PENDAHULUAN

1.Latar belakang
Arus globalisasi secara signifikan mempengaruhi persaingan usaha masyarakat yang pada akhirnya mengakibatkan perubahan dalam berbagai hal.
Salah satunya adalah peningkatan kegiatan perkantoran sebagai aktifitas pendukung usaha. Peningkatan tersebut memicu lahirnya diversifikasi usaha sebagai
upaya pemenuhan tuntutan penghasilan dalam rangka meningkatkan kesejahteraan individu. Difersifikasi usaha ini menuntut adanya wadah yang dapat
menampung kegiatan tersebut, yang semakin lama semakin meningkat secara signifikan. Peningkatan kebutuhan ruang usaha ini merupakan salah satu latar
belakang tumbuhnya kantor sewa.Perkembangan Kota Palangka Raya sebagai Ibu Kota Propinsi Kalimantan Tengah 20 tahunn ke depan digambarkan telah
maju pesat menjadi sebuah kota dengan pertumbuhan ekonomi yang cukup tinggi.Pertumbuhan sector bisnis dan jasa yang besar ini menuntut sarana
perkantoran yang memadai dan representatif, berada di pusat kota dimana dekat dengan sarana umum lainnya yang saling berhubungan. Misalnya lahan
menjadi issue utama, menyebabkan fasilitas kantor sewa menjadi alternatif yang tepat.Kantor sewa ini merupakan bangunan bertingkat menengah (6-8) lantai,
merupakan fasilitas perkantoran berkelompok yang berada dalam satu bangunan dan dikelola oleh pihak swasta. Sebagai kantor sewa yang berorientasi pada
bisnis, maka dalam perancangannya memiliki beberapa kriteria, diantaranya :
- Murah/efisien dalam pembiayan konstruksi dan perawatan bangunan
- Tata ruang yang fungsional, efisien tidak banyak ruang terbuang (tidak berfungsi)
- Efektif, jumlah unit kantor dan prasarana pendukung sesuai dengan tuntutan
- Ruang dan fasilitas layanan yang merata sesuai dengan tuntutan penyewa

STUDI LITERATUR

DEFENISI

Kantor Sewa adalah suatu wadah khusus dimana urusan bisnis dilakasanakan dan pelayanan disediakan, segala fasilitas dapat disewakan fasilitas yang ada merupakan sarana pendukung kegiatang perkantoran
yang dapat menaikkan nilai jual kantor sewa itu. ( Webster Third New International dict. 1567 : 1981 )

FUNGSI

Untuk memberikan peluang perkembangan ekonomi di masa depan, baik untuk pihak domestik maupun asing.
Untuk mewadahi kebutuhan aktifitas usaha ekonomi, khususnya di bidang perkantoran.
Untuk memberikan fasilitas untuk kegiatan perkantoran yang dilakukan penyewa, dengan meyediakan ruang perkantoran administrasi yang dilakukan si penyewa, serta dalam sebuah perkantoran sewa
juga terdapat sarana lain yang dibutuhkan guna menunjung kegiatan perkantoran didalamnya.
Sebagai wadah untuk menampung beberapa perusahaan yang belum mempunyai kantor sendiri.
Sebagai tempat melakukan transaksi bisnis dengan pelayanan profesional serta lembaga dalam bentuk usaha komersial.
Sebagai tempat menampung perusahaan yang bergerak dibidang industri pemasaran. Dan bukan untuk memproduksi atau mengolah barang mentah atau setengah jadi menjadi barang jadi, tetapi untuk
memasarkan hasil industri yang sudah jadi.
Mempermudah para konsumen (pengguna jasa) karena lokasi kantor yang sudah jelas dan terdapat beberapa jenis kegiatan yang dapat sekalian dilakukan
FAKTOR KONSTRUKSI
perancangan yang efisien dari segi pembiayaan
Penataan ruang yang efisien dengan pengertian memaksimalkan ruang sewa
Efektif dalam arti bangunan yang dirancang harus sesuai dengan fungsi yang diwadahi
 Penataan jalur sirkulasi dan fasilitas harus merata
2 hal penting yang perlu diperhatikan terkait dengan konstruksi kantor sewa adalah :
Teknologi
klasifikasi modul ini dapat dibagi menjadi small space, medium space, dan large space berdasarkan beberapa pertimbangan, di antaranya :
- Efisiensi dan efektivitas penataan ruang. Ruang ruang dalam kantor sewa memerlukan penataan secara efisien, tetapi tetap efektif untuk mewadahi fungsi fungsi di dalam nya dengan tujuan
memaksimalkan luasan ruang sewa.
- Tipe lantai yang disewakan dapat dipilih menggunakan sistem rentable floor area, gross area system, net area system, atau semi gross system
- Jenis kegiatan yang ada akan mempengaruhi kebutuhan ruang yang meliputi dimensi dan karakter ruang serta fasilitas yang perlu direncanakan.
- Faktor kebutuhan / ekonomi. Faktor inni didapatkan berdasarkan analisis kebutuhan dan ekonomi konsumen sasaran yang direncanakan.

