PERTEMUAN 8

INVESTASI

TANAH
 INVESTASI TANAH
(LAHAN / KAVLING)
Pendahuluan
 Bentuk: Kavling (lots), lahan relatif luas, akuisisi kawasan.
 Tanah: lahan kosong, pertanian.
 Lahan kosong: potensi kreativitas laba.
 Resiko tinggi
 Lahan (kosong) : dipengaruhi faktor eksternal yang
kadang tidak terkendali, tidak ada penyusutan (pajak)
 INVESTASI TANAH (LAHAN / KAVLING)

Studi Kelayakan
1. Lokasi:
2. Fitur-fitur properti/ Property Features
3. Pengaturan waktu (Timing)
4. Opportunity Costs
5. Community Acceptance
 INVESTASI TANAH (LAHAN / KAVLING)
Studi Kelayakan

1. Lokasi:
 menentukan pertumbuhan/peningkatan nilai, tingkat (laba), waktu
pengembalian, sesuai dg pengembangan kawasan.
 Dekat akses pintu tol, akses jalan arteri/utama, sarana transportasi,
jalur distrubusi
 Kavling perumahan tunggal di area kawasan komersial  nilai?
 INVESTASI TANAH (LAHAN / KAVLING)
Studi Kelayakan
2. Fitur-fitur properti
 Kualitas fisik properti (fitur fisik lahan kosong):
 topografi, komposisi tanah (soil) dikaitkan dg kemampulabaan 
masing-masing investor berbeda.
 Lahan kaki bukit yang landai tidak baik bagi pertanian, developer
villa/rumah datar baik: bernilai tinggi baik, lahan pertanian yg belum
dikembangkan disekitar perkotaan kurang berguna.
 Kaling tunggal: kontur, saluran, air, kualitas tanah, perubahan
peruntukan yang potensial, fasilitas. (diskripsi tanah dalam penilaian).
 Perkantoran: fitur akses jalan
 Apartemen, perumahan : fitur fasilitas transportasi umum, ketenangan
lingkungan.
 INVESTASI TANAH (LAHAN / KAVLING)

Studi Kelayakan
3. Pengaturan waktu:
 Penting krn: investasi jangka panjang, tidak liquid, biaya-biaya
yang dikeluarkan (pajak, hipotik/tanggungan, bunga).
 Spekulan hrs hati-hati: lahan tidak memberikan penghasilan dlm
periode penguasaan
 Semakin lama dikuasai dan tak dimanfaatkan semakin kecil
tingkat pengembalian.
 Minimize holding costs : pemanfaatan: sewa parkir,
menyewakan untuk lahan pertanian/peternakan (utk lahan
kawasan), kerjasama bagi hasil (sewa kpd petani):
 perlu dukungan financial yg berkelanjutan
 INVESTASI TANAH (LAHAN / KAVLING)

Studi Kelayakan
4. Opportunity Costs/ Biaya Peluang yang Hilang
 Bunga/return atas investasi kas yang hilang (sbg biaya
investasi)
 biaya mempertahankan investasi: bunga hutang
 PV atas penjualan < / > dari pendapatan investasi yang hilang
(pilihan akhir beli atau misal : deposito)
5. Penerimaan Komunitas :
 memahami hukum dan politik setempat: potensi pengembangan
kawasan beserta syarat penyediaan fasilitas/infrastruktur (growth
management legislation)
 INVESTASI TANAH (LAHAN / KAVLING)

Investasi Kapling Tunggal

 1. Kapling hunian dan 2. kapling spekulatif
 Konstruksi hunian (investor pengembang)
 Punya potensi perubahan peruntukan wilayah yang lebih intensif
(investor spekulan)
 INVESTASI TANAH (LAHAN / KAVLING)

1. Kavling Hunian / Residential Lots

 Harapan pertumbuhan nilai.
 Pinjam bank : tanah kavling
 Lunas: Ekuitas (hipotik utk pembangunan)
 INVESTASI TANAH (LAHAN / KAVLING)

2. Kavling Spekulatif/ Speculative Lots

 Peningkatan nilai dan keuntungan penjualan
 Pertimbangan peruntukan wilayah (komersial/industri): apartemen,
perkantoran dibanding sbg hunian (tergantung penerimaan lingkungan).
 Generally, these speculative lot purchases are based on the possibility of
a successful rezoning of the property for a more intensive use than
single-family residences.
 Good land-control practices usually prevent any spot zoning and
require that the applicant prove conformity to the general land-use
plan.
 Penerimaan komunitas penting: kesesuain dg aturan dan kendali
lingkungan (polusi).

