TUGAS BESAR

ANALISIS KELAYAKAN PROYEK

ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI PADA VILLA DAPHILLA COTTAGE

(Studi Kasus: Villa Daphilla Cottage, Jln. Sidewayah, Br. Telaga Nusa Penida)

Oleh :

I GEDE EKO WIMAN DIANGGA (1805222010043)

NI MADE DWIJAYANTI WINTARI (1805222010055)

NI NYOMAN MULIANI (1805222010056)

NI PUTU ATIKA HANNY VIDARY (1805222010057)

PUTU ADI SURYANTARA (1805222010059)

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS MAHASARASWATI DENPASAR

2020
 BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Bali merupakan salah satu destinasi utama para wisatawan baik domestik
maupun internasional. Perkembangan pariwisata yang terus meningkat setiap tahunnya
menjadikan kegiatan di sektor pariwisata sebagai sebuah komoditas yang begitu
menggiurkan dan tidak terlepas dari kehidupan sehari-hari. Berdasarkan data statisik
dari Dinas Pariwisata Pemerintah Provinsi Bali pada tahun 2014, jumlah wisatawan,
baik wisatawan domestik maupun mancanegara senantiasa mengalami peningkatan.
Pada tahun 2012, jumlah wisatawan domestik tercatat sebanyak 6.036.558 orang dan
pada 2013 meningkat menjadi 6.976.536 orang sedangkan jumlah wisatawan
mancanegara pada tahun 2012 sebanyak 2.892.019 orang sedangkan pada 2013
meningkat menjadi 3.278.598 orang.

Villas atau rumah bandar merupakan kompleks perumahan dengan unit

terbatas yang memiliki fasilitas cukup lengkap seperti kolam renang, club house,
jogging track, ruang terbuka hijau, dan memakai sistem tertutup dengan satu akses
yang akan memberikan keamanan bagi penghuninya.(Ervianto, 2005). Pemilihan
letak Villas harus sesuai pasar yang akan menjadi sasaran dan memenuhi
persyaratan teknis bangunan seperti perijinan suatu proyek. Pengadaan Villas selain
sebagai tempat tinggal kini berkembang sebagai penginapan yang menawarkan
suasana rumah yang lebih informal, bebas dan private daripada hotel. Melihat dari
kelebihan Villas dan pariwisata di Bali yang menjanjikan kedatangan wisatawan
asing untuk berlibur maka pembangunan Villas menjadikan investasi yang sangat
potensial bagi para developer.

Villa Daphilla Cottage adalah villa yang terletak di dekat pesisir pantai
nusa penida bagian utara. Villa ini hadir diperuntungkan sebagai tempat persinggahan
sementara bagi masyarakat yang ingin berkreasi atau berwisata. Lokasi villa ini sangat
strategis karna dekat dengan pantai, juga dekat dengan tempat penyebrangan laut
(pelabuhan penyebrangan) dan juga memiliki akses kemudahan untuk mencapai tempat-
tempat pariwisata di sana. Pengembangan Villas saat ini dilakukan sebagai investasi
jangka panjang, seperti proyek pembangunan Villa Daphilla Cottage yang berlokasi
di Nusa Penida Klungkung. Villa Daphilla cottage ini akan dibangun sebanyak dua
belas unit dengan ruang terbuka hijau yang akan didirikan pada daerah yang
strategis dan akses yang mudah ke sejumlah objek wisata di daerah Klungkung.
Berdasarkan hal diatas Villa Daphilla cottage akan menghadirkan nilai penjualan
yang lebih tinggi dari pendanaan awal pengembangan proyek pembangunan Villas
tersebut.

1
 3

Investasi pada proyek Villas ini diperlukan adanya analisis kelayakan yang dapat
ditinjau dari aspek finansial. Aspek finansial perlu diperhatikan konsep nilai waktu
dari uang dan kriteria seleksinya yaitu Net Present Value, Benefit Cost Ratio,
Internal Rate of Return,. Berdasarkan konsep tersebut, maka dilakukan analisis dari
aspek finansial pada proyek Pembangunan Villa Daphilla Cottage agar dapat
diketahui investasi tersebut layak atau tidak untuk dilakukan.

