BAB I

PENDAHULUAN

Bisnis properti adalah suatu kegiatan yang berhubungan dengan

kebutuhan hidup manusia berupa lahan, bangunan dan infrastruktur.
Penambahan nilai suatu lahan sehingga memiliki nilai manfaat, menjadi
salah satu faktor penting dalam bisnis properti. Sejarah mencatat nilai
properti tidak pernah turun, bisa dipastikan 99% bahwa harga properti pasti
meningkat di mana kebutuhan properti selalu berbanding lurus dengan
kenaikan jumlah penduduk karena ketersediaan lahan di Bumi yang bersifat
terbatas.
Semakin bertambahnya jumlah penduduk maka berbanding lurus akan
kebutuhan akan hunian tetapi terkendala dengan keterbatasan lahan yang
ada. Maka mulai dikenal adanya Mixed Use Building adalah bangunan yang
menggabungkan antara aktivitas dan fungsi. Beberapa keuntungan dari
Mixed Use Building yaitu mengehemat lahan karena dikembangkan secara
vertikal, mengurangi kemacetan karena perjalan dilakukan dalam satu bangunan.
 Dalam hal ini ide bisnis yang ditawarkan berupa bangunan yang berkonsep mixed use
building yang terdiri dari apartment,hotel, area komersial, dan office park yang terdiri dari
ruang meeting yang dapat disewakan dan diharapkan dapat memenuhi kebutuhan masyarakat
khususnya masyarakat sekitar Bandung Timur dengan luas 5000m2 terletak di Jln Desa
Cipadung, Ujung Berung, Kota Bandung dengan nama Grand Parahyangan. Gedung tersebut
terdiri dari 15 lantai. Dimana lantai 1-3 merupakan area komersial yang nantinya disewakan
kepada tenant yang tertarik, lantai 4 merupakan office park yang terdiri dari ruangan-ruangan
yang dapat disewakan untuk meeting, lantai 5-9 merupakan hotel, dan lantai 10-15 merupakan
apartment yang disewakan dan dijual.

VISI DAN MISI

VISI : Menjadikan bangunan Grand Parahyangan sebagai Mixed Use Building no 1 di
Indonesia dengan menawarkan area komersial, office park, hotel dan apartment guna
untuk memenuhi kebutuhan masyarakat Kota Bandung

MISI :
- Memberikan pelayanan terbaik bagi para client
- Memenuhi kebutuhan masyarakat akan tempat tinggal
- Menciptakan bangunan hunian, jasa, dan pusat perbelanjaan yang berkesinambungan
 BAB II
KONSEP PEMBANGUNAN GREEN MIXED USE BUILDING

Mixed Use Building adalah bangunan yang menggabungkan antara

aktivitas dan fungsi. Beberapa keuntungan dari Mixed Use Building yaitu
mengehemat lahan karena dikembangkan secara vertikal, mengurangi kemacetan
karena perjalan dilakukan dalam satu bangunan.
1. Syarat Green Building
Tepat Guna Lahan (Appropriate Site Development/ASD)
Hal ini berkaitan dengan cara membangun suatu gedung yang sesuai, baik dari
segi fungsi dan penggunaan lahan yang akan digunakan. Apakah bangunan
tersebut telah sesuai dengan rencana tata guna lahan yang telah ditetapkan
Efisiensi Energi & Refrigeran (Energy Efficiency & Refrigerant/EFR)
Penghematan energy atau efisiensi energy menjadi hal yang harus diperhatikan
dalam pembangunan gedung berkonsep green building. Misalnya dalam
pembuatan ventilasi dan jendela ruang yang ideal adalah yang bias menambah
pencahayaan ruang dan memberikan sirkulasi udara yang cukup. Sehingga dapat
mengurangi ketergantungan penggunaan AC atau pencahayaan seperti lampu
secara berlebihan
Konservasi Air (Water Conservation/WAC)
Keterbatasan sumber daya memaksa untuk berfikir bagaimana memanfaatkan
sumber daya yang ada, jika tidak dimungkinkan untuk menambah maka harus
dipikirkan bagaimana cara menghemat dan mendaur ulang. Pada gedung tinggi
misalnya, dapat diterapkan seperti pada penggunaan toilet dengan sistem flush
otomatis, hal ini dilakukan untuk mengukur kebutuhan air. Sementara
penghematan lain dilakukan dengan daur ulang seperti bagaimana menampung
limbah air hujan. Salah satunya dengan tidak mengaspal halaman, sehingga
dengan dibiarkan dan dibuat penampungan air dapat menambah cadangan air
tanah di sekitar bangunan.
Kualitas Udara & Kenyamanan Udara (Indoor Air Health & Comfort/IHC)
Agar tercipta kenyamanan saat berada pada suatu ruang, tak hanya ditunjang dari
segi desain ruang, namun kesehatan indoor perlu diperhatikan. Di antaranya
dengan tidak memperbolehkan merokok dalam ruangan, atau jika memungkinkan
 menyediakan ruang khusus untuk merokok. Mengatur temperatur udara sehingga
runag berada pada suhu ruang yang normal tidak terlalu dingin juga panas
Sumber & Siklus Material (Material Resources & Cycle/MRC)
Penggunaan material daur ulang bukan saja dilakukan demi pemanfaatan ulang,
namun di sisi lain juga bisa memberikan sentuhan dekorasi menarik pada ruang
rumah. Tentunya dengan mengkrasikan material daur ulang sehingga menjadi
dekorasi ruang yang tidak biasa.
Manajemen Lingkungan Bangunan (Building & Enviroment Management)
Mengelola lingkungan sekitar bangunan yang didirikan, agar ke depannya tidak
tercemar. Bisa dengan menerapkan konsep daur ulang limbah sebelum melakukan
pembuangan, sehingga tidak meracuni dan lain sebagainya.

