ANALISIS INVESTASI PROYEK PEMBANGUNAN

PERUMAHAN TAMAN NUANSA TJAMPUHAN,

BLAHBATUH,GIANYAR.
PROPOSAL TUGAS AKHIR

Oleh :

Ni Made Kristina Maharani

NIM: 1404105004

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS UDAYANA
2018
 UCAPAN TERIMA KASIH

Puji syukur penulis panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa, karena hanya dengan
Rahmat-Nya, proposal tugas akhir ini dapat diselesaikan.

Proposal tugas akhir ini berjudul “Analisis Kelayakan Investasi Proyek

Pembangunan Perumahan Taman Nuansa Tjampuhan, Blahbatuh Gianyar” yang
disusun untuk memenuhi persyaratan sebelum melanjutkan penyusunan tugas akhir
pada Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Udayana

Pada kesempatan ini penulis ingin mengucapkan terimakasih kepada

banyak pihak yang telah membantu dalam penyusunan proposal tugas akhir ini baik
secara langsung maupun tidak langsung, diantaranya:

1. Bapak Ngakan Putu Gede Suardana selaku Dekan Fakultas Teknik

Universitas Udayana.
2. Bapak Dr. Ir. N.M. Anom Wiryasa, MT selaku Pembimbing I dan
Pembimbing Akademis.
3. Staf Dosen dan Pegawai di lingkungan Program Studi Teknik Sipil
Universitas Udayana.
4. Keluarga dan rekan-rekan yang tiada hentinya memberikan dorongan dalam
menyelesaikan proposal tugas akhir ini.

Penulis menyadari masih banyak kekurangan dalam penulisan Proposal

Tugas Akhir ini, untuk itu kritik dan saran sangat penulis harapkan demi
penyempurnaan Tugas Akhir ini. Akhir kata penulis ucapkan terimakasih.

Bukit Jimbaran, Juli 2017

Penulis

i
 DAFTAR ISI

UCAPAN TERIMAKASIH ..................................................................................... i

DAFTAR ISI ........................................................................................................... ii
DARTAR GAMBAR ............................................................................................. iii
DAFTAR TABEL .................................................................................................. iv
BAB I PENDAHULUAN ....................................................................................... 1
1.1 Latar Belakang........................................................................................ 1
1.2 Rumusan Masalah .................................................................................. 4
1.3 Tujuan Penelitian .................................................................................... 4
1.4 Manfaat Penelitian .................................................................................. 4
1.5 Batasan Masalah ..................................................................................... 4
BAB II TINJAUAN PUSTAKA............................................................................. 5
2.1 Pengertian Perumahan ............................................................................ 5
2.1.1 Tahapan – tahapan Proses Pengembangan Perumahan ..................... 7
2.1.2 Pihak-Pihak Yang Terlibat Dalam Proses Pengembangan ................ 8
2.1.3 Pertimbangan dalam Pembelian Rumah ............................................ 8
2.2 Pengertian Investasi .............................................................................. 10
2.3 Tujuan Investasi .................................................................................... 12
2.4 Pengertian Studi Kelayakan Proyek ..................................................... 12
2.5 Tujuan Studi Kelayakan Proyek ........................................................... 13
2.6 Aspek-aspek Studi Kelayakan Proyek .................................................. 14
2.6.1 Aspek Pasar...................................................................................... 14
2.6.2 Aspek Teknis ................................................................................... 16
2.6.3 Aspek Finansial................................................................................ 17
2.7 Kriteria Penilaian Investasi ................................................................... 18
2.7.1 Net Present Value (NPV) ................................................................. 18
2.7.2 Internal Rate of Return (IRR) .......................................................... 20
2.7.3 Minimum Attractive Rate Of Return (MARR)................................ 21
2.7.4 Benefit Cost Ratio (BCR) ................................................................ 21
2.7.5 Metode Payback Period ................................................................... 22
2.7.6 Analisis Sensitivitas ......................................................................... 23
2.8 Konsep Nilai Uang Terhadap Waktu (Time Value of Money) ............ 23
BAB III METODE PENELITIAN........................................................................ 26
3.1 Kerangka Konseptual ........................................................................... 26
3.2 Identifikasi Masalah ............................................................................. 27
3.3 Objek Studi ........................................................................................... 27
3.4 Pengumpulan Data ................................................................................ 27
3.5 Analisis Data ....................................................................................... 27
3.5.1 Data Aspek Teknis ........................................................................... 28
3.5.2 Data Aspek Pasar ............................................................................. 28
3.5.3 Data Aspek Finansial ....................................................................... 28
3.6 Analisis Penilaian Investasi .................................................................. 29
3.7 Pembahasan Hasil ................................................................................. 29
DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................... 31

ii
 DARTAR GAMBAR

Gambar 3.1 Kerangka Konseptual ........................................................................ 26

iii
 DAFTAR TABEL

Tabel 1.1 Proyeksi Jumlah Penduduk Provinsi Bali ............................................... 2

iv
 BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Rumah merupakan kebutuhan penting dalam hidup manusia yang termasuk
kebutuhan pokok dimana setiap insan harus memilikinya. Tidak hanya sebagai
tempat berlindung, rumah juga memiliki fungsi sebagai tempat membina keluarga
dan tempat bersosialisasi dengan masyarakat sekitar, dalam pengembangan
hubungan silaturahmi antar individu manusia dengan lingkungannya yang sehat.
Sebagai salah satu kebutuhan primer, setiap manusia akan memprioritaskan
kebutuhan dasar tersebut dan berusaha untuk memenuhinya dengan memperhatikan
selera dan kemampuan yang ada. Hal ini menimbulkan permintaan akan rumah oleh
masyarakat semakin meningkat. Tidak ada keseimbangan antara lahan yang ada
dengan jumlah penduduk yang ingin membangun merupakan masalah yang harus
diatasi agar kebutuhan masyarakat akan rumah dan tempat tinggal dapat terpenuhi.
Untuk itu pembangunan perumahan merupakan solusi yang tepat untuk memenuhi
kebutuhan masyarakat akan rumah dan tempat tinggal.
Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik
perkotaan maupun pedesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas
umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni (Undang-Undang
Republik Indonesia No 1, 2011). Pembangunan perumahan diharuskan tidak hanya
memenuhi sarana kehidupan saja, melainkan harus dapat menciptakan
keseimbangan dengan kelestarian lingkungan di sekitarnya. Oleh karenanya
pembangunan perumahan diarahkan untuk meningkatkan kualitas hunian dan
lingkungan dengan memperhatikan keseimbangan pertumbuhan wilayah, lapangan
kerja dan pengerahan ekonomi dalam rangka mewujudkan perumahan yang layak
huni.
Berdasarkan data dari Badan Pusat Statisik Provinsi Bali, laju pertumbuhan
penduduk di Bali dari tahun 2010 sampai tahun 2015 dapat dilihat pada tabel
berikut:

1
Tabel 1.1 Proyeksi Jumlah Penduduk Provinsi Bali
Tahun Jumlah Penduduk (Jiwa)
2010 3.890.800
2011 3.957.600
2012 4.007.200
2013 4.056.300
2014 4.104.900
2015 4.125.800
Sumber: Badan Pusat Statistik Provinsi Bali (2018)
Berdasarkan tabel diatas, dapat dilihat bahwa jumlah penduduk provinsi
Bali dari tahun ke tahun selalu mengalami peningkatan. Seiring dengan
meningkatnya jumlah penduduk provinsi Bali setiap tahunnya, maka kebutuhan
akan rumah juga akan mengalami peningkatan karena rumah merupakan kebutuhan
pokok yang dimana setiap orang akan berupaya untuk memilikinya. Sehingga
dengan adanya pembangunan perumahan disamping dapat memenuhi kebutuhan
manusia akan tempat tinggal serta pola hidup masyarakat modern yang ingin serba
praktis dan efisien, pembangunan perumahan juga akan menguntungkan bagi para
developer dari segi bisnis. Perumahan yang di tawarkan developer biasanya terdiri
dari berbagai rumah dengan tipe yang berbeda-beda, yang dapat dijangkau oleh
masyarakat kalangan menengah keatas maupun masyarakat kalangan menengah
kebawah. Dengan penyediaan fasilitas-fasilitas perumahan yang memadai para
developer bisa menjual setiap unit perumahan jauh lebih tinggi dari pendanaan
awal. Dalam menjalankan bisnisnya, developer harus tetap memperhatikan
persyaratan teknis standar nasional indonesia ataupun ketentuan-ketentuan lain
mengenai perumahan yang diatur dalam Peraturan Pemerintah, Peraturan Daerah
serta Pedoman Teknis yang disusun oleh instansi terkait dengan tujuan menciptakan
lingkungan perumahan yang sehat, aman, serasi, terarah serta
berkelanjutan/berkesinambungan. Karena dengan adanya lingkungan yang aman,
serasi, sehat akan menambah nilai jual terhadap rumah.
Bagi para developer, proyek perumahan memerlukan sejumlah besar dana
yang umumnya memerlukan penyandang dana untuk menunjang pendanaan proyek
dari awal perencanaan sampai proyek selesai dikerjakan. Sebelum mencari calon

