ANALISA KELAYAKAN INVESTASI

RUMAH KOST LANTAI 2 DI KABUPATEN BADUNG

POLITEKNIK NEGERI BALI

I WAYAN GEDE SURYA YASA

VA

06

2015124037

D4 MANAJEMEN PROYEK KONSTRUKSI

JURUSAN TEKNIK SIPIL
POLITEKNIK NEGERI BALI
2021/2022
 KATA PENGANTAR

Puji syukur kepada Tuhan yang Maha Esa, atas seluruh curahan rahmat dan
hidayatnya sehingga pembuatan tugas ini, penulis mampu menyelesaikan tepat pada
waktunya. Dalam menyusun skripsi ini penulis banyak mendapatkan bantuan dari berbagai
pihak, baik secara langsung maupun tidak langsung. Oleh karena itu, penulis menyampaikan
ucapan terima kasih yang tak terhingga kepada:
1. Bapak Ir. I Gede Made Oka Aryawan, MT Selaku Dosen Mata Kuliah Manajemen
Properti.
2. Rekan-rekan kelas 5A D4 MPK yang telah memberikan masukan yang membangun
dalam penyelesaian laporan ini.
Sebagai manusia biasa penulis menyadari penyusunan skripsi ini jauh dari kata
sempurna karena keterbatasan kemampuan dan ilmu pengetahuan yang dimiliki oleh
penulis. Oleh karenanya atas kesalahan dan kekurangan dalam penulisan Laporan ini,
Penulis memohon maaf dan bersedia menerima kritikan yang membangun.
Terakhir, harapan penulis, semoga skripsi ini dapat memberikan manfaat bagi siapa
saja yang membacanya.

Badung , 1 Desember2022

I Wayan Gede Surya Yasa

 BAB I

PENDAHULUAN

1.1. LATAR BELAKANG

Dewasa ini berbisnis rumah kos adalah peluang bisnis yang sangat menjanjikan.
Apalagi di daerah-daerah yang notabennya sebagai daerah industry dan pariwisata.
Banyaknya penduduk yang berasal dari luar daerah menjadikan usaha rumah kos ini
semakin diminati. Selain penghasilan yang terus mengalir setiap bulannya, sebagai usaha
jangka panjang, yakni pemilik rumah kos dapat menikmati keuntungan dari turun
naiknya nilai tanah . Jadi dengan kata lain dengan menekuni bisnis ini kita akan
mendapatkan untung yang berlipat
Pengelolaan usaha kos-kosan ini pun juga tidak begitu rumit. Dengan manajemen
yang sangat sederhana kita sudah bisa menjalankan bisnis ini. Dalam pelaksanaannya
berbisnis rumah kos ini tidak begitu merepotkan. Jika lokasinya strategis dan harga
bersaing maka bisnis ini memiliki prospek yang baik dengan harga sewa yang tidak
pernah turun. Disamping itu keuntungan lain dari bisnis jangka panjang ini adalah
keuntungan dari terus naiknya harga tanah yang sekaligus dapat menjadi investasi jangka
panjang bagi pelaku bisnis.
Kabupaten badung sebagai salah satu kabupaten yang berada di Pulau bali dengan
jumlah penduduk sebesar 683.200 jiwa pada periode 2020-2022. Kabupaten badung
juga memiliki fungsi sebagai pusat kegiatan ekonomi, pusat pemerintahan, pusat
kegiatan perdagangan dan pariwisata. Salah satu tujuan lainnya yang bersifat social
usaha ini sengaja didirikan untuk membantu masyarakat dalam penyediaan berbagai
sarana dan prasarana yang dibutuhkan seperti pendidikan, rumah sakit, transportasi, dan
usaha sosial lainnya. Saat ini dengan adanya kegiatan pariwisata menjadikan kabupaten
badung sebagai tujuan wisata yang diminati oleh para warga lokal dan internasional
dengan jumlah kunjungan wisata 82.337 jiwa pada periode 2020-2022
Kelayakan investasi di bidang property, kususnya rumah kos lantai 2 perlu
dilakukannya analisis kelayakan untuk memproyeksikan apakah investasi tersebut
menguntungkan atau tidak, dimana analisis kelayakan biasanya melibatkan perhitungan
perhitungan parameter kelayakan finansial dengan metode determistik, seperti NPV ( Net
Persent Value), BCR (Benefit Cost Ration), IRR (Internal Rate of Return), BEP ( Break
Even Point), dan Sensivitas Penelitian ini menganalisis kelayakan investasi dari aspek
finansialnya, dengan indikator NPV, BCR, IRR, BEP,dan Sensivitas Maka diharapkan
 dapat dijadikan refrensi dalam penilaian kelayakan investasi oleh pengembangan atau
untuk memutuskan suatu investasi dengan tepat dan tentunya lebih akurat dengan
mempertimbangkan nilai ketidakpastian.
1.2. RUMUSAN MASALAH
Berdasarkan latar belakang yang telah dikemukakan diatas, adapun permasalahan
yang diatas, adapun permasalahan yang diangkat adalah sebagai berikut:
1. Berapa biaya yang ditanamkan untuk pembangunan rumah kos lantai 2 di daerah
kabupaten Badung ?
2. Bagaimana kelayakan property ini dilihat dari aspek finansial yang meliputi NPV,
BCR, IRR, BEP,dan Sensivitas?
1.3. TUJUAN
Adapun tujuan dari penulisan skripsi ini yakni bersumber dari apa yang telah
dirumuskan pada rumusan masalah yaitu:
1. Untuk mengetahui layak tidaknya berinvestasi rumah kos lantai 2 tersebut, serta
mengetahui besar keuntungan dari berinvestasi di daerah kabupaten Badung.
2. Untuk mengetahui berapa lama proyek dapat mengembalikan investasi dan biaya
operasi (investasi)

