak boleh menghalangi

pandangan pengendara;
11. Warna pagar dianjurkan tidak mencolok, sehingga berkesan teduh dan asri,
serta tidak menimbulkan kesan membatasi bangunan.
12. Melibatkan sektor privat untuk menampung kegiatan PKL sebagai salah
satu kegiatan penunjang dalam bangunan/kavlingnya, yang proporsi jumlah
dan luas disesuaikan berdasarkan intensitas pembangunan yang dibentuk.
Alokasi lahan untuk PKL baik dalam bangunan atau ruang terbukanya
merupakan perwujudan dari bentuk integrasi antara sektor formal dan
informal, menuju pengelolaan yang lebih baik.
13. Mengintegrasikan/mendekatkan secara optimal lokasi penataan dengan

jalur pejalan/ruang-ruang terbuka umum merupakan konsep penataan yang
positif, karena pada dasarnya PKL selalu mengikuti keberadaan dan
pergerakan pejalan. Halaman 135
LAPORAN AKHIR
BAB V
RENCANA PEMANFAATAN DAN
PENGENDALIAN PROGRAM
V.1. PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG
V.1.1. Lingkup Pengendalian Kegiatan Pemanfaatan Ruang
Pengendalian pemanfaatan ruang merupakan suatu kegiatan yang dapat

dikatakan sebagai suatu kegiatan penting dalam upaya menjaga dan
mengendalikan pemanfatan ruang. Adapun Pengendalian pemanfaatan ruang
dilakukan melalui beberapa tahapan kegiatan diantaranya; penetapan
peraturan zonasi, perizinan, pemberian insentif dan disinsentif, serta
pengenaan sanksi. Sesuai dengan Undang-undang tentang Tata Ruang yaitu
UU No.26 Tahun 2007 tentang penataan ruang, secara rinci telah menjelaskan
mengenai hal tersebut diatas.
1. Peraturan Zonasi Peraturan zonasi sesuai dengan Pasal 36 UU No.26

tahun 2007 telah disebutkan bahwa peraturan zonasi disusun sebagai
pedoman pengendalian pemanfaatan ruang, dan Peraturan zonasi disusun
berdasarkan rencana rinci tata ruang dalam hal ini tata bangunan dan
lingkungan untuk setiap zona pemanfaatan ruang. Peraturan zonasi
merupakan ketentuan yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan
Halaman 136
ruang dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk setiap blok/zona

peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana rinci tata ruang.
Rencana rinci tata ruang dan peraturan zonasi yang melengkapi rencana
rinci tersebut menjadi salah satu dasar dalam pengendalian pemanfaatan
ruang sehingga pemanfaatan ruang dapat dilakukan sesuai dengan
rencana umum tata ruang dan rencana rinci tata ruang. Untuk peraturan
zonasi akan dibahas pada bagian lainnya di bab ini.
LAPORAN AKHIR
2. Perizinan Izin dalam pemanfaatan ruang sebagaimana yang diatur dalam

undang-undang penataan ruang diatur oleh pemerintah Kabupaten Buol
berdasarkan kewenangan dan ketentuan yang berlaku. Disamping itu
dalam hal perizinan pemerintah dapat membatalkan izin apabila melanggar
ketentuan yang berlaku. Izin pemanfaatan ruang yang diperoleh melalui
prosedur yang benar tetapi kemudian terbukti tidak sesuai dengan rencana
tata ruang wilayah, dibatalkan oleh pemerintah daerah Kabupaten Buol
sesuai dengan kewenangannya.
Perizinan pemanfaatan ruang dimaksudkan sebagai upaya penertiban

pemanfaatan ruang sehingga setiap pemanfaatan ruang harus dilakukan
sesuai dengan rencana tata ruang. Izin pemanfaatan ruang diatur dan
diterbitkan oleh pemerintah daerah Kabupaten Buol sesuai dengan
kewenangannya masing-masing. Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai
dengan rencana tata ruang, baik yang dilengkapi dengan izin maupun
yang tidak memiliki izin, dikenai sanksi adminstratif, sanksi pidana penjara,
dan/atau sanksi pidana denda.
3. Pemberian Insentif dan Disinsentif Pemberian insentif dimaksudkan

sebagai upaya untuk memberikan imbalan terhadap pelaksanaan kegiatan
yang sejalan dengan rencana tata ruang, baik yang dilakukan oleh
masyarakat maupun oleh pemerintah daerah. Bentuk insentif tersebut,
antara lain, dapat berupa keringanan pajak, pembangunan prasarana dan
sarana (infrastruktur), pemberian kompensasi, kemudahan prosedur
perizinan, dan pemberian penghargaan. Disinsentif dimaksudkan sebagai
perangkat untuk mencegah, membatasi pertumbuhan, dan/atau
mengurangi kegiatan yang tidak sejalan dengan rencana tata ruang, yang
antara lain dapat berupa pengenaan pajak yang tinggi, pembatasan,
penyediaan prasarana dan sarana, serta pengenaan kompensasi dan
penalti. Pemberian insentif dan disinsentif dalam pengendalian
pemanfaatan ruang dilakukan supaya pemanfaatan ruang yang dilakukan
Halaman 137
sesuai dengan rencana tata ruang yang sudah di tetapkan. Insentif

merupakan perangkat atau upaya untuk memberikan imbalan terhadap
pelaksanaan kegiatan yang sejalan dengan rencana tata ruang, berupa :
a. keringanan pajak, pemberian kompensasi, subsidi silang, imbalan,

sewa ruang, dan urun saham;
b. pembangunan serta pengadaan infrastruktur;
LAPORAN AKHIR
c. kemudahan prosedur perizinan; dan/atau
d. pemberian penghargaan kepada masyarakat,
e. swasta dan/atau pemerintah daerah.
Sedangkan Disinsentif merupakan perangkat untuk mencegah, membatasi

pertumbuhan, atau mengurangi kegiatan yang tidak sejalan dengan
rencana tata ruang, berupa:
a. pengenaan pajak yang tinggi yang disesuaikan dengan besarnya

biaya yang dibutuhkan untuk mengatasi dampak yang ditimbulkan
akibat pemanfaatan ruang; dan/atau
b. pembatasan penyediaan infrastruktur, pengenaan kompensasi, dan

penalti;
c. insentif dan disinsentif dalam penataan bangunan dan lingkugan

diberikan dengan tetap menghormati hak masyarakat.
4. Pengenaan Sanksi
a. Pengenaan sanksi, yang merupakan salah satu upaya pengendalian

