Ekonomi Rekayasa

BAB VI
KRITERIA PROYEK (INVESTASI)

6.1. Pengertian Proyek

Yang dimaksud dengan proyek adalah suatu keseluruhan aktivitas yang
menggunakan sumber-sumber untuk mendapatkan kemanfaatan (benefit);
atau suatu aktivitas dimana dikeluarkan uang dengan harapan untuk
mendapatkan hasil (returns) di waktu yang akan datang, dan yang dapat
direncanakan, dibiayai dan dilaksanakan sebagai satu unit. Aktivitas suatu
proyek selalu ditujukan untuk mencapai suatu tujuan (objective) dan
mempunyai suatu titik tolak (starting point) dan suatu titik akhir (ending
point). Baik biaya-biayanya maupun hasilnya yang pokok dapat diukur.

Pengertian proyek tersebut dapat mencakup pengertian proyek dalam arti

sempit hanya membahas pelaksanaan dari sebuah rencana yang sudah
dibuat. Misal proyek pembagunan jalan, pelaksana hanya mengurusi segala
sesuatu yaitu sumber-sumber yang diperlukan untuk pelaksanaan dan
mengupayakan agar rencana yang telah ditetapkan dapat dicapai. Batasan
proyek dalam arti sempit seperti pelaksanaan jalan raya tersebut mencakup
tiga hal, yaitu batasan waktu, batasan biaya dan batasan kualitas hasil.

Pengertian proyek dalam arti luas membahas proyek yang diawali dari
sebuah studi kelayakan, disain pisik, perencanaan waktu konstruksi,
pelaksanaan konstruksi dan operasional dari konstruksi. Misalnya sebuah
proyek pembangunan pasar, diawali dengan studi kelayakan konsumen
calon pembeli kios, disain bangunan pasar, perhitungan biaya investasi,
analisis/perhitungan pendapatan penjualan kios, persetujuan pemberi
pinjaman, rencana pelaksanaan, pembangunan fisik, realisasi penjualan
kios dan terakhir operasional pasar.

6.2. Tujuan Analisa Proyek

Maksud daripada analisa proyek ialah untuk memperbaiki pemilihan
investasi. Karena sumber-sumber yang tersedia bagi pembangunan bersifat
terbatas, maka perlu sekali diadakan pemilihan antara berbagai macam
alternatif proyek yang bisa dibiayai dengan dana yang terbatas. Kesalahan
dalam memilih proyek dapat mengakibatkan pengorbanan dari sumber-
sumber yang langka. Karena itu maka perlu diadakan perhitungan
percobaan sebelum melaksanakan proyek untuk menentukan hasil dari
berbagai alternatif dengan jalan menghitung biaya dan kemanfaatan yang
dapat diharapkan dari masing-masing proyek.

Ide / angan – angan / gagasan

Feasibility Study

Pra Design

Politeknik Negeri Semarang 1

 Ekonomi Rekayasa

Design

Detail Design

Final Design

Tender Construction Kontrak

Pelaksanaan Proyek

Gambar 6.1. Alur / Diagram Suatu Proyek

6.3. Apek-aspek Evaluasi Proyek

Kegiatan evaluasi proyek mencakup evaluasi terhadap aspek-aspek
sebagai berikut :
1. Aspek teknis
2. Aspek managerial dan administratif
3. Aspek organisasi
4. Aspek komersiil
5. Aspek finansiil
6. Aspek ekonomis

Aspek Teknis
Aspek teknis meliputi evalusai tentang input dan output dari barang
dan jasa yang akan diperlukan dan diproduksi oleh proyek.
Aspek managerial dan Administrasi
Aspek managerial dan administratif menyangkut kemampuan staff
dari proyek untuk menjalankan aktivitas administrasi dalam ukuran
besar (large scale activities). Keahlian manajemen hanya dapat
dievaluasikan secara subyektif; tetapi meskipun demikian, kalau hal
ini tidak mendapat perhatian yang khusus, maka banyak
kemungkinan terjadi pengambilan keputusan yang kurang realistis
dalam proyek yang direncanakan.
Aspek Organisasi
Aspek organisasi perhatiannya terutama ditujukan pada hubungan
antara administrasi proyek dengan bagian administrasi pemerintah
lainnya dan untuk melihat apakah hubungan antara masing-masing
wewenang dan tanggung jawab dapat diketahui dengan jelas.
Aspek Komersiil
Aspek komersiil menyangkut penawaran input (barang dan jasa)
yang diperlukan proyek, baik waktu membangun proyek maupun
pada waktu proyek sudah berproduksi; dan menganalisa pemasaran
output yang akan diproduksi oleh proyek.
Aspek Finansial

Politeknik Negeri Semarang 2

 Ekonomi Rekayasa

Aspek finansial menyangkut terutama perbandingan antara

pengeluaran uang dengan revenue earning dari proyek, apakah
proyek itu akan terjamin dananya yang diperlukan, apakah proyek
akan mampu membayar kembali dana tersebut dan apakah proyek
itu akan berkembang sedemikian rupa sehingga secara finansiil
dapat berdiri sendiri.
Aspek Ekonomis
Aspek ekonomis diperhatikan dalam rangka menentukan apakah
proyek itu akan memberi sumbangan atau mempunyai peranan yang
positisf dalam pembangunan ekonomi seluruhnya dan apakah
peranannya itu cukup besar untuk men – “justify” penggunaan
sumber-sumber yang langka yang dibutuhkan. Misalnya pemerintah
bermaksud membangun proyek bendungan sebuah sungai. Manfaat
langsung dari proyek tersebut ada tiga yaitu pertama untuk
pengendalian banjir, irigasi pertanian di daerah hilir bendung, serta
untuk pembangkit tenaga listrik. Kajian aspek ekonomis tidak
sekedar terhadap manfaat langsung saja tetapi manfaat-manfaat lain
yang dapat dinikmati masyarakat luas terhadap adanya proyek,
misalnya masyarakat dapat memanfaatkan bendung untuk budi daya
ikan, keuntungan finansial masyarakat dari kegiatan kepariwisataan,
kegiatan perekonomian masyarakat menjadi meningkat karena
tersedianya sarana transportasi dan sebagainya.