3. Untuk mengetahui lamanya pengembalian modal pada investasi kos-kosan .

1.4. MANFAAT
Manfaat dari penelitian ini adalah untuk memberikan pertimbangan kepada calon
investor yang ingin menanamkan modal atau berinvestasi pada bidang property di daerah
kabupaten badung.
1.5. RUANG LINGKUP
Ruang lingkup dan batasan masalah dari penelitian ini antara lain:
1.Wilayah Kabupaten badung merupakan lokasi yang akan dipilih sebagai lokasi
penelitian.
2. Kondisi tanah dianggap rata dan sudah siap bangun.
3.Kondisi ekonomi dalam keadaan stabil, artinya tidak terjadi krisis ekonomi yang
menyebabkan ketidak stabilan pasar.
4. Jumlah unit yang dijual sesuai dengan asumsi masing-masing model investasi.
5. Analisis terhadap aspek finansial hanya dilakukan dengan empat kriteria investasi,
yaitu : NPV, BCR, IRR, BEP,dan Sensivitas
 BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1. INVEATASI
2.1.1. Pengertian Investasi
Investasi adalah aktivitas menempatkan modal baik berupa uang atau aset berharga
lainnya ke dalam suatu benda, lembaga, atau suatu pihak dengan harapan pemodal atau
investor kelak akan mendapatkan keuntungan setelah kurun waktu tertentu. Karena
harapan mendapatkan keuntungan di kemudian hari inilah investasi disebut juga sebagai
penanaman modal. Istilah investasi sendiri berasal dari kata Bahasa Italia, investire yang
berarti memakai atau menggunakan. Umumnya, dana atau aset yang ditanamkan oleh
seorang investor akan dikembangkan oleh badan atau pihak yang mengelola. Keuntungan
dari hasil pengembangan tersebut nantinya akan dibagikan kepada investor sebagai imbal
balik sesuai dengan ketentuan antara kedua pihak.
2.1.2. Jenis-jenis Investasi
Jenis-jenis investasi menurut Ikatan Akuntan Indonesia dalam Standar Akuntansi Keuangan
yaitu :
1) Investasi Lancar Investasi lancar adalah investasi yang dapat segera dicairkan dan untuk
dimiliki selama setahun atau kurang.
2) Investasi Jangka Panjang Investasi jangka panjang adalah investasi selain investasi
lancar.
3) Mempertahankan Investasi Properti Properti adalah investasi pada tanah atau bangunan
yang tidak digunakan oleh perusahaan yang berinvestasi.
4) Investasi Dagang Investasi dagang adalah investasi yang ditunjuk untuk mempermudah
atau mempertahankan bisnis atau hubungan perdagangan.
2.2. PROPERTY
Properti menunjukkan kepada sesuatu yang biasanya dikenal sebagai entitas dalam
kaitannya dengan kepemilikan seseorang atau sekelompok orang atas suatu hak
eksklusif. Bentuk yang utama dari properti ini termasuk real property (tanah), kekayaan
pribadi (personal property) (kepemilikan barang secara fisik lainnya), dan kekayaan
intelektual. Hak dari kepemilikan adalah terkait dengan properti yang menjadikan
sesuatu barang menjadi “Kepunyaaan seseorang” baik pribadi maupun kelompok,
menjamin si pemilik atas haknya untuk melakukan segala suatu terhadap properti sesuai
dengan kehendaknya, baik untuk menggunakannya ataupun tidak menggunakannya,
untuk mengalihkan hak kepemilikannya. Beberapa ahli filosofi menyatakan bahwa hak
 atas properti timbul dari normal sosial. Beberapa lainnya mengatakan bahwa hak itu
timbul dari moralitas atau hukum alamiah (natural law).

