DESIGN AND CONSTRUCTION PEISER

Disusun untuk memenuhi tugas mata kuliah Pengembangan Bisnis Properti

Dosen: Dr., Dra. Katharina Priyatiningsih, M.Si

Disusun oleh:

Syahrul Afif Hidayat

205244026

3A – Manajemen Aset

PROGRAM STUDI SARJANA TERAPAN MANAJEMEN ASET

JURUSAN ADMINISTRASI NIAGA
POLITEKNIK NEGERI BANDUNG
2023
A. Design

Design memiliki keterkaitan yang erat dengan pengembang. Konseptualisasi

pengembang harus didasarkan sepenuhnya pada pasar sasaran—bukan preferensi
pribadinya. Pasar unit rumah residential dijual dengan tersegmentasi menjadi banyak
subpasar, dengan masing-masing ceruk menuntut elemen tertentu. Subpasar sangat
bervariasi berdasarkan demografi, tingkat persaingan, dan preferensi terkait dengan bauran
unit, penyelesaian unit, pengaturan parkir, dan fasilitas. Standar dan preferensi desain
sangat bervariasi dari satu wilayah geografis ke wilayah geografis lainnya. Tidak peduli
seberapa bagus pro forma untuk sebuah proyek terlihat, jika produk tersebut tidak
memenuhi kebutuhan pasar dengan harga yang terjangkau oleh pelanggan, proyek tersebut
tidak akan berhasil (Peiser, 2012).

B. Eksterior Design

Pemilihan material eksterior dan desain arsitektural harus berkaitan erat dengan
preferensi target pasar dan karakter masyarakat setempat. Gaya dan material proyek baru
harus sesuai dengan perkembangan yang ada di area sekitarnya. Sebuah proyek di daerah
berkembang baru harus bercita-cita untuk mengatur nada untuk pembangunan di masa
depan. Tradisi dan iklim daerah memainkan peran yang sangat penting dalam desain
eksterior bangunan apartemen. Batu bata adalah bahan umum di seluruh Dunia dan menjadi
fondasi dasar dalam design ekterior bangunan rumah.

Skala ekonomi dapat dicapai dengan meminimalkan dan mengulang jenis

bangunan. Semakin sedikit jumlah tipe bangunan, semakin besar potensi untuk
meminimalkan biaya. Segmen dinding dan rangka atap dapat dibuat dalam kelompok, dan
biaya tenaga kerja turun ketika lebih banyak pekerjaan dapat dilakukan oleh pekerja semi
terampil. Namun, pada saat yang sama, daya jual mungkin membutuhkan variasi
penampilan yang cukup besar. Dinding dan garis atap yang panjang dan lurus.Perusahaan
pengembangannya tidak pernah pergi ke arsitek dengan desain generik. Eksterior
bangunan harus mengekspresikan individualitas unit rumah di dalamnya.
 Atap harus membantu membentuk karakter tempat tinggal serta menumpahkan
hujan dan salju. Siluet berbagai bentuk atap mampu menciptakan kesan ramah pedesaan.
Seperti bagian luar bangunan lainnya, desain atap sebagian ditentukan oleh tradisi dan gaya
daerah.

Meter utilitas, trafo, dan tempat sampah, selalu berpotensi tidak sedap dipandang,
tidak boleh diabaikan selama desain. Bank meteran, misalnya, bisa sangat mengganggu.
Perusahaan utilitas lebih suka meteran dikelompokkan bersama dan biasanya memiliki hak
suara dalam penempatannya. Submetering juga memungkinkan penempatan meter yang
optimal dari area yang terlihat.

