KERANGKA ACUAN KERJA (KAK/TOR)

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR)

BAGIAN WILAYAH KOTA (BWK C) IBUKOTA KABUPATEN
JAYAPURA

1.
1.1

PENDAHULUAN
LATAR BELAKANG
Ibukota Jayapura sebagai pusat pemerintahan dan pelayanan di Kabupaten Jayapura,

memiliki dinamika ruang yang sangat pesat. Berbagai kebijakan Pemerintah terkait
pengembangan kawasan ini mengindikasikan adanya percepatan pertumbuhan kawasan di
masa yang akan datang, seperti pengembangan kawasan pemerintahan skala provinsi di
bagian selatan Danau Sentani, pengembangan jembatan yang akan menghubungkan bagian
utara dan selatan Danau Sentani, serta pengembangan dermaga kontainer skala nasional di
Depapre. Implikasi kebijakan tersebut adalah berkembangnya kawasan selatan Danau
Sentani, khususnya Distrik Ebungfauw dari kawasan yang dominan lahan kosong menjadi
kawasan perkotaan.
Sebagai wujud pelaksanaan amanat UU Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan
Ruang dan dalam rangka menyusun suatu produk yang dapat menjadi dasar bagi
pengendalian pemanfaatan ruang dan perkembangan Ibukota Kabupaten Jayapura di bagian
selatan Danau Sentani (BWK C), maka Pemerintah Kabupaten Jayapura pada Tahun 2010
melakukan kegiatan Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Bagian Wilayah Kota
(BWK) C Ibukota Kabupaten Jayapura. Rencana ini merupakan produk yang menjabarkan
lebih lanjut produk Rencana Umum Tata Ruang Ibukota Kabupaten Jayapura 2008-2028 agar
dapat diimplementasikan dalam pengendalian pemanfaatan ruang.
1.2

TUJUAN
Tujuan Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) BWK C Ibukota Kabupaten

Jayapura adalah:
1.

Membantu Pemerintah Kabupaten Jayapura untuk merumuskan perwujudan ruang

dalam rangka pelaksanaan program pembangunan perkotaan;

2.

Tersusunnya Arahan Peraturan Zonasi (zoning regulation) BWK C Ibukota Kabupaten

Jayapura.

1.3

SASARAN

Sasaran Penyusunan RDTR BWK C Ibukota Kabupaten Jayapura adalah:

1.

Agar terciptanya pola tata ruang yang serasi dan optimal, serta penyebaran fasilitas dan
utilitas secara tepat dan merata sesuai dengan kebutuhan masyarakat tanpa

1811111 KABUPATEN JAYAPURA

mengabaikan usaha peningkatan kualitas lingkungan kehidupan kota sesuai dengan

norma-norma yang berlaku.
2.

teridentifikasinya informasi dan data yang digunakan dalam analisis pengkajian potensi
dan masalah, rumusan kebijaksanaan dasar perencanaan, penjabaran rencana struktur
dan rumusan pelaksanaan pembangunan yang diwujudkan dalam bentuk uraian
rencana tata ruang dan peta rencana dengan skala 1:5.000;

3.

dirumuskannya prioritas pengembangan pembangunan, administrasi, dan keuangan

kota serta aspek hukumnya.

1.4

FUNGSI

Rencana Detail Tata Ruang BWK C berfungsi untuk:

a.

Menyiapkan perwujudan ruang, dalam rangka pelaksanaan program pembangunan

perkotaan;

b. Menjaga konsistensi pembangunan dan keserasian perkembangan kawasan perkotaan

dengan rencana tata ruang wilayah kota/kabupaten;
c.

Menciptakan keterkaitan antar kegiatan yang selaras, serasi dan efisien;

d. Menjaga konsistensi perwujudan ruang kawasan perkotaan melalui pengendalian

program-program pembangunan perkotaan.
1.5

MANFAAT
Rencana Detail Tata Ruang BWK C bagi Pemerintah Kabupaten Jayapura adalah

sebagai pedoman untuk:

1. Pengaturan tata guna tanah (Land Regulation);
2. Penerbitan surat keterangan pemanfaatan ruang;
3. Penerbitan advise planning;
4. Penerbitan izin prinsip pembangunan;
5. Penerbitan izin lokasi;
6. Pengaturan teknis bangunan;
7. Penyusunan rencana tata bangunan dan lingkungan (RTBL).
1.6
1.

RUANG LINGKUP
Lingkup wilayah yang direncanakan adalah BWK C Ibukota Kabupaten Jayapura.
BWK C yang merupakan Bagian Wilayah Kota C meliputi wilayah Distrik Ebungfauw,
sebagian wilayah Distrik Waibu (Yakonde, Dondai, Kwadeware) dan sebagian wilayah
Distrik Sentani Timur (Puay dan Yokiwa) yang berada di bagian selatan Danau Sentani.

2.

RDTR disusun dengan tingkat ketelitian peta 1:5.000.

3.

Muatan RDTR BWK C meliputi:

a.

Tujuan pengembangan kawasan fungsional perkotaan;

b.