2.3. RUMAH KOS

Menurut kamus Wikipedia, Kos-kosan bisa juga disebut rumah penginapan. Itu
adalah rumah yang digunakan orang umtuk menginap selama 1 hari atau lebih, dan
kadang-kadang untuk periode waktu yang lebih lama misalnya: minggu, bulan atau
tahunan. Dahulunya, para penginapnya biasanya menggunakan sarana kamar mandi atau
cuci, pantry dan ruang makan secara bersama-sama. Namun tahun-tahun belakangan ini,
kamar kos-kosan berubah menjadi ruangan yang mempunyai ruang cuci dan fasilitas
kamar mandi atau pantry sendiri dan dihuni dalam jangka lama misalnya bulanan atau
tahunan.
Selain itu, menurut DINAS PERUMAHAN PROVINSI BALI pengertian tentang
Rumah Kost adalah Perumahan pemondokan/rumah kost adalah rumah yang
penggunaannya sebagian atau seluruhnya dijadikan sumber pendapatan oleh pemiliknya
dengan jalan menerima penghuni pemondokan minimal 1 (satu) bulan dengan memungut
uang pemondokan
2.4. RENCANA ANGGARAN BIAYA (RAB)

Rencana Anggaran Biaya adalah suatu perhitungan banyaknya biaya yang diperlukan
untuk bahan dan upah, serta biaya-biaya lain yang berhubungan dengan pelaksanaan
bangunan proyek. Anggaran biaya merupakan harga dari bangunan yang dihitung dengan
teliti, cermat dan memenuhi syarat. Anggaran biaya bangunan yang sama akan berbeda-
beda di masing-masing daerah, disebabkan karena perbedaan harga bahan dan upah
tenaga kerja.

Dalam pelaksanaan proyek pemerintah maupun swasta seringkali dibutuhkan

penyusunan Rencana Anggaran Biaya (RAB) agar diperoleh estimasi biaya total yang
diperlukan untuk menyelesaikan proyek tersebut. Perbedaan RAB dan HPS adalah RAB
pada TOR/KAK dan standar harga ditetapkan oleh Kepala Daerah dan hanya digunakan
untuk menyusun anggaran, sedangkan Harga Perkiraan Sendiri (HPS) diperoleh dari
survei pasar terkini.

Dalam penyusunan RAB dengan pagu anggaran tertentu harga dipakai adalah harga
dari BPS+PPn+PPh+keuntungan 15%+inflansi 7% lebih cocok untuk penyusunan harga
atau anggaran (RKAP) untuk tahun anggaran mendatang bukan untuk tahun anggaran
berjalan. Selain itu, besaran inflasi juga tergantung pada besaran inflansi yang ditentukan
 oleh lembaga keuangan negara yang artinya setiap tahun tidak sama. Oleh karena itu,
dalam pembuatan RAB diperlukan ketelitian dalam pembuatannya.

