MAKALAH KELOMPOK

PERMODALAN WIRAUSAHA BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

Disusun Oleh:

KELOMPOK 7

Asri Hasan (1921042007)

Iin Nurfaizah (1921042008)

Reski Jamal (1921042009)

Tadzkirah Amalia (1921042010)

Mu’jizah (1921042011)

JURUSAN PENDIDIKAN TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS NEGERI MAKASSAR

2021

i
 KATA PENGANTAR

Puji dan syukur Kami panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa
yang telah memberikan limpahan berkat dan rahmat-Nya sehingga, makalah
mengenai ‘Permodalan Wirausha Bisnis Konstruksi dan Properti’ ini dapat
diselesaikan dengan baik. Makalah ini bertemakan tentang bagaimana
strategi permodalan wirausaha bisnis konstruksi dan properti.
Makalah ini disusun sebagai tugas dari mata kuliah ‘Dasar Bisnis
Konstruksi’ sebagai pengetahuan untuk kita semua dan. Ucapan terima kasih
saya sampaikan kepada dosen mata kuliah ini yang telah banyak
memberikan petunjuk dalam pembuatan makalah ini, Selanjutnya kepada
teman-teman yang telah memberikan dukungan materil maupun moril. Kami
menyadari bahwa makalah ini masih jauh dari sempurna, tetapi mudah-
mudahan makalah ini dapat bermanfaat dalam mencari ilmu dan untuk para
pembaca semua dalam menambah pengetahuan. Untuk itu kami
mengharapkan kritik dan saran yang sifatnya membangun guna
menyempurnakan makalah ini.

Makassar, 20 Mei 2021

Penyusun

ii
 DAFTAR ISI

SAMPUL..................................................................................................................i

KATA PENGANTAR............................................................................................ii

DAFTAR ISI.........................................................................................................iii

BAB I PENDAHULUAN.....................................................................................1

A. Latar Belakang......................................................................................1

B. Rumusan Masalah.................................................................................2

C. Tujuan Masalah.....................................................................................3

D. Manfaat Penulisan.................................................................................3

BAB II PEMBAHASAN.......................................................................................4

A. Pengertian Modal Wirausaha Bisnis Konstruksi dan Properti..............4

B. Strategi Mempersiapkan Permodalan Wirausaha Bisnis Konstruksi

dan Properti...........................................................................................4

BAB III PENUTUP................................................................................................1

A. Kesimpulan..........................................................................................12

B. Saran .................................................................................................12

DAFTAR PUSTAKA...........................................................................................13

iii
 BAB I

PENDAHULUAN

A. LATAR BELAKANG
Istilah konstruksi memiliki kaitan erat dengan bangunan gedung
maupun bangunan sipil. Konstruksi merupakan kegiatan membangun yang
hasil akhirnya berupa bangunan gedung maupun bangunan sipil yang
menyatu dengan lahan tempat kedudukannya untuk difungsikan sebagai
rumah tinggal ataupun fungsi lainnya. Menurut UU Nomor 2 Tahun 2017
tentang Jasa Konstruksi dijelaskan bahwa pekerjaan konstruksi merupakan
keseluruhan atau sebagian kegiatan yang mencakup pembangunan,
pengoperasian, pemeliharaan, pembongkaran, serta pembangunan kembali
suatu bangunan. Namun demikian, konstruksi juga dapat dipahami
berdasarkan kerangka perspektif dalam konteks jasa, industri, sektor atau
kluster. Bisnis konstruksi adalah suatu usaha yang dilakukan oleh
perusahaan atau organisasi yang bergerak di bidang jasa konstruksi.
Kegiatan yang ditawarkan yaitu mencakup jasa konstruksi bangunan, baik
dari perencanaan, pelaksanaan, maupun pengawasan untuk membangun
suatu bangunan. Pada umumnya, bisnis konstruksi berbentuk badan usaha.
Bisnis konstruksi dapat berjalan dengan baik apabila mampu dikelola oleh
manajemen yang baik dan disiplin dari perusaahaan itu sendiri.
Di Indonesia kata properti identik dengan rumah, real estate, tanah,
ruko, gedung atau gudang. Istilah properti berasal dari kata serapan dalam
Bahasa Inggris yaitu “properti” yang berarti milik. Secara umum dapat
dimaknai sebagai sesuatu yang bisa dimiliki atau hal apapun yang dapat
dijadikan objek kepemilikan baik terhadap suatu barang ataupun
nonbarang. Salah satu bentuk properti dalam bentuk barang adalah rumah.
Menurut kamus besar Bahasa Indonesia, properti merupakan tanah dan

