REAL ESTATE

STUDI KELAYAKAN REAL ESTATE PADA A NEW ACACIA GARDEN

MAHASISWA :
DEWA PUTU BRATA WIADNYANA
1705522005

PROGRAM STUDI ARSITEKTUR

FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS UDAYANA
2018/2019
 KATA PENGANTAR

Om Swastyastu,

Puji syukur kami panjatkan kehadapan Tuhan Yang Maha Esa, karena atas
berkat karunia-Nya, laporan mengenai studi kelayakan dapat terselesaikan tepat pada
waktu yang diharapkan.

Laporan ini kami susun guna melaksanakan kewajiban yang telah diberikan
kepada mahasiswa semester ganjil tahun ajaran 2019/2020 dalam mata kuliah Real
Estate. Tidak lupa kami mengucapkan terima kasih atas peran serta yang telah
mendukung kami baik saran, bimbingan maupun informasi yang sangat membantu
laporan ini.

Karena terdapat keterbatasan waktu dalam penyusunan laporan ini serta

keterbatasan pengetahuan, kami hanya dapat menuangkan secara garis besar. Kami
sadar sepenuhnya bahwa makalah ini masih belum sempurna. Untuk itu, kami harapkan
segala kritik & saran yang sifatnya mendukung atau membangun guna
menyempurnakan laporan ini.

Demikian yang dapat saya sampaikan, semoga dengan adanya makalah ini dapat
bermanfaat bagi kita semua mengenai pengetahuan tentang kelayakan studi Real estate .

Om Santhi, Santhi, Santhi Om.

Denpasar, 13 Desember 2019

Tim Penulis
DAFTAR ISI

1.1 Latar Belakang....................................................................................................................

1.2 Rumusan Masalah...............................................................................................................

1.3 Tujuan Penulisan................................................................................................................

1.4 Manfaat Penulisan..............................................................................................................

1.5 Lingkup Bahasan................................................................................................................

2.1 Tinjauan Teori Real Estate...............................................................................................

2.2 Sejarah Real Estate Di Indonesia......................................................................................

2.3 Bentuh Perumahan Real Estate.........................................................................................

Visi..............................................................................................................................................................25
Misi..............................................................................................................................................................25

3.1. Lokasi Properti...............................................................................................................

3.2. Executive Summary..........................................................................................................

3.3. Kaitan Terhadap Fisik Bangunan.................................................................................

3.4 Informasi Perusahan......................................................................................................

3.5 Sejarah A NEW ACACIA GARDEN...........................................................................

BAB IV PEMBAHASAN..................................................................................................................

4.1. Tujuan Diadakannya Studi Kelayakan........................................................................

4.2 Demografi Kota Tanggerang.........................................................................................

4.3 Kependudukan................................................................................................................

4.4 Fasilitas Umum...............................................................................................................

4.5 Potensi Dan Segmentasi Pasar..........................................................................................

4.6 Tahap Persiapan.............................................................................................................

4.7 Tahap Konstruksi...........................................................................................................

4.8 Proyeksi Biaya Properti....................................................................................................

4.9 Sumber Dana...................................................................................................................

4.10 PROYEKSI PENJUALAN............................................................................................

4.11 MANAGEMEN...............................................................................................................

4.12 ASPEK HUKUM DAN AMDAL..................................................................................

Kesimpulan..........................................................................................................................................
 BAB I. PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Indonesia merupakan negara kepulauan yang sangat luas serta memiliki lahan yang
menyebar luas serta masih banyaknya lahan kosog yang kurang dimanfaatkan oleh masyarakat
hal ini dikarenakan ketidak sama rataan jumlah penduduk dan berkembangnya suatu daerah.
Namun di era jaman sekarang ini pemerintah terus ingin menciptakan ekonomi Indonesia yang
lebih maju sehingga banyak para inverstor dalam atau luar negeri yang berusahan untuk
menanam modal salah satunya hal yang paling banyak diminati di jaman sekarang ini adalah
bisnis property yang dimana bisnis tersebut dianggap menjanjikan untuk kedepannya bagi para
pembisnis besar di Indonesia. Aktivitas pengembangan subsektor industri Real Estate adalah
kegiatan perolehan tanah untuk kemudian dibangun perumahan,bangunan komersial. Bangunan
tersebut dimaksudkan untuk dijual atau disewakan, sebagai satu kesatuan atau secara eceran
(retail).Aktivitas pengembangan ini juga mencakup perolehan kapling tanah untuk dijual tanpa
bangunan.Secara spesifik, aktivitas subsektor industri Real Estate lebih mengarah pada kegiatan
pengembangan perumahan konvensional berikut sarana pendukung berupa fasilitas umum dan
fasilitas sosial.Di sisi lain, aktivitas subsektor industri properti lebih mengarah pada kegiatan
pengembangan bangunan hunian vertikal (antara lain apartemen, kondominium, rumah susun),
bangunan komersial (antara lain perkantoran, pusat perbelanjaan) dan bangunan industri.
Dari segi pengelolaan, subsektor industri Real Estate cenderung lebih bebas karena
adanya pemindahan hak kepemilikan dari pengembang kepada pemilik bangunan (penghuni
pemukiman) sehingga pemeliharaan dan pengelolaan bangunan diserahkan sepenuhnya kepada
pemilik yang bersangkutan, sedangkan subsektor industri property lebih memiliki
ketergantungan dalam hal pemeliharaan dan pengelolaan bangunan miliknya. Dari segi
pendapatan, pendapatan subsektor industri Real Estate diperoleh dari
penjualan dan peningkatan harga tanah, sedangkan pendapatan subsektor industry properti
berasal dari penjualan, penyewaan, pengenaan service charge, dan lain- lain.Kegiatan dalam
produk real estat dimulai dengan melepas sebuah lahan kemudian melakukan pengembangan
atau development atas lahan tersebut, bukan untuk kegunaan sendiri tetapi untuk menghasilkan
keuntungan jangka panjang maupun jangka pendek. Di Indonesia, pada tahun 70-an, harga
gedung perkantoran termasuk mahal, oleh karena itu para pemilik perusahaan menyewa atau
menggunakan perumahan untuk dijadikan kantor sehingga mulai berkembang produk
perumahan. Karena dimulai dengan produk perumahan maka masyarakat Indonesia lebih
mengenal perumahan sebagai produk real estat.Namun sejalan dengan pertumbuhan dan
perkembangan kegiatan real estat di Indonesia, maka bangunan-bangunan non perumahan juga
telah menjadi bagian dari objek kegiatan real estate di Indonesia.Produk-produk yang telah
berkembang dan beredar selama ini dapat dikategorikan kedalam beberapa tipe properti.Pasar
real estate mengkategorikan tipe properti atas bangunan perkantoran dan industry sebagai
tempat bekerja, hotel dan residensial sebagai tempat tinggal dan property ritel sebagai tempat
kegiatan belanja.
Pada kesempatan kali ini penulis akan membahas mengenai proyes studi kelayakan
yang berada di Proyek Perumahan A NEW ACACIA GARDEN

1.2 Rumusan Masalah

Untuk mengetahui masalah yang dianggap menjadi dasar dari dilakukannya penulisan ini
maka, dianggap perlu untuk diuraikan rumusan masalah yang menjadi inti dari penelitian ini.
Dan penelitian ini hanya akan menjawab perumusahan masalah berikut:

1. Bagaimana Studi kelayakan pada bisnis Real Estate di Proyek Perumahan A

NEW ACACIA GARDEN Bintaro?
1.3 Tujuan Penulisan

Adapun tujuan didapatkan dari penulisan makalah ini berdasrkan latar belakang yang telah
dijelaskan adalah,

1. Untuk Mengetahui Bagaimana Studi kelayakan pada bisnis Real Estate di Proyek
Perumahan.

1.4 Manfaat Penulisan

Adapun manfaat yang didapatkan dari penulisan makalah ini berdasrkan latar belakang yang
telah dijelaskan adalah,