pemanfaatan ruang, dimaksudkan sebagai perangkat tindakan
penertiban atas pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana
tata ruang dan peraturan zonasi.
b. Dalam Undang-Undang ini pengenaan sanksi tidak hanya diberikan

kepada pemanfaat ruang yang tidak sesuai dengan ketentuan
perizinan pemanfaatan ruang, tetapi dikenakan pula kepada pejabat
pemerintah yang berwenang yang menerbitkan izin pemanfaatan
ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang.
V.1.2. Lingkup Pengendalian Pemanfaatan Ruang
Aspek pelaksanaan Kegiatan pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan

untuk mengikuti serta mendata perkembangan pelaksanaan pemanfaatan
Halaman 138
ruang, sehingga apabila terjadi penyimpangan dari pelaksanaan pemanfaatan

ruang dapat diketahui dan dilakukan upaya penyelesaiannya, objek kegiatan
pengendaliannya adalah pembangunan dan bangunan fisik yang sesuai atau
tidak sesuai dengan rencana tata ruang dalam hal ini tata bangunan dan
lingkungan. Kegiatan pengendalian pemanfaatan ruang dapat dilakukan
dengan melakukan monitoring, pengawasan dan penertiban pemanfaatan
ruang harus dimulai pada unit terkecil perubahan, yaitu pada objek perpetakan
LAPORAN AKHIR
(persil) yang melakukan kegiatan pembangunan atau perubahan. Apabila hal

tersebut tidak dilakukan maka penyimpangan dan pelanggaran penggunaan
lahan tidak akan terdeteksi secara dini dan akan menimbulkan permasalahan
baru, biasanya pemerintah menangani masalah tersebut dengan mengubah
kebijakan, atau bahkan melegalkan penyimpangan dan pelanggaran dengan
menerbitkan peraturan dan perundang-undangan baru. Adapun aspek yang
harus diperhatikan dalam kebutuhan pengendalian pemanfaatan ruang di
kawasan perencanaan adalah sebagai berikut.:
1. Bangunan yang melanggar sempadan

2. Bangunan yang melanggar batas sempadan sungai
3. Penggunaan ruko/rumah untuk kegiatan usaha
4. Kegiatan perdagangan yang menggunakan trotoar
5. Kegiatan perdagangan yang menggunakan bahu jalan mengganggu
lalulintas
6. Angkutan umum yang berhenti pada bukan tempat pemberhentiannya.
7. Tempat parkir dilakukan dijalan (on street)
8. Membuang sampah dimana saja, bukan pada tempatnya
9. Membuang bekas bongkaran bangunan bukan pada tempatnya
10. Penggunaan lahan yang tidak sesuai, mengganggu kualitas visual
11. Pemasangan reklame yang tidak sesuai dengan estetika.
V.1.3. Monitoring dan Evaluasi
Monitoring yang dilakukan secara rutin terhadap perubahan tata ruang dan
lingkungan dilakukan oleh Pemerintah Kabupaten Buol dengan
mempergunakan semua laporan yang masuk, baik yang berasal dari individu
masyarakat, organisasi kemasyarakatan, aparat RT/RW, kelurahan/desa dan
kecamatan, hasil penelitian, statistik dan lain-lain. Pemantauan dan
pengawasan harus dilakukan dilakukan di lapangan untuk mencari bukti-bukti
penyimpangan pemanfaatan ruang yang ada, untuk seterusnya dicatat dan
Halaman 139
dituangkan ke dalam suatu peta yang berlaku sebagai potret tata ruang yang
termutakhir, dan kemudian ditindaklanjuti dengan tindakan evaluasi. Dalam
rangka mencapai kegiatan pengendalian pemanfaatan ruang yang dapat
diandalkan, terlebih dahulu dilakukan evaluasi terhadap keefektifan proses
pengendalian pemanfaatan ruang oleh institusi yang berwenang saat ini,
sehingga dapat mengetahui kelemahan dalam proses pengendalian
LAPORAN AKHIR
pemanfaatan ruang dan dapat diperbaiki agar kegiatan pengendalian

pemanfaatan ruang lebih sempurna.
Gambar 5.1 : Proses Monitoring dan pengendalian pemanfaatan ruang
Tabel 5.1
Halaman 140
Kebutuhan Pengendalian ruang
Pelaksana/Penanggung Priode
Kegiatan Keluaran Keterangan
Jawab Pelaksanaan
Pengumpulan data Informasi Instansi penerbit ijin dan Minimum Laporan dilakukan
dan informasi perubahan masyarakat (palapor) sekali dalam 3 secara berkala oleh
mengenai pemanfaatan bulan instansi terkait dan
perubahan ruang secara kontinyu
pemanfaatan lahan oleh masyarakat
sebagai kontrol
sosial.
LAPORAN AKHIR
pemanfaatan ruang Indikasi Bappeda/Lembaga yang Minimum Membandingkan

persil penyimpangan Terkait di Pemda Kab. Buol sekali dalam 3 antara perubahan
pemanfaatan ataupun Provinsi Sulawesi bulan pemanfaatan ruang
ruang Tengah dan rencana yang
sudah disahkan
Perumusan tipologi Tipologi Bappeda/Lembaga yang Minimum Menyangkut jenis,
penyimpangan penyimpangan Terkait di Pemda Kab. Buol sekali dalam 3 akibat
pemanfaatan ruang ataupun Prov. Sulawesi bulan penyimpangan
persil. Tengah serta penyebab dan
penanggung jawab
pelanggaran.
Rekapitulasi Akumulasi Bappeda/Lembaga yang Minimum
perubahan perubahan Terkait di Pemda Kab. Buol sekali dalam 3
pemanfaatan ruang pemanfaatan ataupun Prov. Sulawesi bulan
ruang persil atau Tengah
blok kawasan
Pengkajian pola Indikasi Bappeda/Lembaga yang Minimum
perubahan perubahan Terkait di Pemda Kab. Buol sekali dalam 6
pemanfaatan ruang pemanfaatan ataupun Prov. Sulawesi bulan
persil atau blok ruang atau blok Tengah
peruntukan kawasan
Perumusan tipologi Perumusan Bappeda/Lembaga yang Minimum