1.2 Rumusan Masalah

Berdasarkan uraian di atas, maka didapat rumusan masalah sebagai berikut:

1. Bagaimana kelayakan investasi dalam aspek finansial pada

pembangunan Villa Daphilla cottage bila ditinjau dari NPV, BCR,
dan IRR ?

1.3 Tujuan
Mengetahui kelayakan investasi dalam aspek finansial pada pembangunan
Villa

1.4 Manfaat
Manfaat yang dapat diperoleh dari tugas ini adalah sebagai berikut :

1. Untuk mengetahui informasi mengenai analisis investasi pembangunan

villa
2. Bagi pengusaha dapat sebagai acuan dalam pemeilihan investasi
 BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Pengertian Villa

Villa berdasarkan literatur-literatur asing adalah a house that is one of row
identical house situated side by side and sharing common walls (Meaning of
Townhouse, 2009). Pengertian Villa pada artikel Indonesia yaitu rumah deret
dengan layout ruang kompak dan fungsional dan tidak memiliki halaman sendiri.
Pada Tabloid Rumah dalam Kompas tahun 2012 diterangkan bahwa Villas adalah
komplek kecil yang berisi rumah-rumah yang dibangun berderet dengan jumlah
rumah yang terbatas dan tidak sebanyak komplek perumahan dan biasanya
memiliki fasilitas bersama seperti kolam renang, club house serta ruang terbuka
hijau yang menawarkan konsep satu pintu gerbang dengan penjagaan 24 jam.
Berdasarkan 3 pengertian diatas dapat disimpulkan Villa atau rumah
bandar merupakan komplek perumahan dengan unit terbatas yang memiliki fasilitas
bersama yang cukup lengkap dan memakai sistem tertutup dengan satu akses yang
akan memberikan keamanan 24 jam bagi penghuninya. Investasi Villa yang
dilakukan oleh pengembang kini berkembang bukan hanya untuk dijual langsung
namun juga disewakan. Target pasar yang disasar oleh pengembang dalam
menyewakan Villanya adalah wisatawan asing dan ekspatriat yang bekerja di
Indonesia yang memang secara hukum tidak boleh memiliki tempat tinggal secara
permanen di Indonesia.
2.2 Pengertian Investasi
Menurut Giatman (2006), kegiatan investasi merupakan kegiatan penting
yang memerlukan biaya besar dan berdampak jangka panjang terhadap kelanjutan
usaha. Oleh karena itu, analisis yang sistematis dan rasional sangat dibutuhkan
sebelum kegiatan direalisasikan. Berinvestasi dalam bentuk properti memiliki
tujuan yang berbeda-beda pada setiap orang yang melakukannya. Tujuan yang
pertama adalah investasi dilakukan dalam jangka pendek atau investasi dijual
kembali kepada pihak lain dan tujuan yang kedua adalah investasi dilakukan dalam
jangka panjang yang bertujuan untuk dimiliki kemudian disewakan.

Dalam berinvestasi harus diperhitugkan apakah kegiatan investasi tersebut

akan menjanjikan suatu keuntungan dalam jangka panjang atau tidak. Suatu
investasi merupakan kegiatan menanamkan modal jangka panjang. Selain investasi
tersebut, perlu pula disadari dari awal bahwa investasi akan diikuti sejumlah
pengeluaran lain yang secara periodik perlu disiapkan. Pengeluaran tersebut terdiri
dari biaya operasional (operation cost), biaya perawatan (maintenance cost), dan
biaya-biaya lainnya yang tidak dapat dihindarkan. Disamping pengeluaran, investasi
akan menghasilkan sejumlah keuntungan atau manfaat dalam bentuk penjualan-
penjualan produk benda, jasa atau penyewaan fasilitas.