1
 bangunannya termasuk sarana dan prasarana yang ada dalam tanah dan
bangunan yang memang merupakan bagian yang tidak terpisahkan.
Definisi properti lainnya yaitu menurut SK Menteri Perumahan Rakyat No
05/ KPTS/ BKP4N/ 1995, properti merupakan tanah hak dan atau
bangunan permanen yang menjadi objek pemilik dan pembangunan.
Bisnis properti dapat diartikan sebagai bentuk aktivitas ekonomi yang
berhubungan dengan peningkatan nilai suatu lahan atau bangunan beserta
sarana dan prasarana yang ada di atas sebidang tanah untuk mendapatkan
keuntungan. Perencanaan properti adalah kegiatan properti untuk
memenuhi kebutuhan masyarakat.
Salah satu karakteristik dari proyek properti dan konstruksi adalah
selalu memerlukan biaya investasi yang relatif besar untuk
permodalan/pendanaan. Menurut Investasi adalah untuk memaksimumkan
nilai pasar dan modal sendiri, dan pendanaan adalah masalah penting
dalam memulai bisnis, suatu gagasan bisnis tidak mungkin terwujud
menjadi realitas tanpa adanya pendanaan. Pendanaan proyek biasanya
dilakukan dengan pendanaan modal sendiri dan hutang jangka panjang
dengan komposisi tertentu. Selain itu dapat juga menggunakan sumber
dana yang lainnya seperti: saham, obligasi, kredit bank, leasing dan lain-
lain, dengan banyaknya sumber dana yang dapat digunakan oleh
perusahaan maka konsekuensinya adalah perusahaan harus mampu
menentukan komposisi yang dapat menghasilkan cost of capital yang
paling ringan dengan segala kendala yang ada. Melalui penerapan project
financing yaitu suatu teknik atau metode penggalangan atau pengumpulan
dana jangka panjang untuk membiayai suatu proyek investasi

B. RUMUSAN MASALAH
1. Apa yang dumaksud dengan modal wirausaha bisnis konstruksi dan
properti?

2
 2. Bagaimanakah strategi mempersiapkan permodalan wirausaha bisnis
konstruksi dan properti?
C. TUJUAN MASALAH
1. Untuk mengetahui apa yang dimaksud dengan modal wirausaha bisnis
konstruksi dan properti.
2. Untuk mengetahui strategi mempersiapkan permodalan wirausaha
bisnis konstruksi dan property.

D. MANFAAT PENULISAN
Manfaat dari pembuatan makalah ini adalah untuk lebih memahami
permodalan wirausaha bisnis konstruksi dan properti. Selain itu sebagai
strategi pertama dalam meningkatkan wirausaha dalam bidang bisnis
konstruksi dan properti.

3
 BAB II
PEMBAHASAN

A. PENGERTIAN MODAL WIRAUSAHA BISNIS KONSTRUKSI

DAN PROPERTI
Modal yang dimaksud dalam hal ini adalah berhubungan dengan
masalah keuan-gan (finansial), kepastian dana dan komitmen dengan
lembaga keuangan lain. Pembiayaan bisnis atau sumber dana untuk suatu
proyek biasanya terdiri dari modal milik sendiri dan modal pinjaman.
Besarnya modal yang dimiliki akan berdampak pada proses pelaksanaan
suatu proyek. Apabila dana yang dimiliki cukup besar maka relatif akan
lebih mudah dan aman dalam melaksanakan rencana pembangunan
maupun pengembangan proyek. Permodalan proyek merupakan jenis
skema permodalan dalam jumlah besar, dan umumnya untuk jangka waktu
yang panjang. Jika Anda bekerja di perusahaan pengembang mungkin
Anda tidak heran dengan istilah cost of funds atau terkadang ditulis dalam
bahasa yang lebih sakti weighted average cost of capital (WACC).

