PAPER EVALUASI PROYEK

“Evaluasi Proyek Homestay pada Sektor Pariwisata”

KELAS EKI 305 A1

Oleh :

Kelompok 15

I Kadek Ari Wira Badra (18) (1607511088)

I Made Aditya Sudiatmika (36) (1607511130)

PROGRAM REGULER

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS

UNIVERSITAS UDAYANA

2018
 BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Indonesia merupakan negara kepulauan terbesar di dunia yang memiliki

keindahan alam yang sangat luar biasa. Sekitar 17.508 buah pulau besar maupun
kecil yang berderet di daerah khatulistiwa banyak menyimpan keindahan alam.
Selain itu, penduduknya yang beraneka ragam yang terdiri atas ratusan suku
bangsa memiliki keunikan tersendiri yang memiliki adat istiadat yang khas.
Kekayaan alam dan budaya ini merupakan anugerah tuhan yang harus disyukuri
oleh bangsa Indonesia. Oleh karena itu tidak heran negara Indonesia memiliki
daerah wisata yang indah sehingga dijadikan salah satu referensi destinasi wisata
oleh turis mancanegara.

Salah satu pulau yang terkenal akan daerah wisatanya adalah Pulau Bali. Bali
merupakan daerah tujuan wisata internasional yang sangat terkenal di dunia.
Pariwisata Bali terkenal dengan keunikan budaya yang dicerminkan dari
kehidupan sosial masyarakat yang dihubungkan dengan unsur keagamaan.
Kehidupan sosial masyarakat yang begitu religius dipadukan dengan kearifan
lokal membuat Bali diminati oleh wisatawan. Selain itu keindahan alam bali yang
eksotis menjadi daya Tarik tersendiri bagi wisatawan untuk berkunjung ke Bali.

Dengan banyaknya wisatawan yang datang ke Bali, baik itu dari mancanegara
maupun lokal tentunya membuat Bali memerlukan tempat untuk mewadahi
seluruh wisatawan tersebut. Oleh karena itu banyak hotel – hotel yang mulai
berdiri di Pulau Bali untuk mewadahi wisatawan menginap di Pulau Bali. Namun
terkadang hotel – hotel tersebut mematok harga yang cukup tinggi sehingga
kurang diminati oleh wisatawan. Sehingga munculnya gagasan untuk mendirikan
Homestay atau pondok wisata.

Homestay merupakan salah satu penginapaan yang biasanya mengunakan

rumah dari warga asli daerah dan terkadang menjadi satu dengan tempat tinggal
warga asli daerah tersebut. Homestay sendiri menawarkan harga yang cukup
murah dibandingkan apabila menginap di hotel ataupun villa. Sehingga

1
 diharapkan, apabila wisatawan yang tidak tidak ingin membayar mahal untuk
menginap bisa menjadikan homestay sebagai alternatif. Di Bali sendiri keberadaan
Homestay sudah cukup banyak karena untuk mendirikan sebuah homestay lebih
mudah dari pada mendirikan hotel ataupun villa dan juga memiliki pasaran harga
yang cukup murah sehingga mampu menarik wistatawan dating sehingga mampu
mendokrak pariwisata yang ada di Pulau Bali itu sendri.

1.2 Rumusan Masalah

1. Bagaimana kondisi dan peluang proyek dari usaha Homestay ?
2. Bagaimanakah perhitungan NPV, IRR, dan B/C ratio atas proyek di bidang
Homestay ini?

3. Apakah proyek Homestay ini layak dijalankan ?

1.3 Tujuan Penulisan

1. Untuk mengetahui bentuk evaluasi proyek dan perhitungan analisis biaya

proyek Homestay yang dijalankan
2. Untuk mengetahui kelayakan proyek Homestay yang dijalankan.

