TUGAS BESAR

MAKALAH

( REAL ESTATE DEVELOPMENT )

Disusun Oleh:

RENOLD YANSPRI PRATAMA ( 21410013 )

FAKULTAS TEKNIK
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL
UNIVERSITAS PALEMBANG
 KATA PENGANTAR

Assalamua’laikum Wr, Wb dan Salam Sejahtera

Segala puji syukur kehadirat Tuhan Yang Maha Esa yang telah memberi kemampuan
dan kesempatan kepada penulis sehingga dapat menyelesaikan makalah ini yang berjudul
“Real Estate Development”

Salawat beserta salam kepada junjungan alam Nabi Besar Muhammad saw beserta
keluarga dan sahabat beliau yang telah membawa umat manusia dari alam kegelapan kepada
alam yang penuh dengan ilmu pengetahuan. Penulisan makalah ini dalam rangka untuk
melengkapi tugas besar Real Estate Developmen.

2
 DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR....................................................................................................................2
DAFTAR ISI..................................................................................................................................3
BAB I..............................................................................................................................................4
PENDAHULUAN..........................................................................................................................4
1.1 Latar Belakang.....................................................................................................................4
1.2 Rumusan Masalah................................................................................................................5
1.3 Tujuan...................................................................................................................................5
BAB II............................................................................................................................................6
PEMBAHASAN.............................................................................................................................6
2.1 Pengertian Real Estate.........................................................................................................6
2.2 Jenis-jenis Real Estate.........................................................................................................6
2.2.1 Residential.................................................................................................................................6
2.2.2 Commercial...............................................................................................................................7
2.2.3 Industrial....................................................................................................................................7
2.3 Perusahaan besar Real Estate di Indonesia..........................................................................8
2.3.1 PT Alam Sutera Realty Tbk......................................................................................................8
2.3.2 PT Lippo Karawaci Tbk............................................................................................................9
2.3.3 PT Ciputra Development Tbk.................................................................................................10
2.4 Tahapan dalam proses pengembangan Real Estate...........................................................10
2.4.1 Pra-Pengembangan: Akuisisi Properti, Merencanakan Proyek & Pekerjaan Administrasi....11
2.4.2 Konstruksi: Sekop di Tanah....................................................................................................11
2.4.3 Operasi: Memonetisasi Properti..............................................................................................12
2.5 Perkembangan Real Estate Komersial...............................................................................12
BAB III.........................................................................................................................................29
KESIMPULAN............................................................................................................................29
DAFTAR PUSTAKA...................................................................................................................30

3
 BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Properti dan real estate menjadi alternatif investasi bagi sebagian besar orang.
Investasi di sektor ini sangat menjanjikan dan merupakan investasi jangka panjang
yang menguntungkan. Harga tanah yang cenderung naik dari tahun ke tahun
dikarenakan jumlah tanah yang terbatas sedangkan permintaan akan semakin tinggi
karena semakin bertambahnya jumlah penduduk dan penentu harga bukanlah pasar
tetapi orang (pihak) yang menguasai tanah tersebut membuat industri properti dan
real estate ini semakin banyak disukai oleh investor ataupun kreditor. Sektor
properti dan real estate merupakan sektor yang paing rentan dalam industri makro
terhadap fluktuasi suku bunga, inflasi dan nilai tukar yang pada akhirnya akan
mempengaruhi daya beli masyarakat.
Berkembangnya industri properti mendorong bermunculannya perusahaan-
perusahaan pengembang properti dan real estate. Perusahaan properti yaitu
perusahaan yang bergerak dalam bidang pembangunan kondominium, apartemen,
perkantoran, real estate dan sebagainya. Bisnis properti merupakan salah satu usaha
yang hampir dapat dipastikan tidak akan pernah mati karena kebutuhan akan papan
merupakan kebutuhan pokok manusia, dan setiap manusia berusaha untuk dapat
memenuhinya. Kebutuhan properti akan terus menigkat khususnya di daerah
perkotaan, hal ini disebabkan melonjaknya urbanisasi sebagai konsekuensi
pesatnya pertumbuhan kota sebagai pusat perekonomian. Peran kota-kota besar
sebagai pusat pertumbuhan juga merangsang pertumbuhan daerah-daerah
pendukung perkotaan. Sehingga lambat laun juga akan terjadi pengembangan pusat
bisnis, pembangunan infrastruktur dan perumahan penduduk dari pusat kota ke
daerah sekitarnya yang menyebabkan permintaan akan perumahan di Indonesia
juga terus meningkat.

4
1.2 Rumusan Masalah
1. Apa pengertian dari real estate ?
2. Apa saja jenis-jenis dari real estate ?
3. Apa saja perusahaan besar real estate di Indonesia?
4. Bagaimana tahapan proses Real Estate?
5. Bagaimana perkembangan Real Estate komersial ?

1.3 Tujuan
1. Mengetahui pengertian dari Real Estate.

2. Mengetahui jenis-jenis dari Real Estate

3. Mengetahui perusahaan besar Real Estate di Indonesia.

4. Mengetahui tahapan dalam proses Real Estate.

5. Mengetahui pekerkembangan Real Estate Development.

5
 BAB II
PEMBAHASAN

2.1 Pengertian Real Estate

Real estate adalah tanah ditambah bangunan dan sumber daya apa pun di atas tanah
itu. Real estate dapat digunakan untuk tujuan komersial seperti mengoperasikan toko
atau kantor, atau untuk tujuan industri seperti mengoperasikan tambang atau pabrik.
Namun, jenis real estate yang paling umum adalah real estate residensial yang
digunakan untuk perumahan.