1. Agar Mengetahui Bagaimana Studi kelayakan pada bisnis Real Estate di Proyek
Perumahan

1.5 Lingkup Bahasan

Proyek Perumahan A NEW ACACIA GARDEN dalam hal ini penting untuk membahas
mengenai kajian-kajian yang terdiri dari aspek-aspek yang berkaitan dengan eksistensi
proyek. Dalam studi kelayakan ini aspek yang akan dibahas adalah mengenai:

1. Aspek Pilihan lokasi dan Environment

2. Aspek Pasar dan Pemasaran

3. Aspek Teknis dan Teknologis

4. Aspek Finansial dan Ekonomi

5. Aspek Manajemen
 6. Aspek Hukum dan AMDAL

Aspek-aspek yang dibahas berdasarkan pada kondisi yang nyata melalui proses pengumpulan
informasi.
 BAB II TINJAUAN TEORI
2.1 Tinjauan Teori Real Estate

Real estate maupun properti memiliki pengertian yaitu hak kepemilikan atas tanah dan
bangunan yang didirikan diatasnya. Jika melihat pada definisi dari beberapa literatur real estate,
berasal dari Bahasa Inggris, yang asal katanya berasal dari bahasa Spanyol. Real = Royal=
kerajaan. Dari pengertian awalnya real estate adalah sebagai suatu kawasan tanah yang dikuasai
oleh raja, bangsawan dan landlord (tuan tanah pada jaman feodal diabad pertengahan), atau
singkatnya properti milik kerajaan. (lihat: “The Cash Flow Quadrant” by Robert T Kiyosaki
halaman 146). Sementara properti (property) berasal dari kata aslinya dalam bahasa Inggris,
yang arti sebenarnya adalah hak dan kepemilikan atas suatu tanah dan bangunan diatasnya.
(lihat: “Kamus Inggris Indonesia” karangan John M. Echols atau lainnya). Sementara itu
menurut Kamus Merriam Webmester, real estate memiliki 2 pengertian yakni :
1. Property consisting buildings and land

2. The bussiness of selling land and buildings Yang dapat diartikan sebagaimana
definisi berikut ini
Definisi 1 : Suatu benda yang terdiri dari bangunan dan tanah, Definisi 2 :
Suatu usaha (bisnis) dalam penjualan tanah dan bangunan

Real Estate merupakan salah satu bentuk aset. Perwujudan real estate tidak hanya
berupa kepemilikan hunian mewah. Pada esensinya real estate adalah hak untuk memiliki
sebidang tanah dan mengelola atau memanfaatkan apa saja yang ada didalamnya. Sebagai salah
satu bentuk aset, real estate telah mengalami perkembangan seiring dengan munculnya berbagai
teknologi dan informasi yang terjadi di seluruh penjuru dunia. Di Indonesia real estate banyak
terdapat di kota-kota besar seperti kota Megapolitan, Metropolitan atau kota-kota besar lainnya.
Misalnya di :Jakarta, Surabaya, Bandung, Bogor, Solo, Balikpapan, dan lainnya.
 Perkembangan sektor real estate di Indonesia belakangan menunjukkan tanda- tanda
positif. Titik nadir property crash yang terjadi di Indonesia telah berakhir. Sektor property
Indonesia telah bangkit kembali setelah sekian lama terpuruk karena kondisi ekonomi yang
mengalami krisis sejak tahun 1997. Seiring dengan terbitnya harapan terhadap perbaikan
pemerintah yang baru, dapat dilihat beberapa pemain besar telah melakukan start yang baik,
khususnya investor di bidang real estate.

Kembalinya arus investasi di bidang real estate ini dapat dilihat terutama di ibukota Indonesia
yaitu Jakarta. Pengembang Agung Podomoro Group misalnya dengan membangun apartemen,
kondominium, dan rental office di beberapa lokasi segitiga emas di Jakarta. Ciputra Group
memulai ekspansinya dengan investasi pada bangunan komersial seperti pusat perbelanjaan atau
mall, juga ke daerah urban dengan membangun hunian kelas menengah serta kota-kota satelit
baru. Demikian halnya dengan beberapa raksasa lain seperti Sumarecon, Sinar Mas Group, juga
telah menunjukan tanda-tanda akan segera melakukan serangan balik. Untuk memahami
pengertian real estate dan teori-teori selanjutnya yang akan dijabarkan, perlu difahami tantangan
pengadaan dan pembangunan perumahan dan permukiman. Real estate adalah suatu upaya
untuk membantu pemerintah juga untuk menyelesaikan solusi mengenai permasalahan
perumahan. Adapun tantangan masalah perumahan yang ada adalah :

1. Pengadaan perumahan dan permukiman bagi keluarga berpenghasilan rendah.

2. Mengurangi kesenjangan pelayanan sarana dan prasarana antar tingkat golongan

masyarakat.
3. Meningkatkan peran serta masyarakat dan dunia usaha

4. Penyediaan perumahan dan permukiman yang serasi dan berkelanjutan.

5. Pengelolaan pembangunan dan permukiman secara efektif dan efisien. Real Estate
apabila difahami dalam pengertian yang luas dimana diartikan suatu kegiatan
pengadaan properti yang dapat menyediakan sarana prasarana lebih banyak,
sebenarnya memiliki wacana yang luas yakni untuk penyediaan lapangan kerja
karena dengan demikian penyediaan sarana prasarana dapat
 menyerap tenaga kerja dan memberikan kontribusi peningkatan ekonomi bagi masyarakat
berpenghasilan rendah.

Adapun kendala pembangunan perumahan dan permukiman :

1. Terbatasnya lahan yang tersedia, terjadi ketimpangann dari pertumbuhan

penduduk yang pesat dengan keadaan lahan yang tidak bertambah terutama di
perkotaan.
2. Rendahnya kondisi sosial masyarakat.

3. Terbatasnya informasi tentang perumahan yang layak terutama bagi masyarakat

berpenghasilan rendah.
4. Terbatasnya kemampuan pemerintah daerah.

Sementara peluang pembangunan perumahan dan permukiman :

1. Meningkatnya pendapatan masyarakat, yang secara langsung berpengaruh

terhadap pendanaan pembangunan perumahan dan permukiman.
2. Telah terdapatnya Rencana Tata Ruang dan Wilayah pada tiap-tiap provinsi dan
kabupaten/kota sehingga memudahkan proses pembangunan.
3. Perkembangan ilmu pengetahuan dan teknologi dalam pembangunan.

Untuk memahami pengertian real estate dan teori-teori selanjutnya yang akan dijabarkan, perlu
difahami tantangan pengadaan dan pembangunan perumahan dan permukiman. Real estate
adalah suatu upaya untuk membantu pemerintah juga untuk menyelesaikan solusi mengenai
permasalahan perumahan. Adapun tantangan masalah perumahan yang ada adalah :

1. Pengadaan perumahan dan permukiman bagi keluarga berpenghasilan rendah.

2. Mengurangi kesenjangan pelayanan sarana dan prasarana antar tingkat
golongan masyarakat.
3. Meningkatkan peran serta masyarakat dan dunia usaha
 4. Penyediaan perumahan dan permukiman yang serasi dan berkelanjutan.

5. Pengelolaan pembangunan dan permukiman secara efektif dan efisien.

Real Estate apabila difahami dalam pengertian yang luas dimana diartikan suatu
kegiatan pengadaan properti yang dapat menyediakan sarana prasarana lebih banyak,
sebenarnya memiliki wacana yang luas yakni untuk penyediaan lapangan kerja karena dengan
demikian penyediaan sarana prasarana dapat menyerap tenaga kerja dan memberikan kontribusi
peningkatan ekonomi bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Analisis ekonomi adalah analisis yang mendasar dalam perumahan (real estate), selain
daripada teori-teori yang sifatnya kualitatif sebagaimana telah diuraikan pada bab- bab
senbelumnya. Pada bab 3 telah diuraikan hal-hal mendasar mengenai strategi ekonomi mengenai
perumahan dan permukiman, adapun pada Bab 6 ini akan diuraikan mengenai analisis real
estate dengan metoda ekonomi teknik. Hal ini penting untuk dipelajari karena teoriteori
kualitatif perumahan, memerlukan analisis kuantitatif yang sangat memadai. Juga untuk
perumahan menengah ke bawah, hanya untuk real estate memiliki perbedaan prosedural dan
mekanisme yang berbeda, lebih rumit dan detail sifatnya.