2.4.1. Isi Rencana Anggaran Biaya

Dalam pembuatan RAB ada beberapa item rincian pekerjaan yang dimasukan
kedalam tabel, baik pengadaan barang maupun jasa. Berikut di bawah ini komponen
rincian yang harus ada dalam RAB sebagai berikut :
1. Uraian pekerjaan yang dibagi berdasarkan sub jenis pekerjaan. Contoh : pekerjaan
persiapan, galian, urugan, pekerjaan pondasi dan lain-lain. Hal ini tergantung jenis
pekerjaan, jika pengadaan barang maka akan lebih sederhana, sedangkan pekerjaan
jasa kontruksi dari setiap bagian uraian pekerjaan memiliki rincian pekerjaan lainnya
yang lebih detail.
2. Volume pekerjaan yang memiliki arti satuan yang digunakan untuk pengukuran suatu
item barang/objek. Volume pekerjaan umumnya dapat dihitung dalam satuan meter
persegi (m2), meter kubik (m3), atau unit.
3. Harga satuan pekerjaan yang dapat dipisah menjadi 3 (tiga) bagian.
4. Biaya upah pekerja yang didapatkan dari biaya perjam x estimasi waktu pekerjaan x
total pekerja.
5. Biaya material bahan bangunan didapat dari harga bahan x koefisien.
6. Biaya sewa alat dihitunng perjam dengan asumsi 1 hari 8 jam x harga.
7. Harga item pekerjaan yang didapatkan dari volume pekerjaan x harga satuan
pekerjaan.
8. Real Cost didapat dari penjumlahan harga item pekerjaan.

2.4.2. Cara Menyusun (RAB)

Mengacu pada penjelasan mengenai komponen yang harus ada di dalam RAB, ada lima
langkah yang harus diperhatikan dalam menyusun RAB sebagai berikut :
1. Mempersiapkan Gambar Kerja Detail (DED)
Untuk pekerjaan kontruksi, gambar kerja detail biasa disebut Detail Engineering
Design (DED) dibutuhkan untuk beberpa keperluan proyek, termasuk dalam
penyusunan RAB. DED juga nantinya dapat digunakan untuk mengurus keperluan
pembuatan Izin Mendirikan Bangunan (IMB), dan pembuatan Surat Perjanjian
Kontrak Kerja (SPK). Penggunaan gambar kerja pada RAB untuk proyek kontruksi
diperlukan untuk menentukan berbagai jenis pekerjaan, spesipikasi dan ukuran
metrial bangunan. Berbeda jika pelaksanaan proyek pengadaan barang, tidak
dibutuhkan gambar kerja detail. Dengan mempersiapkan DED pada proyek kontruksi
 akan memudahkan untuk menghitung volume pekerjaan. DED inilah yang menjadi
rujukan dalam menentukan item-item pekerjaan yang akan dihitung dalam
penyusunan RAB.

2. Menghitung Volume Pekerjaan

Setelah semua item yang diperlukan tersusun dengan baik, maka langkah
selanjutnya adalah menghitung volume pekerjaan. Perhitungan ini dilakukan dengan
cara menghitung banyaknya volume pekerjaan dalam satu satuan, misalnya per
m2,m3, atau per unit. Volume pekerjaan nantinya dikalikan dengan harga satuan
pekerjaan, sehingga didapatkan jumlah biaya pekerjaan.
3. Membuat dan Menentukan Harga Satuan Pekerjaan
Untuk pekerjaan kontruksi, harga satuan pekerjaan dapat dipisahkan menjadi harga
upah dan material. Memasukan harga berdasarkan harga survei pasar yang berlaku di
daerah.
4. Menghitung Biaya Item Pekerjaan
Setelah volume dan harga satuan kerja sudah bisa ditemukan , maka langkah
selanjutnyan adalah mengalikan angka tersebut sehingga akan didapat jumlah biaya
dari masing-masing jumlah pekerjaaan (volume pekerjaan x harga satuan). 5.
Menghitung Keseluruhan Jumlah Total Masing-masing Sub Pekerjaan Langkah
terakhir daklam membuat RAB adalah mengitung jumlah total masingmasing sub
pekerjaan, seperti pekerjaan persiapan, pekerjaan pondasi, atau pekerjaan beton. Sub
pekerjaan tersubut dapat diuraikan lagi secara lebih detail. Setiap pekerjaan kemudian
ditotalkan sehingga didapatkan jumlah total biaya sub pekerjaan.
2.5. ANALISA KELAYAKAN

Menurut Husein Umar [17] studi kelayakan bisnis merupakan penelitian terhadap
rencana bisnis yang tidak hanya menganalisis layak atau tidak layak bisnis dibangun,
tetapi juga saat dioperasionalkan secara rutin dalam rangka pencapaian keuntungan yang
maksimal untuk waktu yang tidak ditentukan. Terdapat beberapa metode dalam
menentukan kelayakan dari suatu properti, antara lain :
1.5.1 Metode Net Present Value (NPV)
Kelayakan investasi dengan metode Net Persent Value (NPV) dinilai dari
keuntungan bersih yang diperoleh diakhir pekerjaan suatu proyek atau investasi.
Keuntungan bersih tersebut dihitung dari selisih nilai sekarang investasi dengan aliran
kas bersih yang diharapkan dari proyek atau investasi dimasa yang akan dating atau pada
periode tertentu. Penilaian kelayakan investasi dengan pendekatan NPV ini merupakan
 metode kuantitatif yang mampu menunjukan layak tidaknya suatu proyek atau investasi.
Perhitungan NPV dirumuskan sebagai berikut :