2
penyandang dana harus dilakukan persiapan yang matang mulai dari memilih calon
penyandang dana, menyusun struktur pendanaan yang optimal, menghitung arus
pengembalian juga termasuk negosiasi dengan calon penyandang dana. Dari pihak
perusahaan pemilik harus mengupayakan agar arus pengembalian atau tingkat
keuntungan minimal tidak mengubah atau menurunkan nilai perusahaan. Dalam hal
itu, bagi penyandang dana, apapun pola yang ditawarkan, satu hal yang diinginkan
adalah bahwa dana yang dipinjamkan dapat kembali sesuai perjanjian.
PT Pesona Dewata merupakan salah satu perusahaan developer yang saat
ini sedang melakukan pengembangan pembangunan perumahan Taman Nuansa
Tjampuhan. Perumahan ini merupakan salah satu perumahan yang dibangun di
Jalan Bay Pass Prof. Ida Bagus Mantra, Pering Blahbatuh, Kabupaten Gianyar.
Perumahan ini dibangun pada lahan seluas 2 Ha yang akan dibangun rumah dengan
tipe 36 sebanyak 160 unit. Perumahan Taman Nuansa Tjampuhan merupakan
jawaban dari sebagian besar masyarakat yang menginginkan sebuah rumah
minimalis dengan lingkungan sekitar yang aman, nyaman dan bersih, selain itu saat
ini jumlah penduduk di kota semakin padat dengan ketersediaan lahan yang mulai
terbatas, menjadikan daerah pinggir kota sebagai salah satu daerah yang banyak
diminati konsumen untuk membangun atau membeli sebuah rumah. Hal tersebut
menjadikan nilai tambah tersendiri bagi perumahan yang ditawarkan PT Pesona
Dewata karena letaknya yang strategis dan tidak jauh dari pusat kota.
Pada umumnya, proyek pembangunan perumahan memerlukan
perencanaan dan perancangan yang matang karena investasi pada proyek
pembangunan perumahan memerlukan biaya yang besar. Disamping itu sebelum
proyek dilaksanakan terlebih dahulu perlu dilakukan studi kelayakan untuk
mengetahui apakah investasi yang dilakukan sekarang akan memiliki manfaat di
masa yang akan datang. Oleh karena itu, PT Pesona Dewata juga perlu menerapkan
perencanaan dan studi kelayakan atas investasi yang ditanamkan pada proyek
perumahan Taman Nuansa Tjampuhan. Dalam hal ini studi kelayakan yang
digunakan pada pembangunan perumahan Taman Nuansa Tjampuhan adalah studi
kelayakan pasar, teknis dan finansial.

3
1.2 Rumusan Masalah
Berdasarkan uraian latar belakang di atas, maka permasalahan yang dapat
dirumuskan adalah :
Bagaimanakah kelayakan investasi dari Proyek Pembangunan Perumahan
Taman Nuansa Tjampuhan apabila ditinjau dari aspek pasar, teknis dan finansial?

1.3 Tujuan Penelitian

Adapun tujuan dari penulisan tugas akhir ini adalah untuk mengetahui
kelayakan pasar, teknis dan finansial investasi Proyek Pembangunan Perumahan
Taman Nuansa Tjampuhan di Blahbatuh, Gianyar.

1.4 Manfaat Penelitian

1. Bagi Pengembang/ Developer
Penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat sebagai masukan bagi para
pengembang/developer agar terlebih dahulu melakukan analisis studi
kelayakan investasi sebelum menjalankan sebuah proyek investasi.
2. Pengembangan Ilmu Pengetahuan
Hasil penelitian diharapkan dapat bermanfaat sebagai masukan dan
membuka wawasan dan pikiran bagi peneliti lebih lanjut, khususnya dalam
pengembangan teori analisis investasi.
3. Bagi Penulis
Diharapkan penelitian dapat menambah pengetahuan mengenai variabel
yang diteliti.

1.5 Batasan Masalah

Adapun batasan masalah dalam penelitian ini, yaitu:
1. Investasi yang dinilai adalah investasi dari perusahaan yang dalam hal
ini adalah pengembang.
2. Kondisi politik dan ekonomi dianggap stabil.

4
 BAB II
TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Pengertian Perumahan

Berdasarkan UU Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan
Permukiman, dituliskan bahwa perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi
sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan
prasarana dan sarana lingkungan. Sedangkan berdasarkan Undang-Undang
Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman, perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman,
baik perkotaan maupun pedesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan
utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni. Pada pasal
3 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2011 dijelaskan bahwa
perumahan dan kawasan permukiman diselenggarakan untuk :
a. memberikan kepastian hukum dalam penyelenggaraan perumahan dan
kawasan permukiman;
b. mendukung penataan dan pengembangan wilayah serta penyebaran
penduduk yang proporsional melalui pertumbuhan lingkungan hunian dan
kawasan permukiman sesuai dengan tata ruang untuk mewujudkan
keseimbangan kepentingan, terutama bagi masyarakat berpenghasilan
rendah (MBR);
c. meningkatkan daya guna dan hasil guna sumber daya alam bagi
pembangunan perumahan dengan tetap memperhatikan kelestarian fungsi
lingkungan, baik di kawasan perkotaan maupun kawasan pedesaan;
d. memberdayakan para pemangku kepentingan bidang pembangunan
perumahan dan kawasan permukiman;
e. menunjang pembangunan di bidang ekonomi, social, dan budaya; dan
f. menjamin terwujudnya rumah yang layak huni dan terjangkau dalam
lingkungan yang sehat, aman, serasi, teratur, terencana, terpadu, dan
berkelanjutan.
Mengacu pada Surat Keputusan Bersama Menteri Dalam Negeri, Menteri
Pekerja Umum, dan Menteri Negara Perumahan Rakyat No.648-384 tahun 1992,

5
No.739/KPTS/1992, No.09/KPTS/1992 tentang Pedoman Pembangunan
Perumahan Pemukiman dengan Lingkungan Berimbang, kriteria yang diterapkan
(CIC 1997:76) :
1. Kapling Rumah Mewah, luas tanah 600-2000 m2
2. Kapling Rumah Menengah, luas tanah antara 200-600 m2
3. Kapling Rumah Sederhana, luas tanah antara 54-200 m2
Beberapa aspek perumahan yang perlu diperhatikan antara lain ketersediaan
penerangan, air bersih, fasilitas persampahan, dan kepemilikan kamar mandi
(Pembangunan Perumahan dan Permukiman di Indonesia, 2008). Berdasarkan SNI
03-1733-2004 (2004) tentang tata cara perencanaan lingkungan perumahan di
perkotaan, lokasi lingkungan perumahan harus memenuhi ketentuan sebagai
berikut:
1. Lokasi perumahan harus sesuai dengan rencana peruntukan lahan yang diatur
dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) setempat atau dokumen
perencanaan lainnya yang ditetapkan dengan Peraturan Daerah setempat,
dengan kriteria sebagai berikut:
a. Kriteria keamanan, dicapai dengan mempertimbangkan bahwa lokasi
tersebut bukan merupakan kawasan lindung (catchment area), olahan
pertanian, hutan produksi, daerah buangan limbah pabrik, daerah bebas
bangunan pada area Bandara, daerah dibawah jaringan listrik tegangan
tinggi.
b. Kriteria kesehatan, dicapai dengan mempertimbangkan bahwa lokasi
tersebut bukan daerah yang mempunyai pencemaran udara di atas ambang
batas, pencemaran air permukaan dan air tanah dalam.
c. Kriteria kenyamanan, dicapai dengan kemudahan pencapaian
(aksesibilitas), kemudahan berkomunikasi (internal/eksternal, langsung
atau tidak langsung), kemudahan berkegiatan (prasarana dan sarana
lingkungan tersedia).
d. Kriteria keindahan/keserasian/keteraturan (kompatibilitas), dicapai dengan
penghijauan, mempertahankan karakteristik topografi dan lingkungan yang
ada, misalnya tidak meratakan bukit, mengurug seluruh rawa atau
danau/setu/sungai/kali.

