BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

1.1.1 Kebutuhan Kantor Sewa

Kantor sewa atau rental office merupakan bangunan komersial dengan
fungsi utama menyediakan ruang usaha bagi kegiatan perkantoran maupun
bisnis di kota-kota dengan tingkat perekonomian yang cukup tinggi.
Kebutuhan terhadap properti perkantoran atau office building identik
dengan prestise dan perkembangan dari sebuah perusahaan.

Sebagai bangunan komersial, kantor sewa merupakan prasarana komersil

yang dalam hal ini bersifat marketable, profitable, manageable, adjustable
serta sustainable. Dengan kelima sifat tersebut, disimpulkan bahwa kantor
sewa bertujuan untuk mendatangkan keuntungan bagi owner maupun
penggunanya sehingga dengan desain yang efektif dan efisien yang
sedapat mungkin mampu memunculkan image yang merepresentasikan
trend yang sesuai dan mampu bertahan melalui perkembangan jaman
sehingga menarik perhatian investor dan peminat bisnis.

Menurut data yang diperoleh dari Badan Pusat Statistik Kota Surabaya,
jumlah penduduk angkatan kerja pada tahun 2010 adalah berjumlah
1.336.662 jiwa dan meningkat menjadi 1.475.147 jiwa pada tahun 2011.
Jumlah penduduk yang bekerja pada tahun 2011 adalah sebanyak
1.399.193 jiwa. Jumlah ini meningkat 5,5% dari tahun sebelumnya. Hal ini
disebabkan tuntutan untuk memenuhi kebutuhan hidup sehari-hari yang
cukup besar di kota ini.1 Pada tahun 2011, Walikota Surabaya dalam

1
BPS Kota Surabaya. Statistik Daerah Surabaya 2012. P:13

1
 menjalankan pemerintahan Kota Surabaya didukung oleh 19.469 Pegawai
Negeri Sipil (PNS).2

Dari data-data tersebut dapat disimpulkan bahwa, dengan jumlah

penduduk angkatan kerja yang ada di Surabaya dikurangi dengan jumlah
PNS yang bekerja untuk pemerintah Kota Surabaya, yang merupakan
office worker (pekerja kantoran milik swasta) adalah sejumlah 1.379.730
jiwa.

Berdasarkan data yang terkumpul, didapatkan bahwa terdapat sekitar 200

kantor perusahaan non-pemerintah, dan akan terus bertambah, yang ada di
Surabaya yang tercatat saat ini. Mulai dari perusahaan baru, perusahaan
menengah, perusahaan besar hingga cabang dari perusahaan-perusahaan
tersebut. Baik lokal, nasional maupun milik asing.

Dilihat dari jumlah penduduk angkatan kerja, apabila diasumsikan bahwa

setiap kantor memiliki setidaknya 500 pegawai, maka kebutuhan akan
ruang usaha bagi para office worker di kota ini sangatlah besar. Dengan
demikian, akan sangat tepat untuk membangun sebuah kantor sewa untuk
mengakomodasi kebutuhan perkantoran di Kota Surabaya.

1.1.2 Potensi Perkembangan Perkantoran di Surabaya

Pesatnya laju transaksi perdagangan dan perkembangan bisnis di Kota
Surabaya berdampak pada perkembangan pola hidup masyarakat urban
modern dengan pola hidup yang berdasarkan kebutuhan bekerja untuk
memenuhi kebutuhan hidup ditambah dengan pemenuhan kebutuhan
rekreasi dan sosialisasi yang menyesuaikan dengan lingkungan yang
berubah seiring dengan perkembangan kota.

Surabaya adalah kota terbesar kedua setelah Jakarta dengan jumlah

penduduknya yang mencapai 3 juta jiwa. Surabaya merupakan pusat
bisnis, perdagangan dan industri serta memiliki angka pertumbuhan
ekonomi yang relatif tinggi, hampir mendekati Jakarta, sehingga dikenal

2
BPS Kota Surabaya. Statistika Daerah Kota Surabaya 2012. P: 2

2
 juga sebagai pusat perekonomian di Indonesia timur. Sebagian besar
penduduknya yang bergerak di bidang jasa, industri, dan perdagangan
menjadi salah satu alasan. Wajar bila banyak perusahaan besar berkantor
pusat di Surabaya. Kawasan bisnis yang menjadi pusat-pusat perkantoran
untuk mendukung aktivitas perdagangan pun bermunculan.