perubahan tipologi Terkait di Pemda Kab. Buol sekali dalam 6
pemanfaatan ruang perubahan ataupun Prov. Sulawesi bulan
persil atau blok pemanfaatan Tengah
peruntukan ruang persil atau
blok peruntukan
Tabel 5.2
Kegiatan monitoring pelanggaran pemanfaatan ruang
Priode
Kegiatan Keluaran Pelaksanaan Keterangan
Pelaksanaan
a. Penyusunan Tabel tipologi Bappeda/Lembaga yang Minimum Daftar ini hanya
daftar penyimpangan Terkait di Pemda Kab. sekali dalam 6 untuk
penyimpangan/ pemanfaatan Buol ataupun Prov. bulan penyimpangan
pelanggaran ruang. Peta Sulawesi Tengah persil atau kawasan
pemanfaatan sebaran yang dikuasai oleh
ruang persil penyimpangan satu kepemilikan
(individual ataupun
badan hukum)
b. Menyiapkan Kerangka acuan Bappeda/Lembaga yang Jika terjadi Penyiapan
kerangka pelaksanaan Terkait di Pemda Kab. pelanggaran kerangka acuan
acuan pekerjaan Buol ataupun Prov. dengan
pekerjaan monitoring Sulawesi Tengah memanfaatkan
monitoring hasil rekapitulasi
hasil pemantauan
perubahan
pemanfaatan
Halaman 141
ruang.
c. Pembentukan Keputusaan Bappeda/Lembaga yang Jika terjadi Tim monitoring
tim penyidik Ketua /badan Terkait di Pemda Kab. pelanggaran lapangan dapat
penyimpangan koordinasi Buol ataupun Prov. dilakukan secara
pemanfaatan tentang Sulawesi Tengah swakelola atau oleh
ruang pembentukan Tim konsultan.
Kecil terdiri dari
berbagai instansi
terkait
pelaksanaan
monitoring
d. Memeriksa dan Bukti pelanggaran Team penyidik Jika terjadi Pengumpulan bukti
LAPORAN AKHIR
membuktikan pelanggaran diperoleh dari

pelanggaran lapangan
persil penguasaan lahan,
instansi pemberi ijin
dan instansi terkait
e. Merumuskan Rumusan awal Team penyidik Jika terjadi Disajikan secara
temuan pelanggaran pelanggaran tipologi besaran
penyimpangan pemnfaatan dan factor
ruang penyebabnya
f. Membahas Rumusan final Bappeda/Lembaga yang Jika terjadi Temuan
temuan pelanggaran Terkait di Pemda Kab. pelanggaran penyimpangan
penyimpangan pemanfaatan Buol ataupun Prov. dibahas dalam
dan ruang dan Sulawesi Tengah forum koordinasi
rekomendasi rekomendasi dengan
tindak lanjut penyelesaian mengundang pihak-
dalam forum masalah pihak terkait.
koordinasi
g. Laporan hasil Surat kepala Bappeda/Lembaga yang Jika terjadi Surat Ketua DPRD
monitoring Dinas perumahan Terkait di Pemda Kab. pelanggaran dilampirkan buku
kepada Bupati dan penataan Buol ataupun Prov. laporan hasil
ruang daerah Sulawesi Tengah pemantauan.
kabupaten
Buol/forum
koordinasi
kepada Bupati
tentang laporan
hasil monitoring.
h. Pemberitahuan Surat kepala Bappeda/Lembaga yang Jika terjadi Surat Ketua DPRD
hasil monitoring Dinas perumahan Terkait di Pemda Kab. pelanggaran berisikan
kepada instansi dan penataan Buol ataupun Prov. penyampaian
tingkat kota ruang daerah Sulawesi Tengah temuan
terkait dan kabupaten penyimpangan blok
camat Buol/forum kawasan atau persil
koordinasi kota yang perlu
kepada Bupati diketahui oleh
tentang laporan instansi terkait.
hasil monitoring.
i. Pemberitahuan Surat Kepala Bappeda/Lembaga yang Jika terjadi Berisikan tipologi

laporan hasil Dinas Tata Ruang Terkait di Pemda Kab. pelanggaran pelanggaran persil
monitoring perumahan dan Buol ataupun Prov. yang bersangkutan
kepada penataan Ruang Sulawesi Tengah
pelanggar Daerah Kab.
Buol/forum
koordinasi
kepada
pelanggar.
Evaluasi memiliki peran penting dalam proses perencanaan, evaluasi menitikberatkan

pada timbal balik dalam desain kebijakan dan proses perencanaan selanjutnya.
Halaman 142
Berdasarkan kajian kepustakaan evaluasi yang dilakukan secara efektif adalah evaluasi
dengan melihat apakah tujuan suatu program dapat dicapai dengan baik dan
keefektifan dapat dilihat dari kesesuaian pelaksanaan program di lapangan dengan
tujuan yang diharapkan. Evaluasi merupakan fungsi dan tugas rutin perangkat
Pemerintah Daerah (Dinas Perumahan dan Penataan Ruang Daerah, Dinas Pekerjaan
Umum dan instansi lainnya) dengan memperoleh masukan dan bantuan aktif dari
masyarakat dan pihak-pihak lain yang berkepentingan. Kegiatan utama evaluasi adalah
LAPORAN AKHIR
membandingkan antara temuan dari hasil pemantauan lapangan dengan rencana tata
ruang dan/atau petunjuk teknis penataan ruang dan bangunan yang ada. Inti evaluasi
adalah menilai kemajuan seluruh kegiatan pemanfaatan ruang (potret tata ruang
termutakhir) dalam mencapai tujuan rencana tata ruang, maka harus ditentukan di sini
apakah potret yang terjadi tersebut sesuai dengan tahapan dan/atau searah dengan
skenario tata ruang yang direncanakan secara keseluruhan atau tidak. Jika tidak sesuai,
harus diuji dan ditentukan apakah ketidaksesuaian tersebut cukup ditertibkan saja atau
perlu dilakukan tindakan peninjauan kembali terhadap rencana tata ruangnya. Untuk
lebih jelasnya dapat di lihat pada tabel dan gambar di bawah ini.
Tabel 5.3
Kegiatan evaluasi pelanggaran pemanfaatan ruang
Priode
Kegiatan Keluaran Pelaksanaan Keterangan
Pelaksanaan
Evaluasi temuan Rumusan tingkat Bappeda dan instansi Minimum sekali
penyimpangan penyimpangan terkait dalam 5 tahun
Evaluasi kinerja Rumusan tingkat Bappeda dan instansi Minimum sekali