6
 e. Kriteria fleksibilitas, dicapai dengan mempertimbangkan kemungkinan
pertumbuhan fisik/pemekaran lingkungan perumahan dikaitkan dengan
kondisi fisik lingkungan dan keterpaduan prasarana.
f. Kriteria keterjangkauan jarak, dicapai dengan mempertimbangkan jarak
pencapaian ideal kemampuan orang berjalan kaki sebagai pengguna
lingkungan terhadap penempatan sarana dan prasarana-utilitas lingkungan.
g. Kriteria lingkungan berjati diri, dicapai dengan mempertimbangkan
keterkaitan dengan karakter sosial budaya masyarakat setempat, terutama
aspek kontekstual terhadap lingkungan tradisional/lokal setempat.
2. Lokasi perencanaan perumahan harus berada pada lahan yang jelas status
kepemilikannya, dan memenuhi persyaratan administratif, teknis dan
ekologis.

2.1.1 Tahapan – tahapan Proses Pengembangan Perumahan

Proses pengembangan perumahan umumnya hampir sama halnya dengan
proses produksi barang industri, hanya saja dalam permasalahan pengembangan
perumahan, proses produksi industri diganti dengan pemanfaatan lahan, tenaga
kerja, bahan mentah dan keuangan (Cadman David, 1991).
1. Ide Awal (Initiation)
Tahap awal pengembangan perumahan dimulai dengan penentuan
lokasi yang sesuai dengan tujuan dari pengembangan perumahan atau
sebaliknya menentukan pemanfaatan dari suatu lahan yang ada. Pemilihan
lokasi pengembangan perumahan memerlukan suatu ketelitian, bukan
hanya aspek teknis, aspek lainnya juga perlu diperhatikan sebagai dasar
dalam pemilihan lokasi pengembangan perumahan.
2. Evaluasi (Evaluation)
Evaluasi merupakan proses yang penting dalam proses pelaksanaan
pengembangan perumahan. Proses evaluasi diharapkan dapat menghasilkan
hasil yang sesuai dengan tujuan pengembangan permumahan. Evaluasi
dapat juga termasuk dalam penggambaran fisik dari lokasi dalam
mendukung tujuan dari pengembangan lahan. Proses ini akan memberikan
gambaran permasalahan yang ada di lokasi misalnya seperti daya tamping

7
 dari suatu lokasi, jalan masuk (akses), drainase, aksesibilitas ke tempat vital
seperti pasar, tempat hiburan, sekolah, tempat ibadah, dan sebagainya.
3. Pelaksanaan (Implementation)
Tahap pelaksanaan/implementasi adalah kelanjutan dari ide awal
dan berpatokan pada rancangan yang dibuat. Dalam pelaksanaan,
pengawasan sangat diperlukan untuk mendapatkan mutu pelaksanaan yang
sesuai dan waktu yang tepat. Hal tersebut juga untuk ketepatan dalam
penggunaan biaya.

2.1.2 Pihak-Pihak Yang Terlibat Dalam Proses Pengembangan

Didalam sebuah pengembangan perumahan ada beberapa pihak yang
terlibat, yaitu :
a. Pemilik lahan
b. Pengembang/develover
c. Lembaga hukum dan keuangan
d. Jasa konstruksi/kontraktor

2.1.3 Pertimbangan dalam Pembelian Rumah

Sebelum membeli rumah yang ditawarkan oleh pengembang/developer
terdapat beberapa hal yang harus diperhatikan, diantaranya:
1. Lokasi
Hal pertama yang perlu diperhatikan dalam membeli sebuah
rumah adalah lokasi. Semakin strategis lokasi rumah, maka semakin
banyak kemudahan yang akan diterima. Pada umumnya orang akan
mencari lokasi rumah yang berdekatan dengan akses transportasi publik,
pusat perbelanjaan, rumah sakit atau sekolah.
2. Harga
Dalam pembelian sebuah rumah dibutuhkan survei harga
perumahan yang diinginkan terlebih dahulu. Biasanya harga dari sebuah
rumah sudah ditetapkan oleh pemilik atau pengembang. Harga dapat
dikategorikan mahal, wajar, atau murah, dan bersifat relative tergantung
dari masing-masing pembeli dan kemampuan belinya.
3. Pengembang

8
 Sebelum memastikan untuk membeli rumah, pembeli juga harus
jeli dalam menilai pihak yang menawarkan yang dalam hal ini adalah
pengembang. Walaupun membeli rumah dari pengembang akan
memberi banyak keuntungan dalam kepemilikan hak status atau bahkan
administrasi, namun ada kalanya terlebih dahulu melihat reputasi dan
kredibilitas dari suatu pengembang karena dalam banyak kasus di
Indonesia keluhan konsumen perumahan lebih banyak tertuju pada
pengembangnya. Mulai dengan pengembang yang nakal, tidak
bertanggung jawab, sampai dengan pengembang yang fiktif adalah
contoh pengembang yang buruk dan sering merugikan konsumen.
4. Struktur Bangunan
Struktur bangunan sering kali luput dari perhatian konsumen.
Sehingga tak sedikit konsumen menyesal karena mendapati bangunan
yang sudah dibelinya sudah retak awal. Karenanya, sebelum membeli
konsumen harus teliti dengan memperhatikan semua elemen bangunan.
5. Kelengkapan Dokumen Rumah
Kelengkapan dokumen seperti surat-surat kepemilikan hak atas
tanah (sertifikat), izin mendirikan bangunan (IMB) dan akta jual beli
(AJB) atas rumah yang akan dibeli juga harus diperhatikan, agar
nantinya tidak terjadi hal-hal yang merugikan bagi pembeli karena
sering terjadi kejadian dimana seseorang berani membeli rumah tanpa
dokumen yang lengkap tetapi dengan harga yang murah. Setelah rumah
dimiliki kemudian terjadi sengketa dan kalah dalam hal hukum karena
tidak memiliki bukti kepemilikan. Dalam hal ini karena ia telah
melakukan kecerobohan (kooper te kwade trow) pada saat membeli
rumah.
6. Kelengkapan Sarana dan Prasarana
Untuk memudahkan mobilitas penghuni adalah ketersediaan
prasarana dan sarana yang baik dan memadai, seperti ruas jalan menuju
kompleks perumahan yang cukup lebar, jalur angkutan umum dan
transportasi lancar, serta tersedianya jaringan listrik, telepon, dan air
bersih.

9
 Usahakan aksesibilitas kuat dari dan ke pusat perbelanjaan,
rumah sakit, sekolah, rumah ibadah, sarana olahraga dan lain – lain.
Kelengkapan fasilitas lain yang ditawarkan oleh pengembang sendiri
hendaknya perlu diperhatikan dan dipertimbangkan.
7. Lebar Jalan dan Halaman Cukup
Jika memilih rumah, terutama yang berlokasi jauh dari pusat kota,
sebaiknya lebar jalan dan luas halaman juga diperhatikan. Ditambah
lagi, depan rumah terdapat ruang publik berupa lapangan terbuka, dapat
memberikan kesan luas pada rumah.
8. Keamanan
Keamanan juga tidak kalah pentingnya dalam pertimbangan
membeli sebuah rumah. Rumah harus memberikan rasa aman bagi
pemiliknya. Lingkungan rumah yang masih sepi sering mengalami
masalah seperti ini apalagi jika tidak ada pos keamanan yang
mendukung. Yang dibutuhkan demi perasaan tentram adalah
tercapainya semua unsur – unsur kualitas bangunan dan lingkungan
prima dalam sebuah perumahan.
9. Sistem Drainase dan Saniter
Pembelian perumahan akan lebih baik bila perumahan tersebut
berada pada kawasan bebas banjir. Selain itu, faktor drainase juga perlu
diperhatikan. Adanya sistem drainase yang baik dapat mengantisipasi
kemungkinan terjadinya banjir atau luapan air tidak terduga.

