BAB IV.

KRITERIA PROYEK (INVESTASI)

4.1. Pengertian Proyek

Yang dimaksud dengan proyek adalah suatu keseluruhan aktivitas
yang menggunakan sumber-sumber untuk mendapatkan kemanfaatan
(benefit); atau suatu aktivitas dimana dikeluarkan uang dengan
harapan untuk mendapatkan hasil (returns) di waktu yang akan
datang, dan yang dapat direncanakan, dibiayai dan dilaksanakan
sebagai satu unit. Aktivitas suatu proyek selalu ditujukan untuk
mencapai suatu tujuan (objective) dan mempunyai suatu titik tolak
(starting point) dan suatu titik akhir (ending point). Baik biaya-
biayanya maupun hasilnya yang pokok dapat diukur.

Pengertian proyek tersebut dapat mencakup pengertian proyek dalam

arti sempit hanya membahas pelaksanaan dari sebuah rencana yang
sudah dibuat. Misal proyek pembagunan jalan, pelaksana hanya
mengurusi segala sesuatu yaitu sumber-sumber yang diperlukan
untuk pelaksanaan dan mengupayakan agar rencana yang telah
ditetapkan dapat dicapai. Batasan proyek dalam arti sempit seperti
pelaksanaan jalan raya tersebut mencakup tiga hal, yaitu batasan
waktu, batasan biaya dan batasan kualitas hasil.

Pengertian proyek dalam arti luas membahas proyek yang diawali dari
sebuah studi kelayakan, disain pisik, perencanaan waktu konstruksi,
pelaksanaan konstruksi dan operasional dari konstruksi. Misalnya
sebuah proyek pembangunan pasar, diawali dengan studi kelayakan
konsumen calon pembeli kios, disain bangunan pasar, perhitungan
biaya investasi, analisis/perhitungan pendapatan penjualan kios,
persetujuan pemberi pinjaman, rencana pelaksanaan, pembangunan
fisik, realisasi penjualan kios dan terakhir operasional pasar.

4.2. Tujuan Analisa Proyek

Maksud daripada analisa proyek ialah untuk memperbaiki pemilihan
investasi. Karena sumber-sumber yang tersedia bagi pembangunan
bersifat terbatas, maka perlu sekali diadakan pemilihan antara
berbagai macam alternatif proyek yang bisa dibiayai dengan dana yang
terbatas. Kesalahan dalam memilih proyek dapat mengakibatkan
pengorbanan dari sumber-sumber yang langka. Karena itu maka perlu
diadakan perhitungan percobaan sebelum melaksanakan proyek
untuk menentukan hasil dari berbagai alternatif dengan jalan
menghitung biaya dan kemanfaatan yang dapat diharapkan dari
masing-masing proyek.

Ide / angan – angan / gagasan

Feasibility Study

Pra Design

Design

Detail Design

Final Design

Tender Construction Kontrak

Pelaksanaan Proyek

Gambar 4.1. Alur / Diagram Suatu Proyek

4.3. Apek-aspek Evaluasi Proyek

Kegiatan evaluasi proyek mencakup evaluasi terhadap aspek-aspek
sebagai berikut :
1. Aspek teknis
2. Aspek managerial dan administratif
3. Aspek organisasi
4. Aspek komersiil
5. Aspek finansiil
6. Aspek ekonomis

Aspek Teknis
Aspek teknis meliputi evalusai tentang input dan output dari
barang dan jasa yang akan diperlukan dan diproduksi oleh
proyek.
Aspek managerial dan Administrasi
Aspek managerial dan administratif menyangkut
kemampuan staff dari proyek untuk menjalankan aktivitas
administrasi dalam ukuran besar (large scale activities).
Keahlian manajemen hanya dapat dievaluasikan secara
subyektif; tetapi meskipun demikian, kalau hal ini tidak
mendapat perhatian yang khusus, maka banyak
kemungkinan terjadi pengambilan keputusan yang kurang
realistis dalam proyek yang direncanakan.
Aspek Organisasi
Aspek organisasi perhatiannya terutama ditujukan pada
hubungan antara administrasi proyek dengan bagian
administrasi pemerintah lainnya dan untuk melihat apakah
hubungan antara masing-masing wewenang dan tanggung
jawab dapat diketahui dengan jelas.
Aspek Komersiil
Aspek komersiil menyangkut penawaran input (barang dan
jasa) yang diperlukan proyek, baik waktu membangun
proyek maupun pada waktu proyek sudah berproduksi; dan
menganalisa pemasaran output yang akan diproduksi oleh
proyek.
Aspek Finansial
Aspek finansial menyangkut terutama perbandingan antara
pengeluaran uang dengan revenue earning dari proyek,
apakah proyek itu akan terjamin dananya yang diperlukan,
apakah proyek akan mampu membayar kembali dana
tersebut dan apakah proyek itu akan berkembang
sedemikian rupa sehingga secara finansiil dapat berdiri
sendiri.
Aspek Ekonomis
Aspek ekonomis diperhatikan dalam rangka menentukan
apakah proyek itu akan memberi sumbangan atau
mempunyai peranan yang positisf dalam pembangunan
ekonomi seluruhnya dan apakah peranannya itu cukup
besar untuk men – “justify” penggunaan sumber-sumber
yang langka yang dibutuhkan. Misalnya pemerintah
bermaksud membangun proyek bendungan sebuah sungai.
Manfaat langsung dari proyek tersebut ada tiga yaitu
pertama untuk pengendalian banjir, irigasi pertanian di
daerah hilir bendung, serta untuk pembangkit tenaga listrik.
Kajian aspek ekonomis tidak sekedar terhadap manfaat
langsung saja tetapi manfaat-manfaat lain yang dapat
 dinikmati masyarakat luas terhadap adanya proyek,
misalnya masyarakat dapat memanfaatkan bendung untuk
budi daya ikan, keuntungan finansial masyarakat dari
kegiatan kepariwisataan, kegiatan perekonomian masyarakat
menjadi meningkat karena tersedianya sarana transportasi
dan sebagainya.