Menurut Duhaime (2011), real estate intinya memiliki defiisi suatu nilai investasi
terhadap lahan yang harus memiliki peningkatan (signifikan). Perumahan adalah hanya salah
satu dari real estate, villa, hotel dan lain sebagainya yang pada intinya meningkatkan nilai lahan
dan juga kawasan di sekitarnya termasuk dalam kategori real estate. Dalam sehari-hari real
estate memiliki pergeseran fungsi yakni perumahan untuk kategori menengah ke atas, seringkali
bisa jadi sebagai kawasan elit saja.

Real Estate adalah salah 1 jenis dari beberapa kategori perumahan Real Estate

merupakan perumahan dengan karakter khusus yakni memiliki lokasi di lokasi yang
strategis, memiliki kualitas desain yang lebih tinggi, dan memiliki material bangunan yang juga
lebih baik. Pengertian secara mendasar mengenai real estate sendiri adalah : Tentunya dengan
adanya permasalahan sosial yang berbeda pula. Biasanya masyarakat pada lingkungan real
estate sifatnya lebih individualistis daripada di lingkungan perumahan BTN atau di lingkungan
kampung kota (urban village).

Kota-kota di Indonesia sebenarnya telah berkembang cepat, hanya beberapa saja yang
dapat dikatakan pesat, ada lebih banyak kota yang belum berkeadilan, kurang memiliki fasilitas
publik dan memiliki permasalahan lingkungan hidup. Bandung adalah ketegori kota yang
tengah berkembang pesat dengan walikotanya yakni Ridwan Kamil, Bandung terlihat lebih
terencana secara makro, memperhatikan aspirasi masyarakat bawah dan juga memperhatikan
perancangan ruang publik yang cukup signifikan. Hanya aspek infrastruktur yang memerlukan
perbaikan. Maka real estate adalah suatu ilmu ekonomi dalam perumahan yang tidak terlepas
dari ilmu-ilmu lainnya, seperti infrastruktur, lingkungan hidup dan lain-lain. Rumus-rumus teori
strategi perumahan perlu didalami secara lebih lanjut dengan teori-teori kenaikan harga rumah,
tingkat suku bunga dan juga rincian deskriptif fenomena inflasi dan faktor-faktor penyebabnya.

2.2 Sejarah Real Estate Di Indonesia

Perusahaan Real Estate Indonesia (REI) didirikan pada hari Jumat bersejarah 11
Februari 1972 di Jakarta sebagai tunas dari perkembangan dari real estate di Indonesia. Saat itu,
REI belum punya pengurus, dan baru sepekan kemudain - 18 Februari 1972 - dibentuk Pengurus
Sementra yang terdiri dari 33 perusahaan yang dipimpin Ir. Ciputra dari PT. Pembangunan Jaya.
Bahu membahu dengan Drs. JP Darussalam (Yayasan Perumahan Pulo Mas) sebagai Wakil
Ketua, Eric FH Samola, SH. (Otorita Pembangunan Proyek Senen) dan Ir. Shafrin Manti (Badan
Pelaksana Otorita Pluit) sebagai Sekretaris dan Wakil Bendahara David Solaiman, SH. (PT.
Multi Land), ditambah para anggota:
Abubakar Bahfen (Fa Harco), Ir. Aditomo (Proyek Cempaka Putih), Soekardjo
Hardjosoewirjo, SH (Proyek Ancol), dan T. Sudjati (PT Jakarta Housing.

Pada 25 Februari 1972 pengurus REI mengajukan permohonan pengukuhan kepada

Gubernur DKI Jakarta Letjen. TNI. Ali Sadikin. Surat permohonan No. 02/SK/REI/72 itu
dikabulkan. Tanggal 18 Maret 1972 Gubernur Ali Sadikin mengeluarkan Surat Keputusan No.
638/A/K/BKD/72 yang isinya mengukuhkan pendirian REI yang berkedudukan di Jakarta. Sejak
didirikan seperempat abad lalu, REI melewati babak demi babak dalam perjalanan sejarahnya
menjadi asosiai yang cukup kuat. Padu dan tumbah senafas dengan geliat perkembangan zaman.

Prestasi yang jejak kiprahnya mudah ditandai di seluruh tanah air dan dalam pergaulan
internasional - cukup membuktikan kiprah REI adalah asosiasi yang cukup baik dan
berkelanjutan. Hal ini, diakui dalam pandangan Menteri Negara Perumahan Rakyat Ir. Akbar
Tandjung, "Di Indonesia, REI adalah satu-satunya asosiasi paling solid dan bisa bermitra
dengan pemerintah secara harmonis." Tiga hari sebelum mengeluarkan surat keputusan yang
salah satu dari 17 tembusannya disampaikan kepada Para Menteri Kabinet RI, 15 Maret 1972,
Gubernur Ali Sadikin mengukuhkan kepengurusan REI (yang masih dalam status sementara).
Hanya saja, Menteri Pekerjaan Umum dan Tenaga Listrik Ir. Sutami yang diundang menghadiri
resepsi di City Hall Gedung Pemerintah DKI Jakarta berhalangan hadir. Akhirnya, pengukuhan
- dihadapan seluruh anggota REI yang hadir saat itu - dilakukan tanpa Menteri Sutami. Terus
dipacu oleh waktu, pada tanggal 27 Maret 1972 pengurus mengadakan Rapat Anggota. Di
dalam forum itu disetujui penambahan 2 orang pengurus, yaitu Sjamsir Iskandar, SH. (Manajer
Perusahaan Tanah & Pembangunan Pemda DKI Jakarta) dan Drs. Widodo Sukarno (Direktur
Utama PT. Mahkota Real Estate and Development) sebagai Wakil Ketua II dan Anggota.

Pada hari bersejarah itu pulalah para anggota REI membuat pernyataan - berupa
memorandum - yang isinya, antara lain bahwa pengusaha dalam bidang real estate di Indonesia
sepakat untuk membentuk suatu wadah dengan nama "Persatuan Pengusaha
Real Estate Indonesia". Sikap 33 perusahaan penandatanganan memorandum itu tentu
merupakan langkah maju. Sebab, hanya dalam waktu singkat, 11 Februari hingga 27 Maret
1972, para pengurus dan anggota REI secara resmi berhasil membuat keputusan ‘penting dan
strategis’ untuk menapak perjalanan jauh ke depan. Sebab, selain menyatakan ke-33 perusahaan
tersebut sebagai pendiri REI (seperti dicatat dalam risalah Laporan Sekretariat REI tertanggal 22
Nopember 1974 yang disampaikan pada Musyawarah Nasional REI ke - 1 di Jakarta, 22-23
November 1974), memorandum ini juga memuat beberapa hal penting lainnya.

Dalam diktum kedua dinyatakan, “Untuk pertama kali di Jakarta dibentuk Pengurus
Sementara oleh Para Pendiri dengan status Pengurus Pusat”, dengan susunan Menteri PUTL Ir.
Sutami dan Gubernur KDKI Jakarta Letjen. TNI Ali Sadikin sebagai Pelindung, dan Penasehat
dijabat oleh Dirjen Cipta Karya Departemen PUTL Ir. Rachmat Wiradisuria. Isi memorandum
pertama dan ketiga pun penting sebagai landasan berpijak bagi para pengurus dan anggota REI
untuk melangkah. Isi memorandum pertama berintikan kesepakatan menerima Anggaran Dasar
Sementara yang telah dibuat, disetujui bisa digunakan sampai pada Musyawarah Nasional yang
akan datang. Sedangkan memorandum ketiga menegaskan, “Dalam melaksanakan
kepememinpinan organisasi ini, maka Pengurus Sementara akan berpedoman pada Anggaran
Dasar Sementara Organisasi, dan untuk pertama kali anggotaanggoata pendiri berstatus masing-
masing sebagai cabang-cabang organisasi”.