Istilah real estate juga merujuk pada istilah hukum yang berkaitan dengan sebidang
tanah dan lingkungannya, beserta bangunan dan proyek yang ada di atas tanah tersebut.
Akan tetapi, di era modern ini, pengertian yang dipahami oleh masyarakat dapat terdiri
dari tiga kategori. Tiga kategori itu, yaitu perumahan, komersial, dan industri.

Dengan adanya makna tersebut di atas soal real estate, yang tergolong dalam real
estate juga mencakup semua sumber daya yang berada di atasnya, seperti: tanaman,
mineral, air, dan benda tidak bergerak lain yang berada di area tanah tersebut.

Real property adalah hak perseorangan atau badan untuk memiliki, dalam
arti menguasai tanah dengan suatu hak atas tanah, misalnya hak milik atau hak
guna bangunan berikut pengembangan yang melekat padanya. Real property
dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau surat-surat lain) yang
terpisah dari fisik real estate. Oleh karena itu, real property adalah suatu konsep
nonfisik atau konsep hukum.

2.2 Jenis-jenis Real Estate

Residential
Residential merupakan bangunan yang digunakan sebagai tempat
tinggal. Misalnya, untuk perumahan, rumah susun (rusun), dan
kondominium (gedung besar, mewah, bertingkat yang disewakan, atau
apartemen). Di area residensial ini, biasanya ada tempat untuk bisnis-
bisnis kecil misalnya minimarket dan industri rumahan.

6
Commercial
Properti komersial mengacu pada tanah dan bangunan yang
digunakan oleh bisnis untuk menjalankan operasi mereka. Atau dengan
kata lain setiap properti yang digunakan secara eksklusif untuk tujuan
bisnis, seperti kompleks apartemen, pompa bensin, toko kelontong,
rumah sakit, hotel, kantor, fasilitas parkir, restoran, pusat perbelanjaan,
toko, dan teater.

Industrial
Industrial adalah properti yang digunakan untuk manufaktur,
produksi, distribusi, penyimpanan, dan penelitian dan pengembangan.
Real estate industri mengacu pada tanah dan bangunan yang digunakan
oleh bisnis industri untuk kegiatan seperti pabrik, produksi mekanik,
penelitian dan pengembangan, konstruksi, transportasi, logistik, dan
pergudangan.

7
2.3 Perusahaan besar Real Estate di Indonesia

PT Alam Sutera Realty Tbk

Perusahaan Indonesia yang bergerak di bidang pembangunan real estate ini banyak
mengembangkan dan manajemen properti-properti tempat tinggal, tempat usaha
komersil, tempat industri dan pusat perbelanjaan, kantor dan juga tempat rekreasi.

Perusahaan yang berdiri pada tahun 1993 oleh Harjanto Tirtohadiguno telah
mencatatkan total lahan seluas 2.331.5 Hektar yang terletak di berbagai kota besar
diantaranya Tangerang, Cianjur, Cimacan, Bali, Kuta, Tanjung Pinang dan Jakarta.

Adapun proyek-proyek pembangunan dan pengelolaan yang dikerjakan oleh Alam Sutera
Realty yaitu:

 Alam Sutera

8
 Suvarna Sutera
 Garuda Wisnu Kencana Cultural Park
 Asri Sutera Jawa Barat, Selani Sutera Bagansiapiapi
 Alang Sutera Tegal
 Warna TV

PT Lippo Karawaci Tbk

Lippo Karawaci termasuk dalam deretan perusahaan realty terbesar di Indonesia

yang telah berdiri sejak Oktober 1990 oleh Mochtar Riady. Berpusat di Tangerang,
Lippo membangun perumahan realty pertama yang diberi nama Lippo Village tahun
1993.

Pada tahun yang sama, Perseroan mulai mengembangkan Lippo Cikarang, sebuah
kota mandiri dengan kawasan industri ringan yang yang terletak 40 km sebelah timur
Jakarta.

Selanjutnya, Lippo mengembangkan Lippo Karawang, Lippo Karawaci dan

Tanjung Bunga di Sumatera, dan mega proyek Meikarta. Lippo Karawaci
mengembangkan portofolio usahanya mencakup:

 Urban Development

 Large Scale Integrated Development

 Retail Malls

 Hospital

 Hotels & Leisure

9
 PT Ciputra Development Tbk

PT Ciputra Development Tbk adalah perusahaan realty yang didirikan oleh Ir.
Ciputra pada tahun 1981. Ciputra Development fokus pada bidang realty dan properti
secara komersial.

Perusahaan ini memiliki program pengembangan properti perumahan dengan skala

besar yang mencakup properti perumahan, pusat perbelanjaan, hotel, apartemen dan
lapangan golf.

Sebagai perusahaan terkemuka, Ciputra juga dipercaya untuk mengerjakan proyek

internasional yang berada di Cina. Ciputra telah berjaya membangun berbagai proyek
besar yang dapat dinikmati oleh masyarakat luas, di antaranya:

 Ciputra World Surabaya

 Citra Garden Sidoarjo
 Ciputra Mall & Hotel Jakarta
 Citra Garden Pekalongan
 Ciputra Mall & Hotel Jakarta
 Ciputra Hospital Tangerang

2.4 Tahapan dalam proses pengembangan Real Estate

Demi kesederhanaan, ada tiga tahapan utama dalam proses pengembangan real
estate: pra-pengembangan, konstruksi, dan pengoperasian. Proyek yang lebih kompleks
mungkin memiliki tahapan lain yang terkait dengan pertimbangan khusus yang harus
dibuat pengembang berdasarkan tujuan, lokasi, dan variabel lainnya. Beberapa perusahaan
mungkin memecah tahapan ini menjadi fase yang berbeda, atau menggunakan terminologi
10
yang berbeda untuk mengklasifikasikannya. Proyek build-to-suit dengan penyewa siap
sewa yang ditunjuk lebih mudah dan berisiko lebih rendah.