2
 BAB II
LANDASAN TEORI

2.1 Pengertian Evaluasi Proyek

Evaluasi Proyek, yang juga dikenal sebagai studi kelayakan proyek atau studi
kelayakan bisnis pada proyek bisnis, merupakan pengkajian suatu usulan proyek
(atau bisnis), apakah dapat dilaksanakan (go project) atau tidak (no go project),
dengan berdasarkan berbagai aspek kajian (Sakapurnama, 2010).

2.2 Tujuan Evaluasi Proyek

Evaluasi proyek dilakukan untuk mengetahui apakah suatu proyek dapat

dilaksanakan dengan berhasil, sehingga dapat menghindari keterlanjuran investasi
modal yang terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan.

2.3 Jenis Evaluasi Proyek

Evaluasi proyek terdiri atas beberapa jenis, yaitu :

1. Evaluasi terhadap usulan proyek yang akan didirikan (pre-project evaluation)
2. Evaluasi terhadap proyek yang sedang dibangun (on-construction project
evaluation)
3. Evaluasi terhadap proyek yang telah dioperasionalisasikan (on-going project
evaluation)
4. Evaluasi terhadap proyek yang telah berakhir (post-project evaluation study)

2.4 Hal-Hal yang Perlu Diketahui dalam Evaluasi Proyek

Sebelum dilakukan suatu evaluasi proyek, perlu diidentifikasikan hal-hal berikut :

1. Ruang lingkup kegiatan proyek, yakni pada bidang-bidang apa saja proyek akan
beroperasi (mission statement of business).

2. Cara kegiatan proyek dilakukan, yakni apakah proyek akan ditangani sendiri,
atau ditangani juga oleh (beberapa) pihak lain.

3
 3. Evaluasi terhadap aspek-aspek yang menentukan keberhasilan seluruh proyek,
yakni mengidentifikasikan faktor-faktor kunci keberhasilan proyek.

4. Sarana yang diperlukan oleh proyek, menyangkut bukan hanya kebutuhan

seperti : material, tenaga kerja, dan sebagainya, tetapi juga fasilitas-fasilitas
pendukung seperti jalan raya, transportasi, dan sebagainya.

5. Hasil kegiatan proyek tersebut serta biaya-biaya yang harus ditanggung untuk
memperoleh hasil tersebut.

6. Akibat-akibat yang bermanfaat ataupun yang tidak dari adanya proyek tersebut.

7. Langkah-langkah rencana untuk mendirikan proyek, beserta jadwal masing-

masing kegiatan tersebut.

2.5 Pengertian Homestay

Homestay dalam bahasa Indonesia dapat diartikan rumah tinggal. Berdasarkan

United Nations Educational, Scientific and Culturan Organization (2009) Homestay
merupakan jenis akomodasi yang populer di wilayah perkotaan maupun pedesaan
di Indonesia, menggunakan rumah tinggal pribadi sebagai tempat wisatawan
menginap. Menurut beberapa pengertian, definisi dari akomodasi homestay adalah
sebagai berikut :

 Menurut Lynch dalam Sweeney (2008)

Homestay is a specialist term used variously to refer to types of

accommodation where visitors of guests pay directly or indirectly to stay in private
(commercial) homes, where interaction takes place to a greater or lesser degree
with a host and/or family who usually live upon the premises and with whom
public space is shared to a greater or lesser degre.

 Menurut Frederick dalam Seubsamarn (2009)

Homestay as a stay by a tourists or a visiting foreign student who is hosted by a

local family.

Berdasarkan definisi tersebut Federick mengungkapkan bahwa homestay

merupakan tempat tinggal turis atau mahasiswa asing yang dimiliki oleh

4
 masyarakat lokal. Lynch menyatakan bahwa homestay adalah suatu jenis
akomodasi di mana pengunjung/tamu membayar langsung atau tidak langsung
untuk tinggal di rumah pribadi, di mana terjadi interaksi antara tamu dengan
pemilik beserta keluarganya dan berbagi ruang bersama menjadi ruang publik.