2.2 Pengertian Investasi

Secara umum, investasi merupakan penanaman modal baik modal tetap
maupun tidak tetap yang digunakan untuk proses produksi untuk memperoleh
keuntungan suatu perusahaan. Investasi merupakan suatu kegiatan menanamkan
modal untuk satu atau lebih aktiva yang dimiliki dan biasanya berjangka waktu
lama dengan harapan mendapatkan keuntungan di masa yang akan datang. Menurut
Halim, investasi pada hakikatnya merupakan penempatan sejumlah dana pada saat
ini dengan harapan untuk memperoleh keuntungan di masa depan (Afandi, 2009).

10
 Investasi pada prinsipnya adalah penggunaan sumber keuangan atau usaha
dalam waktu tertentu dari setiap orang yang menginginkan keuntungan darinya
(Suratman, 2001). Menurut Supriyono (2001:424) penanaman modal atau investasi
dapat didefinisikan sebagai pemilikan sumber-sumber dalam jangka panjang yang
akan bermanfaat pada beberapa periode akuntansi yang akan datang, sehingga
pemilikan atau komitmen tersebut harus didasarkan pada tujuan perusahaan serta
akibat-akibat ekonomisnya terhadap laba perusahaan dalam jangka panjang.
Kemudian Sutojo (2001:1) mendefinisikan investasi sebagai upaya
menanamkan faktor produksi yang langka pada proyek tertentu (baru atau
perluasan), pada lokasi tertentu, dalam jangka waktu menengah atau panjang.
Penanaman modal yang ditanamkan dalam arti sempit berupa proyek tertentu baik
bersifat fisik ataupun non fisik, seperti proyek pendirian pabrik, jalan, jembatan,
pembangunan gedung dan proyek penelitian, dan pengembangan.
Lebih lanjut Mulyadi (2001:284) mendefinisikan investasi sebagai
pengkaitan sumber-sumber dalam jangka panjang untuk menghasilkan laba di masa
yang akan datang. Dari berbagai definisi diatas, dapat disimpulkan bahwa investasi
adalah suatu bentuk penanaman uang atau modal pada sesuatu hal baik itu di pasar
modal ataupun pada bisnis, yang kemudian dapat memberikan keuntungan di masa
yang akan datang bagi investor.
Terdapat kriteria-kriteria tertentu dalam penilaian terhadap keadaan dan
prospek suatu investasi. Pertimbangan kriteria-kriteria tersebut biasanya hanya
berdasarkan aspek manfaat investasi bagi perusahaan atau masyarakat luas.
Pertimbangan tersebut disebabkan karena perbedaan sifat/karakter dari tiap-tiap
investasi yang dilaksanakan. Menurut Suad dan Suwarno (2000), faktor-faktor yang
mempengaruhi intensitas tersebut adalah :
1. Besarnya dana yang ditambahkan
2. Tingkat ketidakpastian proyek
3. Kompleksitas elemen-elemen yang mempengaruhi proyek
Semakin besar modal yang tertanam dalam proyek investasi, semakin tidak pasti
taksiran yang dibuat, semakin kompleks faktor-faktor yang mempengaruhinya,
sehingga semakin mendalam studi yang diperlukan. Dengan demikian, studi

11
kelayakan sangat diperlukan untuk segala bentuk investasi yang dilakukan
meskipun intensitasnya berbeda.

2.3 Tujuan Investasi

Menurut Suad dan Suwarsono (2000), dalam kegiatan investasi banyak
manfaat yang dapat diperoleh misalnya seperti peningkatan output yang dihasilkan,
peningkatan tenaga kerja, penghematan devisa ataupun penambahan devisa dan lain
sebagainya. Kegiatan ekonomi akan berjalan apabila kegiatan investasi semakin
meningkat. Kegiatan investasi merupakan kegiatan penanaman modal dalam
jangka panjang, dalam hal ini pengeluaran bukan hanya investasi itu sendiri tetapi
sejak awal investasi dilakukan akan diikuti oleh sejumlah pengeluaran lainnya yang
secara periodik perlu disiapkan. Pengeluaran periodik tersebut seperti biaya
perawatan (maintenance cost), biaya operasional (operation cost), dan biaya
lainnya yang tidak dapat dihindari. Selain pengeluaran, kegiatan investasi juga akan
memberikan suatu keuntungan atau manfaat, seperti misalnya dalam bentuk hasil
penjualan produk, jasa atau penyewaan fasilitas (Giatman,2011).

2.4 Pengertian Studi Kelayakan Proyek

Studi kelayakan proyek merupakan suatu studi untuk menilai proyek yang
akan dikerjakan dimasa mendatang (Suratman, 2001). Penilaian disini tidak lain
adalah untuk memberikan rekomendasi apakah sebaiknya proyek yang
bersangkutan layak dikerjakan atau sebaiknya ditunda dulu. Mengingat dimasa
mendatang penuh dengan ketidakpastian, maka studi yang dilakukan tentunya akan
melibatkan berbagai aspek dan membutuhkan pertimbangan-pertimbangan tertentu
untuk memutuskannya.
Studi kelayakan tentu saja akan menelan biaya yang cukup besar, namun
biaya ini relatif kecil apabila dibandingkan dengan resiko kegagalan suatu proyek
yang menyangkut investasi dalam jumlah besar. Adapun hal-hal yang perlu
diketahui dalam studi kelayakan adalah sebagai berikut:
1. Ruang lingkup kegiatan proyek.
Dalam hal ini perlu dijelaskan dalam bidang apa proyek tersebut akan
beroperasi.
2. Siapa yang akan menangani proyek tersebut.

12
 Yang dimaksud disini adalah apakah proyek akan ditangani sendiri atau
diserahkan kepada pihak lain.
3. Evaluasi terhadap aspek-aspek yang menentukan berhasilnya seluruh
proyek.
Mengidentifikasi faktor-faktor kunci keberhasilan beberapa proyek yang
sama.
4. Sarana yang diperlukan oleh proyek.
Sarana yang dimaksud tidak hanya material, tenaga kerja, dan sebagainya,
tetapi mencakup fasilitas-fasiliatas pendukung seperti transportasi, akses
menuju proyek dan sebagainya.
5. Hasil kegiatan proyek tersebut serta biaya-biaya yang harus ditanggung
untuk memperoleh hasil.
6. Akibat-akibat yang bermanfaat maupun yang tidak dari adanya proyek
tersebut (cost and benefit analysis)
7. Langkah-langkah rencana untuk mendirikan proyek beserta jadwal dari
masing-masing kegiatan tersebut sampai dengan proyek siap berjalan.

2.5 Tujuan Studi Kelayakan Proyek

Subagyo (2007:15) menyatakan bahwa tujuan dari studi kelayakan adalah
untuk mengetahui apakah suatu proyek akan mendatangkan keuntungan atau
kerugian. Dengan kata lain, untuk memperkecil tingkat resiko kerugian dan
memastikan bahwa investasi yang akan dilakukan memang menguntungkan.
Apabila studi kelayakan merekomendasikan bahwa proyek yang akan dikerjakan
tidak layak, maka sebaiknya proyek dihentikan. Namun apabila tetap ingin
melanjutkan maka harus memperbaiki aspek-aspek yang dinilai tidak layak.
Sedangkan menurut Kasmir dan Jakfar (2012), terdapat lima tujuan
mengapa sebelum melakukan suatu usaha atau proyek perlu dilakukan studi
kelayakan, yang meliputi:
1. Menghindari Risiko Kerugian.
2. Memudahkan Perencanaan Perencanaan.
3. Memudahkan Pelaksanaan Pekerjaan.
4. Memudahkan Pengawasan.
5. Memudahkan Pengendalian.

13
2.6 Aspek-aspek Studi Kelayakan Proyek
Dalam studi kelayakan terdapat beberapa aspek yang dapat digunakan untuk
mendukung tingkat kelayakan suatu proyek. Kasmir dan Jakfar (2012:14)
memprioritaskan aspek–aspek yang perlu dilakukan dalam studi kelayakan
kedalam lima prioritas yang meliputi, aspek pasar dan pemasaran, aspek keuangan,
aspek teknis dan operasional, aspek manajemen dan organisasi, serta aspek social
dan ekonomi, namun dalam penelitian ini hanya menggunakan tiga aspek dalam
studi kelayakan yaitu, aspek teknis, aspek pasar dan pemasaran, dan aspek
keuangan (finansial).

