Microsoft Excel Sebagai Alat Bantu Analisa Kelayakan Proyek

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.
id
Lembar kerja MS. Exel 2007 sebagai alat bantu analisis

kelayakan investasi proyek hotel
Di susun oleh :
Pungky Setyo Wibowo

NIM : I 0105014
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS SEBELAS MARET
SURAKARTA
2011
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Meningkatnya kegiatan bisnis dan pariwisata di Indonesia mengakibatkan

pergerakan orang dan barang dari satu kota ke kota lainnya semakin tinggi. Selain
untuk kegiatan bisnis dan pariwisata, orang melakukan perjalanan ke kota-kota
tertentu untuk beragam tujuan seperti mengurus pendidikan, mengunjungi
keluarga, maupun untuk keperluan lainnya. Tingginya angka pergerakan orang
dengan berbagai tujuan tersebut mendorong pemerintah kota dan investor untuk
membangun sarana dan prasarana pendukung khususnya sarana transit dan
penginapan seperti hotel.
Masyarakat pada saat ini cenderung membutuhkan tempat transit atau sarana
penginapan untuk waktu yang relatif singkat dengan fasilitas lengkap, lokasi yang
strategis, modern dan nyaman seperti hotel untuk menunjang kegiatan mereka
seperti bisnis, berwisata, maupun untuk keperluan lainnya di kota-kota tertentu.
Banyaknya pilihan hotel mulai dari hotel kelas melati hingga hotel berbintang
memudahkan masyarakat untuk menentukan pilihan sesuai dengan tujuan dan
anggaran biaya mereka. Fungsi utama hotel adalah sebagai sarana tempat
menginap yang efisien, ekonomis. Pada perkembangannya fungsi hotel saat ini
tidak terbatas hanya sebagai tempat menginap tetapi juga dapat dimanfaatkan
sebagai tempat berlangsungnya berbagai acara seperti rapat, seminar, resepsi
pernikahan, maupun sebagai sarana olahraga dan rekreasi.
Potensi dan kebutuhan terhadap hotel yang tinggi membuat peluang investasi
dalam pembangunan hotel masih terbuka lebar. Hal ini membawa dampak positif
bagi industri jasa konstruksi yang berperan dalam pelaksanaan proyek
pembangunan hotel untuk meningkatkan pendapatan mereka. Salah satu dampak
positif adalah membuka lebar peluang investor untuk melakukan investasi.
commit to user
Investasi merupakan keputusan yang beresiko, karena memerlukan modal pada

saat sekarang dengan tujuan untuk mendapatkan manfaat atau keuntungan yang
lebih besar di masa mendatang. Oleh karena menyangkut investasi dalam jumlah
yang besar, sedangkan manfaatnya baru akan diterima di masa mendatang, maka
akan selalu ada resiko. Untuk meminimalisir resiko dan untuk mengestimasi besar
keuntungan yang bisa diperoleh, studi kelayakan investasi perlu dilakukan.
Studi kelayakan investasi harus dilakukan secara tepat dan cermat dengan
menggunakan perhitungan yang kompleks. Untuk itu diperlukan suatu
alat/program komputer guna membantu tugas para estimator dalam menganalisis
berbagai faktor berpengaruh yang terjadi. Mereka juga dituntut untuk memahami
proses yang dilakukan dan bertanggung jawab sepenuhnya terhadap hasil analisis
program karena setiap kesalahan dapat berpotensi pada kerugian finansial.
Mudahnya menggunakan spreadsheet pada program Microsoft Excel sebagai alat

bantu analisis dibandingkan dengan program lainnya memunculkan ide pada
penyusun untuk ikut berpartisipasi dalam mengembangkannya. Penelitian ini
dilakukan dengan mengembangkan YSQ Spreadsheet untuk menganalisis
kelayakan investasi proyek hotel.
1.2. Rumusan Masalah
1. Lembar kerja apa sajakah yang diperlukan agar YSQ Spreadsheet dapat
digunakan sebagai alat bantu untuk menganalisis kelayakan investasi proyek
sebuah hotel?
2. Bagaimana cara menggunakan YSQ Spreadsheet dan apa manfaatnya dalam
analisis investasi proyek hotel?
commit to user
1.3. Batasan Masalah
Untuk mencapai hasil yang lebih fokus dan terarah, maka pada penelitian ini
dibatasi pada :
1. Lembar kerja dinamakan YSQ 4 Spreadsheet