FAKTOR LINGKUNGAN EKOLOGI

Pengadaan sebuah bangunan merupakan kegiatan perubahan ekosistem dan lingkungan di lokasi tersebut. Oleh karena itu, suatu perancangan perlu mempertimbangkan dampak positif dan negatif yang di
timbulkan pada lingkungan tersebut. Aspek lingkungan tidak selalu merupakan batasan pada rancangan suatu bangunan, tetapi dapat juga di jadikan suatu keunggulan pada rancangan.

KLASIFIKASI RENTAL OFFICE

Klasifikasi kantor sewa berdasarkan modul ruang sewa
Small space, merupakan modul ruang sewa yang mempunyai kriteria :
- Berkapasitas 1 3 orang
- Luas area minimal 8m2 dan maksimal 40 m2
Medium space, merupakan modul ruang sewa yang mempunyai kriteria :
- Kapasitas memadai untuk grup kerja
- Luas area minimal 40 m2 dan maksimal 150 m2
-
Large space, memiliki kriteria :
- Kapasitas memadai untuk banyak grup kerja
- Luas area di atas 150 m2

Klasifikasi kantor sewa berdasarkan peruntukkannya

Kantor sewa fungsi tunggal: Merupakan kantor sewa yang di dalamnya hanya memiliki 1 fungsi
Kantor sewa fungsi majemuk:Merupakan kantor sewa yang di dalamnya memiliki beberapa fungsi sehingga lebih variatif.
Klasifikasi kantor sewa berdasarkan jumlah penyewanya
Penyewa bangunan tunggal: adalah bangunan kantor sewa yang hanya disewakan kepada satu penyewa dalam jangka waktu tertentu.
Penyewa lantai tunggal:adalah kantor sewa yang setiap lantai hanya ditempati oleh satu penyewa saja.
Penyewa lantai majemuk:adalah kantor sewa yang setiap lantainya digunakan untuk lebih dari satu penyewa/unit kantor.
Klasifikasi kantor sewa berdasarkan pengelolaannya
tenant owned office building
speculative office building
investment type of office building
tailor made building
Klasifikasi kantor sewa berdasarkan pembagian layout denah
cellular system (sel)
group space system (kelompok ruang)
landscape/open plan system (ruang terbuka)

Klasifikasi kantor sewa berdasarkan kedalaman ruang

shallow space konfigurasi kantor sewa dapat digolongkan sebagai shallow space apabila ruang ruang nya dirancang dengan kedalaman kurang dari 8 m dengan bentuk sirkulasi single zone place yang
disusun secara linier.
medium depth space apabila ruang ruang sewanya dirancang dengan kedalaman: 8-10 m pada jalur sirkulasi single zone place 14-22 m pada konfigurasi double zone place
deep space pada kategori ini ruang ruang dirancang dengan kedalaman 11-19 m.
very deep space apabila kedalaman ruang nya lebih dari 20 m.