4.4. Investor dan Jenis Analisis

Investor adalah individu atau kelompok orang atau badan yang
menanamkan modalnya untuk proyek tertentu dengan harapan
memperoleh keuntungan di masa yang akan datang, yaitu setelah
proyek selesai dan beroperasi. Secara garis besar investor dapat
dibedakan menjadi dua, yaitu investor swasta dan investor
pemerintah. Kedua kelompok investor tersebut memiliki perbedaan
cara pandang yang khas terhadap analisis proyek. Investor swasta
umumnya lebih menekankan aspek keuntungan finansial (analisis
finansial) meski tidak mengabaikan aspek ekonomi yang lebih luas.
Sebaliknya investor pemerintah fokus analisisnya pada manfaat
ekonomi atau keuntungan masyarakat yang lebih luas meski tidak
mengabaikan keuntungan finansial.

Pemerintah barangkali bisa memutuskan sebuah proyek untuk

dilaksanakan walaupun keuntungan finansialnya nol (tidak untung
dan tidak rugi) karena proyek yang akan dilaksanakan memberikan
manfaat yang besar bagi kemajuan ekonomi rakyat. Sebaliknya
investor swasta mungkin tidak akan melanjutkan rencana investasi
setelah mengetahui bahwa secra finansial keuntungannya nol,
meskipun masyarakat sekitar proyek dapat memperoleh manfaat besar
dengan adanya proyek.

Dalam analisa finansiil yang diperhatikan ialah hasil untuk modal

saham (equity capital) yang ditanam dalam proyek, ialah hasil yang
harus diterima investor, pengusaha (businessmen), perusahaan
swasta, suatu badan pemerintah, atau siapa saja yang berkepentingan
dalam pembangunan proyek. Hasil finansiil sering juga disebut “private
returns”. Analisa finansiil ini penting artinya dalam memperhitungkan
insentif bagi orang-orang yang turut serta dalam mensukseskan
pelaksanaan proyek. Yang juga perlu diperhatikan dalam analisa
finansiil ialah waktu didapatkannya returns. Negara dapat
mengadakan investasi dalam suatu proyek yang menguntungkan jika
dilihat dalam jangka waktu 20 tahun tetapi dalam waktu 5 tahun yang
pertama belum memberikan hasil sama sekali. Tetapi dari seorang
swasta tidak dapat diharapkan untuk mengadakan investasi dalam
proyek-proyek semacam itu,karena dalam jangka waktu 5 tahun
pertama ia sudah akan kehabisan modal.

Dalam analisa ekonomi yang diperhatikan adalah hasil total, atau

produktivitas atau keuntungan yang didapat dari semua sumber yang
dipakai dalam proyek untuk mayarakat atau perekonomian sebagai
keseluruhan, tanpa melihat siapa yang menyediakan sumber-sumber
tersebut dan siapa dalam masyarakat yang menerima hasil dari proyek
tersebut. Hasil itu disebut “the social returns” atau “the economic
returns” dari proyek. Bagi para bijaksanawan (policy makers) yang
penting ialah mengarahkan penggunaan sumber-sumber yang langka
kepada proyek-proyek yang dapat memberikan hasil yang paling
banyak untuk perekonomian sebagai keseluruhan, artinya, yang
menghasilkan “social return” atau economic returns” yang paling
tinggi.

4.5. Biaya Proyek

Diantara berbagai macam biaya,khususnya biaya finansiil hubungan
dengan terwujudnya suatu proyek,maka bagian terbesar harus
diperhatikan dalam membandingkan antara benefit proyek dengan
biaya ekonomis yang dikeluarkan untukproyek tersebut. Tetapi ada
juga yang hendaknya diabaikan dalam mengadakan analisa benefit
cost yang bertujuan meletakkan dasar untuk keputusan dilaksanakan
tidaknya suatu proyek, diantaranya adalah :

4.5.1. Sunk Costs

Sunk Costs adalah biaya yang sudah dikeluarkan di waktu yang
lampau untuk sustu proyek, atau biaya yang sudah dikeluarkan
sebelum diambil keputusan untuk menjalankan proyek.Biaya ini
tidak dihitung dalam evaluasi proyek, dan tidak mempengaruhi
pilihan proyek. Yang dihitung sebagai pengeluaran-pengeluaran
proyek (project expendingtures) hanya future costs yang akan
mendatangkan future returns.
4.5.2. Penyusutan
Penyusutan atau depresiasi adalah merupakan pengalokasian
biaya investasi suatu proyek pada setiap tahun sepanjang umur
ekonomis proyek tersebut, demi menjamin agar angka biaya
operasi yang dimasukkan dalam neraca rugi – laba tahunan
benar-benar mencerminkan adanya biaya modal itu. Tetapi ber
riil; sebaliknya yang merupakan pengeluaran sehubungan
dengan pemakaian factor modal dalam suatu proyek ialah
 investasi semula atau dalam syarat-syarat tertentu pelunasan
pembiayaan proyek beserta bunganya.