2. Kalibrasi program YSQ 4 Spreadsheet menggunakan data-data pada proyek
Pembangunan Aquarius Boutique Hotel Palangkaraya, sehingga YSQ 4
Spreadsheet lebih relevan digunakan untuk analisa penilaian investasi hotel
bintang empat.
3. Data tipe kamar yang digunakan adalah tipe kamar secara umum, yaitu
superior, deluxe, executive, suite dan presiden suite.
4. Analisis penilaian kelayakan investasi pada program dibatasi pada analisis
finansial saja.
5. Data Koefisien Dasar Bangunan & Koefisien Lantai Bangunan yang
digunakan mengacu pada data Jalan Urip Sumoharjo Surakarta.
6. Analisis menggunakan program Microsoft Excel 2007 sehingga lembar kerja
tidak bisa dibuka pada versi sebelumnya.
1.4. Tujuan Penelitian
Tujuan penelitian ini adalah mendesain lembar kerja YSQ-4 Spreadsheet,

menjelaskan cara penggunaan dan manfaatnya untuk menganalisis kelayakan
investasi proyek hotel.
1.5. Manfaat Penelitian
Manfaat yang diharapkan dari penelitian ini adalah sebagai berikut :
1. Memberikan pemahaman dan pengetahuan baru di bidang manajemen

konstruksi khususnya pada analisis investasi proyek hotel.
2. Membantu proses analisis investasi pada proyek bangunan hotel secara
mudah dan cepat.
commit to user
3. Membuka kemungkinan pengembangan lebih lanjut sebagai penyempunaan

program aplikasi ini sehingga dapat diimplementasikan dalam berbagai
bidang dan jenis pembangunan proyek konstruksi.
1.6. Studi Kasus
Studi kasus dalam penelitian ini adalah Proyek Pembangunan Aquarius Boutique
Hotel yang terletak di Jalan Imam Bonjol 5, Palangkaraya. Bangunan hotel ini
terdiri atas 9 lantai, dibangun diatas tanah seluas 2840 m2, dan merupakan hotel
bintang empat. Fasilitas yang terdapat di hotel antara lain:
a) 110 rooms & suites
b) Ballroom & Meeting room
c) Bussiness Center
d) Lobby Lounge, Luna Karaoke, Vino Club, Blu Music Hall
e) Health Club & Swimming pool
Berikut denah lokasi dan gambar beberapa fasilitas hotel
commit
Gambar 1.1 Denah Lokasi to user
& Gambar Fasilitas Aquarius Boutique Hotel
BAB 2
LANDASAN TEORI
2.1. Tinjauan Pustaka
Studi kelayakan proyek adalah penelitian yang menyangkut berbagai aspek baik
itu dari aspek hukum, sosial ekonomi dan budaya, aspek pasar dan pemasaran,
aspek teknis dan teknologi sampai dengan aspek manajemen dan keuangannya,
dimana itu semua digunakan untuk dasar penelitian studi kelayakan dan hasilnya
digunakan untuk mengambil keputusan apakah suatu proyek atau bisnis dapat
dikerjakan atau ditunda dan bahkan tidak dijalankan (Wikipedia, 2010)
Menurut Moch. Ichsan (2000) studi kelayakan dapat didefinisikan sebagai suatu
studi secara mendalam serta seksama tentang berbagai aktivitas yang akan
dikerjakan di masa mendatang untuk melihat atau mengetahui tingkat kelayakan
dan laba yang akan diperoleh.
Jika proyek yang akan dilakukan merupakan proyek investasi yang berorientasi
laba, maka studi kelayakan proyek yang dimaksud adalah studi atau penelitian
dalam rangka untuk menilai layak tidak proyek investasi yang bersangkutan
dilakukan dengan berhasil dan menguntungkan secara ekonomis (Suratman, 2000)
Dari hasil penelitian Budi Hakim (2002) untuk mengetahui besarnya nilai sewa
minimum kamar hotel di Jalan Slamet Riyadi Purwosari Solo ditinjau dari aspek
keuangan disimpulkan dengan tingkat hunian 40% dapat ditentukan nilai sewa
minimum Rp 4.301,59/m2. Berdasarkan sewa minimum tersebut, titik impas
hunian (Break Even Occupancy Factor) dapat tercapai pada tingkat hunian
22,64%. Penilaian kelayakan usulan proyek investasi dengan teknik PP (Payback
Period) didapat jangka waktu pengembalian investasi selama 7 tahun 9 bulan 16
hari, dengan teknik NPV (Net Present Value) sebesar Rp 461.336.314,01, dan
IRR (Internal Rate of Return) diperoleh
commit to13,30%.
user Hal ini berarti bahwa proyek
investasi hotel tersebut layak untuk dilaksanakan dan menarik untuk penanaman
investasi.
Aspek keuangan dalam studi kelayakan bukan hanya mempertimbangkan jumlah