Memorandum yang diakhiri tanda tangan ke-33 pendiri REI ini juga menyiratkan
mekanisme kehidupan berorganisasi. Yakni soal kewenangan dan pertanggungjawaban
pengurus kepada pada pendiri. Pernyataan ini bisa dipandang sebagai landasan penting bagi REI
untuk jauh melangkah ke depan secara organisatoris. Isi memorandum keempat juga tak kalah
penting dan strategis, terutama sebagai upaya REI dalam menjelajahi pergaulan internasional.
Sebab, memorandum ini berisi persetujuan untuk mengirim delegasi yang akan mewakili REI
dalam Inaugural Congress APREF (Asia Pacific Real Estate Federation) yang akan
diselenggarakan di Tokyo, 10-12 April 1972. Memandang
perlu untuk memperjelas dukungannya terhadap REI, Menteri Sutami juga mengeluarkan Surat
Rekomendasi No. 02/KTR/M/72 tertanggal 29 Maret 1972 yang isinya selain menjelaskan
kedudukan REI, juga menerangkan bahwa, “Organisasi ini dianggap cukup mewakili
pengusaha-pengusaha real estate Indonesia di forum internasional, antara lain Asia Pacific Real
Estate Federation (APREF)”.

Rekomendasi Menteri Sutami ini mengisyaratkan, bahwa REI memang didukung

sebagai asosiasi yang peranannya tidak sebatas di Indonesia saja, tapi juga dipandang cukup
mewakili para pengusaha realestat Indonesia di forum internasional. Kedudukan REI kian kuat
setelah pada tanggal 18 Juni 1972 Gubernur Ali Sadikin mengeluarkan Surat Keputusan
tertanggal No. D. VI-a.II/5/4/73. Isinya, memutuskan bahwa REI diakui sebagai satu-satunya
organisasi pengusaha realestat yang bergerak di dalam wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta.
Bagi para pengusaha dari luar Jakarta yang melakukan kegiatan usaha di Jakarta, diwajibkan
bergabung dan menjadi anggota REI. Keharusan ini merupakan salah satu persyaratan bagi para
pengusaha tersebut untuk dapat dipertimbangkan memperoleh fasilitas tanah dan fasilitas-
fasilitas lainnya dari Pemda DKI Jakarta.

Setahun kemudian, dua hari menjalang Munas REI I dilangsungkan di Jakarta, 22- 23
Nopember 1974, Gubernur DKI Jakarta mengeluarkan surat keputusan No. D.IV- 5540/d/27/74,
tertanggal 20 Nopember 1974. Isinya, mewajibkan REI untuk meneliti perusahaan realestat yang
berhasrat menjadi anggota REI apakah betul berusaha di bidang realestat dan apakah dapat
dipertanggungjawabkan bonafiditas usahanya. Hal lain - yang berintikan tentang penataan -
mencakup sedikitnya lima hal pokok. Pertama, mengenai kewenangan REI memberi tanda
keanggotakan kepada anggotanya. Kedua, mewajibkan REI mengirimkan daftar anggotanya
kepada Gubernur DKI Jakarta tiap triwulan sekali yang dimulai Desember 1974. Ketiga,
mensyaratkan kepada para pengusaha yang ingin memperoleh ijin pembebasan tanah dan ijin
penunjukan penggunaan tanah, agar melampirkan copy tanda keanggotaan REI yang masih
berlaku. Keempat, terhadap perusahaan yang tidak memenuhi persyaratan, permohonan untuk
mendapatkan perijinan
pembebasan tanah dan penunjukkan penggunaan tanah akan ditoal. Selain itu, juga akan
dikenakan sanksi. Kelima, menugaskan kepada semua instansi dalam lingkungan Pemda DKI
Jakarta untuk mengamankan dan melaksanakan keputusan ini.

Surat keputusan ini perlu dikeluarkan, karena pda saat itu menurut Ali Sadikin, banyak
terjadi tindakan tak etis di kalangan perusahaan realestat yang berusaha di Jakarta. Melihat
kondisi semacam ini, maka ketika memberi sambutan pada Munas REI I di Hall A Flores Room
Hotel Borobudur, Jakarta, 22-23 Nopember 1974, Ali Sadikin menegaskan, “Ini suatu
perlindungan yang kami berikan kepada REI”. Selama seperempat abad, dari 1972 sampai 1997,
sejak pertama kali dipimpin Ir. Ciputra, kemudian secara berurutan diteruskan dalam estafe
kepemimpinan oleh Eric F.H. Samola, SH., Soekardjo Hardjosoewirjo, SH., Ir. Siswono
Yudohusodo, Drs. Ferry Sonneville, Moh. S. Hidayat, Drs. Enggartiasto Lukita dan kini
dinakhodai Ir. A. Edwin Kawilarang, REI seperti pohon rindang yang akarnya kian
menghunjam bumi.

Tampil sebagi asosiasi yang kuat dan solid, lengkap dengan segala prestasi dan
kekurangannya, apa yang telah dan akan dilakukan REI merupakan ‘mata rantai proses
perwujudan cita-cita’ yang jauh ke depan. Menuju muara, yang entah sampai kapan. Namun,
satu hal yang jelas, ucap Ketua Umum DPP REI 1995-1998 Ir. A. Edwin Kawilarang, “REI
akan berjalan terus senafas dengan perkembangan zaman untuk mengisi pembangunan
Indonesia, terutama di bidang perumahan yang menjadi cermin kesejahteraan bangsa
Indonesia”.

Ucapan Edwin saat rehat pada acara presentasi Home Mortgage Financing and Asset
Securitisation di Hotel Sahid Jaya, Jakarta, 25 Februari 1997 - yang dihadiri Menteri Negara
Perumahan Rakyat Ir. Akbar Tandjung - ini kian memberi kejelasan, bahwa perjalanan REI
belum berhenti pada seperempat abad pertama. Tapi, akan terus dilanjutkan dari seperempat
abad ke seperempat abad berikutnya. Hal ini merupakan tantangan bagi REI yang telah menjadi
'potensi dan asset bangsa' untuk membuktikan integritas dan jatidirinya secara profesional.
Namun hal ini berimplikasi bahwa peran
pengembang real estate yang kuatlah yang akan bertahan karena, pada tingkat persaingan tinggi
di kota besar bisa jadi pilihannya hanya 2 “hidup” atau “mati”.

2.3 Bentuh Perumahan Real Estate.

A. Rumah Berdasarkan Bentuk Penggunaannya

a. Rumah tangga tunggal : rumah yang mempunyai satu pintu bebas dengan jalan masuk
sendiri, misalnya rumah-rumah di kota, villa.
b. Rumah tangga majemuk : suatu rumah tinggal yang mempunyai beberapa pintu masuk.

c. Rumah berpindah tempat : rumah yang tidak menetap dalam satu lokasi misalnya trailer
pada rumah mobile.

d. Rumah bukan untuk tempat tinggal : misalnya rumah yang bersifat darurat atau non
permanen karena dibangun untuk penanggulangan akibat bencana alam, keadaan darurat
perang dan sebagainya.

