LAPORAN PENGANTAR REAL ESTATE

Analisis Kemitraan Proyek Real Estat Pantai Indah Kapuk 2

Dengan Mitra Agung Sedayu Grup & Salim Grup

Bella Aulia Puspitasari 119240119

Muhammad Rizky Maha Putra 119240095
Wais Al Qarni 119240039

Program Studi Arsitektur

Jurusan Teknologi Infrastruktur Dan Kewilayahan
Institut Teknologi Sumatera
2022
 DAFTAR ISI

HALAMAN SAMPUL……………………………………………………………i
DAFTAR ISI .......................................................................................................... ii
BAB 1 PENDAHULUAN ......................................................................................1
1.1 Latar Belakang ...............................................................................................1
1.2 Rumusan .........................................................................................................1
1.3 Tujuan Penelitian ............................................................................................1
1. Untuk Mengetahui Tujuan dan Fungsi Proyek yang Sedang
Dikembangkan. .....................................................................................................1
1.4 Manfaat Penelitian ..........................................................................................2
BAB 2 METODE RISET .......................................................................................3
2.1 Pendekatan Penelitian.....................................................................................3
2.2 Objek Penelitian .............................................................................................3
2.2.1 Jenis & Lokasi Proyek .............................................................................3
2.2.2 Luas Proyek, Gambaran Lingkungan Sekitar, serta Pengembangan yang
Terjadi ...............................................................................................................3
2.2.3 Konten Proyek .........................................................................................4
2.2.4 Pembangunan Pengembangan Proyek .....................................................5
2.2.5 Proses Pembangunan Fisik Proyek ..........................................................5
2.3 Teknik Pengumpulan Data .............................................................................6
BAB 3 HASIL PENELITIAN ...............................................................................7
3.1 Gambaran Aspek Bisnis Proyek yang Dijalankan..........................................7
3.1.1 Pihak yang Bermitra ................................................................................7
3.1.1 Inisiator Proyek ........................................................................................7
3.1.1 Fungsi dan Peran Mitra ............................................................................7
3.1.1 Bentuk Kemitraan ....................................................................................8
BAB 4 PENUTUP.................................................................................................11
A. KESIMPULAN ..........................................................................................11
B. SARAN ......................................................................................................11
DAFTAR PUSTAKA ...........................................................................................12
LAMPIRAN ..........................................................................................................13

ii
iii
 BAB 1

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Dalam Real Estat, dikenal istilah Bisnis Properti. Properti ataupun Real
Estat ini merupakan segala hal yang berhubungan dengan harta yang tak bergerak,
yaitu tanah dan bangunan. Tanah dan Bangunan ini nantinya akan bisa memiliki
berbagai fungsi, baik fungsi Ritel atau Komersil, maupun fungsi Perumahan dan
Sosial. Sebagian besar orang mengira bahwa bisnis real estat adalah usaha menjual
produk perumahan baru. Meskipun begitu, tidak semua bisnis real estat hanya
menjual perumahan.
Sebagaimana telah dijelaskan diatas, Real Estat atau Properti adalah semua
harta yang tak bergerak baik berupa tanah maupun bangunan. Bisnis Real Estat
tidak hanya menjual perumahan seperti yang umumnya dikenal, akan tetapi juga
menjual produk-produk komersil seperti Rumah Kantor, Rumah Toko, Area Bisnis
Komersil, hingga menjual Interest, yaitu ketertarikan untuk menjual hak-hak diatas
propertinya. Bisnis Real Estat ini memiliki berbagai macam skema bisnis. Skema
bisnis itu antara lain ialah Keagenan, Pengoperasian, dan bisnis Investasi. Bisnis
Real Estat ini dibangun melalui kemitraan, atau kerja sama, antara beberapa pihak.
Berdasarkan hal tersebut, maka Tugas Besar ini akan menganalisis skema
kemitraan bisnis Real Estat. Penulis akan membedah dan membahas skema bisnis
yang dijalankan oleh pihak-pihak pengembang properti. Analisis ini dilakukan
untuk mengetahui bagaimana cara pengembang yang bermitra mewujudkan proyek
yang sedang mereka bangun. Dalam hal ini, kami akan menganalisa skema bisnis
antara pengembang properti serta grup konglomerat besar Indonesia, yaitu Agung
Sedayu Grup dengan Salim Grup, yang bermitra dalam proyek pengembangan
Waterfront City, Pantai Indah Kapuk 2 (PIK 2)

1.2 Rumusan
1. Bagaimana Gambaran/Deskripsi dari Proyek Real Estat PIK 2?
2. Bagaimana Gambaran dari Aspek Bisnis Proyek yang Dijalankan?
3. Apa Saja yang Sudah Dikembangkan dari Proyek PIK 2 Bersama
Mitra-mitra yang Bekerja Sama?