BAB III
CONTOH IDE BISNIS PROPERTI
 GRAND PARAHYANGAN

Mixed Use Building Grand Parahyangan direncanakan akan dibangun di Cipadung yang
berdekatan dengan pengembangan pusat primer Gedebage dimana di Kawaasn gedebage akan
dikembangkan pemerintah menjadi kawasan permukiman, kawasan perkantoran kawasan
Gedebage memiliki integrasi dengan moda transportasi kereta cepat yang menghubungkan
Bandung-Jakarta. Pembangunan Mixed Use Building Grand Parahyangan dibangun untuk
mendukung sistem TOD ( Transport Oriented Development) yang akan di kembangkan di Kota
Bandung karena perjalanan yang dilakukan dapat dilakukan hanya dalam satu gedung sehingga
akan mengurangi kemacetan yang terjadi di perkotaan dan memiliki integrasi dengan moda
transportasi masal.

Pengembangan pusat primer Gedebage dengan konsep Bandung Teknopolis yang

memiliki pengertian sebuah wilayah modern baru yang memiliki konsep di mana tempat kerja,
tempat tinggal dan tempat rekreasi berada dalam satu area.Adanya konsep bandung teknopolis
ini diharapkan akan meningkatkan nilai properti disekitarnya. Sehingga investasi Mixed Use
Building Grand Parahyangan merupakan suatu peluang bisnis yang menjanjikan.

Grand Parahyangan merupakan mixed use building yang memiliki fungsi sebagai :
- Lantai 1-3 : Area Komersial
- Lantai 4 : Office park dan Ballroom
- Lantai 5-7 : Hotel
- Lantai 8-12 : Apartment
Konsep bangunan dibuat dengan dominasi elemen kaca yang lebih banyak digunakan
baik untuk estetika maupun fungsionalitasnya agar penggunaan cahaya natural juga
dimaksimalkan untuk mengurangi biaya energi dan memberikan pencahayaan yang lebih
baik.
Ruang Terbuka Hijau yang disediakan berupa jalur trotoar dan area parkir terbuka yang
menambah nilai kenyamanan bagi para pengunjung
Area parkir merupakan unsur pendukung sirkulasi yang dapat meningkatkan kenyamanan
penghuni dan pengunjung mixed use maka area parkir yang digunakan yaitu parkir
indoor yang terdiri atas 6 lantai
Lokasi yang strategis terletak di Jl. Cipadung, Ujung Berung Kota Bandung. Hanya 10
menit dari pintu tol GedeBage dan 5 menit dari main road Jl. Soekarnohatta
 Bangunan dilengkapi dengan berbagai fasilitas penunjang seperti concierge, kolam
renang, sky lounge and garden, taman bermain anak, gymnasium, area barbeque, area
bermain anak-anak, dan coffee shop
Area Komersial (Lantai 1-3)
Konsep build-to-suit diterapkan pada area komersial (lantai 1-3) yang merupakan sebuah
konsep pengembangan proyek dimana developer (yang biasanya juga sebagai pemilik
tanah) membiayai dan membangun gedung sesuai dengan kebutuhan tenant. Tempat-
tempat tersebut nantinya akan disewakan kembali kepada tenant di bawah perjanjian
sewa jangka panjang hingga puluhan tahun.
Office Park dan Ballroom