B. Rumah Berdasarkan Jenisnya

a. Rumah tunggal (detached house) : rumah yang berdiri sendiri pada persil yang
terpisah dengan rumah di sebelahnya.
b. Rumah kopel (semi detached house) : rumah yang umumnya berada satu persil
terdiri dari 9 (dua unit) rumah tinggal dimana atapnya menjadi satu.
c. Rumah deret (row house) : suatu jenis hunian yang bangunan/unit rumahnya
menempel satu sama lain, yang pada umumnya maksimal berderet
sejumlah 6 unit.
d. Rumah tipe Maisonette : rumah tinggal yang terdiri dari dua lantai, bisa berupa 1
lantai satu untuk kegiatan umum (publik), seperti: ruang makan keluarga, dapur
dan lantai dua khusus untuk ruang- ruang privat, seperti: ruang-ruang tidur.
c. Apartment : Sebuah bangunan besar yang umumnya bertingkat banyak dan terdiri dari
unit-unit hunian; setiap unit dapat terdiri dari 1-3 lantai.
f. Rumah inti : rumah yang hanya terdiri dari ruang-ruang pokok (tidak lengkap) yaitu WC
kamar tidur dapur dan 1 ruang serbaguna; yaitu yang perkembangannya di kemudian hari
dapat dilakukan penghuni sendiri sesuai arahan dari pengelola. Luas minimum 12 m² dan
dimungkinkan untuk dikembangkan menjadi rumah sederhana lengkap dengan luas
minimum 36 m². Ada jenis lain yaitu rumah sub inti yang hanya terdiri dari KM/WC
dan satu ruangan serbaguna.
g. Rumah tumbuh : yaitu rumah yang dibangun secara bertahap sesuai dengan kemampuan
penghuni, tetapi denah keseluruhan telah dirancang.
h. Rumah berjenjang ('terrace house') : rumah yang mempunyai taman dan umumnya
bertingkat dibangun pada tapak yang berlereng/miring.
i. Split-level-house : rumah yang memiliki mezzanin sebagai fungsi dari tiap aktivitas, misal
: ruang keluarga dan ruang tamu terpisah lantainya tapi berbeda ketinggian (split).
j. Rumah taman (court house): rumah yang mengelilingi satu ruang terbuka di tengah;
istilahnya rumah yang beratrium.
Gambar 2.1 Rumah berdasarkan tipe/
Bentuknya Sumber : Google
Image
 C. Rumah Berdasarkan Langgamnya

Rumah berdasarkan gaya atau langgamnya terdiri dari : Rumah Tropis, Rumah Gaya
Rennaisance, Rumah Gaya Mediterania/Spanyol, Rumah Gaya Modern dan Rumah Gaya
Modern Minimalis. Dengan catatan rumah tersebut adalah rumah yang ada pada saat ini bukan
rumah tradisional. Berikut di bawah ini adalah beberapa contoh ilustrasi :

Gambar 2.2 Rumah bergaya tropis dan

Rennainsance Sumber : Google Image

Gambar 2.3 Rumah bergaya modern/ minimalis

Spanyol Sumber : Google Image
Sekilas Lippo Cikarang

PT Lippo Cikarang Tbk (“Perseroan”) pertama kali didirikan dengan nama PT Desa Dekalb,
berdasarkan Akta Pendirian No. 43 tanggal 20 Juli 1987 yang dibuat dihadapan Hendra Karyadi SH,
Notaris di Jakarta. Pada tahun 1988 dilakukan perubahan nama menjadi PT Gunung cermai Inti
berdasarkan Akta No. 63 tanggal 22 April 1988. Akta Pendirian tersebut telah disahkan oleh Menteri
Kehakiman Republik Indonesia dalam Surat Keputusan Nomor: C2.4701.HT.01.01- Th’88 tanggal 30
Mei 1988 serta telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 94 tanggal 23
November 1990 TambahanBerita Negara No. 4719.

Pada tahun 1992, Perseroan melakukan perubahan nama menjadi PT Lippo City Development
berdasarkan Akta No. 157 tanggal 20 Maret 1992 yang dibuat dihadapan Rachmat Santoso, S.H.,
Notaris di Jakarta, dimana telah mendapatkan persetujuan Menteri Kehakiman Republik Indonesia
dalam Surat Keputusan Nomor : C2-3553.HT.01.04.TH.92 tanggal 12 Maret 1992 serta telah
diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 75 tanggal 18 September 1992 Tambahan
Berita Negara No. 4557. Pada tahun 1995, Perseroan kembali melakukan perubahan nama menjadi
PT Lippo Cikarang berdasarkan Akta No. 2 tanggal 1 September 1995 yang dibuat dihadapan Ny.
Liliana Arif Gondoutomo S.H., Notaris di Jakarta, dimana telah mendapatkan persetujuan Menteri
Kehakiman Republik Indonesia dalam Surat Keputusan Nomor: C2.13.880 HT.01.04.Th.95 tanggal
31 Oktober 1995 serta telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 19 tanggal 05
Maret 1996 Tambahan Berita Negara No. 2321 dan menjadi PT Lippo Cikarang Tbk berdasarkan
Akta No. 95 tanggal 21 April 1997 yang dibuat dihadapan Ny. Poerbaningsih SH, Notaris di Jakarta,
dimana telah mendapatkan persetujuan Menteri Kehakiman Republik Indonesia dalam Surat
Keputusan Nomor C2-3190 HT.01.04.Th.97 tanggal 29 April 1997 serta telah diumumkan dalam
Berita Negara Republik Indonesia No. 54 tanggal 8 Juli 1997 Tambahan Berita Negara No. 2691.

Sejak Pendirian, Anggaran Dasar Perseroan telah beberapa kali mengalami perubahan. Perubahan
Anggaran Dasar Perseroan mengenai penyesuaian atas Undang-Undang No. 40 tahun 2007 tentang
“Perseroan Terbatas” termuat dalam Akta No. 38 tanggal 8 Agustus 2008, yang dibuat dihadapan Ny.
Poerbaningsih Adi Warsito, S.H. Perubahan anggaran dasar Perseroan tersebut telah mendapatkan
persetujuan dari Menteri Kehakiman republik Indonesia dalam Surat Keputusan Nomor AHU-
83894.AH.01.02.TH.2008 tanggal 11 November 2008 serta telah diumumkan dalam Berita Negara
Republik Indonesia No. 13 tanggal 13 Februari 2009 Tambahan Berita Negara No. 4557.
Setelah itu, Perseroan pun menyesuaikan kembali Anggaran Dasar Perseroan dengan Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan No.32/POJK.04/2014 tentang Rencana dan Penyelenggaraan Rapat Umum
Pemegang Saham Perusahaan Terbuka, No. 33/POJK.04/2014 tentang Direksi dan Dewan Komisaris
Emiten atau Perusahaan Publik, No. 34/POJK.04/2014 tentang Komite Nominasi dan Remunerasi
Emiten atau Perusahaan Publik dimana termuat dalam Akta No. 233 tanggal 19 Mei 2015, yang
dibuat dihadapan Lucy Octavia Siregar, S.H., Sp.N, Notaris di Kabupaten bekasi. Perubahan
Anggaran Dasar Perseroan tersebut telah mendapatkan persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak
Asasi Manusia dalam Surat Keputusan Nomor AHU-AH.01.03-0941262 tanggal 15 Juni 2015.

Bidang Usaha

Kegiatan usaha Perseroan berdasarkan Pasal 3 Akta No. 233 tanggal 19 Mei 2015, yang dibuat
dihadapan Lucy Octavia Siregar, S.H., Sp.N, Notaris di Kabupaten Bekasi adalah sebagai berikut:

1. Maksud dan tujuan Perseroan ialah menjalankan perusahaan real estat, industrial estat, urban
development, penyelenggaraan pengelolaan kawasan siap bangun serta perusahaan dalam bidang
perindustrian, percetakan, pertambangan, perkebunan, pertanian, perikanan laut/darat,
peternakan, pengangkutan, pergudangan (bukanveem) dan perhutanan.
2. Untuk mencapai maksud dan tujuan yang dimaksud ayat 1 Pasal ini Perseroan dapat
melaksanakan kegiatan usaha sebagai berikut:

o Mengusahakan perusahaan real estat, industrial estat dan urban development dengan
menjalankan kegiatan-kegiatan yang lazim dilakukan oleh suatu perusahaan real estat dan
urban development dengan mengutamakan aktivitas antara lain:
– Melakukan pembebasan/pembelian, pengolahan, pematangan, pengurugan, pengerukan
dan penggalian tanah, membangun sarana dan prasarana/infrastruktur, merencanakan dan
membangun gedung-gedung perumahan, perkantoran, perindustrian, dan sarana penunjang
termasuk tetapi tidak terbatas pada lapangan golf, klub-klub, restoran dan tempat-tempat
hiburan lain beserta fasilitas-fasilitasnya, menjual, menyewakan dan mengelola kegiatan-
kegiatan tersebut di atas;
o Menyelenggarakan pengelolaan kawasan siap bangun;
o Membangun jaringan prasarana lingkungan dan pengelolaannya;
o Membangun dan mengelola fasilitas umum;
 o Mengusahakan dan menjalankan segala usaha jasa yang berkaitan dan mendukung usaha-
usaha tersebut di atas, termasuk transportasi, jasa keamanan dan jasa-jasa penunjang
lainnya, tetapi tidak termasuk dibidang hukum dan pajak;
o Mendirikan dan menjalankan perusahaan –perusahaan dalam bidang perindustrian,
percetakan, pertambangan, perkebunan, pertanian, perikanan laut/darat, peternakan,
pengangkutan, pergudangan (bukanveem) danperhutanan.
Visi
Membangun kawasan perkotaan yang lengkap dan menciptakan lingkungan yang kondusif untuk tinggal,
bekerja dan lifestyle