Sebetulnya “biaya” penyusutan yang dikenakan setiap tahun

oleh pimpinan proyek, misalnya dapat ditujukan untuk
membiayai kerugian operasionil selama masa awal proyek; dapat
dibayar kepada pihak kreditur dalam rangka melunasi hutang;
dapat ditanam kembali dalam pembharuan atau perluasan
proyek; dapat dicadangkan yaitu ditanam di luar proyek untuk
mendapatkan bunga dalam penggunaan lain sampai ditarik
kembali untuk keperluan proyek; dan lain sebagainya.
Ringkasnya dalam rangka benefit – costs analisis perlakuan
terhadap penyusutan lain dari penanamnya dalam neraca rugi –
laba; daripada dipotong dari penerimaan proyek sebagai biaya,
maka penyusutan bersama laba termasuk cash flow atau benefit
tahunan bersih dari proyek.
4.5.3. Pelunasan hutang beserta bunganya
Modal berupa uang yang diperoleh dari pinjaman bank dapat
diperhitungkan dengan dua cara. Cara pertama modal
diperhitungkan sebagai investasi atau biaya awal sebuah
investasi. Cara kedua diperhitungkan cicilan beserta bunga per
tahun sebagai suatu pengeluaran proyek.
4.5.4. Perancangan dan Studi Kelayakan
Perancangan dan studi kelayakan meliputi kegiatan :
 Preliminary design
Biaya-biaya untuk studi kelayakan termasuk preliminary
design (perancangan awal) tidak diperhitungkan dalam biaya
investasi dari proyek yang sedang dipelajari atas dasar studi
kelayakan tersebut, sebab dianggap merupakan sunk costs.
 Final design
Biaya-biaya yang nanti akan dikeluarkan untuk membuat
final design (perancangan akhir) perlu dimasukkan dalam
biaya investasi karena final design dibuat baru sesudah ada
keputusan bahwa proyek ini akan dilaksanakan. Namun
apabila final design itu dibiayai dengan pinjaman kredit,
maka nilai yang akan dimasukkan dalam biaya proyek adalah
besarnya angsuran kredit tersebut.
4.5.5. Tanah
Dalam analisis ekonomi sebuah proyek biaya tanah
diperhitungkan terhadap production foregone (pengorbanan
produksi) yaitu bila tanah yang digunakan untuk proyek
tersebut merupakan tanah yang memberikan hasil misalnya
 tanah sawah, perkebunan dan sebagainya, maka yang dihitung
adalah net present value dari produksi yang dikorbankan itu.
Harga pasarlah yang biasanya digunakan sebagai pegangan
menilai output tanah tersebut.

Jika investor sebuah proyek merupakan investor swasea,

analisis biasanya lebih difokuskan terhadap keuntungan
finansial. Namun demikian investor setidaknya harus dapat
memberikan estimasi bahwa proyek yang akan dilaksanakan
harus dapat memberikan estimasi bahwa proyek yang akan
dilaksanakan benar dapat memberikan peningkatan hasil
dibandingkan dengan pengorbanan produksi. Biaya-biaya untuk
recovery (pemulihan) mutu lingkungan dapat diperhitungkan
sebagai biaya tanah.

4.5.6. Biaya Konstruksi atau Pengadaan Peralatan

Biaya konstruksi dan pengadaan peralatan adalah biaya untuk
membangun fasilitas dan pengadaan peralatan sehingga proyek
dapat dioperasikan. Misalnya proyek investasi perhotelan, biaya
konstruksi adalah biaya yang dikeluarkan untuk membiayai
proses disain bangunan hotel, dan biaya pembangunan hotel
sampai dengan hotel tersebut berdiri. Sedangkan biaya
pengadaan peralatan adalah biaya-biaya yang diperlukan untuk
melengkapi bangunan hotel tersebut sehingga hotel siap untuk
beroperasi, seperti biaya pengadaan pembangkit listrik,
pengadaan pendingin udara, kendaraan operasi, kelengkapan
kamar, dapur dan sebagainya.

Sebelum dipertimbangkan jenis biaya konstruksi/pengadaan

peralatan perlu diterapkan dahulu criteria tentang perhitungan
biaya. Apakah biaya tersebut seyogyanya dibebankan pada saat
dikeluarkannya berupa investasi, ataukah berupa arus cicilan
kredit beserta bunganya selama dibayar kembali. Bagaimanapun
harus dihindari terjadinya double –counting. Jika biaya suatu
investasi dibebankan pada saat dikeluarkannya, maka arus
pelunasan nantinya tidak boleh dimasukkan lagi sebagai biaya
tambahan.

Adapun sebagai off – set (pengurangan) terhadap biaya investasi

perlu diperhatikan salvage value (nilai sisa) dari investasi. Nilai
sisa adalah nilai residual dari capital assets yang tidak terpakai
habis selama umur proyek. Nilai sisa dapat diperhitungkan
 sebagai benefit atau hasil pada akhir usia proyek. Nilai sisa juga
dapat diperhitungkan sebagai biaya negatif yang dikenakan pada
akhir usia proyek.