Ballroom yang dapat digunakan meeting, conference, exhibition, serta acara besar lainnya
dengan kapasitas 700 orang. Dengan fasilitas screen, standard sound system, flip chart,
marker, note pad, pen, drinking water, dan candies. Dan Office Park yang berupa ruangan
dengan kapasitas 20-30 orang yang dapat digunakan untuk meeting.

Hotel
Hotel yang terdiri dari fasilitas Dining Room, Lobby, Bar, dan Wifi. Terdiri dari 2 type
kamar yaitu standard room dan suite room.
Apartment
Apartment yang terdiri atas 5 lantai yang terdiri dari type 22, type 36, type 42, dan type
74.
 BAB IV
PERATURAN TERKAIT BISNIS PROPERTI

Berikut beberapa peraturan yang terkait mengenai bisnis properti

(resort) yang dibahas dalam makalah ini, antara lain :

- Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 26 Tahun 2007

tentang Penataan Ruang
Penataan ruang yang dimaksud untuk menjaga agar pelaksanaannya
sesuai dengan rencana penataan ruang yang dibuat, baik secara spasial
maupun sektoral. Secara spasial yaitu mengatur pelaksanaan penataan
ruang lintas wilayah, dan sektoral yaitu mengatur sektor-sektor
keseluruhan.
- Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 1999
tentang Jasa Konstruksi
Jasa konstruksi adalah layanan jasa konsultansi perencanaan pekerjaan
konstruksi, layanan jasa pelaksanaan pekerjaan konstruksi, dan layanan
jasa konsultansi pengawasan pekerjaan konstruksi. Pengaturan jasa
konstruksi berlandaskan pada asas kejujuran dan keadilan, manfaat,
keserasian, keseimbangan, kemandirian, keterbukaan, kemitraan,
keamanan dan keselamatan demi kepentingan masyarakat, bangsa dan
Negara.
- Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 32 Tahun 2009
tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup
Perlindungan dan pengelolaan lingkungan hidup bertujuan :
a. melindungi wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia dari
pencemaran dan/atau kerusakan lingkungan hidup;
b. menjamin keselamatan, kesehatan, dan kehidupan manusia;
c. menjamin kelangsungan kehidupan makhluk hidup dan kelestarian
ekosistem;
d. menjaga kelestarian fungsi lingkungan hidup;
e. mencapai keserasian, keselarasan, dan keseimbangan lingkungan
hidup;
f. menjamin terpenuhinya keadilan generasi masa kini dan generasi
masa depan;
 g. menjamin pemenuhan dan perlindungan hak atas lingkungan hidup
sebagai bagian dari hak asasi manusia;
h. mengendalikan pemanfaatan sumber daya alam secara bijaksana;
i. mewujudkan pembangunan berkelanjutan; dan
j. mengantisipasi isu lingkungan global.
- Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 Pasal 8 Tentang Bangunan Gedung
Telah ditentukan persyaratan administrasi bangunan gedung, yaitu :
a) status hak atas tanah dan/atau izin pemanfaatan dari pemegang hak atas tanah ;
b) status kepemilikan bangunan gedung
c) izin mendirikan bangunan gedung;
d) kepemilikan, dan pendataan bangunan gedung. Menyangkut dengan
pembangunan gedung yang dilakukan oleh pengembang haruslah memperhatikan
keharmonisan antara bangunan dengan lingkungan sekitarnya. Selain harus
memperhatikan keserasian intern, yaitu keserasian antara bahan atap, warna
bangunan, jalan masuk, saluran air bersih, air limbah, pelayanan telekomunikasi,
pertamanan, penempatan nomor, nama hunian, dan hal-hal lain yang
menunjukkan nilai dari komunitas.