modal yang diperlukan, tetapi pertimbangan-pertimbangan yang lain dalam
asepek keuangan perlu pula dipertimbangkan. Misalnya tingkat rentabilitas,
jangka waktu pengembalian modal, dan sebagainya.
(Alex Nitisemito & M. Umar Burhan, 1991 : 88 )
Excel has extremely powerful data entry, data management, and tabulation tools.
The combination of tools provide almost database like power to Excel.
Unfortunately, the poor quality of the menu layout and the help preclude the
possibility of the user self-learning these features.
(Vijay Gupta, Canada, 2002)
Bagi para pengambil keputusan yang tidak banyak mempunyai waktu untuk
mengadakan perhitungan-perhitungan yang sangat terinci dalam rangka suatu
proses pemutusan yang harus dilakukan dalam waktu yang sangat singkat, perlu
dikuasai suatu cara perhitungan pendahuluan yang hasilnya dapat menunjang
suatu pembuatan perhitungan tekno ekonomi yang lebih terinci dari suatu proyek.
Hal tersebut sesuai dengan apa yang ditulis oleh Hartono Poerbo (1998) dalam
bukunya yang berjudul Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak.
2.2. Dasar Teori
2.2.1 Pengertian Proyek & Investasi
Proyek adalah kegiatan yang melibatkan berbagai sumber daya yang terhimpun
dalam suatu wadah (organisasi) tertentu dalam jangka waktu tertentu untuk
melakukan kegiatan yang telah ditetapkan sebelumnya.
Menurut William F. Sharfe investasi adalah adalah mengorbankan dollar sekarang

commit
untuk dollar pada masa mendatang. to user
Maksudnya ialah dengan mengorbankan
uang/dollar dalam arti menanamkan sejumlah dana (uang) dalam suatu usaha saat
sekarang dengan mengharapkan pengembalian investasi disertai tingkat
keuntungan yang diharapkan di masa yang akan datang (dalam waktu tertentu).
Pada prinsipnya Investasi merupakan pilihan penggunaan dana yang berisiko,

karena investor tidak bisa memprediksi dengan pasti tingkat keuntungan yang
dapat diperoleh. Tujuan dari investasi adalah untuk memanfaatkan sumber daya
pada saat ini untuk mendapatkan keuntungan atau manfaat berupa peningkatan
kegiatan ekonomi dan sosial suatu masyarakat pada masa yang akan datang.
Kegiatan investasi mencakup semua aspek bisnis khususnya bisnis dalam bidang
konstruksi, peluang keuntungan yang diperoleh akan terbuka lebar jika proyek
berhasil dilaksanakan dengan baik dan difungsikan secara maksimal. Tentu saja
hal ini dapat dicapai setelah melalui studi kelayakan yang tepat, cermat dan
lengkap.
2.2.2 Pengertian Studi Kelayakan Proyek
Studi kelayakan proyek merupakan suatu kegiatan yang mempelajari secara