Pra-Pengembangan: Akuisisi Properti, Merencanakan Proyek &

Pekerjaan Administrasi

Pra-pengembangan adalah tahap pertama pengembangan real estat, di mana tim

menyelesaikan pekerjaan analitis dan administratif yang diperlukan untuk memulai
pembangunan. Biasanya, proses ini melibatkan komunikasi yang signifikan dengan
pihak ketiga, yang membuat aktivitas pelacakan menjadi lebih penting. Ini adalah
beberapa langkah yang mungkin terlibat dalam tahap pra-pengembangan:

 Menganalisis properti dan pasarnya untuk menentukan penggunaan tertinggi

dan terbaik
 Melakukan studi kelayakan
 Penganggaran biaya keras dan lunak
 Melakukan survei dan mendapatkan laporan lingkungan
 Akuisisi properti, termasuk eksekusi pembelian tanah dan prosedur uji tuntas
 Memperoleh persetujuan penggunaan lahan dan izin persetujuan bangunan

Setelah mendapatkan izin bangunan, proyek biasanya siap untuk pindah ke tahap
berikutnya: konstruksi.

Konstruksi: Sekop di Tanah

Dengan semua izin yang relevan, tahap selanjutnya dalam proses

pengembangan real estat adalah konstruksi. Selama fase ini, tim pengembangan
harus bekerja sama dengan perusahaan konstruksi untuk melacak kemajuan setiap
fase dengan rajin. Bersamaan dengan itu, pengembang mulai memasarkan
bangunan tersebut ke penyewa potensial, idealnya mencapai perjanjian pra-sewa .

Langkah terakhir dalam proses konstruksi adalah mendapatkan sertifikat hunian, yang
diberikan oleh pemerintah kota, asalkan bangunan tersebut memenuhi semua
peraturan. Untuk mencegah penundaan yang mahal atau pendekatan yang tidak
terorganisir, tim pengembangan mungkin melacak banyak langkah yang terlibat
untuk mencapai pencapaian ini dalam spreadsheet. Ketika informasi ini
terfragmentasi di seluruh sistem, akan sulit untuk dengan mudah mengidentifikasi
tugas mana yang telah diselesaikan, dan mana yang tersisa.
11
 Operasi: Memonetisasi Properti
Sekarang fase konstruksi dari proses pengembangan real estat selesai, langkah
terakhir adalah memonetisasi properti. Untuk beberapa pengembang, ini
mungkin berarti menyewakannya kepada penyewa, lalu menahannya, sambil
menghasilkan pendapatan. Bagi orang lain dengan strategi berbeda, itu mungkin
berarti menyewakan properti kepada penyewa, lalu menjualnya kepada pembeli.
Terlepas dari itu, tujuan selama fase operasi adalah menghasilkan pendapatan
berdasarkan strategi investasi Anda.
2.5 Perkembangan Real Estate Komersial

Pengembangan real estat komersial adalah tentang mengambil ide di atas kertas dan
mengubahnya menjadi properti nyata. Ini adalah proses yang menghasilkan produk untuk
memenuhi beberapa bentuk permintaan konsumen. Tetapi proses pengembangannya
rumit.

Pengembangan real estat melibatkan partisipasi dari berbagai profesional, termasuk:

arsitek, arsitek lansekap, insinyur sipil, perencana lokasi, pengacara, konsultan
lingkungan, surveyor, perusahaan judul, pemberi pinjaman, arsitek, kontraktor umum, dan
subkontraktor, di antara berbagai lainnya.

 Pemilihan Lokasi dan Pembuatan Kesepakatan

Fase awal pengembangan real estat komersial melibatkan sejumlah besar penelitian dan
analisis untuk menentukan apakah pengembangan yang diusulkan benar-benar
layak. Situs ritel yang sukses harus memenuhi permintaan pasar, memenuhi persyaratan
penyewa, memenuhi persyaratan pinjaman dan persyaratan peraturan, dan harus
mengakomodasi konsumen.

• Pemilihan dan Evaluasi Lokasi

Dengan menggunakan berbagai sumber informasi, pengembang real estat komersial melihat
semua properti yang tersedia dalam area perdagangan yang ditentukan yang memenuhi
persyaratan dasar lokasi. Beberapa faktor terpenting yang menentukan situs yang tepat
adalah:

 Ukuran properti
12
  Visibilitas
 Arus lalu-lintas
 Demografi
 Batasan Zonasi
 Infrastruktur Sekitar
 Titik Akses Potensial
 Pesaing (dan kinerja mereka)
 Penyewa terdekat (dan data penjualan mereka)

 Uji Tuntas/Penelitian

Dalam fase proses pengembangan real estat komersial ini, diambil langkah-langkah
untuk memenuhi persyaratan hukum dan memastikan risiko dan keuntungan dari transaksi
tersebut. Sebagai calon pembeli, pengembang harus benar-benar memeriksa batasan
zonasi, potensi hak gadai, dan kemungkinan perambahan pada properti.

Pengembang harus bertanya pada diri sendiri apakah asumsi tentang pembangunan
yang diusulkan (hukum, fisik, ekonomi, pasar) itu valid atau sudah diverifikasi?

Anda harus mencari tahu persyaratan apa yang dibutuhkan untuk mengembangkan
properti? Anda juga ingin menentukan jenis pekerjaan di luar kantor yang mungkin Anda
hadapi. Apakah zonasi di area yang Anda lihat akan menjadi penggunaan yang diizinkan?
Jika properti perlu dizonasi ulang atau memerlukan varian, bagaimana prosesnya? Ada
sejumlah pertanyaan yang ingin Anda jawab tentang situs potensial.