1.3 Tujuan Penelitian

1. Untuk Mengetahui Tujuan dan Fungsi Proyek yang Sedang
Dikembangkan.
2. Untuk Mengetahui Aspek Bisnis Properti Apa Saja yang Dijalankan.

1
 2

3. Untuk Mengetahui Skema Bisnis yang Dapat Mewujudkan Suatu

Proyek Real Estat

1.4 Manfaat Penelitian

Penelitian ini penting dilakukan, agar Mahasiswa bisa memahami
bagaimana konsep kemitraan dalam bisnis real estat. Hal ini karena Properti
ataupun Real Estat memiliki keterkaitan dengan dunia Arsitektur. Maka dengan
mengetahui konsep kemitraan bisnis Real Estat ini, Mahasiswa diharapkan
memiliki bekal di masa yang akan datang dalam mengelola bisnis properti, baik
untuk keperluan komersial, sosial, maupun perorangan.
 3

BAB 2

METODE RISET

2.1 Pendekatan Penelitian

Metode penelitian yang digunakan ialah metode kualitatif. Metode ini
merupakan suatu cara pendekatan terhadap subjek dan objek tertentu yang bersifat
deskriptif. Data-data akan didapat melalui analisis dengan berlandaskan teori yang
ada. Metode ini cenderung bersifat deskriptif, dengan menggunakan acuan
penelitian pada Bab 1, agar pembahasan penelitian ini tidak melebar. Pemakaian
metode kualitatif sebagai pendekatan penelitian agar pembahasan bisa terfokus
pada yang terjadi di lapangan, serta skema kemitraan yang ingin dianalisis bisa
lebih diperdalam.

2.2 Objek Penelitian

2.2.1 Jenis & Lokasi Proyek

Disini, kami dari Kelompok 5 akan mengambil objek penelitian berupa
proyek pengembangan kota baru, berupa Waterfront City di kawasan pantai utara
Jakarta, yang diberi nama Pantai Indah Kapuk 2. Dalam proyek pengembangan kota
baru ini, didalamnya terdapat berbagai macam fungsi, mulai dari fungsi Apartemen,
Residensial, Komersial seperti Rukan dan Perhotelan, Educity, hingga Pariwisata
seperti Pantai dan Theme Park. Semua aspek bisnis ini dibagi kedalam 2 zona, yaitu
zona residensial dan zona komersial. Pembagian Zona ini akan mempermudah
sirkulasi didalam kawasan.

Sedangkan untuk lokasi tepatnya, Pantai Indah Kapuk 2 bertempat di Jl.

Marina Indah Raya, RT7/RW2, Pantai Indah Kapuk, Jakarta Utara, 14470.

2.2.2 Luas Proyek, Gambaran Lingkungan Sekitar, serta Pengembangan

yang Terjadi
PIK 2 memiliki total luas mencapa 2.650 Hektar. Merupakan Waterfront
City yaitu sebuah kota yang berada di pinggir pantai. PIK 2 memiliki garis pantai
 4

pasir putih sepanjang 4 kilometer, yang mana area pantai ini kemudian berkembang
menjadi destinasi pariwisata baru di pantai utara Jakarta. Selain itu, terjadi juga
pengembangan dan pembangunan besar-besaran di area sekitar proyek PIK 2,
antara lain pembangunan Masjid Agung Al Azhar, kehadiran Sekolah, Universitas,
hingga Rumah Sakit. Selain itu, PIK 2 juga akan melakukan pembinaan kepada
ratusan UKM Kuliner, serta perekrutan tenaga kerja lokal, untuk bergabung dalam
proyek PIK 2, baik dalam proses pembangunan, maupun pengoperasian. Terdapat
pula MOU antara pengembang dengan Pemprov DKI dan Banten untuk
pembangunan akses jembatan ke PIK 2