2.6.1 Aspek Pasar

Menurut Suratman (2001:6) bahwa aspek pasar dan pemasaran merupakan
yang paling utama dan pertama dilakukan pengkajian dalam usulan proyek
investasi, alasannya adalah tidak akan mungkin suatu proyek didirikan dan
dioperasikan jika tidak ada pasar yang siap menerima produk perusahaan. Agar
kajian aspek pasar dan pemasaran sesuai dengan rencana dan tujuan bagi pelaku
bisnis, maka perlu dikaji beberapa faktor yang berkaitan dengan aspek pasar antara
lain potensi pasar, peluang pasar atas produk yang diluncurkan untuk dimasa datang
serta market share yang dapat diserap oleh bisnis tersebut dari keseluruhan pasar
potensial. Sedangkan kajian aspek pemasaran berkaitan dengan bagaimana
penerapan strategi pemasaran dalam rangka meraih sebagian pasar potensial atau
peluang pasar yang ada.
Menurut Kasmir (2013) ada beberapa cara dalam penelitian pasar, yaitu :
1. Melakukan survei langsung ke lapangan untuk melihat kondisi pasar yang
ada (jumlah pembeli dan pesaing).
2. Melakukan wawancara terhadap pihak-pihak yang memegang peranan
penting dalam suatu pasar (misalnya kepada calon pesaing secara diam-
diam).
3. Memberikan kuisioner kepada calon konsumen untuk mengetahui
permintaan dan kebutuhan konsumen (mengetahui jumlah konsumen, daya
beli, dan selera konsumen).

14
 4. Melakukan pemasangan iklan dari produk yang ditawarkan, seakan
barangnya sudah ada (untuk mengetahui respon pembeli dengan cara inden
lebih dulu).
Dalam penilaian aspek pasar beberapa metode yang umum digunakan, yaitu :
1. Metode Trend Linier
2. Metode Trend Kuadratik
3. Metode Trend Simple Exponential
4. Moving Average
5. Exponential Smoothing
Metode moving average dan smoothing (penghalusan) biasanya digunakan
pada kondisi dimana banyak terjadi perubahan keadaan dan pada umumnya
digunakan untuk jangka waktu yang pendek, yaitu kurang dari 5 tahun
(Arsyad,1993). Oleh karena itu dalam tugas akhir ini metode peramalan dalam
aspek pasar yang digunakan hanya dengan menggunakan metode trend linier.
1. Metode Trend Linier
Metode ini digunakan jika scatter diagram dari data masa lalu yang tersedia
cenderung merupakan garis lurus .
Fungsi persamaan dari metode ini adalah (Siagian dan Sugiarto, 2006) :
Y  a  bX (2.1)
Koefisien a dan b dapat diperoleh dengan :
a  Y : n
(2.2)
b   XY :  X 2
(2.3)
Y=variable permintaan
n = jumlah data
X = variabel tahun
Dengan menggunakan metode trend linier, dapat diprediksi peramalan pasar
ke depan dengan menggunakan data masa lalu, dan biasanya digunakan saat kondisi
pasar mengalami kenaikan atau penurunan yang signifikan. Peramalan pasar yang
dimaksud terdiri dari peramalan permintaan dan penawaran, kemudian hasil akan
dibandingkan untuk mengetahui yang mana lebih besar. Hasil akhir dari analisis
aspek pasar ini adalah apabila permintaan lebih besar dari penawaran maka kondisi

15
pasar dalam kondisi yang baik (layak), dan apabila permintaan lebih kecil dari
penawaran maka kondisi pasar dalam kondisi buruk (tidak layak). Hasil dari
analisis aspek pasar nantinya berfungsi sebagai bahan pertimbangan apakah proyek
dapat dilanjutkan atau tidak.

2.6.2 Aspek Teknis

Aspek teknis merupakan suatu aspek yang berkenaan dengan proses
pembangunan proyek secara teknik, seperti lokasi, tinggi bangunan, luas bangunan,
fasilitas umum, dan tata ruang. Pengkajian aspek teknis dalam studi kelayakan
dimaksudkan untuk memberi batasan atas garis besar parameter-parameter teknis
yang berkaitan dengan perwujudan fisik proyek. Pengkajian aspek teknis sangat
erat hubungannya dengan aspek-aspek lainnya. Aspek teknis besar pengaruhnya
terhadap perkiraan biaya karena akan memberikan batasan lingkup proyek secara
kuantitatif.
Menurut Soeharto (1997) tujuan dari pengkajian aspek teknis dalam studi
kelayakan adalah:
a. Pada tahap awal bertujuan untuk merumuskan perencanaan yang dibuat
dalam batasan yang nyata dari segi teknis.
b. Kemudian hasil dari aspek teknis digunakan untuk pertimbangan pada
aspek-aspek yang lain seperti perkiraan biaya pada aspek finansial.
c. Aspek teknis yang sudah sampai ke tahap kegiatan design engineering
terinci, akan menghasilkan cetak biru pembangunan proyek.
Butir a dan b diatas dilakukan pada studi kelayakan sedangkan butir c pada
dilakukan pada tahap definisi dan implementasi fisik (Soeharto,1997).

1. Letak Geografis Lokasi

Karena sifatnya yang strategis, maka pemilihan lokasi harus pengkajian
secara seksama yang berhubungan dengan unit ekonomi dan instalasi
spesifik yang akan dibangun, baik dari segi teknis konstruksi (keadaan
tanah, iklim, gempa bumi) maupun kegiatan operasi dan produksi di masa
depan (Soeharto,1997). Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam letak
geogafis lokasi antara lain :
a. Identifikasi Daerah atau Regional

16
 Dalam identifikasi ini, pertimbangan mengenai dekat jauhnya daerah
pemasaran, ketersediaan bahan baku, dan tenaga kerja sangat
diperlukan.
b. Lokasi (Site)
Pemilihan lokasi harus memenuhi persyaratan yang ingin dicapai.
c. Faktor Penunjang
Faktor-faktor penunjang yang perlu diperhatikan seperti, infrastruktur,
fasilitas pelayanan umum, dan manfaat yang akan diperoleh di masa
depan.
d. Lain-lain
Yang termasuk dalam hal ini seperti sikap masyarakat terhadap proyek
atau investasi, masalah lingkungan hidup dan peraturan-peraturan yang
mendukung (pajak, perburuhan, bea masuk dan lain-lain).
Sedangkan menurut Suratman (2001), dalam penentuan lokasi proyek yang
strategis ada beberapa faktor yang perlu dipertimbangkan antara lain :
 Ketersediaan bahan baku utama dan pembantu.
 Strategi kebijakan pemerintah.
 Ketersediaan sarana transportasi.
 Ketersediaan tenaga kerja langsung.
 Kedekatan dengan letak pasar yang dituju.
 Kemungkinan pengembangan di masa yang akan datang.
 Ketersediaan saran telekomunikasi, air dan tenaga listrik.

2.6.3 Aspek Finansial

Analisis finansial menyangkut tentang pengeluaran dan penerimaan dari
pelaksanaan proyek. Yang mana akan memperhitungkan perkiraan jumlah dana
yang diperlukan, baik untuk pengadaan lahan maupun kebutuhan dana modal kerja
awal. Hal ini perlu dilakukan agar sumber daya yang terserap dalam proyek, dapat
memberi manfaat optimal bagi investor. Suatu proyek dapat disebut layak untuk
dilaksanakan bila jumlah benefit (nilai manfaat) yang diperoleh dari suatu proyek
lebih besar daripada jumlah cost (biaya). Dalam studi kelayakan, dimana belum
operasional, semua perhitungan biaya dan manfaat, serta angka-angka lain

17
merupakan perhitungan perkiraan yang diproyeksikan selama umur proyek. Angka-
angka proyeksi diperoleh melalui penurunan (derivasi) dari berbagai data, model
dan asumsi yang dilihat dari berbagai aspek proyek.
Perkiraan biaya pada proyek investasi, secara umum dipengaruhi oleh
beberapa hal seperti lokasi pembangunan proyek, tipe bangunan, teknologi yang
digunakan, dan faktor pendukung lainnya. Faktor pendukung lainnya merupakan
hal-hal pendukung yang digunakan dalam sebuah proyek sampai proyek siap
dioperasikan, seperti biaya untuk riset pendahuluan, biaya aktiva tetap tidak
berwujud, biaya pra-operasi, jumlah modal kerja yang dibutuhkan dan lain-lain.
Hasil perhitungan kriteria investasi merupakan indikator dari modal yang
diinvestasikan, yaitu perbandingan antara total benefit yang diterima dengan total
biaya yang dikeluarkan dalam present value selama umur ekonomis proyek.
Apabila hasil perhitungan telah menunjukkan feasible (layak), pelaksanaannya
akan jarang mengalami kegagalan. Kegagalan hanya terjadi karena faktor-faktor
uncontrollable seperti banjir, gempa bumi, perubahan peraturan pemerintah,
disamping data yang digunakan tidak relevan (Ibrahim,2009).