Dan mendapatkan informasi ini umumnya melibatkan menjangkau departemen

perencanaan kota.

Penting untuk diingat bahwa tidak ada dua kotamadya yang sama, jadi keterlibatan
awal dengan departemen perencanaan akan memberikan gambaran tentang seberapa pro-
pembangunan kabupaten tersebut.

Setelah Anda memiliki informasi yang memadai dan memilih situs tertentu, saat
itulah Anda benar-benar menyelami prosesnya. Bekerja dengan perencana kota/kota,
Anda akan menetapkan bahwa untuk situs tertentu, Anda berencana membangun untuk

13
 pengguna tertentu. Ini akan memberi kota gambaran tentang rencana pengembangan
umum Anda.

 Laporan Investigasi Lokasi (SIR) / Studi Kelayakan

Laporan Investigasi Situs adalah kumpulan data/pertanyaan yang menilai potensi

masalah dengan situs, atau apa yang perlu dilakukan untuk memenuhi semua persyaratan.
Ini termasuk persyaratan untuk:

 Tata Guna Lahan dan Zonasi Parsel

 Rekayasa
 Izin Bangunan
 Persyaratan Pemadam Kebakaran
 Kemunduran Bangunan
 Kemunduran dan Persyaratan Parkir
 Kemunduran Lanskap
 Ordonansi Pencahayaan
 Persyaratan Tanda Tangan
 Persyaratan akses dan DOT
 Peningkatan di Luar Lokasi/Publik
 Keperluan

o Air
o Selokan
o Drainase Badai
o Kekuatan
o Gas
o Telepon/Kabel

Tujuan dari data ini adalah untuk memberikan penekanan pada potensi masalah yang
dapat terjadi jika suatu proyek dijalankan.

Pemeriksaan menyeluruh akan memberi pengembang keyakinan bahwa proyek

tersebut layak dan berpotensi menguntungkan. Pada dasarnya penelitian ini bertanya,

14
 apakah manfaat masa depan yang diantisipasi melebihi biaya masa depan yang diharapkan
dari pengembangan real estat komersial yang diusulkan.

Beberapa faktor keuangan utama yang perlu diperhatikan meliputi:

 Biaya Pembelian & Pembebasan Tanah

 Biaya keuangan
 Biaya Profesional
 Biaya Sambungan Utilitas
 Biaya Dampak
 Biaya Izin dan Review
 Biaya Konstruksi
 Asuransi
 Biaya penutupan
 Pendapatan & Keuntungan
 Kotamadya dan Pemberi Pinjaman Membutuhkan Laporan

Evaluasi lokasi juga akan melibatkan perolehan laporan resmi yang menunjukkan
beberapa aspek fisik dan lingkungan serta potensi bahaya di atau terkait dengan lokasi.

Fase1(Studi Lingkungan)
Kajian Lokasi Lingkungan Fase 1 (ESA Fase 1) adalah laporan uji tuntas lingkungan yang
disiapkan untuk transaksi real estat seperti pembelian tanah dan pembelian bangunan.

Tujuan utama dari laporan ini adalah untuk memastikan tidak ada kontaminasi tanah atau air
tanah dari penggunaan sebelumnya atau situs tetangga. Kontaminasi apa pun dalam laporan
ini dapat memengaruhi nilai properti atau membatasi penggunaannya.

Studi Geoteknik (Studi Tanah)

Tujuan dari studi ini adalah untuk mendapatkan informasi tentang konsistensi tanah dan
sifat struktur geologi. Ini mungkin mengungkap karakteristik tertentu dari lokasi tersebut
yang akan menambah biaya proyek, dan laporan tersebut akan memberikan rekomendasi
tertentu untuk lokasi proyek pengembangan.

Dalam kasus studi geoteknik untuk proyek pembangunan, berikut ini adalah area pemeriksaan
yang penting:

15
  Jejak bangunan
 Area tanah di mana bangunan akan berada
 Kemiringan tanah
 Kedekatan tanah dengan air (danau, sungai, sungai)
 Lokasi geografis di mana bangunan akan berada

Survei
Sebuah survei properti adalah dokumen hukum yang menunjukkan lokasi semua perbaikan
relatif terhadap batas-batas properti komersial. Ini menggambarkan batas-batas dan
deskripsi kemudahan properti, hak jalan, dan perambahan yang ditemukan di situs.

Laporan ini umumnya berisi ilustrasi fitur fisik properti dan laporan tertulis yang merinci
pendapat dan kekhawatiran surveyor.

 Anggaran Awal Ditetapkan (Proforma)

Anggaran awal, atau analisis proforma menghitung pengembalian keuangan yang

diproyeksikan yang kemungkinan akan diciptakan oleh pengembangan real estat komersial
yang diusulkan. Ini dimulai dengan menyusun proyek yang diusulkan dalam istilah yang
dapat dihitung.

Dengan mengirimkan analisis lokasi dan rencana ke konsultan, kontraktor, Direktur

Konstruksi, dan tim Pengembangan kami, kami dapat memperoleh masukan di lokasi dan
menentukan spesifikasi apa yang dibutuhkan untuk proyek, perkiraan biaya untuk
perbaikan tertentu, biaya konsultan, dll.

Semua itu digunakan untuk membuat perkiraan kasar tentang pendapatan yang
kemungkinan besar akan diperoleh, biaya yang akan dikeluarkan, dan pada akhirnya
pengembalian finansial yang kemungkinan besar akan dilihat oleh pengembang real estat
komersial.