Pembangunan properti perkantoran di Jawa Timur pada tahun 2012 masih

berjalan lamban meski permintaan pasar terus meningkat khususnya
perusahaan menengah. Pengembang di Surabaya saat itu masih
terkonsentrasi pada pembangunan super blok. Selain itu karakter
pengusahanya yang cenderung low profile sehingga tidak membutuhkan
sebuah perkantoran di gedung yang mewah. Namun, dengan kondisi
ekonomi Surabaya yang terus meningkat akan mendorong pertumbuhan
usaha baru dan itu akan berkorelasi dengan kebutuhan terhadap tempat
perkantoran. Diperkirakan pertumbuhan permintaan tempat perkantoran
tahun tersebut dapat mencapai 10 hingga 15 %.

Perkembangan dan tingkat kompetisi bisnis yang terjadi di Surabaya

mendorong para pebisnis untuk selalu berinovasi. Kebutuhan mereka
terhadap perkantoran dalam arti ruang untuk bekerja menjadi salah satu
faktor terpenting, bukan hanya masalah menyangkut prestis, namun juga
untuk mendapatkan waktu dan hasil yang berkualitas.3

Didukung dengan pertumbuhan ekonomi di Surabaya yang sangat

menjanjikan sehingga menjadi tujuan investasi utama para pemodal, baik
domestik maupun internasional. Hal ini bisa dilihat dari tingkat okupansi
gedung-gedung perkantoran di kota Pahlawan ini yang bergerak membaik.
Hal ini menunjukkan potensi segmen pasar perkantoran di Surabaya yang
cukup tinggi.

3
http://property.okezone.com/read/2012/11/06/471/714483/ruang-perkantoran-di-surabaya-
kian-dilirik, 19 juni 2013, 2:07.

3
1.1.3 Isu Polusi di Surabaya
Kota Surabaya merupakan kota terbesar kedua yang juga merupakan kota
metropolitan yang semakin padat oleh penduduk. Populasi penduduk yang
kian meningkat tanpa disertai dengan peningkatan sarana dan prasarana
umum oleh pemerintah serta kesadaran masyarakat untuk mengatasi
permasalahan yang diakibatkan oleh populasi penduduk tersebut dapat
menimbulkan berbagai komplikasi pada berbagai aspek kehidupan,
terutama pada lingkungan sekitar. Hal ini dapat dilihat dengan adanya
permasalahan polusi, baik di udara, air, maupun tanah.

Sebagai contoh, permasalahan transportasi darat, yakni dengan tingginya

populasi penduduk dan rendahnya pelayanan angkutan umum dapat
menyebabkan penggunaan kendaraan pribadi semakin meningkat sehingga
kapasitas jalan menjadi tidak seimbang yang mengakibatkan akses jalan
dan jaringan jalan belum optimal. Kemacetan yang sangat padat secara
langsung menurunkan kualitas udara. Kurangnya kesadaran masyarakat
akan emisi kendaraan bermotornya juga turut menjadi faktor pencemaran
udara.

Selain itu, sebagai kota industri, Kota Surabaya memiliki pabrik-pabrik

yang tersebar di berbagai penjuru kota. Namun belum semua industri
memiliki alat pengendali pencemaran yang memadai sehingga emisi
industri yang terjadi tidak diatasi dengan benar. Limbah industri yaitu
limbah padat yang berupa padatan, lumpur, bubur yang berasal dari proses
pengolahan yang akan merusak permukaan tanah dan mengkontaminasi air
yang meresap ke dalamnya bila tertimbun dalam jangka waktu lama dan
akan mengundang bahaya kebakaran bila mengering.

Daerah pemukiman penduduk, area perdagangan/komersil, pasar, hotel

dan lain sebagainya merupakan sumber dari limbah domestik seperti
limbah air rumah tangga dan juga timbunan sampah.

