PENGEMBANGAN,

PENGADAAN
DAN KEBIJAKAN LAHAN
PERKOTAAN

Adipandang Yudono’ 2011

 1. PENGEMBANGAN LAHAN

Pengembangan Lahan (Land Development)

Peningkatan kemanfaatan, mutu dan penggunaan suatu
bidang lahan untuk kepentingan penempatan suatu kegiatan
fungsional sehingga dapat memenuhi kebutuhan kehidupan
dan kegiatan usaha secara optimal dari segi ekonomi, sosial,
fisik, dan aspek legalnya

PENGEMBANGAN LAHAN

MENINGKATKAN MANFAAT & NILAI LAHAN

 2. PROSES PENGEMBANGAN LAHAN

IZIN LOKASI

1. Perencanaan
2. Land clearing
PENGEMBANGAN 3. Perataan
LAHAN 4. Pelengkapan (prasarana)

5. Pengadaan sarana lingkungan

6. Pengkaplingan
7. Pengamanaan /status legal

PEMBANGUNAN FISIK
PENGEMBANGAN LAHAN MENCAKUP

1. Perencanaan

2. Perataan lahan (land clearance)

3. Pembentukan Lahan (cut dan fill)

4. Pelengkapan prasarana:

Φ Jaringan jalan (internal-eksternal)

Φ Utilitas umum

5. Penataan persil

6. Pengadaan sarana lingkungan

7. Penentuan batas persil

8. Pengukuhan status legal

∞ Land Clearence ∞ Cut & Fill
∞ Perataan tanah
 PERUNTUKKAN WIL/LHN BERWAWASAN LING

∞ A. Wilayah limit:wil.
Mutlak tdk
diperlukan/ bg
pembangunan krn mrp
wil yg hrs dilestarikan.

∞ B. Wilayah Kendala:wil.
yg. Pembgnnya dpt
ditoleransi dg suatu
biaya tambahan &/
teknologi tertentu.

∞ C. Wilayah
Kemungkinan;wil. Yg dpt
u/ pembgn tanpa atau
hanya mungkin
menimbulkan dampak
yg tdk berarti.
 3. KEBIJAKAN LAHAN DAN
PEMBANGUNAN KOTA

KEBIJAKAN LAHAN PERKOTAAN DAN RENCANA PEMBANGUNAN KOTA

RENCANA PEMBANGUNAN KOTA (spatial & a spatial)

Merupakan ‘alat’ untuk mengarahkan pengembangan kota secara

efisien dan efektif yang sekaligus akan menjadi arahan didalam
pemanfaatan dan penggunaan lahan sebagai salah 1 bentuk
pengejawantahan penataan ruang kota

KEBIJAKAN LAHAN PERKOTAAN:

Merupakan mekanisme normatif yang melandasi pelaksanaan

rencana pembangunan kota/spatial, khususnya dari segi yang
menyangkut pemanfaatan dan penggunaan lahan serta
pengendaliannya.
DEFINISI, TUJUAN KBJK LHN PERKOT.
Kebijakan Perkotaan (Urban Land Policy)
Suatu rangkaian tindakan yang secara sistematis dan terorganisasi dimaksudkan untuk
menyediakan lahan pada waktu yang tepat untuk pemanfaatan, penggunaan tujuan
tertentu yang sesuai dengan kepentingan masyarakat.

TUJUAN: Part 2 Ch.9 Urban Land Policy

1. Mengusahakan pemanfaatan dan 1. To Achieve optimum social use of
penggunaan lahan yang urban land
optimal ditinjau dari segi sosial dan
ekonomi untuk membangun
lingkungan secara fisik demi
kepentingan masyarakat.

2. Mengurangi masalah dan 2. To make land available in

keadaan yang dapat menyebabkan adequate quantity, at right time and
kekurangan lahan di kota, terutama for reasonable prices to both public
lahan matang yang lengkap untuk authorities and individuals;
mempermudah pelaksanaan
program pengadaan perumahan
dan permukiman serta unsur-unsur
pekerjaan umum lainnya.
DEFINISI, TUJUAN KBJK LHN PERKOT.
TUJUAN:
3. Mencegah kenaikan harga
lahan yang tidak wajar dan
tidak terkendali serta
mendorong tumbuhnya
spekulasi lahan.
4. Memanfaatkan surplus
keuntungan pada lahan yang
disebabkan oleh kegiatan
masyarakat untuk kepentingan
umum
5. Menciptakan kondisi yang
memungkinkan penduduk
golongan berpendapatan
rendah dapat turut menikmati
perumahan dan permukiman
yang sehat secara adil.
Part 2 Ch.9 Urban Land Policy
To encourage cooperative
community effort and bona fide
individual builders in the field of
land development, housing and
construction;
To prevent concentration of land
ownership in a few private hands
and especially to safeguard the
interests of the poor and under -
privileged sections of the urban
society.
 PERUMUSAN KEBIJAKAN LAHAN PERKOT