B. STRATEGI MEMPERSIAPKAN PERMODALAN WIRAUSAHA

BISNIS KONSTRUKSI DAN PROPERTI

Beberapa sumber dana berikut bisa dijadikan alternatif dalam permodalan

wirausaha bisnis konstruksi dan properti bagi pengembang:

1. Modal Pribadi / Dana Internal Perusahaan

Kondisi ini paling ideal karena jika Anda sudah membeli
tanahnya dengan uang sendiri, membangun proyek atas nama
perusahaan Anda sendiri, maka Anda dapat mengatur dan mengontrol
proyek tersebut sesuai dengan keinginan Anda. Di samping tentu saja

4
 dengan modal sendiri, keuntungan proyek juga akan menjadi milik
Anda sendiri tanpa harus berbagi dengan pihak lain.

2. Modal Dana dari Anggota Keluarga

Bantuan dari anggota keluarga bisa dijadikan alternatif sumber
pendanaan jika Anda tidak memiliki modal untuk memulai proyek
properti. Keluarga di sini adalah orang-orang yang memiliki hubungan
paling dekat dengan Anda, seperti orang tua, anak, kakak, adik dan
lain-lain. Bila track record Anda dapat dipercaya, maka pihak
keluarga berpeluang besar untuk mempercayai Anda apabila
mengajukan kerjasama atau meminta bantuan untuk keperluan usaha.
Apalagi usaha yang akan Anda lakukan adalah dalam bidang
pengembang properti di mana merupakan bisnis dengan fisik yang
jelas. Barang yang akan dibeli dan dibisniskan juga jelas, yaitu berupa
tanah. Walaupun dana berasal dari keluarga sendiri, tetap perlu
dibuatkan perjanjian tertulis, hitung-hitungan bisnisnya, dan pola
pembagian keuntungannya juga harus jelas dan transparan dan bisa
dibuatkan perjanjian tertulis.
Pekerjaan terberat Anda adalah bagaimana Anda bisa menjadi
orang yang bisa dipercaya oleh keluarga Anda. Ini berhubungan
dengan riwayat tingkah laku Anda.
Jika Anda bertingkah laku baik, dikenal sebagai orang yang
amanah, bisa dipercaya dan bertanggungjawab maka tidak sulit bagi
Anda mendapatkan kepercayaan keluarga Anda.  

3. Mengajak Rekan untuk Membiayai Proyek Properti Anda

Jika keluarga sendiri saja melihat track record Anda sebelum
memberi bantuan modal, maka tentu teman-teman Anda pun akan
melihat track record Anda selama bergaul dengan mereka. Karena

5
 dalam hubungan bisnis, kunci utama untuk mendapatkan kerjasama
bisnis adalah rasa percaya.

4. Mengajukan Kredit Perbankan untuk Membiayai Proyek

Properti Anda
Apabila dana internal perusahaan Anda tidak mampu membiayai
keseluruhan proyek hingga final, maka kredit bank bisa menjadi
sumber dana bagi pembiayaan proyek properti Anda, misalnya dengan
memanfaatkan fasilitas kredit berikut:

 KPR Indent. Maksud dari KPR Indent adalah pengembang bisa

mengajukan fasilitas KPR Indent tersebut pada saat properti
masih belum selesai dibangun atau masih indent.
 Kredit Konstruksi. Dana dari kredit konstruksi ini
penggunaannya dimaksudkan untuk keperluan pembangunan
proyek. Contohnya, pembangunan fasilitas umum dan fasilitas
sosial, pembangunan unit proyek itu sendiri dan
pembangunan/instalasi lainnya yang berhubungan dengan
pembangunan proyek. Persyaratan untuk mengajukan kredit
tersebut berbeda-beda untuk setiap bank karena masing-masing
bank memiliki kebijakan yang berbeda pula.