instansi pemberi penyimpangan terkait dalam 5 tahun
perijinan mekanisme pemberian
perijinan pemanfaatan
ruang
Masukan/umpan Rumusan materi bagi Bappeda dan instansi Minimum sekali
balik untuk evaluasi evaluasi RTBL. terkait dalam 5 tahun
RTBL.
Halaman 143
LAPORAN AKHIR
Gambar 5.2 : Proses Monitoring dan Evaluasi Pemanfaatan Ruang
Setelah dilakukan proses monitoring dan evaluasi, selanjutnya dilakukan proses

penertiban terhadap penataan ruang dan pengenaan sangsi. Untuk lebih jelasnya
mengenai penertiban sangsi dan pelanggaran pemanfaatan ruang dapat di lihat pada
tabel di bawah ini.
Tabel 5.4
Kegiatan Penertiban Pelanggaran Pemanfaatan Ruang (Sanksi Administratif)

Halaman 144
Kegiatan Keluaran Pelaksanaan Periode Pelaksanaan Keterangan

Menyiapkan langkah- Rumusan awal Bappeda Kabupaten Sesuai kebutuhan Berdasarkan hasil
langkah penertiban langkah-langkah evaluasi (bagian dari
pelanggaran penertiban tahap pengendalian
pemanfaatan ruang pemanfaatan ruang)
Membahas langkah Rumusan final Bappeda atau badan Sesuai kebutuhan -
penertiban dalam langkah-langkah koordinasi
forum koordinasi penertiban
Melaporkan kepada Surat ketua forum Badan koordinasi Sesuai kebutuhan Berisi rencana
Bupati tentang koordinasi kepada tindakan penertiban
rencana tindakan Bupati
LAPORAN AKHIR
penertiban
Pembentukan tim Keputusan Bupati Bupati Sesuai kebutuhan Bupati membentuk tim
khusus pelaksana tentang pembentukan khusus untuk
koordinasi tindakan tim khusus penertiban melakukan koordinasi
penertiban pelanggaran tindakan penertiban
pemanfaatan ruang yang melibatkan
bagian penertiban,
satpol pamong praja
dan instansi terkait
Koordinasi tindakan Pemberian sanksi Tim khusus penertiban Sesuai kebutuhan - Tim khusus dapat
penertiban administratif kepada menugaskan
pelanggaran aparat pemerintah anggotanya untuk
pemanfaatan ruang atau sanksi melaksanakan
administratif kepada tindakan penertiban
masyarakat sesuai dengan
perundang-
undangan.
- Tim khusus dapat
bekerja sama
dengan Polisi,
Kodim, dll untuk
melaksanakan
penertiban langsung
Pengawasan Daftar pelanggar yang Tim khusus penertiban Sesuai kebutuhan Apabila pelanggar
pelaksanaan sanksi tidak melaksanakan tidak menjalankan
sanksi. sanksinya maka tim
khusus wajib
mengajukan ke
pengadilan untuk
diproses secara
hukum
Pengajuan atau Berkas pengajuan ke - Tim khusus Sesuai kebutuhan Pengajuan ke lembaga
pengaduan ke pengadilan - Masyarakat atau peradilan dapat
lembaga peradilan badan hukum dilakukan oleh
masyarakat atau
badan hukum tertentu
apabila merasa
dirugikan oleh
pelanggar
Pengenaan sanksi Sanksi pidana atau Lembaga peradilan Sesuai kebutuhan Sanksi dikenakan
sanksi perdata apabila terbukti
bersalah secara
hukum oleh
pengadilan
Tabel 5.5
Alternatif Bentuk Penertiban
Bentuk Pelanggaran Alternatif Bentuk Penertiban

Setelah RTBL Diundangkan
Pemanfaatan ruang tidak sesuai dengan fungsi - Kegiatan/pembangunan dihentikan
ruang/penggunaan lahan yang telah ditetapkan dalam RTBL - Pencabutan ijin
Halaman 145
Pemanfaatan sesuai dengan fungsi ruang, tetapi luasan tidak - Kegiatan/pembangunan dihentikan
sesuai dengan ketentuan dalam RTBL - Kegiatan dibatasi pada luasan yang ditetapkan
- Denda
- Kurungan
Pemanfaatan ruang sesuai dengan fungsi ruang, tetapi - Kegiatan dihentikan
kondisi teknis pemanfaatan ruang (bangunan, proporsi - Memenuhi persyaratan teknis
pemanfaatan, dll) tidak sesuai dengan persyaratan teknis
yang ditetapkan dalam RTBL
Pemanfaatan ruang sesuai dengan fungsi ruang, tetapi - Kegiatan dihentikan
bentuk atau pola pemanfaatan ruang tidak sesuai dengan - Menyesuaikan bentuk pemanfaatan ruang
yang telah ditetapkan dalam RTBL - Denda dan kurungan
Sebelum RTBL Diundangkan
Pemanfaatan ruang tidak sesuai dengan fungsi ruang. a. Pemulihan fungsi ruang secara bertahap melalui :
Contoh terjadi alih fungsi Sempadan sungai menjadi - Pembatasan masa perijinan
LAPORAN AKHIR
bangunan pertokoan, perumahan maupun bangunan lainnya - Pemindahan/relokasi/resettlement

yang tidak sesuai dengan peraturan zonasi - Penggantian yang layak
b. Pengendalian pemanfaatan ruang melalui :
- Pembatasan luas areal pemanfaatan ruang
- Pembatasan perluasan bangunan
- Pembatasan jenis dan skala kegiatan
- Penyesuaian persyaratan teknis
- Penyesuaian bentuk pemanfataan ruang
c. Pembinaan melalui penyuluhan
Pemanfaatan sesuai dengan fungsi ruang, tetapi luasan a. Pengendalian pemanfaatan ruang melalui :
menyimpang, contoh : pembangunan rumah yang sesuai - Pembatasan luas areal pemanfaatan ruang
dengan fungsinya, tetapi luasannya tidak sesuai dengan ijin - Pembatasan perluasan bangunan
yang diterima - Pembatasan jenis dan skala kegiatan
b. Pembinaan melalui penyuluhan
Pemanfaatan ruang sesuai dengan fungsi ruang, tetapi a. Pengendalian pemanfaatan ruang melalui :
persyaratan teknis menyimpang, contoh : bangunan- - Penyesuaian persyaratan teknis
bangunan yang tidak sesuai dengan aturan sempadan - Pembatasan perluasan bangunan
bangunan - Pembatasan jenis dan skala kegiatan
Pemanfaatan ruang sesuai dengan fungsi ruang, tetapi a. Pengendalian pemanfaatan ruang melalui :
bentuk pemanfaatan ruang menyimpang - Penyesuaian bentuk pemanfataan ruang
- Pembatasan perluasan bangunan
- Pembatasan jenis dan skala kegiatan
- Penyesuaian persyaratan teknis
V.2. PENGADAAN TANAH BAGI PELAKSANAAN PEMBANGUNAN UNTUK

