ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI DALAM

KONSTRUKSI

Disusun oleh:
Nanindya Sofie Aliyyinaya (20511151)

FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN

UNIVERSITAS ISLAM INDONESIA
YOGYAKARTA
2022
 BAB I
PENDAHULUAN

Semakin meningkatnya tren investasi pada saat ini membuat tidak sedikit
dari kita tertarik untuk berinvestasi. Investasi ini sendiri bertujuan untuk
mendapatkan keuntungan dari penanaman modal atau penanaman uang. Ada
banyak jenis investasi yang patut dicoba tentunya sesuai dengan range modal
yang kita miliki. Jika berdasarkan resikonya, investasi dibagi menjadi dua.
Yaitu, investasi aktif dan pasif. Investasi aktif disini dimaksudkan dengan suatu
investasi yang dimana investor harus berfikir tentang bagaimana membuat
pendapatan dan pengeluaran menjadi efisien agar modal yang semula digunakan
segera kembali dan mendapatkan keuntungan juga memperoleh waktu
pengembalian yang cepat. Investasi aktif ini beresiko besar namun memiliki rate
keuntungan yang besar pula. Sedangkan untuk investasi pasif seorang investor
tidak perlu berbuat apapun tetapi uang yang digunakan untuk modal akan terus
berkembang, contohnya adalah menanam uang dalam bentuk deposito, emas,
ataupun tanah. Dengan resikonya yang kecil, keuntungan yang didapatnya pun
tidak akan sebesar investasi pasif.
Dari sekian banyak investasi dari berbagai bidang salah satunya datang dari
bidang teknik sipil. Yaitu, investasi dalam proyek konstruksi. Seiring
berjalannya waktu semakin banyak perusahaan yang bergerak dalam bidang ini
karena seperti yang kita tahu saat ini pembangunan di dalam maupun luar pulau
Jawa berkembang dengan pesat. Karena termasuk dalam investasi aktif, maka
investasi ini membutuhkan modal yang cukup besar dalam pelaksanaannya.
Maka dari itu perusahaan yang bergerak dalam bidang konstruksi ini perlu
waspada dalam mengatur pengeluaran dan memilih sebuah proyek. Maka dari
itu diperlukan analisis kelayakan dalam investasi proyek konstruksi agar proyek
yang dijalankan berhasil yaitu yang menguntungkan seluruh pihak. Studi
kelayakan investasi ini sendiri memiliki tujuan sebagai berikut:
a. Merancang suatu konstruksi dan memperkirakan estimasi biaya yang
diperlukan untuk menyelesaikan proyek tersebut.
b. Memperkirakan manfaat atau keuntungan yang diperoleh setelah proyek
tersebut selasai. Baik manfaat ekonomi maupun manfaat sosial.
c. Menganalisis dampak terhadap lingkungan yang akan terjadi apabila
proyek tersebut dijalankan.
d. Memperkirakan waktu balik modal.
e. Menyusun strategi menghadapi kompetitor.
 Selain itu, kenapa dibutuhkannya studi analisis kelayakan investasi pada
setiap proyek konstruksi karena setiap proyek konstruksi memiliki keunikannya
masing masing. Setiap pekerjaan mulai dari perencanaan hingga finishing pasti
memiliki perbedaan yang dapat ditinjau dari beberapa aspek dibawah ini:

a. Tujuan
Hal ini biasanya tergantung kepada tujuan dari pemilik bangunan itu sendiri,
contohnya pemilik tersebut ingin membuat rumah sakit, toko, restoran, maupun
bangunan lainnya.

b. Perencanaan
Perancangan merupakan perumusan awal suatu proyek konstruksi yang didasari
pada keinginan atau permintaan pemilik yang meliputi biaya dan desain.

c. Perancangan
Setelah perencanaan, dilanjut dengan perancangan lanjutan yang meliputi denah,
perancangan struktur, penjadwalan, detail gambar, RAP, RAB dan dokumen
lelang apabila ditujukan pada proyek lelang

d. Pelaksanaan
Tahap ini adalah proses perwujudan proyek konstruksi yang semula hanya
rancangan menjadi banguna yang sudah sesuai dengan permintaan pemilik
bangunan tersebut dengan kualitas spesifikasi dan biaya yang telah disetujui
kedua belah pihak sebelumnya. Pengerjaan atau pelaksanaan ini pasti berbeda
beda di setiap proyek konstruksi.