Hal-hal yang perlu diperhatikan oleh pengembang dalam melaksanakan bangunan ,

antara lain :

a) Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

b) Koefisien Luas Bangunan (KLB)
c) Cadangan untuk Kepentingan Umum (DCKU)
 BAB V
KESUKSESAN BISNIS MIXED-USE BUILDING DI BERBAGAI DAERAH

1. Central Park Jakarta

Central Park adalah sebuah kompleks serbaguna di Tanjung Duren Selatan, Grogol
Petamburan, Jakarta Barat, Indonesia, yang terdiri dari sebuah pusat perbelanjaan, satu menara
perkantoran, 3 apartemen, 2 theme park, sebuah resort, dan sebuah hotel dengan luas 655,000 m2
(7,050,000 sq ft) yang dibangun oleh Agung Podomoro Group pada tahun 2009, dan Diresmikan
pertama kali Tahun 2011. Secara keseluruhan, kompleks Central Park merupakan bangunan
terbesar ke-8 di dunia.[butuh rujukan]Namanya berasal dari Central Park di New York City.
Central Park Jakarta melengkapi kaki langit wilayah Jakarta Barat dan terletak di antara Mall
Taman Anggrek dan Mall Ciputra.Central park terdiri dari 56 apartemen, 42 perkantoran, 9 mall
dan 12 hotel.

Central Park memiliki sebuah ballroom hall yang terletak di lantai 17. Ballroom ini kerap
digunakan untuk acara resepsi pernikahan. Hingga saat ini, Ballroom Hall Central Park telah
digunakan setiap hari Jumat oleh Indonesian Idol untuk menggelar Spektakuler Show setiap
minggunya hingga tanggal 7 Agustus 2010. Ballroom Hall Central Park pun pernah digunakan
untuk penyelenggaraan Malam Puncak Miss Indonesia 2010 dan Miss Indonesia 2011

2. Grand Indonesia
 Grand Indonesia merupakan mal di Jakarta. Mal ini dibuka pada tahun 2008 oleh
Presiden Susilo Bambang Yudhoyono. Pada tahun 2007 Hotel Indonesia mengalami pemugaran.
Selanjutnya setelah dibuka kembali, hotel dikelola oleh grup Kempinski dan namanya diganti
menjadi Hotel Indonesia-Kempinski. Setelah mengalami renovasi selama 5 tahun, tanggal 20
Mei 2009 Hotel Indonesia Kempinski dibuka kembali oleh Presiden RI Susilo Bambang
Yudhoyono. Areal sekeliling Hotel Indonesia juga dikembangkan menjadi kompleks multi-guna
dengan nama Grand Indonesia yang terdiri gedung perkantoran (Menara BCA), apartemen
(Kempinksi Residence), dan pusat perbelanjaan (Grand Indonesia Mal). Salah satu major anchor
yang telah menempati bagian mal Grand Indonesia adalah department store Jepang Seibu,
department store Thailand Central dan bioskop dengan teknologi terkini CGV Blitz yang bekerja
sama dengan perusahaan Korea. Selain itu terdapat pula sebuah galeri budaya dengan nama
Galeri Indonesia Kaya Grand Indonesia terdiri dari tiga bagian: East Mall, West Mall dan sebuah
Skybridge yang menghubungkan kedua bagian tersebut. Skybridge tersedia di lantai 1, 2, 3, 3A,
dan 5 dengan sebuah foodcourt berkonsep Food Louver yang berada di lantai 3. West Mall Grand
Indonesia Shopping Town telah dibuka untuk umum pada April 2007. Grand Indonesia juga
terdapat sebuah wahana Magic Fountain Show, tempat air mancur menari dan bernyanyi yang
dipertunjukkan setiap hari dengan pertunjukan, musik, kebyaran warna warni lampu, dan tarian
air mancur yang bagus. Grand Indonesia merupakan Family Friendly Lifestyle Mall yang
berkonsep untuk menyediakan seluruh kebutuhan keluarga dalam satu tempat.

3. Sudirman Plaza Complex

 Dua tower bangunan menjulang yang berlokasi di Jalan Jenderal Sudirman Jakarta ini
merupakan mix used building. Peruntukannya mulai dari perkantoran, apartment strata title dan
sewa, serta town house. Bernama Sudirman Plaza Complex, boleh dikatakan magnet baru bagi
jajaran gedung-gedung jangkung di Jalan Jenderal Sudirman Jakarta. Pasalnya, di dalam
kompleks bangunan ini hadir mix used building yang memadukan office building, apartemen
strata title dan sewa, serta 4 lantai bangunan town house sebanyak 60 unit. Kelengkapan fasilitas
dalam satu kompleks bangunan besar menjadi salah satu kelebihan bangunan berkonsep mix
used building. Seperti dipaparkan Marina Setyono-Commercial Director PT Insan Asia
Nusantara developer Sudirman Plaza Complex bahwa Plaza Marein dan Indofood Tower
bangunannya berpola coloumn free (bukan berpola grid). Demikian pula rasio perbandingan net
dan semi gross yang telah diperhitungkan secara efisien dengan ketinggian langit-langit 2.9
meter.