Klasifikasi kantor sewa berdasarkan tipikal jalur pencapaian

tipe koridor terbuka
tipe menara
Sumber: panduan perancangan bangunan komersil, Endy Marlina,2007
Terdapat beberapa jenis ruang kantor yang mendukung kegiatan kantor.
Berikut adalah tiga jenis bentuk tata ruang kantor, yaitu: v Kantor Tertutup (Private Offices)
Tata ruang dengan penempatan ruang kantor yang dibagi-bagi ke dalam ruang kerja yang biasanya jenis pekerjaan yang rahasia (high confidential), (Som -).
v Kantor terbuka ( open-plan-offices)
Tata ruang kantor dengan ruangan yang besar dan ditempati oleh banyak pegawain tanpa ada pemisah, (Som -).
v Kantor semi tertutup (semi-private)
Tata ruang kantor semi tertutup hanya berupa sekat setinggi 1,5 meter sebagai pembatas ruang, (Agni 2015).
Jadi sebagai acuan dalam perancangan kantor sewa dalam kasus ini menggunakan tipe tertutup, terbuka, dan semi tertutup karena banyaknya jenis perusahaan yang dituju sehingga jenis sifat tata ruangnya akan
berbeda.
Standar Tata Ruang Kantor & Massa Bangunan

Standar Tata Ruang Kantor

Penataan tata ruang kantor adalah tahap yang penting, karena hal itu berdampak bentuk bangunan, efisiensi atau penghematan, dan keberlanjutan pada sebuah kantor. Berikut adalah pola dan perbandingan luasan
ruang menurut Erns Neufert.

Gambar 42 Ilustrasi Ruang Kantor Single Loaded dan Panjang

Sumber : Neufert, Architecs Data
Pola ruang dengan menggunakan sistem single loaded atau single row layout. Penataan ruang ini ekonomis dengan ruang kantor yang panjang.

Gambar 43 Ilustrasi Ruang Kantor Double Loaded

Sumber : Neifert, Architecs Data
Pola ruang dengan menggunakan sistem double loaded dengan satu koridor, penataan ruang yang saling berhadapan sehingga berpotensi penerimaan cahaya alami ke koridor diantara dua sisi.

Gambar 44 Ilustrasi Ruang kantor Three Row Layout

Sumber : Neufert, Architecs Data

Pada three row layout biasanya terdapat sistem core yang digunakan untuk sirkulasi vertikal atau ruang pendukung lain. Layout ini biasanya untuk gedung bertingkat banyak.
Gambar 45 Ilustrasi Ruang Kantor Tanpa Koridor
Sumber : Neifert, Architecs Data
Penataan ruang kantor dengan tanpa koridor memungkinkan untuk mendapatkan supply cahaya dari 3 sisi ruangan, lalu penataan ruang ini memungkinkan layout yang fleksibel sesuai dengan kebutuhan kantor.
Dan penempatan core pada sisi samping bangunan.

Gambar 46 Ilustrasi Ruang Kantor Kecil

Sumber : Neifert, Architecs Data Tipe ruang kantor dengan ukuran kecil cocok untuk jenis kantor yang tidak memiliki banyak pegawai dan jenis pekerjaan konsentrasi tinggi
Gambar 47 Ilustrasi Ruang Kantor Kombinasi
Sumbert : Neifert, Architecs Data
Tipe ruang kantor kombinasi ini mempunyai standar ukuran per-ruangnya 6-8 m. Jenis ruang kantor ini cocok dengan aktifitas dan kebutuhan kantor yang lumayan banyak namun dengan ketersediaan luas ruang
yang ada.
Standar Ukuran Peralatan Kerja

