ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI PEMBANGUNAN MORINGA

VILLA (Lokasi Studi: Jalan Veteran No. 89c Buduk, Kecamatan Mengwi,
Kabupaten Badung)

I Made Adetya Mulyawan, I Gusti Agung Ayu Istri Lestari, I Gede Angga Diputera
Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik Universitas Mahasaraswati Jalan
Kamboja No.11 A Telp (0361) 240551 Denpasar – Bali

Email: adetyamulyawan@gmail.com

ABSTRAK

Kabupaten Badung merupakan salah satu daerah andalan pariwisata di Bali.

Seiring dengan bergesernya kecenderungan modus pariwisata dari mass tourism ke
individual tourism, tren pembangunan sarana akomodasi di Bali bergeser dari hotel
berbintang ke villa. Salah satu pembangunan villa di Kabupaten Badung adalah
proyek pembangunan Moringa Villa. Semenjak pandemi Corona Virus Disease
(COVID-19) menyerang bisnis di sektor pariwisata ikut terkena imbas pandemi.
Oleh karena itu, dalam menginvestasikan dana investor tersebut perlu melakukan
studi kelayakan. Analisis kelayakan investasi pada proyek villa ini ditinjau dari
aspek teknis, aspek pasar dan aspek finansial.
Untuk mengetahui kelayakan dari aspek teknis dilakukan dengan
menganalisis daerah pemasaran, keadaan tanah, kondisi infrastruktur publik dan
aksesibilitas. Pengolahan data sekunder dari aspek pasar digunakan metode Time
Series Trend untuk memproyeksikan tingkat kunjungan wisatawan dan tingkat
hunian villa 15 tahun ke depan. Untuk kelayakan dari aspek finansial digunakan
perhitungan analisa aliran kas dengan parameter kelayakan investasi yaitu NPV
(Net Present Value), BCR (Benefit Cost Ratio), IRR (Internal Rate of Return) dan
PBP (Payback Period) disertai dengan analisis sensitivitas.
Dari segi teknis, perencanaan proyek ini berada pada lokasi yang tepat
sehingga mendukung aspek pemasaran villa ini. Dari segi aspek pasar, didapatkan
hasil tingkat kunjungan wisatawan dan tingkat hunian villa yang diproyeksikan
dengan metode trend eksponensial selama 15 tahun kedepan cenderung mengalami
penurunan dikarenakan pengaruh data kondisi ekonomi pada saat pandemi COVID-
19 pada tahun 2020-2021. Kelayakan dari aspek finansial selama 15 tahun dengan
tingkat suku bunga 8,75% per tahun dapat diterima sebab nilai NPV > 0 sebesar Rp
3.584.653.850,86, nilai BCR > 1 yaitu 1,19, nilai IRR > 8,75% dan tingkat
pengembalian modal < 15tahun yaitu 5 Tahun, 6 Bulan, 28 Hari. Hasil analisis
sensitivitas menyatakan proyek masih layak dilaksanakan jika terjadi penurunan
tingkat hunian hingga 10% dan biaya operasional dan pemeliharaan naik 10%.

Kata kunci: Investasi, Villa, Teknis, Pasar, Finansial, Pandemi COVID-19

iii
 BAB I

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Bali merupakan salah satu destinasi kunjungan wisatawan favorit bagi

wisatawan lokal maupun wisatawan mancanegara. Seperti yang kita ketahui banyak

wisatawan yang berkunjung ke Bali dikarenakan banyaknya objek wisata, budaya,

kesenian, serta keramahtamahan masyarakat Bali yang menjadikan Pulau Bali

terkenal di kalangan dunia. Berdasarkan antusiasme wisatawan yang berkunjung ke

Bali, tentunya memerlukan akomodasi selama melakukan aktivitas di Bali.

Kabupaten Badung merupakan salah satu daerah andalan pariwisata di Bali.

Keindahan pantai yang terkenal dengan pasir putih menjadi daya tarik wisatawan

lokal maupun mancanegara datang ke Bali. Pesatnya pertumbuhan kunjungan

wisatawan di Kabupaten Badung tentunya memerlukan semakin banyak sarana

akomodasi. Sarana akomodasi berupa hotel/villa banyak diminati oleh wisatawan

dan sudah tidak sulit dijumpai di sepanjang Kabupaten Badung.

Seiring dengan bergesernya kecenderungan modus pariwisata dari mass

tourism ke individual tourism, tren pembangunan sarana akomodasi di Bali

bergeser dari hotel berbintang ke villa. Perkembangan villa yang sangat pesat di

Bali disebabkan faktor kesesuaian antara kebutuhan konsumen dan kepentingan

investor. Pada sisi investor, villa dapat dinilai sebagai peluang usaha yang sangat

menguntungkan dibandingkan membangun hotel besar dengan jumlah kamar lebih

banyak. Investasi dalam membangun sebuah villa jauh lebih murah dengan biaya

operasional juga relatif lebih ringan. Selain itu, sangat memungkinkan untuk

1
 2

membuat tarif sewa villa dapat setara dengan tarif hotel bintang. Hal ini

menunjukkan bahwa membangun sebuah villa memiliki kemungkinan

mendapatkan keuntungan yang sangat besar sehingga membuat para investor

tertarik untuk membangun villa di Bali.

Buduk adalah salah satu lokasi yang berada di daerah Mengwi, Badung

yang sangat sering dikunjungi wisatawan karena daerah ini banyak terdapat

pemandangan sawah serta memiliki suasana yang tenang. Berbagai tempat wisata

serta beach club dapat dengan mudah ditemui dari daerah ini. Karena melihat

potensi ini tentu semakin banyak pelaku bisnis yang memulai usahanya dibidang

penginapan berupa villa di daerah Buduk. Perkembangan villa ini memberikan

pengaruh terhadap pembangunan pariwisata berkelanjutan pada daerah ini. Sedikit

banyak perkembangan villa memberikan dampak terhadap lingkungan yang ada

disekitarnya. Pembangunan pariwisata berkelanjutan menyangkut berbagai aspek

diantaranya lingkungan, ekonomi, dan sosial. Artinya Pembangunan pariwisata

harus didasarkan pada kriteria keberlanjutan yang artinya bahwa pembangunan

dapat didukung secara ekologis dalam jangka panjang sekaligus layak secara

ekonomi, adil secara etika dan sosial terhadap masyarakat.

Semakin berkembangnya investasi dibidang penginapan berupa villa tentu

semakin ketat pula persaingan. Tidak menutup kemungkinan bahwa pelaku bisnis

mengalami kerugian jika tidak diperhitungkan dengan baik investasi yang akan

dilakukan. Disisi lain, semenjak pandemi Corona Virus Disease (COVID-19)

menyerang bisnis di sektor pariwisata ikut terkena imbas pandemi. Hotel-hotel di

Bali mengalami kemerosotan jumlah pengunjung yang sangat drastis sementara

 3

Resort bintang lima terancam tutup. Kesulitan keuangan dan rendahnya okupansi

di beberapa daerah di Bali membuat banyak pemilik villa di Bali yang ingin

melepaskan aset mereka. Oleh karena itu, dalam menginvestasikan dana investor

tersebut perlu melakukan studi kelayakan, yaitu suatu kegiatan yang mempelajari

secara mendalam tentang suatu usaha atau bisnis yang akan dijalankan, dalam

rangka menentukan layak atau tidak usaha tersebut dijalankan (Kasmir dan Jakfar,

2012). Studi kelayakan investasi harus dilakukan secara tepat dan cermat dengan

menggunakan perhitungan yang kompleks untuk membantu tugas para estimator

dalam menganalisis berbagai faktor berpengaruh yang terjadi nantinya.

Investasi pada proyek villa ini diperlukan adanya analisis kelayakan yang

dapat ditinjau dari aspek teknis, aspek pasar dan aspek finansial. Aspek teknis ini

harus memperhatikan daerah pemasaran, keadaan tanah, kondisi infrastruktur

publik dan aksesibilitas. Pada aspek pasar digunakan metode Time Series Trend

untuk meramalkan tingkat kunjungan wisatawan mancanegara dan tingkat hunian

villa sedangkan dari aspek finansial perlu diperhatikan konsep nilai waktu dari uang

dan kriteria seleksinya yaitu Net Present Value, Benefit Cost Ratio, Internal Rate

of Return, dan Payback Period.