Perlu adanya kesadaran masyarakat dan para pengembang Kota Surabaya

atas kondisi lingkungannya sehingga ikut andil dalam pengupayaan

4
 perbaikan lingkungan. Salah satunya dengan menerapkan standarisasi
bangunan berprinsip hijau atau Green Building. Dengan demikian
terciptalah kota yang tidak hanya ramah terhadap penghuni komunitasnya
namun juga ramah lingkungan.

1.2 Rumusan Masalah

1.2.1 Permasalahan Umum

Dengan berkembangnya pola masyarakat modern serta
meningkatnya kebutuhan rekreasi dan bersosialisasi
masyarakatnya, terciptalah suatu kantor sewa, berfungsi majemuk
dimana selain memiliki fungsi kegiatan perkantoran juga terdapat
fasilitas pendukung lainnya yang bersifat penawaran jasa yang
mendukung aktivitas utama, yang diharapkan menarik minat
masyarakat dengan fasilitas serta kualitas yang baik.
Bagaimana menciptakan sebuah bangunan komersial kantor sewa
yang mampu memberi kenyamanan dan keamanan bagi pengguna
bangunan sehingga kegiatan yang berlangsung di dalamnya dapat
berjalan dengan baik dan lancar.
Bagaimana menciptakan sebuah bangunan komersial kantor sewa
yang memunculkan image sebagai representasi trend
perkembangan jaman sehingga mampu menarik perhatian investor
dan peminat bisnis yang kemudian bertujuan mendatangkan
keuntungan bagi owner maupun penggunanya.

1.2.2 Permasalahan Khusus

Dalam segi fungsi, adalah bagaimana sebuah konsep kantor sewa
berfungsi majemuk dapat mewadahi fungsi yang ada di dalamnya
sehingga tercipta lingkungan yang efektif dan efisien namun tetap
nyaman dan kondusif
Dari segi sirkulasi, adalah bagaimana konsep perancangan
sirkulasi dan hubungan ruang dimana terdapat konektivitas antar

5
 tenant kantor sewa sehingga mampu menjaga alur kegiatan
masing-masing
Dalam segi tata ruang, adalah bagaimana konsep penataan ruang
dianalisis dan dirumuskan menjadi satu kesatuan dari berbagai
kegiatan pemanfaatan ruang pada bangunan kantor sewa. Penataan
ruang dilakukan secara terpadu menyeluruh mencakup antara lain
pertimbangan aspek waktu, modal, optimasi, daya dukung
lingkungan, dan daya tampung lingkungan. Dalam
mempertimbangkan aspek waktu, suatu perencanaan tata ruang
memperhatikan adanya aspek prakiraan, ruang lingkup wilayah
yang direncanakan, persepsi yang mengungkapkan berbagai
keinginan serta kebutuhan dan tujuan pemanfaatan ruang. Penataan
ruang harus diselenggarakan secara terpadu sehingga memenuhi
proses dan prosedur yang berlaku secara teratur dan konsisten.
Dari segi bentuk/fasad, adalah bagaimana konsep sebuah
bangunan kantor sewa dapat menciptakan sebuah citra komersial
dengan mempertimbangkan konsep arsitektur hijau di dalamnya
dan kontekstual dengan lingkungan di sekitarnya.
Dari segi privasi, adalah bagaimana konsep sebuah bangunan
kantor sewa dimana privasi dari aktivitas masing-masing manusia
yang berada di dalam fungsi yang berbeda dapat terjaga dan tidak
saling berbentrokan.
Dari segi arsitektur hijau, adalah bagaimana konsep sebuah
bangunan kantor sewa dapat mewadahi aktivitas di dalamnya
dengan desain yang hemat energi, berteknologi tinggi serta
ramah lingkungan sehingga pengeluaran energi minimal,
pengguna memperoleh kenyamanan maksimal serta dapat
membantu memperbaiki lingkungan.

6
1.3 Tujuan Dan Sasaran

1.3.1 Tujuan
Mengetahui faktor-faktor yang berperan dalam bangunan
komersial sebagai bentuk desain, yang antara lain berkaitan dengan
fungsi, konfigurasi, bentuk dan elemen di dalamnya.
Menyediakan bangunan komersial yang mampu menampung
berbagai aktivitas dengan identifikasi masalah penyatuan fungsi
menjadi suatu wadah yang selaras dan saling mendukung.