5. Mencari Investor untuk Membiayai Proyek Properti Anda

Sumber modal lainnya yang bisa Anda manfaatkan adalah dengan
mengundang investor untuk membiayai proyek Anda. Investor bisa
berupa perorangan bisa juga berupa badan hukum atau Perseroan
Terbatas (PT). Untuk proyek dengan skala kecil lebih mudah dan
menguntungkan dengan memakai investor perorangan, tetapi jika
proyek Anda dengan skala besar lebih baik dengan menggunakan
investor korporat atau PT. Investor bersedia menempatkan uangnya di
proyek Anda karena mengharapkan imbalan berupa prosentase

6
keuntungan proyek. Dimana besarnya keuntungan berdasarkan
kesepakatan saja. Ada beberapa pola bagi hasil yang bisa anda
tawarkan kepada investor yaitu berupa prosentase atas keuntungan
bersih atau berdasarkan kelipatan modal yang disetorkannya. Tidak
ada patokan mutlak yang menjadi dasar penghitungan sharing profit
kepada si investor. Namun seyogianya investor mendapatkan bagi
hasil yang lebih besar dibanding Anda sebagai pelaksana karena
investorlah yang menanggung resiko paling besar.   

Contoh tingkat pengembalian investasi prosentase atas

keuntungan bersih:

 Modal investor : Rp500.000.000

 Keuntungan bersih : Rp2.000.000.000
 Hak investor 50% : Rp1.000.000.000
 Hak pengelola 50% : Rp1.000.000.000
 Jangka waktu : 18 bulan

Contoh tingkat pengembalian investasi berdasarkan kelipatan

modal disetor:

 Modal investor : Rp500.000.000

 Keuntungan bersih : Rp2.000.000.000
 Hak investor 200% x modal     : Rp1.000.000.000
 Hak pengelola : Rp1.000.000.000
 Jangka waktu : 18 bulan

Apapun pola pengembalian investasi harus lebih baik

dibandingkan dengan bunga bank, bunga deposito, obligasi atau
kemungkinan besarnya dividen atas saham. Melihat contoh di atas,
pengembalian investasi adalah sebesar 2 kali dari modal yang
disetorkan. Tentu jumlah ini sangat menarik bagi investor. Hal lainnya

7
 yang perlu diperhatikan adalah jangka waktu pengembalian. Bagi
hasil 200% belum tentu menarik bagi investor apabila jangka waktu
pengembalian modal dan keuntungan adalah 5 tahun atau lebih.

6. Mengajak Kontraktor untuk Turut Serta Membiayai Proyek

Properti Anda
Selanjutnya Anda bisa memanfaatkan kontraktor untuk
membangun proyek dengan cara menegosiasikan cara pembayaran.
Pembayaran yang menguntungkan untuk developer adalah dengan
cara pembayaran paling kecil di awal. Dengan demikian developer
tidak membutuhkan modal besar untuk mulai membangun. Dalam hal
pembayaran kepada kontraktor ada beberapa pola pembayaran yang
bisa Anda sepakati, yaitu pembayaran termin, turn-key dan cost and
fee.
 Pembayaran Termin
Dengan pembayaran termin, Anda sebagai pemilik proyek
membayar kontraktor sesuai dengan prestasi kerja. Misalnya pada
saat progres pekerjaan 0% maka pembayaran ke kontraktor sebesar
20%, kemudian dilanjutkan pembayaran 30% pada saat pekerjaan
sudah mencapai 50%. Begitu selanjutnya, pembayaran 30% lagi
pada saat progres 80%. Terakhir pelunasan dilakukan saat
pekerjaan sudah 100%. Bisa juga ada pembayaran yang ditahan
(retensi) untuk beberapa waktu sebagai jaminan pekerjaan.
 Pembayaran Turn-key 
Dengan pola pembayaran turn-key kontraktor membiayai
pembangunan proyek terlebih dahulu dimana pembayaran dari
Anda sebagai pemilik pemilik proyek ke kontraktor dilakukan
setelah proyek selesai 100%. Dengan pola ini kontraktor
membutuhkan modal untuk membiayai pembangunan proyek.    

8
 Pembayaran Cost and Fee

Pola pembayaran ini dilakukan apabila kontraktor dan developer

sepakat bahwa kontraktor hanya sebagai pelaksana saja dengan
mendapatkan fee dari pekerjaannya tersebut. Sedangkan
pengaturan biaya masih dipegang oleh developer sebagai pemilik
pekerjaan. 