KEPENTINGAN UMUM
Dalam Peraturan Presiden No.65 Tahun 2006 tentang Perubahan Atas

Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi
Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, bahwa pengadaan
tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum oleh
pemerintah dilaksanakan dengan cara pelepasan atau penyerahan hak atas
tanah, sedangkan pengadan tanah selain untuk pelaksanaan pembangunan
untuk kepentingan umum oleh pemerintah dilaksanakan dengan cara jual beli,
tukar-menukar, atau cara lain yang disepakati secara sukarela oleh pihak-pihak
yang bersangkutan. Pengadaan tanah dilakukan berdasarkan perencanaan
ruang wilayah Kabupaten Buol yang telah ada. Pembangunan untuk
kepentingan umum dibatasi untuk kegiatan pembangunan yang dilakukan dan
Halaman 146
selanjutnya dimiliki pemerintah serta tidak digunakan untuk mencari keuntungan

dalam bidang-bidang sebagai berikut:
1. jalan umum (di atas tanah, di ruang atas tanah, ataupun di ruang bawah
tanah), saluran air minum/air bersih, saluran pembuangan air dan sanitasi;
2. waduk, bendungan, bendungan irigasi dan bangunan pengairan lainnya;
3. pelabuhan, bandar udara, dan terminal;
LAPORAN AKHIR
4. fasilitas keselamatan umum, seperti tanggul penanggulangan bahaya banjir

dan lain-lain bencana;
5. tempat pembuangan sampah;
6. cagar alam dan cagar budaya;
7. pembangkit, transmisi, distribusi tenaga listrik.
Peraturan Menteri Dalam Negeri No.1 Tahun 2008 tentang Pedoman

Perencanaan Kawasan Perkotaan, agar kegiatan Perubahan pemanfaatan lahan
dapat dilakukan dengan berazaskan keterbukaan, persamaan, keadilan,
pelestarian lingkungan dan perlindungan hukum. Setiap Perubahan
pemanfaatan lahan mengacu pada RDTR Kecamatan Biau (jika telah disusun)
dengan tetap memperhatikan keberlangsungan fungsi kawasan, daya dukung
dan kesesuaian lahan secara terpadu. Perubahan pemanfaatan lahan yang tidak
sesuai dengan RDTR hanya dapat dilakukan dengan pertimbangan keselarasan
kebutuhan lahan untuk kegiatan ekonomi dengan keberlangsungan lingkungan.
Pertimbangan keselarasan kebutuhan lahan harus berdasarkan pertimbangan
teknis, pola insentif dan disinsentif yang ditetapkan dalam Peraturan Daerah.
Rencana perubahan pemanfaatan lahan dapat diusulkan oleh pihak swasta,

masyarakat dan dinas/lembaga kepada instansi yang berwenang di daerah.
Instansi yang berwenang melakukan kajian dan mengkoordinasikan dalam forum
Badan Koordinasi Penataan Ruang Daerah. Bupati dapat membentuk tim
khusus dengan beranggotakan instansi terkait beserta anggota DPRD,
berdasarkan hasil analisis Badan Koordinasi, Penataan Ruang Daerah untuk
melakukan kajian teknis terhadap kelayakan rencana perubahan pemanfaatan
lahan. Hasil kajian teknis dari tim khusus dan analisis Badan Koordinasi
Penataan Ruang Daerah menjadi dasar pertimbangan persetujuan Bupati
perubahan pemanfaatan lahan. Rencana perubahan pemanfaatan lahan
ditetapkan dengan Peraturan Daerah Kabupaten.
Halaman 147
LAPORAN AKHIR
V.3. PERAN MASYARAKAT DALAM PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG
Berdasarkan Undang-Undang Penataan Ruang No.26 tahun 2007 tentang penataan

ruang, tercantum mengenai hak dan kewajiban setiap orang dalam penataan ruang,
dimana dalam penataan ruang, setiap orang berhak untuk:
1. mengetahui rencana tata ruang;
2. menikmati pertambahan nilai ruang sebagai akibat penataan ruang;
3. memperoleh penggantian yang layak atas kerugian yang timbul akibat

pelaksanaan kegiatan pembangunan yang sesuai dengan rencana tata ruang;
4. mengajukan keberatan kepada pejabat berwenang terhadap pembangunan yang

tidak sesuai dengan rencana tata ruang di wilayahnya;
5. mengajukan tuntutan pembatalan izin dan penghentian pembangunan yang tidak

sesuai dengan rencana tata ruang kepada pejabat berwenang; dan
6. mengajukan gugatan ganti kerugian kepada pemerintah dan/atau pemegang izin

apabila kegiatan pembangunan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang
menimbulkan kerugian. Berdasarkan undang-undang penataan ruang, dalam
pemanfaatan ruang, setiap orang wajib:
a. menaati rencana tata ruang yang telah ditetapkan;
b. memanfaatkan ruang sesuai dengan izin pemanfaatan ruang dari pejabat

yang berwenang;
c. mematuhi ketentuan yang ditetapkan dalam persyaratan izin pemanfaatan

ruang; dan
d. memberikan akses terhadap kawasan yang oleh ketentuan peraturan

perundang-undangan dinyatakan sebagai milik umum. Sedangkan bagi setiap
Halaman 148
orang yang melanggar ketentuan sebagaimana yang sudah diungkapkan

diatas, maka dapat dikenai sanksi administratif. Adapun sanksi tersebut dapat
berupa:
- peringatan tertulis;
- penghentian sementara kegiatan;
- penghentian sementara pelayanan umum;
- penutupan lokasi;
LAPORAN AKHIR
- pencabutan izin;
- pembatalan izin;
- pembongkaran bangunan;
8. pemulihan fungsi ruang; dan/atau
9. denda administratif. Sedangkan dalam aspek peran serta masyarakat dalam