Semua hal yang disebutkan diatas menjadikan setiap proyek konstruksi

memiliki ciri khas atau keotentikannya masing masing. Oleh karena itu sangat
dibutuhkan studi kelayakan dalam investasi proyek untuk menghindari
pemborosan atau bahkan kerugian dalam pelaksanaan pembangunannya serta
mendapatkan keuntungan dalam pengerjaannya.
 BAB II

ASPEK – ASPEK DALAM ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI

Banyak faktor yang menyebabkan suatu proyek mengalami kegagalan

atau tidak menguntungkan. Penyebab itu bisa jadi berasal dari kesalahan
perencanaan, ketidaktepatan menaksir pasar yang ada, kesalahan dalam
memperkirakan material maupun kesediaan tenaga kerja. Atau disebabkan dari
manajemen pelaksanaan proyek yang tak terkendali sehingga terjadi
pembengkakan dana dan penundaan pengerjaan proyek. Selain itu juga, faktor
dari lingkungan yang berubah baik sosial, ekonomi maupun hukum dan politik
atau bahkan bencana alam yang terjadi pada lokasi pembangunan proyek
konstruksi.
Maka dari itu studi kelayakan penting untuk menghindari penanaman
modal yang terlalu besar namun tidak menguntungkan. Berikut adalah aspek
aspek yang perlu diperhatikan dalam studi analisi kelayakan investasi proyek
konstruksi:

a. Aspek Pasar
Aspek pasar ini berkaitan erat dengan permintaan dan peminat dari sebuah
produk yang akan dipasarkan. Karena sebuah proyek konstruksi tidak akan
berjalan apabila tidak ada target pasar yang akan menguntukan di kemudian hari.
Menganalisis kekuatan kompetitor juga penting untuk menyusun strategi
pemasaran yang diperlukan. Contohnya Mall Sleman City Hall yang memiliki
pengunjung lebih sedikit dibandingkan mall lain di sekitar Yogyakarta.
b. Aspek Keuangan
Aspek ini berkaitan dengan modal yang akan diproyeksikan untuk pelaksanaan
konstruksi. Aspek keuangan ini merupakan kunci keberhasilan suatu proyek
konstruksi, karena ketercukupan dana mempengaruhi jalannya pelaksanaan
proyek konstruksi. Contoh proyek konstruksi yang terhenti sampai sekarang
karena adanya penggelapan dana pada saat pelaksanaannya adalah proyek Pusat
Pendidikan, Pelatihan dan Sarana Olahraga Nasional di Hambalang, Bogor,
Jawa Barat.

c. Aspek Hukum
Dengan tujuan agar proyek konstruksi berjalan dengan lancer dan semestinya
diperlukan legalitas, perizinan, perjanjian, status bangunan dan stakeholders.
Bisa dilihat bangunan di bawah merupakan bangunan mangkrak yang berada di
kompleks UGM jalan Kaliurang, bangunan ini tidak diizinkan beroperasi karena
melanggar garis sempadan bangunan.
d. Aspek Teknis
Banyak hal yang perlu diperhatikan dalam aspek teknis ini, salah satunya lokasi
atau lahan yang akan digunakan dan pengaruh AMDAL. Peralatan dan schedule
kerja juga termasuk hal yang perlu dianalisis untuk keberlangsungan sebuah
proyek konstruksi.

e. Aspek manajemen
Aspek ini meliputi kebutuhan tenaga kerja, sumber tenaga kerja juga
pengawasan saat berlangsungnya proyek untuk menghindari keterlambatan
selesainya proyek.

f. Aspek Sosial
Sebagai makhluk sosial, tentu saja aspek ini juga penting bagi keberlangsungan
sebuah proyek apalagi berkaitan dengan tempat usaha, tempat peribadatan,
maupun perindustrian. Contohnya adalah pembangunan Gereja Kristen
Indonesia (GKI) di Surabaya, Jawa timur yang tertunda selama lebih dari 10
tahun karena masyarakat sekitar yang mayoritas islam menolak pembangunan
gereja tersebut.
 BAB III