Berdasarkan uraian di atas, maka dilakukan analisis dari aspek teknis, pasar

dan finansial pada proyek Pembangunan Moringa Villa agar dapat diketahui

investasi tersebut layak atau tidak untuk dilakukan.

 4

1.2. Rumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang di atas, maka permasalahan yang diangkat

dalam penulisan Skripsi adalah sebagai berikut:

1. Bagaimanakah kelayakan Pembangunan Moringa Villa bila ditinjau dari

aspek teknis?

2. Bagaimanakah kelayakan Pembangunan Moringa Villa bila ditinjau dari

aspek pasar?

3. Bagaimanakah kelayakan Pembangunan Moringa Villa bila ditinjau dari

aspek finansial?

1.3. Tujuan Penelitian

Adapun tujuan dari penyusunan Propsal Skripsi ini adalah:

1. Untuk mengetahui kelayakan Pembangunan Moringa Villa bila ditinjau dari

aspek teknis.

2. Untuk mengetahui kelayakan Pembangunan Moringa Villa bila ditinjau dari

aspek pasar.

3. Untuk mengetahui kelayakan Pembangunan Moringa Villa bila ditinjau dari

aspek finansial.
 5

1.4. Manfaat Penelitian

Hasil dari penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat sebagai

berikut:

1.4.1. Bagi Peneliti/Mahasiswa

1. Memberikan gambaran tentang analisis kelayakan investasi ditinjau dari

aspek teknis, pasar dan finansial.

2. Dapat menginplementasikan materi pembelajaran yang didapat di kampus

dan menambah wawasan tentang kelayakan investasi.

1.4.2. Bagi Investor

1. Mendapatkan penjelasan mengenai analisis kelayakan dari aspek teknis,

pasar dan finansial pada suatu proyek villa sehingga dapat diketahui nilai

investasi suatu bangunan, menilai tingkat pendapatan dari hunian serta

menghindari kesalahan pada pengambilan keputusan untuk berinvestasi.

2. Dapat mengetahui dampak dan akibat dari perubahan yang mempengaruhi

kinerja investasi.

1.5. Batasan Masalah

Agar pembahasan dalam penulisan nanti bisa lebih terarah dan sistematis,

maka pada penulisan akan diberikan batasan-batasan masalah sebagai berikut:

1. Kondisi pasar yang digunakan adalah kondisi pasar saat ini.

2. Analisis aspek teknis yang dilakukan dalam penelitian ini meninjau tentang

daerah pemasaran, keadaan tanah, kondisi infrastruktur publik dan

aksesibilitas.
 6

3. Pengolahan data untuk aspek pasar dilakukan menggunakan metode Time

Series Trend.

4. Analisis aspek pasar pada penelitian ini menggunakan data tingkat hunian

dari pesaing yang telah ditentukan yaitu Astamana Bali, Casa Margarita

Villa dan Tilu Manis Villa serta data tingkat kunjungan wisatawan.

5. Analisis aspek finansial yang dilakukan dalam penelitian ini adalah

mengguanakan kriteria penilaian investasi yaitu Net Present Value, Benefit

Cost Ratio, Internal Rate of Return dan Payback Period disertai dengan

analisis sensitivitas.

6. Umur investasi direncanakan selama 15 tahun.

7. Akupansi Moringa Villa diasumsikan sebesar 75%

8. Tingkat suku bunga yang digunakan pada proyek Pembangunan Moringa

Villa adalah 8,75% p.a tetap.

9. Modal awal terbagi menjadi modal sendiri sebesar Rp 7.000.000.000,- dan

pinjaman bank sebesar Rp 3.000.000.000,-.

1.6. Sistematika Penulisan

Skripsi ini terdiri dari lima bab yang saling berhubungan antara satu dengan

yang lainnya dan disusun secara terperinci dan sistematis untuk memberikan

gambaran dan mempermudah pembahasan tentang penelitian ini. Adapun

sistematika penulisan Skripsi ini adalah:

 7

BAB I. PENDAHULUAN

Bab ini berisi: (1). latar belakang; (2). rumusan masalah; (3). tujuan

penelitian; (4). manfaat penelitian; (5). batasan masalah dan (6).

sistematika penulisan Skripsi.

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

Bab ini menguraikan bahan pustaka atau teori-teori yang berkaitan

sebagai acuan dan landasan dalam memecahkan masalah yang ada.

BAB III METODE PENELITIAN

Bab ini membahas tentang deskripsi penelitian, lokasi penelitian,

jenis dan sumber data yang digunakan dalam penelitian ini, teknik

pengumpulan data, teknik analisis data, bagan alir, kerangka pikir,

kerangka analisis dan tabel analisis data

BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN

Bab ini terdiri dari ganbaran hasil penelitian dan analisis. Baik dari

secara kualitatif dan kuantitatif, serta pembahasan hasil penelitian.

BAB V PENUTUP

Bab ini berisi kesimpulan dan saran dari seluruh penelitian yang

telah dilakukan. Kesimpulan dapat dikemukakan masalah yang ada

pada penelitian serta hasil dari penyelasaian penelitian yang bersifat

analisis objektif. Sedangkan saran berisi mencantumkan jalan keluar

untuk mengatasi masalah dan kelemahan yang ada. Saran ini tidak

lepas ditujukan untuk ruang lingkup penelitian.

 BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1. Proyek

2.1.1. Pengertian Proyek

Banyak ahli mendefinisikan tentang kegiatan proyek, berikut beberapa

definisi tentang kegiatan proyek yang dikemukakan oleh beberapa ahli adalah

sebagai berikut:

1. Proyek merupakan tugas yang perlu dirumuskan untuk mencapai sasaran

yang dinyatakan secara konkret dan diselesaikan dalam periode tertentu

dengan menggunakan tenaga manusia dan alat-alat yang terbatas (Dimyati

dan Nurjaman, 2016).

2. Kegiatan proyek dapat diartikan sebagai satu kegiatan sementara yang

berlangsung dalam jangka waktu terbatas, dengan alokasi sumber daya

tertentu dan dimaksudkan untuk menghasilkan produk atau deliverable

yang kriteria mutunya telah digariskan dengan jelas (Soeharto, 1999).

Menurut Soeharto (1999), dijelaskan bahwa proyek memiliki ciri-ciri

sebagai berikut:

1. Bertujuan menghasilkan lingkup (deliverable) tertentu berupa produk akhir

atau hasil kerja akhir.

2. Dalam proses mewujudkan lingkup di atas, ditentukan jumlah biaya, jadwal,

dan kriteria mutu.

8
 9

3. Bersifat sementara, dalam arti umurnya dibatasi oleh selesainya tugas. Titik

awal dan akhir ditentukan dengan jelas.

4. Nonrutin, tidak berulang-ulang. Macam dan intensitas kegiatan berubah

sepanjang proyek berlangsung.

Dalam proses untuk mencapai tujuan akhir suatu proyek, ada batasan-

batasan yang telah dibuat dan harus dipenuhi yaitu besar biaya (anggaran) yang

harus dialokasikan, jadwal, serta mutu yang harus dipenuhi. Ketiga batasan di atas

disebut dengan tiga kendala (triple constraint) dan merupakan parameter penting

bagi penyelenggara proyek yang sering diasosiasikan sebagai sasaran proyek. Jadi

pelaksanaan proyek harus diselesaikan dengan biaya yang tidak melebihi anggaran

sesuai dengan kurun waktu dan tanggal akhir yang telah ditentukan dan hasil akhir

proyek harus memenuhi mutu yang telah disyaratkan.

2.1.2. Jenis-jenis Proyek

Setiap proyek memiliki karakteristik tersendiri dalam hal kegiatan yang

dilakukan, tujuan dan sasaran, serta produk akhir. Untuk lebih jelas, berikut ini

diuraikan jenis proyek berdasarkan komponen kegiatan utama dan produk akhir

(Dimyati dan Nurjaman, 2016).

1. Proyek Konstruksi

Kegiatan utamanya adalah studi kelayakan, design engineering, pengadaan

dan konstruksi. Produknya berupa pembangunan jembatan, gedung, pelabuhan,

jalan raya dan sebagainya, yang biasanya menyerap kebutuhan sumber daya

yang besar serta dapat dimanfaatkan oleh orang banyak.