Rencana struktur dan pola pemanfaatan ruang Kawasan Perkotaan,

meliputi:
b.1

Struktur pemanfaatan ruang, yang meliputi distribusi penduduk, struktur

pelayanan kegiatan kawasan perkotaan, sistem jaringan pergerakan, sistem

1822222 KABUPATEN JAYAPURA

jaringan telekomunikasi, sistem jaringan energi, dan sistem prasarana

pengelolaan lingkungan;
b.2

Pola pemanfaatan ruang, yang meliputi pengembangan kawasan budidaya

(kawasan

permukiman,

perdagangan,

jasa,

pemerintahan,

pariwisata,

perindustrian) dalam blok-blok peruntukan dan kawasan lindung.

c.

Pedoman pelaksanaan pembangunan kawasan fungsional perkotaan

meliputi:
c.1

Arahan kepadatan bangunan (net density/KDB) untuk setiap blok peruntukan;

c.2

Arahan ketinggian bangunan (maximum height/KLB) untuk setiap blok

peruntukan;

c.3

Arahan garis sempadan bangunan untuk setiap blok peruntukan;

c.4

Rencana penanganan lingkungan blok peruntukan;

c.5

Rencana penanganan jaringan prasarana dan sarana.

d.

Pedoman pengendalian pemanfaatan ruang kawasan fungsional

perkotaan.
d.1

Pedoman perijinan pemanfaatan ruang/ pengembangan BWK C bagi kegiatan

pembangunan di BWK C (pedoman pemberian izin lokasi);

d.2

Pedoman pemberian kompensasi, serta pemberian insentif dan pengenaan

disinsentif di BWK C;

d.3

Pedoman pengawasan (pelaporan, pemantauan dan evaluasi) dan penertiban

(termasuk pengenaan sanksi) pemanfaatan ruang di BWK C.
Hasil perencanaan RDTR merupakan hasil proses perencanaan yang

e.

dilakukan bersama-sama dengan masyarakat.

1.7

KELUARAN
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) BWK C Ibukota Kabupaten Jayapura disajikan

dalam beberapa produk yang terdiri dari:

1. Buku Fakta dan Analisis, sebanyak 30 (tiga puluh) buku;
2. Buku Draft Laporan Akhir, sebanyak 30 (tiga puluh) buku;
3. Buku Laporan Akhir sebanyak 30 (tiga puluh) buku;
4. Arahan Peraturan Zonasi;
5. Album Peta berwarna dengan skala peta minimal 1:10.000 pada format A1 khusus untuk
Peta Pola Ruang, dan peta rencana format A1 sebanyak 5 (lima) album dan ukuran A3
sebanyak 10 buah;
6. CD yang berisi dokumentasi seluruh kegiatan, berupa laporan kegiatan, peta dasar, peta
citra,

album

peta,

peta

hasil

digitasi

(peta-peta

yang

terkait

dalam

format

autoCAD/mapinfo/Arcview), bahan-bahan presentasi RDTR dalam format pdf dan ppt,

serta konsep raperda sebanyak 5 (lima) set CD;
7. Draft Raperda RDTR sebanyak 20 eksemplar.

1833333 KABUPATEN JAYAPURA

2.

METODOLOGI
Merupakan urutan langkah kerja yang harus dilakukan dalam penyusunan RDTR. Urutan

langkah tersebut, sesuai dengan Lampiran Keputusan Menteri (KEPMEN) Pemukiman dan
Prasarana Wilayah Nomor 327/KPTS/M/2002.
2.1 PROSES PENYUSUNAN RDTRK
1. Penentuan arah pengembangan;
Dalam menentukan arah pengembangan BWK C dilakukan pula penentuan batas
wilayah perencanaan. Dalam menentukan kawasan perencanaan perkotaan dilakukan
berdasarkan tingkat urgensi/prioritas/keterdesakan penanganan kawasan tersebut di
dalam konstelasi Wilayah Kota/Kawasan Perkotaan.
2. Identifikasi permasalahan pembangunan dan perwujudan ruang kawasan;
a. Analisis yang didasarkan atas tuntutan pelaksanaan pembangunan suatu kegiatan
perkotaan yang selanjutnya didukung keputusan strategis dari pemerintah daerah
setempat untuk pengembangannya;
b.

Terdapat suatu permasalahan dalam perwujudan ruang kawasan

seperti masalah rumah kumuh, urban heritage, kota tepi air, dsb.

3. Perkiraan kebutuhan pelaksanaan pembangunan kawasan;

Perkiraan kebutuhan pelaksanaan pembangunan kawasan didasarkan atas hasil
analisis kependudukan, sektor/kegiatan potensial, daya dukung lingkungan, kebutuhan
prasarana dan sarana lingkungan, sasaran pembangunan kawasan yang hendak
dicapai, dan pertimbangan efisiensi pelayanan. Perkiraan kebutuhan tersebut
mencakup:
a. Perkiraan kebutuhan pengembangan kependudukan;
b. Perkiraan kebutuhan pengembangan ekonomi perkotaan;
c.

Perkiraan kebutuhan fasilitas sosial dan ekonomi perkotaan;

d.