6.4. Investor dan Jenis Analisis

Investor adalah individu atau kelompok orang atau badan yang
menanamkan modalnya untuk proyek tertentu dengan harapan memperoleh
keuntungan di masa yang akan datang, yaitu setelah proyek selesai dan
beroperasi. Secara garis besar investor dapat dibedakan menjadi dua, yaitu
investor swasta dan investor pemerintah. Kedua kelompok investor tersebut
memiliki perbedaan cara pandang yang khas terhadap analisis proyek.
Investor swasta umumnya lebih menekankan aspek keuntungan finansial
(analisis finansial) meski tidak mengabaikan aspek ekonomi yang lebih luas.
Sebaliknya investor pemerintah fokus analisisnya pada manfaat ekonomi
atau keuntungan masyarakat yang lebih luas meski tidak mengabaikan
keuntungan finansial.

Pemerintah barangkali bisa memutuskan sebuah proyek untuk dilaksanakan

walaupun keuntungan finansialnya nol (tidak untung dan tidak rugi) karena
proyek yang akan dilaksanakan memberikan manfaat yang besar bagi
kemajuan ekonomi rakyat. Sebaliknya investor swasta mungkin tidak akan
melanjutkan rencana investasi setelah mengetahui bahwa secra finansial
keuntungannya nol, meskipun masyarakat sekitar proyek dapat memperoleh
manfaat besar dengan adanya proyek.

Dalam analisa finansiil yang diperhatikan ialah hasil untuk modal saham
(equity capital) yang ditanam dalam proyek, ialah hasil yang harus diterima
investor, pengusaha (businessmen), perusahaan swasta, suatu badan
pemerintah, atau siapa saja yang berkepentingan dalam pembangunan
proyek. Hasil finansiil sering juga disebut “private returns”. Analisa finansiil
ini penting artinya dalam memperhitungkan insentif bagi orang-orang yang

Politeknik Negeri Semarang 3

 Ekonomi Rekayasa

turut serta dalam mensukseskan pelaksanaan proyek. Yang juga perlu

diperhatikan dalam analisa finansiil ialah waktu didapatkannya returns.
Negara dapat mengadakan investasi dalam suatu proyek yang
menguntungkan jika dilihat dalam jangka waktu 20 tahun tetapi dalam waktu
5 tahun yang pertama belum memberikan hasil sama sekali. Tetapi dari
seorang swasta tidak dapat diharapkan untuk mengadakan investasi dalam
proyek-proyek semacam itu,karena dalam jangka waktu 5 tahun pertama ia
sudah akan kehabisan modal.

Dalam analisa ekonomi yang diperhatikan adalah hasil total, atau

produktivitas atau keuntungan yang didapat dari semua sumber yang
dipakai dalam proyek untuk mayarakat atau perekonomian sebagai
keseluruhan, tanpa melihat siapa yang menyediakan sumber-sumber
tersebut dan siapa dalam masyarakat yang menerima hasil dari proyek
tersebut. Hasil itu disebut “the social returns” atau “the economic returns”
dari proyek. Bagi para bijaksanawan (policy makers) yang penting ialah
mengarahkan penggunaan sumber-sumber yang langka kepada proyek-
proyek yang dapat memberikan hasil yang paling banyak untuk
perekonomian sebagai keseluruhan, artinya, yang menghasilkan “social
return” atau economic returns” yang paling tinggi.

6.5. Biaya Proyek

Diantara berbagai macam biaya,khususnya biaya finansiil hubungan dengan
terwujudnya suatu proyek,maka bagian terbesar harus diperhatikan dalam
membandingkan antara benefit proyek dengan biaya ekonomis yang
dikeluarkan untukproyek tersebut. Tetapi ada juga yang hendaknya
diabaikan dalam mengadakan analisa benefit cost yang bertujuan
meletakkan dasar untuk keputusan dilaksanakan tidaknya suatu proyek,
diantaranya adalah :

6.5.1. Sunk Costs

Sunk Costs adalah biaya yang sudah dikeluarkan di waktu yang lampau
untuk sustu proyek, atau biaya yang sudah dikeluarkan sebelum diambil
keputusan untuk menjalankan proyek.Biaya ini tidak dihitung dalam
evaluasi proyek, dan tidak mempengaruhi pilihan proyek. Yang dihitung
sebagai pengeluaran-pengeluaran proyek (project expendingtures) hanya
future costs yang akan mendatangkan future returns.
6.5.2. Penyusutan
Penyusutan atau depresiasi adalah merupakan pengalokasian biaya
investasi suatu proyek pada setiap tahun sepanjang umur ekonomis
proyek tersebut, demi menjamin agar angka biaya operasi yang
dimasukkan dalam neraca rugi – laba tahunan benar-benar
mencerminkan adanya biaya modal itu. Tetapi ber riil; sebaliknya yang
merupakan pengeluaran sehubungan dengan pemakaian factor modal
dalam suatu proyek ialah investasi semula atau dalam syarat-syarat
tertentu pelunasan pembiayaan proyek beserta bunganya.