2.2.3 Konten Proyek

Terdapat beberapa fungsi yang dikembangkan pada proyek pengembangan
ini. Fungsi-fungsi itu antara lain;
● Berbagai aspek kebutuan bisnis properti seperti Apartemen,
Residensial, serta area Komersial.
● Aspek Pariwisata dan Rekreasi, dengan adanya Pantai Pasir Putih
PIK 2, serta akan dibangunnya Theme Park Lotte World.
Seluruh fungsi ini dikembangkan agar bisa mensupport nilai-nilai aset kedepannya
bagi para investor yang akan berinvestasi, agar nilai-nilai dari properti dapat
berkembang dengan baik dan akan terus bertambah nilainya.
Sedangkan untuk sasaran dari pembangunan PIK 2 ini ialah, untuk menata
sebuah Kota Mandiri baru, untuk mewujudkan adanya kawasan elite & premium
dengan skala yang besar, agar bisa menjadikan kawasan disekitar PIK 2 bernilai
investasi tinggi. Selain itu, pengembang proyek ini juga memiliki kontribusi
terhadap lingkungan sekitar dibangunnya PIK 2 ini. Kontribusi itu berupa program
CSR yang dijalankan disekitar lokasi proyek pembangunan.
 5

CSR itu antara lain berupa pembangunan UNUSIA atau Universitas NU

Indonesia, kemudian CSR berupa bantuan sosial dan kesehatan bersama dengan
Yayasan Buddha Tzu Chi Indonesia, lalu ada CSR pengelolaan sampah di
pinggiran pantai utara Tangerang dan Jakarta, serta pengembangan-
pengembangan lain yang terjadi berkat adanya proyek pengembangan PIK 2 ini.

2.2.4 Pembangunan Pengembangan Proyek

Proyek Pantai Indah Kapuk 2 ini merupakan sebuah proyek pengembangan
baru. Lebih tepatnya, proyek ini adalah mengembangkan sebuah Kota Baru dengan
konsep Waterfront City, atau sebuah kota yang berbatasan langsung dengan
perairan, dalam hal ini adalah Laut. Proyek ini selanjutnya di gadang-gadangkan
akan menjadi Kota Mandiri pertama dengan luas 1000 hektar, terlengkap, dan
terbesar di Indonesia. Kota ini akan dipenuhi dengan fungsi Residensial, Komersial,
hingga fungsi MICE (Meeting, Incentive, Convention, and Exhibition), dengan akan
dibangunnya Stadion Internasional Mata Elang, sebagai arena Convention &
Exhibition terbesar di Indonesia nantinya.

2.2.5 Proses Pembangunan Fisik Proyek

1. Proyek dimulai dengan melakukan pembersihan lahan, kemudian
menentukan zona untuk residential, appartemen, ruko, area komersial,
hingga kawasan wisata seperti Pantai dan Theme Park.
2. Proses selanjutnya adalah dengan pembangunan akses dari dan
menuju kawasan PIK 2. Progres terkini, adalah dengan adanya jembatan
tembusan sepanjang 500m dari PIK 1, kemudian akses dari dan ke Tol
Dalam Kota Lingkar Luar Jakarta, serta Interchange Tol dari dan menuju
Bandara Soekarno-Hatta. Nantinya akan ada 3 Exit Tol yang ada pada akses
PIK 2, yaitu Exit PIK 1, Exit JORR (Jakarta Outer Ring Road), serta Exit
Tol Bandara Soetta
3. Pembangunan Fisik Residential / Rumah Tapak, Tahap Konstruksi
Pembangunan 6 Tower Appartment Tokyo Riverside, Tahap Pondasi 1
Tower Appartement Tokyo Riverside.
 6