MANAJEMEN RISIKO DALAM ANALISIS INVESTASI

Menurut KBBI Risiko adalah bahaya, akibat atau konsekuensi yang

dapat terjadi akibat sebuah proses yang sedang berlangsung atau kejadian yang
akan datang. Dalam lingkup investasi, risiko adalah kemungkinan munculnya
dampak negatif pada suatu kegiatan yang dilakukan kelompok atau
perseorangan.
Untuk menghindari munculnya risiko, kita memerlukan yang Namanya
manajemen risiko dalam sebuah proses analisis investasi. Apa itu manajemen
risiko? Ialah suatu upaya dalam meminimalisir kerugian atau hal hal yang tidak
diinginkan yang mengakibatkan kerugian yang muncul karena kegiatan
teresebut. Apa yang perlu dilakukan dalam manajemen risiko? Yaitu mencari
sumber ririko dan melakukan mendeteksian potensi negatif yang nmungkin
terjadi agar hel itu dapat dikurangi atau dihindarkan. Berikut ini adalah tujuan
dari manajemen risiko:

a. Mencari sumber risiko

b. Menginformasikan risiko pada perusahaan
c. Mengurangi kerugian akibat risiko
d. Memberi rasa aman bagi stakeholder
e. Menjaga stabilitas perusahaan

Meskipun memiliki tahapan panjang dalam prosesnya, tetapi manajemen

risiko adalah salah satu komponen yang penting untuk pengelolaan sebuah
investasi. Berikut adalah manfaat manajemen risiko:

a. Membantu pencapaian visi misi

b. Mencegah kolaps
c. Meningkatkan keuntungan
d. Menjaga kepercayaan stakeholder
Pada prosesnya menajemen risiko memiliki beberapa komponen atau
tahapannya yang diantaranya adalah:
a. Sasaran Analisa Risiko
Sebagai investor kita harus membuat sasaran secara objektif dalam
menentukan sasaran analisa risiko agar pengambilan keputusan bisa
tepat dan terhindar dari kerugian yang berdampak besar.

b. Lingkungan Sumber Risiko

 Hal yang penting juga salam investasi ini adalah menganalisa
dampak lingkungan yang bisa jadi mendatangkan risiko, karena
setiap lingkungan

c. Penyebab Risiko
Setelah menentukan sumber dan lingkungan penyebab risiko,
selanjutnya dalam manajemen risiko adalah mengidentifikasi
penyebab risiko yang terjadi contohnya adalah kecelakaan kerja, dan
lain lain.
d. Leveling Jenis Risiko
Dalam leveling dari risiko bisa diambil dari dua hal, frekuensi dan
tingkat kerugian. Berdasarkan frekuensi, jenis jenis risiko dibagi
menjadi 5, yaiut:
i. Most Probable atau kemungkinan risiko yang sering terjadi,
ii. Probable atau bisa disebut dengan kemungkinan terjadi,
iii. Fair atau kemungkinan yang kadang terjadi,
iv. Slight atau kemungkinan kecil, dan
v. Improbable atau risiko yang tidak terjadi.
Sedangkan menurut besarnya tingkatan kerugian, jenis risiko sebagai
berikut:
i. Catastrophic
ii. High loss
iii. Medium loss
iv. Low loss
v. Negligible

e. Pengambilan Keputusan Atas Risiko

Dari semua komponen diatas dalam proses menejemen risiko,
selanjutnya adalah pengambilan keputusan berdasarkan hasil dari
tahapan tahapan diatas misalnya keputusan yang diambil adalah
mengawasi, memindahkan atau bahkan langsung memusnahkan
sumber risiko.
 BAB IV
TIME VALUE OF MONEY