1.3.2 Sasaran
Menyusun dan merumuskan konsep perancangan bangunan kantor
sewa yang berlokasi di kawasan komersial perkantoran kota
Surabaya, berfungsi majemuk dengan fasilitas penyedia jasa yang
berkorelasi di dalamnya sehingga tercipta efisiensi fungsi
bangunan.
Menyusun dan merumuskan konsep perancangan bangunan kantor
sewa di kota Surabaya dengan menahami dan menerapkan prinsip
arsitektur hijau dalam sistem bangunan sehingga tercipta bangunan
yang hemat energi dan ramah lingkungan.

1.4 Lingkup Pembahasan

1.4.1 Non-Arsitektural
Pembahasan ditekankan pada permasalahan di luar lingkup arsitektur yang
melatarbelakangi dan mendasari perancangan fisik yang sejauh ini
diusahakan dengan pendekatan asumsi dan logika sederhana. Dalam
perancangan bangunan ini konsumen diasumsikan sebagai kalangan
dengan stasus sosial menengah ke atas namun tidak menutupi
kemungkinan bagi masyarakat menengah ke bawah. Pembahasan lebih
kepada pemecahan lingkup arsitektur yang berkaitan dengan perancangan
bangunan.

7
 1.4.2 Arsitektural
Meliputi pembahasan masalah arsitektur dalam kaitannya dengan fungsi
bangunan yang mewadahi kegiatan bisnis atau perkantoran dan sarana
rekreasi yang mendukung aktivitas pada kantor sewa. Prinsip-prinsip
sirkulasi yang rekreatif pada ruang dalam dan luar bangunan yang sesuai
standar-standar yang berlaku. Tinjauan terhadap fasad bangunan yang
mampu menampilkan citra bangunan komersial yang modern, inovatif,
dan dinamis.

1.5 Batasan Pembahasan

Pembahasan dibatasi pada penerapan elemen arsitektur hijau pada
bangunan komersil kantor sewa serta permasalahan-permasalahan
arsitektural di dalamnya.

1.6 Metode Pembahasan

1.6.1 Metode Pengumpulan Data

Metode yang digunakan untuk memperoleh data dan informasi dalam
pembuatan laporan ini adalah dengan melakukan pengumpulan berbagai
sumber informasi yang kemudian dikelompokkan ke dalam beberapa cara,
yaitu:

Studi Pustaka
Mempelajari bahan pustaka mengenai bangunan komersil termasuk
di dalamnya referensi buku, hasil-hasil tulisan atau penelitian
pemerintah atau pun perorangan, untuk memperoleh data yang
berkaitan dengan permasalahan yang dibahas
Pengamatan Langsung/Observasi
Pengamatan terhadap objek studi untuk memperoleh data, baik
data keadaan sebenarnya maupun data pendukung dari bangunan
komersial yang sudah ada
Pengumpulan data dari studi kasus

8
 Mengumpulkan data-data dari berbagai contoh bangunan dengan
fungsi yang sama sebagai dasar rumusan pembahasan selanjutnya
Pengumpulan data dari internet
Mencari data-data dan literatur contoh bangunan, persyaratan
bangunan dan informasi-informasi lainnya melalui situs-situs
internet yang berkaitan.

1.6.2 Metode Analisis

Metode yang digunakan sehingga memperoleh hasil analisis berupa suatu
kesimpulan sebagai dasar konseptual perancanaan dan perancangan
bangunan komersial

Kualitatif, yaitu dengan menggunakan analisa berupa deskripsi

atau uraian-uraian yang memiliki kekuatan argumentasi
Kuantitatif, yaitu dengen menggunakan analisa dari hasil
perhitungan-perhitungan, pengamatan dan perbandingan antara
survey lapangan dan studi literatur
Menyimpulkan rekomendasi melalui analisis studi kasus dengan
landasan teori dilihat dari aspek fungsi, teknis, dan estetika
Berisi upaya-upaya untuk menguraikan masalah dalam
mengidentifikasi permasalahan berdasarkan data-data yang
terkumpul dan dianalisis, didasarkan pada landasan teori yang
relevan dengan permasalahan

