EVALUASI PROYEK/ANALISA

PROYEK/ANALISA INVESTASI

P E N G E RT I A N P R O Y E K :
A D A L A H K E G I ATA N - K E G I ATA N YA N G
D A PAT D I R E N C A N A K A N D A N
D I L A K S A N A K A N D A L A M S AT U B E N T U K
K E S AT U A N D E N G A N M E M P E R G U N A K A N
S U M B E R - S U M B E R U N T U K M E N D A PAT K A N
B E N E F I T ( K E M A N FA ATA N ) ( PAYA M A N
S I M A J U N TA K , )
 Kuntjoro (2002)
Evaluasi proyek merupakan penelaahan atau analisis
tentang apakah proyek investasi itu dapat berhasil
atau tidak apabila dilaksanakan.
 Pengertian Evaluasi Proyek

Evaluasi Proyek, juga dikenal sebagai studi

kelayakan proyek (atau studi kelayakan bisnis pada proyek
bisnis), merupakan pengkajian suatu usulan proyek (atau
bisnis), apakah dapat dilaksanakan (go project) atau tidak
(no go project), dengan berdasarkan berbagai aspek
kajian.
Tujuannya adalah untuk mengetahui apakah suatu
proyek dapat dilaksanakan dengan berhasil, sehingga
dapat menghindari keterlanjuran investasi modal yang
terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak
menguntungkan.
Kapan evaluasi dilakukan pada proyek, dibedakan 4
jenis evaluasi:
• Evaluasi terhadap usulan proyek yang akan
didirikan (pre-project evaluation);
• Evaluasi terhadap proyek yang sedang dibangun
(on-construction project evaluation);
• Evaluasi terhadap proyek yang telah
dioperasionalisasikan (on-going project evaluation).
• Evaluasi terhadap proyek yang telah berakhir
(post-project evalution study).
. Perbedaan Intensitas Evaluasi Proyek

Tidak setiap proyek akan diteliti dengan intensitas yang sama. Beberapa proyek
mungkin harus diteliti dengan sangat mendalam, dengan mencakup berbagai
aspek yang berpengaruh. Beberapa lainnya mungkin cukup diteliti pada
beberapa aspek saja. Bahka ada yang diteliti secara sederhana dan tidak formal.
Beberapa faktor menentukan intensitas studi evaluasi proyek:
a. Besarnya dana yang ditanamkan: semakin besar dana yang ditanamkan,
intensitas studi akan semakin mendalam.
b. Tingkat ketidakpastian proyek: semakin sulit memper kirakan penghasilan
penjualan, biaya, aliran kas, dan lain-lain, maka biasanya studi evaluasi
proyek akan semakin hati hati.
c. Kompleksitas elemen-elemen yang mempengaruhi proyek: semakin kompleks
faktor-faktor yang mempengaruhi proyek, semakin hati-hati dan mendalam
studi evaluasi proyek tersebut.
 Lembaga-lambaga yang Membutuhkan Evaluasi Proyek

Kegagalan proyek dapat merugikan: investor, pihak penyedia pembiayaan,

pemerintah. Oleh karena itu, mereka lah lembaga lembaga yang membutuhkan
evaluasi proyek.
• Pemilik proyek (investor) dan calon mitra usaha: akan memperhatikan prospek
usaha, yakni tingkat keuntungan yang diharapkan beserta tingkat risiko investasi.
Biasanya, semakin tinggi tingkat keuntungan diiringi dengan semakin tinggi risiko
proyek.
• Pihak penyedia pembiayaan (bank kreditur, perusahaan leasing, perusahaan
modal ventura, underwriter bila melalui bursa efek, lembaga kredit ekspor barang
modal, dan lembaga donor yang mungkin ikut membiayai proyek): memperhatikan
segi keamanan dana yang mereka pinjamkan, karena mereka mengharapkan
agar bunga dan angsuran pokok pinjaman dapat dibayarkan tepat pada
waktunya. Oleh karena itu, mereka akan mem perhatikan pola aliran dana selama
jangka waktu pinjaman tersebut.
• Pemerintah: berkepentingan atas manfaat atau dampak dari proyek terhadap
perekonomian nasional maupun dampaknya bagi lingkungan da masyarakat.
Perbedaan Evaluasi Proyek dengan Studi kelayakan