Dari pola pembayaran kepada kontraktor di atas, pola

pembayaran yang paling bagus bagi developer untuk mereduksi modal
kerja adalah pola pembayaran dengan pola turn-key karena dengan
pola pembayaran ini Anda tidak butuh modal sama sekali untuk
membangun karena seluruh biaya pembangunan dan pelaksanaannya
sudah ditanggung oleh kontraktor. Dengan sistem turn-key ini
kewajiban pembayaran developer kepada kontraktor hanya timbul
pada saat pekerjaan sudah selesai sehingga Anda tidak disibukkan
oleh hal-hal detil tentang pembangunan seperti membeli material,
mengurus gaji tukang dan mengurus tagihan material dan lain-lain.
Anda cukup memberikan surat perintah kerja kepada kontraktor maka
kontraktorlah yang akan melaksanakan proyek sampai selesai, Anda
hanya perlu melakukan pengawasan (controlling) supaya pekerjaan
sesuai dengan specs yang disepakati.  Kenapa ada kontraktor yang
mau dengan sistem turn-key ini? Karena dengan sistem pembayaran
turn-key ini biasanya kontraktor mendapatkan keuntungan lebih besar
jika dibandingkan dengan pembayaran termin atau sistem pembayaran
lainnya. Ini amat pantas, karena mereka membutuhkan modal terlebih
dahulu untuk mengerjakan proyek.   Contohnya: Jika dengan
pembayaran termin disepakati bahwa untuk membangun rumah 1
lantai—contohnya tipe 45—adalah 3.000.000 rupiah permeter persegi,
maka dengan pembayaran turn-key Anda bisa menawarkan harga
borongan 3.500.000 rupiah per-m2. Atau jumlah berapapun yang
menarik bagi kontraktor. Nah, bagi Anda sebagai developer, memang

9
 bagian keuntungan menjadi lebih kecil, tetapi ingat Anda tidak
mengeluarkan uang untuk membangun proyek karena semua biaya
pembangunan ditanggung oleh kontraktor Anda. Itulah konsepnya
kontraktor bisa Anda manfaatkan sebagai instrumen modal proyek.

7. Mengajak Supplier Material untuk Ikut Serta Membiayai Proyek

Properti Anda

Anda bisa memanfaatkan toko material untuk membantu

pengembangan proyek Anda dalam bentuk pembayaran lunak material
yang dibeli di tokonya. Artinya pembayaran material dilakukan secara
bertahap dalam jangka waktu tertentu. Pola pembayaran ini akan
terasa manfaatnya jika proyek dilakukan dengan cara swakelola
karena dengan pola pelaksanaan dengan cara ini developer sendiri
yang membeli material dan melakukan pembayaran.

Jika skema kerjasama dengan kontraktor adalah melalui sistem

pembayaran setelah proyek selesai atau setelah akad kredit, maka
untuk supplier material bisa dilakukan dengan cara membayar seluruh
material yang digunakan bagi pembangunan proyek setelah KPR
dicairkan oleh bank. Kerjasama tersebut tidak sulit dilakukan jika
kredibilitas perusahaan pengembang selama ini terjaga dengan baik,
apalagi pengembang memberikan harga material yang sedikit lebih
mahal dibanding harga pasar.

8. Memanfaatkan Uang Konsumen untuk Membiayai Proyek

Properti Anda

Hal ini dilakukan dengan cara menjual proyek ketika unit belum
dibangun. Cara tersebut lumrah dilakukan karena saat ini jarang sekali
pengembang yang menjual properti dalam kondisi ready stock.
Konsumen melakukan pembayaran bisa dalam bentuk uang muka saja
atau dalam bentuk pelunasan. Akan lebih baik lagi jika pembayaran

10
 uang muka lebih besar—sekurangnya cukup untuk membiayai
pembangunan rumah, sehingga dengan uang muka yang dibayarkan
konsumen Anda sudah bisa menyelesaikan pembangunan unitnya.

Pola pembayaran konsumen yang paling ideal bagi Anda tentu

saja pembayaran tunai atau tunai bertahap. Sehingga Anda bisa
memanfaatkan pembayaran dari konsumen untuk memutar roda
proyek. Kenapa konsumen bersedia membayar dengan uang muka
lebih besar, atau bahkan bersedia membayar lunas pada saat unit
belum dibangun? Karena Anda memberikan imbalan yang pantas
berupa potongan harga yang signifikan.