NPV = ∑PVt – A0
NPV = (PV1 + PV2 + …) – A0
PV = NCF x Discount factor
Discount factor = 1/(1+r)t Keterangan :
NPV = Net Present Value
PV = Present Value
NCF = aliran kas
A0 = investasi yang dikeluarkan pada awal tahun
r = biaya modal
t = periode waktu investasi/proyek
Pengambilan keputusan investasi dalam metode ini menggunakan asumsi sebagai berikut
:

1. Jika NPV0 > NPV1, maka investasi atau proyek dinilai tidak layak karena beresiko
mengalami kerugian.
2. Jika NPV0 < NPV1, maka investasi atau proyek dinilai layak karena berpotensi
menghasilkan keuntungan.

3. Jiak NPV0 = NPV1, maka investasi atau proyek dinilai tidak layak karena tidak
menghasilkan keuntungan.

2.5.2 Metode Benefit Cost Ratio (BCR)

Benefit Cost Ratio (BCR) adalah rasio antara menfaat bersih yang bernilai positif
dengan manfaat bersih yang bernilai negatif. Suatu proyek atau kegiatan investasi dapat
dikatakan layak bila diproleh B/C > 1 dan dikatakan tidak layak bila diproleh B/C < 1.
Sedangkan pengertian lain dari Analisis Benefit Cost Ratio (BCR) terhadap suatu
keadaan dan disebut tu adalah proyek, merupakan suatu analisis yang diperlukan untuk
melihat sejauh mana perbandingan antara nilai antara manfaat terhadap nilai biaya dilihat
pada kondisi nilai sekarang/present value (PV). Perhitungan analisis BCR didasarkan
pada tingkat suku bunga. Jika nilai BCR pada suku bunga berlaku lebih besar dari 1,
proyek dikatakan layak secara ekonomi dan dapat dikatakan untuk dibangun. Ukuran
dari penelitian suatu kelayakan proyek adalah :

1. Jika nilai BCR > 1, proyek dapat dikatakan layak dikerjakan

 2. Jika nilai BCR < 1, proyek tersebut tidak layak untuk dikerjakan

2.5.3 Internal Rate of Return (IRR)

Metoda Internal Rate of return (IRR) adalah untuk mengukur kelayakan suatu
investasi berdasarkan tingkat suku bunga yang dapat menjadikan jumlah nilai sekarang
keuntungan yang diharapkan sama dengan jumlah nilai sekarang dari biaya modal (NPV
= 0). Dalam metode ini, time value of money telah diperhitungkan sehingga arus kas
yang diterima telah didiskonkan atas dasar biaya modal atau tingkat bunga yang
diterapkan.

Untuk menghitung nilai IRR harus dilakukan dengan cara trial and error atau
menggunakan table tingkat bunga. Adapun formula perhitungan IRR sebagai berikut :

IRR = R1 + (PV1 – PV0/PV1 – PV2) x (R1 – R2) Keterangan :

IRR : Internal Rate of Return

R1 : tingkat bunga pertama

R2 : tingkat bunga kedua

PV : Present Value

Pengambilan keputusan investasi berdasarkan metode IRR menggunakan asumsi sebagai

berikut :

1. Suatu investasi dikatakan layak, jika nilai IRR yang dihasilkan lebih besar dari
tingkat bunga yang diterapkan.

2. Suatu investasi dikatakan tidak layak, jika nilai IRR yang dihasilkan lebih kecil dari
tinggkat bunga yang ditetapkan.
Dengan menganalisis kelayakan investasi, investor dapat mengetahui secara jelas
prospek dari proyek atau investasi tersebut, apakah menguntungkan atau tidak. Secara
lebih lanjut, tindakan penanaman modal pada suatu proyek yang menguntungkan bisa
memberikan tingkat pengembalian yang diharapkan dimasa yang akan dating.
2.5.4 Metode Discounted Payback Period (DPP)

Payback period adalah suatu metode berapa lama investasi akan kembali atau
periode yang diperlukan untuk menutup kembali pengeluaran investasi( initial cash
investment ) dengan menggunakan aliran kas, dengan kata lain payback period
merupakan rasio antara initial cash investment dengan cash flownya yang hasilnya
merupakan satuan waktu. Menurut Sucipto [20] Suatu usulan investasi akan disetujui
apabila payback period -nya lebih cepat atau lebih pendek dari payback period yang
disyaratkan oleh perusahaan.