Ada apartemen bernawa Mayflower Executive Apartments (MEA) merupakan hunian

bertingkat dengan standard bintang 5. MEA merupakan service dan non serviceapartment yang
memiliki 1, 2 dan 3 kamar. Serviced unit didesain secara khusus untuk para investors property
yang mempunyai komitmen tinggi akan pertumbuhan ekonomi yang selalu dinamik. Serviced
unit ini akan dikelola oleh Marriot International dengan standard hotel dengan masa sewa yang
panjang. Untuk non serviced units, ditujukan untuk tujuan pribadi dan investasi.
 Bangunan mix used ini didukung beragam fasilitas lifestyle seperti retail, food plaza yang
akan didukung beberapa restoran, pharmacy, banking hall, dan lainnya. Bangunan lainnya yang
berada di mix used ini adalah Sudirman Residence yang merupakan hunian yang berkonsep low
rise apartment yang didesain khusus untuk keluarga.

Luas tanah Sudirman Plaza Complex (Indofood Tower dan Plaza Marein) adalah
10.300m dengan luas bangunannya 100.000m, sedangkan Sudirman Residences luas
tanahnya 31.000m dengan luas bangunan 11.000m. Dalam bangunan Sudirman Plaza Office
Tower pada lantai ground akan dijadikan pusat ritel. Resto, bank, mini shop dan lainnya akan
meramaikan lantai ground yang didukung dengan pelataran luas dan langit-langit yang tinggi. Di
atas ground ada dua tower apartemen yang dibagi 18 lantai sewa dan 15 lantai strata title. Fasad
kedua tower akan dibedakan sesuai peruntukannya yakni sewa dan hak milik. Tower satu terbagi
dua fungsi yaitu, office dan apartment yang di bagian tengahnya ada lantai transisi yang menjadi
area pusat kebugaran, kolam renang, fitness center, sauna, spa, steam, gym, taman bermain anak,
dan masih ditambah apartemen 9 lantai. Puncak tower dirancang seperti mahkota yang menyala
di malam hari. Untuk kapasitas parkir kendaraan, didukung parkir lima lantai, dimana tiga lantai
di atas dan dua lantai di basement. Di lantai lima, ada office di area roof garden. Mengingat
bangunan mempunyai fungsi yang beragam maka diberi solusi dengan membuat sirkulasi yang
berbeda yang memudahkan pengunjung baik yang akan langsung ke apartment, office, town
house dan ke fasilitas-fasilitas lainnya di gedung ini. Berada dalam satu kompleks Sudirman
Plaza dan Sudirman Office Tower, hadir town house dengan sentuhan modern simplicity.
Interiornya dirancang modern simple dengan lose furniture. Town house ini merupakan hunian
high end yang terdiri dari empat lantai dengan total 60 unit eksklusif. Warna-warna yang dipilih
adalah warna yang bernuansa alam seperti putih, abu-abu dan coklat. Hunian berkonsep town
house ini didukung fasilitas kolam renang di lantai dasar dan roof garden di atap.

Nama: Sudirman Plaza Complex Lokasi: Jl Jend Sudirman, Jakarta Developer: PT Insan Asia
Nusantara Arsitek: PT Sekawan DesignInc Arsitek Kontraktor Utama: PT Adhi Karya
(Persero) Tbk Luas Tanah: 10.300m Luas Bangunan: 100.000m Jumlah Tower: 2 Luas
Tanah Sudirman Residence: 31.000m Luas Bangunan Sudirman Residences: 11.000m.
 BAB VI
RISET PASAR BISNIS PROPERTI