2.6 Karakteristik “Homestay”

Terdapat beberapa karakteristik homestay yang membedakan homestay ini

dengan homestay yang lain, yaitu :
1. Lokasi
Banguna homestay pada umumnya berada di lingkup permukiman warga karena
pada dasarnya kegiatan homestay adalah kegiatan yang dilakukan dengan
tinggal di suatu tempat atau daerah dengan tinggal bersama pemilik rumah untuk
dapat mempelajari kebudayaan sekitarnya. Lokasi homestay sendiri dapat berada
di desa, dekat dengan tempat wisata atau bahkan di tengah kota tergantung
dengan kebutuhan yang diinginkan oleh penyewa.
2. Fasilitas
Sebuah homestay memiliki fungsi utama yaitu bangunan residential sementara
bagi para wisatawan. Sebagai bangunan yang digunakan untuk tinggal dalam
waktu tertentu maka layaknya memiliki fasilitas utama seperti ruang tidur atau
ruang yang bersifat privasi yang dapat digunakan untuk beristirahat, kamar
mandi dan ruang penunjang tamu lainnya.

5
 BAB III
GAMBARAN UMUM PROYEK HOMESTAY

3.1 Kondisi Umum Masyarakat

Dengan keadaan yang memadai dari homestay “Jepun Bali Homestay” ini, dimana
terletak didaerah sanur yang notabene sudah memiliki kemajuan dalam hal
utamanya pariwisata, baik itu pariwisata domestik ataupun mancanegara. Dari segi
tempat sudah mendukung untuk membangun sebuah homestay. Yang dimana
homestay ini sendiri dapat berguna bagi wisatawan untuk mengetahui daerah sanur
lebih dalam lagi selain sebagai kunjungan wisata.

3.2 Lokasi Usaha

Lokasi usaha Homestay “Jepun Bali Homestay” terletak di Jalan Danau
Tamblingan No. 100, Gang Keke No. 3, Sanur, Denpasar Selatan, Kota Denpasar,
Bali. Dari segi lokasi homestay ini sangat memadai, dimana sanur memiliki letak
dengan banyak objek wisata lainnya dan juga memiliki budaya yang beragam pula.

3.3 Strategi Pemasaran

Dalam hal memasarkan objek penginapan berupa homestay ini, selain karena
homestay sifatnya bergabung dengan rumah pribadi, jadi dalam hal ini dilakukan
dengan cara memasarkan lewat mulut ke mulut, berupa informasi yang tersedia
dengan menggunakan media cetak, dan tidak lupa juga dengan mengikuti
perkembangan jaman modern yang ada dilakukan kerja sama dengan Booking.com,
sebagai media untuk mempermudah akses lokasi hingga pemesanan kamar.

6
 BAB IV
ANALISIS

4.1 Analisis Aspek Finansial

Analisis finansial merupakan analisis untuk mengukur kelayakan suatu proyek
dari sisi finansial. Analisis ini juga untuk mengukur parameter biaya dan
pendapatan dari proyek yang akan dilaksanakan
 Modal Awal
- Renovasi Rumah = Rp. 100.000.000,-
- Izin Usaha = Rp. 10.000.000,-
- Tempat Tidur (4) = Rp. 6.000.000,-
- Ac (5) = Rp. 10.000.000,-
- TV (5) = Rp. 6.000.000,-
- Lemari (7) = Rp. 2.800.000,-
- Komputer (1) = Rp. 2.500.000,-
- Meja Kecil (6) = Rp. 1.500.000,-
- Meja Besar (3) = Rp. 2.400.000,-
- Kursi (12) = Rp. 2.400.000,-
- Rak Kayu (2) = Rp. 1.000.000,-
- Kulkas (1) = Rp. 2.400.000,-
- Perlkengkapan masak = Rp. 500.000,-
- Perlengkapan kamar = Rp. 4.800.000,-
Mandi (4)
- Alat – Alat lain = Rp. 3.000.000,-