 10

2. Proyek Industri Manufaktur

Kegiatan utamanya adalah design engineering, pengembangan produk,

pengadaan, manufaktur, perakitan, uji coba terhadap produk, serta pemasaran.

Produknya dapat berupa kendaraan, alat elektronik, bahan tekstil, pakaian, dan

lainnya yang dapat diproduksi dalam jumlah, misalnya penggunaannya dapat

bersifat individu atau dapat digunakan banyak orang.

3. Proyek Penelitian dan Pengembangan

Kegiatan utama proyek ini adalah melakukan penelitian dan pengembangan

untuk menghasilkan produk tertentu. Proses pelaksanaan serta lingkup kerja

yang dilakukan sering mengalami perubahan untuk menyesuaikan dengan tujuan

akhir proyek. Tujuan proyek dapat berupa memperbaiki atau meningkatkan

produk, pelayanan, atau metode produksi.

4. Proyek Padat Modal

Jenis proyek ini tidak diartikan berdasarkan komponen kegiatannya saja,

tetapi lebih pada jumlah dana kapital yang digunakan dengan jumlah cukup

besar. Proyek padat modal tidak selalu berarti padat tenaga kerja, tetapi dapat

saja berarti proyek dengan teknologi tinggi yang membutuhkan biaya besar

dengan tenaga kerja secukupnya. Contohnya proyek pembebasan lahan,

pembelian material dan peralatan dengan jumlah besar, pembangunan fasilitas

produksi dan sebagainya.

 11

5. Proyek Pembangunan Produk Baru

Proyek ini merupakan gabungan antara proyek penelitian dan

pengembangan dengan proyek padat modal, lalu dilanjutkan dengan mendirikan

unit percobaan dalam bentuk pilot plan. Setelah hasil uji coba berhasil dan dapat

diproduksi secara massal, dilanjutkan dengan proyek padat modal untuk

membangun fasilitas produksi sesuai dengan kapasitas yang diinginkan.

6. Proyek Pelayanan Manajemen

Proyek ini berkenaan dengan kegiatan spesifik suatu perusahaan yang

produk akhirnya berupa jasa atau dalam bentuk nonfisik. Laporan akhir proyek

dapat dipakai oleh perusahaan pemilik proyek sebagai rekomendasi untuk

pedoman pelaksanaan dan standar operasional prosedur dari suatu pekerjaan.

Contoh proyek ini adalah proyek pengembangan sistem informasi perusahaan,

perbaikan efisiensi kinerja perusahaan dan sebagainya.

7. Proyek Infrastruktur

Proyek ini berkaitan dengan penyediaan kebutuhan masyarakat secara luas

dalam hal prasarana transportasi, pembangunan waduk pembangkit tenaga

listrik, pengairan sawah, sarana instalasi telekomunikasi dan penyediaan sumber

air minum. Biasanya proyek ini tergolong padat modal dan padat karya yang

mendapatkan bantuan pinjaman dari donator luar negeri dengan pinjaman jangka

panjang, yang pembayarannya serta pengelolaan dananya dilakukan oleh

pemerintah atau dapat juga dengan investasi pihak swasta, kemudian pemerintah

memberikan konsesi.
 12

2.2. Villa

2.2.1. Pengertian Villa

Dari berbagai macam sumber yang didapat, berikut akan dijelaskan

mengenai pengertian villa, yaitu:

1. Villa adalah sebuah rumah mungil di luar kota atau di pegunungan yang

merupakan rumah peristirahatan yang hanya digunakan pada waktu liburan.

(Kamus Bahasa Indonesia, 2008)

2. Villa merupakan hotel dengan beberapa rumah dalam satu kawasan.

Bangunan rumah terpisah dari unit lainnya. Lokasinya biasanya tidak

berada di kawasan padat. Biasanya menawarkan suasana yang lebih tenang.

Layanan kamar disediakan seperti halnya hotel, bahkan untuk villa mewah

disediakan petugas tersendiri untuk tiap-tiap unit villa. (Suwena dan Ngurah

Widyatmaja, 2017)

Dari dua pengertian villa yang dijelaskan di atas, maka secara umum villa

dapat diartikan sebagai penginapan yang berbentuk rumah dan lokasinya jauh dari

keramaian dengan suasana yang lebih tenang.

2.2.2. Jenis-jenis Villa

Saat ini jenis-jenis villa semakin beragam dilihat dari kebutuhan dan

fasilitas yang dimilikinya. Disamping itu villa memiliki jenis yang berbeda sesuai

dengan fungsi dan tujuan dalam mendirikannya. Menurut Arsitur Studio (2020),

berdasarkan kondisi villa yang telah didirikan saat ini maka jenis-jenis villa adalah

sebagai berikut:
 13

1. Private Villa

Private Villa adalah villa yang berfungsi untuk peristirahatan keluarga yang

dimiliki oleh perorangan dan jarang digunakan untuk tujuan komersial. Private

Villa biasanya berupa bangunan yang berdiri sendiri dan tidak terhubung dengan

villa lainnya.

Secara fungsi, Private Villa memiliki fasilitas yang cukup lengkap,

layaknya rumah tinggal yang siap untuk ditempati dalam beberapa waktu

lamanya. Terdapat fasilitas seperti dapur (bukan pantry), ruang keluarga, ruang

tidur dengan meja tulis, memiliki kolam renang sendiri, garasi dan ruang tamu.

Penyewa private villa biasanya akan menghabiskan 3 hari hingga satu

minggu berada di villa. Orang yang menyewa private villa biasanya adalah

mereka yang sedang berbulan madu, liburan panjang, para pensiunan yang ingin

menghabiskan waktu, dan lain-lain.

Private villa sering dibangun oleh perorangan, dan manajemennya

menggunakan manajemen mandiri atau digabungkan dengan manajemen di

kawasan itu. Pelayanan di private villa tidak selengkap di hotel dan biasanya

penyewa datang membawa kendaraan sendiri.

Secara desain, private villa akan menempati lahan yang cukup luas, dengan

rasio bangunan dan lahan yang sangat kecil, sebagian besar luas lahan

dihabiskan untuk membuat taman dan kolam renang. Private villa dibuat seindah

mungkin dan biasanya menonjolkan kearifan arsitektur lokal dan penggunaan

material di sekitar lokasi.

 14

Gambar 2. 1 Contoh Private Villa

Sumber: Arsitur Studio (2020)

2. Resort Villa

Resort Villa merupakan villa yang komposisi bangunannya terpisah pisah

seperti halnya sebuah kawasan villa. Pelayanan villa berbintang dengan segala

kelebihan fasilitasnya dapat ditemukan pada villa jenis ini. Tentu saja resort villa

dibangun dengan tujuan komersial untuk memperoleh keuntungan dari

penyewaan masing-masing unit villa.

Pada Resort Villa biasanya memiliki area landscape yang lebih luas dan

villa-villa di dalamnya memiliki hubungan satu sama lain termasuk dalam

manajemennya. Villa resort sering digabung dengan resort hotel, namun villa
 15

resort biasanya merupakan kelas kamar tertinggi karena penyewa tidak hanya

mendapatkan kamar, tetapi lahan dan bangunan villa yang terpisah.

Karena masih bisa satu manajemen dengan hotel, maka pelayanan villa

resort biasanya lebih lengkap dibanding private villa karena diwadahi oleh

manajemen hotel. Seringkali, hotel itu sendiri lah yang membuat divisi untuk

mengembangkan villa resort.

Secara desain, resort villa adalah sebuah rumah cluster yang dibuat berjejer

menghadap ke suatu view utama, baik itu berupa pemandangan alam atau

landscape villa itu sendiri. Oleh karena itu, suasana resort villa masih akan

terasa lebih ramai daripada private villa.