Sebetulnya “biaya” penyusutan yang dikenakan setiap tahun oleh

pimpinan proyek, misalnya dapat ditujukan untuk membiayai kerugian
operasionil selama masa awal proyek; dapat dibayar kepada pihak

Politeknik Negeri Semarang 4

 Ekonomi Rekayasa

kreditur dalam rangka melunasi hutang; dapat ditanam kembali dalam

pembharuan atau perluasan proyek; dapat dicadangkan yaitu ditanam di
luar proyek untuk mendapatkan bunga dalam penggunaan lain sampai
ditarik kembali untuk keperluan proyek; dan lain sebagainya. Ringkasnya
dalam rangka benefit – costs analisis perlakuan terhadap penyusutan lain
dari penanamnya dalam neraca rugi – laba; daripada dipotong dari
penerimaan proyek sebagai biaya, maka penyusutan bersama laba
termasuk cash flow atau benefit tahunan bersih dari proyek.
6.5.3. Pelunasan hutang beserta bunganya
Modal berupa uang yang diperoleh dari pinjaman bank dapat
diperhitungkan dengan dua cara. Cara pertama modal diperhitungkan
sebagai investasi atau biaya awal sebuah investasi. Cara kedua
diperhitungkan cicilan beserta bunga per tahun sebagai suatu
pengeluaran proyek.
6.5.4. Perancangan dan Studi Kelayakan
Perancangan dan studi kelayakan meliputi kegiatan :
 Preliminary design
Biaya-biaya untuk studi kelayakan termasuk preliminary design
(perancangan awal) tidak diperhitungkan dalam biaya investasi dari
proyek yang sedang dipelajari atas dasar studi kelayakan tersebut,
sebab dianggap merupakan sunk costs.
 Final design
Biaya-biaya yang nanti akan dikeluarkan untuk membuat final design
(perancangan akhir) perlu dimasukkan dalam biaya investasi karena
final design dibuat baru sesudah ada keputusan bahwa proyek ini
akan dilaksanakan. Namun apabila final design itu dibiayai dengan
pinjaman kredit, maka nilai yang akan dimasukkan dalam biaya
proyek adalah besarnya angsuran kredit tersebut.
6.5.5. Tanah
Dalam analisis ekonomi sebuah proyek biaya tanah diperhitungkan
terhadap production foregone (pengorbanan produksi) yaitu bila tanah
yang digunakan untuk proyek tersebut merupakan tanah yang
memberikan hasil misalnya tanah sawah, perkebunan dan sebagainya,
maka yang dihitung adalah net present value dari produksi yang
dikorbankan itu. Harga pasarlah yang biasanya digunakan sebagai
pegangan menilai output tanah tersebut.

Jika investor sebuah proyek merupakan investor swasea, analisis

biasanya lebih difokuskan terhadap keuntungan finansial. Namun
demikian investor setidaknya harus dapat memberikan estimasi bahwa
proyek yang akan dilaksanakan harus dapat memberikan estimasi bahwa
proyek yang akan dilaksanakan benar dapat memberikan peningkatan
hasil dibandingkan dengan pengorbanan produksi. Biaya-biaya untuk
recovery (pemulihan) mutu lingkungan dapat diperhitungkan sebagai
biaya tanah.

6.5.6. Biaya Konstruksi atau Pengadaan Peralatan

Biaya konstruksi dan pengadaan peralatan adalah biaya untuk
membangun fasilitas dan pengadaan peralatan sehingga proyek dapat
dioperasikan. Misalnya proyek investasi perhotelan, biaya konstruksi

Politeknik Negeri Semarang 5

 Ekonomi Rekayasa

adalah biaya yang dikeluarkan untuk membiayai proses disain bangunan

hotel, dan biaya pembangunan hotel sampai dengan hotel tersebut
berdiri. Sedangkan biaya pengadaan peralatan adalah biaya-biaya yang
diperlukan untuk melengkapi bangunan hotel tersebut sehingga hotel siap
untuk beroperasi, seperti biaya pengadaan pembangkit listrik, pengadaan
pendingin udara, kendaraan operasi, kelengkapan kamar, dapur dan
sebagainya.

Sebelum dipertimbangkan jenis biaya konstruksi/pengadaan peralatan

perlu diterapkan dahulu criteria tentang perhitungan biaya. Apakah biaya
tersebut seyogyanya dibebankan pada saat dikeluarkannya berupa
investasi, ataukah berupa arus cicilan kredit beserta bunganya selama
dibayar kembali. Bagaimanapun harus dihindari terjadinya double –
counting. Jika biaya suatu investasi dibebankan pada saat
dikeluarkannya, maka arus pelunasan nantinya tidak boleh dimasukkan
lagi sebagai biaya tambahan.

Adapun sebagai off – set (pengurangan) terhadap biaya investasi perlu

diperhatikan salvage value (nilai sisa) dari investasi. Nilai sisa adalah
nilai residual dari capital assets yang tidak terpakai habis selama umur
proyek. Nilai sisa dapat diperhitungkan sebagai benefit atau hasil pada
akhir usia proyek. Nilai sisa juga dapat diperhitungkan sebagai biaya
negatif yang dikenakan pada akhir usia proyek.

6.5.7. Bunga selama masa konstruksi

Pembangunan konstruksi dan pengadaan peralatan suatu proyek untuk
jenis proyek tertentu bias memakan waktu sampai dua tahun. Contohnya
pembangunan bendungan yang dilengkapi dengan waduk, dan saluran
air untuk irigasi bias memakan waktu lebih dari dua tahun. Pembangunan
hotel berbintang dapat memakan waktu hingga dua tahun atau lebih.
Selama masa pembangunan investor telah mengeluarkan biaya untuk
konstruksi dan pengadaan peralatan, selama waktu itu proyek sama
sekali belum memberikan hasil apapun.