Dapat dilihat dari beberapa segi:

1. Waktu
Studi kelayakan dilaksanakan pada waktu suatu gagasan
usaha belum dilaksanakan. Sedangkan evaluasi proyek
dilaksanakan sebelum, pada waktu atau setelah selesainya
suatu proyek.
2. Ruang Lingkup
Umumnya ruang lingkup pembahasan evaluasi proyek lebih
luas dari luang lingkup pembahasan studi kelayakan.
Studi kelayakan lebih menitikberatkan pada kelayakan suatu
gagasan usaha dilihat dari kacamata pengusaha sbg individu,
ev proyek melihat kelayakan suatu proyek tidak hanya dilihat
dari dari kacamata individu-individu yang kena akibat lgs tetapi
juga dilihat dari kacamata masy lebih luas yang mungkin
mendapat akibat yang tidak langsung dari proyek.
 Lanjutan

3. Metode Evaluasi
Evaluasi proyek ruang lingkupnya lebih luas maka metode ev nya umumnya
lebih rumit dari metode ev dalam studi kelayakan. Ev dalam studi kelayakan
menekankan aspek finansial, kelayakan gagasan usaha diperhitungkan atas
dasar besarnya laba finansial yang diharapkan.
Metode Evaluasi dalam evaluasi proyek menekankan aspek ekonomis,
meskipun aspek finansial juga diperhatikan. Aspek ekonomis melihat
manfaat dan biaya suatu proyek thd perekonomian secara keseluruhan.
Dengan demikian suatu proyek yang tidak layak dari aspek finansial dapat
layak dari aspek ekonomis.
Contoh proyek pembuatan jalan, secara finansial mungkin tidak layak tetapi
dari aspek ekonomis proyek tsb layak krn multiplier effect nya besar shg
dpt mendorong pertumbuhan ekonomi.
 Tujuan dari evaluasi proyek

1. Mengetahui tingkat keuntungan yang dapat dicapai melalui

investasi dalam suatu proyek.
2. Menghindari pemborosan-pemborosan.
3. Dapat memilih alternatif proyek yang paling menguntungkan
4. Untuk menentukan prioritas investasi.
 Langkah-langkah pemilihan proyek

1. Identifikasi proyek, yaitu menentukan calon-calon proyek yang

akan dipertimbangkan untuk dilaksanakan.
2. Studi persiapan, untuk melihat sbrp jauh calon proyek dapat
dilaksanakan dan sbrp jauh rintangan-rintangan yang ada
dapat menghambat pelaksanaan proyek tersebut.
Pertimbangan mengenai hal ini dapat dikelompokkan menjadi
4 gol yaitu, aspek teknis, institusional, sosial, dan
eksternalitas.
 Lanjutan langkah pemilihan proyek,