 Pendapatan
- Perhitungan laba 1 tahun = (Rp. 400.000,- X 275 (jumlah tamu)) = Rp.
110.000.000,-)
Pendapatan Per Tahun = Rp. 110.000.000,-

 Biaya – Biaya Per Tahun

- Listrik = Rp. 1.000.000 x 12 = Rp. 12.000.000,-

7
 - Air = Rp. 400.000 x 12 = Rp. 4.800.000,-
- Telepon +Wifi = Rp. 500.000 x 12 = Rp. 6.000.000,-
- Perawatan Ac = Rp. 1.500.000 = Rp. 1.500.000,-
- Perlengkapan = Rp. 1.500.000 = Rp. 1.500.000,-
mandi
- Komisi Situs = 15 % x Rp. 110.000.000 = Rp. 16.500.000,-
online
- Pajak Bumi Bangunan = Rp. 1.000.000,- = Rp. 1.000.000,-
- Biaya lain – lain = Rp. 1.000.000,- = Rp. 1.000.000,-

Total Biaya Pertahun = Rp. 44,300,000,-

 Laba / Rugi = Rp. 110.000.000,- - Rp. 44.300.000,- = 65,700,000,-

4.2 Anggaran Biaya

Biaya total modal Homestay adalah Rp 199.200.000,- dengan perincian biaya
sebagai berikut:

Biaya Harga Satua Total Biaya

No Jumlah
Biaya Tetap Biaya Variabel Satuan (Rp) n (Rp)
100,000,00
1
Renovasi Rumah   0 1   100,000,000
2 Izin Usaha   10,000,000 1   10,000,000
3 Tempat Tidur   1,500,000 4   6,000,000
4 AC   2,000,000 5   10,000,000
5 TV   1,200,000 5   6,000,000
6 Lemari   400,000 7   2,800,000
7 Komputer   2,500,000 1   2,500,000
8 Meja Kecil   250,000 6   1,500,000
9 Meja Besar   800,000 3   2,400,000
10 Kursi   200,000 12   2,400,000
11 Rak Kayu   500,000 2   1,000,000
12 Kulkas   2,000,000 1   2,000,000
13 Perlengkapan Masak   500,000 1   500,000
Perlengkapan Kamar
14
Mandi   1,200,000 4   4,800,000
15 Alat - alat lain   3,000,000 1   3,000,000
16   Listrik 1,000,000 12   12,000,000
17   Air 400,000 12   4,800,000

8
 Telepon +
18
  Wifi 500,000 12   6,000,000
19   Perawatan AC 1,500,000 1   1,500,000
Perlengkapan
20
  Mandi 1,500,000 1   1,500,000
Komisi Situs
22
  Online 15% 16,500,000 1   16,500,000
23   Pajak 1,000,000 1   1,000,000
Biaya Lain –
24
  Lain 1,000,000 1   1,000,000
Total Biaya Tetap 154,900,000
Total Biaya Variabel 44,300,000
Total Biaya Keseluruhan 199,200,000

4.3 Analisis Benefit Cost

Dengan telah mengukur anggaran biaya proyek dengan rinci, maka dapat
dilakukan perhitungan Present Value Biaya maupun Benefit dari proyek
Homestay dalam kurun waktu 8 tahun dari tahun 2010 hingga 2018 dengan Social
Discount Rate sebesar = 15%

Biaya Present Value

Tahun Benefit Discount Factor Jumlah
Modal Rutin Jumlah Jumlah Biaya
(1.15) Benefit
8 199,200,000   199,200,000   3.059022863 609,357,354  
7   44,300,000 44,300,000 110,000,000 2.66001988 117,838,881 292,602,187
6   44,300,000 44,300,000 110,000,000 2.313060766 102,468,592 254,436,684
5   44,300,000 44,300,000 110,000,000 2.011357188 89,103,123 221,249,291
4   44,300,000 44,300,000 110,000,000 1.74900625 77,480,977 192,390,688
3   44,300,000 44,300,000 110,000,000 1.520875 67,374,763 167,296,250
2   44,300,000 44,300,000 110,000,000 1.3225 58,586,750 145,475,000
1   44,300,000 44,300,000 110,000,000 1.15 50,945,000 126,500,000
0   44,300,000 44,300,000 110,000,000 1 44,300,000 110,000,000
Total   553,600,000     1,217,455,440 1,509,950,099