Uang sudah lama dikenal oleh masyarakat sebagai alat tukar barang.
Istilah time value of money adalah konsep dasar keuangan, yang menyatakan
bahwa sejumlah uang yang dimiliki saat ini memiliki nilai yang lebih tinggi
dibandingkan jumlah uang yang sama di masa yang akan datang. Contohnya,
uang 1 juta rupiah 3 tahun yang lalu, nilainya lebih besar daripada uang 1 juta di
masa sekarang.
Menurut Warren et al. (2009), Garrison et al. (2010), dan Kieso et al.
(2013), dalam bidang akuntansi atay keuangan, istilah time value of money
mengindikasikan hubungan antara waktu dan uang, sehingga setiap jumlah dari
mata uang yang diterima pada waktu sekarang dianggap lebih bernilai
dibandingkan dengan setiap jumlah dari mata uang yang akan diterima di masa
yang kan datang. Kimmel et al. (2011), dan Libby et al. (2011) juga
menambahkan bahwa faktor-faktor yang mempengaruhi konsep nilai waktu
uang adalah nilai uang itu sendiri, jangka waktu, dan tingkat bunga.
Karena konsep tersebut, uang yang kita miliki berpeluang memiliki nilai
yang bertambah apabila kita menginvestasikan uang tersebut. Nilai yang akan
didapatkan tergantung pada investasi yang kita pilih, ada 2 jenis investasi yaitu:

a. Investasi aktif
Investasi ini memiliki risiko yang tinggi namun keuntungan yang
didapatkan lebih banyak atau istilahnya adalah high risk, high gain.
Sebagai investor yang mengambil investasi aktif, akan dituntut untuk
berani mengambil peluang, mengoptimalkan pendapatan dan
menekan pengeluaran, dan mendapatkan keuntungan serta
mendapatkan pengembalian modal.
b. Investasi pasif
Jenis investasi ini cenderung lebih minim risiko dan lebih stabil
karena seorang investor hanya perlu diam dan menginvestasikan
dananya melalui deposito, tanah, ataupun emas. Namun keuntungan
yang didapatkan tidak sebesar keuntungan investasi aktif.
Berikut adalah contoh hitungan dari penerapan time value of money:
a. P jika diketahui F
Dalam 3 tahun mendatang abin berencana liburan Bersama naya,
dibutuhkan Rp 25 juta. Jika Abin menemparkan dana di bank dengan
 bunga deposito sebesar 2,5% per tahun, berapa yang harus ia siapkan
sekarang?
Jawab:
P = 25 juta / (1+2,5%)^3
P = 23,2 juta
Jika menabung deposito pada bank sekarang dengan jumlah Rp 23,2
juta, dalam 3 tahun target abin dan naya sudah tercapai.
b. F jika diketahui P
Chris memiliki uang bonus dari perusahaannya sebesar 30 juta, ia
berencana untuk mendepositkan uang tersebut selama 5 tahun dengan
bunga bank sebesar 3%, berapa uang yang akan chris dapatkan 5
tahun mendatang?
Jawab:
F = P x (1+r)^n
F = 30 juta x (1+3%)^5
F = 34,8 juta
c. A jika diketahui P
Mukti akan membuka tabungan deposito selama 3 tahun dengan
bunga 3% per tahun, jika uang yang dimilikinya sebesar 100 juta,
berapakah keuntungan yang akan didapatkan?
A = P x ((1+r^3-1)/(r x (1+r)^3)
A = 100 juta x ((1+3%^3-1)/(3% x (1+3%)^3)
A = Rp 82.362,-
d. P jika diketahui A
Bank menawarkan kepada pak Toni uang sebesar 1.000.000,00 per
tahun yamh diterima akhir tahun selama 5 tahun mendatang.
Semuanya di diskontokan dengan tingkat bunga yang ditetapkan
sebesar 10% per tahun. Maka berapa besar present value dari pak toni
selama penerimaan 5 tahun?
Jawab:
P = A x ((1+r)^n -1)/(1+r)^n)
P = 1 juta x ((1+10%)^5 -1)/(1+10%)^5)
P = 6,2 juta
e. F jika diketahui A
Bu Lina akan membayarkan ppinjeman sebesar 4 juta dalam 2 tahun
setiap akhir tahun berturut turut dengan bunga 10%, tapi
pembayarannya akan dilakukan pada akhir tahun ke 2. Berapa jumlah
majemuk dari uang tersebut?
F = A x ((1+r)^n – 1)/r)
F = 4 juta x (1+0.1^2)/0.1)
F = 40,4 juta
f. A jika diketahui F