Kontrak Pembelian Ditandatangani

16
 Pengembangan dan Hak

Setelah rencana situs Anda dibuat, penelitian uji tuntas telah dilakukan, dan kontrak pembelian
ditandatangani, saatnya untuk turun ke detail pengembangan. Fase selanjutnya ini berfokus
pada persetujuan kritis dan persetujuan yang diperlukan agar pengembangan real estat
komersial yang baru diusulkan dapat terwujud melalui persetujuan pemerintah kota.

 Mempekerjakan Arsitek, Insinyur, dan Konsultan

Memulai pengembangan komersial sering kali dimulai dengan mendatangkan

sejumlah konsultan termasuk arsitek dan insinyur sipil. Peran mereka adalah untuk
memastikan rencana dan proses pengembangan yang paling layak akan diterapkan,
menghasilkan proyek pengembangan yang sukses dan di bawah anggaran.

Arsitek
Tujuan dari arsitek adalah untuk menyusun skema konsep awal, dan seorang arsitek yang
baik pada akhirnya akan menambah nilai yang cukup besar untuk proyek Anda dengan
merancang sebuah proyek yang fungsional untuk penyewa dan menarik bagi pasar dan
lingkungan tempat ia berada.

Arsitek Lansekap

Pekerjaan arsitek lansekap adalah merancang lansekap kota yang diperlukan di sekitar rencana
lokasi. Ini biasanya berarti tanaman dan pohon alami untuk menawarkan keteduhan dan
daya tarik estetika alami.

Insinyur Mekanik, Perpipaan, Kelistrikan

17
Insinyur ini memastikan HVAC dirancang secara memadai untuk kondisi, perpipaan memenuhi
sambungan yang benar dan pengurasan dengan benar, dan kabel listrik ditempatkan dengan
benar di area yang diperlukan untuk memenuhi kode bangunan.

Insinyur Struktur

Insinyur struktur bekerja dengan arsitek untuk memperhitungkan berat dan muatan bahan
konstruksi di tanah tempat mereka duduk. Ini untuk memastikan bangunan akan menopang
dirinya sendiri dan tidak tenggelam ke dalam tanah. Tujuan utama mereka adalah
mengembangkan desain struktural yang fungsional dan hemat biaya.

Insinyur Sipil

Seorang insinyur sipil digunakan untuk mengidentifikasi banyak masalah teknis yang berkaitan
dengan desain sipil elemen proyek. Drainase badai, desain tempat parkir dan trotoar,
sambungan jalan masuk, dan kesesuaian dengan persyaratan kerataan dikelola oleh insinyur
sipil. Faktor-faktor seperti topografi, masalah lingkungan, atau utilitas memainkan peran
utama dalam bagaimana situs ditata dan dirancang. Penjelasan insinyur tentang masalah ini
dapat menghasilkan strategi pengembangan yang berbeda untuk properti — strategi yang
menyediakan proyek yang lebih baik dengan biaya lebih rendah.

 Penjangkauan dan Komunikasi Masyarakat

Proses pengembangan real estat komersial tidak hanya melibatkan pihak-pihak

aktif, tetapi juga berdampak pada masyarakat sekitar dan bisnis. Tujuan dari penjangkauan
masyarakat selama pengembangan komersial adalah untuk terus memberi tahu tetangga
proyek tentang rencana pengembangan yang diusulkan, termasuk manfaat, potensi
rezoning, dampak masyarakat, dll. Tujuan utamanya adalah untuk menginformasikan dan
semoga meningkatkan sentimen masyarakat untuk persetujuan proyek sambil
mempertimbangkan untuk masukan mereka.

 Pengajuan dan Peninjauan Kotamadya

Agar proyek menjadi kenyataan, mereka harus terlebih dahulu mendapatkan

persetujuan dari entitas kota dan pemerintah yang sesuai. Pengajuan dan peninjauan sering
kali memerlukan hal-hal berikut:

18
Tinjauan Zonasi Tinjauan

zonasi dimaksudkan untuk memastikan kepatuhan terhadap standar dan ketentuan yang
ditetapkan oleh masing-masing kota, sekaligus mendorong pembangunan yang berkualitas.
Ini dimaksudkan untuk mendorong penggunaan lahan yang paling tepat, meningkatkan nilai
estetika, dan memfasilitasi penyediaan transportasi, sekolah, taman, dan kebutuhan publik
lainnya yang memadai.

Peninjauan Rencana Lokasi

Rencana lokasi yang terperinci diserahkan, bersama dengan dokumen terkait ke departemen
pemerintah tertentu, lembaga, perusahaan utilitas, dll. untuk ditinjau dan komentar awal.
Tujuan dari tinjauan ini adalah untuk membahas bagaimana pembangunan tertentu dirancang
dan untuk mengatasi masalah apa pun yang terkait dengan keselamatan publik, pasokan air,
pembuangan limbah, utilitas, lalu lintas, akses darurat, penghalang publik, dan berbagai
elemen lainnya.

Tinjauan Desain

Memberikan elevasi bangunan arsitektur, rencana lanskap, dan gambar yang berkaitan dengan
prinsip desain dan memenuhi persyaratan estetika.

Setelah rencana lokasi dan desain disetujui selama proses peninjauan desain, Anda umumnya
diizinkan untuk mengirimkan gambar konstruksi untuk ditinjau oleh departemen bangunan.

 Proses Hak Kota

Sebelum proyek dapat dimulai, Anda harus diberikan izin dari badan pengatur
setempat dan masyarakat. Sangat penting untuk bersiap menghadapi tahap proses
pembangunan ini, karena Anda mungkin akan ditanyai banyak pertanyaan dari perencana
kota, penduduk lokal, dan pemimpin pemerintahan.