Perkiraan kebutuhan pengembangan lahan perkotaan;

e.

kebutuhan ekstensifikasi;

kebutuhan intensifikasi;

perkiraan ketersediaan lahan bagi pengembangan.

Perkiraan kebutuhan prasarana dan sarana perkotaan.

4. Perumusan Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan

Perumusan ini berdasarkan pada perkiraan kebutuhan pelaksanaan pembangunan
dan pemanfaatan ruang.
5. Penetapan rencana tata ruang
Untuk mengoperasionalisasikan Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan, perlu
adanya suatu upaya penetapan rencana tata ruang dalam bentuk Peraturan Daerah

1844444 KABUPATEN JAYAPURA

dalam hal Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan sebagai penjabaran RTRW
Kota/Kabupaten.
Dalam hal terjadi perubahan fungsi kawasan sebagai akibat dari dinamika
perkembangan perkotaan yang cukup tinggi, maka Rencana Detail Tata Ruang
Kawasan Perkotaan yang bersangkutan ditetapkan dengan persetujuan DPRD dalam
bentuk Peraturan Daerah. Hal ini selanjutnya menjadi masukan bagi peninjauan
kembali dan penyempurnaan Peraturan Daerah tentang Rencana Tata Ruang Wilayah
Kota/Kabupaten.
Proses penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan dapat dilihat
dalam Masyarakat berhak untuk berperan serta dalam penyusunan Rencana Detail
Tata Ruang Kawasan Perkotaan. Masyarakat berkewajiban berperan serta dalam
memelihara kualitas ruang dan berkewajiban menaati rencana tata ruang yang telah
ditetapkan. Dengan demikian, produk Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan
merupakan hasil kesepakatan seluruh pelaku pembangunan (stakeholders), termasuk
masyarakat.
Peranserta masyarakat dalam penataan ruang menganut asas-asas

demokratis,

kesetaraan gender, dan keterbukaan. Pendekatan ini merupakan dasar bagi

pendekatan community driven planning yang menjadikan masyarakat sebagai
penentu dan pemerintah sebagai fasilitatornya. Sejalan dengan proses penataan ruang
yang iteratif, maka keterlibatan masyarakat ada pada setiap proses tersebut dan selalu
tanggap dan mengikuti setiap dinamika dan perkembangan di dalam masyarakat.
Peranserta masyarakat dalam penataan ruang dapat diwujudkan dalam bentuk
pengajuan usul, memberi saran, atau mengajukan keberatan kepada pemerintah.
Dalam mengajukan usul, memberikan saran, atau mengajukan keberatan kepada
pemerintah dalam rangka penataan ruang bagian Kawasan Perkotaan dapat dilakukan
melalui pembentukan forum kota, asosiasi profesi, media massa, LSM, lembaga formal
kemasyarakatan (sampai tingkat lembaga perwakilan rakyat).
2.2 METODE PENGUMPULAN DATA DAN INFORMASI
Tahap ini bertujuan untuk dapat mengidentifikasi kondisi awal wilayah dan kecenderungan
perkembangannya. Data dan informasi tersebut berdasarkan runtun waktu (time series)
selama kurang lebih sepuluh tahun terakhir hingga saat tahun penyusunan.
Survei dilakukan di lapangan dengan cara mengukur semua parameter yang dibutuhkan.
Data yang lain berupa data-data sekunder dapat diperoleh melalui studi pustaka maupun pada
instansi pemerintah atau swasta di daerah. Di samping itu, dilakukan juga metode wawancara
atau kuesioner dengan instansi/masyarakat setempat.

1855555 KABUPATEN JAYAPURA

2.3 METODE ANALISIS

Beberapa metode analisis yang dapat digunakan dalam penyusunan adalah :
1.

Analisis Fisik Dasar dan Lingkungan, dapat berupa Analisis Kesesuaian Lahan (Land
Suitability Analysis) dan Analisis Daya Dukung Lingkungan (Carrying Capacity Analysis);

2.

Metode Superimpose;

3.

Model Proyeksi Penduduk;

4.

Metode SWOT;

5.

Penyusunan Identifikasi dan Tahapan Program Pelaksanaan Pembangunan, meliputi

pertama, Identifikasi Potensi dan Masalah. Kedua, Identifikasi Program, dan Ketiga,
Urutan Prioritas Pelaksanaan Program;

6.

Metode Perkiraan Kebutuhan Ruang.

2.4 PRODUK RDTR BWK C IBUKOTA KABUPATEN JAYAPURA

Produk RDTR terdiri atas:
1.

Tujuan pengembangan kawasan fungsional perkotaan

Tujuan pengembangan kawasan fungsional perkotaan dirumuskan sesuai dengan
permasalahan dan arahan kebijakan berdasarkan urgensi/keterdesakan penanganan
kawasan tersebut.

2.