4. Konstruksi Menara Syariah, sebuah gedung perkantoran setinggi 29

lantai, hasil kerjasama untuk Islamic Financial Center, dengan mitra DP
Architects, Matrix Concept Holdings Berhard, serta NIKKO Sekuritas
5. Pembangunan Fisik Rukan / Rumah Kantor untuk zona komersial,
serta Greenbelt / Zona Hijau Bebas Bangunan seluas 60Hektar
6. Tahap 2 Residential / Rumah Tapak, Tahap Konstruksi
Pembangunan Tower Appartment Tokyo Riverside, Rukan Shibuya, serta
Rukan La Riviera
7. Landclearing pembangunan area Exhibition Stadion Internasional
Mata Elang
8. Proses Pembangunan Sedayu Watertown, didekat menara syariah.
9. Pembangunan Verde Sport Hub, melalui skema investasi antara
Agung Sedayu Grup dengan PT. NAC Strata Asia.

2.3 Teknik Pengumpulan Data

Teknik pengumpulan data yang dilakukan, berdasarkan metode penelitian dengan
pendekatan kualitatif adalah berupa:
1. Observasi
Metode pengumpulan data dengan pengamatan, disertai
dengan pencatatan terhadap keadaan objek. Observasi dilakukan secara
daring menggunakan informasi yang ada di media sosial, serta yang
dipublikasi langsung dari website resmi pengembang.

2. Dokumentasi
Dilakukan untuk mengumpulkan data sebagai arsip dan dokumen yang
berasal dari tempat proyek sedang dikerjakan. Dokumentasi berfungsi
sebagai data pendukung dan pelengkap dari data yang didapat dalam
observasi. Dokumentasi ini berupa gambar-gambar yang bersumber dari
lokasi proyek, yang didapatkan secara daring melalui youtube, serta laman
resmi dari pengembang maupun agen-agen dari pengembang itu sendiri.
 7

BAB 3

HASIL PENELITIAN

3.1 Gambaran Aspek Bisnis Proyek yang Dijalankan

3.1.1 Pihak yang Bermitra

Proyek PIK 2 memiliki Mitra utama, yaitu :
1. Agung Sedayu Group, yang merupakan pengembang properti yang
sudah berjalan selama 40 tahun. Perusahaan ini memiliki berbagai macam
proyek yang terdiri dari kota baru, perumahan, komersial, mixed-use, hotel
dan kawasan industri.
2. Salim group, yang merupakan grup konglomerat yang mencakup
berbagai bisnis mulai dari perusahaan pangan, agribisnis, distribusi, ritel
dan lain-lain.
Mitra kecil pada proyek ini didominasi oleh anak perusahaan Salim group
dan kebanyakan merupakan komersil yang menaruh bisnis didalam PIK 2. Mitra
tersebut terdiri dari Tropical, ACE Hardware, Informa, ADR Group, ADVAN, Asia
Pasifik Ikon Codefin, AUTUM GROUP, BW Group, Sinde, casablanca, Dekson,
Evercross, Fortes, Guinness, Bank Jasa Jakarta, King koil, HILLCON, FARIN,
KIWI, NAGATA, PT. BINA KARYA PRIMA, Mandiri group, Multi Adhitama
Sukses, Mata Elang, Mitra10, Multikon, Pacific Garden, Hyundai, Pentair, Propan,
BDA, pulauintan, Pt. sinar indahjaya kencana, TOTO, cUc, UnitedCan, Aplus,
elephant gypsum, jayaboard, BIOGreen, CBN, DIPO, erajaya, Lautan berlian,
Mitsubishi, Patek Philippe, rotaryana, Union sampoerna triputra persada, secure P,
Hubcn, dan wisma sehati

3.1.1 Inisiator Proyek

Inisasi proyek merupakan tahap awal gambaran besar suatu proyek seperti
ruang lingkup, tujuan, pengerjaan, biaya dan informasi umum lainnya. Inisiator
proyek adalah pihak atau perusahaan yang mengemukakan ide untuk menjalankan
proyek pertama kali.
PIK 2 merupakan proyek kota baru yang diinisiasikan oleh Agung Sedayu
Group yang kemudian melakukan kerjasama dengan Salim group. Kolaborasi
antara dua grup besar ini membuat banyak investor serta mitra yang tertarik untuk
ikut bekerjasama.