4
2.3 Tujuan Investasi
Tujuan utama investasi adalah mendapatkan berbagai manfaat yang cukup layak
di kemudian hari. Manfaat tersebut dapat berupa imbalan keuangan dan non keuangan atau
kombinasi dari keduanya. Manfaat keuangan misalnya laba atau keuntungan dari hasil
penjualan-penjualan produk maupun penyewaan fasilitas. Manfaat non-keuangan atau
kombinasi dari keduanya, misalnya penciptaan lapangan kerja baru, peningkatan ekspor,
subsidi impor, ataupun pendayagunaan bahan baku dalam negeri yang berlimpah (Giatman,
2006).

2.4 Aliran Kas Proyek

Dalam aliran kas proyek suatu investasi terdapat beberapa bagian di dalamnya,
yaitu : cash flow, kas awal dan kas akhir. Berikut merupakan penjelasan dari beberapa unsur
tersebut :

2.4.1 Cash Flow

Cash flow dalam arti katanya adalah arus kas. Dalam pengertian sebenarnya,adalah
suatu realisasi atau taksiran dari pemasukan uang (inflow) maupun pengeluaran (outflow)
yang terjadi pada suatu investasi dalam jangka waktu tertentu. Aliran kas terbentuk dari
perkiraan biaya pertama, modal kerja, biaya operasi, biaya produksi dan revenue (Soeharto,
1999). Peranan cash flow dalam pelaksanaan proyek adalah besar sekali dan sangat penting
karena cash flow memberikan gambaran mengenai jumlah dana yang tersedia setiap saat
yang dapat digunakan untuk kebutuhan operasional perusahaan, termasuk investasi yang
juga memuat jumlah pemasukan dan pengeluaran. Unsur utama dari cash flow ada dua
yaitu:Jadwal Penerimaan, dan Jadwal Pengeluaran. Sedangkan unsur lainnya adalah kas
awal, finansial dan kas akhir. Unsur finansial disini, dimaksudkan untuk mengatasi bila cash
flow mengalami defisit. Jadwal penerimaan pada umumnya sudah diatur pada surat
perjanjian, sehingga untuk mengatur ulang jadwal penerimaan tidaklah mudah, walaupun
masih bisa ditempuh dengan jalan negosiasi. Sedangkan jadwal pengeluaran sepenuhnya ada
pada kendali perusahaan, namun tetap mengacu pada program kerja yang ada. Kebijakan
operasional disini pun dapat mengatur jadwal pengeluaran, yaitu antara cash(tunai) dengan
credit (pembayaran berjangka waktu).

2.4.2 Kas Awal

Aliran kas awal merupakan sejumlah uang yang harus disediakan pada awal
kegiatan proyek untuk merealisasikan suatu kegiatan proyek sampai menjadi kenyataan fisik.
Kas awal nantinya harus dikembalikan dari penerimaan uang di akhir proyek. Kas awal
biasanya diperlukan pada awal proyek (bulan pertama). Ketersediaan kas awal sangat
penting untuk memulai suatu kegiatan proyek walaupun proyek tersebut dengan fasilitas

5
pembayaran uang muka. Hal ini disebabkan karena pencairan uang muka pekerjaan
memerlukan waktu, sehingga tidak mungkin cair sebelum pekerjaan dimulai.

2.4.3 Kas Akhir

Kas akhir adalah kondisi kas pada akhir bulan yang merupakan penjumlahan dari
kas sesudah kas awal dan total finansial. Oleh karena itu, aliran kas ini berasal dari
pengembalian modal kerja dan penjualan serta aktiva tetap. Sementara itu aliran kas terminal
merupakan nilai sisa (salvage value) dari aset dan pengembalian modal kerja.