Misi
Menjadi pengembang kawasan perkotaan berbasis industri, komersial dan residensial terkemuka di Indonesia,
melalui investasi di bidang infrastruktur, fasilitas publik dan perangkat manajemen perkotaan, untuk
mempertahankan pangsa pasar, nilai tambah, marjin tinggi dan daya saing yang kuat dalam bisnis.
PENGHARGAAN
 BAB III TINJAUAN OBJEK

3.1. Lokasi Properti

Terletak di Jl. Kalimantan I No. 10 Rt. 001/12 Desa Jombang, Kec.

Ciputat, Kab. Tangerang, Sesuai SHM No. 144/Jombang seluas 2.515 m2, an.
Bambang Sulistio (dibeli oleh Subiyanto, beralamat di Jl. Kalimangso No 45
Rt.01/02, Jurangmangu Timur, Pondok Aren Kab. Tangerang Rp. 427.500.000,-
pada tanggal 29 November 2007 di KPKNL Serpong.
Jl. Kalimantan I No. 11 Rt. 001/12 Desa Jombang, Kec. Ciputat, Kab.
Tangerang, Sesuai SHM No. 311, 339 dan 595 /Jombang seluas 1.675 m2, 280
m2, 295 m2, an. Joko Satoso (dibeli oleh Subiyanto, beralamat di Jl. Kalimangso
No 45 Rt.01/02, Jurangmangu Tmur, Pondok Aren Kab. Tangerang Rp.
391.500.000,- pada tanggal 29 November 2007 di KPKNL Serpong.
Proper terletak di daerah pemukiman yang telah padat, daerah bebas
banjir dan hanya sekitar 800 m sebelah Tenggara dari lokasi perumahan mewah
Vila Bintaro Indah dan beberapa real estate lainnya.
3.2. Executive Summary
Lokasi Proper : Perumahan A NEW ACACIA GARDEN – Bintaro , Desa

Jombang, Kec. Ciputat, Kab. Tangerang, Jawa

Barat.
Peruntukan : Pembangunan 41 unit Rumah Tinggal Type.

36/60 m2

Luas Lokasi : 4.593 m2

Luas Kavling : 2.700 m2 (40%)

Jumlah Unit : 42 unit Rumah Tinggal Type. 36/60 m2

Periode Project : 10 Bulan

Nilai Penjualan : Rp. 10.500.000.000,-

 Modal Sendiri : Rp. 4.476.300.000,-

Pinjaman/Investment : Rp. 4.500.000.000,-

Keuntungan : Rp. 1.523.700.000,-

Developer : PT. BANGUN SUKSES ABADI (joint

Operation to PT. Sentra Inovasitama)

3.3. Kaitan Terhadap Fisik Bangunan

Spesifikasi khusus tentang daya jual agar menarik minat pembeli serta berkaitan dengan
desain bangunan yang berpengaruh terhadap penampilan fisik bangunan ( minimalis dan
sederhana )

3.4 Informasi Perusahan

Berdasarkan Akta pendirian, maksud dan tujuan pendirian PT. BANGUN SUKSES
ABADI (PT BSA) adalah untuk melaksanakan jenis usaha di bidang Pembangunan
(real estate/developer), Jasa, Perdagangan, Transportasi, Industri ATK, Perbengkelan,
Design dan cetak grafis, Pertambangan, dan di bidang pertanian.
Nama Perusahaan : PT. BANGUN SUKSES ABADI

Alamat Perusahaan : Villa Mula Sakti Blok 0.1 No.31 Bekasi Utara No.
Telp. / Fax. : (021) 8897228 / 88972288
Email Address : bsa.abadi@gmail.com

Akta Pendirian : No. 10, Tanggal 19 Agustus 2005, Pengesahan

akta pendirian PT oleh Menteri Kehakiman dan Hak
Asasi Manusia RI
 TDP : No. C-29940 HT.01.01.TH.2005

NPWP : 02.479.820.9-407.000.

Surat Ket. Domisili : No. 536/71-KL.KT/III/2008, berlaku tanggal 24

Maret 2009 s/d 24 Maret 2009
SIUP : No.510/146-PERINDAG/PB/XI/2005

3.5 Sejarah A NEW ACACIA GARDEN

Proyek perumahan “A NEW ACACIA GARDEN” ini diinisiasi oleh PT. Bangun
Sukses Abadi dan PT. Sentra Inovasitama untuk mengembangkan Lokasi Tanah Kosong yang
berlokasi di daerah yang cukup strategis di Bintaro, Tangerang. Proper yang merupakan proyek
bersama antara dua perusahaan ini, dimaksudkan untuk mengoptimalkan resources yang dimilki
terutama pada aspek utilitas “Land Development” dan penciptaan Added Value bagi
Stakeholders.
Kebijakan Pemerintah khususnya Pemerintah Daerah yang mendorong peran swasta
dalam penyediaan perumahan bagi masyarakat. Konsep Pembangunan Proper ini mengacu
kepada : Pengembangan Lokasi menjadi Cluster Perumahan yang memenuhi kriteria perumahan
untuk masyarakat berpenghasilan menengah ke atas dengan nuansa Asri, ramah lingkungan dan
Minimalis. Permbangunan akan dilaksanakan secara bertahap dengan sistem indent dgn target
penyelesaian 42 unit rumah dalam waktu 6 bulan. Mengutamakan efisiensi dan efektifitas dalam
pembangunan serta melibatkan masyarakat setempat sebagai stakehalders dalam pekerjaan
phisik konstruksi rumah.
 BAB IV PEMBAHASAN

Real estate berasal dari kata Real dan Estate.Estate adalah tanah dan bangunan
yang seseorang miliki.Real Estat berbeda dengan Real Properti. RealProperti menurut
F.W. Galaty (1991)19, didefinisikan sebagai The Interest, benefits and right inherent I
ownership of real estate, yang berarti kepentingan, keuntungan dan hak yang menyatu
dengan kemilikan atas tanah dan bangunan. Dari definisi-definisi tersebut dapat
disimpulkan bahwa real estate adalah usaha untuk berinvestasi yang mencakup tanah
dan bangunan, mengandung aspek permasalahan yang kompleks dan terkait satu sama
lain, misalnya teknik, pembiayaan, pemasaran, hukum atau peraturan yang melibatkan
berbagai pihak, yaitu pemilik, pemerintah dan tim pembangun seperti pengembang,
investor, konsultan perencana, kontraktor, manajemen konstruksi dan pengelola
properti. Karakteristik usaha real estat terbagi dalam dua (2) kategori yaitu karakteristik
ekonomi dan karakteristik fisik.

4.1. Tujuan Diadakannya Studi Kelayakan

Adapun tujuan dari diadakannya studi kelayakan Proyek Perumahan Medina

Residence - Bintaro adalah :
1. Mengkaji aspek-aspek yang berhubungan dengan proyek dan dampaknya

2. Untuk mengetahui apakah proyek ini pantas dibangun atau tidak

3. Secara ekonomi, apakah proyek ini akan mendatangkan keuntungan bagi

investor, yang dapat dikaji menurut analisis secara ekonomi
4. Secara lingkungan apakah proyek ini bila dibangun tidak akan memberikan
dampak negatif pada masyarakat dan lingkungan sekitar
5. Menjadi bahan masukan bagi orang / masyarakat yang ingin bergerak di bidang
properti
 6. Untuk dijadikan pertimbangan pengaplikasian proyek Perumahan Medina
Residence ini menjadi layak dilaksanakan atau tidak
4.2 Demografi Kota Tanggerang

Demografi Kota Tangerang terletak di Provinsi Banten, dan berada tepat di sebelah
barat kota Jakarta. Dengan luas wilayah 164,54 km 2, Tangerang merupakan kota
terbesar dan terpenting di Provinsi Banten serte kedua terbesar di kawasan perkotaan
Jabotabek setelah Jakarta.