Bunga selama masa konstruksi dapat diperhitungkan sebagai investasi.

Setelah ditambah dengan biaya konstruksi dan pengadaan peralatan
merupakan biaya investasi total. Jika biaya konstruksi diperlukan untuk
konstruksi dan pengadaan peralatan n, sedangkan suku bunga pertahun
I, maka investasi total proyek adalah :

I = Investasi = P (1 + I)n

6.5.8. Modal Kerja (working capital)

Modal kerja ini sering menimbulkan kebingungan dalam perhitungan
biaya. Modal kerja ini tidak kelihatan dalam pengeluaran dari proyek;
tetapi modal ini terikat dalam proyek, dan oleh karenanya tidak tersedia
untuk tujuan-tujuan lain. Oleh karena itu maka seharusnya ia dianggap
sebagai biaya ekonomis. Jika modal kerja berupa dana/uang dapat
dimasukkan sebagai biaya tahun pertama ia digunakan. Jika berupa

Politeknik Negeri Semarang 6

 Ekonomi Rekayasa

peralatan/aset, diperhitungkan sebagai biaya pengadaan peralatan dan

merupakan investasi awal dari proyek.

6.5.9. Biaya Operasi dan Pemeliharaan

Di samping biaya yang sehubungan dengan pendirian proyek demi
mendapatkan gambaran tentang benefit bersihnya perlu juga
diperhitungkan biaya tahunan untuk keperluan rutin selama umur
ekonomis dari proyek tersebut. Biaya operasi dan pemeliharaan meliputi :
 Personalia – gaji dan upah ditambah segala macam tunjangan;
 Bahan bakar;
 Air, listrik dan telekomunikasi;
 Bahan baku (menyangkut bidang-bidang langsung produktif seperti
industri maupun pertanian);
 Pembelian barang dan jasa untuk pemeliharaan dan perbaikan; serta
 Rupa-rupa seperti keperluan kantor, biaya perjalanan, jasa-jasa ahli
dan lain sebagainya.

6.5.10. Biaya Pembaharuan/Pengganti

Banyak proyek memerlukan investasi dengan panjang umur yang
berlainan. Umpamanya, initial investment )investasi awal) yang besar
sebuah proyek diperkirakan akan tahan sampai 40 sampai 50 tahun,
tetapi ada bagian-bagian yang perlu diganti atau memerlukan investasi
kembali tiap 10 tahun sekali demi menjaga agar investasi tetap bisa
beroperasi dan memberikan manfaat/keuntungan. Kita misalkan investasi
jaringan irigasi semula dalam waktu 2 tahun pertama memerlukan
investasi sebesar Rp 400 juta dan Rp 600 juta berturut-turut, dan sesudah
itu tiap 10 tahun sekali harus diadakan penggantian pintu-pintu pada
bangunan pembagi sebesar Rp 150 juta, maka perhitungannya menjadi
sebagai berikut :

Tahun Investment Cost (Rp. Juta)

1 400
2 600
3 – 11 -
12 150
13 – 21 -
22 150
23 – 31 -
32 150
33 – 41 -
42 -

6.5.11. Contingencies (biaya tak terduga)

Kesalahan-kesalahan dalam perhitungan misal under – estimates
kemungkinannya selalu ada, oleh karena itu perlu adanya suatu jumlah
yang ditambahkan pada biaya konstruksi. Misalnya biaya-biaya yang
dikeluarkan jadi lebih tinggi dari yang diperkirakan semula karena
pekerjaan-pekerjaan ternyata lebih sukar dan memerlukan waktu yang
lebih lama dari dugaan semula.

Politeknik Negeri Semarang 7

 Ekonomi Rekayasa

Seperti yang telah dikemukakan di atas perlu diperhatikan bahwa

pengaruh inflasi yang sehubungan dengan kenaikan tingkat harga umum
tidak dapat dimasukkan di sini meskipun menyebabkan kenaikan harga
barang dan jasa yang dipakai dalam proyek. Jadi hendaknya semua
unsur biaya diukur atas dasar harga tetap tahun dasar penelaahan
terhadap proyek tersebut, kecuali seberapa jauh perkembangan harga
suatu unsur tertentu diduga akan menyimpang dari tingkat inflasi umum.

6.5.12. Intangible Costs

Intangible costs adalah kelompok biaya yang muncul tetapi sulit
diperhitungkan secara pasti. Contoh : Pengotoran air, udara, suaru;
rusaknya pemandangan karena adanya jaringan listrik, dan lain
sebagainya. Seperti intangible benefits, maka intangible costs – pun
adalah riil, dan mencerminkan “true values”, tetapi sulit dihitung dalam
uang. Biaya ini dapat dimasukkan sebagai komponen biaya tanah,
sebagaimana telah dijelaskan di atas.

6.6. Benefit Proyek

Benefit atau manfaat atau hasil dari proyek dapat dibagi dalam (1) direct
benefits; (2) indirect benefits; dan (3) intangible benefit. Direct benefits dapat
berupa (a) kenaikan dalam output fisik; atau kenaikan nilai dari output yang
disebabkan karena adanya perbaikan kualitas; perubahan lokasi; perubahan
dalam waktu penjualan; penurunan kerugian dan sebagainya; dan (b)
penurunan cost (biaya).