C. Landasan Normatif

1. Zoning Kawasan Untuk Perumahan Kota Cimahi

a. KDB
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) untuk kawasan perumahan ditetapkan
maksimum 60 % (enam puluh persen). Selain itu KDB untuk kawasan perumahan
kepadatan tinggi ditetapkan untuk perumahan vertikal maksimum 30% (tiga puluh
persen). Sedangkan KDB untuk kawasan perumahan kepadatan sedang ditetapkan
maksimum 60% (enam puluh persen) dan KDB untuk kawasan perumahan
kepadatan rendah yaitu Kawasan Bandung Utara ditetapkan maksimum 40 %
(empat puluh persen).
b. RTH
Ruang Terbuka Hijau yang selanjutnya disingkat RTH adalah area
memanjang/jalur dan/atau mengelompok, yang penggunaannya lebih bersifat
terbuka, tempat tumbuh tanaman, baik yang tumbuh secara alamiah maupun yang
sengaja ditanam.
Setiap kawasan perumahan wajib menyediakan RTH minimal 20% (dua
puluh persen) dari luas kawasan perumahan dan tidak bisa dialihkan fungsinya
menjadi peruntukan lain. Sedangkan Pengembangan RTH pada kawasan
perumahan kepadatan rendah minimum 52% (lima puluh dua persen), perumahan
kepadatan sedang minimum 28% (dua puluh delapan persen).
c. GSB
 Penetapan keterangan rencana kota, dengan mempertimbangkan Garis
Sempadan Bangunan (GSB), tinggi bangunan maksimum dan bukaan langit.
D. Aplikasi Pada Proyek berdasarkan Peiser
a. Design
1. Site Design
Salah satu aspek yang terdapat pada site design adalah Fasilitas dan Landscaping.
Pemilihan fasilitas dimulai dengan analisis pasar. Analisis pasar berisi mengenai
properti yang sebanding dalam penawaran area pasar. Kemudian mengenai fasilitas
yang memiliki keuntungan dalam pemasaran.
Fasilitas membantu menjual produk. Apa yang beberapa komunitas anggap
penting, yang lain anggap mewah. Umumnya, jika fasilitas diinginkan dan digunakan,
penghuni akan membayar harga yang wajar. Oleh karena itu, pengembang harus
merancang tidak hanya apa yang disukai penghuninya, tetapi juga apa yang mampu
mereka beli.
Fasilitas dibagi menjadi 2, yakni fasilitas umum dan sosial. Fasilitas umum berupa
jalan akses dan jalan lingkungan, pos keamanan, lapangan olah raga, dan sebagainya.
Sedangkan fasilitas social berupa ruang pertemuan, temapat ibadah, taman bermain,
dan sebagainya. Seluruh fasilitas tersebut berperanan dalam menciptakan media
komunikasi dan interaksi di lingkungan perumahan.
Dalam perumahan Nuansa Asri Nuansa Residence memiliki fasilitas umum berupa
jalan yakni jalan paving block, lalu terdapat 1 pos keamanan yang dipergunakan oleh
satpam. Sedangkan Fasilitas sosial pada perumahan Nuansa Asri Residence terdapat
taman yang digunakan sebagai sarana bermain dan berolahraga. Akan tetapi perumahan
belum memiliki sarana ibadah. Sehingga direncakan akan dilakukan pembangunan
fasilitas sosial berupa mesjid.
2. Eksterior
Pemilihan material eksterior dan desain arsitektural harus berkaitan erat dengan
preferensi target pasar dan karakter masyarakat setempat. Gaya dan material proyek
baru harus sesuai dengan perkembangan yang ada di area sekitarnya. Sebuah proyek di
daerah berkembang baru harus bercita-cita untuk mengatur nada untuk pembangunan
di masa depan.
 Sesuai dengan konsep perumahan green building yang menggunakan bahan bahan
ramah lingkungan. Material eksterior dan desain arsitektural menggunakan bahan
bahan ramah lingkungan seperti penggunaan Hempcrete yang merupakan campuran
beton dan tanaman serat hempcrete. Kemudian penggunaan kayu, dan bahan bahan
daur ulang lainnya yang menjadi bahan campuran untuk bahan material bangunan.
3. Interior
Pengembang yang sukses memperhatikan setiap detail, misalnya sirkulasi sangat
penting. Pengembangan dalam jumlah besar, maket skala penuh dari unit prototipe
adalah ide yang bagus karena biayanya sederhana, dan penghematannya bisa sangat
besar. Dimungkinkan untuk mensimulasikan penampilan unit sangat mirip dalam
rendering komputer, tetapi bukan yang sebenarnya aspek konstruksi. Maket semacam
itu melayani dua tujuan utama: (1) mereka mengungkapkan masalah dalam desain dan
(2) subkontraktor dapat menggunakan maket untuk membiasakan diri dengan rencana
tersebut; membuat keputusan tentang penempatan pengkabelan, pemipaan, dan
pekerjaan saluran; dan memperbaiki potensi konflik antara subkontraktor.
Sesuai dengan design interior sesuai dengan peiser, perumahan Nuansa Asri
Residence dalam pembangunannya memperhatikan bagian sirkulasi udara dan
pencahayaan yang masuk. hal ini beruguna dalam menjaga keasrian dan menghemat
energi yang dikeluarkan. Sirkulasi udara yang baik dapat membuat ruangan terasa
aman dan nyaman, serta mengurangi penggunaan alat elektronik seperti kipas angina
tau ac.
4. Design Issue
Dalam design issue, terdapat permasalahan yang sering terjadi adalah mengenai
Privasi keamanan. Dalam Privasi dan keamanan Tata letak bangunan perlu diperhatikan
untuk menjaga privasi. Banyak teknik yang digunakan dalam desain tapak, unit, dan
eksterior bangunan seperti perangkat untuk menciptakan pemisahan visual antar unit.
Keamanan merupakan pertimbangan penting dalam desain. Rencana yang
meminimalkan jumlah entri ke proyek memberikan kontrol lalu lalang yang lebih besar
sehingga keamanan dapat lebih baik. Pada pintu masuk ke unit tidak boleh di luar
jangkauan pandangan, dan juga jalan setapak serta angin harus terlihat dari beberapa
titik.
 Design Issue yang dimiliki oleh Perumahan Nuansa Asri Residence adalah
mengenai privasi yang disebabkan oleh berdekatannya posisi unit rumah. Sedangkan
pada Persetujuan Perumahan Nuansa Asri Residence tidak memiliki kendala atau
perizinan terkait pembangunan unit rumah dengan Pemerintah.
b. Construction
Konstruksi adalah proses pembangunan atau pembuatan suatu struktur,
bangunan, atau infrastruktur dengan menggunakan teknik, bahan, dan alat tertentu.
Konstruksi mencakup berbagai jenis proyek seperti pembangunan gedung,
jembatan, jalan, bendungan, dan lain sebagainya. Secara umum, konstruksi
melibatkan beberapa tahap, yaitu:
- Perencanaan
- Persiapan
- Pelaksanaan
- Penyelsaian