Gambar 48 Standar Ukuran Peralatan Kerja

Sumber : Neifert, Architecs Data

Gambar diatas menunjukan standar peralatan pada kantor. Gambar tersebut menunjukan standar furniture terhadap penggunan dan sirkulasi, dan penentuan layout kantor tersebut tergantung pada jenis ruang
kantor.
Gambar 49 Potongan Perkantoran Dengan kegiatan komunal
Sumber : Neufert, Architecs Data
Dalam gambar potongan diatas menunjukan hubungan ruang kerja dan koridor, serta ruang kerja dengan ruang komunal. Standar ukuran koridor untuk kapasitas 3 orang minimal adalah 2,5m, dan ruang kerja
penyesuaian kebutuhan dan jumlah pengguna. Kemudian tinggi floor to ceiling minimal 3m sehingga kualitas pencahayaan bisa maksimal, dan space untuk utilitas di atas ceiling minimal 28 cm sehingga instalasi
utilitas dapat maksimal

Gambar 50 Tipologi Massa Bangunan Kantor

Sumber : Neifert, Architecs Data

Standar Massa Bangunan

MENDESAIN KANTOR SEWA
"Kantor Sewa". bangunan komersial jenis ini adalah bangunan yang dibangun untuk disewakan, baik disewakan / dirental secara keseluruhan, ataupun sebagiannya saja.
Bangunan rental office umumnya dibangun dengan tipologi bangunan "high rise building", dengan kata lain bangunan berlantai banyak. contoh paling populer adalah Twin Towers Petronas di KL, Malaysia juga
Wisma Dharmala di Jakarta, Indonesia.
Untuk mendesain bangunan rental office, kita perlu tau ruang-ruang apa aja seeh yang dibutuhin, yang biasanya ada di bangunan tersebut. naah, di bawah ini adalah ruang-ruang yang boleh dikatakan selalu ada di
bangunan rental office :
1. Lobby
2. Receptionist
3. Concierce
4. Ruang Penitipan Anak berikut Ruang Bermain
5. Commercial Area, berupa :
- Restaurant
- Magazine Shop
- Fitness Area
- Bank
- ATM
- Etc
6. Rental Floor/ Lantai Sewa
7. Ruang Pengelola
8. Ruang Security
9. Service Area
10. Parkir Area/ Floor
Di atas merupakan ruang-ruang yang biasa ada di bangunan Kantor sewa, ruang-ruang lain boleh ditambahkan tentunya dengan melihat dan mempertimbangkan hal-hal penting lainnya.]
http://kimsnote.blogspot.com/2009/04/mendesain-bangunan-komersial-rental.html

STUDI BANDING LITERATUR

MENARA KARYA
Nama Objek : Menara Palma, Jakarta
Lokasi : Jl. Rasuna Said, Jakarta

Pemilik : PT. Wanamitra Permai

Arsitek : Budiman Hendropurnomo, Dicky Hendrasto

Luas Tapak : 4720 m2
Total luas bangunan : 28,700 m2 (24 tingkat).
Fungsi bangunan : Rental Office

Tema bangunan : Arsitektur Modern

Kesan yang timbul dari bentuk bangunan ini adalah monumental karena menjulang keatas lebih tinggi secara visual dari pada 24 lantai yang ada, sebagai suatu simbol tentang kekuatan yang terus maju
menjulang ke atas Kesan ini lebih di perkuat lagi karena permainan bidang bidang kaca yang lebih gelap pada sisitimur dan barat bangunan, yang berada diantara kedua lempengan lempengan miring tersebut,
sehingga mempertegas jarak renggang antara kedua bidang miring tersebut.

Bentuk citra yang muncul berupa abstraksi dari dua bidang setebal 6 m yang pada suatu kemiringan, mendekati satu dengan dengan yang lainnya. Tetapi tidak bersentuhan sehingga tampak seperti huruf A secara
asimetris. Bentuk seperti huruf A ini sebenarnya berkaitan dengan kondisi
lahannya yang sempit
Struktur yang di gunakan pada menara palma merupakan kombinasi balok, kolom, dan dinding geser, kemudian untuk menangani permainan bentuk desain arsitektur, di pakai kolom miring dengan demikian
fungsi kolom pada ruang dapat terjaga dan fungsi ruang tidak terganggu.