2.7 Kriteria Penilaian Investasi

Dalam rangka mencari suatu ukuran yang menyeluruh sebagai dasar
penerimaan/penolakan atau pengurutan suatu proyek, telah dikembangkan berbagai
macam cara yang dinamakan Investment Criteria atau Kriteria Investasi. (Choliq et
al., 1993). Dengan kata lain, kriteria investasi merupakan alat ukur yang
menentukan apakah suatu proyek layak untuk dilaksanakan atau tidak layak untuk
dilaksanakan. Dalam tugas ini, kriteria investasi yang digunakan adalah:
1. Net Present Value (NPV)
2. Net Benefit Cost Ratio (Net BCR)
3. Internal Rate of Return (IRR)
4. Payback Period (PBP)
5. Analisis Sensitivitas

2.7.1 Net Present Value (NPV)

Net Present Value (NPV) adalah metode menghitung nilai bersih (netto)
pada waktu sekarang (present). Asumsi present yaitu menjelaskan waktu awal

18
perhitungan bertepatan dengan saat evaluasi dilakukan atau pada periode tahun ke
nol (0) dalam perhitungan cash flow investasi. Metode Net Present Value pada
dasarnya memindahkan cash flow yang menyebar sepanjang umur investasi (t=0)
atau kondisi present (Giatman, 2011).
Suatu cash flow investasi, tidak selalu dapat diperoleh secara lengkap, yaitu
terdiri atas cash-in dan cash-out, tetapi mungkin juga hanya dapat dihitung
langsung aspek benefitnya saja atau biayanya saja. Sebagai contoh, apabila kita
melakukan investasi dalam rangka memperbaiki salah satu komponen dari sejumlah
alat-alat fasilitas produksi, dalam kasus tersebut yang dapat dihitung hanya
biayanya saja, aspek benefitnya tidak bisa dihitung karena masih dalam rangkaian
satu sistem tunggal. Jika demikian, maka dalam cash flow hanya terdapat cash-out
atau cash-in. Cash flow yang hanya memperhitungkan benefit saja maka disebut
dengan Present Worth of Benefit (PWB), sedangkan jika hanya memperhitungkan
cash-out (cost) maka disebut dengan Present Worth of Cost (PWC). Sedangkan
NPV diperoleh dari perhitungan PWB-PWC. Oleh karena itu, untuk memperoleh
nilai dari PWB,PWC, dan NPV dipakai formula umum seperti berikut :
n
PWB   Cbt ( FBP ) t
t 0

n
PWC   Cct ( FBP ) t
t 0

NPV  PWB  PWC

Dimana :
PWB = Present Worth of Benefit
PWC = Present Worth of Cost
Cb = cash flow benefit
Cc = cash flow cost
FPB = faktor bunga present
t = periode waktu
n = umur investasi
Untuk mengetahui layak tidaknya rencana investasi yang dilakukan,
diperlukan ukuran/kriteria tertentu dalam metode Net Present Value, yaitu:
Jika : NPV > 0 artinya investasi akan menguntungkan/layak (feasible)

19
 NPV < 0 artinya investasi tidak menguntungkan/layak (unfeasible)
Jika rencana investasi tersebut dinyatakan layak, maka direkomendasikan
untuk dilaksanakan investasi itu, namun jika ternyata tidak layak, maka rencana
tersebut tidak direkomendasikan untuk dilanjutkan. Namun, layak atau tidaknya
suatu rencana investasi belumlah keputusan akhir dari suatu program investasi,
seringkali pertimbangan tertentu ikut pula mempengaruhi keputusan yang akan
diambil.

2.7.2 Internal Rate of Return (IRR)

IRR atau Internal Rate of Return atau arus pengembalian internal adalah
arus pengembalian yang menghasilkan NPV aliran kas masuk = NPV aliran kas
keluar. Pada metode IRR yang akan dicari adalah suku bunganya disaat NPV sama
dengan nol. Untuk mendapatkan IRR dilakukan dengan mencari besarnya nilai
NPV dengan memberikan nilai i variabel (berubah-ubah) sedemikian rupa sehingga
diperoleh nilai i saat NPV mendekati nol yaitu NPV(+) dan nilai NPV(-), dengan
cara coba-coba (trial and error). Jika telah diperoleh nilai NPV(+), NPV(-) tersebut
diasumsikan niali diantaranya sebagai garis lurus, selanjutnya dilakukan interpolasi
untuk mendapatkan IRR.
Ukuran yang digunakan dalam IRR berpatokan pada minimum attractive
rate of return (MARR). Dengan demikian, penilaian investasi dikatakan layak
apabila nilai IRR≥MARR. Adapun rumus IRR menurut Choliq et al(1993) adalah :
NPV 
IRR  i1  (i2  i1 ) (2.10)
NPV   NPV 
Dimana :
i1 = discount factor (tingkat bunga) pertama dimana diperoleh NPV positif
i2 = discount factor (tingkat bunga) kedua dimana diperoleh NPV negative.
NPV+ = NPV bernilai positif
NPV- = NPV bernilai negatif
Kriteria keputusan penilaian IRR menurut Soeharto (1997), sebagai berikut :
IRR > arus pengembalian (MARR) yang diinginkan, maka proyek layak.
IRR < arus pengembalian (MARR) yang diinginkan, maka proyek tidak
layak.

20
2.7.3 Minimum Attractive Rate Of Return (MARR)
MARR adalah tingkat suku bunga pengembalian minimum yang diinginkan
dalam sebuah investasi. Tingkat suku bunga tersebut yang nantinya akan dijadikan
dasar penentuan keputusan dalam manajemen yang berhubungan dengan pemilihan
alternatif-alternatif biaya (cost alternatives), manfaat (benefit alternatives) atau
kelayakan suatu investasi (feasibility study). Dalam penentuan nilai MARR harus
mempertimbangkan beberapa hal, yaitu (Hutagi, 2012) :
 Cost of Capital (Biaya Modal)
 Cost of Opportunity Loss (Biaya Hilangnya Kesempatan)
 Risk Investment
 Jenis Organisasi dan Usaha

2.7.4 Benefit Cost Ratio (BCR)

Metode benefit cost ratio (BCR) adalah salah satu metode yang biasa
digunakan dalam tahap evaluasi awal perencanaan investasi atau sebagai analisis
tambahan dalam memvalidasi hasil evaluasi dari metode sebelumnya
(Giatman,2011). Persamaan metode benefit cost ratio (BCR) ini dijelaskan sebagai
berikut :
Benefit
Rumus umum
BCR 
Cost atau  Benefit
 Cost
n

PWB
 Cb FBP 
t 0
t t
Jika analisis terhadap present : BCR  atau n

 Cc FBP 
PWC
t t
t 0

EUAB
 Cb FBA 
t 0
t t
Jika analisis terhadap annual : BCR  atau n

 Cc FBA 
EUAC
t t
t 0

Dimana :
EUAB = Equivalent Uniform Annual of Benefit
EUAC = Equivalent Uniform Annual of Cost
PWB = Present Worth of Benefit

21
 PWC = Present Worth of Cost
FBP = Faktor bunga present
FBA = Faktor bunga annual
Cb = cash flow benefit
Cc = cash flow cost
Kriteria keputusan dalam menentukan kelayakan dari metode benefit cost ratio ini
adalah:
BCR ≥ 1 artinya investasi layak (feasible)
BCR < 1 artinya investasi tidak layak (unfeasible)