g. P jika diketahui G
 BAB V
MINIMUM ATTRACTIVE RATE OF RETURN
MARR atau minimum attractive rate of return adalah tingkat suku bunga
pengembalian minimum. Suku bunga tersebut yang kemudian akan menjadi
dasar keputusan manajemen atau pemilihan alternatif biaya, manfaat dan
kelayakan suatu investasi. Dalam pengambilan MARR ada beberapa hal yang
harus diperhatikan yaitu:
a. Sumber Modal
Sumber modal disini dapat beragam, bisa berupa keuntungan atau
sumber dana dari luar yang berupa peminjaman dari bank atau
perusaan finansial lainnya.
b. Biaya Pendanaan
Biaya pendanaan atau cost of funds termasuk biaya piutang dan
dalam penghitungannya dimasukan suku bunga terhadap uang yang
akan dipinjam. Dan apabila suku bunga dari piutang itu sendiri besar,
biaya modal dapat menjadi solusi untuk menghindari suku bunga
tersebut.
c. Peluang Investasi
Apabila sebuah investasi memiliki rate of return yang baik, maka
investasi ini dapat dipilih karena memiliki keuntungan atau benefit
yang lebih tinggi.
d. Menentukan MARR
Berikut adalah hasil perhitungan MARR berdasarkan wawancara dengan
salah satu pengusaha mall di Kabupaten Kuningan.
N
Components Rate
o
Investasi tradisional yang tanpa risiko (FREE RISK),
1
contohnya HUTANG DI BANK 9,9 %
2 Risiko investasi Mall 3%
3 Inflasi (kenaikan harga) pada Investasi Mall 1,67%
4 Antisipasi perubahan inflasi (kenaikan harga yang extrim) 1%
Risiko jika modal investasi dari berhutang (Misalnya: gagal
5
mengangsur cicilan hutang) 1%
16,57
Jumlah ( =MARR)= Minimum Attractive Rate of Return %
 Investasi Mall  Hasil wawancara dengan pengusaha mall di
Kabupaten Kuningan bapak yogi.
a. Hitungan RISIKO pada Investasi Mall dalam 1 tahun  (kerugian,
musnah krn lalai)
Berapa kios yang tidak laku untuk disewakan dalam 1 tahun : 5%
Berapa penyewa yang menunggak bayaran sewa kios dalam 1 tahun :
3%
Berapa produktivitas tenaga kerja yg menurun dalam 1 tahun : 1%
Rata-rata risiko pada investasi Mall = (5%+3%+1%)/3 =3% per tahun

b. Hitungan INFLASI pada Investasi Mall (dalam 1 tahun  inflasi atau

kenaikan harga yang terjadi)

1. Kenaikan pemeliharaan dan listrik

Rp 1 Milyar dalam 1 tahun. Biaya pemeliharaan dan listrik adalah Rp 250
juta. Tahun depan akan naik 10% dari Rp 250 juta = Rp 40 juta, sehingga
inflasi kenaikan biaya pemeliharaan terhadap keuntungan Rp 1000 juta =
25 juta/1000 juta = 2,5%
2. Kenaikan harga-peralatan
Dengan keuntungan Rp 1 Milyar dalam 1 tahun. Biaya peralatan adalah
sebesar Rp 100 juta. Tahun depan akan naik 10% dari Rp 100 juta = Rp
10 juta, sehingga inflasi kenaikan biaya peralatan = 10 juta/1000 juta =
1%

3. Kenaikan harga-gaji manajemen

Pengelola mall dalam 1 tahun dengan keuntungan sekitar 1 milyar
mengaji manajemen adalah sebesar Rp 300 juta. Tahun depan akan naik
5% dari Rp 300 juta = Rp 15 juta, sehingga inflasi kenaikan gaji
manajemen = 15 juta/1000 juta = 1,5%

Rata-rata inflasi pada investasi mall = (2,5%+1%+1,5%)/3 =

1,67% per tahun.
 BAB VI

SISTEM KEUANGAN: Konvensional VS Syariah

Menurut Undang-Undang Nomor 9 Tahun 2016, sistem keuangan adalah sistem

yang terdiri atas Lembaga jasa keuangan, pasar keuangan, dan infrastruktur keuangan,
termasuk sistem pembayaran, yang berinteraksi dalam memfasilitasi pengumpulan dana
masyarakat dan pengalokasiannya untuk mendukung aktivitas perekonomian nasional.