mendalam tentang suatu kegiatan atau suatu usaha bisnis yang akan dijalankan,
dalam rangka menentukan layak atau tidak usaha tersebut dijalankan.
Studi kelayakan merupakan tahap awal dari suatu proyek yang sangat penting
dilakukan sebelum mengambil keputusan untuk melakukan investasi. Studi
kelayakan memberikan proyeksi variabel-variabel yang sangat berpengaruh dalam
keberhasilan suatu proyek. Fokus dari studi kelayakan adalah untuk menganalisis
variabel-variabel tersebut bagi pengambilan keputusan dilaksanakan atau tidaknya
investasi proyek tersebut.
Mengacu pada investasi-investasi yang telah berhasil, kita akan menemukan fakta
bahwa rencana investasi tidak akan dilaksanakan tanpa melalui proses penilaian
terhadap faktor-faktor penting dan menganalisis kemungkinan keberhasilan dari
commit to user
investasi yang dilakukan. Oleh karena itu, studi kelayakan merupakan suatu
langkah kritis dan penting dalam suatu investasi.
2.2.2.1 Aspek-aspek dalam Studi Kelayakan
Hal-hal penting yang harus dikaji dalam studi kelayakan investasi menurut Iman
Soeharto (1995) antara lain :
a. Aspek pasar
Pengkajian aspek pasar berfungsi untuk menghubungkan manajemen suatu
organisasi dengan pasar yang bersangkutan melalui informasi. Urutan
pengkajian aspek pasar adalah :
1. Perkiraan penawaran dan permintaan
2. Pangsa pasar
3. Strategi pasar
Pengkajian aspek pasar dalam lingkup studi kelayakan proyek harus dimulai
paling awal karena ada tidaknya pasar merupakan faktor pokok dalam
menentukan keputusan proyek.
b. Aspek teknis
Pengkajian aspek teknis dimaksudkan untuk memberikan batasan parameter
teknis yang berkaitan dengan perwujudan proyek yang meliputi hal-hal
sebagai berikut :
1. Menentukan letak geografis lokasi
2. Mencari dan memilih teknologi pelaksanaan
3. Menentukan kapasitas produksi
4. Denah atau tata letak instalasi
5. Rencana bangunan
c. Aspek keuangan
Pengkajian dilakukan karena tujuan yang umumnya dimiliki perusahaan
swasta yaitu berkepentingan untuk menaikkan kekayaan perusahaan. Berikut
sistematika pengkajian aspek financial :
1. Menentukan parameter dasar
commit to user
2. Membuat perkiraan biaya investasi
3. Proyeksi pendapatan
4. Melakukan penilaian dan menyusun rangking alternatif
5. Analisis resiko
d. Aspek Sosial Ekonomi
Pengkajian ini didasarkan pada landasan yang lebih luas yaitu melihat biaya
dan manfaat proyek dari sudut kepentingan sosial atau masyarakat secara
menyeluruh. Biasanya dilakukan untuk proyek-proyek publik yang umunya
disponsori pemerintah.
Penelitian ini lebih menekankan pada pembuatan alat bantu dalam mengkaji
keberhasilan suatu proyek investasi dari aspek finansial saja, apakah keuntungan
yang didapat sebanding dengan dana yang telah dikeluarkan.
2.2.2.2 Kegiatan pada Tahap Studi Kelayakan
Kegiatan dalam studi kelayakan adalah sebagai berikut :