Kenaikan dalam nilai output dapat disebabkan karena :

 Kenaikan dalam produk fisik. Misalnya seorang kontraktor spesialis
dalam bidang galian dan urugan, guna meningkatkan produksi
angkutan tanah dia menginvestasikan modalnya untuk membeli dump
truk dengan kapasitas 16 m3. Investasi ini menurut kalkulasi yang telah
dilakukan juga dapat menurunkan niaya angkutan sampai 15 %. Dalam
hal ini diadakan asumsi bahwa permintaan adalah elastis, artinya,
dengan turunnya harga hasil produksi, jumlah yang diminta naik
sedemikian rupa, sehingga hasil penerimaan total naik.
 Perbaikan mutu produk (quality improvement). Dalam hal ini jumlah
produk dapat tetap, tetapi kualitas naik, sehingga nilainya (harga rata-
rata) naik, dan demikian jumlah penerimaan total (total revenue) juga
naik. Misalnya seorang pengusaha pembuatan mebel ingin
meningkatkan kualitas dari hasil finishing (pengecatan). Semula dia
melakukan pengecatan secara manual yaitu dengan menggunakan
kuas. Kemudian dia membeli mesin kompresor dan peralatan
penyemprot cat. Dengan menggunakan alat ini ternyata disamping
meningkatkan kualitas hasil pengecatan juga menghemat bahan cat.
 Perubahan dalam lokasi dan waktu penjualan. Suatu proyek
pemasaran atau transportasi (marketing or transport project) dapat
mengadakan perbaikan pemasaran hasil produksi dengan jalan
merubah lokasi dan waktu penjualan produk. Di era global ini banyak
pengusaha dari negara industri maju mengalihkan kegiatan
p[roduksi/membuat pabrik baru ke negara-negara berkembang.

Politeknik Negeri Semarang 8

 Ekonomi Rekayasa

Tujuannya adalah untuk bisa mendekati pasar, disamping bahwa di

negara berkembang umumnya ongkos tenaga kerja relatif lebih murah.
 Perubahan dalam bentuk (grading and processing). Proyek-proyek
seperti penggilingan padi; pengalengan sayur-sayuran dan buah-
buahan; penggergajian kayu; dapat merubah bentuk produk, yang
dapat menaikkan nilai produk dan mempermudah pengangkutan dan
penyimpanan.

Penurunan cost (biaya) dapat berupa :

 Keuntungan dari mekanisasi, seperti penggunaan pompa listrik untuk
mengairi sawah sebagai pengganti sumur timba; penggilingan padi
untuk mengganti proses penumbukan padi dengan tangan;
penggunaan traktor untuk mengganti tenaga kerbau, semuanya dapat
menyebabkan turunnya biaya per unit produk.
 Penurunan biaya pengangkutan karena adanya alat pengangkutan
yang lebih baik untuk mengangkut produk dari daerah produksi ke
daerah pasar.
 Penurunan atau penghindaran kerugian seperti proyek pengawetan
tanah untuk menghindari erosi tanah; proyek
penyimpanan/pergudangan (storage projects) untuk menghindari
kerusakan barang.

Yang dimaksud dengan indirect benefits atau secondary benefits suatu

proyek ialah benefit yang timbul atau dirasakan di luar proyek karena
adanya realisasi suatu proyek. Ada tiga macam indirect (secondary)
benefits, yaitu :
 Benefit yang induced oleh proyek, yang biasa disebut multiplier effect
dari proyek. Misalnya sebuah investasi pembangunan jalan untuk
membuka isolasi daerah. Setelah jalan selesai dibangun dan
beroperasi banyak manfaat-manfaat lain yang muncul seperti
peningkatan kegiatan perekonomian masyarakat yang berada di
sepanjang jalan, harga produk yang dikirim ke luar daerah dan yang
masuk ke daerah tersebut menjadi lebih murah, pembinaan kamtibmas
dan pertahanan wilayah menjadi lebih meningkat.
 Benefit yang disebabkan karena adanya “economics of scale” .
Economics scale menunjuk pada tingkat jumlah produksi terbanyak
yang bisa dicapai agar biaya satuannya paling kecil. Dengan adanya
investasi diharapkan dapat meningkatkan economics scale sehingga
masyarakat dapat memperoleh produk dengan harga yang lebih
murah.
 Benefit yang ditimbulkan karena adanya “dynamic secondary effects”
umpamanya berupa perubahan dalam produktivitas (health and
education).

Intangible benefit suatu proyek adalah benefit yang sulit dinilai dengan
uang seperti : (i) perbaikan lingkungan hidup; (ii) perbaikan pemandangan
karena adanya suatu taman; (iii) perbaikan distribusi pendapatan; (iv)
integrasi nasional; (v) pertahanan nasional; dan lain sebagainya.

6.7. Kriteria Investasi

Politeknik Negeri Semarang 9

 Ekonomi Rekayasa

Dalam rangka mencari suatu ukuran menyeluruh tentang baik tidaknya

suatu proyek telah dikembangkan berbagai macam indeks. Indeks-indeks
tersebut disebut “Investment Criteria”. Setiap indeks itu menggunakan
Present Value nilai sekarang yang telah di – discount dari arus-arus benefit
dan biaya selama umur ekonomis proyek. Seringkali penggunaan dua atau
lebih investment Criteria meletakkan dua atau lebih kemungkinan investasi
di dalam urutan yang sama.