Ada dua sistem keuangan yang akan dibahas disini, yaitu sistem konvensional
dan sistem syariah.

a. Sistem Konvensional.
Sistem konvensional ini adalah yang kegiatan usahanya dilakukan secara
konvensional atau berdasarkan kesepakatan delam memberi jasa dalam
traffic keuangan. Sistem konvensional ini sudah ada sejak zaman babilonia,
Yunani dan romawi.
b. Sistem Syariah
Sistem syariah adalah sistem perbankan islam yang berdasarkan prinsip
akad, yakni:
i. Prinsip titipan atau simpanan
Dalam tradisi fiqh Islam, prinsip titipan atau simpanan dikenal dengan
al-wadi’ah.
ii. Prinsip bagi hasil
pada dasarnya merupakan pembiayaan dengan prinsip kepercayaan dan
kesepakatan murni antara kedua belah pihak atau lebih, yaitu pemilik
modal (investor) dalam hal ini bank syariah, dengan pemilik usaha yakni
nasabah.
iii. Prinsip jual beli
Dasar hukum akad dengan prinsip ini ialah Q.S. al-Baqarah (2): 275, dan
Q.S. Al -Nisa( 4): 29. Prinsip jual beli dilaksanakan sehubungan dengan
adanya perpindahan kepemilikan barang atau benda (transfer of
property).
iv. Prinsip sewa
 v. Priinsip jasa

Perbedaan antara salah satu perbedaan bank syariah dengan konvensional

terletak pada kedudukan hubungan antara bank dengan kliennya. Dalam bank syariah,
kedudukan hubungan bank dan klien sebagai mitra investor serta pedagang. Sedangkan
pada bank konvensional, hubungannya ialah sebagai kreditur dan debitur.

Ada beberapa alasan kenapa sistem syariah belum bisa atau sulit diterapkan di
Indonesia, yang pertama adalah sistem pemerintahan bukan sistem pemerintahan islam
dan tidak seluruh penduduk Indonesia beragama muslim kemungkinan para minoritas
tidak akan menyetujui hel tersebut. Selanjutnya, sesuai dengan UUD 1945 Pasal 26B.

Sulit disini bukan berarti tidak mungkin, karena sudah ada beberapa bank
syariah yang beroperasi dan tak sedikit nasabah yang terdaftar dalam bank tersebut.
Berikut adalah beberapa pengertian dari sistem keuangan syariah:

a. Riba
Riba dikenal juga dengan Ziyadah yang berarti tambahan yang dibebankan pada
suatu kegiatan transaksi ,jadi riba ialah pengambilan tambahan dari modal pokok
yang berlawanan dengan ajaran islam. Contohnya : Bunga bank

b. Gharar
Ketidakpastian dalam kegiatan transaksi yang berakibat pada ketidak terpenuhinya
syariah transaksi. Contohnya : Ketidak sesuaian atau perbedaan timbangan, takaran,
kualitas.

c. Maysir
Bentuk permainan yang mensyaratkan hal tertentu untuk mendapatkan sesuatu jika
menang ia akan mengambil keuntungan dari pemain yang kalah. Contohnya : Judi.
REFERENSI

M thamrin, dkk (2011), jurnal “Analisis Perbandingan Kinerja Keuangan

Bank Umum Syariah dan Bano Umum Konvensional Serta Pengaruhnya
terhadap Keputusan Investasi”
Novi Swandari Budiarso, (2019) “IPTEKS NILAI WAKTU UANG
DAN IMPLIKASI PENCATATAN AKUNTANSI”
https://www.kompas.com/skola/read/2022/05/19/103000669/pengertian-
bank-syariah-dan-konvensional-beserta-perbedaannya#:~:text=Bank
%20konvensional%20adalah%20bank%20yang,zaman%20Babilonia%2C
%20Yunani%20dan%20Romawi.
https://www.ocbcnisp.com/id/article/2021/08/30/manajemen-risiko
https://jogjapolitan.harianjogja.com/read/2020/06/29/512/1043108/
warganet-pertanyakan-bangunan-di-jl.-kaliurang-dekat-ugm-ini-mantan-wali-
kota-jogja-herry-zudianto-beri-penjelasan
https://www.bankmuamalat.co.id/info/pengertian-maysir-gharar-dan-riba
https://glints.com/id/lowongan/time-value-of-money-adalah/#.YzFnBXZBzb0