3.1.1 Fungsi dan Peran Mitra

Mitra terkait dan fungsinya :
1. Agung Sedayu Group
 8

ASG berfokus pada pengembangan dan pembangunan properti dari PIK

2 yaitu berupa apartemen dan residential / perumahan. Hal ini dikarenakan
perusahaan ini memiliki banyak pengalaman baik di bidang yang sama yaitu
dengan pembangunan Puri Mansion, Senayan Residence, The Mansion
Appartement, hingga Kelapa Gading Square.
2. Salim group
Salim group merukapan sebuah grup konglomerat yang memiliki
fokus perusahaan terhadap pemenuhan kebutuhan masyarakat. Dalam
proyek inI mereka berperan dalam bidang Ritel dan Industri, dimana Salim
Group akan mengerjakan zona komersial, baik berupa rukan, perkantoran
hingga hotel.
3. PT. Kukuh Mandiri Lestari (KML)
KML merupakan anak perusahaan dari Agung Sedayu Group,
berfungsi sebagai penanggung jawab pembangunan jembatan penghubung
bakal kawasan elite PIK, dan merupakan pihak yang memberikan kontrak
langsung kepada PT. Waskita Karya.
4. PT. Waskita Karya
Waskita sebagai perusahaan yang bergerak di bidang infrastruktur
yang menerima kontrak dari PT KML untuk pembangunan jembatan
penghubung bakal kawasan elite PIK.

3.1.1 Bentuk Kemitraan

Dalam menjalankan kemitraan terdapat beberapa pihak yang
menjalankan pembangunan dan pengembangan yaitu:
Konsultan Proyek : Airmas Asri, Ddg, Belt collins, Callison
rtkl, Townland, Som, Dp architect
Konsultan Pencahayaan : Litac
Konsultan Teknis : Witteveen + bos
Arsitek : Grain & Green

Kemitraan antar Agung Sedayu Group dan Salim Group :

Jenis Kemitraan : Kemitraan umum, dalam hal ini perusahaan memiliki hak
yang sama dan memiliki partisipasi atas manajemen, pengambilan
keputusan dan tanggung jawab atas hutang dan kewajiban.
Fungsi Kemitraan : Mitra ini dilakukan untuk pengembangan serta
kemajuan PIK 2 di bidang residential dan ritel.
Skema Pembiayaan : Modal awal berasal dari kedua grup ini kemudian
dilakukan Leashold Invesment dimana pihak PIK 2 menyewakan beberapa
properti ke investor penyewa dan menjual beberapa properti residential.
Sumber pembiayaan : Berasal dari modal sendiri, mitra dan investor. Para
penanam modal mendapat saham sesuai porsinya masing-masing.
 9

Bentuk kemitraan ini dirincikan melalui proyek kemitraan yang terjadi di

PIK 2, antara lain :
1. Islamic Financial Center
Jenis Kemitraan : Kemitraan terbatas, yaitu mitra umum memiliki tanggung
jawab terbatas pada jumlah uang yang diberikan untuk usaha bersama.
Fungsi Kemitraan : Dp architect, Matrix concepts holdings berhad, NIKKO
Sekuritas bekerjasama dalam membangun finance district.
Sumber pembiayaan : Dana pembangunan berasal dari investor yaitu PT
Bangun Kosambi Sukses, Agung sedayu grup dan Salim group dan
beberapa investor luar negeri.

2. Educity PIK

Jenis Kemitraan : kemitraan terbatas, yaitu mitra umum yang bertanggung

jawab atas jumlah dana usaha, yaitu pihak Casinius College, UGM, dan
seterusnya.
Fungsi Kemitraan : Kawasan Educity akan diisi oleh Universitas dan
International School yang sudah menandatangani MOU dengan
pengembang, antara lain Universitas dan International School itu adalah
Canisius College, UGM, Al-Azhar, serta Ruamrudee Intl. School.
 10

3. Theme park PIK

Jenis Kemitraan : Kemitraan terbatas gabungan, mitra yang memiliki

tanggung jawab adalah pihak lotte park, namun modal hutang bisnis
merupakan kewajiban kedua pihak mitra yaitu pihak PIK 2 dan pihak Lotte
World
Fungsi Kemitraan : Themepark yang dibangun adalah Lotte World, yang
mana zona ini dibangun melalui kerja sama dengan Perusahaan asal Korea
Selatan, Lotte Corporation
Skema Pembiayaan : PIK 2 memberikan lahan untuk pembangunan lotte
world kemudian lotte world yang menanggung pembiayaan pembangunan.
Sumber pembiayaan : penanaman modal sendiri oleh pihak lotte corp.
 11