Riset pasar properti secara umum untuk mengetahui kondisi pasar, karakteristik sosial
dan ekonomi, ketersediaan pasokan di pasar, kebutuhan potensial dan efektif di pasar, posisi
persaingan dalam wilayah pasar, posisi pesaing dalam wilayah persaingan dan memperkirakan
kebutuhan yang masih mungkin disediakan. Dalam melalukan riset ataupun penelitian mengenai
pasar properti tentunya terdapat metodemetode yang digunakan. Terdapat beberapa tahapan
serta metode yang digunakan ketika melakukan riset pasar properti. Dengan menggunakan
metode-metode tersebut maka tingkat akurasi penelitian pun akan semakin tinggi. Oleh karena
itu di dalam modul pelatihan metodologi riset pasar properti akan diajarkan mengenai tahapan-
tahapan dalam melakukan riset pasar serta di ajarkan pula mengenai metodemetode yang
digunakan. Dengan begitu hasil riset pasar properti pun akan semakin akurat.
 Dalam mempelajari metode-metode riset pasar tersebut, didapat beberapa komponen
penting yang perlu diperhatikan dalam pembangunan bisnis properti yang akan dibangun yaitu
pembangunan Mixed Use Building yang terdiri dari area komersial, office park, hotel, dan
appartement (Grand Parahyangan ), antara lain :

1. Perkiraan Permintaan Pasar

Dalam perkiraan permintaan pasar yang dimaksud adalah kebutuhan akan sarana dan
prasarana yang menyangkut selera, keindahan, kepraktisan dan kenyamanan, dalam hal ini salah
satu kebutuhan hidup manusia yang penting adalah kenyamanan akan tempat hunian atau tempat
tinggal. Terlebih lagi kawasan yang dipilih merupakan kawasan yang termasuk ke dalam
kawasan peruntukkan permukiman sesuai dengan yang tertera dalam RTRW Kota Bandung,
dimana lahan yang tersedia semakin sedikit namun kebutuhan akan hunian semakin meningkat,
selain itu adanya rencana pengembangan Bandung Teknopolis yang ditunjang dengan adanya
pembangunan trasportasi kereta cepat diperkirakan akan menjadi daya tarik dari pengembangan
bangunan Grand Parahyangan.dengan adanya bangunan Mixed Use Buiding ini dapat memenuhi
kebutuhan masyarakat akan hunian dan mengurangi kemacetan yang terjadi di kawasan
perkotaan karena kegiatan dapat dilakukan dalam satu gedung saja.

Untuk sektor apartemen, penjualan di Bandung tumbuh rata-rata 0,9% dalam hitungan
triwulan, dan 5,31% dalam setahun. Begitu pula dengan tingkat hunian kamar hotel di Bandung.
Pada kuartal II/2014 tingkat hunian kamar hotel berada di angka 80,01%. Nominal tersebut
meningkat dibandingkan kuartal yang sama tahun sebelumnya yang berada di angka 79,18%.
Sedangkan rata-rata lama tamu menginap di Bandung adalah 1,62 hari. Tingginya kebutuhan
hunian di wilayah Bandung juga terlihat dari pertumbuhan pasokan dan tarif kamar hotel.
Sehingga investasi Mixed Use Building Grand Parahyangan sangat menjanjikan untuk para
calon investor.

2. Segmentasi Pasar
Untuk pemasaran produk ditawarkan kepada masyarakat kelas menengah sampai kelas
atas dimana untuk area komersial disewakan kepada tenant dengan konsep built to suit dengan
sewa jangka panjang, untuk office park dan balroom memakai sistem sewa per jam, untuk hotel
terdiri atas 3 lantai yang terdiri atas Standard Room dan Suite Room, dan untuk apartment terdiri
dari 5 lantai yang terdiri dari type 22, type 36, type 42, dan type 74
3. Strategi Produk
Mixed Use Building yang akan dikembangkan tersebut pada lantai 1-3 akan
dikembangkan kepada tenant saebagai area komersial, lantai 4 merupakan Office Park dan
Balroom yang dapat disewakan untuk meeting dan berbagai acara lainnya, lantai 5- 7 merupakan
hotel yang terdiri atas Standard Room dan Suite Room, dan lantai 8-12 merupakan apartment
terdiri dari 5 lantai yang terdiri dari type 22, type 36, type 42, dan type 74. Bangunan ini dibuat
untuk memenuhi kebutuhan masyarakat sekitar Bandung Timur akan hunian, jasa, dan area
komersial yang berkesinambungan.

Konsep bangunan dibuat dengan dominasi elemen kaca yang lebih banyak digunakan
agar penggunaan cahaya natural juga dimaksimalkan untuk mengurangi biaya energi dan
memberikan pencahayaan yang lebih baik, yang dilengkapi dengan fasilitas sarana dan prasarana
penunjang yang memberikan kenyamanan, keamanan, dan kemudahan bagi pengguna Mixed
Use Building.