2.5 Analisa Kelayakan Proyek

2.5.1 Net Present Value (NPV)
Menurut Giatman (2006), Net Present Value merupakan metode menghitung nilai
bersih (netto) pada waktu sekarang (present). Dalam metode ini, present diasumsikan
menjelaskan waktu awal perhitungan bertepatan dengan saat evaluasi dilakukan atau pada
periode tahun ke-nol (0) dalam perhitungan cash flow investasi. Dengan demikian, metode
NPV ini pada dasarnya memindahkan cash flow sepanjang umur investasi ke waktu awal
investasi. Suatu cash flow investasi yang lengkap terdiri dari dua komponen yaitu cash-in
dan cash-out. Cash flow yang benefit dalam perhitungan disebut dengan Present Worth of
Benefit (PWB), sedangkan cash-out (cost) disebut dengan Present Worth of Cost (PWC).
Untuk memperoleh NPV digunakan selisih antara PWB dengan PWC. Nilai PWB, PWC dan
NPV dapat diperoleh dengan formula umum sebagai berikut :

NPV=PWB-PWC
n
PWB=∑ Cbt(FPB)
t −0

n
PWC=∑ Cct(FPB)
t−0

Keterangan :

NPV = Net Present Value

PWB = Present Worth of Benefit

PWC = Present Worth of Cost

Cb = Cash flow benefit

Cc = Cash flow cost

n = Umur investasi

6
 FBP = Faktor bunga present

t = Periode waktu

Untuk menentukan kelayakan investasi dengan metode NPV digunakan suatu kriteria, yaitu
apabila didapat nilai NPV sebagai berikut :

NPV > 0, Proyek menguntungkan/layak

NPV < 0, Proyek tidak menguntungkan/tidak layak

2.5.2 Benefit Cost Ratio (BCR)

Metode Benefit Cost Ratio (BCR) adalah salah satu metode yang sering digunakan
dalam tahap-tahap evaluasi awal perencanaan investasi atau sebagai analisis tambahan dalam
rangka menvalidasi hasil evaluasi yang telah dilakukan dengan metode lainnya (Giatman,
2006). Metode BCR ini menekankan pada nilai perbandingan antara aspek manfaat (benefit)
yang diperoleh dengan aspek biaya dan kerugian yang akan ditanggung (cost) akibat adanya
investasi tersebut. Adapun rumus yang digunakan adalah:

PWB
BCR =
PWC

Keterangan :
BCR = perbandingan manfaat terhadap biaya (Benefit Cost Ratio)
PWB = Present Worth of Benefit atau nilai sekarang benefit
PWC = Present Worth of Cost
Apabila didapat nilai BCR sebagai berikut:
BCR > 1, proyek layak dilakukan
BCR < 1, proyek tidak layak diusahakan
2.5.3 Internal Rate of Return (IRR)
Internal Rate of Return adalah tingkat kemampuan cash flow dalam menembalikan
investasi yang dijelaskan dalam bentuk (%)/periode waktu (Giatman, 2006). IRR merupakan
metode yang mencari nilai suku bunga saat nilai NPV = 0. Ukuran IRR berpatokan pada
Minimum Rate of Return (MARR). MARR merupakan laju pengembalian investasi yang
berani dilakukan oleh seorang investor.

Internal Rate of Return dapat dicari dengan sistem coba-coba (trial and error)
yaitu mencari NPV untuk suku bunga dalam interval tertentu sampai ditemukan NPV positif
(+) dan NPV negatif (-). Setelah itu dilakukan interpolasi pada NPV positif (+) dan NPV
negatif (-) tersebut sehingga didapatkan discount rate yang menghasilkan nilai NPV = 0.
Internal Rate of Return dapat dicari dengan menggunakan rumus :

IRR=iNPV NPV −¿
−¿+ ¿¿
¿¿

7
 
 Keterangan :
IRR = Internal rate of return yang akan dicari
iNPV- = suku bunga negatif
iNPV+ = suku bunga positif
NPV- = Net Present Value dengan hasil negatif
NPV+ = Net Present Value dengan hasil positif
Syarat rumus ini berlaku adalah NPV1 (+) dan NPV2 (-).
Untuk pengambilan keputusan kriteria IRR ini adalah dengan cara dibandingkan dengan
Minimum Attractive Rate of Return apabila IRR > MARR (Investasi layak
dilaksanakan.)IRR < MARR (Investasi tidak layak dilaksanakan.)