Gambar 2. 2 Contoh Resort Villa

Sumber: Arsitur Studio (2020)
 16

2.3. Studi Kelayakan Proyek

Studi kelayakan proyek adalah kegiatan penelitian tentang dapat tidaknya

suatu proyek (biasanya merupakan proyek investasi) dilaksanakan dengan berhasil

(Dimyati dan Nurjaman, 2016). Mengkaji kelayakan suatu proyek bertujuan untuk

mempelajari usulan suatu proyek atau investasi dari segala segi secara profesional

agar setelah dilaksanakan hasilnya sesuai dengan yang direncanakan, jangan

sampai terjadi kesalahan setelah dibangun dan dioperasikan ternyata hasilnya jauh

dari yang direncanakan.

Menurut Soeharto (1999), Kerangka format studi kelayakan proyek

membangun instalasi untuk menghasilkan produk adalah sebagai berikut:

1. Merumuskan gagasan yang timbul menjadi proyek dengan definisi lingkup

kerja (scope of work) yang cukup jelas, termasuk kriteria dan spesifikasi

produk yang akan dihasilkan.

2. Mengadakan pengkajian aspek pasar, untuk memperkirakan penawaran dan

permintaan tingkat harga, persaingan, strategi pemasaran dan lain-lain.

3. Menentukan berapa lama umur unit usaha hasil proyek. Keterangan dari

butir 2 dan 3 diperlukan untuk memperkirakan jumlah revenue.

4. Menentukan ruang lingkup proyek, seperti kapasitas instalasi pemilihan

teknologi produksi, peralatan, material dan fasilitas pendukung.

5. Membuat perkiraan kurun waktu serta jadwal pelaksanaan proyek.

6. Membuat perkiraan biaya pertama dan ongkos produksi.

7. Analisis finansial dan ekonomi terhadap rencana proyek di atas, misalnya

NPV, IRR, profitabilitas atau rasio benefit terhadap cost.

 17

8. Indikasi macam dan sumber dana.

9. Menyiapkan AMDAL bilamana ada tanda-tanda proyek berpengaruh

terhadap kelestarian lingkungan hidup.

10. Membuat kesimpulan menarik tidaknya proyek tersebut untuk

direalisasikan.

2.4. Aspek-aspek dalam Studi Kelayakan Proyek

Dalam studi kelayakan proyek terdapat banyak hal yang perlu dikaji

diantaranya aspek teknis, aspek pasar, aspek finansial, aspek hukum dan aspek

sosial dan ekonomi. Untuk Skripsi ini studi kelayakan yang dibahas adalah dari segi

aspek teknis, aspek pasar dan aspek finansial. Penjelasan ketiga aspek tersebut

adalah sebagai berikut:

2.4.1. Aspek Teknis

Pengkajian aspek teknis dalam studi kelayakan dimaksudkan untuk

memberikan batasan garis besar parameter-parameter teknis yang berkaitan dengan

perwujudan fisik proyek. Aspek teknis merupakan aspek yang berhubungan dengan

teknis proyek seperti lokasi, infrastruktur, fasilitas umum dan lingkungan

masyarakat di sekitar proyek.

Adapun tujuan dari pengkajian aspek teknis adalah sebagai berikut

(Soeharto, 1999):

1. Pada tahap awal bertujuan merumuskan gagasan yang timbul ke dalam

batasan yang konkret dari segi teknis.

 18

2. Kemudian hasil pengkajian aspek teknis dipakai sebagai pengkajian aspek-

aspek lain.

3. Aspek teknis sampai kepada kegiatan desain engineering terinci,

menghasilkan cetak biru proyek yang akan dibangun.

Menurut Soeharto (1999), Karena sifatnya yang strategis maka pemilihan

lokasi harus didasarkan atas pengkajian seksama yang berkaitan dengan unit

ekonomi dari instalasi spesifik yang hendak dibangun, baik dari segi teknis

konstruksi (keadaan tanah, iklim, gempa bumi) maupun kelangsungan operasi dan

proses produksi dimasa depan. Dalam pemilihan letak geografis lokasi yang perlu

diperhatikan antara lain:

1. Identifikasi daerah atau regional

Dalam identifikasi calon daerah ini, hal-hal yang perlu dipertimbangkan

adalah daerah pemasaran, tersedianya bahan baku, tenaga kerja, faktor iklim dan

gempa bumi.

2. Lokasi

Menentukan lokasi yang pasti pada daerah yang telah dianggap memenuhi

persyaratan dan diteliti lebih jauh faktor-faktor tersedianya tanah, topografi dan

kondisi tanah.

3. Faktor Penunjang

Faktor penunjang yang perlu diperhatikan adalah utiliti, infrastruktur dan

fasilitas pelayanan umum.

 19

4. Lain-lain

Faktor lain yang juga perlu diperhatikan dalam memilih lokasi adalah sikap

masyarakat terhadap proyek atau investasi, lingkungan hidup dan peraturan-

peraturan yang mendukung pajak, perburuhan, bea masuk dan lain-lain.

Dalam aspek teknis terdapat beberapa bagian didalamnya yang penting

digunakan sebagai pengkajian aspek teknis sebuah villa, diantaranya:

1. Daerah Pemasaran

Banyak pengembang memilih lokasi pembangunan proyek perumahan,

real-estate dan perhotelan dekat dengan area pemasaran sesuai dengan target

pasar yang ingin dicapai. Tujuannya adalah memperpendek distribusi sehingga

cepat sampai ke konsumen. Akan amat membantu jika area pemasaran sesuai

dengan sasaran konsumen yang menjadi target pasar sehingga produk yang

dihasilkan mampu terdistribusi dengan lancar (Soeharto, 1999).

2. Keadaan Tanah

Kondisi tanah setempat merupakan faktor yang penting dalam proses

perencanaan suatu proyek konstruksi. Kondisi tanah tidak selalu sama dan setiap

tempat mempunyai kondisi yang spesifik. Informasi mengenai kekerasan,

kepadatan lahan dan topografi lahan sangat penting untuk menentukan jenis,

bahan dan tipe bangunan yang akan dibangun pada tempat tersebut. Tersedianya

lahan yang luas juga akan sangat membantu dalam pengembangan proyek yang

berjangka panjang karena dengan tersedianya lahan yang luas akan

memudahkan pengembang untuk mengembangkan proyeknya saat minat

konsumen semakin meningkat.

 20

3. Kondisi Infrastruktur Publik

Pembangunan proyek perumahan, real-estate, dan perhotelan harus

dilakukan dengan mempertimbangkan peyediaan infrastruktur seperti jaringan

jalan, tenaga listrik, penyediaan air bersih, fasilitas umum maupun fasilitas

khusus. Tingginya kepadatan bangunan dan lenggangnya suatu pembangunan

pada suatu daerah tidak jarang mengakibatkan minimnya infrastuktur yang

tersedia. Kondisi ini merupakan salah satu ciri rendahnya kualitas suatu

lingkungan pemukiman karena sarana dan prasarana dengan fasilitas yang

sangat rendah tidak layak difungsikan sesuai dengan peruntukannya.

4. Aksesibilitas

Lokasi perumahan, real-estate, dan perhotelan sebaiknya dipilih di daerah

yang memberikan akses yang mudah bagi para penghuninya. Aksesibilitas yang

dimiliki perumahan, real-estate, dan perhotelan harus sesuai dengan kebutuhan

penghuni yang menjadi target pasar. Pemilihan lokasi hendaknya memberikan

akses yang mudah bagi para penghuninya untuk menuju tempat kerja,

perbelanjaan, pendidikan, perkantoran, tempat rekreasi dan pusat-pusat kegiatan

pelayanan yang lebih luas.

2.4.2. Aspek Pasar dan Pemasaran

Pasar dan pemasaran merupakan dua sisi yang tidak dapat dipisahkan satu

sama lainnya. Pasar dan pemasaran memiliki tingkat ketergantungan yang tinggi

dan saling memengaruhi satu sama lainnya. Dengan kata lain, setiap ada kegiatan
 21

pasar selalu diikuti oleh pemasaran dan setiap kegiatan pemasaran adalah untuk

mencari atau menciptakan pasar (Kasmir dan Jakfar, 2012).

Pada aspek ini, yang perlu dilakukan adalah menghitung besarnya potensi

bisnis. Ukurannya adalah besarnya potensi permintaan yang akan terjadi. Selain

mempelajari tingkat permintaan dan penawaran, dalam aspek pasar ini juga dibahas

mengenai strategi pemasaran (Husnan, 1996).