Rencana Struktur dan Pola Pemanfaatan Ruang Kawasan Perkotaan

a. Rencana Distribusi Penduduk Kawasan Perkotaan
a.1 Materi yang diatur
Distribusi penduduk sampai dengan akhir tahun perencanaan.
a.2 Kedalaman materi yang diatur
Rencana distribusi penduduk kawasan perkotaan yang dirinci dalam blok-blok
peruntukan.
a.3 Pengelompokan materi yang diatur
Jumlah penduduk dan kepadatan penduduk setiap blok peruntukan.
b. Rencana Struktur Pelayanan Kegiatan Kawasan Perkotaan
b.1 Materi yang diatur
Tata jenjang kapasitas dan intensitas menurut lokasi dan jenis pelayanan
kegiatan dalam kawasan.
b.2 Kedalaman materi yang diatur
Distribusi pusat-pusat pelayanan kegiatan perkotaan dirinci sampai pusat
pelayanan lingkungan permukiman perkotaan.
b.3 Pengelompokan materi yang diatur

Perdagangan yang terdiri dari:

perdagangan skala regional;
perdagangan skala kota;
perdagangan skala lingkungan.

1866666 KABUPATEN JAYAPURA

Pendidikan yang terdiri dari:

perguruan tinggi;
sekolah lanjutan tingkat atas;
sekolah lanjutan tingkat pertama;
sekolah dasar;
taman kanak-kanak.
Pelayanan kesehatan yang terdiri dari:

rumah sakit umum kelas A;

rumah sakit umum kelas B;
rumah sakit umum kelas C;
rumah sakit umum kelas D;
pusat kesehatan masyarakat pembantu.
Pelayanan rekreasi dan atau olah raga yang terdiri dari:

pelayanan skala kota;

pelayanan skala lingkungan.
c. Rencana Sistem Jaringan Pergerakan
c.1 Materi yang diatur
Sistem

jaringan

pergerakan

dan prasarana

penunjang

(terminal,

jalan,

lingkungan perparkiran) bagi angkutan jalan raya, angkutan kereta api, angkutan
laut, angkutan sungai, danau dan penyeberangan, serta angkutan udara.
c.2 Kedalaman materi yang diatur
Angkutan jalan raya, meliputi seluruh sistem primer, jaringan

arteri sekunder dan kolektor sekunder, sampai dengan jalan lokal sekunder;

Angkutan sungai, sampai dengan jaringan sekunder;

Pergerakan lainnya meliputi seluruh sistem pergerakan.

c.3 Pengelompokan materi yang diatur

Angkutan jalan raya, terdiri dari:

Jaringan jalan arteri sekunder, jaringan jalan kolektor sekunder,

jaringan jalan lokal sekunder, sistem primer (jumlah lajur, daerah
pengawasan jalan, daerah milik jalan, persimpangan utama);
Terminal penumpang dan barang;
Jaringan trayek angkutan penumpang dan jaringan lintas angkutan
barang.

Angkutan kereta api, terdiri dari:

Jaringan jalan kereta api;
Stasiun kereta api;
Depo atau balai yasa.

Angkutan sungai, danau dan penyeberangan, terdiri dari:

Terminal angkutan sungai, danau dan penyeberangan;

1877777 KABUPATEN JAYAPURA

Jalur pelayaran sungai.

Angkutan laut , terdiri dari:

Pelabuhan laut;
Jalur pelayaran.
Angkutan udara, terdiri dari:

Bandar udara;
Jalur penerbangan.
d. Rencana Sistem Jaringan Utilitas
d.1 Materi yang diatur
Sistem jaringan utilitas dalam kawasan hingga akhir tahun perencanaan.
d.2 Kedalaman materi yang diatur

Seluruh jaringan telepon (hingga jaringan kabel sekunder);

Seluruh jaringan listrik (tegangan menengah hingga gardu

distribusi);

Seluruh jaringan gas;

Seluruh jaringan air bersih (hingga jaringan distribusi

sekunder/per blok peruntukan);

Seluruh jaringan air hujan;

Seluruh jaringan air limbah;

Seluruh jaringan persampahan (hingga TPS komunal).

d.3 Pengelompokan materi yang diatur

Sistem saluran telepon, yang terdiri dari:

Stasiun telepon otomat;
Rumah kabel dan kotak pembagi;
Jaringan kabel sekunder;
Jaringan telepon seluler.

Sistem televisi kabel, yang terdiri dari:

Stasiun transmisi;
Jaringan kabel distribusi.

Sistem jaringan listrik, yang terdiri dari:

Bangunan pembangkit;
Gardu induk tegangan ekstra tinggi;
Gardu induk;
Gardu distribusi.

Sistem jaringan gas, yang terdiri dari:

Pabrik gas;
Seluruh jaringan gas.

Sistem penyediaan air bersih, yang terdiri dari :

1888888 KABUPATEN JAYAPURA

Bangunan pengambil air baku;

Seluruh pipa transmisi air baku instalasi produksi;
Seluruh pipa transmisi air bersih;
Bak penampung;
Hingga pipa distribusi sekunder/distribusi hingga blok peruntukan.

Sistem pembuangan air hujan, yang terdiri dari:

Seluruh saluran;
Waduk penampungan.

Sistem pembuangan air limbah, yang terdiri dari:

Seluruh saluran;
Bangunan pengolahan;
Waduk penampungan.