penataan ruang, dapat dilakukan melalui;
a. partisipasi dalam penyusunan rencana tata ruang;
b. partisipasi dalam pemanfaatan ruang; dan
c. partisipasi dalam pengendalian pemanfaatan ruang Peranserta masyarakat

dalam pengendalian pemanfaatan ruang kawasan dapat berbentuk:
- pengawasan terhadap pemanfaatan ruang kawasan wilayah

kabupeten/kota termasuk pemberian informasi atau laporan pelaksanaan
pemanfaatan ruang kawasan atau
- bantuan pemikiran atau pertimbangan dalam kegiatan pemanfaatan ruang
kawasan dan peningkatan kualitas pemnafaatan ruang kawasan.
- peran serta masyarakat dalam pengendalian pemanfaatan ruang tersebut
dapat disampaikan secara lisan atau tulisan mulai dari tingkat RT, desa ke
kecamatan kepada Bupati dan pejabat yang berwenang.
Masyarakat merupakan mitra pemerintah dalam penataan ruang. Dalam menjalankan
peran, masyarakat mendayagunakan kemampuannya secara aktif sebagai sarana
untuk melaksanakan peran serta masyarakat dalam mencapai tujuan penataan ruang.
Bentuk peran serta masyarakat dapat berupa pengajuan usul, pemberian saran, atau
pengajuan keberatan kepada pemerintah baik secara perorangan, kelompok orang,
maupun hukum. Di dalam hal ini tentu termasuk di dalamnya adalah organisasi
kemasyarakatan. Dari penjelasan tersebut di atas pihak-pihak yang terlibat di dalam
kegiatan penataan ruang adalah:
1. orang perseorangan;
Halaman 149
2. badan hukum (swasta);
3. Lembaga Swadaya Masyarakat (LSM);
4. asosiasi profesi dan lainnya.
LAPORAN AKHIR
V.4. MEKANISME ADVIS PLANNING PERIJINAN SAMPAI DENGAN

PEMBERIAN IJIN PEMANFAATAN RUANG
Perizinan pembangunan terdapat beberapa macam jenis perizinan yaitu:
1. Ijin Kegiatan
Merupakan bentuk persetujuan mengenai pengembangan

aktivitas/sarana/prasarana yang menyatakan bahwa aktivitas budidaya yang akan
mendominasi kawasan memang sesuai atau masih dibutuhkan atau merupakan
bidang terbuka di wilayah tempat kawasan itu terletak. Izin ini diterbitkan instansi
pembina/pengelola sektor terkait dengan kegiatan. Dalam izin kegiatan dikenal
dengan izin prinsip yang merupakan persetujuan pendahuluan yang dipakai
sebagai kelengkapan persyaratan teknis permohonan izin lokasi. Izin prisip
diterbitkan oleh Bupati.
2. Izin Pertanahan
Dalam izin pertanahan dikenal dengan izin lokasi. Izin lokasi merupakan
persetujuan lokasi bagi pengembangan aktivitas/sarana/prasarana yang
menyatakan kawasan yang dimohon pihak pelaksana pembangunan atau
pemohon sesuai untuk pemanfataan bagi aktivitas dominan yang telah
memperoleh Izin Prinsip. Surat izin lokasi diterbitkan oleh Kepala Kantor
Pertanahan.
3. Izin Perencanaan
Izin ini merupakan izin pemanfaatan ruang yang sebenarnya karena setelah izin
lokasi menyatakan kesesuaian lokasi bagi pengembangan aktivitas. Izin
perencanaan diterbitkan oleh Dinas Perumahan dan Penataan Ruang Daerah
kabupaten Buol.
4. Izin Mendirikan Bangunan
Halaman 150
Pemberian izin diarahkan pada kelayakan struktur bangunan melalui penelaahan

Rancangan Rekayasa Bangunan, Rencana Tapak di setiap Blok Peruntukan
(terutama bangunan berskala besar, megastruktur) atau rancangan arsitektur di
setiap persil. Izin Mendirikan Bangunan diterbitkan oleh Dinas Perumahan dan
Penataan Ruang Daerah Kabupaten Buol.
LAPORAN AKHIR
5. Izin Lingkungan
Izin lingkungan pada dasarnya merupakan persetujuan yang menyatakan aktivitas
yang terdapat dalam kawasan yang dimohon layak dari segi lingkungan hidup.
Dalam izin pembangunan kawasan izin yang dikeluarkan ialah Izin HO atau
Undang-Undang Gangguan yaitu pemberian izin ini terutama untuk kegiatan
usaha yang tidak mempunyai dampak penting terhadap lingkungan hidup (bukan
objek AMDAL). Izin ini umumnya diterbitkan Bupati melalui Sekda Kabupaten
Buol. Proses perizinan yang harus dilakukan dalam pembanguan kegiatan oleh
pihak pemohon adalah:
a. Mengajukan Izin Persetujuan Pemanfaatan Ruang (Izin Prinsip) kepada
BAPPEDA (Badan Perencanaan Daerah), sedangkan untuk ketentuan
lamanya penerbitan izin tidak memiliki batasan waktu.
b. Setelah penerbitan surat Izin Persetujuan Pemanfaatan Ruang (Izin Prinsip)
maka pihak pemohon berhak mengajukan permohonan untuk Izin
Lokasi/Penetapan Lokasi yang diajukan kepada Bappeda yang telah
melengkapi syarat untuk penerbitan Surat Izin Lokasi/Penetapan Lokasi yaitu
Surat Izin Lingkungan/Rekomendasi Lingkungan pada Dinas Lingkungan
Hidup (DLH) dengan ketentuan penerbitan izin untuk UKL/UPL adalah 21 hari
kerja dan surat rekomendasi hasil pemeriksanaan sketsa TGT yang dilakukan
oleh pihak BPN dengan ketentuan penerbitan surat rekomendasi tidak
memiliki batasan waktu.
c. Setelah memperoleh Surat Izin lokasi/penetapan lokasi maka pihak pomohon

mengajukan permohonan untuk penerbitan Surat Izin Peruntukan
Penggunaan Tanah (IPPT) kepada Dinas Perumahan dan Penataan Ruang
Kabupaten Buol, sedangkan ketentuan waktu penerbitan izin tidak memiliki
batasan waktu.
d. Apabila telah diperoleh Surat Izin Peruntukan Penggunaan Tanah maka pihak
pemohon berhak untuk mengajukan permohonan untuk mendapatkan Surat
Izin Mendirikan Bangunan (IMB) kepada Dinas Perumahan dan Penataan
Halaman 151
Ruang Kabupaten Buol, sedangkan ketentuan waktu penerbitan izin adalah