Dalam konstruksi, terdapat berbagai jenis konstruksi, antara lain:

- Konstruksi Sipil
- Konstruksi Bangunan
- Konstruksi Infrastruktur
- Konstruksi Industri
1. Managing and Scheduling The Job
Keuntungan dari mengembangkan proyek multifamily residential adalah
dengan membuat penjadwalan yang tepat, ketika unit pertama yang dibangun dapat
ditempati dan menghasilkan pendapatan lebih awal sebelum unit terakhir
diselesaikan dibangun. Kontraktor membayar subkontraktor berdasarkan bangunan
yang diselesaikan, bukan berdasarkan persentase penyelesaian kontrak.
Subkontraktor, di sisi lain, mungkin menjalankan pembangunan dari bangunan satu
ke bangunan lain. Misalnya, kontraktor mungkin lebih suka membangun lantai
pertama dari semua bangunan sebelum memulai lantai kedua. Oleh karena itu,
pengembang mungkin perlu menegosiasikan jadwal penyelesaian bergulir sebagai
bagian dari kontrak subkontraktor.
 Perumahan Nuansa Residence memiliki penjadwalan yang cukup baik, hal
ini berdasarkan cara pembangunannya yang dilakukan setelah akad dan
pembayaran dari konsumen, konsumen dapat memantau pembangunan setiap unit
rumah yang dipesan.
2. Insurance

Pengembang/kontraktor harus terbiasa dan mengetahui berbagai jenis

asuransi, seperti:

- Asuransi kompensasi pekerja

- Asuransi Kewajiban umum Subkoordinator
- Asuransi Operasi Selesai

Dalam perumahan Nuansa Asri Residence terdapat asuransi yang

diberikan pada setiap pekerja konstruksi pada pegawainya, hal ini menjamin
kesalamatan dan Kesehatan kerja (K3) dari setiap pegawainya.