BAB 4

PENUTUP

A. KESIMPULAN

Setelah menganalisis seluruh aspek kemitraan bisnis real estat yang terjadi
dalam proyek pengembangan PIK 2, dapat ditarik kesimpulan bahwa peran
kemitraan ini sangat penting dalam mewujudkan tiap proyek pengembangan yang
terjadi. Dalam hal ini, Agung Sedayu Grup berperan untuk mengembangkan zona
Residensial dan Edukasi, sedangkan Salim Grup mengerjakan zona Komersial
berupa area Rukan, Ritel, hingga Perhotelan. Akan tetapi, masih ada juga mitra-
mitra yang kemudian bergabung untuk berinvestasi di lahan PIK 2 ini, contohnya
adalah Lotte Corp yang bergabung melalui area rekreasi Lotte World, yang
merupakan sebuah taman hiburan, kemudian keberadaan Verde Sport Hub, sebuah
Sport Center di PIK 2 yang merupakan hasil skema investasi antara pengembang
utama dengan PT. NAC Strata Asia.
Kemitraan ini kemudian akan memperlancar tiap proyek yang sedang
dikembangkan. Selain itu, di masa akan datang, juga pasti akan terus berjalan bisnis
dan kemitraan ini, tidak hanya dalam proses pembangunan saja. Contohnya adalah
dengan cara menjual Interest dari properti yang ada, untuk kemudian
dikembangkan didalam proyek. Interest ini bisa berbagai macamnya, seperti
pengelolaan, Investasi, serta pelayanan jasa-jasa lainnya. Dengan adanya kemitraan
bisnis properti yang baik, maka semakin maksimal terwujudnya sebuah
pembangungunan dan pengembangan properti ataupun real estat yang ideal dan
bernilai investasi tinggi.

B. SARAN

Meskipun penulis mengharapkan kesempurnaan dalam penyusunan laporan

ini, akan tetapi pada kenyataannya masih banyak kekurangan yang perlu penulis
perbaiki. Hal ini karena masih minimnya pengetahuan penulis mengenai Kemitraan
Bisnis Real Estat/Properti. Oleh karena itu, kritik dan saran yang membangun dari
pembaca sangat penulis harapkan sebagai bahan evaluasi untuk kedepannya.
 12

DAFTAR PUSTAKA

Harun, Ismet Belgawan dan Adelia Enjelina Matondang.2022.Modul Kuliah

Pembiayaan Real Estat. Bandar Lampung: Institut Teknologi Sumatera.

Harun, Ismet Belgawan. 2022.Modul Kuliah Bisnis Properti. Bandar Lampung:

Institut Teknologi Sumatera.

Pik2.com. Tentang Proyek PIK 2. Diakses pada 27 April 2022, dari

https://www.pik2.com/tentang.

Pik2.com. Program CSR. Diakses pada 27 April 2022, dari

https://www.pik2.com/program-csr.

Sedayuindocity.com. Foto-foto Aktual Progres PIK 2 On Site. Diakses pada 27

April 2022, dari https://www.sedayuindocity.com/p/foto-lokasi-progress.html.
 13

LAMPIRAN

Gambar Keterangan

Zona sirkulasi PIK 2

Lokasi PIK 2 di googlemaps

Jembatan penghubung PIK 2

Garis Pantai Pasir Putih

CSR Pembangunan UNUSIA

 14

CSR Bantuan Sosial dan Kesehatan

bersama Yayasan Buddha Tzu Chi

Stadion Internasional Mata Elang

Gambaran pembangunan financial

district di PIK 2

Gambaran Edu City di PIK 2

Gambaran Lotte World di PIK 2

Zonasi Residensial dan Komersial

PIK 2
 15

Akses TOL PIK 2, dari Bandara Soetta,

dan Tol JORR

Menara Syariah PIK 2

Progres Green Belt dan Perumahan

PIK 2

Progres Appartment Tokyo Riverside

dan PIK 2 Bussiness Center