1. Persediaan Lahan 2. Mobilisasi Sumber daya 3. Intervensi

>,=, pengembangan Lahan Penataan Lahan
≠,< Kota Mavia tanah,
Sektor: jln, PLN, developer, msy,
Tlp,… perorg,
berkelompok.
“ PARSIAL”

Kebijakan Lahan Kota

4. Pemerataan 5. Penarikan kembali

Investasi “Lokasi”: sebagian nilai perbaikan
Berhak
- dipusat ~ RTRW lahan sebagai akibat
INVESTASI “tax”
- dipinggir …
PEMERINTAH KOTA
TINDAKAN KEBIJAKAN LAHAN PERKOTAAN

1. Perencanaan Tata Guna Lahan (RTRW Nasional sampai dengan RTBL)

2. Nasionalisasi Lahan
3. Sistem Perpajakan lahan (PBB)
4. Pengendalian harga lahan
5. Pengamanan lahan-lahan cadangan
6. Pembinaan bank lahan
7. Pencabutan hak atas tanah
8. Pengembangan sistem pembebasan
9. Pengembangan model-model pengelolaan lahan (BOO, BOT, BOL)
 KAJIAN BENTUK KERJASAMA
PEMERINTAH & SWASTA (KPS/PPP)
DALAM PENGELOLAAN LAHAN

KPS (PPP) diatur dalam Perpres No. 56

tahun 2010 dan Permen PPN No. 4
tahun 2010 tentang Panduan Umum
Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah
dengan Badan Usaha.

13
METODE PENDEKATAN
Jenis-Jenis Kemitraan Pemerintah & Swasta (KPS)

Bentuk kerjasama harus mencerminkan alokasi Resiko,

penanggung jawab pembiayaan dan status pengelolaan

aset kerjasama.

Bentuk-bentuk kerjasama secara garis besar dibagi menjadi:

∞ Bangun-Milik-Guna (Build-Own-Operate);

∞ Bangun-Milik-Guna-Serah (Build-Own-Operate-Tranfer);

∞ Bangun-Guna-Serah (Build-Operate-Transfer);

∞ Bangun-Serah-Guna (Build-Transfer-Operate);
METODE PENDEKATAN
Bangun-Milik-Guna (Build-Own-Operate) BOO

Jenis-jenis Ciri-ciri Utama Pengalihan Akses terhadap Kepemilikan Tanggapan

Kerjasama KPS Resiko Keuangan Swasta

Bangun-Milik-Guna - Perusahaan swasta Perusahaan Infusi modal Perusahaan - Cocok untuk

(Build-Own- mem-biayai sarana Swasta me- signifikan untuk swasta proyek-proyek
Operate) BOO ybs. nanggung : konstruksi dan yang melibat-
- Perusahaan swasta - Resiko modal kerja serta kan bobot
mem-bangun Modal operasi dan landasan
sarana ybs. - Resiko pemeliharaan operasional
- Perusahaan swasta Komersial yang signi-
memiliki dan - Resiko fikan
mengoperasikan Konstruksi - Terutama
sarana ybs. - Resiko cocok untuk
- Sarana ybs. tidak lainnya proyek-proyek
dialih-kan ke tenaga
pemerintah.
METODE PENDEKATAN
Bangun-Milik-Guna-Serah (Build-Own-Operate-Tranfer) BOOT

Jenis-jenis Ciri-ciri Utama Pengalihan Resiko Akses terhadap Kepemilikan Tanggapan

Kerjasama KPS Keuangan Swasta

Bangun-Milik- - Perusahaan Perusahaan Infusi modal Perusahaan - Khususnya

Guna-Serah (Build- swasta mem- Swasta me- signifikan untuk swasta cocok jika
Own-Operate- biayai sarana ybs. nganggung : konstruksi dan pemerintah
Tranfer) BOOT - Perusahaan - Resiko modal kerja serta mempu-nyai
swasta mem- Modal operasi dan kesenjangan
bangun sarana - Resiko pemeliharaan pem-biayaan
ybs. Komersial infrastruktur
- Perusahaan - Resiko yang besar
swasta mengo- Konstruksi - Cocok untuk
perasikan sarana - Resiko proyek-
berdasarkan lainnya proyek yang
konsesi. melibat-kan
- Pada akhir konsesi bobot
sarana ybs landasan
dialihkan kepada operasional
pemerintah yang signi-
fikan
METODE PENDEKATAN
Bangun-Guna-Serah (Build-Operate-Transfer) BOT