4. Pesaing dan Persaingan

Meningkatnya permintaan akan hunian yang berbanding terbalik dengan ketersediaan
lahan yang terbatas menyebabkan pengembangan hunian vertikal dipilih oleh developer dengan
mengembangkan Mixed Use Building yang terdiri dari area komersial, office park, hotel dan
apartemen di sekitar kawasan Gede Bage yaitu di Jln Desa Cipadung yang diharapkan dapat
mendukung pemerataan kawasan hunian di kawasan Bandung Timur.
Pesaing dari Mixed Use Building Grand Parahyangan yaitu Panoramic Apartment,
Metro Penthouse, dan Suites Metro Apartment yang lokasinya terdapat di koridor jalan utama
Soekarno Hatta.
Resiko Finansial
Pada pembangunan
Mixed Use Building Grand Parahyangan ini,juga tidak terhindar dari bencana/resiko
kerugian financial yang dapat memberikan kerugian bagi pihak perusahaan ataupun pihak
masyarakat yang telah menginvestasikan dana untuk pembangunan resort tersebut.
Resiko yang dialami bisa juga berawal dari ketidakadanya daya beli dari masyarakat,
baik dari masyarakat lokal maupun masyarakat luar yang telah menjadi warga Negara Indonesia.
Oleh karena itu penginvestasi juga sangat berperan penting dalam memberikan informasi atau
mempromosikan bangunan tersebut untuk menunjang masalah daya beli di tengah- tengah
masyarakat.

6.4 Resiko Perusahaan

Perusahaan juga tidak terlepas dari resiko yang menyebabkan kerugian Misalnya: pada
pembangunan Mixed Use Building Grand Parahyangan terhambat karena izin bangunan yang
tidak disahkan oleh pemerintah setempat dan kurangnya persetujuan dari masyarakat disekitar
wilayah pembangunan Mixed Use Building Grand Parahyangan, sehingga perusahaan dalam
permasalahan ini memiliki kerugian dalam bentuk tidak secara langsung oleh pihak yang
bersangkutan

BAB VII
STUDI KELAYAKAN
7.1 Studi Kelayakan Teknis
Konsep pembangunan Mixed Use Grand Parahyangan ini adalah menawarkan sesuatu yang
berkualitas dalam memenuhi mimpi konsumen. Mixed Use Grand Taruma yang akan dibangun
nantinya memiliki konsep Green Building dengan efisiensi energi guna mengurangi konsumsi
energi baik energi yang diperlukan untuk kehidupan sehari-hari, seperti kondisi bangunan yang
segi mudahnya angin dan sinar matahari yang mudah masuk kedalam bangunan,.Pembanguanan
Mixed Use ini dirancang dengan pertimbangan matang terhadap pelestarian lingkungan dan
penghematan energi. Bangunan Mixed Use Grand Parahyangan ini dilengkapi dengan berbagai
fasilitas penunjang seperti concierge, kolam renang, sky lounge and garden, taman bermain anak,
gymnasium, area barbeque, area bermain anak-anak, dan coffee shop

Lokasi pembangunan Mixed Use Grand Parahyangan memiliki luas 5000m2 terletak di Jln
Desa Cipadung, Ujung Berung, Kota Bandung dengan nama Grand Parahyangan. Gedung
tersebut terdiri dari 15 lantai. Letaknya yang dekat dengan Kawasan Gedebage yang menjadi
pusat primer Kota Bandung dengan konsep pengembangan Bandung Teknopolis yang
terintegrasi dengan moda transportasi masal, kawasan perkantoran,dan kawasan perumahan.
Maka pengembangan dari Mixed Use Grand Parahyangan merupakan suatu peluang investasi
yang sangat menjanjikan

Berdasarkan arahan pengembangan wilayah dari Kota Bandung sendiri lokasi tersebut
memang diperuntukkan untuk kawasan permukiman. Mengenai intensitas dan kepadatan
bangunan telah menyesuaikan dengan ketentuan regulasi yang telah ditetapkan atau pun
berdasarkan SNI. Untuk pelaksanaan proyek sendiri akan memakan waktu 2 tahun.