Payback period : n + (a -b)/(c-b) x 1 tahun

Keterangan:

n = tahun terakhir di mana arus kas masih belum bisa menutupi initial investment

a = jumlah initial investment

b = jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke-n

c = jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke-n+1
 BAB III
METODE PELAKSANAAN

3.1. RENCANA PENELITIAN

Dalam studi penelitian ini akan mengangkat proyek pembangunan Rumah kos lantai
2 yang berlokasi di Desa Abiansemal, Kecamatan Abiansemal, Kabupaten Badung
sebagai bahasan yang akan dikaji dalam nilai kelayakan dari investasi yang telah
ditanamkan. Dalam pembangunan suatu proyek akan melalui beberapa tahapan yaitu
perencanaan, pelaksanaan dan pemeliharaan. Dalam Tugas ini akan membahas tahapan
perencanaan, khususnya mengenai studi kelayakan suatu proyek dari sudut pandang
ekonomi Teknik. Adapun tahapan-tahapan yang dilakukan adalah sebagai berikut :
1. Perencanaan meliputi pemilihan metode dan prosedur penelitian.
2. Mengumpulkan data dari proyek yang meliputi gambar rencana, dan RAB
(Rencana Anggaran Biaya)
3. Pengolahan data untuk mengetahui kelayakan proyek tersebut, menganalisa data
dan menginterprestasikan serta memberikan kesimpulan dan saran.
3.2. LOKASI DAN WAKTU
Penelitian dilaksanakan di proyek pembangunan rumah kos lantai 2 yang berlokasi
di Desa Abiansemal, Kecamatan Abiansemal, Kabupaten Badung. Proyek ini adalah
proyek pembangunan Rumah Kos Lantai 2 dengan jumlah kamar 16 buah . Proyek
pembangunan rumah kos lantai 2 ini dimulai pada awal tahun 2021.
3.3. PENENTUAN SUMBER DATA
Dalam penulisan penelitian ini ada dua jenis kelompok jenis data yang di perlukan yaitu
data primer dan data sekunder sebagai berikut :
1. Data Primer
Data primer merupakan data yang di cari sendiri dengan cara survey ke lokasi
penelitian atau dengan perhitungan sendiri. Adapun yang termasuk dari data primer
adalahg harga tanah, survey lokasi, biaya oprasional, dan harga jual tanah per are.
2. Data Sekunder
Data sekunder merupakan data yang di dapat dari pihak-pihak terkait yang
mendukung penulisan penelitian ini. Yang didapat dari pengumpulan data sekunder
adalahg data suku bunga Bank yang berlaku.
3.4. PENGUMPULAN DATA
Untuk memperoleh beberapa data yang diperlukan, maka penulis menggunakan metode
pengumpulan data sebagai berikut :
• Observasi
Observasi adalah cara dan Teknik pengumpulan data dengan melakukan
pengamatan dan pencatatan secara sistematis terhadap gejala atau fenomena yang
ada pada objek penelitian. Observasi dapat dibagi menjadi 2 (dua), yaitu Observasi
langsung dan Observasi tidak langsung. Pada penelitian ini penulis menggunakan
metoda observasi langsung untuk mendapatkan objek yang akan diteliti seperti harga
tanah, biaya operasional, harga jual tanah per are.
•Studi Pustaka
Studi ini dilakukan untuk memperoleh landasan teori yang berhubungan dengan
masalah yang diteliti. Dasar-dasar teoritis ini diperoleh dari linteratur-linteratur,
maupun tulisan-tulisan lainnya yang berhungan dengan kinerja keuangan dan
analisis laporan keuangan. Pada penelitian ini penulis menggunakan metode studi
pustaka untuk mendapatkan dasar teori untuk objek akan dirteliti seperti nilai NPV,
IRR, BCR, BEP, dan Sensitivitas.
3.5. VARIABEL PENELITIAN
Variable-variabel investasi perlu diperkirakan atau dihitung dahulu sebelum melakukan
analisis terhadap analisis-analisis lainnya. Variable dalam penelitian ini terbagi menjadi
dua yaitu :
1. Variable bebas
a. Rencana Anggaran Biaya,
b. Biaya tidak langsung,
c. Biaya perijinan
2. Variable tergantung
a. Biaya oprasional dan pemeliharaan,
b. Bunga
3.6. INTRUMEN PENELITIAN
Dalam penelitian diguanakan jenis instrument non-test karena salah satu Teknik
pengumpulan data yang digunakan adalah menggunakan interview atau wawancara
observasi (pengamatan), dan dokumentasi.
3.7. ANALISA DATA
Nilai kelayakan suatu investasi akan diketahui dari beberapa penilaian yang meliputi
nilai NPV, BCR, IRR, DPP, dan Sensitivitas. Nilai-nilai tersebut akan diproleh dengan
mengetahui biaya modal yang ditanamkan, serta nilai manfaat yang akan diproleh.