12 hari. Adapun untuk mekanisme terhadap perijinan dalam pemanfaatan
ruang dapat dilihat pada diagram dibawah ini.
LAPORAN AKHIR
Gambar 5.3 : Diagram Mekanisme Perijinan dalam Pemanfaatan Ruang
V.5. MEKANISME PEMBERIAN INSENTIF DAN DISINSENTIF
Perangkat insentif adalah pengaturan yang bertujuan memberikan rangsangan

terhadap kegiatan yang seiring dengan penataan ruang; sedangkan perangkat
disinsentif adalah pengaturan yang bertujuan membatasi pertumbuhan atau
mengurangi kegiatan yang tidak sejalan dengan penataan ruang. Pengaturan insentif
dan disinsentif dilakukan untuk:
1. Mendorong/merangsang pembangunan yang sejalan dengan RTR.
2. Menghambat/membatasi pembangunan yang tidak sesuai RTR
3. Memberi peluang kepada pengembang dan masyarakat untuk berpartisipasi

dalam pembangunan.
Halaman 152
Penerapan insentif digunakan untuk mendorong tercapainya perlindungan terhadap

kawasan berfungsi lindung, konservasi air dan tanah. Bentuk insentif ini antara lain:
1. Kemudahan pemberian ijin baik dalam administrasi, waktu maupun biaya untuk
pemanfaatan ruang yang sesuai dengan rencana tata ruang dan ketentuan teknis
yang sudah ditetapkan.
LAPORAN AKHIR
2. Lebih memberi peluang pemanfaatan ruang berfungsi lindung dengan penyediaan

dukungan sarana maupun prasarana.
3. Kompensasi, imbalan pada masyarakat yang tidak merubah pemanfaatan ruang

yang sesuai dengan ketentuan kebijakan operasional ini/berfungsi lindung.
Penerapan disinsentif digunakan sebagai pengekang terhadap pemanfaatan ruang

yang tidak sesuai dengan RTRW, terdiri dari:
1. Untuk penyesuaian pemanfaatan ruang, dikenakan retribusi sebesar luas tanah

dikalikan harga tanah sesuai NJOP dikalikan indeks (N). Indeks (N) ditentukan
berdasarkan peruntukan lama dan peruntukan baru serta
kesesuaian/ketidaksesuaian dengan rencana dan tingkat gangguan yang
ditimbulkan. Semakin tinggi tingkat perubahan pemanfaatan lahan, semakin tinggi
nilai indeks yang dikenakan. Retribusi ini dapat dikenakan secara progresif,
dengan tujuan mengembalikan pemanfaatan ruang sesuai dengan arahan fungsi
utama yang telah ditetapkan.
2. Pembatasan sarana dan prasarana hanya sesuai dengan kebutuhan arahan

fungsi utama. Pembatasan ini bertujuan untuk menghindari perubahan fungsi
yang telah ditetapkan.
3. Kewajiban pengembang untuk menanggung biaya dampak pembangunan

(development impact fee).
4. Pengenaan denda (development charge) pada pemanfaatan ruang yang tidak

sesuai dengan rencana tata ruang yang telah di tetapkan
Tabel 5.6
Pola Insentif dan disinsentif di Kawasan Jalan Ir. Karim Mbow
Perubahan Pengembangan
Insentif disinsentif
Perubahan bangunan di sekitar Kompensasi biaya, diberikan
tubuh air dan sungai menjadi kemudahan perijinan baik secara
kawasan sempadan sungai administrasi, waktu dan biaya.
Keringanan dalam pembayaran
Halaman 153
PBB
Ruko/perdagangan dan jasa, Kompensasi biaya, diberikan
perkantoran dengan Escape kemudahan perijinan baik secara
Building administrasi, waktu dan biaya.
PBB
Jasa komersil dengan Fasade Kompensasi biaya, diberikan
bangunan khas Buol kemudahan perijinan baik secara
administrasi, waktu dan biaya.
PBB
Ruko/fasilitas perdagangan dan Kompensasi biaya, diberikan
jasa dengan fasilitas umum dan kemudahan perijinan baik secara
LAPORAN AKHIR
fasilitas parkir administrasi, waktu dan biaya.