- Pengumpulan Data dan Informasi : mengumpulkan data dan informasi yang
bersifat kualitatif dan kuantitatif
- Melakukan Pengolahan Data : pengolahan data dan informasi dengan metode-
metode yang lazim digunakan kemudian dicek ulang untuk memastikan
kebenarannya
- Analisis Data : untuk menentukan kriteria kelayakan untuk bisa digunakan
secara umum dari seluruh aspek.
- Mengambil Keputusan : mengambil keputusan terhadap hasil analisa yang
dilakukan. Jika layak maka dapat direkomendasikan, jika tidak layak maka
sebaiknya dibatalkan.
- Memberikan Rekomendasi : merekomendasikan kepada pihak-pihak yang
berwenang. Rekomendasi sebaiknya disertai saran-saran, perbaikan yang
dibutuhkan dan kelengkapan dokumentasi.
Dalam penelitian ini, lingkup studi kelayakan terbatas pada analisis kelayakan
proyek dari segi ekonomi dan finansial.
commit to user
2.2.3 Kriteria Hotel
Hotel berasal dari kata hostel, konon diambil dari bahasa Perancis kuno.
Bangunan publik ini sudah disebut-sebut sejak akhir abad ke-17. Maknanya kira-
kira, “tempat penampungan buat pendatang” atau bisa juga “bangunan penyedia
pondokan dan makanan untuk umum”. Jadi, pada mulanya hotel memang
diciptakan untuk melayani masyarakat (Wikipedia,2010)
Hotel adalah suatu bangunan atau suatu lembaga yang menyediakan kamar untuk
menginap, makan dam minum serta pelayanan lainnya untuk umum (Webster)
Menurut Dirjen Pariwisata (Depparpostel) Hotel adalah jenis akomodasi yang

mempergunakan sebagian atau seluruh bangunan, untuk menyediakan jasa
penginapan, makan dan minum, serta jasa lainnya bagi umum, yang dikelola
secara komersial.
Hotel berbintang menurut Badan Pusat Statistik adalah suatu usaha yang
menggunakan suatu bangunan atau sebagian bangunan yang disediakan secara
khusus, di mana setiap orang dapat menginap, makan, memperoleh pelayanan dan
menggunakan fasilitas lainnya dengan pembayaran, dan telah memenuhi
persyaratan sebagai hotel berbintang seperti yang ditentukan Direktorat Jenderal
Pariwisata. Ciri khusus dari hotel adalah mempunyai restoran yang dikelola
langsung di bawah manajemen hotel tersebut.
Berdasarkan Surat Keputusan Menteri Perhubungan Republik Indonesia No. PM

10/PW-301/Phb.77, tanggal 12 Desember 1977, Hotel adalah suatu bentuk
akomodasi yang dikelola secara komersial, disediakan bagi setiap orang untuk
memperoleh pelayanan penginapan, berikut makan dan minum. Penilaian
klasifikasi hotel secara minimum didasarkan pada jumlah kamar, fasilitas,
peralatan yang tersedia dan mutu pelayanan. Berdasarkan penilaian tersebut hotel
di Indonesia digolongkan ke dalam lima kelas hotel yaitu Hotel Bintang 1 hingga
Hotel Bintang 5. Berdasarkan Keputusan Menteri Kebudayaan dan Pariwisata No.
KM 3/HK 001/MKP 02 tentang penggolongan kelas hotel, bobot penilaian aspek
commit to user
mutu pelayanan lebih tinggi dibandingkan dengan aspek fasilitas bangunannya.
2.2.4 YSQ Spreadsheet
YSQ Spreadsheet adalah lembar kerja yang dirancang sebagai alat bantu analisis
investasi dengan software Microsoft Excel 2007. Pembuatan program YSQ
Spreadsheet dilakukan dengan pembuatan formulasi dalam lembar kerja Excel
2007 sesuai dengan rumus-rumus analisis investasi yang sudah ada. (Yan
Ardiasyah, 2009)
YSQ Spreadsheet sebagai alat bantu analisis kelayakan investasi dirancang terdiri
dari 10 sheet, yaitu:
a. Lembar pertama adalah halaman muka yang dinamakan lembar menu utama.
b. Lembar kedua adalah lembar isian input dari data hitungan maupun data fisik
proyek yang sudah ada.
c. Lembar ketiga adalah lembar untuk mendapatkan nilai dari koefisien dasar
bangunan dan koefisien luas bangunan, dan menampilkan apakah proyek
memenuhi persyaratan minimum KDB dan KLB sesuai peraturan daerah
tempat proyek berlangsung.
d. Lembar keempat dirancang untuk mendapatkan besaran-besaran tekno
ekonomi yang digunakan dalam proyek.
e. Lembar kelima dirancang untuk mendapatkan rincian besaran nilai sewa/jual
minimal dari unit-unit pendapatan.
f. Lembar keenam untuk mengetahui pada tahun berapa terjadi titik impas dari
penjualan unit-unit pendapatan yang didapat dari sheet sebelumnya
g. Lembar ketujuh hingga kesembilan dirancang untuk menganalisa kelayakan
investasi dengan metode NPV, IRR, dan RCR.
h. Lembar yang terakhir adalah lembar kesimpulan/output dari kelayakan
investasi proyek.
YSQ Spreadsheet dirancang sebagai alat bantu analisis investasi secara otomatis
menampilan hasil akhir (output) setelah pengguna terlebih dahulu memasukkan
data pada sel-sel isian data yang terletak pada lembar input. Oleh karena itu
pembuatan lembar-lembar sesudah lembar input dirancang untuk selalu
commit to user
menggunakan data-data dari lembar input dalam penghitungan atau analisisnya.
Hasil akhir dari analisis pada program ini diharapkan dapat menjadi pertimbangan
dalam pengambilan keputusan investasi dilihat dari aspek finansialnya. Selain itu,
kemudahan menggunakan spreadsheet dimaksudkan agar dapat menjadi alat
bantu pengambilan keputusan secara cepat dan dapat dipertanggung jawabkan
hasilnya.
2.3 Input Kelayakan Investasi
Input dalam analisis kelayakan invetasi menurut Hartono Poerbo (1998) adalah
besaran-besaran fisik teknologis dan besaran-besaran tekno ekonomi.
2.3.1 Besaran-Besaran Fisik Teknologis
1. Luas lantai kotor (gross floor area)