4.5.7. Bunga selama masa konstruksi

Pembangunan konstruksi dan pengadaan peralatan suatu
proyek untuk jenis proyek tertentu bias memakan waktu sampai
dua tahun. Contohnya pembangunan bendungan yang
dilengkapi dengan waduk, dan saluran air untuk irigasi bias
memakan waktu lebih dari dua tahun. Pembangunan hotel
berbintang dapat memakan waktu hingga dua tahun atau lebih.
Selama masa pembangunan investor telah mengeluarkan biaya
untuk konstruksi dan pengadaan peralatan, selama waktu itu
proyek sama sekali belum memberikan hasil apapun.

Bunga selama masa konstruksi dapat diperhitungkan sebagai

investasi. Setelah ditambah dengan biaya konstruksi dan
pengadaan peralatan merupakan biaya investasi total. Jika biaya
konstruksi diperlukan untuk konstruksi dan pengadaan
peralatan n, sedangkan suku bunga pertahun I, maka investasi
total proyek adalah :

I = Investasi = P (1 + I)n

4.5.8. Modal Kerja (working capital)

Modal kerja ini sering menimbulkan kebingungan dalam
perhitungan biaya. Modal kerja ini tidak kelihatan dalam
pengeluaran dari proyek; tetapi modal ini terikat dalam proyek,
dan oleh karenanya tidak tersedia untuk tujuan-tujuan lain.
Oleh karena itu maka seharusnya ia dianggap sebagai biaya
ekonomis. Jika modal kerja berupa dana/uang dapat
dimasukkan sebagai biaya tahun pertama ia digunakan. Jika
berupa peralatan/aset, diperhitungkan sebagai biaya pengadaan
peralatan dan merupakan investasi awal dari proyek.

4.5.9. Biaya Operasi dan Pemeliharaan

Di samping biaya yang sehubungan dengan pendirian proyek
demi mendapatkan gambaran tentang benefit bersihnya perlu
juga diperhitungkan biaya tahunan untuk keperluan rutin
selama umur ekonomis dari proyek tersebut. Biaya operasi dan
pemeliharaan meliputi :
  Personalia – gaji dan upah ditambah segala macam
tunjangan;
 Bahan bakar;
 Air, listrik dan telekomunikasi;
 Bahan baku (menyangkut bidang-bidang langsung produktif
seperti industri maupun pertanian);
 Pembelian barang dan jasa untuk pemeliharaan dan
perbaikan; serta
 Rupa-rupa seperti keperluan kantor, biaya perjalanan, jasa-
jasa ahli dan lain sebagainya.

4.5.10. Biaya Pembaharuan/Pengganti

Banyak proyek memerlukan investasi dengan panjang umur
yang berlainan. Umpamanya, initial investment )investasi awal)
yang besar sebuah proyek diperkirakan akan tahan sampai 40
sampai 50 tahun, tetapi ada bagian-bagian yang perlu diganti
atau memerlukan investasi kembali tiap 10 tahun sekali demi
menjaga agar investasi tetap bisa beroperasi dan memberikan
manfaat/keuntungan. Kita misalkan investasi jaringan irigasi
semula dalam waktu 2 tahun pertama memerlukan investasi
sebesar Rp 400 juta dan Rp 600 juta berturut-turut, dan
sesudah itu tiap 10 tahun sekali harus diadakan penggantian
pintu-pintu pada bangunan pembagi sebesar Rp 150 juta, maka
perhitungannya menjadi sebagai berikut :

Tahun Investment Cost (Rp. Juta)

1 400
2 600
3 – 11 -
12 150
13 – 21 -
22 150
23 – 31 -
32 150
33 – 41 -
42 -

4.5.11. Contingencies (biaya tak terduga)

Kesalahan-kesalahan dalam perhitungan misal under –
estimates kemungkinannya selalu ada, oleh karena itu perlu
adanya suatu jumlah yang ditambahkan pada biaya konstruksi.
Misalnya biaya-biaya yang dikeluarkan jadi lebih tinggi dari yang
diperkirakan semula karena pekerjaan-pekerjaan ternyata lebih
 sukar dan memerlukan waktu yang lebih lama dari dugaan
semula.

Seperti yang telah dikemukakan di atas perlu diperhatikan

bahwa pengaruh inflasi yang sehubungan dengan kenaikan
tingkat harga umum tidak dapat dimasukkan di sini meskipun
menyebabkan kenaikan harga barang dan jasa yang dipakai
dalam proyek. Jadi hendaknya semua unsur biaya diukur atas
dasar harga tetap tahun dasar penelaahan terhadap proyek
tersebut, kecuali seberapa jauh perkembangan harga suatu
unsur tertentu diduga akan menyimpang dari tingkat inflasi
umum.

4.5.12. Intangible Costs

Intangible costs adalah kelompok biaya yang muncul tetapi sulit
diperhitungkan secara pasti. Contoh : Pengotoran air, udara,
suaru; rusaknya pemandangan karena adanya jaringan listrik,
dan lain sebagainya. Seperti intangible benefits, maka intangible
costs – pun adalah riil, dan mencerminkan “true values”, tetapi
sulit dihitung dalam uang. Biaya ini dapat dimasukkan sebagai
komponen biaya tanah, sebagaimana telah dijelaskan di atas.

4.6. Benefit Proyek

Benefit atau manfaat atau hasil dari proyek dapat dibagi dalam (1)
direct benefits; (2) indirect benefits; dan (3) intangible benefit. Direct
benefits dapat berupa (a) kenaikan dalam output fisik; atau kenaikan
nilai dari output yang disebabkan karena adanya perbaikan kualitas;
perubahan lokasi; perubahan dalam waktu penjualan; penurunan
kerugian dan sebagainya; dan (b) penurunan cost (biaya).