2.7.5 Metode Payback Period

Analisis Payback Period pada dasarnya bertujuan untuk mengetahui
seberapa lama (periode) investasi akan dapat dikembalikan saat terjadinya kondisi
pulang pokok (break even point). Lamanya periode pengembalian (k) saat kondisi
BEP adalah:
k
k  PBP    CFt  0
t 0

Dimana :
k = periode pengembalian
CFt = cash flow period ke t
Apabila nilai cash flow benefit dan cost-nya bersifat annual, maka
persamaannya menjadi:
Investasi
k  PBP    periodewaktu
Annual Benefit (2.12)
Kriteria penilaian dalam menentukan kelayakan dari metode payback period ini
adalah:
k ≤ n artinya layak (feasible)
k > n artinya tidak layak (unfeasible)
k = jumlah periode pengembalian
n = umur investasi

22
2.7.6 Analisis Sensitivitas
Apabila akan merencanakan suatu proyek, semua biaya akan dikeluarkan
dan benefit yang diperoleh tiap tahun semuanya diperhatikan berdasarkan data yang
diperoleh dari proyek yang sudah ada atau dari teori yang berhubungan dengan
proyek yang direncanakan.
Dengan demikian mungkin saja terjadi kekeliruan atau ketidaktepatan
perkiraan biaya dan benefit yang telah disusun, untuk itu perlu adanya analisa
sensitivitas. Dengan mengambil perkiraan bahwa bagaimana sebenarnya jika hal-
hal sebagai berikut:
a. Jika biaya (cost) bertambah 10% dan pendapatan (benefit) tetap
b. Jika biaya (cost) tetap dan pendapatan (benefit) berkurang 10%
c. Jika biaya (cost) bertambah 10% dan pendapatan (benefit) berkurang
10%
Analisa ini akan memberikan gambaran sejauh mana suatu keputusan akan
cukup kuat berhadapan dengan perubahan faktor-faktor atau parameter-parameter
yang mempengaruhinya (Pujawan,1995).

2.8 Konsep Nilai Uang Terhadap Waktu (Time Value of Money)

Dalam melaksanakan sebuah proyek dan keputusan untuk berinvestasi,
seorang pelaksana proyek disamping harus menguasai dan memahami tentang
biaya proyek, juga harus memahami konsep nilai uang terhadap waktu.
Dalam konsep time value of money, nilai uang sangat berkaitan dengan
waktu, artinya nilai satu rupiah pada tahun ini tidak sama dengan nilai uang satu
rupiah pada tahun ke-m dan begitu pula sebaliknya. Jadi, yang dimaksud dengan
time value of money adalah hubungan antara nilai uang saat ini (present value)
dengan nilainya pada saat yang akan datang (future value), dengan
mempertimbangkan bunga yang harus dibayar dalam penggunaan uang tersebut.
Sebagai contoh bila uang sejumlah Rp 1.000.000,00 dipinjamkan pada hari
ini, untuk jangka waktu satu tahun, dengan bunga 20% per tahun, maka setelah
berjalan satu tahun, uang yang dikembalikan adalah Rp 1.000.000,00 ditambah
dengan bunga sebesar 20% atau Rp 200.000,00, jadi total yang harus dikembalikan
adalah sebesar Rp 1.200.000,00.

23
 Dengan demikian, uang saat ini Rp 1.000.000,00 adalah sama dengan uang
Rp 1.200.000,00 pada waktu satu tahun mendatang (dengan perhitungan rate
sebesar 20% per tahun).
Berdasarkan pengertian diatas, maka dapat dibuat rumus untuk menghitung
present value dan future value. Bila saat ini uang sejumlah P (present value)
diinvestasikan dengan rate (bunga) i % per tahun, untuk selama beberapa tahun,
maka bila bunganya tidak diambil, uang tersebut akan memperoleh bunga
berbunga, dan uang tersebut pada beberapa tahun mendatang nilainya (future value)
dapat dihitung sebagai berikut:
 Akhir tahun ke-n
Fn = P ( 1 + i )n
Dimana :
Fn = Future value pada tahun ke-n
i = Bunga/rate per tahun
P = Present value
Dengan demikian ( 1 + i )n adalah faktor pengali, yang disebut compounded
factor, yaitu faktor yang dipergunakan untuk menghitung future value ( F ) dan
present value ( P ). Sebaliknya, dari rumus diatas dapat diperoleh hubungan sebagai
berikut : Dalam hal ini ( 1 + i )n adalah faktor pembagi yang disebut discounted
factor, yaitu faktor yang digunakan untuk menghitung present value ( P ) dari future
value.
Pada rumus diatas, bunga (rate of return) dianggap sama atau tetap tiap
tahunnya. Namun pada kenyataan yang ada, bunga tidaklah sama atau tetap tiap
tahunnya, tetapi berubah – ubah sesuai keadaan ekonomi pada saat bersangkutan.
Untuk suatu negara yang ekonominya stabil, perubahan rate relatif kecil,
tetapi untuk negara yang ekonominya tidak stabil, perubahan ratenya sangat
tidakmenentu.Bila rate untuk rate tiap tahunnya tidak sama, maka penentuan
compounded factor dan discounted factor tidak dapat menggunakan rumus di atas,
tetapi harus dihitung sesuai rate tiap tahunnya. Untuk rate yang tidak tetap, seperti
misal i, untuk tahun ke-1, i2 untuk rate tahun ke-2 dan seterusnya in untuk rate tahun
ke-n, maka cara menghitung faktor adalah sebagai berikut :
Untuk compounded factor :

24
 Untuk tahun ke-1 : ( 1 + i1 )
Untuk tahun ke-2 : ( 1 + i1 ) ( 1 + i2 )
Untuk tahun ke-n : ( 1 + i1 ) ( 1 + i2 ) .......................... ( 1 + in )
Sedang untuk discounted factor :
Untuk tahun ke-1 : 1 / ( 1 + i1 )
Untuk tahun ke-2 : 1 / ( 1 + i1 ) ( 1 + i2 )
Untuk tahun ke-n : 1 / ( 1 + i1 ) ( 1 + i2 ) .......................... 1 / ( 1 + in )
Penerapan konsep time value of money pada cost estimate, dilakukan dalam
dua kasus, yaitu sebagai berikut :
 Yang pertama, untuk perhitungan estimasi biaya pada tahap perencanaan.
Pada tahap ini gambar belum tersedia. Oleh karena itu, untuk menghitung
estimasi biaya didasarkan atas data nilai proyek sejenis dari beberapa tahun
yang lalu, kalau dimungkinkan di tempat yang sama, untuk keperluan
keakuratan. Namun demikian bila data setempat tidak ada, dapat
menggunakan data di tempat lain dengan memberikan faktor daerah
bersangkutan.
 Yang kedua, untuk perhitungan estimasi biaya proyek dengan cara
pembayaran lebih dari satu tahun, atau setelah proyek selesai ( Turn Key
Project ).

25
 BAB III
METODE PENELITIAN

3.1 Kerangka Konseptual

Mulai

Identifikasi Masalah

Penentuan Objek Studi

Pengumpulan Data

Data Data Komponen Data Aspek Pasar Data Komponen

Teknis Biaya Penjualan

 Lokasi Proyek  Biaya Pengadaan dan -Hasil Penjualan Rumah

 Luas Lahan Pematangan Lahan
 Luas Bangunan per  Biaya Konstruksi
Type Perumahan
 Spesifikasi  Biaya Perijinan dan
 Sarana dan Prasarana Biaya Tak Terduga

Total Biaya Total Penjualan

Analisis Finansial Dengan

NPV, BCR, IRR, PBP, dan Analisis
Sensitivitas

Hasil dan Pembahasan

Kesimpulan dan Saran

Gambar 3.1 Kerangka Konseptual

26
3.2 Identifikasi Masalah
Masalah yang akan diangkat dalam penelitian ini adalah mengenai
kelayakan investasi dari Proyek Pembangunan Perumahan Taman Nuansa
Tjampuhan di Blahbatuh Gianyar apabila ditinjau dari tiga aspek yaitu aspek teknis,
aspek pasar dan aspek finansial. Oleh karena itu identifikasi dari permasalahan
dalam perumahan perlu dilakukan.

3.3 Objek Studi

Penulisan tugas akhir ini mengambil objek studi pada Proyek Pembangunan
Perumahan Taman Nuansa Tjampuhan yang terletak di Jl. By Pass Prof. Dr. Ida
Bagus Mantra, Pering Blahbatuh Gianyar. Sebagai objek studi adalah data
perencanaan proyek pembangunan perumahan. Dari objek studi ini akan dibahas
apakah proyek tersebut dapat dikatakan layak apabila ditinjau dari aspek teknis,
pasar dan finansial.