Luas lantai kotor adalah luas seluruh lantai bangunan. Luas lantai bangunan tinggi
sangat tergantung dari program bangunan yang tergantung pula pada jenis proyek.
Lokasi dan bentuk tanah turut menentukan luas lantai yang dapat dibangun.
Bentuk denah untuk suatu jenis proyek menentukan pula luas lantai yang dapat
dicapai.
2. Luas lantai bersih (netto floor area)

Luas lantai bersih adalah jumlah lantai yang dibatasi oleh dinding/kulit luar
gedung yang beratap (covered area), termasuk ruang-ruang dalam tanah dikurangi
luas lantai untuk inti gedung.
3. Efisiensi lantai (floor efficiency)

Efisiensi lantai adalah persentase luas lantai yang disewakan terhadap luas lantai
kotor. Makin besar efisiensi lantai, makin besar pula pendapatan gedung.
4. Koefisien dasar bangunan (KDB) atau kepadatan bangunan (building density)

Koefisien Dasar Bangunan adalah perbandingan luas lantai dasar bangunan
terhadap luas tanah bangunan atau luas persil. Koefisien dasar bangunan dibatasi
commit to user
oleh peraturan tata kota yang berlaku. Peraturan tata kota menentukan batas
presentase luas tanah yang boleh dibangun karena semakin mahal harga tanah dan
semakin sempit lahan yang tersedia maka semakin tinggi bangunan yang
direncanakan. Batasan-batasan tersebut mempengaruhi efek finansial suatu
proyek. Kepadatan bangunan tergantung dari lokasi tanah, negara, dan waktu.
Luas lantai dasar bangunan
KDB =  100 % < Syarat KDB kota proyek berada (2.1)
Luas persil
5. Koefisien lantai bangunan (KLB)

Koefisien lantai bangunan adalah perbandingan total luas lantai kotor bangunan
terhadap luas tanah bangunan atau luas persil, disebut juga floor area ratio.
Perbandingan ini sangat tergantung tinggi bangunan ekonomis (economic building
height) dan peraturan tata kota yang didasarkan atas pertimbangan-pertimbangan
makro perkotaan dan ekonomi perkotaan (urban economics).
Luas lantai kotor

KLB = < Syarat KLB kota proyek berada (2.2)
Luas persil
2.3.2 Besaran-Besaran Tekno Ekonomi
1) Harga satuan tanah

Biaya tanah (land cost) ialah biaya langsung dan tidak langsung yang
dikeluarkan untuk pengadaan tanah ditambah beban bunga sejak pembelian
hingga gedung menghasilkan pendapatan.
2) Harga satuan gedung