 INVESTASI TANAH (LAHAN / KAVLING)
Sewa atau Jual Kembali
 Analisa keuangan
• Disewakan, keuntungan pemilik: arus pendapatan dan hak atas properti
(peningkatan nilai), sewa jk panjang: perluasan portofolio investasi
tambahan
• Disewakan, keuntungan Penyewa: daya ungkit (diagunkan),
pembayaran sewa sebagai biaya operasional.
 INVESTASI TANAH (LAHAN / KAVLING)
Sewa atau Jual Kembali
 Build to Suit/ Membangun sesuai permintaan/kebutuhan :
 Lahan kosong atau dibangun utk disewakan:
• Pertimbangan masa akhir sewa:
 Biaya pemeliharaan, perbaikan, perlindungan/pengamanan gedung
 Pajak properti yang lebih tinggi pd build to suit.
 Analisa permintaan terkait kemampuan pengembalian investai dan
pengembalian atas pengeluaran kas
 Hindari penggunaan gedung dengan pemakaian tunggal.
 INVESTASI TANAH (LAHAN / KAVLING)
Lahan Luas (ACREAGE)
• Investor: Pengembang atau spekulan
• Dijual kembali:
 satu kesatuan utuh (unit tunggal): spekulan
 dipecah-pecah dalam unit kavling.
 Dengan peningkatan atau tanpa peningkatan lahan
 Penambahan fasilitas pada unit kapling (jalan dll)
• Pertimbangan pemecahan atau penggabungan:
 Konsep plottage:
Tanah sering kali lebih bernilai lebih sebagai satu kesatuan yg terintegrasi
drpd sbg sejumlah paket terpisah yang dimiliki secara individual.
the value increase is a function of a change in use as well as the efficiency
of single ownership, called assemblage.
 ACREAGE FOR RESALE IN ONE UNIT

• Produktivitas tanah mempengaruhi nilai

• Lahan produktif/subur (pertanian) jarang spekulan masuk
• Spekulasi lebih memperhatikan pada kelebihan dan
kekurangan lokasi bagi pengembangan masa datang
(menarik permintaan)
 Dekat akses tol, dekat komunitas, fasilitas sekitar.
 Pertimbangan tingkat pengembalian : opportunity cost,
pajak, biaya penjualan
TIPE TANAH KAVLING
• Status hukum tanah Kavling: SHM atau HGB
• Jenis Tanah Kaveling (Panagian Simanungkalit):
 Tpe A (Cul de Sac lot)
 Tipe B (Interior Lot)
 Tipe C ( T – Intersection Lot)
 Tipe D (Corner Lot)
 Tipe E (Key Lot)
 Tipe F (Flag Lot)
A. CUL DE SAC LOT
• Terletak di ujung jalan buntu
Kelebihan:
• Bagian depan yang sempi sangat baik dari sisi keamanan
• Bagian belakang melebar
• Lebih tenang dan damai
• Cocok untuk lokasi tempat tinggal
Kekurangan:
• Area parkir depan rumah sempit
• Pintu masuk sempit
• Lahan parkir terbatas
B. INTERIOR LOT
• Bentuk umum dalam rumah cluster, ditengah deretan kavling dalam satu blok
Kelebihan:
• Aman, satu akses masuk
• Memerlukan sedikit pemeliharaan
• Tidak terlalu berisik
• Lebih privat dibanding corner lot
Kekurangan:
• Utk tempat tinggal perlu perhatian sirkulasi udara
• View terbatas (satu arah pandang)
C. T- INTERSECTION LOT
• Tusuk Sate
• Fengsui Kelebihan/kekurangan
• Masyarakat tidak menyukai
Kelebihan:
• Pandangan yang luas dimuka rumah
• Cocok untuk lokasi komersial (terlihat jauh)
Kekurangan:
• Penghuni akan terganggu lampu lalu lintas malam hari
• Kurang aman dari sisi keamanan (lalu lintas)
• Kurang cocok untuk rumah atau tempat tinggal
D. CORNER LOT
• Hook (sudut)
• Sebagian menghindari, sebagian mencari (kelebihan tanah)
Kelebihan
• Kavling lebih luas
• Memiliki dua muka (pintu masuk)
• Baik untuk tempat tinggal (sirkulasi udara dan halaman luas)
• Baik untuk komersial (area parkir luas)
Kekurangan:
• Memerlukan biaya perawatan yang tinggi
• Kemanan riskan (2 pintu masuk)
• Suasana lebih berisik
E. KEY LOT
• Terletak di tengah kavling (seolah mengunci kavling sekelilingnya)
Kelebihan
• Bentuk kavling sempit memanjang ke belakang
• Area parkir luas
• Kemanan lebih terjaga
• Memerlukan sedikit perawatan
• Tidak berisik
• Lebih privat
Kekurangan
• Sirkulasi udara jika untuk rumah tinggal
• Hanya memeiliki satu arah pandang
• Dekat dengan zeptictank tetangga
• Kurang diminati, tdk tepat untuk investasi
F. FLAG LOT
• Bentuk L
• Jarang didapat dalam perumahan cluster
Kelebihan:
• Keamanan terjamin (jalan masuk mudah diawasi dan posisi tersembunyi
Kekurangan
• Tidak memeiliki akses langsung ke jalan utama
• Tidak cocok utk lokasi komersial
 EVALUATING LAND
• Melihat pd pemakaian masa depan dr pada penggunaan saat ini.
 Prediksi jenis pemakaian
 Timing pemakaian
• Cara : melakukan pendekatan perbadingan (kawasan dg peruntukan
serupa yg terjual) dg penyesuaian lokasi,ukuran, tgl penjaualan utk
menentukan nilai.
• Pendekatan komprehansif: HBU
 Demografi, sentra pekerjaan, kepadatan lalu lintas, penerapan Time
value of money, utk memprediksi penggunaan masa depan (hunian,
bisnis, industri dll)
 Proyeksi biaya pembangunan dan pendapatan sewa
 Nilai kini lahan ditentukan dengan memperhatikan tingkat
pengembalian dan resiko khusus yg melekat pd investasi tsb.
 SUBDIVIDING FOR SPECULATION:
LAND PROMOTIONS