Perlu juga diketahui tidak semua cash flow menghasilkan IRR dan IRR yang dihasilkan tidak
selalu satu, ada kalanya IRR dapat ditemukan lebih dari satu. Cash flow tanpa IRR biasanya
dicirikan dengan terlalu besarnya rasio antara aspek benefit dengan aspek cost. Cash flow
dengan banyak IRR biasanya dicirikan oleh net cash flownya bergantian antara positif dan
negatif (Giatman, 2006)

8
 BAB III

METODE PENELITIAN

3.1 Lokasi Penelitian

Alamat : Jln. Sidewayah, Br. Telaga Nusa Penida

Lokasi

Gambar 3.1 Lokasi Penelitian

(Sumber : Dokumentasi Pribadi, 2020)
3.2 Metode Pengumpulan Data
Pada penelitian ini metode pengumpulan data yang digunakan adalah metode observasi
dan dokumentasi. Dimana data yang diperoleh dalam penelitian ini adalah data sekunder.
1. Data sekunder adalah sumber data penelitian yang diperoleh melalui media perantara
atau secara tidak langsung yang berupa buku, catatan, bukti yang telah ada, atau arsip
baik yang dipublikasikan maupun yang tidak dipublikasikan secara umum. Adapun
9
 data sekunder yang dibutuhkan diantaranya gambar rencana, rencana anggaran
biaya, time schedule, tingkat hunian dari pesaing dan room rate. Setelah
mendapatkan data sekunder yang akan digunakan kemudian dilakukan survey dan
selanjutnya dilakukan analisis aspek teknis, pasar dan finansial terhadap investasi
yang dilakukan.

3.3 Analisis Data

Analisis data dilakukan setelah data-data yang diperlukan terkumpul lengkap sesuai
dengan yang diperlukan untuk analisis. Analisis yang akan dilakukan terhadap data
yang sudah dikumpulkan yaitu berupa analisis data aspek finansial.

Analisis Data Aspek Finansial

Analisis aspek finansial dari segi pengembang dilakukan dengan
menggunakan metode, yaitu :
1. Net Present Value (NPV)

Net Present Value (Nilai Bersih Sekarang) adalah metode yang

memperhatikan faktor nilai waktu dari dan memperhitungkan
perbadingan aliran kas masuk bersih dan keluar sebagai hasil dari biaya
berinvestasi pada tahun-tahun pertama. Besar kecilnya nilai NPV juga
tergantung pada cash in yang diperoleh perusahaan.

2. Benefit Cost Ratio (BCR)

Benefit Cost Ratio merupakan suatu metode kelayakan investasi yang dasar
perhitungannya lebih menekankan pada selisih antara manfaat (benefit)
dengan biaya (cost). Pada umumnya jenis investasi yang sering digunakan
adalah proyek-proyek pemerintah dimana manfaatnya berupa manfaat
langsung kepada masyarakat banyak.

3. Internal Rate of Return (IRR)

Internal Rate of Return (Arus Pengembalian Internal) merupakan arus

pengembalian dari sebuah proyek yang sering dinyatakan dalam persen bunga.
10
Ketentuan layak atau tidaknya IRR dapat dibandingkan dengan MARR
(Minimum Attractive Rate of Return) atau minimal perbandingan suatu
tingkat pengembalian. MARR biasanya ditentukan oleh pasar (tingkat suku
bunga bank).

11
 BAB IV

HASIL DAN PEMBAHASAN

4.1 Gambaran Umum Proyek

Dalam Penelitian ini studi kasus yang dipakai adalah Villa Daphila Cottage. Villa
Daphila Cottage merupakan salah satu Villa yang berlokasi di Br.Telaga,Desa
Tampi,Kecamatan Nusa Penida, Kabupaten Klungkung, Bali dengan luas tanah 27 are.
Pelaksanaan pembangunan proyek dijadwalkan dimulai sejak November 2015 dan
diharapkan selesai pada Desember 2016. Luas total Villa Daphila Cottage adalah 27
are yang terdiri dari rumah dua lantai dengan type 80/120. Villa yang berdiri di atas
lahan 27 are ini memiliki jalan lingkungan sebesar 4m, selain itu untuk pasokan air
digunakan sumur bor pada setiap unit rumah.