Kenaikan dalam nilai output dapat disebabkan karena :

 Kenaikan dalam produk fisik. Misalnya seorang kontraktor
spesialis dalam bidang galian dan urugan, guna meningkatkan
produksi angkutan tanah dia menginvestasikan modalnya
untuk membeli dump truk dengan kapasitas 16 m3. Investasi
ini menurut kalkulasi yang telah dilakukan juga dapat
menurunkan niaya angkutan sampai 15 %. Dalam hal ini
diadakan asumsi bahwa permintaan adalah elastis, artinya,
dengan turunnya harga hasil produksi, jumlah yang diminta
naik sedemikian rupa, sehingga hasil penerimaan total naik.
 Perbaikan mutu produk (quality improvement). Dalam hal ini
jumlah produk dapat tetap, tetapi kualitas naik, sehingga
 nilainya (harga rata-rata) naik, dan demikian jumlah
penerimaan total (total revenue) juga naik. Misalnya seorang
pengusaha pembuatan mebel ingin meningkatkan kualitas
dari hasil finishing (pengecatan). Semula dia melakukan
pengecatan secara manual yaitu dengan menggunakan kuas.
Kemudian dia membeli mesin kompresor dan peralatan
penyemprot cat. Dengan menggunakan alat ini ternyata
disamping meningkatkan kualitas hasil pengecatan juga
menghemat bahan cat.
 Perubahan dalam lokasi dan waktu penjualan. Suatu proyek
pemasaran atau transportasi (marketing or transport project)
dapat mengadakan perbaikan pemasaran hasil produksi
dengan jalan merubah lokasi dan waktu penjualan produk. Di
era global ini banyak pengusaha dari negara industri maju
mengalihkan kegiatan p[roduksi/membuat pabrik baru ke
negara-negara berkembang. Tujuannya adalah untuk bisa
mendekati pasar, disamping bahwa di negara berkembang
umumnya ongkos tenaga kerja relatif lebih murah.
 Perubahan dalam bentuk (grading and processing). Proyek-
proyek seperti penggilingan padi; pengalengan sayur-sayuran
dan buah-buahan; penggergajian kayu; dapat merubah bentuk
produk, yang dapat menaikkan nilai produk dan
mempermudah pengangkutan dan penyimpanan.

Penurunan cost (biaya) dapat berupa :

 Keuntungan dari mekanisasi, seperti penggunaan pompa
listrik untuk mengairi sawah sebagai pengganti sumur timba;
penggilingan padi untuk mengganti proses penumbukan padi
dengan tangan; penggunaan traktor untuk mengganti tenaga
kerbau, semuanya dapat menyebabkan turunnya biaya per
unit produk.
 Penurunan biaya pengangkutan karena adanya alat
pengangkutan yang lebih baik untuk mengangkut produk dari
daerah produksi ke daerah pasar.
 Penurunan atau penghindaran kerugian seperti proyek
pengawetan tanah untuk menghindari erosi tanah; proyek
penyimpanan/pergudangan (storage projects) untuk
menghindari kerusakan barang.

Yang dimaksud dengan indirect benefits atau secondary benefits suatu

proyek ialah benefit yang timbul atau dirasakan di luar proyek karena
adanya realisasi suatu proyek. Ada tiga macam indirect (secondary)
benefits, yaitu :
 Benefit yang induced oleh proyek, yang biasa disebut
multiplier effect dari proyek. Misalnya sebuah investasi
pembangunan jalan untuk membuka isolasi daerah. Setelah
jalan selesai dibangun dan beroperasi banyak manfaat-
manfaat lain yang muncul seperti peningkatan kegiatan
perekonomian masyarakat yang berada di sepanjang jalan,
harga produk yang dikirim ke luar daerah dan yang masuk ke
daerah tersebut menjadi lebih murah, pembinaan kamtibmas
dan pertahanan wilayah menjadi lebih meningkat.
 Benefit yang disebabkan karena adanya “economics of scale” .
Economics scale menunjuk pada tingkat jumlah produksi
terbanyak yang bisa dicapai agar biaya satuannya paling kecil.
Dengan adanya investasi diharapkan dapat meningkatkan
economics scale sehingga masyarakat dapat memperoleh
produk dengan harga yang lebih murah.
 Benefit yang ditimbulkan karena adanya “dynamic secondary
effects” umpamanya berupa perubahan dalam produktivitas
(health and education).

Intangible benefit suatu proyek adalah benefit yang sulit dinilai dengan
uang seperti : (i) perbaikan lingkungan hidup; (ii) perbaikan
pemandangan karena adanya suatu taman; (iii) perbaikan distribusi
pendapatan; (iv) integrasi nasional; (v) pertahanan nasional; dan lain
sebagainya.

4.7. Kriteria Investasi

Dalam rangka mencari suatu ukuran menyeluruh tentang baik
tidaknya suatu proyek telah dikembangkan berbagai macam indeks.
Indeks-indeks tersebut disebut “Investment Criteria”. Setiap indeks itu
menggunakan Present Value nilai sekarang yang telah di – discount
dari arus-arus benefit dan biaya selama umur ekonomis proyek.
Seringkali penggunaan dua atau lebih investment Criteria meletakkan
dua atau lebih kemungkinan investasi di dalam urutan yang sama.