Harga satuan gedung ialah harga permeter persegi luas lantai kotor termasuk
biaya pondasi, instalasi listrik intern, AC dan lain-lain. Dalam proyek
investasi total terdiri dari : biaya pengadaan tenaga listrik, telepon, izin
bangunan. Dalam studi komponen-komponen tersebut, dimasukkan dalam
harga satuan gedung.
commit to user
3) Biaya bangunan
Biaya bangunan ialah luas lantai kotor kali harga satuan gedung (unit price).
4) Biaya-biaya tidak langsung (indirect cost)
Kelompok biaya ini berupa :
a. Biaya perencanaan dan konsultan
b. Biaya pendanaan (financing cost)
c. Biaya hukum (legal cost)
Untuk proyek gedung besarnya kelompok biaya ini adalah sekitar 20% dari
harga gedung.
5) Biaya investasi total
Komponen-komponen biaya investasi total adalah :
a. Biaya tanah (land cost)
b. Biaya bangunan
c. Biaya-biaya tidak langsung (perencanaan, financing cost, hukum dan lain-
lain).
6) Modal sendiri (equity)
Modal sendiri ialah jumlah modal yang ditanam untuk sesuatu proyek untuk
membiayai pekerjaan-pekerjaan pra-konstruksi, seperti pengadaan tanah,
perencanaan, penasehat, biaya-biaya hukum equity tersebut, biasanya sebesar
±25% dari investasi total (untuk proyek-proyek komersil).
7) Modal pinjaman (borrowed capital loan)
Modal pinjaman adalah pembiayaan proyek yang berasal dari :
a. Kredit langsung dari bank atau institusi keuangan lainnya
b. Dana dari pasar uang dan modal (hasil penjualan saham-saham, obligasi,
surat berharga dan lain-lain). Untuk pemberian kredit orang mengharapkan
bunga dan pembelian saham orang mendapat deviden.
8) Perbandingan modal pinjaman terhadap modal sendiri (loan equity ratio)
Perbandingan ini tidak mutlak, tergantung jenis proyek yang mempengaruhi
resiko proyek. Lazimnya untuk proyek komersiil perbandingannya adalah
3:1.
commit to user
9) Suku bunga
Bunga atas sesuatu pinjaman adalah sejumlah uang sebagai imbalan atas jasa
pemberian modal pinjaman yang dapat dinikmati oleh pemberi pinjaman. Hal
ini juga berkaitan dengan perubahan nilai uang terhadap waktu. Suku bunga
dinyatakan dalam % pertahun.
10) Faktor Tingkat Bunga (Discount factor)
Discount factor merupakan faktor tingkat bunga. Jadi discount factor untuk n
tahun, dengan tingkat bunga d akan sama dengan :
11) Masa konstruksi

Untuk proyek-proyek komersial yang dibiayai dengan modal pinjaman yang
dikenakan bunga, meskipun proyek belum menghasilkan pendapatan, masa
konstruksi harus diusahakan sesingkat-singkatnya agar beban bunga selama
masa tersebut sekecil-kecilnya.
Para kreditur umumnya memberi keringanan berupa penangguhan
pembayaran pokok kredit dan bunganya selama masa konstruksi (grace
period). Adakalanya kreditur hanya memberikan penangguhan pembayaran
pokok kreditnya saja tetapi bunganya harus dibayar.
12) Masa pelunasan kredit (pay-out time)
Masa pelunasan kredit adalah jangka waktu kredit dikurangi masa konstruksi.
Panjangnya jangka waktu kredit adalah tergantung situasi, kondisi dan jenis
proyek. Untuk proyek-proyek komersial biasanya sekitar 15 tahun.
13) Tingkat hunian kamar
Tingkat hunian kamar adalah jumlah kamar terisi/terjual dibandingkan
dengan jumlah kamar yang mampu dijual. Tingkat hunian kamar merupakan
tolak ukur keberhasilan hotel dalam menjual jasa penyewaan kamar.
Penghitungan tingkat hunian kamar (hotel occupancy) sangat berarti dalam
dunia perhotelan karena dari hasil perhitungan ini bisa digunakan sebagai alat
perbandingan antara hotel yang bersangkutan dengan hotel lain dalam rangka
bisnis.
14) Pendapatan bangunan
a. Sewa (per meter persegi perbulan), atau sewa perkamar perhotel
commit to user
b. Sewa-beli (hire-purchase) dalam proyek flat atau perkantoran
c. Penjualan (dengan atau tanpa angsuran) dalam proyek flat/perkantoran.