PBB
fasilitas perkantoran, perdagangan Kompensasi biaya, diberikan
dan jasa dengan fasilitas taman kemudahan perijinan baik secara
dan ruang terbuka hijau administrasi, waktu dan biaya.
PBB
Perubahan bangunan menjadi Kompensasi biaya, diberikan
fasilitas umum (misal: Jalan) kemudahan perijinan baik secara
administrasi, waktu dan biaya.
PBB
Tidak ada Perubahan bangunan di Development Impact Fee/Denda
sekitar tubuh air dan sungai gangguan/dampak
menjadi kawasan sempadan sungai
Tidak ada perubahan ruko/fasilitas Development Impact Fee/Denda
perdagangan dan jasa dan gangguan/dampak
perkantoran yang dilengkapi
dengan fasilitas umum dan fasilitas
parkir
Tidak ada perubahan jasa komersil Pengenaan pajak sesuai dengan
dengan Fasade bangunan khas ketentuan dan rencana tata ruang
Buol
Penggantian yang layak diberikan kepada orang yang dirugikan selaku pemegang hak
atas tanah, hak pengelolaan sumber daya alam seperfi hutan, tarmbang, bahan
galian, dan atau ruang, yang dapat membuktikan bahwa secara langsung yang
dirugikan sebagai akibat pelaksanaan kegiatan pembangunan sesuai dengan
Rencana Tata Ruang, dan oleh perubahan nilai ruang, sebagai akibat penataan ruang.
Hak tersebut didasarkan atas ketentuan perundang-undangan ataupun atas hukum
adat dan kebiasaan yang, berlaku. Yang dimaksud dengan hak atas ruang adalah
hak-hak yang diberikan atas pemanfaatan ruang daratan, ruang lautan, dan ruang
udara. Hak atas pemanfaatan ruang daratan dapat berupa hak untuk memilih dan
menempati satuan ruang di dalam bangunan sebagai tempat tinggal; hak untuk
melakukan kegiatan usaha seperti perkantoran, perdagangan, tempat peristirahatan,
dan atau melakukan kegiatan sosial seperti tempat pertemuan di dalam satuan ruang
bangunan bertingkat; hak untuk membangun dan mengelola prasarana transportasi
seperti jalan, parkir dan sebagainya.
Halaman 154
Yang dimaksud dengan penggantian yang layak adalah bahwa nilai atau besar
penggantian itu tidak mengurangi tingkat kesejahteraan orang yang bersangkutan.
Penyesuaian pemanfaatan ruang, baik yang telah mempunyai izin maupun tidak, wajib
dilakukan sewaktu-waktu oleh yang bersangkutan bila terjadi ketidaksesuaian
pemanfaatan ruang dengan Rencana Tata Ruang. Pelaksanaan kewajiban menaati
rencana tata ruang dilakukan sesuai dengan kemampuan setiap orang yang terkena
langsung akibat pemanfaatan Rencana Tata Ruang. Bagi orang yang tidak mampu,
LAPORAN AKHIR
maka sesuai haknya untuk mendapatkan penggantian yang layak, kompensasi diatur
melalui peraturan nilai tambah yang ditimbulkan sebagai akibat adanya perubahan
nilai ruang. Masyarakat selama ini tidak mengetahui ataupun diberi hak untuk
menegosiasikan penyelesaian konflik, ataupun aspek kompensasi terhadap
konsekuensi-konsekuensi biaya dampak yang ditimbulkan oleh akibat diberlakukannya
Rencana Tata Ruang pada suatu kawasan, baik terhadap timbulnya dampak
lingkungan fisik ataupun sosial-ekonomi.
Halaman 155
LAPORAN AKHIR
LAPORAN AKHIR
LAPORAN AKHIR
LAPORAN AKHIR
LAPORAN AKHIR
LAPORAN AKHIR
LAPORAN AKHIR
LAPORAN AKHIR
LAPORAN AKHIR
LAPORAN AKHIR
LAPORAN AKHIR
LAPORAN AKHIR
LAPORAN AKHIR
LAPORAN AKHIR

232673215-Laporan-Akhir Kawasan PDF

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Deskripsi Asli:

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

232673215-Laporan-Akhir Kawasan PDF

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN KAWASAN PERDAGANGAN

I.1. LATAR BELAKANG

Undang undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan ruang, mengemukakan

fungsi, serta lokasi dan struktur.

Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) diperlukan sebagai perangkat

I.2. MAKSUD ,TUJUAN DAN SASARAN

Sebagai penjabaran dari Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan

Sementara tujuannya adalah membantu menyusun pedoman bagi Pemerintah

Pemberian izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Izin pemanfaatan Lahan;

Sedangkan sasaran yang hendak dicapai dengan penyusunan Rencana Tata

I.3. RUANG LINGKUP

I.3.1. Lingkup Materi

Lingkup kegiatan konsultasi terdiri dari:

Materi pokok Rencana Tata bangunan dan Lingkungan (RTBL) sekurang-

1. Program Bangunan dan Lingkungan

Program investasi bersifat jangka menengah (5 tahun), mengindikasikan

Program investasi yang disusun tidak hanya meliputi investasi

1). Rencana Umum (design plan)

a) Rencana peruntukan lahan mikro

2). Rencana Detail (design-guidelines)

a) Bersifat panduan rencana teknik tata bangunan yang lebih

3). Administrasi Pengendalian Program dan Rencana (administration

3. Arahan Pengendalian Pelaksanaan (development guidelines)

a. Rumusan arahan substansi teknis kelanjutan dari rencana dan program

lingkungan tertentu, yang pengembangan lingkungannya telah mengacu

c. Merupakan ketentuan umum penatalaksanaan atau manajemen

1.3.2. Lingkup Wilayah

1.3.3 Lingkup Waktu Pengerjaan

Untuk pekerjaan Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)

Gambar 1. 1 Peta Orientasi Wilayah Perencanaan

I.4. PENGERTIAN TENTANG PERENCANAAN TATA RUANG

Keputusan Menteri Kimpraswil Nomor 327/KPTS/M/2002 tentang Pedoman

1. Rencana adalah proses penataan, pemanfaatan dan pengendalian. Pemanfaatan

manusia, dan sumber daya buatan.

33. Kawasan Prioritas adalah kawasan yang diprioritaskan pembangunannya dalam

berbagai kegiatan kabupaten baik dalam bentuk kawasan terbangun maupun

ruang yang telah ditetapkan. Pengawasan dimaksudkan untuk menjaga kesesuaian

I.5. LANDASAN HUKUM

Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Perdagangan

1. Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011, tentang Perumahan dan Kawasan

II.1. ARAH DAN TUJUAN, KEBIJAKAN SERTA STRATEGI PENATAAN RUANG

Penataan ruang Kabupaten Buol bertujuan untuk mewujudkan ruang wilayah

Kebijakan penataan ruang Kabupaten Buol terdiri atas :

a. pengembangan sistem pusat permukiman perkotaan dan perdesaan;

b. pengembangan prasarana wilayah ditujukan untuk peningkatan kualitas dan

c. pemantapan dan pengendalian kawasan lindung;

d. pemeliharaan dan perwujudan kelestarian fungsi lingkungan hidup;

e. pengembangan kegiatan berbasiskan perikanan serta pemanfaatan ruangnya

secara optimal pada setiap kawasan budidaya;

f. pengembangan sektor pertanian melalui peningkatan kualitas sumberdaya lahan

g. pengembangan potensi kelautan dan perikanan;

h. pengembangan kawasan pertambangan yang ramah lingkungan;

i. perwujudan dan peningkatan keterpaduan dan keterkaitan antar kegiatan

j. pengendalian perkembangan kegiatan budidaya agar tidak melampaui daya

k. pelaksanaan kebijakan pengembangan kawasan strategis; dan

l. peningkatan fungsi kawasan untuk pertahanan dan keamanan negara.

1. Strategi pengembangan sistem pusat permukiman perkotaan dan perdesaan

a. mengembangkan pusat-pusat permukiman sesuai dengan fungsi dan peran

b. menyediakan prasarana dan sarana pendukung pusat permukiman perkotaan

2 Strategi pengembangan prasarana wilayah ditujukan untuk peningkatan kualitas

a. meningkatkan kualitas jaringan prasarana dan mewujudkan keterpaduan

b. meningkatkan penyediaan tenaga listrik; dan