Suatu keputusan aspek pasar haruslah didasari dengan pengertian dan

pemahaman atas situasi dan perkembangan dunia usaha pada umumnya dan aspek

pasar yang bersangkutan, meliputi:

1. Sifat Pasar

a. Persaingan, monopoli, setengah monopoli, bebas dan lain-lain.

b. Besarnya permintaan pasar (terhadap produk yang sejenis).

c. Pangsa pasar, potensi dan pertumbuhan.

2. Perilaku Konsumen

a. Lapisan masyarakat pembeli dan penyewa.

b. Dorongan dan motivasi untuk membeli serta menyewa.

Dalam pengkajian aspek pasar, metode peramalan yang dapat digunakan

adalah Metode Time Series, diantaranya:

1. Metode Kuadrat Terkecil (Trend Linier)

Metode ini dapat digunakan jika data masa lalu yang ada cenderung

membentuk garis lurus. Perumusan dari metode ini adalah:

Ŷ = 𝑎 + 𝑏𝑋 (2.1)
 22

Koefisien a dan b diperoleh dengan

∑
𝑎= (2.2)

∑
𝑏= (2.3)
∑

Keterangan:

Y = Nilai observasi

Ŷ = Nilai trend

X = Variabel waktu

n = Jumlah data

2. Metode Trend Parabola (Kuadratik)

Persamaan garis trend parabola adalah sebagai berikut:

Ŷ = 𝑎 + 𝑏𝑋 + 𝑐𝑋 (2.4)

Koefisien a, b, dan c diperoleh dengan:

(∑ ∑ )
𝑎= (2.5)

∑
𝑏= (2.6)
∑

∑ (∑ )(∑ )
𝑐= { ∑
(2.7)
(∑ ) }

3. Metode Trend Eksponensial (Logaritma)

Metode Trend Eksponensial sering dipergunakan untuk meramalkan

kejadian yang berkembang dengan cepat sekali (Wirawan, 2012).

Persamaan garis Trend Exponensial adalah sebagai berikut:

Ŷ = 𝑎𝑏 𝑎𝑡𝑎𝑢 Ŷ = log 𝑎 + (log 𝑏)𝑋 (2.8)

 23

Jika ∑X = 0, maka koefisien a dan b dapat dicari dengan

∑
log 𝑎 = (2.9)

{∑ ( )}
log 𝑏 = (2.10)
∑

Nilai X pada ketiga metode di atas tergantung pada jumlah data yang

tersedia. Bila jumlah data adalah ganjil maka nilai X dipakai skala X = 1 dengan

tahun dasar diletakan pada tahun yang ditengah dengan nilai X = 0 sedangakan jika

data berjumlah genap maka dipakai skala X = 2 dengan tahun dasar diletakan pada

pertengan tahun (Wirawan, 2012).

Metode trend yang paling tepat adalah trend yang memberikan nilai MAPE

(Mean Absolute Percentage Error) dan MAD (Mean Absolute Deviation) terkecil.

MAPE merupakan nilai mutlak persentase rata-rata kesalahan dimana nilai ini

mengukur ketelitian dari kelayakan Time Series. Rumus MAPE adalah sebagai

berikut:

∑ Ŷ /
𝑀𝐴𝑃𝐸 = × 100 (2.11)

Y≠0

Keterangan

Y = Nilai aktual

Ŷ = Nilai trend

n = Jumlah data

MAD merupakan nilai mutlak rata-rata simpangan. Nilai ini mengukur

ketepatan dari nilai Time Series. Rumus MAD adalah sebagai berikut:
 24

∑ Ŷ
𝑀𝐴𝐷 = (2.12)

Metode peramalan yang digunakan untuk menganalisis aspek pasar dalam

Skripsi ini adalah Metode Time Series yang memilki nilai MAPE dan MAD yang

terkecil. Dengan mengguanakan metode time series, dapat diprediksi peramalan

pasar ke depan dengan menggunakan data masa lalu. Peramalan pasar yang

dimaksudkan adalah meramalkan permintaan dan penawaran. Hasil akhir dari

analisis aspek pasar ini adalah apabila permintaan lebih besar dari penawaran maka

kondisi pasar berada pada kondisi yang baik (layak) dan apabila sebaliknya maka

kondisi pasar sedang buruk (tidak layak).

2.4.3. Aspek Finansial

Investasi yang dilakukan dalam berbagai bidang bisnis (usaha) dan sudah

barang tentu memerlukan sejumlah modal (uang), di samping keahlian lainnya.

Modal yang digunakan untuk membiayai suatu bisnis, mulai dari biaya pra

investasi, biaya investasi dalam aktiva tetap, hingga modal kerja. Untuk memenuhi

kebutuhan investasi, modal dapat dicari dari berbagai sumber dana yang ada

(Kasmir dan Jakfar, 2012).

Analisis aspek finansial dilakukan untuk mengambil keputusan jadi

tidaknya suatu inventasi. Keputusan untuk melakukan investasi menyangkut

sejumlah besar dana dengan harapan mendapatkan keuntungan bertahun-tahun

dalam jangka panjang, seringkali berdampak besar bagi kelangsungan usaha suatu

perusahaan. Menurut Asiyanto (2005), Finansial adalah keputusan keuangan untuk

mengatasi dan menyesuaikan kondisi kas sesudah kas awal. Bila kondisi kas setelah
 25

selesai kas awal defisit maka perlu dicarikan jalan keluar seperti memasukkan dana

pinjaman dan bila sudah surplus cukup besar dapat dipergunakan untuk

mengembalikan pinjaman (bila ada pinjaman). Tolak ukurnya jika melakukan

keputusan untuk melakukan dana pinjaman adalah tingkat/jumlah suku bunga

pinjaman yang harus dibayarkan.

2.5. Investasi

Dalam investasi terdapat beberapa bagian yang akan dijelaskan, diantaranya

adalah pengertian investasi, jenis-jenis investasi dan tujuan investasi. Berikut

adalah penjelasan dari beberapa bagian tersebut.

2.5.1. Pengertian Investasi

Menurut Kasmir (2012) investasi dapat diartikan sebagai penanaman modal

dalam suatu kegiatan yang memiliki jangka waktu relatif panjang dalam berbagai

bidang usaha. Oleh karena itu, investasi dapat dibagi dalam beberapa jenis. Dalam

praktiknya, jenis investasi dibagi dua macam, yaitu:

1. Investasi nyata (real investment)

Investasi nyata atau real investment merupakan investasi yang dibuat dalam

harta tetap (fixed asset) seperti tanah, bangunan, peralatan atau mesin-

mesin.

2. Investasi finansial (financial investment)

Investasi finansial atau financial investment merupakan investasi dalam

bentuk kontrak kerja, pembelian saham, obligasi atau surat berharga lainnya

seperti sertifikat deposito.

 26

Dalam berinvestasi harus diperhitungkan apakah kegiatan investasi tersebut

akan menjanjikan suatu keuntungan dalam jangka panjang atau tidak. Suatu

investasi merupakan kegiatan menanamkan modal jangka panjang. Selain investasi

tersebut, perlu pula disadari dari awal bahwa investasi akan diikuti sejumlah

pengeluaran lain yang secara periodik perlu disiapkan. Pengeluaran tersebut terdiri

dari biaya operasional (operation cost), biaya perawatan (maintenance cost), dan

biaya-biaya lainnya yang tidak dapat dihindarkan. Disamping pengeluaran,

investasi akan menghasilkan sejumlah keuntungan atau manfaat dalam bentuk

penjualan-penjualan produk benda, jasa atau penyewaan fasilitas (Giatman, 2006).

2.5.2. Tujuan Investasi

Tujuan utama investasi adalah mendapatkan berbagai manfaat yang cukup

layak di kemudian hari. Manfaat tersebut dapat berupa imbalan keuangan dan non

keuangan atau kombinasi dari keduanya. Manfaat keuangan misalnya laba atau

keuntungan dari hasil penjualan-penjualan produk maupun penyewaan fasilitas.

Manfaat non-keuangan atau kombinasi dari keduanya, misalnya penciptaan

lapangan kerja baru, peningkatan ekspor, subsidi impor, ataupun pendayagunaan

bahan baku dalam negeri yang berlimpah (Giatman, 2006).