Aspek teknis
Menyangkut masalah penyediaan sumber-sumber, dan
pemasaran hasil hasil produksi, dll. Apakah lokasi untuk tempat
proyek mudah diperoleh atau tidak? Seberapa jauh prasarana
jalan raya, persediaan air, dan tenaga listrik dapat
memudahkan atau merintangi pelaksanaan proyek.
Dapat tercermin dari perhitungan benefit dan biaya.
Namun atas pertimbangan teknis ini saja sudah dapat diperoleh
gambaran apakah calon proyek harus ditolak atau studi lebih
lanjut dapat diteruskan.
Aspek institusional
Menyangkut masalah-masalah organisasi pemerintah dan
masyarakat. Sbrp jauh aparat pemerintah dan peraturan yang
ada memberi kemudahan atau halangan dalam pelaksanaan
proyek nanti, spt izin usaha, izin hak guna bangunan, izin
penggunaan tenaga (asing, wanita, jam kerja malam hari) Sbrp
jauh reaksi masyarakat, orsos biasanya tidak tercermin dlm
perhitungan benefit dan biaya.
Aspek sosial
Disamping tujuan peningkatan barang untuk konsumsi,
pendirian proyek dapat mempunyai tujuan-tujuan sosial
misalnya penyediaan kesempatan kerja.
Aspek Eksternalitas
Dapat bersifat positif (memberikan tambahan benefit) dan
dapat bersifat negatif (mengakibatkan kerugian masyarakat)
Aspek sosial dan eksternalitas terutama sangat penting dari
sudut pandangan pemerintah atau masyarakat, sebaliknya
pengusaha swasta mungkin tidak peduli.
3. Menghitung benefit dan biaya yang diperlukan sepanjang umur proyek.
4. Masukkan seluruh benefit dan biaya ke dalam rumus (kriteria investasi)
Kriteria investasi :

Net Present Value,

Benefit Cost Ratio

Tiap kriteria investasi didasarkan pada asumsi bahwa seseorang atau masyarakat,
tingkat kepuasan yang diperoleh dari sejumlah konsumsi yang dinikmati pada saat
sekarang adalah lebih besar daripada tingkat kepuasan yang diperoleh dari jumlah
konsumsi yang sama akan tetapi baru dinikmati beberapa waktu kemudian.
Dinamakan Time preference = faktor diskonto
Faktor diskonto
 Penjelasan Manfaat Proyek

Manfaat proyek adalah penerimaan (revenue) yang dihasilkan suatu

proyek sebelum dikurangi dengan biaya yang dikeluarkan.
 Manfaat langsung (direct benefits)

 Manfaat tidak langsung (indirect benefits)

 Manfaat tidak kentara (intangible benefits).

1. Manfaat Langsung
Manfaat yang diterima sebagai akibat adanya proyek, seperti naiknya
nilai hasil produksi barang atau jasa, perubahan bentuk, turunnya biaya,
dll.

Kenaikan nilai hasil produksi dapat disebabkan karena meningkatnya

jumlah produk dan kualitas dari produk sebagai akibat adanya proyek.
2. Manfaat Tidak Langsung
Manfaat yang timbul sebagai dampak yang bersifat multiplier effects dari
proyek yang dibangun terhadap kegiatan pembangunan lainnya.
Contoh: perbaikan jalan menyebabkan timbulnya berbagai kegiatan
masyarakat dalam memanfaatkan potensi ekonomi di sepanjang jalan yang
dibangun.

3. Manfaat Tidak Kentara

Manfaat dari pembangunan proyek yang sulit diukur dalam bentuk uang, seprti
perubahan pola pikir masyarakat, perbaikan lingkungan, berkurangnya
pengangguran, peningkatan ketahanan nasional, kemantapan tingkat harga,
dll.
Salah satu kelemahan dari evaluasi proyek program sosial adalah bahwa kita
sulit untuk menghitung benefit program sosial secara ekonomis.
Oleh karena itu dengan menggunakan shadow cost kita akan mencoba
mengukur benefit program, walaupun dengan tingkat subyektivitas yang cukup
tinggi.
 Mengukur Biaya Proyek

Biaya sosial sebenarnya ditanggung bersama oleh

pemerintah dan masyarakat (orsos), keluarga, dan
individu. Biaya jasa jasa sosial dapat ditulis sebagai
berikut:
C=Cp + Cm – U
Cp= biaya pemerintah
Cm=biaya masyarakat
U= ongkos
 a.Biaya pemerintah

Biaya dari pemerintah mudah dicatat dan diketahui

karena biaya tsb termasuk dalam anggaran belanja
tahunan dan penggunaan dana tsb biasanya dicatat
dalam laporan pertanggungjawaban. Biaya
pemerintah dapat digolongkan dalam:
1. Biaya pemeliharaan barang modal.
2. Biaya operasional atau rutin.
3. Subsidi proyek melalui badan sosial atau swasta.
 b. Biaya Masyarakat

Dapat berbentuk waktu.