Contoh Hak dapat berupa:

19
  Zonasi ulang
 Varian Zonasi
 Gunakan izin
 Persetujuan utilitas
 Persetujuan jalan
 Lansekap

Persetujuan Dewan Kota atau Komisi Perencanaan Kota

Sering kali, pembangunan komersial baru pertama-tama harus mendapat persetujuan dari dewan
kota, komisi perencanaan kota, atau beberapa badan kota. Bekerja dengan, dan mendapatkan
persetujuan dari departemen perencanaan kota umumnya memungkinkan komisi
perencanaan atau dewan kota untuk menyetujui proyek tersebut pada audiensi publik formal.
Namun, tidak semua proyek memerlukan persetujuan resmi dari dewan kota atau komisi
perencanaan.

Audiensi Publik

Audiensi publik akan berlangsung untuk pemilik properti lokal dan penduduk, untuk mendengar
umpan balik tentang pengembangan komersial yang diusulkan. Setiap individu atau
kelompok masyarakat termasuk dewan lingkungan memiliki hak untuk berbicara tentang
proyek yang diusulkan.

 Koordinasi Pra Konstruksi

Dalam persiapan proses konstruksi komersial, pengembang komersial akan terjun menangani
tender konstruksi. Berdasarkan ruang lingkup pekerjaan yang diusulkan, kontraktor umum
akan menyiapkan dan mengajukan penawaran perkiraan biaya proyek dan jadwal
penyelesaian.

Melalui proses ini, pengembang tidak hanya dapat mempersempit pencarian kontraktor umum,
tetapi juga menerapkan perkiraan untuk menyelesaikan anggaran.

 Penyerahan Gambar Konstruksi/Rencana Bangunan

20
Setelah sebuah proyek menerima persetujuan dari komisi perencanaan kota atau dewan kota,
Anda pindah ke penyerahan gambar konstruksi/rencana bangunan dengan departemen
bangunan.

Kotamadya kemudian akan meninjau rencana untuk kepatuhan dengan rencana lokasi awal
yang disetujui, persyaratan persetujuan proyek, daftar periksa rencana bangunan yang
diperlukan, dan semua kode dan tata cara yang berlaku. Perencana situs meninjau rencana
situs untuk persetujuan akhir dengan rencana bangunan.

 Finalisasi Anggaran

Saat proyek berjalan melalui proses hak dan persetujuan, pengembang real estat komersial
akan mulai mendapatkan pemahaman yang jauh lebih baik tentang biaya dan waktu yang
diperlukan untuk membangun proyek dengan sukses.

Beberapa kunci penting agar penganggaran berhasil adalah: membiasakan diri dengan semua
kode bangunan pemerintah yang relevan; memahami item baris mana yang diperlukan dan
mana yang fleksibel; akuntansi untuk biaya tersembunyi; dan fleksibel dengan anggaran
Anda.

Membuat anggaran akhir memperhitungkan faktor-faktor seperti:

 Izin
 Persiapan situs
 Pertanggungan
 Biaya konstruksi (keras dan lunak)
 Persetujuan/Penerbitan Izin Mendirikan Bangunan

Setelah rencana ditinjau selama putaran biasa dari proses peninjauan, dan ditentukan telah
sesuai dengan peraturan kota/kotamadya, izin bangunan kemudian dikeluarkan. Izin ini
memberi otoritas pengembang untuk memulai pekerjaan konstruksi dan memungkinkan
dilakukannya inspeksi yang sesuai.

 Tutup Escrow

21
Ini pada dasarnya adalah langkah terakhir dalam pelaksanaan transaksi awal pembelian real
estat. Perusahaan judul atau pihak tepercaya lainnya akan mentransfer dana dan akta
kepercayaan kepada pihak yang terlibat.

Untuk beberapa pengembang real estat komersial, langkah dalam proses ini mungkin datang
pada tahap yang berbeda. Beberapa pengembang mungkin lebih suka menutup properti
setelah semua izin dan persetujuan sudah ada, sementara yang lain mungkin benar-benar
menutup sebelum proses perizinan akhir.

Konstruksi dan Perputaran Penyewa

Sekarang rencana pengembangan Anda telah diserahkan dan disetujui, izin Anda dikeluarkan,
dan Anda telah menutup properti, saatnya untuk mulai membangun. Di sinilah kontraktor
dan pembangun akan menghidupkan pengembangan komersial.

 Koordinasi Konstruksi secara keseluruhan

Sebagai pengembang real estat komersial, aspek konstruksi proyek berkisar pada pengelolaan
dan koordinasi tahap konstruksi, bukan membangun gedung secara aktual. Bekerja sama
dengan kontraktor umum dan subkontraktor, koordinasi konstruksi secara keseluruhan
seringkali terdiri dari:

Panggilan dan Laporan Konstruksi Mingguan

Sebagai cara untuk tetap berhubungan langsung dengan kontraktor umum, departemen
konstruksi pengembang umumnya akan mengambil bagian dalam panggilan pembaruan
mingguan. Pembaruan status ini berfokus pada keseluruhan kemajuan pengembangan,
sambil membahas jadwal dan kerangka waktu yang akan datang. Selain itu, panggilan
tersebut akan membahas masalah utama apa pun yang dapat menghambat penyelesaian
proyek tepat waktu.

Selain panggilan konstruksi mingguan, laporan kemajuan tertulis diserahkan oleh kontraktor
umum kepada pengembang untuk membahas status proyek, jadwal, dll.

22
Menangani RFI dari Kontraktor dan Arsitek

Selama fase konstruksi, pengembang komersial juga bertanggung jawab untuk mengelola
Permintaan Informasi (RFI). Permintaan ini sering masuk karena tidak semua dokumen
konstruksi dapat menangani setiap masalah proses konstruksi.