7.2 Studi Kelayakan Finansial

Rencana anggaran biaya proyek Mixed Use Grand Parahyangan adalah proses
perhitungan volume pekerjaan, harga dari berbagai macam bahan dan pekerjaan yang akan
terjadi pada suatu konstruksi. Karena rencana anggaran biaya proyek ini dibuat sebelum
dimulainya pembangunan proyek, maka jumlah ongkos yang diperoleh ialah taksiran biaya
bukan biaya sebenarnya atau actual cost. Tentang cocok atau tidaknya suatu taksiran biaya
dengan biaya yang sebenarnya tergantung dari kepandaian dan keputusan yang diambil dari
penaksir ilmu yang dimiliki.
Tabel
Rencana Anggaran Biaya Proyek Pembangunan Mixed-Use Building Selama Masa Operasi (20
Tahun)
Peruntukan Biaya Besaran Biaya (Juta Rupiah )
Perijinan 250
Pembebasan Lahan 2500
Biaya Perencanaan 100
Konstruksi Awal Bangunan 120
Pengembangan Fasilitas 1000
Biaya Operasional 500
Gaji 20 Karyawan 400
Jumlah 4870
Sumber : Fiktif

Analisis finansial bertujuan untuk mengetahui perkiraan dalam hal pendanaan dan aliran
kas, sehingga dapat diketahui layak atau tidaknya bisnis yang dijalankan. Menurut Husnan
Suswarsono (2000) analisis finansial merupakan suatu analisis yang membandingkan antara
biaya dan manfaat untuk menentukan apakah suatu bisnis akan menguntungkan selama umur
bisnis. Analisis finansial mengkaji beberapa analisis kelayakan finansial yang digunakan yaitu,
Net B/C Ratio, Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR) danPayback
Period (PP).

a. NPV (Net Present Value)

Net Present Value (NPV) adalah nilai sekarang dari keuntungan bersih (manfaat neto
tambahan) yang akan diperoleh pada masa mendatang, merupakan selisih antara nilai
sekarang arus manfaat dikurangi dengan nilai sekarang arus biaya (Gittinger, 1986).
Kriteria penilaian untuk Net Present Value (NPV) adalah sebagai berikut:
1. Jika NPV > 0, maka usaha yang dijalankan layak untuk dilaksanakan.
2. Jika NPV < 0, maka usaha yang dijalankan tidak layak untuk dilaksanakan.
3. Jika NPV = 0, maka usaha yang dijalankan tidak rugi dan tidak untung.

b. BCR (Benefit Cost Ratio)

Parameter ini didasarkan atas perbandingan antara manfaat dan biaya. Jika nilainya
> 1 maka dikatakan proyek tersebut layak, jika < 1 maka dikatakan tidak layak.

c. IRR (Internal Rate of Return)

Internal rate of return adalah indikator tingkat efisiensi suatu rencana investasi
dapat diterima. Besarnya IRR ini tidak ditentukan secara langsung dan harus dengan cara
coba-coba untuk mendapatkan nilai NPV=0.
 BAB VIII
PEMASARAN DAN PENJUALAN

Pemasaran dan penjualan adalah tahap yang paling penting dalam melakukan bisnis
properti, karena proses ini akan menentukan tercapai atau tidaknya tujuan dalam berbisnis.
Strategi pemasaran terkait cara pengembang mengenalkan produk propertinya kepada konsumen,
salah satunya dengan melakukan promosi. Pemasaran tujuannya untuk membantu konsumen
memilih pilihan yang benar. Sedangkan strategi penjualan terkait dengan bagaimana menjual
produk properti agar mencapai target dan memperoleh keuntungan yang maksimum.
Strategi pemasaran dan penjualan yang dilakukan adalah sebagai berikut:
1. Pemasaran
Kemajuan teknologi yang pesat saat ini, adapun strategi pemasaran
dilakukan secara besar-besaran, yakni pengiklanan melalui media cetak dan
elektronik, media telekomunikasi dan media sosial ke seluruh Indonesia
maupun luar negeri.
Strategi pemasaran meliputi promosi. Promosi yang dilakukan melalui penyebaran
brosur, peletakkan banner di lokasi strategis, melalui media massa (media cetak, radio, televisi).
Selain itu dilakukan dengan melakukan promosi secara online atau internet, membuat website
resmi agar memudahkan dalam reservasi, membuat stand khusus di terminal atau pelabuhan
maupun bandara-bandara, serta memasang reklame di lokasi-lokasi strategis atau menyebarkan
pamflet-pamflet.

2. Penjualan
Penjualan terkait dengan strategi pemasaran yang dilakukan. Strategi penjualan ini dapat
berupa penawaran harga promo kepada konsumen yang memesan terlebih dulu.