Tetapi ada kalanya urutan dari berbagai kemungkinan itu berbeda

menurut jenis kriteria yang dipakai. Tidak satupun dari berbagai
kriteria tersebut disetujui orang secara universil sebagai yang paling
bermanfaat di dalam setiap keadaan. Setiap kriteria mempunyai
kebaikan serta kelemahan. Selain itu kadangkala dipakai kriteria yang
kurang dapat diterima dari segi teoritis. Si penilai proyek harus
memutuskan kriteria manakah yang paling tepat dalam setiap
keadaan. Berikut ini 6 (enam) metode untuk menentukan Invesment
Criteria :
1) Net Present Value dari arus benefit dan biaya (NVP)
2) Internal Rate of Return (IRR)
3) Net Benefit – Cost Ratio (Net B/C)
4) Payout Period
5) Biaya Tahunan

Setiap kriteria tadi dipakai untuk menentukan diterima tidaknya suatu

usul proyek (memutuskan “go” atau “no – go” tentang proyeknya);
kadang-kadang dipakai juga untuk memberi urutan (ranking) berbagai
usul investasi menurut tingkat keuntungan masing-masing.
Selanjutnya dalam Bab VI ini setiap kriteria diuraikan secara singkat.
Dalam hal ketiga kriteria yang diajukan untuk dipakai dalam evaluasi
proyek di Indonesia disajikan soal-soal yang memberikan praktek
dalam menghitungnya.

4.7.1. Net Present Value dari arus-arus benefit dan biaya (NPV)
NPV merupakan selish antara Present Value dari benefit dan
Present Value dari biaya. Secara matematis NPV dapat
ditentukan sebagai berikut:

Bt merupakan benefit atau manfaat kotor sehubungan dengan

suatu proyek pada tahun t;
Ct merupakan cost atau biaya kotor sehubungan dengan proyek
pada tahun t, tidak dilihat apakah biaya tersebut dianggap
bersifat modal (pembelian peralatan, tanah, konstruksi, dan
sebagainya) atau rutin
n adalah umur ekonomis dari proyek
i merupakan Opportunity Cost of Capital atau suku bunga yang
diterapkan.

 B B2 Bn   C1 C2 Cn 
NPV =  1   ....... n
  ....... 
1  i (1  i) (1  i)  1  i (1  i) (1  i) n 
2 2

n
Bt  Ct
=  (1  i)
t 1
t

Dalam evaluasi suatu proyek tertentu tanda “go” dinyatakan oleh

nilai NPV > 0. Jika NPV = 0, berarti proyek tersebut
 mengembalikan persis sebesar Opportunity Cost of Capital. Jika
NPV < 0, proyek supaya ditolak artinya, ada penggunaan lain yang
lebih menguntungkan untuk sumber-sumber yang diperlukan
proyek.

Contoh 4.1 :
Sebuah investasi fiktif dengan cash flow sebagai berikut, tentukan
nilai NPV dari investasi tersebut.

Benefit dan biaya dalam jutaan rupiah

Benefit Kotor Biaya Kotor
PV i = 15 % PV i = 15 %
No. Tahun Nilai Tahun 0 Nilai Tahun 0 Selisih
Tahun Nominal 1972/73 Nominal 1972/73 CNPV
1 1973/74 0 1489
2 1974/75 1294 2735
3 1975/76 2711 3284
4 1976/77 4251 3532
5 1977/78 5730 2821
6 1978/79 5102
7 – 20 1979/93 6161 1532
21 1993/94 -4344

Perhitungan NPV dari cash flow tersebut adalah dengan

menghitung selisih harga sekarang dari seluruh benefit dikurangi
dengan harga sekarang seluruh cost. Perhitungan NPV dari cash
flow di atas dapat diselesaikan melalui dua pendekatan :

Penyelesaian pendekatan I :
Benefit Kotor (jutaan rupiah) Biaya Kotor (jutaan rupiah)
No. Tahun Nilai Pvi = 15 % Nilai Pvi = 15 % Selisih MPV
Tahun Nominal Th 0 = 1972/73 Nominal Th 0 = 1972/73
1 1973/74 0 1489 1294,8 -1294,8
2 1974/75 1294 978,5 2735 2068,0 -1089,5
3 1975/76 2711 1782,5 3284 2159,3 -376,8
4 1976/77 4251 2430,5 3532 2019,4 411,1
5 1977/78 5730 2848,8 2821 1402,5 +1446,3
6 1978/79 - - 5102 2205,7 -2205,7
7 – 20 1979/93 6161 15247,5 1532 3791,5 11456,0
21 1993/94 - - -4244 -230,8 +4230,8
23287,8 14710,4 8577,3
 Penyelesaian pendekatan II :
Nilai Kotor Selisih Benefit – Biaya
No.
Tahun Nilai PV Ci = 15 %
Tahun Benefit Biaya
Nominal Th 0 = 1972/73
1 1973/74 0 1489 -1489 -1294,8
2 1974/75 1294 2735 -1441 -1089,6
3 1975/76 2711 3284 -573 -376,8
4 1976/77 4251 3532 719 411,1
5 1977/78 5730 2821 2909 1446,3
6 1978/79 - 5102 -5102 -2205,7
7 – 20 1979/93 6161 1532 4629 11456,0
21 1993/94 - -4344 -4344 +230,8
8577,3

Ternyata dari dua cara pendekatan, yakni pendekatan I dan

pendekatan II menghasilkan NPV yang sama.

Penyelesaian contoh/soal pendekatan I tersebut dari perkiraan

tentang benefit/biaya sehubungan dengan investasi fiktif
hitunglah NPV dari kedua arus (semua nilai harus didiscount
dengan I = 15 % sampai tahun 1972/93 sebagai aset saat nol).