Permintaan ini dikeluarkan untuk membantu kontraktor mendapatkan klarifikasi tentang detail
proyek atau meminta keputusan dibuat pada elemen tertentu.

 Rapat Pra Konstruksi

Sebelum menggali atau memalu, penting bahwa pengembang, kontraktor umum,

subkontraktor, arsitek, dan pihak lain yang terlibat memiliki pemahaman yang sama
tentang keseluruhan rencana konstruksi dan ekspektasi.

Pertemuan ini harus digunakan untuk:

 Tetapkan peran dan tanggung jawab yang sesuai

 Tentukan kebutuhan dan persyaratan proyek khusus
 Tetapkan ekspektasi kualitas
 Tentukan langkah-langkah pemecahan masalah
 Menyusun jadwal pertemuan proyek
 Atasi pertanyaan dan kekhawatiran tentang fase konstruksi proyek

Rencana dan pedoman yang didiskusikan dan ditata dalam pertemuan pra-konstruksi akan
membantu Anda menavigasi masalah di jalan dan memastikan Anda berada di jalur yang
tepat untuk proyek yang sukses.

 Mobilisasi Kontraktor Umum

Umumnya, langkah pertama dalam memulai pembangunan proyek komersial yang sebenarnya
adalah memobilisasi kru ke lokasi. Ini memerlukan pengorganisasian dan perencanaan
untuk mendapatkan kontraktor, peralatan, dan material ke lokasi untuk memulai pekerjaan.

23
Pada saat yang sama, izin biasanya ditarik untuk properti, termasuk bangunan, listrik, pipa
ledeng, mekanik, dll.

 Taruhan Survei

Setelah Anda siap untuk rencana Anda menjadi kenyataan, survey staking adalah salah satu
langkah pertama yang akan Anda ambil.

Ini adalah proses mengambil pengembangan yang direncanakan dan secara fisik
memetakannya di situs. Umumnya staking digunakan untuk mewakili garis properti,
dinding dalam dan luar bangunan, aliran badai dan drainase, dan fitur beton seperti jalan
masuk, trotoar, dan trotoar.

Selama mengintai, Anda juga kemungkinan akan mengambil sampel tanah dari lokasi.
Seorang insinyur tanah akan menguji untuk memastikan kondisi tanah di bawah
permukaan sesuai dengan kondisi penyelidikan awal, dan dapat memodifikasi rekomendasi
desain yang diperlukan.

 Pekerjaan tanah

Ini adalah tahap di mana tanah sebenarnya di mana pembangunan baru akan dibangun mulai
terbentuk untuk membangun gedung baru secara memadai. Pekerjaan tanah dalam
penggalian dan penimbunan kembali tanah hingga kedalaman yang dibutuhkan diperlukan
untuk pembangunan pondasi dan parit.

Pekerjaan tanah dapat melibatkan langkah-langkah termasuk:

 Mengimpor dan mengekspor tanah

 Stabilisasi tanah
 Penilaian konstruksi
 Pengujian pemadatan dan kepadatan

Ini adalah langkah-langkah utama dalam menyiapkan lokasi untuk konstruksi bangunan yang
tepat dan aman.

 Alas/Fondasi

24
Setelah pekerjaan tanah yang tepat selesai dan tanah sudah siap, proses konstruksi akan beralih
ke pengaturan fondasi bangunan.

Langkah awal adalah menggali pijakan bangunan – elemen yang dipasang untuk memastikan
dasar yang stabil yang akan menopang dinding pondasi penahan beban di masa depan.
Dengan mempertimbangkan komposisi tanah di sekitarnya, Anda akan menggali parit
untuk mengatur pijakan bangunan.

Dari sana, kru akan terjun ke peletakan bekisting, pemasangan tulangan, dan pengecoran
fondasi bangunan. Fondasi dirancang untuk memberikan dukungan untuk seluruh struktur.

 Konstruksi bangunan

Konstruksi bangunan adalah saat properti yang Anda bayangkan mulai terbentuk saat Anda
menambahkan struktur ke properti Anda. Rangka, dinding, atap, dan semua komponen
utama bangunan merupakan “tulang-tulang” dari pengembangan real estat komersial.
Beberapa pekerjaan utama melibatkan:

Utilitas Situs

Pekerjaan utilitas situs termasuk menyiapkan properti untuk terhubung ke utilitas publik. Ini
termasuk air, selokan, listrik, dan gas.

Pembingkaian Pembingkaian

terdiri dari pembuatan potongan-potongan lebar yang akan memberi dukungan dan bentuk
pada bangunan. Ini mungkin melibatkan kerangka kayu, baja struktural, atau beton.

Atap

Tergantung pada jenis atapnya, ini mungkin melibatkan elemen seperti membangun kasau,
balok langit-langit, rangka, insulasi, dek struktural, dan penutup atap yang sesuai.

HVAC

Melibatkan persiapan lokasi pemasangan dengan menyetel bantalan atau memasang struktur
pendukung atap. Pekerjaan saluran dan kelistrikan juga disiapkan untuk koneksi interior.