Dengan adanya nilai diatas dapat diketahui nilai kelayakan suatu proyek yang diproleh
dari nilai NPV, BCR, IRR, DPP, dan Sensitivitas. Suatu proyek dapat dikatakan layak
dan ekonomis untuk dibangun apabila :
1. Harga BCR lebih besar dari 1,0.
2. Harga NPV mempunyai tanda positif.
3. Nilai IRR mengaibatkan nilai present value cost sama dengan nilai present
value benefit (PV biaya = PV pemasukan)
 BAB IV
HASIL DAN PEMBAHASAN

4.1. Gambaran Umum Objek Penelitian

Rumah kos lantai 2 ini terletak di daerah Abiansemal, Badung. Lokasinya cukup
strategis dengan pusat perekonomian dan Pendidikan.akses ke rumah kos ini cukup
besar bisa di lewati oleh mobil dan truk serta rumah kos ini tidak jauh dari pusat kota
Denpasar, hanya pergi melalui jalan darat sekitar 30 menit.

Fasilitas yang disediakan antara lain :

1. Tempat tidur spring bed,lemari dan meja.

2. Gratis air untuk mandi dan masak
3. Tersedia lahan parkir kendaraan dilengkapi dengan kamera CCTV untuk
keamanannya.
4. Untuk keperluan bisnis dan komunikasi,rumah kos ini memberikan fasilitas
Free WiFi untuk mengakses internet.

4.2. Aspek Finansial

4.2.1. Investasi

Proyeksi biaya Investasi yang dikeluarkan untuk pembangunan rumah kos

lantai 2 adalah sebesar Rp. 1.179.394.000,-. Rincian investasi yang tersusun
dalam Rencana Anggaran Biaya untuk proyek rumah kos lantain 2 dapat dilihat
pada tabel 4.1. Masa investasi dari rumah kos lantai 2 tersebut adalah 15 tahun.
Laju inflasi di Bali menurut data BPS bulan September 2020 adalah sebesar
4,14%. Laju inflasi ini digunakan sebagai dasar untuk memprediksi kenaikan
biaya dan pendapatan di masa yang akan datang. MARR yang diperhitungkan
setingkat dengan suku bunga di Bali adalah 12% setahun.

Table 4.1 rekap Rencana Anggaran Biaya

NO Uraian Pekerjaan Jumlah Harga

I PEKERJAAN PENDAHULUAN Rp 10.780.000,00

     
II PEKERJAAN TANAH DAN PASIR Rp 18.450.276,00
     
 III PEKERJAAN PASANGAN BATU Rp 51.985.535,00
     
IV PEKERJAAN STRUKTUR BETON BERTULANG Rp 373.428.345,28
     
V PEKERJAAN PASANGAN DAN PLESTERAN Rp 195.433.439,80
     
VI PEKERJAAN LANTAI, DINDING, PLAFOND DAN Rp 255.804.783,88
ATAP
     
VII PEKERJAAN CAT, FINISHING Rp 65.975.721,60
     
VIII PEKERJAAN PINTU Rp 99.200.000,00
     
IX PEKERJAAN ELEKTRIKAL Rp 16.906.240,00
     
X PEKERJAAN SANITASI Rp 91.429.683,80
   
Jumlah Total Rp 1,179,394,025.36
Dibulatkan Rp 1,179,394,000.00
SATU MILYAR SERATUS TUJUH PULUH SEMBILAN JUTA TIGA RATUS SEMBILAN
PULUH EMPAT RIBU RUPIAH