Tabel 4.1 Spesifikasi Unit Villa

Spesifikasi
Pondasi Pasangan Batu Kali
Struktur Beton Bertulang
Atap Rangka Baja Ringan
Penutup atap Genteng Plentong
Lantai Keramik ESSENZA 60 x 60
Lantai kamar mandi KIA 20 x 20
Dinding kamar mandi KIA 20 x 20
Pintu dan jendela Kayu Kamper
Plafon Rangka Holo, Gypsum 9 mm
Sanitair dan kran Toto/setara
Sumber air Sumur bor dengan pompa Jet
Pump
Shimizu
Jalan Lingkungan 4 meter
Fasilitas lain Kitchen set lengkap dengan
kompor
set dan 3 unit AC

4.2 Analisis Finansial

12
 Analisis finansial ini akan ditinjau hanya dari segi pengembang. Analisis
kelayakan ini dilakukan dengan metode Net Present Value, Benefit Cost Ratio, Internal
Rate of Return

4.2.1 Proyeksi Cash Flow Villa Daphila Cottage

Proyeksi Cash flow Proyek Villa Dhapila Cottage terdiri dari penerimaan
dan pengeluaran kas. Tiap penerimaan dan pengeluaran dibagi menjadi beberapa
bagian :

1. Penerimaan Kas terdiri atas:

Modal sendiri sebesar Rp 9.000.000.000

Hasil sewa Villa, hasil sewa Villa ini merupakan perkalian dari tingkat hunian
dengan biaya sewa Villa. Tingkat hunian diambil dari rata-rata tingkat hunian
Kandawa Villa yang terdapat pada tabel 4.6 yaitu sebesar 47.5% dengan biaya sewa
Rp 1.067.000. Hasil sewa Villa mulai diterima pada bulan januari 2017.
Diasumsikan tingkat hunian akan terus naik sebesar 5% setiap tahunnya sampai
pada desember 2021, setelah itu tingkat hunian diasumsikan 75% hingga Oktober
2030 dengan biaya sewa tidak mengalami kenaikan. Untuk mencari pendapatan
hasil sewa Villa digunakan rumus pada persamaan 4.1. Pinjaman bank sebesar Rp
5.250.000.000 yang akan diambil pada bulan ke 6 sampai bulan ke 14 pada masa
konstruksi.

2. Pengeluaran kas terdiri atas:

a. Pembelian tanah/lahan seluas 27 are sebesar Rp 6.750.000.000.

b. Penataan lahan yaitu pembersihan lapangan, pekerjaan drainase, pekerjaan

jalan dan pekerjaan tembok keliling sebesar Rp 134.358.000.

c. Biaya konstruksi sebesar Rp 5.816.414.701.

d. Pengadaan listrik sebesar Rp 54.000.000.

13
 e. Biaya perijinan diantaranya :

1. Biaya perijinan IMB sebesar Rp 16.200.000.

2. Biaya ijin prinsip sebesar Rp 27.000.000

3. Biaya ijin kavling sebesar Rp 59.507.727

f. Biaya overhead yang terdiri atas gaji karyawan, operasional kantor,

operasional proyek, pemasaran, dan biaya tak terduga selama masa
konstruksi sebesar Rp 378.000.000.

g. Biaya operasional dan pemeliharaan Villas diambil 30% dari hasil

sewa Villas. Biaya operasional Villas ini terdiri atas biaya karyawan,
listrik, telepon, internet, biaya pemeliharaan dan lain-lain.

h. Biaya pajak terdiri atas :

1. PPN kegiatan membangunan menurut Peraturan Menteri Keuangan

Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 3 ayat 1 adalah 10% dari harga
proyek yaitu Rp 595.077.270.

2. PPh hasil sewa menurut peraturan PPh pasal 4 ayat 2 atas

pengahasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan adalah
sebesar 10% dari pendapatan.