3.4 Pengumpulan Data

Pengumpulan data dalam penulisan tugas akhir ini adalah dengan cara
pengumpulan data primer dan sekunder. Data primer adalah data yang diperoleh
langsung dari objek penelitian dengan menggunakan alat pengukuran atau alat
pengambilan data langsung pada objek sebagai sumber informasi yang dicari.
Sedangkan data sekunder adalah data yang diperoleh lewat pihak lain, tidak
langsung diperoleh oleh peneliti dari objek penelitiannya. Data primer dalam
penelitian ini berupa data target pemasaran dan keterangan fisik perumahan yang
diperoleh dengan observasi dan wawancara, sedangkan data sekunder berupa data
gambar perumahan, pertumbuhan penduduk provinsi Bali tahun 2010 sampai tahun
2015, dan rencana tata ruang wilayah yang diperoleh dari pihak pengembang
Perumahan Taman Nuansa Tjampuhan. Data yang dikumpulkan sesuai dengan
aspek yang akan dianalisis.

3.5 Analisis Data

Dalam analisis dilakukan dengan cara mengumpulkan data-data yang
berhubungan dengan permasalahan yang dihadapi. Dari data yang dikumpulkan
dilakukan pengelompokan berupa data aspek pasar, data aspek teknis, dan data
komponen biaya, dan data aspek finansial.

27
3.5.1 Data Aspek Teknis
Analisis aspek teknis dilakukan dengan mengumpulkan data-data dan
informasi. Setelah seluruh data terkumpul selanjutnya dilakukan analisis data.
Untuk menganalisis aspek teknis diperlukan data-data antara lain:
1. Lokasi proyek pembangunan Perumahan Taman Nuansa Tjampuhan
2. Luas lahan
3. Luas banguna rumah per type
4. Pengadaan sarana air dan listrik
5. Pengadaan fasilitas umum seperti taman, pengaspalan jalan lingkungan, dan
pengadaan saluran/got
Penilaian aspek teknis ini menggunakan Rencana Tata Ruang Wilayah
(RTRW) Provinsi Bali Tahun 2009 – 2029. Analisis aspek teknis dilakukan sebagai
masukan dalam menghitung biaya investasi yang selanjutnya digunakan sebagai
data dalam analisa aspek finansial.

3.5.2 Data Aspek Pasar

Data aspek pasar yang digunakan berupa data peningkatan jumlah rumah
tangga (permintaan) dan data peningkatan jumlah perumahan (penawaran). Analisis
aspek pasar dilakukan untuk mengetahui seberapa besar pasar yang ada dan sebagai
masukan dalam pembangunan perumahan. Penilaian aspek pasar ini menggunakan
metode trend linier.

3.5.3 Data Aspek Finansial

Analisis aspek finansial merupakan faktor yang menentukan, meskipun
aspek-aspek yang lain juga penting namun jika tidak tersedia dana maka proyek
tidak dapat terealisasi. Yang akan dianalisis dalam aspek finansial ini meliputi :
1. Komponen Biaya Proyek Perumahan
 Biaya Pengadaan dan Pematangan Lahan
Biaya pengadaan dan pematangan lahan meliputi harga tanah dan biaya
pembersihan lahan untuk proyek perumahan tersebut.
 Biaya Konstruksi
Biaya konstruksi merupakan biaya pembangunan perumahan yang
biasanya tercakup dalam rangkuman rencana anggaran biaya.

28
  Biaya Perijinan dan Biaya Tak Terduga
Biaya perijinan yaitu biaya-biaya yang diperlukan seperti biaya
membuat sertifikat, dan biaya ijin mendirikan bangunan. Sedangkan
biaya tak terduga seperti biaya sumbangan kepada lingkungan sekitar
atau biaya donasi yang tak terduga.
2. Komponen Penjualan Perumahan
Setelah diperoleh nilai total biaya (cost) dari hasil analisa biaya,
selanjutnya dilakukan analisis komponen penjualan. Komponen penjualan
rumah berupa hasil penjualan rumah dan penyerahan fasilitas umum,
sehingga dari data tersebut diperoleh nilai total penjualan (benefit). Analisis
finansial ini berpatokan dari total biaya dan manfaat.

3.6 Analisis Penilaian Investasi

Berdasarkan hasil dari perhitungan aliran kas masuk yang menunjukkan
total manfaat (benefit) proyek dan aliran kas keluar merupakan total biaya (cost)
proyek, kemudian disusun perhitungan yang merupakan kriteria investasi.
Perhitungan-perhitungan tersebut adalah :
1. Net Present Value (NPV)
2. Internal Rate of Return (IRR)
3. Benefit Cost Ratio (BCR)
4. Payback Period (PBP)
5. Analisis Sensitivitas

3.7 Pembahasan Hasil

Hasil analisis yang diperoleh, nantinya akan dibahas mengenai
kelayakannya. Oleh karena itu dalam menentukan kelayakan tersebut digunakan
kriteria sebagai berikut :
1. Net Present Value (NPV)
Indikasi dari hasil Net Present Value (NPV) adalah :
NPV>0, usulan proyek dapat diterima.
NPV<0, usulan proyek ditolak.
2. Internal Rate of Return (IRR)
Indikasi dari hasil Internal Rate of Return (IRR) adalah :

29
 IRR > tingkat pengembalian (i) yang diinginkan, proyek diterima.
IRR < tingkat pengembalian (i) yang diinginkan, proyek ditolak.
3. Benefi Cost Ratio (BCR)
Indikasi dari hasil Benefit Cost Ratio (BCR) adalah :
BCR > 1 usulan proyek diterima.
BCR < 1 usulan proyek ditolak.
BCR = 1 netral.
4. Payback Period (PBP)
Indikasi dari hasil Payback Period (PBP) adalah bahwa semakin kecil
hasilnya makin baik sampai batas pengembalian yaitu umur ekonomis
proyek Pembangunan Perumahan Taman Nuansa Tjampuhan.
5. Analisis Sensitivitas
Analisis Sensitivitas dapat ditinjau atas dua hal, sebagai berikut :
a. Sensitivitas terhadap dirinya sendiri, yaitu sensitivitas pada kondisi
break even point (titik pulang pokok).
b. Sensitivitas terhadap alternatif lain, biasanya ditemukan jika terdapat n
alternatif yang harus dipilih salah satunya untuk dilaksanakan.

30
 DAFTAR PUSTAKA

Giatman,M. 2011. Ekonomi Teknik. Rajawali Pers, Jakarta.

Husnan,S., dan Suwarsono,M. 2000. Studi Kelayakan Proyek. UPP AMP YKPN,
Yogyakarta.
Ibrahim, Yacob. 2009. Studi Kelayakan Bisnis. Edisi Revisi, Jakarta : PT Rineka
Cipta
Kasmir dan Jakfar. 2012. Studi Kelayakan Bisnis. Edisi Revisi, Jakarta : Kencana
Prenada Media Grup.
Mulyadi. 2001. Akuntansi Manajemen : Konsep, Manfaat dan Rekayasa. Edisi
Ketiga, Jakarta : Salemba Empat.
Soeharto, I. 1997. Manajemen Proyek Dari Konseptual Sampai Operasional.
Erlangga, Jakarta, dalam Putra, I.B.A.D. 2010. Analisis Finansial Pada
Pembangunan Proyek Perumahan (Studi Pada Proyek Perumahan Graha
Permata Sejahtera di Kabupaten Tabanan). (Tugas Akhir yang tidak
dipublikasikan, Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas
Udayana,2010), hlm. 13-14.
Suratman. 2001. Studi Kelayakan Proyek : Teknik dan Prosedur Penyusunan
Laporan, Edisi Pertama. J&J Learning, Yogyakarta, dalam Putra, I.B.A.D.
2010. Analisis Finansial Pada Pembangunan Proyek Perumahan (Studi
Pada Proyek Perumahan Graha Permata Sejahtera di Kabupaten
Tabanan). (Tugas Akhir yang tidak dipublikasikan, Jurusan Teknik Sipil
Fakultas Teknik Universitas Udayana,2010), Hlm 14-15.
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan
Kawasan Permukiman.

31