Tetapi ada kalanya urutan dari berbagai kemungkinan itu berbeda menurut
jenis kriteria yang dipakai. Tidak satupun dari berbagai kriteria tersebut
disetujui orang secara universil sebagai yang paling bermanfaat di dalam
setiap keadaan. Setiap kriteria mempunyai kebaikan serta kelemahan.
Selain itu kadangkala dipakai kriteria yang kurang dapat diterima dari segi
teoritis. Si penilai proyek harus memutuskan kriteria manakah yang paling
tepat dalam setiap keadaan. Berikut ini 6 (enam) metode untuk menentukan
Invesment Criteria :
1) Net Present Value dari arus benefit dan biaya (NVP)
2) Internal Rate of Return (IRR)
3) Net Benefit – Cost Ratio (Net B/C)
4) Payout Period
5) Biaya Tahunan

Setiap kriteria tadi dipakai untuk menentukan diterima tidaknya suatu usul
proyek (memutuskan “go” atau “no – go” tentang proyeknya); kadang-
kadang dipakai juga untuk memberi urutan (ranking) berbagai usul
investasi menurut tingkat keuntungan masing-masing. Selanjutnya dalam
Bab VI ini setiap kriteria diuraikan secara singkat. Dalam hal ketiga kriteria
yang diajukan untuk dipakai dalam evaluasi proyek di Indonesia disajikan
soal-soal yang memberikan praktek dalam menghitungnya.

6.7.1. Net Present Value dari arus-arus benefit dan biaya (NPV)
NPV merupakan selish antara Present Value dari benefit dan Present
Value dari biaya. Secara matematis NPV dapat ditentukan sebagai
berikut:

Bt merupakan benefit atau manfaat kotor sehubungan dengan suatu

proyek pada tahun t;
Ct merupakan cost atau biaya kotor sehubungan dengan proyek pada
tahun t, tidak dilihat apakah biaya tersebut dianggap bersifat modal
(pembelian peralatan, tanah, konstruksi, dan sebagainya) atau rutin
n adalah umur ekonomis dari proyek
i merupakan Opportunity Cost of Capital atau suku bunga yang
diterapkan.

 B1 B2 Bn   C1 C2 Cn 
NPV =    .......     ....... 
1  i (1  i ) (1  i ) n  1  i (1  i ) 2 (1  i ) n 
2

n
Bt  Ct
=  (1  i)
t 1
t

Politeknik Negeri Semarang 10

 Ekonomi Rekayasa

Dalam evaluasi suatu proyek tertentu tanda “go” dinyatakan oleh nilai NPV
> 0. Jika NPV = 0, berarti proyek tersebut mengembalikan persis sebesar
Opportunity Cost of Capital. Jika NPV < 0, proyek supaya ditolak artinya,
ada penggunaan lain yang lebih menguntungkan untuk sumber-sumber
yang diperlukan proyek.

Contoh 6.1 :
Sebuah investasi fiktif dengan cash flow sebagai berikut, tentukan nilai
NPV dari investasi tersebut.

Benefit dan biaya dalam jutaan rupiah

Benefit Kotor Biaya Kotor
PV i = 15 % PV i = 15 %
No. Tahun Nilai Tahun 0 Nilai Tahun 0 Selisih
Tahun Nominal 1972/73 Nominal 1972/73 CNPV
1 1973/74 0 1489
2 1974/75 1294 2735
3 1975/76 2711 3284
4 1976/77 4251 3532
5 1977/78 5730 2821
6 1978/79 5102
7 – 20 1979/93 6161 1532
21 1993/94 -4344

Perhitungan NPV dari cash flow tersebut adalah dengan menghitung selisih
harga sekarang dari seluruh benefit dikurangi dengan harga sekarang
seluruh cost. Perhitungan NPV dari cash flow di atas dapat diselesaikan
melalui dua pendekatan :

Penyelesaian pendekatan I :
Benefit Kotor (jutaan rupiah) Biaya Kotor (jutaan rupiah)
No. Tahun Nilai Pvi = 15 % Nilai Pvi = 15 % Selisih
Tahun Nominal Th 0 = 1972/73 Nominal Th 0 = 1972/73 MPV
1 1973/74 0 1489 1294,8 -1294,8
2 1974/75 1294 978,5 2735 2068,0 -1089,5
3 1975/76 2711 1782,5 3284 2159,3 -376,8
4 1976/77 4251 2430,5 3532 2019,4 411,1
5 1977/78 5730 2848,8 2821 1402,5 +1446,3
6 1978/79 - - 5102 2205,7 -2205,7
7 – 20 1979/93 6161 15247,5 1532 3791,5 11456,0
21 1993/94 - - -4244 -230,8 +4230,8
23287,8 14710,4 8577,3

Politeknik Negeri Semarang 11

 Ekonomi Rekayasa

Penyelesaian pendekatan II :
Nilai Kotor Selisih Benefit – Biaya
No.
Tahun Nilai PV Ci = 15 %
Tahun Benefit Biaya
Nominal Th 0 = 1972/73
1 1973/74 0 1489 -1489 -1294,8
2 1974/75 1294 2735 -1441 -1089,6
3 1975/76 2711 3284 -573 -376,8
4 1976/77 4251 3532 719 411,1
5 1977/78 5730 2821 2909 1446,3
6 1978/79 - 5102 -5102 -2205,7
7 – 20 1979/93 6161 1532 4629 11456,0
21 1993/94 - -4344 -4344 +230,8
8577,3

Ternyata dari dua cara pendekatan, yakni pendekatan I dan pendekatan II

menghasilkan NPV yang sama.

Penyelesaian contoh/soal pendekatan I tersebut dari perkiraan tentang

benefit/biaya sehubungan dengan investasi fiktif hitunglah NPV dari kedua
arus (semua nilai harus didiscount dengan I = 15 % sampai tahun 1972/93
sebagai aset saat nol).