Dengan perhitungan Present Value biaya dan benefit pada social discount
rate (i1) sebesar 15% maka dapat diasumsikan bahwa jumlah benefit yang
diterima selama 8 tahun kurang lebih adalah sebesar Rp 1.509.950.099,- dengan
jumlah biaya yang dikeluarkan kurang lebih sebesar Rp 1.217.455.440,-
sehingga diperoleh Net Present Value (NPV1) sebesar Rp 1.509.950.099,- - Rp

9
 1.217.455.440,- = Rp 292.494.660,-. Maka diasumsikan Homestay ini
memperoleh keuntungan pertahun sebesar Rp 36.561.832,-.

Dengan demikian dapat dilakukan perhitungan mengenai Net Present Value

dari arus benefit dan biaya (NPV) dan Internal Rate of Return (IRR) dan Net
Benefit-Cost Ratio (Net B/C) guna menentukan apakah proyek tersebut layak
atau tidak.

Biaya Present Value

Tahu
Benefit Discount Jumlah
n Modal Rutin Jumlah Jumlah Biaya
Factor (1.29) Benefit
199,200,00
8
0   199,200,000   7.668628202 1,527,590,738  
7   44,300,000 44,300,000 110,000,000 5.944673025 263,349,015 653,914,033
6   44,300,000 44,300,000 110,000,000 4.608273663 204,146,523 506,910,103
5   44,300,000 44,300,000 110,000,000 3.572305165 158,253,119 392,953,568
4   44,300,000 44,300,000 110,000,000 2.76922881 122,676,836 304,615,169
3   44,300,000 44,300,000 110,000,000 2.146689 95,098,323 236,135,790
2   44,300,000 44,300,000 110,000,000 1.6641 73,719,630 183,051,000
1   44,300,000 44,300,000 110,000,000 1.29 57,147,000 141,900,000
0   44,300,000 44,300,000 110,000,000 1 44,300,000 110,000,000
Total   553,600,000     2,546,281,184 2,529,479,663
Namun untuk menghitung Internal Rate of Return (IRR) diperlukan lebih
dari satu discount rate, yang pada kesempatan ini menggunakan i1 = 15% dan i2
= 29%. Nilai discount rate i yang membuat NPV positif mendekati nol (i1 dan
NPV1) dan nilai discount rate i yang membuat NPV negatif mendekati nol ( i2
dan NPV2)

Dengan perhitungan Present Value biaya dan benefit pada social discount
rate (i2) sebesar 29% maka dapat diasumsikan bahwa jumlah benefit yang
diterima selama 8 tahun kurang lebih adalah sebesar Rp 2.529.479.663,- dengan
jumlah biaya yang dikeluarkan kurang lebih sebesar Rp 2.546.281.184,-
sehingga diperoleh Net Present Value (NPV2) sebesar Rp 2.529.479.663,- - Rp
2.546.281.184,- = -Rp – 16.801.521,-

Berdasarkan perhitungan diatas dalam bentuk table maka dapat

ditentukan antara lain:

10
  Net Present Value dari Arus Benefit dan Biaya (NPV)
Dengan perhitungan Present Value biaya dan benefit pada social discount
rate (i1) sebesar 15% maka dapat diasumsikan bahwa jumlah benefit
yang diterima selama 8 tahun kurang lebih adalah sebesar Rp
1.509.950.099,- dengan jumlah biaya yang dikeluarkan kurang lebih
sebesar Rp 1.217.455.440,- sehingga diperoleh Net Present Value
(NPV1) sebesar Rp 1.509.950.099,- - Rp 1.217.455.440,- = Rp
292.494.660,-. Maka diasumsikan Homestay ini memperoleh keuntungan
pertahun sebesar Rp 36.561,832. Jadi hasil Net Present Value pada
tingkat suku bunga 15% dalam jangka waktu 8 tahun sebesar Rp
292.494.660,- (lebih besar dari nol).
 Internal Rate Return (IRR)
Dari data table diatas maka didapat:
i1 = 15% dengan NPV1 = 292.494.660
i2 = 29% dengan NPV2 = - 16.801.521
Maka dapat dihitung IRR dengan:
NPV 1
IRR=i1 + (i −i )
NPV 1−NPV 2 2 1
292.494 .660
IRR=0,15+ (0,29−0,15)
292.494,660−(−16.801.521)
877.397.754
IRR=0,15+ (0,14)
309.296 .181
IRR=0,15+0,39
IRR = 0,54
IRR sebesar 0,54 lebih besar dari social discount rate 15% (0,15)

 Net Benefit-Cost Ratio (Net B/C)

Present Value  
Tahun
Jumlah Biaya (Ct) Jumlah Benefit (Bt) Bt-Ct
8 609,357,354   -609,357,354
7 117,838,881 292,602,187 174,763,306
6 102,468,592 254,436,684 151,968,092
5 89,103,123 221,249,291 132,146,167

11
4 77,480,977 192,390,688 114,909,711
3 67,374,763 167,296,250 99,921,488
2 58,586,750 145,475,000 86,888,250
1 50,945,000 126,500,000 75,555,000
0 44,300,000 110,000,000 65,700,000

Dengan data diatas dapat menghitung Net B/C sebagai berikut:

PV ( Bt−Ct ) positif
Net B /C=∑
PV ( Bt −Ct ) negatif
901.852 .014
Net B /C=
609.357 .354

Net B/C = 1,48

Net B/C sebesar 1,48 lebih besar dari 1

Net B/C Ratio 1,48 (lebih besar dari 1) memiliki arti setiap penambahan
biaya Rp 1,00 maka akan menambah net benefit sebesar Rp 1,46 dan karena B/C
> 1, maka usaha ini layak untuk diusahakan/dikembangkan.

Setelah dilakukan analisis kelayakan proyek dapat dinyatakan bahwa

proyek homestay ini layak untuk dikembangkan dengan pertimbangan hasil dari
NPV, IRR, dan B/C Ratio yang telah dijelaskan diatas.

12
 BAB V
PENUTUP

5.1. Kesimpulan
Berdasarkan analisis proyek yang telah dibahas dapat diketahui bahwa hasil
dari NPV, IRR, dan B/C Ratio pada tingkat suku bunga 15 % adalah sebagai
berikut :
NPV = Rp 292.494.660,- (lebih besar dari nol)
IRR = 54% (lebih besar dari tingkat suku bunga 15%)
B/C Ratio = 1,48 (lebih besar dari 1)
Dengan hasil dari perhitungan data diatas, dapat disimpulkan bahwa proyek
Homestay ini layak untuk dikembangkan dilihat nilai NPV, IRR, dan Net B/C
yang memenuhi ketentuan untuk proyek ini untuk go public.
Selain dari sisi analisis kelayakan proyek ini dikatakan layak, namun proyek
ini juga layak dari sisi pariwisata yang dimana dengan adanya homestay ini akan
bisa lebih banyak menampung wisatawan yang pergi ke Bali dengan harga
menginap terjangkau dan fasilitas mencukupi.

13
 DAFTAR PUSATAKA

Gray Clive, Simanjuntak, Sabur Lien K, Maspaitella, Varley. 1992. Pengantar Evaluasi
Proyek. Edisi Kedua. Gramedia Pustaka Utama. Jakarta

Ramadhan, Al’adiyat. 2013. Kawasan Hotel Resort dan Homestay di Pulau Lemukutan
Kabupaten Bengkayang. Jurnal online mahasiswa Arsitektur

14