Jenis-jenis Ciri-ciri Utama Pengalihan Resiko Akses terhadap Kepemilikan Tanggapan

Kerjasama KPS Keuangan Swasta

Bangun-Guna- - Perusahaan - Pemerintah Akses terbatas Pemerintah - Cocok untuk

Serah (Build- swasta mem- me- terhadap keuangan yaitu Badan proyek-
Operate-Transfer) biayai sarana ybs. nanggung swasta Pembuat/ proyek yang
BOT - Perusahaan Resiko Pemberi Kontrak melibat-kan
swasta mem- Modal bobot
bangun sarana - Perusahaan landasan
ybs. swasta operasional
- Perusahaan menanggun yang sig-
swasta mengo- g resiko- nifikan
perasikan sarana resiko - Dapat
berdasarkan terkait diterapkan
konsesi. dengan pada proyek-
- Pada akhir konsesi konstruksi proyek jalan
O&M (operasi dan tol,air dan
pemeliharaan) limbah
sarana ybs pemerintah
dialihkan ke
pemerintah.
METODE PENDEKATAN
Bangun-Serah-Guna (Build-Transfer-Operate) BTO

Jenis-jenis Ciri-ciri Utama Pengalihan Resiko Akses terhadap Kepemilikan Tanggapan

Kerjasama KPS Keuangan Swasta

Bangun-Serah-Guna - Perusahaan swasta - Pemerintah Akses terbatas Pemerintah yaitu - Cocok untuk
(Build-Transfer- mem-biayai sarana me- terhadap keuangan Badan Pembuat/ proyek-proyek
Operate) BTO ybs. nanggung swasta Pemberi Kontrak yang melibat-
- Perusahaan swasta Resiko kan bobot
mem-bangun Modal landasan
sarana ybs. - Perusahaan operasional
- Sarana ybs swasta yang sig-
dialihkan ke menanggun nifikan
perusahaan swasta g resiko- - Dapat
ber-dasarkan resiko diterapkan
konsesi. terkait pada proyek-
- Pada akhir konsesi dengan proyek jalan
per-usahaan konstruksi tol,air dan
swasta melakukan limbah
O&M (operasi dan pemerintah
peme-liharaan)
sarana ybs
 KEGIATAN PENGADAAN
LAHAN

∞ Konsolidasi Lahan

∞ Bank Tanah
 DEFINISI KONSOLIDASI
LAHAN

∞ Konsolidasi Lahan merupakan salah satu

model pembangunan di bidang pertanahan,
yang mencakup wilayah perkotaan dan wilayah
yang memiliki tujuan untuk mengoptimalkan
penggunaan tanah dalam hubungan dengan
pemanfaatan, peningkatan produktifitas dan
konservasi bagi kelestarian lingkungan.
KONSOLIDASI LAHAN
Tujuan konsolidasi lahan :

∞ Mengembangkan kota secara lebih

terkontrol dan meningkatkan cara
pengembangan kota dengan lebih adil
dan bernilai sosial
Aturan-Aturan Konsolidasi Lahan Perkotaan meliputi :

∞ 1. Pemetakan kembali secara wajib (compulsory reparcelation) atau

disebut juga penyesuaian kembali, yaitu pengaturan bentuk dan luas (petak) yang
disesuaikan dengan lokasi dan rencana lokal.

∞ 2. Penjualan tanah bertahap (interim) secara wajib

(compulsory interim purchase).

∞ 3.Konsolidasi tanah pertanian dan kehutanan

bagi pengembangan kota, dengan persetujuan pemilikinya untuk dijualdan
digunakan bagi fungsi perkotaan.
 KEUNTUNGAN KONSOLIDASI LAHAN
DIPANDANG DARI SEGI SOSIAL DAN
EKONOMI

∞ 1.Segi Sosial

∞ Konsolidasi Lahan dalam kota berguna sekali dalam menanggulangi kebutuhan akan perumahan
serta dalam memberikan prasarana sosial ekonomi kepada penduduk kota secara lebih merata.