3. PPN atas jasa sewa bangunan menurut Undang-Undang Nomor 42

Tahun 2009 tentang Pajak Pertambahan Nilai adalah 10% dari harga
sewa.

i. Bunga bank diambil 13,5% bank Mandiri dan provisi bank 1% dari
pinjaman bank.

14
4.3 Analisi Kelayakan Villa

Metode analisis kelayakan yang digunakan adalah metode Net Present Value (NPV),
Benefit Cost Ratio (BCR) dan Internal Rate of Return (IRR) dengan tingkat suku bunga
13,5%.

4.3.1 Analisis Net Present Value (NPV)

Net Present Value (NPV) adalah metode menghitung nilai bersih (netto) pada waktu
sekarang (present). Asumsi present yaitu menjelaskan waktu awal perhitungan bertepatan
dengan saat evaluasi dilakukan atau pada periode tahun ke- nol (0) dalam perhitungan cash
flow investasi. Cash flow yang benefit perhitungannya disebut dengan Present Worth of
Benefit (PWB), sedangkan jika yang diperhitungkan hanya cash-out (cost) disebut dengan
Present Worth of Cost (PWC). Sementara itu, NPV didapat dari PWB – PWC.

Kriteria keputusan untuk mengetahui apakah rencana suatu investasi tersebut layak atau tidak,
diperlukan suatu ukuran tertentu dalam metode NPV, yaitu :

Jika : NPV > 0 investasi akan menguntungkan/layak

NPV < 0 investasi tidak menguntungkan/layak

Berdasarkan Lampiran 4 diperoleh data untuk mencari Net Present Value dengan tingkat
suku bunga 13,5% sebagai berikut :

ΣPWB = Rp 29.426.139.081

ΣPWC = Rp 24.435.603.153

Nilai NPV = ΣPWB – ΣPWC (Pers 2.16)

= Rp 29.426.139.081 – Rp 24.435.603.153

= Rp 4.990.535.928 (NPV > 0)

NPV bernilai positif berarti investasi layak atau usulan proyek dapat diterima.

15
4.3.2 Analisis Benefit Cost Ratio (BCR)

Benefit Cost Ratio (BCR) adalah dengan membandingkan nilai dari PWB dan
PWC. Kriteria keputusan untuk mengetahui apakah rencana investasi tersebut layak
atau tidak, diperlukan ukuran tertentu dalam metode BCR, yaitu:

Jika: BCR ≥ 1investasi akan menguntungkan/layak

BCR < 1investasi tidak menguntungkan/layak

Berdasarkan pada lampiran 3 diperoleh data untuk mencari nilai Benefit Cost Ratio

dengan tingkat suku bunga 13,5% sebagai berikut:

ΣPWB = Rp 29.426.139.081

ΣPWC = Rp 24.435.603.153

4.3.3 Analisis Internal Rate of Return (IRR)

Internal Rate of Return akan dicari suku bunga disaat NPV sama dengan nol.
Jadi, pada periode IRR ini berkaitan dengan tingkat kemampuan cash flow dalam
pengembalian investasi yang dijelaskan dalam bentuk % per periode waktu atau
seberapa kemampuan cash flow dalam mengembalikan modalnya dan seberapa besar
kewajiban yang harus dipenuhi. Kemampuan inilah yang disebut Internal Rate of
Return (IRR), sedangkan kewajiban disebut dengan dengan Minimum Attractive Rate
of Return (MARR). Dengan demikian, suatu rencana investasi akan dikatakan
layak/menguntungkan jika:

IRR ≥ MARR

Berdasarkan pada lampiran 5 diperoleh data pada tingkat suku bunga 20% dan 25%,
yaitu :

NPV+( i 1 = 20%) = Rp 3.043.635.033

NPV+( i 2 = 25% )= Rp 2.183.838.407

16
Nilai IRR lebih besar dari arus pengembalian yang diinginkan yaitu sebesar 13,5%,
jadi berarti investasi layak dilakukan atau usulan proyek dapat diterima.

17
18