Contohnya waktu yang dikeluarkan oleh masy karena
digunakan untuk menghadiri pertemuan-pertemuan serta
latihan-latihan. Cara menghitung biaya yang harus
dikeluarkan masy adalah dengan menghitung shadow cost dari
opportunity cost.
Hilangnya penghasilan masy karena waktu yang digunakan
untuk keg. Ek prod ( misalkan setiap jam dapat uang
Rp.25.000,_) digunakan untuk menghadiri pertemuan rutin
yang diadakan tiap satu bulan sekali misalnya pertemuan serta
latihan latihan ini menggunakan waktu 3 jam sehingga kita
menghitung biaya masyarakat 3 x Rp. 25.000,- = Rp. 75.000,-
Dalam bentuk uang,
yaitu uang yang dikeluarkan oleh masyarakat untuk
kegiatan tsb. Contohnya masyarakat harus
mengeluarkan uang untuk simpanan pokok sebesar
Rp. 1000,- untuk kegiatan proyek ini. Apabila
masyarakat yang mengikuti kegiatan ini 1500KK
maka biaya yang dikeluarkan oleh masyarakat untuk
simpanan pokok adalah Rp.1.500.000,- Jika DF
untuk tahun ke 2 dengan r 15% maka diperoleh nilai
PV total biaya sebesar Rp.1.500.000,- x 0,756 (DF) =
Rp.1.134.000,-
 Biaya intagible

Biaya yang sulit diukur, sehingga sukar dimasukkan

dalam perhitungan biaya suatu proyek.
Perasaan lelah akibat mengikuti pelatihan
Tersisihkannya keg lain akibat mengikuti pelatihan.
Dll.
Jenis Biaya (Cost)
 Biaya Langsung: biaya yang berhubungan langsung
dengan kepentingan proyek, seperti biaya investasi (biaya
pembangunan konstruksi, biaya peralatan), biaya operasi,
dan biaya pemeliharaan proyek (biaya penyusutan, bunga
bank, tanah, modal kerja, biaya lain).
 Biaya Tidak Langsung: biaya yang perlu
diperhitungkan dalam menganalisis proyek (biaya polusi
udara, biaya penanganan pencemaran, bising, dll).
 Perhitungan benefit dan biaya

Ada dua (2) pendekatan, tergantung pada siapa yang

berkepentingan langsung dalam proyek. Perhitungan privat atau
finansial
bila yang berkepentingan langsung dalam benefit dan biaya-
biaya proyek adalah individu atau pengusaha. Yang dihitung sbg
benefit adalah apa yang diperoleh orang orang atau badan
badan swasta yang menanamkan modalnya dalam proyek itu
saja.
 Lanjutan perhitungan benefit dan biaya

Suatu perhitungan dikatakan

perhitungan sosial atau analisa ekonomi
bila yang berkepentingan langsung dalam benefit dan biaya
proyek adalah pemerintah atau masyarakat secara keseluruhan.
Dalam hal ini kita menghitung seluruh benefit yang terjadi dalam
masy sebagai hasil dari proyek. Menghitung semua biaya yang
terpakai, lepas dari siapa dalam masy yang menikmati benefit
dan siapa yang mengorbankan sumber sumber tersebut.
 Analisa privat dan Analisa sosial