∞ Keuntungan yang diperoleh :

∞ a. Pemilik tanah akan memperoleh kembali tanah berupa petak tanah yang bentuknya teratur
dan dekat dengan prasarana lingkungan

∞ b. Konflik dalam penggunaan lahan dapat dihindari dengan tertibnya kualitas lingkungan

∞ c. Taraf kehidupan penduduk dapat ditingkatkan dengan mengatur pemukiman sehingga

menjadi sehat dan tertib. Masalah tunawisma pun dapat ditanggulangi

∞ d. Beban pusat kota yang berlebihan dapat dikurangi karena tersediaanya prasarana sosial
ekonomi yang memadai di sekitar permukiman

∞ e. Pengendalian pengembangan tanah (land development control) lebih mudah dilakukan

∞ f. Perkembangan perumahan liar dapat dicegah

∞ 2.Segi Ekonomi

∞ Keuntungan yang diperoleh :

∞ a. Meringankan pembiayaan pemerintah dalam pengembangan kota

∞ b. Usaha untuk tidak mengeluarkan biaya dalam mematangkan tanah

secara khusus bagi pemilik tanah

∞ c. Memberikan kemungkinan kepada penduduk kota dari berbagai lapisan,

untuk dapat membangun menurut kemampuan masing-masing

∞ d. Meningkatkan frekuensi kegiatan perekonomian rakyat, karena

tersedianya jalan dan sarana perangkutan

∞ e. Memudahkan pemerintah melakukan investasi dan menarik investor

∞ f. Menghambat terjadinya spekulasi tanah

 KEUNTUNGAN DAN KELEMAHAN
KONSOLIDASI LAHAN

KEUNTUNGAN KONSOLIDASI LAHAN SECARA UMUM

∞ 1. Pemilik tanah asal, yang mendapat keuntungan

karena konsolidasi lahan dan pengaturan pemetakan
kembali dapat meningkatan harga lahan

∞ 2. Pemerintah setempat, yang mendapat kontribusi dari

sejumlah pemilik lahan untuk biaya konsolidasi lahan,
dalam bentuk lahan atau uang
∞ 3. Masyarakat umum, terutama pengusahaan lahan
dan bangunan karena mendapat kesempatan kerja.
Masyarakat yang berpendapatan rendah mendapat
untung jika diselenggarakan pembangunan rumah secara
sosial (rumah murah)
Kelemahan Konsolidasi Lahan, antara lain :
∞ 1.Sukar mencari tanah penggantian
∞ 2. Dalam penjualan tanah secara bertahap yang
diwajibkan, terdapat kesukaran dalam
menentukan harga tanah untuk menyaring
pembeli tanah dalam penjualan kepada umum
∞ 3. Kawasan konsolidasi lahan harus dipilih
sehingga bagi permukiman dapat dijamin
penyediaan minimal bagi prasarana sosial
ekonomi, dan luas kawasan proyek harus
memungkinkan perkembangan yang sempurna
dalam beberapa tahun saja
 BANK TANAH

∞ Bank Tanah adalah suatu model instrumen penatagunaan tanah

melalui mekanisme penyediaan tanah yang diatur oleh pemerintah.

∞ Konsep dasar
Bank Tanah
adalah pembebasan
tanah sebelum ada
pelaksanaan
pembangunan.
 FUNGSI BANK TANAH

∞ Land Purchaser = Membeli tanah untuk

mengendalikan penguasaan dan pengembangan
tanah.

∞ Land Keeper = Mengelola tanah sebelum

dilepaskan ke pihak yang memerlukan tanah.

∞ Land Warranty = Berfungsi mengamankan

penyediaan, peruntukan, dan pemanfaatan tanah
untuk menjamin nilai tanah yang stabil dalam
sistem pasar tanah yang efisien.
 KEUNGGULAN BANK TANAH

∞ Sebagai alat strategis dalam aplikasi

Rencana Tata Ruang.
∞ Mengendalikan lonjakan harga tanah &
menjamin penyediaan tanah yang sesuai dan
terjangkau pada tingkat harga tanah yang efisien
∞ Mengantisipasi Monopoli dan Oligopoli
dalam penguasaan tanh
∞ Mengefektifikan koordinasi dan pemrograman
investasi dan strategi pembangunan antara
pihak swasta dan pemerintah
 KELEMAHAN BANK TANAH

∞ Tidak menjamin pengendalian pengadaan tanah sepenuhnya

∞ Pengadaan, pengelolaan dan pengembangan tanah menjadi

siap bangun lengkap dengan prasarananya pada skala besar
butuh dana besar

∞ Selama pengelolaan atau sebelum tanah dilepaskan ke

pengguna:

⁄ Ada kemungkinan terjadi pendudukan liar

∞ Bank Tanah harus bersaing dengan pihak pengembang

yang cenderung lebih jeli memilih lokasi yang strategis.

∞ Tidak sesuai antara Supply dan Demand

TERIMA KASIH