Sistem persampahan, yang terdiri dari:

Tempat pembungan akhir;
Bangunan pengolahan sampah;
Penampungan sementara.

e. Rencana Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau

Ruang terbuka hijau publik merupakan ruang terbuka hijau yang dimiliki dan
dikelola oleh Pemerintah Daerah yang digunakan untuk kepentingan masyarakat
secara umum. Yang termasuk ruang terbuka hijau publik adalah taman kota,
taman pemakaman umum, dan jalur hijau sepanjang jalan, sungai, dan pantai.
Ruang terbuka hijau privat merupakan ruang terbuka hijau yang hanya dapat
diakses oleh pemilik, pengguna, atau pihak tertentu. Yang termasuk ruang terbuka
hijau privat adalah kebun atau halaman rumah/gedung milik masyarakat/swasta
yang ditanami tumbuhan.
f. Rencana Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Tidak Hijau
Suatu lahan/kawasan yang tidak terbangun atau tidak diduduki oleh bangunan, yang
penggunaannya lebih bersifat terbuka dan tidak berfungsi sebagai daerah hijau.
g. Rencana Penyediaan dan Pemanfaatan Prasarana dan Sarana
Dalam hal ini prasarana dan sarana yang dibutuhkan untuk menjalankan fungsi
wilayah kota sebagai pusat pelayanan sosial ekonomi dan pusat pertumbuhan
wilayah, yaitu jaringan pejalan kaki dan kegiatan sektor informal (PKL = Pedagang
Kaki Lima).
3.

Rencana Blok Pemanfaatan Ruang (Block Plan)

1899999 KABUPATEN JAYAPURA

Rencana pemanfaatan ruang Kawasan Perkotaan yang menggambarkan ukuran, fungsi

serta karakter kegiatan manusia dan atau kegiatan alam, yang dituangkan dalam blokblok peruntukan.
a. Materi yang diatur
Luas dan lahan peruntukan sampai dengan akhir tahun perencanaan.
b. Kedalaman materi yang diatur
Pemanfaatan ruang kawasan perkotaan yang dirinci dalam blok-blok peruntukan.
c. Pengelompokan materi yang diatur
c.1 Kawasan Budidaya Perkotaan, meliputi:
Perumahan

dan permukiman, yang dirinci menurut ketinggian bangunan, jenis penggunaan,

pengelompokan berdasarkan besaran perpetakan;
Perdaganga

n, yang dirinci menurut jenis dan bentuk bangunannya, antara lain pasar,
pertokoan, mal, dll;
Industri,

yang dirinci menurut jenisnya;

Pendidikan,

yang dirinci menurut tingkatan pelayanan mulai dari pendidikan tinggi, SLTA,
SLTP, SD, dan TK;
Kesehatan,

yang dirinci menurut tingkat pelayanan mulai dari RS Umum kelas A,B,C,D;
puskesmas, puskesmas pembantu;
Peribadatan,

yang dirinci menurut jenisnya mulai dari mesjid, gereja, kelenteng, pura, vihara;
Rekreasi,

yang dirinci menurut jenisnya, antara lain taman bermain, taman rekreasi,
taman lingkungan, taman kota, dll;
Olahraga,

yang dirinci menurut tingkat pelayanannya, antara lain stadion, gelanggang, dlll;
Fasilitas

sosial lainnya, yang dirinci menurut jenisnya, seperti panti asuhan, panti werda,
dll;
Perkantoran

pemerintah dan niaga, yang dirinci menurut instansinya;

Terminal

angkutan jalan raya baik untuk penumpang atau barang, stasiun kereta api,
pelabuhan sungai, pelabuhan danau, pelabuhan penyeberangan, pelabuhan
laut, bandar udara, dan sarana transportasi lainnya;

181010101010 KABUPATEN JAYAPURA

10

Kawasan

pertanian tanaman pangan, perkebunan, peternakan, perikanan;

Taman

pemakaman umum, taman pemakaman pahlawan;

Tempat

pembuangan sampah akhir.

c.2 Kawasan Lindung, meliputi:

Kawasan

resapan air dan kawasan yang memberikan perlindungan bagi kawasan

bawahan lainnya;
Sempadan

pantai, sungai, sekitar danau dan waduk, sekitar mata air, dan kawasan terbuka
hijau kota termasuk jalur hijau;
Cagar

alam/pelestarian alam, dan suaka margasatwa;

Taman

nasional, taman hutan raya, dan taman wisata alam lainnya;

Kawasan

cagar budaya;

Kawasan

rawan letusan gunung berapi, rawan gempa, rawan tanah longsor, rawan
gelombang pasang dan rawan banjir.

4.

Pedoman pelaksanaan pembangunan kawasan perkotaan

a. Arahan Kepadatan Bangunan
a.1 Materi yang diatur
Perbandingan luas lahan yang tertutup bangunan dan bangunan-bangunan
dalam tiap petak peruntukan dibandingkan dengan luas petak peruntukan
a.2 Kedalaman materi yang diatur
Kepadatan bangunan yang dirinci untuk setiap blok-blok peruntukan.
a.3 Pengelompokan materi yang diatur
Blok peruntukan dengan koefisien dasar bangunan sangat tinggi (lebih besar
dari 75 %);
Blok peruntukan dengan koefisien dasar bangunan menengah (20% - 50%);
Blok peruntukan dengan koefisien dasar bangunan rendah (5% - 20%);
Blok peruntukan dengan koefisen dasar bangunan sangat rendah (>5%).