Proyek atau kegiatan proyek dapat dibagi atas 2 (dua) tujuan

yaitu :
Privat/ Komersil
Bertujuan komersil (mendapat untung) langsung dalam bentuk
uang, ialah kegiatan dibidang produksi misalnya pertanian,
perkebunan, industri dan sebagainya.
Sosial/Tidak Komersil
Tidak komersil ialah kegiatan dibidang kepentingan umum
seperti pengadaan prasarana fisik seperti Waduk, Jalan, dan
sebagainya.
 Evaluasi proyek menekankan pada 2 (dua) macam analisis yaitu :
 Analisis Finansil
 Apabila proyek dilihat dari sudut badan atau orang yang menanam modalnya didalam proyek
atau yang berkepentingan langsung dalam proyek.
 Dalam analisis ini sangat diperhatikan hasil untuk modal saham (Equity Capital) yang
ditanam dalam proyek yaitu hasil yang harus diterima oleh para petani, pengusaha swasta,
badan usaha pemerintah atau siapa saja yang berkepentingan dalam pembangunan proyek.
Hasil finansil ini sering disebut "PRIVATE RETURNS"
 Analisis Ekonomis
 Dimana proyek dilihat dari segi perekonomian secara keseluruhan. Dalam analisa ekonomi
yang diperhatikan ialah hasil keseluruhan berupa produktivitas atau keuntungan yang
diperoleh dari semua sumber yang dipakai dalam proyek untuk masyarakat, atau
perekonomian secara menyeluruh tanpa melihat siapa yang menyediakan sumber-sumber
tersebut dan siapa dalam masyarakat yang menerima hasil dari proyek tersebut. Hasil
ekonomi ini disebut "The Social Returns" atau "The Economic Returns".
Analisa privat (finansial) dan Analisa Sosial (ekonomi)

Pada dasarnya perhitungan dalam analisa privat dan analisa

sosial berbeda dalam lima (5) hal yaitu :
1. Penggunaan harga
2. Perhitungan pajak
3. Subsidi
4. Biaya investasi dan pelunasan pinjaman
5. Bunga
 Lanjutan analisa privat dan sosial
Contoh :
Harga
Dalam analisa privat kita menggunakan harga harga pasar
baik untuk sumber sumber yang digunakan untuk produksi
maupun untuk hasil hasil produksi dari proyek.Dalam analisa
sosial kita menggunakan shadow prices atau accounting
prices yaitu harga harga yang disesuaikan sedemikian rupa
untuk menggambarkan nilai sosial yang sebenarnya dari
barang dan jasa tersebut. Harga pasar pada umumnya tidak
menggambarkan nilai sosial yang sebenarnya karena adanya
perubahan perubahan yang cepat dalam perekonomian
 NPV merupakan selisih antara Present Value dari pada Benefit dan Present Value dari pada Biaya
 Formula matematisnya :

 NPV =

 B = Benefits
 C = Costs
 B-C = Net benefits
 r = interest ratio
 t = waktu ( tahun) = 0,1,...., T
 dimana Bt = Benefit sosial kotor pada tahun t
 Ct = Biaya sosial kotor proyek pada tahun t baik yang berupa modal atau operasi
 n = Umur ekonomis proyek
 I = Social oportunity Cost of Capital (OCC) yang dianggap sebagai Social Discount rate
 Proyek dinyatakan Go kalau NPV > 0. Jika NPV = 0, berarti proyek tersebut mengembalikan persis sebesar
OCC. Jika NPV < 0 = berarti proyek ditolak, artinya ada penggunaan lain dari modal yang lebih
menguntungkan.
 BCR

Benefit Cost Ratio menggambarkan rasio antara discounted

benefits dan discounted costs (=PVB/PVC)
Rumus
BCR =
 Shadow Price

Shadow price atau accounting price Dapat dianggap sebagai

suatu penyesuaian yang dibuat oleh si penilai proyek terhadap
harga-harga pasar beberapa faktor produksi atau hasil produksi
tertentu, berhubung harga harga pasar itu dianggap tidak
mencerminkan/ mengukur biaya atau nilai sosial yang
sebenarnya (yaitu yang disebut dengan social opportunity cost)
dari unsur unsur hasil produksi tersebut.