2.6. Biaya (Cost)

Menurut Mursyidi (2008) biaya merupakan sebagai pengorbanan sumber

ekonomi yang berwujud maupun tidak berwujud yang dapat diukur dalam satuan

uang, yang telah terjadi atau akan terjadi untuk mencapai tujuan tertentu.
 27

Biaya merupakan pengorbanan atau pengeluaran yang dilakukan oleh

sesuatu perusahaan atau perorangan yang bertujuan untuk memperoleh manfaat

lebih dari aktivitas yang dilakukan tersebut (Raharjaputra, 2009).

Dalam pembangunan suatu proyek apapun, hal yang paling penting adalah

biaya atau dana. Dalam perhitungan estimasi biaya proyek konstruksi jenis-jenis

biaya dibedakan sebagai berikut:

2.6.1. Biaya Modal

Modal adalah bagian dari biaya proyek yang dipakai untuk membangun

studi kelayakan, desain engineering, pengadaaan, pabrikasi, konstruksi sampai

instalasi atau produk tersebut berisi penuh. Selanjutnya modal dibagi menjadi biaya

langsung (direct cost) dan biaya tidak langsung (in direct cost). Perincian sebagai

berikut:

1. Biaya langsung (direct cost)

Biaya langsung adalah biaya untuk segala sesuatu yang akan menjadi

komponen permanen hasil akhir proyek. Biaya langsung terdiri dari:

a. Biaya untuk bahan/material.

b. Biaya untuk upah buruh/labor/man power.

c. Biaya untuk penggunaan peralatan/equipments.

d. Pembebasan tanah, biaya pembebasan tanah sering kali dimasukkan ke

dalam biaya langsung.

 28

2. Biaya Tak Langsung (in direct cost)

Biaya tak langsung adalah biaya yang tidak secara langsung berhubungan

dengan konstruksi/bangunan tetapi harus ada dan tidak dapat dilepaskan dari

proyek tersebut, yang diantaranya adalah:

a. Overhead proyek (di lapangan), diantaranya adalah:

1) Biaya personil di lapangan

2) Fasilitas sementara proyek seperti biaya untuk pembuatan; gudang,

kantor, penerangan, pagar, komunikasi, transportasi

3) Peralatan kecil yang umumnya habis/terbuang setelah proyek selesai

4) Foto-foto dan gambar jadi (asbuild drawing)

5) Rapat-rapat di lapangan

6) Biaya-biaya pengukuran

b. Overhead kantor, adalah biaya untuk menjalankan suatu usaha, termasuk

didalamnya seperti sewa kantor dan fasilitasnya, honor pegawai, ijin-ijin

usaha, prakwalifikasi, refrensi bank, anggota assosiasi.

c. Bunga (interest), biaya bunga mulai dari periode pemunculan ide sampai

pada pelaksanaan fisik berpengaruh terhadap biaya langsung, biaya

kemungkinan dan biaya teknik.

d. Biaya tak terduga, merupakan biaya yang diperlukan untuk kejadian-

kejadian yang mungkin terjadi atau mungkin tidak. Misalnya naiknya muka

air tanah, banjir, longsornya tanah dan sebagainya. Pada umumnya biaya ini

diperkirakan antara 0,5 sampai 10% dari biaya total proyek.

 29

2.6.2. Biaya Tahunan

Biaya tahunan adalah biaya yang diperlukan selama umur proyek, terdiri

atas 3 komponen yaitu:

1. Bunga

Bunga adalah komponen biaya terbesar yang diperhitungkan terhadap

modal dan besar suku bunga bisa berbeda dengan suku bunga yang berlaku pada

masa pra studi sampai fisik selesai. Bunga yang digunakan adalah bunga Bank

Panin sebesar 8,75% PA.

2. Depresiasi

Depresiasi adalah penyusutan suatu harga dari sebuah benda, karena

pemakaian dan kerusakan suatu benda.

Depresiasi dapat dirumuskan sebagai berikut:

Depresiasi = Biaya Modal x (A/F.i.n) (2.13)

Dimana:

A = Annual Payment (Pembayaran Tahunan)

F = Future Value (Nilai yang akan datang)

i = Suku Bunga

n = Jumlah Tahun

3. Biaya Operasional dan Pemeliharaan

Biaya operasional dan pemeliharaan merupakan biaya yang diperlukan

untuk masa operasi dan pemeliharaan pembangunan. Dalam studi perbandingan

biaya, biaya tahunan dapat dibagi menjadi 3 (tiga), yaitu:

 30

a. Biaya Tahunan Konstan

b. Biaya Tahunan yang Berpariasi

c. Biaya Tahunan dengan Variabel yang Terkait

2.7. Konsep Nilai Uang Terhadap Waktu

Konsep nilai uang terhadap waktu atau yang disebut dengan Time Value of

Money merupakan nilai uang yang berubah bersamaan dengan perubahan waktu.

Pengertian bahwa suatu rupiah saat ini akan bernilai lebih tinggi dari waktu yang

lalu merupakan konsep dasar dalam membuat keputusan investasi. Pada umumnya

masalah finansial suatu investasi mencakup periode waktu yang cukup lama

sehingga perlu diperhitungkan pengaruh waktu terhadap nilai uang (Soeharto,

1999).

Hubungan nilai uang yang akan datang (future value-FV) terhadap nilai

sekarang (present value-PV) ditulis dengan rumus:

𝑃𝑉 = 𝐹𝑉 × 1/(1 + 𝑖) (2.14)

Keterangan:

PV = Nilai uang saat ini

FV = Nilai uang yang akan datang

i = Bunga (interest)

n = waktu

Dengan demikian 1/(1 + 𝑖) adalah faktor pengali, yang disebut

discounted factor, yaitu faktor yang dipergunakan untuk menghitung present value

(PV) terhadap future value (FV) atau dengan kata lain faktor yang dipakai untuk
 31

mengalikan suatu jumlah nilai dimasa yang akan datang (future value) supaya

menjadi nilai sekarang (present value).

2.8. Arus Kas (Cash Flow)

Kasmir dan Jakfar (2012) menerangkan arus kas (cash flow) merupakan

arus kas atau aliran kas yang ada di perusahaan dalam suatu periode tertentu. Cash

flow menggambar beberapa uang yang masuk ke perusahaan dan jenis-jenis

pemasukan tersebut. Cash flow juga menggambarkan berapa uang yang keluar serta

jenis-jenis biaya yang dikeluarkan. Jadi, arus kas adalah jumlah uang kas yang

masuk dan keluar dalam suatu perusahaan mulai dari investasi yang dilakukan

sampai dengan berakhirnya investasi tersebut. Jenis-jenis cash flow yang dikaitkan

dengan suatu usaha terdiri dari:

1. Initial cash flow atau lebih dikenal kas awal yang merupakan pengeluaran

pada awal periode untuk investasi.

2. Operasional cash flow merupakan kas yang diterima atau dikeluarkan pada

saat operasi usaha.

3. Terminal cash flow merupakan uang kas yang diterima pada saat usaha

tersebut berakhir.
 32

Tabel 2. 1 Contoh Cash Flow (dalam ribuan)

TAHUN/PERIODE
KOMPONEN
2002 2003 2004 2005 2006
KAS MASUK
Investasi 2.930.450 0 0 0 0
Pendapatan 1.500.000 1.800.000 2.100.000 2.250.000 2.530.000
Total Kas Masuk 4.430.450 1.800.000 2.100.000 2.250.000 2.530.000

KAS KELUAR
Pembelian aktiva tetap 2.680.000 0 0 0 0
Gaji dan Upah 120.000 140.000 160.000 180.000 200.000
Listrik 8.000 10.000 11.000 12.000 13.000
Telepon 6.000 6.500 7.000 8.000 9.500
Biaya pemeliharaan 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000
Pajak (PBB) 1.500 1.600 1.700 1.800 2.000
Bunga bank 30.000 30.000 30.000 30.000 30.000
Penyusutan 200.000 200.000 200.000 200.000 200.000
Biaya Pemasaran 50.000 60.000 70.000 80.000 100.000
Asuransi 7.500 7.500 7.500 7.500 7.500
Biaya administrasi 12.000 15.000 17.000 22.000 26.000
Biaya lainnya 16.000 19.000 20.000 26.000 28.000
Total kas keluar 3.151.000 514.600 554.200 602.300 656.000
Surplus (defisit) 1.279.450 1.285.400 1.545.800 1.647.700 1.874.000
Saldo Awal Kas 1.279.450 2.564.850 4.110.650 5.758.350
Saldo Akhir Kas 1.279.450 2.564.850 4.110.650 5.758.350 7.632.350
Sumber: Kasmir dan Jakfar (2012)

2.9. Suku Bunga

Bunga (interest) adalah sejumlah uang yang dibayarkan akibat pemakaian

uang yang dipinjam sebelumnya. Penarikan bunga pada dasarnya merupakan

kompensasi dari penurunan nilai uang selama waktu peminjaman sehingga

besarnya bunga relatif sama besarnya dengan penurunan nilai uang tersebut.