181111111111 KABUPATEN JAYAPURA

11

b. Arahan Ketinggian Bangunan

b.1 Materi yang diatur
Rencana ketinggian maksimum atau maksimum dan minimum bangunan untuk
setiap blok peruntukan (koefisien lantai bangunan).
b.2 Kedalaman materi yang diatur
Ketinggian bangunan yang dirinci untuk setiap blok peruntukan.
b.3 Pengelompokan materi yang diatur
Blok peruntukan ketinggian bangunan sangat rendah adalah blok dengan
tidak bertingkat dan bertingkat maksimum dua lantai

(KLB maksimum = 2 x

KDB) dengan tinggi puncak bangunan maksimum 12 m dari lantai dasar;

Blok peruntukan ketinggian bangunan rendah adalah blok dengan bangunan
bertingkat maksimum 4 lantai ( KLB maksimum = 4 x KDB) dengan tinggi
puncak bangunan maksimum 20 m dan minimum 12 m dari lantai dasar;
Blok peruntukan ketinggian bangunan sedang adalah blok dengan bangunan
bertingkat maksimum 8 lantai (KLB maksimum = 8 x KBD) dengan tinggi
puncak bangunan maksimum 36 m dan minimum 24 m dari lantai dasar;
Blok peruntukan ketinggian bangunan tinggi bangunan tinggi adalah blok
dengan bangunan bertingkat minimum 9 lantai

(KLB maksimum = 9 x KDB)

dengan tinggi puncak bangunan minimum 40 m dari lantai dasar;

Blok peruntukan ketinggian bangunan sangat tinggi adalah blok dengan
bangunan bertingkat minimum 20 lantai (KLB maksimum = 20 x KDB) dengan
tinggi puncak bangunan minimum 80 m dari lantai dasar.
c. Arahan Perpetakan Bangunan
c.1 Materi yang diatur
Luas petak-petak peruntukan yang terdapat pada setiap blok peruntukan dalam
kawasan.
c.2 Kedalaman materi yang diatur
Luas petak peruntukan pada setiap blok peruntukan dan pada setiap penggal
jalan.
c.3 Pengelompokan materi yang diatur
Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi I (diatas 2500m2);
Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi II (1000-2500m2);
Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi III (600-1000m2);
Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi IV (250-600 m2);
Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi V (100-250 m2);
Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi VI (50-100 m2);
Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi VII (dibawah
50m2);

181212121212 KABUPATEN JAYAPURA

12

 Blok peruntukan dan penggal jalan dengan

petak klasifikasi VIII (rumah

susun/flat).
d. Arahan Garis Sempadan
d.1 Materi yang diatur
Jarak antara as jalan dengan bangunan maupun dengan pagar halaman, dan
jaringan bangunan dengan batas persil.
d.2 Kedalaman materi yang diatur
Berbagai garis sempadan yang dirinci sampai dengan blok peruntukan untuk
tiap penggal jalan.
d.3 Pengelompokan materi yang diatur
Sempadan muka bangunan;
Sempadan pagar;
Sempadan sampingan bangunan.
5.

Rencana Penatagunaan Tanah, Air, Udara dan Sumber Daya lainnya dengan
memperhatikan keterpaduan sumber daya alam dengan sumber daya buatan
Rencana penatagunaan tanah, air, udara, dan sumber daya alam lainnya yang
memperhatikan keterpaduan sumber daya manusia dan sumber daya buatan; mencakup
penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah, air, udara dan sumber daya alam
lainnya yang berwujud konsolidasi pemanfaatan tanah, air, udara dan sumber daya alam
lainnya (termasuk arahan baku mutu udara, air; pemanfaatan udara bagi jalur
penebangan dan komunikasi, pemanfaatan air dan penggunaannya).
a)

Pengelolaan Tata Guna Tanah

(1) Materi yang diatur
Pengelolaan tata guna tanah mencakup penguasaan, penggunaan dan
pemanfaatan tanah perkotaan yang berwujud konsolidasi pemanfaatan tanah.