Penyelesaian dengan pendekatan II terhadap soal tadi pertama hitunglah

selisih antara benefit dan biaya kotor dalam setiap tahun, kemudian NPV
dari arus bersih yang tunggal itu. (Perlu dicatat bahwa Present Value dari
suatu nilai yang negatif yaitu biaya bersih, dimana Bt – Ct < 0 mempunyai
tanda negatif juga).

6.7.2. Internal Rate of Return (IRR)

IRR adalah nilai discount rate/suku bunga I yang membuat NPV dari
proyek sama dengan nol. Secara matematis IRR dapat dihitung sebagai
berikut :

n
Bt  Ct
 (1  IRR)
t 1
t
0

IRR dapat juga dianggap sebagai tingkat keuntungan atau investasi

bersih dalam suatu proyek, asal setiap benefit bersih yang diwujudkan
(yaitu setiap Bt – Ct yang bersifat positif) secara otomatis ditanam kembali
dalam tahun berikutnya dan mendapatkan tingkat keuntungan i yang
sama diberi berbunga selama sisa umur proyek.

Biasanya rumus IRR tadi tidak dapat dipecahkan (dicari nilai i – nya)
secara langsung. Namun ditentukan secara pemecahan coba-coba.
Prosedurnya sebagai berikut :
i. Dipilih nilai discount rate i yang dianggap dekat nilai IRR yang benar,
lalu dihitung NPV dari arus benefit dan biaya.
ii. Jika hasil NPV tadi negatif, hal itu berarti bahwa nilai percobaan i
terlalu tinggi (benefit di waktu yang akan datang didiscount dengan

Politeknik Negeri Semarang 12

 Ekonomi Rekayasa

terlalu berat, yang membuat Present Value biaya melebihi Present

Value Benefit), jadi dipilih nilai i baru yang lebih rendah.
iii. Jika sebaliknya hasil Present Value tersebut positif, diketahui bahwa
nilai percobaan i terlalu rendah (benefit di waktu yang akan datang
belum didiscount dengan cukup berat untuk disamakan dengan
Present Value biaya), jadi dipilih nilai percobaan i baru yang lebih
tinggi.
iv. Nilai percobaan pertama untuk discount rate dilambangkan dengan
i’, yang kedua dengan i”, nilai percobaan pertama untuk NPV
dilambangkan dengan NPV’ dan yang kedua dengan NPV”. Asalkan
salah satu kedua perkiraan NPV tidak terlalu jauh dari nol (yang
merupakan nilai NPV benar apabila i = IRR), maka perkiraan IRR
yang dekat didapat dengan memecahkan persamaan berikut ini :

NPV '
IRR  i ' (i"i ' )
NPV ' NPV "

Asalkan paling sedikit dalam salah satu nilai Bt – Ct bersifat negatif, yaitu
paling sedikit dalam salah satu tahun selama umur proyek tersebut terjadi
biaya bersih (yaitu “investasi” dalam pengertian murni dari istilah ini
menurut ilmu ekonomi) maka dapat dicari nilai I yang menjadikan Present
Value total dari arus benefit sama dengan Present Value total dari arus
biaya. Sebaliknya jika Bt – Ct selalu positif yaitu tidak pernah terjadi
“investasi” dalam arti sebenarnya, maka IRR menjadi tak terhingga. Jika
terjadi dua atau lebih tahun dimana Bt – Ct negatif dan kedua tahun itu
tidak berturut-turut, pecahan I tidak unik.

Biasanya pada tahun-tahun mulainya suatu proyek Bt – Ct bersifat negatif,

sebab diperlukan investasi sebelum munculnya benefit. Selanjutnya
benefit melebihi biaya, dengan demikian Bt – Ct bersifat positif selama
sisa umur proyek. Dalam tanda, arus Bt – Ct itu memperlihatkan pola
--------------------------+++++++++++++++++++

Jika polanya kelihatan begini --++-+, yaitu memperlihatkan campuran

tanda plus dan minus setelah periode investasi semula, maka secara
matematis terdapat paling tidak dua pemecahan, dimana salah satu
diantaranya mungkin negatif. Dalam hal itu yang dipakai dalam evaluasi
proyek hanya yang positif saja (asal ada kemungkinan pula kedua-
duanya negatif). Jika kedua-duanya positif, biasanya dipilih pemecahan
yang kelihatan “wajar” yaitu tidak terlalu tinggi.

Jika ternyata IRR dari suatu proyek sama dengan nilai I yang berlaku
sebagai Social Discount Rate, maka NPV dari proyek itu adalah sebesar
0. Jika IRR < Social Discount Rate, berarti NPV < 0. Oleh karena itu maka
suatu nilai IRR yang lebih besar dari atau sama dengan Social Discount
Rate menyatakan tanda “go” untuk suatu proyek. Sedangkan IRR kurang
dari Social Discount Ratenya memberikan tanda “no – go”.

Politeknik Negeri Semarang 13

 Ekonomi Rekayasa

Contoh 6.2 :
Guna mengaplikasikan teori IRR ini, hitunglah dua versi dari IRR untuk
program investasi fiktif tersebut di atas, dengan menggunakan berturut-
turut data dari (i) kolom 3 dan 5 sehubungan dengan pendekatan I,
kemudian (ii) kolom 5 sehubungan dengan pendekatan II. Dan jelaskan
perbandingan antara kedua versi itu.

Selesaikan soal ini di dalam kelas!