• sering dilakukan oleh spekulan.

• Investor pasif dg menantikan peningkatan nilai pd suatu waktu tertentu.
• Membeli tanah kosong yang luas,
• Dipecah menjadi bidang-bidang kecil,
• menjual kembali bidang tanah yang lebih kecil, umumnya tdk ada
perbaikan.
• Ditunjang dengan promosi:
 utk rumah kedua, persiapan pensiun
 Skema pebiayaan/financial yang menarik
 Tewrdapata a recognition clause/ klausula pengakuandalam
perjanjian pembiayaan/ financing agreement
 SUBDIVIDING FOR DEVELOPMENT: LAND BANKERS
• Investor berperan aktif
• Membeli lahan di sekitar area komunitas yang memiliki prospek
berkembang dan meningkatkan properti.
• Memecah dan menjual dlm kavling atau membangun rumah,
apartemen, kantor,pusat perbelanjaan dll.
• Kegiatan utk menciptakan nilai: zonasi, memperbaiki lahan, memasang
infrastruktur, membagi tanah menjadi banyak, dan membangun rumah.
• Pengembang yang meningkatkan lahan mentah untuk keperluan
konstruksi dan memelihara persediaan lahan yang banyak dalam
rangka bisnis yang terus berjalan land banker.
 SUBDIVIDING FOR DEVELOPMENT: LAND BANKERS
• Investor mempetimbangkan semua biaya dan pengeluaran, resiko dan
pengembalian.
• Seorang bankir tanah biasanya membeli sebidang tanah mentah seluas
160 hektar atau lebih
• Menyiapkan peta properti:menentukan lokasi jalan, ukuran lot, dan
rencana umum
• Seluruh Rencana usulan pengembangan diserahkan pemerintah/regulator
utk mendpt persetujuan desain dan zonasi
• Pengajuan studi dampak lingkungan, dan melanjutkan untuk
mempersiapkan lahan secara fisik dan menjual tanah atau pembangunan.
• Subdivisi: mencakup serangkaian pembatasan:yg merinci jenis, desain,
dan kualitas, perbaikan yg dibangun pd lot di dalamnya
• Pembatasan ini dirancang untuk menciptakan homogenitas ekonomi dan
fisik dlm lingkungan: penting utk menjaga nilai properti.
BELI INVESTASI TANAH KAVLING
• Informasi
• Lokasi (survei)
• Kondisi dan asal usul tanah kavling
• Kepastian legalitas tanah kavling
• Harga tanah kavling
Upaya menghindari sengketa tanah:
• Cek asal usul kepemilikan lahan
• Cek keabsahan sertifikat tanah
• Kredibilitas penjual
JUAL TANAH KAVLING
• Pecah tanah kavling dan urus izin peralihan penggunaan tanah
• Iklan dan promosi yang tepat
• Kelola tanah tampilan lebih menarik

Ne xt
TERIMA KASIH