Penyelesaian dengan pendekatan II terhadap soal tadi pertama

hitunglah selisih antara benefit dan biaya kotor dalam setiap
tahun, kemudian NPV dari arus bersih yang tunggal itu. (Perlu
dicatat bahwa Present Value dari suatu nilai yang negatif yaitu
biaya bersih, dimana Bt – Ct < 0 mempunyai tanda negatif juga).

4.7.2. Internal Rate of Return (IRR)

IRR adalah nilai discount rate/suku bunga I yang membuat NPV
dari proyek sama dengan nol. Secara matematis IRR dapat
dihitung sebagai berikut :

n
Bt  Ct
 (1  IRR)
t 1
t
0

IRR dapat juga dianggap sebagai tingkat keuntungan atau

investasi bersih dalam suatu proyek, asal setiap benefit bersih
yang diwujudkan (yaitu setiap Bt – Ct yang bersifat positif) secara
otomatis ditanam kembali dalam tahun berikutnya dan
mendapatkan tingkat keuntungan i yang sama diberi berbunga
selama sisa umur proyek.
Biasanya rumus IRR tadi tidak dapat dipecahkan (dicari nilai i –
nya) secara langsung. Namun ditentukan secara pemecahan coba-
coba. Prosedurnya sebagai berikut :
1. Dipilih nilai discount rate i yang dianggap dekat nilai IRR
yang benar, lalu dihitung NPV dari arus benefit dan biaya.
2. Jika hasil NPV tadi negatif, hal itu berarti bahwa nilai
percobaan i terlalu tinggi (benefit di waktu yang akan datang
didiscount dengan terlalu berat, yang membuat Present
Value biaya melebihi Present Value Benefit), jadi dipilih nilai
i baru yang lebih rendah.
3. Jika sebaliknya hasil Present Value tersebut positif,
diketahui bahwa nilai percobaan i terlalu rendah (benefit di
waktu yang akan datang belum didiscount dengan cukup
berat untuk disamakan dengan Present Value biaya), jadi
dipilih nilai percobaan i baru yang lebih tinggi.
4. Nilai percobaan pertama untuk discount rate dilambangkan
dengan i’, yang kedua dengan i”, nilai percobaan pertama
untuk NPV dilambangkan dengan NPV’ dan yang kedua
dengan NPV”. Asalkan salah satu kedua perkiraan NPV tidak
terlalu jauh dari nol (yang merupakan nilai NPV benar
apabila i = IRR), maka perkiraan IRR yang dekat didapat
dengan memecahkan persamaan berikut ini :

NPV '
IRR  i' (i"i' )
NPV ' NPV "

Asalkan paling sedikit dalam salah satu nilai Bt – Ct bersifat

negatif, yaitu paling sedikit dalam salah satu tahun selama umur
proyek tersebut terjadi biaya bersih (yaitu “investasi” dalam
pengertian murni dari istilah ini menurut ilmu ekonomi) maka
dapat dicari nilai I yang menjadikan Present Value total dari arus
benefit sama dengan Present Value total dari arus biaya.
Sebaliknya jika Bt – Ct selalu positif yaitu tidak pernah terjadi
“investasi” dalam arti sebenarnya, maka IRR menjadi tak
terhingga. Jika terjadi dua atau lebih tahun dimana Bt – Ct negatif
dan kedua tahun itu tidak berturut-turut, pecahan I tidak unik.

Biasanya pada tahun-tahun mulainya suatu proyek Bt – Ct

bersifat negatif, sebab diperlukan investasi sebelum munculnya
benefit. Selanjutnya benefit melebihi biaya, dengan demikian Bt –
Ct bersifat positif selama sisa umur proyek. Dalam tanda, arus Bt
– Ct itu memperlihatkan pola
 --------------------------+++++++++++++++++++

Jika polanya kelihatan begini --++-+, yaitu memperlihatkan

campuran tanda plus dan minus setelah periode investasi
semula, maka secara matematis terdapat paling tidak dua
pemecahan, dimana salah satu diantaranya mungkin negatif.
Dalam hal itu yang dipakai dalam evaluasi proyek hanya yang
positif saja (asal ada kemungkinan pula kedua-duanya negatif).
Jika kedua-duanya positif, biasanya dipilih pemecahan yang
kelihatan “wajar” yaitu tidak terlalu tinggi.

Jika ternyata IRR dari suatu proyek sama dengan nilai I yang
berlaku sebagai Social Discount Rate, maka NPV dari proyek itu
adalah sebesar 0. Jika IRR < Social Discount Rate, berarti NPV <
0. Oleh karena itu maka suatu nilai IRR yang lebih besar dari
atau sama dengan Social Discount Rate menyatakan tanda “go”
untuk suatu proyek. Sedangkan IRR kurang dari Social Discount
Ratenya memberikan tanda “no – go”.

Contoh 4.2 :
Guna mengaplikasikan teori IRR ini, hitunglah dua versi dari IRR
untuk program investasi fiktif tersebut di atas, dengan
menggunakan berturut-turut data dari (i) kolom 3 dan 5
sehubungan dengan pendekatan I, kemudian (ii) kolom 5
sehubungan dengan pendekatan II. Dan jelaskan perbandingan
antara kedua versi itu.

Selesaikan soal ini di dalam kelas!