(2) Kedalaman materi yang diatur

Pengaturan penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah perkotaan untuk
kawasan fungsional yang ditetapkan bentuk penanganannya (kawasan yang
dipercepat perkembangannya dan kawasan yang dibatasi perkembangannya).
(3) Pengelompokan materi yang diatur
Dikelompokkan menurut metoda pengelolaannya (misal: konsolidasi tanah
perkotaan, guided land development, reklamasi pantai, dll).
b)

Pengelolaan Tata Guna Air

(1) Materi yang diatur

181313131313 KABUPATEN JAYAPURA

13

Pengelolaan

tata

guna

air

mencakup

penguasaan,

penggunaan,

dan

pemanfaatan air di Wilayah Kota/ Kawasan Perkotaan yang berwujud konsolidasi

pemanfaatan air.
(2) Kedalaman materi yang diatur
Pengaturan penguasaan, penggunaan, dan pemanfaatan air bagi pemenuhan
kebutuhan kegiatan kawasan-kawasan fungsional di Wilayah Kota/ Kawasan
Perkotaan, sampai dengan penetapan zonasi pengelolaan dan pemanfaatan
sumber daya air perkotaan (air permukaan dan air tanah).
(3) Pengelompokan materi yang diatur
Pengaturan penguasaan, pemanfaatan dan penggunaan sumber daya air,
termasuk penentuan baku mutu air, dikelompokkan berdasarkan kondisi sumber
daya air perkotaan (sungai, danau, situ, waduk, air tanah dangkal, air tanah
dalam, mata air).
c)

Pengelolaan Tata Guna Udara

(1) Materi yang diatur
Pengelolaan tata guna udara mencakup penguasaan, penggunaan dan
pemanfaatan ruang udara di wilayah Kota, berwujud konsolidasi pemanfaatan
ruang udara, berupa pengaturan ruang udara
(2) Kedalaman materi yang diatur
Pengaturan penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan ruang udara bagi
pemenuhan kebutuhan kegiatan kawasan-kawasan fungsional di Wilayah Kota,
sampai dengan penetapan zonasi pengelolaan dan pemanfaatan ruang udara.
(3) Pengelompokan materi yang diatur
Pengaturan penguasaan, pemanfaatan dan penggunaan ruang udara, berupa
pengaturan ruang udara yang dikelompokkan atas pengaturan jalur terbang dan
jalur bebas terbang, pengaturan frekuensi komunikasi dan media elektronik,
pengaturan ruang udara yang terkait dengan ketinggian bangunan (termasuk
keberadaan menara), dan pengaturan baku mutu udara (kebisingan dan
polutan).

d)

Pengelolaan Tata Guna Sumber Daya Alam lainnya

Pengelolaan sumber daya alam lainnya yang meliputi sumber daya hayati dan non
hayati dilakukan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

e)

Rencana pengelolaan kawasan tertentu di perkotaan

Penanganan lingkungan dan pengaturan bangunan disesuaikan dengan kebutuhan
pengelolaan kawasan tertentu dengan tetap menjamin keserasiannya dengan
pengelolaan kawasan perkotaan lainnya.

6.

Pedoman Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Pengendalian pemanfaatan ruang Kawasan Perkotaan diselenggarakan melalui kegiatan
pengawasan dan penertiban terhadap pemanfaatan ruang berdasarkan mekanisme

perijinan, pemberian insentif dan disinsentif, pemberian kompensasi, mekanisme

14
181414141414 KABUPATEN JAYAPURA

pelaporan, mekanisme pemantauan, mekanisme evaluasi dan mekanisme pengenaan

sanksi.
1)

Materi yang diatur

Ketentuan-ketentuan yang mencakup perijinan, pengawasan, dan penertiban di
kawasan perkotaan.

2)

Kedalaman materi yang diatur

Kedalaman materi yang diatur meliputi pengaturan tentang mekanisme advis
planning (rekomendasi perencanaan) perijinan, pengawasan, dan penertiban.

3)

Pengelompokan materi yang diatur

Mekanisme

advis

planning

perijinan

sampai

dengan

pemberian ijin lokasi bagi kegiatan perkotaan;

Mekanisme pemberian insentif dan disinsentif bagi kawasan

yang didorong pengembangannya, kawasan yang dibatasi pengembangannya,

serta terhadap upaya-upaya perwujudan ruang yang menjaga konsistensi
pembangunan dan keserasian perkembangan Bagian Kawasan Perkotaan dengan
Kota/Kawasan Perkotaan, dan Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten;
Mekanisme pemberian kompensasi berupa mekanisme

penggantian yang diberikan kepada masyarakat pemegang hak atas tanah, hak
pengelolaan sumber daya alam seperti hutan, tambang, bahan galian, kawasan
lindung yang mengalami kerugian akibat perubahan nilai ruang dan pelaksanaan
pembangunan sesuai dengan rencana tata ruang;
Mekanisme pelaporan mencakup mekanisme pemberian

informasi secara obyektif mengenai pemanfaatan ruang yang dapat dilakukan oleh
masyarakat dan instansi yang berwenang;
Mekanisme pemantauan yang mencakup pengamatan,

pemeriksaan dengan cermat perubahan kualitas tata ruang dan lingkungan yang
tidak sesuai dan dilakukan oleh instansi yang berwenang;
Mekanisme evaluasi dilakukan untuk menilai kemajuan

kegiatan pemanfaatan ruang dalam mencapai tujuan rencana tata ruang yang
dilakukan oleh masyarakat dan instansi yang berwenang;
Mekanisme

pengenaan

sanksi

mencakup

sanksi

administratif, pidana dan perdata.