9. Memanfaatkan Pemilik Lahan sebagai Pemodal Proyek

Peran pemilik lahan sebagai penyumbang modal dalam proyek

properti Anda bukan dalam bentuk uang tapi berupa tanahnya dengan
tidak meminta pembayaran tunai di depan. Tanah tersebut akan
dibayar ketika proyek sudah menghasilkan penjualan atau dibayar
bertahap dengan jangka waktu tertentu yang telah disepakati. Inilah
konsep dasar menjadi developer tanpa modal dengan prinsip
kerjasama lahan. 

Adapun sistem perhitungan biaya modalnya sebagai berikut:

11
 BAB III

PENUTUP

A. KESIMPULAN
Modal yang dimaksud dalam hal ini adalah berhubungan dengan
masalah keuan-gan , kepastian dana dan komitmen dengan lembaga
keuangan lain. Besarnya modal yang dimiliki akan berdampak pada proses
pelaksanaan suatu proyek. Permodalan proyek merupakan jenis skema
permodalan dalam jumlah besar, dan umumnya untuk jangka waktu yang
panjang.
Beberapa sumber dana berikut bisa dijadikan alternatif dalam
permodalan wirausaha bisnis konstruksi dan properti bagi pengembang
yaitu; Modal Pribadi / Dana Internal Perusahaan, Modal Dana dari
Anggota Keluarga, Mengajak Rekan untuk Membiayai Proyek Properti
Anda, Mengajukan Kredit Perbankan untuk Membiayai Proyek Properti
Anda, Mencari Investor untuk Membiayai Proyek Properti Anda,
Mengajak Kontraktor untuk Turut Serta Membiayai Proyek Properti Anda,
Mengajak Supplier Material untuk Ikut Serta Membiayai Proyek Properti
Anda, Memanfaatkan Uang Konsumen untuk Membiayai Proyek Properti
Anda, dan Memanfaatkan Pemilik Lahan sebagai Pemodal Proyek.

B. SARAN
Penting bagi kita semua untuk mengetahui dan memahami mengenai
permodalan wirausaha bisnis konstruksi dan properti, terutama bagaimana
strategi permodalannya agar bisnis konstruksi dan properti bisa berjalan
dengan lancar dan menjadi lebih maju. Dikarenakan makalah ini masih
memiliki kekurangan mengenai materi permodalan wirausaha bisnis
konstruksi dan properti maka diharapkan bagi penulis-penulis selanjutnya
agar dapat menyempurnakan makalah ini.

12
 DAFTAR PUSTAKA

Adianto, A. 2020. Mekanisme Pembiayaan Proyek bagi Pengembang,

https://www.constructionplusasia.com/id/mekanisme-pembiayaan-proyek-
bagi-pengembang/ , diakses pada 20 April 2021.
Anonim. 2018. Mengenal Jenis Biaya Pada Bisnis Properti dan Strategi
Pengelolaannya, https://www.jurnal.id/id/blog/2018-mengenal-jenis-
biaya-pada-bisnis-properti-dan-strategi-pengelolaannya/ , diakses pada 20
Mei 2021.
Maulanasari, A. dan Utomo, C. 2015. Analisa Pembiayaan Investasi Properti
Perkantoran di Jakarta Selatan. Vol. 4, No. 2.
Senoaji, A.A. Purwani, B.S. dan Mulyanto, S. 2019. Perencanaan Bisnis
Konstruksi dan Properti. Direktorat Pembinaan SMK Kementerian
Pendidikan Dan Kebudayaan Republik Indonesia. Jakarta, Indonesia.
https://pdfcoffee.com/perencanaan-bisnis-konstruksi-dan-properti-jilid-1-
pdf-free.html , diakses pada 20 Mei 2021

Tanjung, A.A. 2020. Strategi Mempersiapkan Modal Untuk Menjadi Developer

Properti, https://asriman.com/strategi-mempersiapkan-modal-untuk-
menjadi-developer-properti/ , diakses pada 20 April 2021.

13
14