4.7.3. Benefit Cost Ratio (B/C)

Indeks benefit cost ratio diperoleh dari ratio (perbandingan) antara
present value (nilai sekarang) seluruh benefit proyek dengan
present value cost selama usia proyek. Secara matematis B/C
dapat dinyatakan sebagai berikut :

n
Bt
 (1  i)
t 1
t
B/C  n
Ct
 (1  t )
t 1
t
 Proyek dapat dinyatakan “go” apabila nilai atau indeks B/C > 1
dan no – go” apabila B/C < 1. Apabila nilai B/C = 1 berarti
incestasi tersebut hanya akan menghasilkan benefit sebesar social
benefit. Namun demikian nilai B/C = 1 dapat dipertimbamgkan
untuk menyatakan investasi “go”. Karena pada kondisi tersebut
investasi telah dapat membayar seluruh biaya yang dikeluarkan
dan ditutup secara penuh dengan benefit yang dihasilkan.

Contoh 4.3
Hitunglah indeks Benefit Cost Ratio proyek fiktif pada soal contoh
4.1 di atas.
Penyelesaian soal tersebut, pertama yang haris dilakukan adalah
menghitung nilai sekarang dari seluruh benefit kotor dan nilai
sekarang dari seluruh biaya kotor. Perhitungan nilai sekarang
dari benefit kotor dan biaya kotor disajikan dalam tabel berikut :

Tabel Nilai Sekarang Benefit dan Biaya Kotor Proyek Fiktif.

i = 15 % (Dalam jutaan rupiah)
N o m o r, T a h u n Benefit Biaya
No.
Tahun Nominal PV Nominal PV
Tahun
1 1973/74 0 0 1489 1294,8
2 1974/75 1294 978,5 2735 2068,0
3 1975/76 2711 1782,5 3284 2159,3
4 1976/77 4251 2430,5 3532 2019,4
5 1977/78 5730 2848,8 2821 1402,5
6 1978/79 0 0 5102 2205,7
7 – 20 1979/93 6161 15247,5 1532 3791,5
21 1993/94 0 0 -4344 -230,8
Jumlah 23287,8 Jumlah 14710,4

23287,8
Indeks B/C =  1,583  1
24720,4

Karena indeks B/C 1,583 > 1 maka investasi ini layak untuk
dilaksanakan.

4.7.4. Payout Period

Investor umumnya tertarik untuk menanyakan “kapan atau
berapa lama modal investasi suatu proyek akan kembali”.
Pertanyaan ini semakin menarik manakala investor menghadapi
kemungkinan investor lain memasuki pasar untuk produk yang
sama seperti yang dihasilkan oleh proyek tersebut. Pertanyaan ini
 bisa dijawab dengan mengevaluasi proyek dengan payout period
atau waktu pengembalian modal.

Payout period secara umum didefinisikan sebagai jangka waktu

yang diperlukan untuk menutup biaya pertama (investasi awal)
sebuah investasi dari cash flow bersih yang dihasilkan proyek
dengan tingkat suku bunga nol. Jika P adalah biaya pertama
sebuah investasi proyek dan Ft = cash flow bersih dalam periode t,
maka payout period diperoleh sebagai n yang memenuhi
persamaan berikut :

n
P   Ft
t 1

Contoh 4.4
Sebuah investasi Jalan Tol sepanjang 6 km, memerlukan investasi
awal sebesar Rp 200 milyard. Pendapatan bersih jalan tol tahun
pertama setelah operasional Rp 5 milyard, tahun-tahun
berikutnya setiap tahun meningkat 2 milyar. Berapa tahun
investasi jalan tol tersebut dapat mengembalikan modalnya.
Selesaikan soal tersebut di dalam kelas

4.7.5. Metode Biaya Tahunan Minimum

Pengambil keputusan selalu berupaya untuk mencapai sasaran
proyek secara maksimal namun dengan biaya minimal. Untuk
suatu maksud atau sasaran yang yang sudah tetrtentu, memilih
alternatif proyek yang biaya tahunannya minimum merupakan
hal yang logis.

Metode biaya tahun minimum diperoleh dengan mendiscount rate

semua biaya pada tahun t menjadi nilai sekarang lalu nilai
sekarang dari seluruh biaya dari tahun t tersebut didistribusikan
secara merata pada setiap tahun selama usia ekonomis proyek
dengan cara mencari anuitasnya. Secara matematis biaya
tahunan minimum dihitung sebagai berikut :

 n Ct   (1  i)t  1
A =  t  
x t 
 t 1 (1  i)   i(1  i) 

A = biaya tahunan secara merata

Contoh 4.5.
Guna pengadaan air minum bagi masyarakat kota X, terdapat dua
alternatif. Alternatif pertama adalah dengan membuat instalasi
penjernihan air di pinggir sungai yang mengalir di kota tersebut.
Alternatif kedua adalah dengan memanfaatkan air gunung yang
berada di tepi kota. Kedua alternatif tersebut masing-masing
mempunyai usia ekonomis yang sama yaitu 20 tahun dan dengan
biaya sebagai berikut :

Komponen Biaya Alternatif I Alternatif II

Pembebasan tanah Rp 2,0 M Rp 1,0 M
Instalasi penjernihan Rp 3,5 M Rp 2,0 M
Instalasi distribusi Rp 3,2 M Rp 8,7 M
Biaya operasional per tahun Rp 3,7 M Rp 1,6 M
Nilai sisa Rp 0,5 M Rp 1,2 M

Pilih alternatif mana yang menghasilkan biaya tahunan lebih kecil