1.7 Keaslian Penulisan

Tugas akhir dengan tema kantor sewa/rental office sudah pernah ditulis
mahasiswa sebelumnya, walaupun ada kesamaan judul ada perbedaan lebih
spesifik dari tiap-tiap judul yang diajukan oleh mahasiswa, antara lain :

Kantor Sewa di Yogyakarta dengan Pendekatan Bioklimatik, 2945 S,

Oleh : Nugroho Ifadianto, 03/171547/TK/29151, TGA UGM.
Permasalahan :

9
 Bagaimana memanfaatkan lingkungan terutama iklim sebagai
kekayaan lokal dari suatu lingkungan.
Rental Office dengan Pendekatan Arsitektur Tropis Hemat Energi,
2884 S, Oleh : Edo Wahyu Revhenska, 04/175745/TK/29266, TGA
UGM.
Permasalahan :
Bagaimana merancang bangunan yang mana dalam pembangunan,
pemakaian maupun pemeliharaannya tidak menggunakan energi yang
terlalu besar (menghemat sumber energi yang semakin sedikit
jumlahnya).
Rental Office sebagai Pendukung Pertumbuhan Ekonomi di Riau,
3029 S, Oleh : Aryudi, 07/258896/ET/05782, TGA UGM.
Permasalahan :
Bagaimana konsep perancangan pada fasad dan pencitraan bangunan
yang dapat menampilkan fungsi utamanya.
Kantor Sewa di Yogyakarta dengan Prinsip Greenship dari Green
Building Council Indonesia (GBCI), 3302 S, Oleh : Alifa Maharani,
08/269275/TK/34381, TGA UGM.
Permasalahan :
Bagaimana konsep perancangan kantor sewa dengan menerapkan
prinsip Greenship di Kota Yogyakarta sehingga nyaman, fungsi
optimal dan juga ramah lingkungan.
Kantor Sewa di Mega Kuningan dengan Pendekatan Aristektur Hemat
Energi, 3395 S, Oleh : Atika Nur Fitriana, 08/268719/TK/34016, TGA
UGM.
Permasalahan :
Bagaimana konsep perancangan ruang perkantoran di pusat Kota
Jakarta dengan tipe high-rise building untuk mencapai efisiensi.

Dengan demikian dapat dilihat perbedaan antara tulisan yang terkait dengan
bahan perbandingan yang merupakan contoh tulisan yang telah ada

10
 sebelumnya. Adapun kesamaan yang melatarbelakangi adalah aspek potensi
kota yang dijadikan site.

1.8 Sistematika Penulisan

BAB I Pendahuluan
Dalam bab ini berisikan mengenai latar belakang konsep perencanaan dan
perancangan kantor sewa untuk memenuhi kebutuhan ruang
kerja/perkantoran di kota Surabaya. Permasalahan umum dan khusus pada
konsep kantor sewa. Tujuan perencanaan dan perancangan kantor sewa.

BAB II Tinjauan Teori

Dalam bab ini berisikan teori-teori yang digunakan dalam pembahasan,
yaitu segala sesuatu yang berhubungan dengan pemahaman tinjauan
pustaka mengenai konsep perancanaan dan perancangan kantor sewa
fungsi majemuk dengan area retail sebagai pendukung.

BAB III Tinjauan Lokasi

Dalam bab ini berisikan lokasi dimana kantor sewa akan dirancang serta
konteks pembangunan terhadap Kota Surabaya. Meliputi analisis kawasan
baik makro maupun mikro.

BAB IV Analisis Permasalahan

Dalam bab ini berisikan analisis terhadap permasalahan yang timbul pada
konsep perencanaan dan perancangan kantor sewa. Meliputi tinjauan
sirkulasi, facade, layout kantor, pencahayaan dan penghawaan dalam
bangunan.

BAB V Pendekatan Konsep Perencanaan Dan Perancangan

Dalam bab ini berisikan berbagai pendekatan konsep perencanaan dan
perancangan kantor sewa yang sesuai dengan kebutuhan ruang
usaha/kantor di Surabaya. Dan dapat menyelesaikan permasalahan yang
timbul dan tetap menjamin keamanan dan kenyamanan pengguna dalam
menjalankan aktivitasnya.

11
1.9 Kerangka Pemikiran

Bagan 1.1 Kerangka Pemikiran Penulis

Sumber: Ilustrasi Penulis

12