4.2.2. Proyeksi Pendapatan

Rumah kos ini disewakan dengan harga per unit Rp.144.000.000,- setahun
akan tetapi tidak termasuk didalamnya biaya listrik,. Biaya listrik, menjadi beban
dari pihak yang menyewa kos. Setiap tahun harga sewa tersebut mengalami
kenaikan sesuai dengan laju inflasi. Dengan demikian maka bisa diproyeksikan
pendapatan sewa selama masa investasi sebagaimana dapat dilihat pada tabel 4.2.

tabel 4.2.Proyeksi Pendapatan Sewa

 Berdasarkan tabel diatas dapat diketahui bahwa total biaya sewa rumah kos
adalah Rp. 144.000.000, dengan rincian sebagai berikut:
1.Perawatan
• Bangunan  Rp. 35.000.000
• Sanitair air  Rp. 25.500.000
• Instalasi Listrik  Rp. 20.500.000
• Furniture  Rp. 20.500.000
2.Jasa operasional  Rp. 42.500.000
Jumlah = Rp. 144.000.000

4.2.3. Analisa Kelayakan

1. Net Present Value (NPV)

Merupakan selisih antara Present Value dari investasi dengan nilai

sekarang dari penerimaan-penerimaan kas bersih aliran kas operasional
maupun aliran kas di masa yang akan datang. Dengan menggunakan proyeksi
Cashflow, dan tingkat suku bunga yang telah ditentukan diatas maka
perhitungan net present value dapat dilakukan. Hasil dari perhitungan net
present value ini adalah Rp. 1,304,990,068.28,- ini berarti bahwa
pembangunan rumah kos ini bernilai positif dan layak untuk dijalankan.
2. Internal Rate of Return (IRR)

Metode ini digunakan untuk memperoleh suatu tingkat bunga dimana nilai
pengeluaran sekarang bersih (NPV) adalah nol. Proyek pembangunan rumah
kos ini memiliki Internal Rate of Return sebesar 28,3% dengan nilai MARR
sebesar 12%. Ini menandakan bahwa proyek pembangunan rumah kos ini
memiliki IRR lebih tinggi dari suku bunga dan proyek ini layak untuk
diteruskan.

3. Benefit Cost Ratio (BCR)

Proyek rumah kos ini ini memiliki Benefit Cost Ratio sebesar 4,71. Ini
menandakan bahwa proyek pembangunan villa memiliki BCR lebih tinggi
dari 1 dan proyek ini layak untuk diteruskan.
4. Discounted Payback Period (DPP)

Metode discounted payback period sebetulnya merupakan

penyempurnaan dari metode payback period, yaitu dengan memasukkan
faktor bunga dalam perhitungannya. Sementara itu, prosedur yang lainnya
sama saja dengan payback period. Proyek pembangunan rumah kos ini
memiliki Discounted Payback Period pada tahun ke 10. Ini menandakan
bahwa proyek pembangunan villa ini memiliki DPP lebih awal daripada
perencanaan yaitu 15 tahun. Maka proyek ini layak untuk diteruskan.
 V

PENUTUP

5.1 Simpulan

Berdasarkan hasil analisis aspek finansial pada rencana proyek pembangunan “rumah
kos lantai 2, dengan penilaian terhadap Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio
(BCR), Discounted Payback Period (PBP), Internal Rate of Return (IRR), dan Analisis
Sensitivitas adalah sebagai berikut:

1. Nilai Net Present Value dengan periode investasi 15 tahun adalah sebesar Rp.
1,304,990,068.28,- > 0 (Layak).

2. Nilai Internal Rate of Return adalah sebesar 25,7% > MARR 12% (Layak).

3. Nilai Benefit Cost Ratio adalah sebesar 4,71 > 1 (Layak).

4. Diperoleh jangka waktu pengembalian modal suatu investasi (DPBP) adalah

10 tahun < periode investasi 15 tahun (Layak).

5.2 Saran

Dari hasil penelitian ini dapat memberikan gambaran dalam menentukan kelayakan
investasi. Namun disadari juga bahwa dalam hasil analisis kelayakan ini masih perlu
penyempurnaan