2.5 SISTEM PELAPORAN DAN SUPERVISI

A. Tahapan Laporan terdiri atas:
a. Laporan Fakta dan Analisis (Laporan Antara)
Laporan ini berintikan hasil dari kegiatan penelitian lapangan dengan analisis dan
sintesis. Laporan Fakta dan Analisis sebanyak 30 eksemplar.
b. Draft Laporan Akhir

181515151515 KABUPATEN JAYAPURA

15

Merupakan laporan lengkap dari keseluruhan kegiatan dalam bentuk draft yang
berisikan konsep rencana. Draft Laporan Akhir ini sebanyak 30 eksemplar dan
eksemplar ringkasan.
c. Laporan Akhir
Laporan

ini

sebagai

hasil

final

dari

seluruh

pekerjaan

perencanaan

yang

disempurnakan dari serangkaian diskusi/pembahasan. Buku Laporan Akhir sebanyak

30 eksemplar dan ringkasannya 30 eksemplar.
d. Album Peta berwarna sebanyak 5 (lima) album.
B. Bentuk Laporan.
Bentuk laporan Buku.
Ukuran kertas: kertas yang digunakan di dalam penulisan laporan ini berukuran A3. Untuk
album peta dengan ukuran A3. Cover (sampul): buku Fakta dan Analisis: soft cover,
sampul Laporan Akhir: hard cover.
C. Pembahasan dan Supervisi.
1. Pembahasan/Diskusi
Pembahasan dari setiap laporan ini akan dilaksanakan di Kabupaten Jayapura.
a. Pembahasan Laporan Fakta dan Analisis.
Dilaksanakan di Kabupaten Jayapura dengan mengundang masyarakat setempat,
LSM, Pengusaha, Instansi Terkait dan dikoordinir oleh Bappeda.
b. Pembahasan Laporan Akhir Sementara.
Laporan Akhir Sementara akan dilaksanakan di Kabupaten Jayapura dengan
mengundang masyarakat setempat, LSM, Pengusaha, Instansi terkait dan
dikoordinir oleh Bappeda.
2.

Konsultasi dan Supervisi

Asistensi pekerjaan dilakukan minimal 3 kali sepanjang waktu kerja, masing-masing 1
(satu) kali setiap tahap penyusunan laporan. Supervisi akan dilakukan oleh Tim Teknis
Proyek, akan melakukan koreksi dan pengarahan terhadap masing-masing laporan.

3.

WAKTU PELAKSANAAN DAN TENAGA AHLI YANG DIPERLUKAN

3.1. WAKTU PELAKSANAAN

Untuk dapat menyelesaikan pekerjaan sesuai dengan lingkup pekerjaan dan hasil yang
diharapkan seperti tersebut di atas, pelaksanaan kerja harus dapat menyelesaikan pekerjaan
ini selama 3 (tiga) bulan terhitung sejak kontrak ditandatangani.
3.2. JASA KONSULTAN YANG DIPERLUKAN
Untuk dapat melaksanakan pekerjaan ini dengan sebaik-baiknya sesuai spesifikasi
kerja yang diberikan oleh pemberi kerja, pelaksanaan kerja minimal harus menyediakan
tenaga kerja yang telah berpengalaman dalam bidang perencanaan tata ruang dengan
keahlian:
a. Ahli Perencanaan Kota (sebagai team leader);
181616161616 KABUPATEN JAYAPURA

16

b. Ahli Prasarana Kota;

c.

Ahli Perencanaan Tapak;

d. Ahli Ekonomi Pembangunan;

e. Ahli Lingkungan;
f.

Ahli Sumberdaya Manusia dan Kelembagaan;

g. Ahli Sosiologi Antropologi;

h. Ahli Pemetaan dan Sistem Informasi Geografis.
Koordinator minimal berpendidikan S-2 dibidangnya dengan berpengalaman minimal 3
tahun. Semua ahli yang lain harus berpendidikan minimal S-1 dan berpengalaman minimal 5
tahun dibidangnya. Disamping itu, diperlukan juga beberapa asisten atau tenaga lepas
lapangan, berpendidikan minimal S-1 atau D-3 dibidang masing-masing dan dapat
mengoperasikan komputer.
4.

PENUTUP
Kegiatan penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTR) Bagian Wilayah Kota

(BWK) C Ibukota Kabupaten Jayapura dilaksanakan pada Tahun Anggaran 2010 serta
dilaksanakan dan dikoordinasikan oleh Badan Perencanaan Pembangunan Kabupaten
Jayapura.
Sentani,

2010

BADAN PERENCANAAN PEMBANGUNAN DAERAH

KABUPATEN JAYAPURA
KEPALA,

Drs. EDISON MUABUAY, M.Si

PEMBINA TINGKAT I
NIP. 19590502 198410 1 003

181717171717 KABUPATEN JAYAPURA

17

KERANGKA ACUAN KERJA (KAK/TOR)

PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR)
BAGIAN WILAYAH KOTA (BWK C)
IBUKOTA KABUPATEN JAYAPURA

PEMERINTAH KABUPATEN JAYAPURA

BADAN PERENCANAAN PEMBANGUNAN DAERAH
Jalan Raya Sentani-Depapre Telp. (0967) 594710

181818181818 KABUPATEN JAYAPURA

18