Besarnya bunga adalah selisih antara jumlah hutang dibayar dengan hutang semula.
 33

1. Tingkat Suku Bunga

Tingkat suku bunga (rate of interest) merupakan rasio antara bunga yang

dibebankan per periode waktu dengan jumlah uang yang dipinjam awal periode

dikalikan 100% atau:

𝑅𝑎𝑡𝑒 𝑜𝑓 𝐼𝑛𝑡𝑒𝑟𝑒𝑠𝑡 = × 100% (2.15)

2. Bunga Sederhana

Sistem bunga sederhana (simple interest), yaitu sistem perhitungan bunga

yang didasarkan atas besarnya pinjaman semula, dan bunga periode sebelumnya

yang belum dibayar tidak termasuk faktor pengali bunga. Secara formula sistem

bunga sederhana dapat dihitung sebagai berikut:

𝐵𝑢𝑛𝑔𝑎 = 𝑖 × 𝑃 × 𝑛 (2.16)

Keterangan:

i = suku bunga
P = pinjaman semula
n = jumlah periode pinjaman

3. Bunga Majemuk

Sistem bunga majemuk (compound interest), yaitu sistem perhitungan

bunga dimana bunga tidak hanya dihitung terhadap besarnya pinjaman awal,

tetapi perhitungan didasarkan atas besarnya utang awal periode yang

bersangkutan, dengan kata lain bunga yang berbunga (Giatman, 2006).

 34

2.10. Kriteria Penilaian Investasi

Seperti sudah dijelaskan sebelumnya bahwa untuk menentukan layak

tidaknya suatu investasi ditinjau dari aspek keuangan. Setiap penilaian layak

diberikan nilai yang standar untuk usaha yang sejenis dengan cara membandingkan

dengan rata-rata industri atau target yang telah ditentukan (Kasmir dan Jakfar

2012). Adapun kriteria yang biasa digunakan untuk menentukan kelayakan suatu

usaha atau investasi adalah:

2.10.1. Net Present Value (NPV)

Menurut Giatman (2006), Net Present Value merupakan metode

menghitung nilai bersih (netto) pada waktu sekarang (present). Dalam metode ini,

present diasumsikan menjelaskan waktu awal perhitungan bertepatan dengan saat

evaluasi dilakukan atau pada periode tahun ke-nol (0) dalam perhitungan cash flow

investasi. Dengan demikian, metode NPV ini pada dasarnya memindahkan cash

flow sepanjang umur investasi ke waktu awal investasi.

Suatu cash flow investasi yang lengkap terdiri dari dua komponen yaitu

cash-in dan cash-out. Cash flow yang benefit dalam perhitungan disebut dengan

Present Worth of Benefit (PWB), sedangkan cash-out (cost) disebut dengan Present

Worth of Cost (PWC). Untuk memperoleh NPV digunakan selisih antara PWB

dengan PWC. Nilai PWB, PWC dan NPV dapat diperoleh dengan formula umum

sebagai berikut:

NPV = 𝑁𝐵 (1 + 𝑖) (2.17)

atau
 35

NPV = ∑ (2.18)
( )

atau

NPV = ∑ B −C =∑ NB (2.19)

Sumber: Subagia,2017

Keterangan:

NPV = Net Present Value

NB = Net Benefit = Benefit – Cost

B = Benefit

C = Cost

i = tingkat suku bunga

n = Tahun (waktu)

1 = Mulai 1 sampai dengan n

Untuk menentukan kelayakan investasi dengan metode NPV digunakan

suatu kriteria, yaitu apabila didapat nilai NPV sebagai berikut:

NPV > 0, Proyek menguntungkan/layak

NPV < 0, Proyek tidak menguntungkan/tidak layak

2.10.2. Benefit Cost Ratio (BCR)

Metode Benefit Cost Ratio (BCR) adalah salah satu metode yang sering

digunakan dalam tahap-tahap evaluasi awal perencanaan investasi atau sebagai

analisis tambahan dalam rangka menvalidasi hasil evaluasi yang telah dilakukan

dengan metode lainnya (Giatman, 2006). Metode BCR ini menekankan pada nilai

perbandingan antara aspek manfaat (benefit) yang diperoleh dengan aspek biaya
 36

dan kerugian yang akan ditanggung (cost) akibat adanya investasi tersebut. Adapun

rumus yang digunakan adalah:

𝐵𝐶𝑅 = (2.20)

Keterangan:

BCR = perbandingan manfaat terhadap biaya

(Benefit Cost Ratio)

PWB = Present Worth of Benefit atau nilai sekarang benefit

PWC = Present Worth of Cost

Apabila didapat nilai BCR sebagai berikut:

BCR > 1, proyek layak dilakukan

BCR < 1, proyek tidak layak diusahakan

2.10.3. Internal Rate of Return (IRR)

Internal Rate of Return adalah tingkat kemampuan cash flow dalam

mengembalikan investasi yang dijelaskan dalam bentuk (%)/periode waktu

(Giatman, 2006). IRR merupakan metode yang mencari nilai suku bunga saat nilai

NPV = 0. Ukuran IRR berpatokan pada Minimum Rate of Return (MARR). MARR

merupakan laju pengembalian investasi yang berani dilakukan oleh seorang

investor.

Internal Rate of Return dapat dicari dengan sistem coba-coba (trial and

error) yaitu mencari NPV untuk suku bunga dalam interval tertentu sampai

ditemukan NPV positif (+) dan NPV negatif (-). Setelah itu dilakukan interpolasi

pada NPV positif (+) dan NPV negatif (-) tersebut sehingga didapatkan discount
 37

rate yang menghasilkan nilai NPV = 0. Internal Rate of Return dapat dicari dengan

menggunakan rumus:

𝐼𝑅𝑅 = 𝑖𝑁𝑃𝑉 + ( )
(𝑖𝑁𝑃𝑉 − 𝑖𝑁𝑃𝑉 ) (2.21)

Keterangan:

IRR = Internal rate of return yang akan dicari

iNPV- = suku bunga negatif

iNPV+ = suku bunga positif

NPV- = Net Present Value dengan hasil negatif

NPV+ = Net Present Value dengan hasil positif

Syarat rumus ini berlaku adalah NPV1 (+) dan NPV2 (-).

Untuk pengambilan keputusan kriteria IRR ini adalah dengan cara

dibandingkan dengan Minimum Attractive Rate of Return apabila

IRR > MARR

Investasi layak dilaksanakan.

IRR < MARR

Investasi tidak layak dilaksanakan.

Perlu juga diketahui tidak semua cash flow menghasilkan IRR dan IRR yang

dihasilkan tidak selalu satu, ada kalanya IRR dapat ditemukan lebih dari satu. Cash

flow tanpa IRR biasanya dicirikan dengan terlalu besarnya rasio antara aspek benefit

dengan aspek cost. Cash flow dengan banyak IRR biasanya dicirikan oleh net cash

flownya bergantian antara positif dan negatif (Giatman, 2006).