 Pekerjaan Dalam
25
Pekerjaan interior yang masuk ke pengembangan komersial baru melibatkan banyak detail
yang akan dilihat dan ditangani oleh pelanggan dan penghuni setiap hari. Pekerjaan
interior inilah yang membuat bangunan dari cangkang kosong, menjadi pengembangan
yang layak huni. Ada banyak detail kecil yang masuk ke langkah proses pengembangan
ini, tetapi pekerjaan interior utama yang dilakukan adalah:

 Listrik Dalam
 Pekerjaan saluran
 Isolasi
 Dinding kering
 Lantai
 Langit-langit
 Pintu dan Perangkat Keras
 Lukisan
 Perlengkapan
 Pekerjaan di Lokasi

Selain konstruksi bangunan itu sendiri, pekerjaan harus dilakukan pada properti di sekitarnya
untuk membuat pengembangan komersial yang lengkap dan menyeluruh. Beberapa
pekerjaan di tempat itu meliputi:

Grading Lokasi

Ini adalah proses mendistribusikan tanah dengan cara yang strategis untuk memastikan
limpasan air yang tepat dan untuk menyiapkan lokasi untuk pekerjaan tambahan, seperti
pengaspalan dan pertamanan.

Paving dan Striping Parkir

Setelah situs dinilai dengan benar, Anda dapat bergerak maju dengan mengaspal area parkir.
Area parkir harus mulus, memiliki dasar yang rata, dipadatkan, dan memiliki drainase
yang baik. Kemudian, setelah pengaspalan yang tepat, lot tersebut dapat digaris.

Lansekap

Ini melibatkan pemasangan irigasi, penanaman pohon dekoratif atau peneduh, semak-semak,
bunga, kerikil, atau elemen lain yang menambah daya tarik visual properti.
26
 Pekerjaan di luar lokasi

Mengacu pada pekerjaan di luar lokasi properti yang dimaksudkan untuk mendukung
pembangunan baru. Ini termasuk infrastruktur seperti jalan akses, trotoar dan trotoar, dan
pekerjaan utilitas tambahan lainnya.

 Inspeksi

Setelah menyelesaikan setiap proyek, inspeksi harus dilakukan untuk memastikan bahwa
elemen utama memenuhi semua kode dan peraturan kota. Sementara pemeriksaan berkala
dilakukan selama tahap konstruksi, pemeriksaan akhir harus dilakukan untuk memastikan
bahwa bangunan tersebut aman untuk ditempati. Elemen yang diperiksa meliputi:

 Struktural dan Bangunan amplop

 Permukaan atap
 Pipa saluran air
 Listrik
 HVAC
 Kebakaran/Keselamatan
 Elemen Interior
 Penutupan Konstruksi

Penutupan proyek biasanya melibatkan pengembangan jadwal tugas yang terperinci termasuk
daftar pukulan, pengujian peralatan, prosedur start up, dan hunian. Penutupan mungkin
juga melibatkan pengumpulan dan penyimpanan catatan dan dokumentasi penting untuk
proyek, jika ada pertanyaan atau masalah yang harus ditangani setelah penyelesaian
proyek.

Proses penutupan mencakup segala hal mulai dari pekerjaan yang dilakukan oleh kontraktor
hingga pengembalian peralatan sewaan. Ini untuk memastikan bahwa pengembangan
baru Anda lebih dari siap untuk diserahkan kepada penyewa.

Punchlist

Punchlist konstruksi digunakan untuk mengatasi tugas atau masalah yang belum
terselesaikan sebelum hunian akhir. Ini digunakan sebagai ukuran kontrol untuk
memastikan standar kualitas pengembang dan penyewa masa depan terpenuhi.
27
 Punchlist biasanya mencakup rencana penyelesaian item termasuk perbaikan kecil untuk
penyelesaian, pembersihan, atau instalasi yang luar biasa.

 Sertifikat Hunian

Setelah proyek memenuhi semua inspeksi akhir, kode, dan tata cara, lembaga kota yang
sesuai akan mengeluarkan Sertifikat Penghunian untuk properti tersebut.

Penerbitan menyatakan bahwa properti tersebut cocok untuk ditempati oleh pengguna yang
diusulkan, atau tipe pengguna, dan bahwa bangunan tersebut sesuai dengan rencana dan
spesifikasi yang awalnya diajukan dan disetujui.

 Pindahan Penyewa

“Langkah terakhir” dalam proses pengembangan real estat komersial: perpindahan penyewa.
Seperti yang tersirat, ini berarti properti disiapkan untuk penyewa untuk mendirikan toko
dan akhirnya dibuka untuk bisnis. Proyek ini secara resmi beralih dari konseptualisasi ke
konstruksi menjadi penyerahan kunci.

BAB III
KESIMPULAN

Real estate dapat digunakan untuk tujuan komersial seperti mengoperasikan toko
atau kantor, atau untuk tujuan industri seperti mengoperasikan tambang atau pabrik.
28
Namun, jenis real estate yang paling umum adalah real estate residensial yang
digunakan untuk perumahan.

Untuk menjalankan bisnis real estate dengan baik, perusahaan harus terus
menyesuaikan keaadaan dengan kondisi pasar. Manajemen real estate untuk dapat
mengoptimalka menajemen perusahaan selain membuatnya menjadi otomatis.
Seiring perkembangan teknologi pengeloaan estate manajemen kini telah terintegrasi
secara otomatis menggunakan sebuah sistem yang mendukung pengelolaan

29
 DAFTAR PUSTAKA

[1] N. Herawati, "Definisi Real Estate,jenis, dan perbedaan dengan properti," 04 10 2022.
[2] M. Carrigan, "MEMAHAMI PROSES PENGEMBANGAN REAL ESTAT ( 4 CARA UNTUK
MENSKALAKAN )," 7 Desember 2021.
[3] SIMONCRE, "PROSES PENGEMBANGAN REAL ESTAT KOMERSIAL," 2020.
[4] rumah.com, "Real Estate Adalah Lahan Tanah, Ini Penjelasan dan Perbedannya dengan Real Property,"
16 april 2023.
[5] Ananda, "Real Estate: Pengertian, Macam-Macam & Perbedaannya dengan Properti".

30
31