6.7.3. Benefit Cost Ratio (B/C)

Indeks benefit cost ratio diperoleh dari ratio (perbandingan) antara
present value (nilai sekarang) seluruh benefit proyek dengan present
value cost selama usia proyek. Secara matematis B/C dapat dinyatakan
sebagai berikut :

n
Bt
 (1  i)
t 1
t
B/C  n
Ct
 (1  t )
t 1
t

Proyek dapat dinyatakan “go” apabila nilai atau indeks B/C > 1 dan no –
go” apabila B/C < 1. Apabila nilai B/C = 1 berarti incestasi tersebut hanya
akan menghasilkan benefit sebesar social benefit. Namun demikian nilai
B/C = 1 dapat dipertimbamgkan untuk menyatakan investasi “go”. Karena
pada kondisi tersebut investasi telah dapat membayar seluruh biaya yang
dikeluarkan dan ditutup secara penuh dengan benefit yang dihasilkan.

Contoh 6.3
Hitunglah indeks Benefit Cost Ratio proyek fiktif pada soal contoh 6.1 di
atas.
Penyelesaian soal tersebut, pertama yang haris dilakukan adalah
menghitung nilai sekarang dari seluruh benefit kotor dan nilai sekarang
dari seluruh biaya kotor. Perhitungan nilai sekarang dari benefit kotor dan
biaya kotor disajikan dalam tabel berikut :

Tabel Nilai Sekarang Benefit dan Biaya Kotor Proyek Fiktif.

i = 15 % (Dalam jutaan rupiah)
N o m o r, T a h u n Benefit Biaya
No.
Tahun Nominal PV Nominal PV
Tahun
1 1973/74 0 0 1489 1294,8
2 1974/75 1294 978,5 2735 2068,0
3 1975/76 2711 1782,5 3284 2159,3
4 1976/77 4251 2430,5 3532 2019,4
5 1977/78 5730 2848,8 2821 1402,5
6 1978/79 0 0 5102 2205,7
7 – 20 1979/93 6161 15247,5 1532 3791,5
21 1993/94 0 0 -4344 -230,8
Jumlah 23287,8 J u m l a h 14710,4

Politeknik Negeri Semarang 14

 Ekonomi Rekayasa

23287 ,8
Indeks B/C =  1,583  1
24720,4

Karena indeks B/C 1,583 > 1 maka investasi ini layak untuk dilaksanakan.

6.7.4. Payout Period

Investor umumnya tertarik untuk menanyakan “kapan atau berapa lama
modal investasi suatu proyek akan kembali”. Pertanyaan ini semakin
menarik manakala investor menghadapi kemungkinan investor lain
memasuki pasar untuk produk yang sama seperti yang dihasilkan oleh
proyek tersebut. Pertanyaan ini bisa dijawab dengan mengevaluasi
proyek dengan payout period atau waktu pengembalian modal.

Payout period secara umum didefinisikan sebagai jangka waktu yang

diperlukan untuk menutup biaya pertama (investasi awal) sebuah
investasi dari cash flow bersih yang dihasilkan proyek dengan tingkat
suku bunga nol. Jika P adalah biaya pertama sebuah investasi proyek
dan Ft = cash flow bersih dalam periode t, maka payout period diperoleh
sebagai n yang memenuhi persamaan berikut :

n
P   Ft
t 1

Contoh 6.4
Sebuah investasi Jalan Tol sepanjang 6 km, memerlukan investasi awal
sebesar Rp 200 milyard. Pendapatan bersih jalan tol tahun pertama
setelah operasional Rp 5 milyard, tahun-tahun berikutnya setiap tahun
meningkat 2 milyar. Berapa tahun investasi jalan tol tersebut dapat
mengembalikan modalnya.
Selesaikan soal tersebut di dalam kelas

6.7.5. Metode Biaya Tahunan Minimum

Pengambil keputusan selalu berupaya untuk mencapai sasaran proyek
secara maksimal namun dengan biaya minimal. Untuk suatu maksud atau
sasaran yang yang sudah tetrtentu, memilih alternatif proyek yang biaya
tahunannya minimum merupakan hal yang logis.

Metode biaya tahun minimum diperoleh dengan mendiscount rate semua

biaya pada tahun t menjadi nilai sekarang lalu nilai sekarang dari seluruh
biaya dari tahun t tersebut didistribusikan secara merata pada setiap
tahun selama usia ekonomis proyek dengan cara mencari anuitasnya.
Secara matematis biaya tahunan minimum dihitung sebagai berikut :

 n Ct   (1  i )t  1
A =  t  
x t 
 t 1 (1  i )   i (1  i ) 

A = biaya tahunan secara merata

Politeknik Negeri Semarang 15

 Ekonomi Rekayasa

Contoh 6.5.
Guna pengadaan air minum bagi masyarakat kota X, terdapat dua
alternatif. Alternatif pertama adalah dengan membuat instalasi
penjernihan air di pinggir sungai yang mengalir di kota tersebut. Alternatif
kedua adalah dengan memanfaatkan air gunung yang berada di tepi kota.
Kedua alternatif tersebut masing-masing mempunyai usia ekonomis yang
sama yaitu 20 tahun dan dengan biaya sebagai berikut :

Komponen Biaya Alternatif I Alternatif II

Pembebasan tanah Rp 2,0 M Rp 1,0 M
Instalasi penjernihan Rp 3,5 M Rp 2,0 M
Instalasi distribusi Rp 3,2 M Rp 8,7 M
Biaya operasional per tahun Rp 3,7 M Rp 1,6 M
Nilai sisa Rp 0,5 M Rp 1,2 M

Pilih alternatif mana yang menghasilkan biaya tahunan lebih kecil

Politeknik Negeri Semarang 16