 38

2.10.4. Payback Period (PBP)

Menurut Giatman (2006), Payback Period adalah penilaian yang bertujuan

untuk mengetahui berapa lama (periode) investasi akan dapat dikembalikan saat

terjadinya kondisi pulang pokok (break even-point). periode pengembalian (PBP)

saat kondisi break even-point adalah:

( )
𝑃𝐵𝑃 = 𝑛 + ( )
× 1𝑡𝑎ℎ𝑢𝑛 (2.22)

Dimana:

PBP = Periode Pengembalian

a = Jumlah Investasi mula-mula

b = Jumlah kumulatif arus kas bersih yang telah dikalikan df

sampai tahun ke-n

c = Jumlah arus kas bersih yang telah dikalikan df ke-n+1

n = Tahun terakhir dimana arus kas belum bisa menutup initial

investment

Untuk pengambilan keputusan dengan metode Payback Period ini

digunakan kriteria penilaian sebagai berikut:

PBP ≤ umur investasi, investasi layak dilaksanakan

PBP > umur investasi, investasi tidak layak dilaksanakan

2.10.5. Analisis Sensitivitas

Analisis sensitivitas dibutuhkan dalam rangka mengetahui sejauh mana

dampak parameter-parameter investasi yang telah diterapkan sebelumnya boleh

berubah karena adanya faktor situasi dan kondisi selama umur investasi, sehingga

perubahan tersebut hasilnya akan berpengaruh secara signifikan pada keputusan

 39

yang telah diambil. Contoh perhitungan biaya investasi: biaya ini telah diperoleh

melalui pengumpulan dan pengolahan data-data yang relevan untuk itu (tentu saja

berdasarkan hasil prediksi normal terhadap trend pertumbuhan biaya), namun

selama proses evaluasi sampai implementasi fisik dilaksanakan kemungkinan

terjadinya perubahan kondisi dan fluktuasi harga yang besar diluar perkiraan dapat

saja terjadi. Pertanyaan yang muncul setelah itu adalah seberapa besar perubahan

dan fluktuasi harga tersebut dapat diabaikan dan tidak akan mengubah hasil

keputusan evaluasi yang telah diambil sebelumnya? Batasan nilai-nilai

perubahan/fluktuasi tersebut akan mampu mengubah kembali keputusan

sebelumnya disebut dengan tingkat sensitivitas dari suatu parameter yang diuji.

Oleh karena itu, dengan diketahuinya nilai-nilai sensitivitas dari masing-masing

parameter suatu investasi memungkinkan dilakukannya tindakan-tindakan

antisipatif dilapangan dengan tepat. Parameter-parameter investasi yang

memerlukan analisis sensitivitas antara lain:

1. Investasi

2. Benefit/pendapatan

3. Biaya/pengeluaran

4. Suku bunga (i)

Analisis sensitivitas umumnya mengandung asumsi bahwa hanya satu

parameter saja yang berubah (variabel), sedangkan parameter yang lainnya

diasumsikan relatif tetap dalam satu persamaan analisis. Untuk mengetahui

sensitivitas parameter yang lainnya, maka diperlukan persamaan kedua, ketiga,

keempat dan seterusnya.

 40

Jika analisis sensitivitas dikenakan pada dua atau lebih parameter sekaligus,

dimana akan terdapat dua atau lebih variabel, penyelesaiannya dapat dilakukan

dengan metode persamaan dinamis, mungkin dalam bentuk program dinamis atau

dalam bentuk program simulasi komputer. Sementara itu, jika parameter yang

ditinjau dalam bentuk variabel satu demi satu dengan asumsi parameter yang lain

bersifat konstan maka masalahnya dapat diselesaikan dengan persamaan sederhana

biasa (Giatman,2006).

2.11. Penelitian Terdahulu

Penelitian ini merupakan reduksi dari penelitian sebelumnya, yaitu

penelitian yang dilakukan oleh I Gusti Ayu Wahyuni Diantari (2019) dengan judul

“Analisis Kelayakan Investasi Rencana Pembangunan Villa (Studi Kasus Ambrita

Villa Jalan Umalas, Kerobokan, Badung, Bali)” yang meneliti tentang kelayakan

investasi Ambrita Villa ditinjau dari aspek finansial. Tujuan dalam penelitian ini

adalah untuk melihat prospek proyek Ambrita Villa agar dapat digunakan sebagai

pedoman perencanaan dalam pengambilan keputusan bagi investor dan sebagai

pedoman dalam pengawasan apakah proyek nanti dapat berjalan sesuai dengan

yang direncanakan atau tidak. Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa nilai Net

Present Value dengan periode investasi 20 tahun adalah sebesar Rp 97.144.667 > 0

(Layak), nilai Internal Rate of Return adalah sebesar 12% > MARR 11% (Layak),

nilai Benefit Cost Ratio adalah sebesar 1,1 > 1 (Layak), Payback Period (PBP) = 4

tahun 4 bulan < periode investasi 20 tahun (layak). Untuk analisis snsitivitas, pada

nilai investasi sensitif pada Rp 767.989.253, nilai pendapatan sensitif pada Rp

5.131.663.124, nilai pengeluaran sensitif pada Rp 4.363.673.872. Sehingga dapat

 41

disimpulkan bahwa rencana proyek pembangunan “Ambrita Villa” jika ditinjau dari

aspek finansial layak untuk dilaksanakan.

Penelitian yang dilakukan oleh Kadek Juli Pirawan (2019) yang meneliti

tentang kelayakan investasi Pembangunan Villa Joglo Madani di Desa Tegallalang

Gianyar dari segi aspek pasar dan aspek finansial. Hasil analisa berdasarkan data

Badan Pusat Statistik Kabupaten Gianyar diperoleh hasil analisis aspek pasar yang

dilakukan dengan metode trend yaitu trend linear, trend kuadratik dan trend

eksponensial. Dari hasil analisis peramalan tingkat hunian kamar dan tarif harga

sewa didapat trend terbaik yaitu menggunakan trend linear. Tingkat hunian kamar

dan tarif harga sewa setiap tahunnya mengalami peningkatan, sehingga dari aspek

pasar penginapan khususnya Villa Joglo layak untuk dilaksanakan. Kemudian dari

segi aspek finansial diperoleh nilai Net Present Value (NPV) sebesar Rp

593.273.041,92 > 0 (layak) dengan nilai peminjaman pada bank BRI sebesar Rp

1.850.000.000,00; Benefit Cost Ratio (BCR) sebesar 1,32 > 1 (layak); Nilai Internal

Rate of Return (IRR) sebesar 13,69% > MARR sebesar 12% (layak), dan Payback

Period (PBP) = 8 tahun < periode investasi 20 tahun (layak). Sensitivitas terhadap

investasi pada Villa Joglo Madani akan sensitif pada nilai 5.087.294.445 sedangkan

bisnis tidak layak lagi jika nilai investasi melebihi nilai 5.087.294.445. Sensitivitas

terhadap pendapatan hal ini berarti pendapatan akan sensitif pada nilai

24.871.448.409 sedangkan bisnis tidak layak lagi jika nilai pendapatan kurang dari

nilai 24.871.448.409. Sensitivitas terhadap pengeluaran hal ini berarti pengeluaran

akan sensitif pada nilai 22.667.474.853 sedangkan bisnis tidak layak lagi jika nilai

pengeluaran melebihi dari nilai 22.667.474.853. Sensitivitas terhadap perhitungan

 42

suku bunga sama seperti perhitungan IRR, jadi hasil yang diperoleh adalah 13,69%.

Bisnis tidak layak lagi jika suku bunga melebihi nilai 13,69%. Berdasarkan hasil

tersebut, maka dapat disimpulkan bahwa investasi Villa Joglo Madani di Desa

Tegallalang layak untuk dilaksanakan.

Penilitian lainnya dilakukan oleh I Nyoman Susila (2019) yang melakukan

penelitian mengenai analisis investasi Amanda Private House terhadap aspek

finansial, yang berlokasi Jalan Pantai Beringin, Suluban, Pecatu, Kuta Selatan,

Badung. Hasil dari analisis terhadap aspek finansial dimana diperoleh nilai Net

Present Value (NPV) = - 126.446.806 < 0 (Tidak layak), nilai Internal Rate of

Return (IRR) = 0,1122 (11,2%) < Minimum Attractive Rate of Return (MARR) =

(12%) (Tidak layak), nilai Net Benefit Cost Ratio (B/C) = 0,91 < 1 (Tidak layak),

dan PBP = 19 tahun < umur investasi 20 tahun, sehingga investasi tersebut (Layak)

jika dilihat analisisnya dengan kelayakan Payback Period (PBP).