4.3 Kependudukan

Jumlah penduduk kota Tangerang mengalami peningkatan setiap tahunnya dimana hal
ini dapat dilihat pada tabel berikut yang menunjukkan jumlah penduduk sejak tahun
2000
– 2007 serta tingkat pertumbuhan penduduk per tahunnya untuk periode 2000 – 2007
Tabel 1 : Grafik Perkembangan jumlah penduduk Kota Tangerang 2000 – 2007

Sumber : http://www.tangerangkota.go.id
Tabel 2 : Grafik Pertumbuhan Penduduk Kota Tangerang 2000 - 2007
 Sumber : http://www.tangerangkota.go.id

Dengan rata-rata pertumbuhan penduduk 2,67 dalam kurun waktu 8 tahun, maka
kebutuhan akan perumahan, sarana dan fasilitas pun akan turut meningkat.

4.4 Fasilitas Umum

Lokasi proyek ini cukup strategis untuk kelas masyarakat berpenghasilan

menengah ke atas. Lokasi Proper dekat dengan sejumlah fasilitas publik antara lain :
Pasar Tradisional, Bank, Restorant, Pusat Perbelanjaan, Rumah Sakit, Sarana
Pendidikan dan terakses oleh Angkutan Umum. Access jalan masuk ke proyek cukup
padat, namun masih dalam tahap pelebaran sehingga dapat memadai sebagai sarana lalu
lintas jalan utama perumahan.

Beberapa institusi pendidikan di sekitar lokasi proper antara lain : Sekolah Jepang
Jakarta, Sekolah Tunas Permata Indonesia, Global Jaya Scholl, SMU Pembangunan
Jaya, SMAN 6 Jombang, SMP N 3 Ciutat, Pesantren Baiturrahman.
Access Stasiun Kereta Sudimara dan Stasiun Pondok Ranji juga tidak jauh dari lokasi
proper. Fasilitas publik lainnya adalah RS Internasional Bintaro, Gedung Bank Permata
dan Kantor Bank Niaga.
Fasilitas Umum:

Masjid : 300 m

Kantor Kecamatan : 500 m

Puskesmas : 600 m

Sarana Pendidikan SD,SMP,SMU : 500 m

Pasar Tradisional : 700 m
Bank Permata, Bank Niaga,
Mandiri, BNI, BRI : 800 m

Jaringna Listrik : ada

PDAM : ada
Telepon : ada

Berdekatan dgn lokasi proper :Bintaro Jaya, Taman Senayan, Menteng

Residence, Emerald Residence, Permata Bintaro dll.

4.5 Potensi Dan Segmentasi Pasar

Kebutuhan akan perumahan yang representatif menjadi hal yang sangat urgent
bagi setiap masyarakat/keluarga. Dan Lokasi proper Medina diharapkan dapat
memenuhi kebutuhan masyakat kelas menengah tersebut. Hal ini disebabkan karena
Lokasi Proper berada di posisi yang cukup strategis salah satunya disebabkan oleh
banyak real estate yang berada di sekitar lokasi proper. Kawasan real estate di sekitar
lokasi proper tersebut dihuni oleh masyarakat/populasi kelas menengah ke atas dengan
pendapatan perkapita yang terus meningkat setiap tahun.
Dengan kondisi seperti tersebut di atas, dapat diperkirakan bahwa pemilihan segmen
pasar menengah ke atas cukup memadai untuk diperhitungkan.

1. Strategi Pemasaran

Strategi pemasaran yang akan digunakan adalah dengan mengaplikasikan strategi

marketing mix yakni dengan memanfaatkan media promosi secara intensif. Media
promosi antara lain dengan menggunakan Attractive Leaflet, Brosur, Balon Promosi,
Pemasangan spanduk serta umbul-umbul, dan door to door ke Institusi yang dianggap
potensi untuk kelas proper “Medina Residence”.

Hal yang dapat dilakukan untuk dapat mempercepat penjualan Proper “Medina
Residence” ini adalah menemukan target market yang memiliki pendapatan tetap dan
tidak terganggu akan situasi dan kondisi perekonomian Indonesia.

Jaringan luas adalah salah satu asset penting dari PT BSA. Melalui jaringan ini, PT
BSA telah memiliki potensial buyer yang berasal dari salah satu institusi pemerintah.

Berdasarkan stretegi pemasaran dan data yang diperoleh, maka pemanfaatan

lahan untuk pengembangan pembangunan rumah dapat lebih optimal dalam periode
waktu satu tahun. Utilitas/jaringan yang ada disekitar lokasi antara lain jaringan Listrik
PLN, Telkom, PDAM dan jaringan pendukung lainnya.

4.6 Tahap Persiapan

1. Perencanaan

Merencanakan dan melakukan studi kelayakan pada proyek yang akan dikerjakan
2. Perijinan
Setelah melakukan studi kelayakan proyek dan hasilnya layak dan sekiranya menguntungkan.
Maka selanjutnya melakukan tahap perijinan kepada pemerintah daerah untuk mendapat surat
ijin membangun.

3. Persiapan Awal / Land Clearing

Setelah mendapat perijinan dari pemerintah setempat, maka barulah mempersiapkan

site proyek yang ada. Persiapan konstruksi, alat” berat, dan pekerja. Secara umum
timetable pelaksanaan proyek sesuai dengan tabel berikut,
 T I M E T A B L E PR OG R E S S PE L A K S A N AA N PR OPE R " M E D I N A R E S I D E N C E " B I N T A R O

BULAN

NO URAIAN
I II III IV V VI VII VIII IX X
PEKERJAAN

i PERIJINAN

ii PENGUASAAN LAHAN

iii PEKERJAAN PERSIAPAN LOKASI

iv PEKERJAAN PRASARANA

v PEKERJAAN BANG. RMH &

SARANA PEKERJAAN
PERSIAPAN PEKERJAAN
TANAH
PEKERJAAN PONDASI
PEKERJAAN STRUKTUR
PEKERJAAN DINDING

PEKERJAAN KUSEN, PINTU& JENDELA

PEKERJAAN LANTAI

PEKERJAAN
ATAP PEKERJAAN
PLAFOND
 PEKERJAAN KUNCI &
PENGGANTUNG PEKERJAAN
SANITAIR

PEKERJAAN LISTRIK
PEKERJAAN FINISHING

vi MARKETING
BOOKING / DOWN
PAYMENT PENJUALAN

vii AKAD
PEMBIAYAAN
PENGEMBALIAN
PINJAMAN

VIII OPERASIONAL

TOTAL PROGRESS
AKUMULASI PROGRESS
4.7 Tahap Konstruksi

Pembangunan rumah beserta saran dan prasaran akan membutuhkan waktu selama 6
bulan. Material yang digunakan adalah sesuai dengan tabel di bawah.

Spesifikasi Teknis

Jenis Spesifikasi
Pekerjaan
Rumah

Pondasi Batu kali

Dinding Batu Bata diplester dan di aci

Lantai Keramik

Rangka Atap Baja Ringan

Penutup Atap Setara genteng beton

Plafond Triplek

Listrik 1300 W

Pintu Double triplek

Kusen Setara kayu borneo

Bak mandi Fiberglass

Air Sumur Bor

Jendela Setara Kayu Borne + kaca
Daftar Nominatif Konsumen sesuai tabel beikut :

No No. Type Nominatif (Konsumen) Harga Jual

Kavling/Blok (m2)

1 - 36/60 - 250.000.000

1 unit rumah 36/60 seharga 250.000.000

Pengadaan sejumlah 42, maka 250.000.000 x 42 = 10.500.000.00

4.8 Proyeksi Biaya Properti
4.9 Sumber Dana

Pembiayaan awal (Initial Investment) yang digunakan untuk perijinan dan modal
kerja sarana, prasarana, kontruks serta biaya overhead diperoleh dengan komposisi
modal sendiri dan modal investor. Untuk kebutuhan financing proyek, Manajemen
perusahaan berencana memenuhi sumber dana dengan komposisi sebagai berikut :

50% bersumber dari

Investor/Bank 50%
bersumber dari Dana Sendiri
4.10 PROYEKSI PENJUALAN

Berdasarkan proyeksi penerimaan dan pengeluaran kas, dapat diinformasikan sumber

pengembalian sbb. :

Penerimaan Penjualan : Rp 10.500.000.000,- (kelebihan tanah

excluded) HPP : Rp 8.976.300.000,-
4.11 MANAGEMEN

Berhasil tidaknya suatu pengadaan suatu proyek juga bergantung dari sistem manajemen
operasional yang baik. Manajemen operasional yang meliputi planning, organizing, actuating
dan controlling adalah aspek yang penting dalam suatu organisasi manajemen proyek. Berikut
merupakan Struktur Organisasi management.
4.12 ASPEK HUKUM DAN AMDAL

Dalam aspek hukum dan amdal kami menekan kan beberapa aspek penting yaitu Aspek :
1 .aspek hukum
2.aspek amdal
Dalam aspek hukum beberapa perijinan sudah dan sedang di laksanakan oleh
developer seperti :

a. Perijinan Project

Ijin IPPT : Proses

S.I.U.P : 08061 / 1.824.271

Site Plan : 10.10.72.03.00687

S.K.D.P : 58 / 1.824

Kep. Hum dan HAM : AHU – 90996.AH.01.01. Tahun 2008

T.D.P : 09.03.1.51.59339

N.P.W.P : 02.837.624.2-017.000

Bukti Penguasaan Lahan : SHM sesuai point IV. A.

IMB Induk : Proses
Rekomendasi PLN : Proses

Rekomendasi PDAM : Proses

Keterangan Bebas Banjir : Proses

b. Rekomendasi dari Pihak Terkait

Surat keterangan dari Badan Pelayanan Perijinan Terpadu (BP2T) PEMKAP Tangerang,
tanggal 30 April 2009 menerangkan bahwa Ijin Pemanfaatan Ruang (IPR), Site Plan, IMB, Ijin
Lokasi, Peil Banjir dan UPL/UKL telah diterima dan sedang dalam proses penyelesaian.

a.Tanda Terima Pendaftaran Perijinan & Non Perijinan tertanggal 8 May 2009 dari PemKab
Tangerang Badan Pelayanan & Perijinan Terpadu juga telah terlampir.

b.Surat dari wakil warga yakni Ketua RT 01/Rw 012, RT 06/RW 012 Jombang Ciputat, dan RT
03/RW 05, RT 04/RW 05 Parigi Pondok Aren, perihal Persetujuan Pemakaian jalan H Sawil
menuju Proper Medina Residence Bntaro tertanggal 8 Mei 2009 telah terlampir.

Dari data di atas bisa di lihat bahwa PT bangun suskses abadi sudah memenuhi
beberapa perijinan yang di butuhkan untuk membanguan sebuah properti . menurut surat
keputusan bupati tangerang adapun persyaratan yang harus dilengkapi oleh pemohon adalah
sebagai berikut

rekaman Advice Planning atau Fatwa Rencana Pengarahan Lokasi atau Ijin Pemanfaatan Ruang
dan Site Plan

(ii) rekaman Surat Ijin Lokasi atau Aspek Tata Guna Tanah,

(iii) rekaman sertifikat hak atas tanah atau bukti perolehan tanah, atau bukti lain atas
penguasaan tanah,
(iv) Ijin Lingkungan atau Ijin Tetangga, ( dibuktikan drengan surat rekomendasi dari pihak
terkait dalam hal ini warga sekitar perumahan )

(v) rekaman kerangka acuan Analisa Mengenai Dampak Lingkungan ,Upaya Pengelolaan
Lingkungan dan ,Upaya Pemantauan Lingkungan khusus bagi badan usaha yang telah berbadan
hukum.

Untuk aspek amdal sendiri sebuah properti harus memenuhi semua ketentuan dan syarat
yang ada pada bangian ke tujuh perda kabupaten tangerang no. 9 tahun 2006 tentang Ruang
Terbuka dan Lahan Hijau yang tercantum pada pasal 15 Perda kabupaten tangerang no .9 tahun
2006. ( lebih lengkap lihat lampiran )

Dalam perda no.9 tahun 2006 di jelaskan bahwa :

Ruang Terbuka untuk kawasan hijau pekarangan diatur sebagai berikut :

a. Rumah Tinggal : sebesar 40% - 75% dari luas areal ruang terbuka harus dihijaukan dan
sekurang-kurangnya terdapat 1 (satu) pohon/tegakan penghijauan serta perkerasan
halaman menggunakan material dapat meresap air.
b. Perencanaan dan pembangunan ruang terbuka pekarangan merupakan tanggung jawab
pemilik atau penghuni bangunan.
c. Perencanaan dan pembangunan ruang terbuka kawasan merupakan tanggung jawab
pihak pengembang.
d. Pemerintah Daerah melakukan pembinaan kepada masyarakat untuk terwujudnya ruang
terbuka hijau wilayah dan ruang terbuka hijau pekarangan.

Tetapi dari analisi yang di lakuakan dengan melihat site properti tersebut masih belum
memenuhi yaitu pada perda no.9 poin A. Dalam hal ini developer yaitu PT. Bangun sukses
abadi menang sudah menyiapkan lahan untuk ruang terbuka hijau tetapi lahan ini belum di
bangun menjadi sebuah lahan yang mengalami perkerasan halaman dan menggunakan material
dapat meresap air. Tetapi Lahan ini masih berupa lahan yang masih di tumbuhi oleh tanaman-
tanaman

BAB V
PENUTUP

Kesimpulan

Konsep Pembangunan Proper ini mengacu kepada : Pengembangan Lokasi menjadi

Cluster Perumahan yang memenuhi kriteria perumahan untuk masyarakat berpenghasilan
menengah ke atas dengan nuansa Asri, ramah lingkungan dan Minimalis

Aspek Pemasaran karena letak lokasi diperkirakan dihuni oleh masyarakat/populasi

kelas menengah ke atas dengan pendapatan perkapita yang terus meningkat setiap tahun. maka
pemilihan segmen pasar menengah ke atas cukup memadai untuk diperhitungkan. Strategi
pemasaran yang akan digunakan adalah dengan mengaplikasikan strategi marketing mix yakni
dengan memanfaatkan media promosi secara intensif.

Aspek Teknis meliputi Tahap Persiapan, Perencanaan, Perijinan, Persiapan Awal

/ Land Clearing Berdasarkan table yang ada dapat dilihat bahwa dalam proses pembangunan
tergolong lancar dan tepat waktu.

Dalam aspek finansial dan keuangan dapat dilihat bahwa pengeluaran lebih kecil dari pada
pemasukan (14.5%) dimana pemasukan berasal dari

50% bersumber dari Investor/Bank

50% bersumber dari Dana Sendiri

Dan pengeluaran berasal dari proses pembangunan dan biaya tanah ,atang dan pembersihan
tanah.
 Dalam aspek manajement terliahat bahwa struktur organisasi yang digunakan adalah
struktur organisasi fungsional dimnana struktur organisasi ini cukup baik digunakan bila
menanganni sebuah proyek..

Dalam aspek hukum terlihat telah memenuhi syarat-syarat hukum dan telah layak dalam
proses pembangunan sedangkan dalam

Aspek amdal dapat terlihat masih belum memadai karena kurang penggunaan lokasi
secara efektif dimana masih terdapatnya lokasi-lokasi yang belum mendapat perhatian khusus
dari pemerintah setempat.

Sehingga kesimpulan yang didapat dari proyek “Medina Residence” ini layak untuk
dibangun