Proyek-proyek pertokoan dan perkantoran murah banyak yang dijual
langsung kepada peminat dengan angsuran jangka pendek 3-5 tahun.
15) Pengeluaran bangunan
a. Biaya operasi dan pemeliharaan gedung (listrik, AC, gas, air minum,
pembersihan gedung dan halaman, keamanan)
b. Biaya personil
c. Asuransi
d. Pajak-pajak real estate (PBB/ Pajak Bumi dan Bangunan)
Pengeluaran-pengeluaran ini dibebankan atas service charge yang berkisar
antara 20-30% dari pendapatan sewa dasar (base rate). Pengeluaran-
pengeluaran yang dibebankan atas pendapatan sewa dasar (base rate) adalah :
a. Pajak perseroan, untuk analisa pendahuluan pajak perseroan
diperhitungkan sebesar 15% laba kena pajak.
( Hartono Poerbo, 1998 : 27 )
Laba kena pajak ialah pendapatan kotor dikurangi :
 Biaya operasi gedung
 Pengeluaran untuk pembayaran bunga modal pinjaman
 Pengeluaran untuk pajak atas bunga (interest tax)
 Depresiasi / penyusutan gedung dan peralatan
 Asuransi kredit
b. Penyusutan (depresiasi) bangunan
c. Bila gedung dibiayai dengan modal pinjaman, maka diperlukan biaya
amortisasi pokok pinjaman dan bunganya (capital return + interest)
d. Modal sendiri dikembalikan berikut keuntungannya selama umur
ekonomis proyek.
16) Biaya operasi dan pemeliharaan gedung
Komponen biaya ini terdiri dari :
a. Biaya pemeliharaan gedung
b. Biaya listrik, telepon dan AC
c. Pajak Bumi dan Bangunan
commit to user
d. Asuransi gedung dan peralatan
e. Biaya personil dan badan pengelola gedung.

Biaya operasi dan pemeliharaan bangunan hotel tergantung bintang hotel.
Besarnya atas dasar empiris sebagai berikut :
 Hotel Bintang 5 = 50% x pendapatan total
17) Pajak atas bunga (interest tax)
Pajak atas bunga merupakan unsur biaya yang mengurangi pajak perseroan.
18) Depresiasi, penyusutan bangunan
Adalah nilai ganti per tahun yang harus dikeluarkan atas beban pendapatan
sebelum pajak yang besarnya tergantung dari umur ekonomis (economic life)
suatu gedung dan jenis gedung.
Cara depresiasi bermacam-macam, tetapi untuk keperluan analisis
pendahuluan digunakan sistem garis lurus (straight line method). Rumus
untuk menghitung biaya depresiasi per tahun adalah sebesar :
BD = (2.3)
( Moch. Ichsan, dkk, 2000 : 170 )

dimana :
BD = jumlah depresiasi per tahun
Nilai sisa = 0, karena jika ada nilai sisa maka nilai terakhir jumlahnya tidak
akan sama dengan nilai sisa sehingga laba yang tercantum akan
lebih besar dari kenyataan.
Umur ekonomis untuk hotel adalah 40 tahun ( Hartono Poerbo, 1998 :10 )
19) Pengembalian modal pinjaman
Bila selama masa konstruksi tidak dilakukan pembayaran pokok maupun
bunga, maka periode tersebut disebut masa tenggang (grace period) tetapi
selama periode tersebut, kreditnya berkembang. Besarnya modal pinjaman
yang harus dikembalikan ialah perkembangan nilainya akibat pembebanan
bunga sejak modal pinjaman itu dipakai sampai akhir masa konstruksi.
commit to user
Perkembangan kredit tersebut (loan build up) tergantung urutan besarnya

penarikan kredit (loan draw down).
20) Pengembalian modal sendiri (return on equity)
Setiap penanaman modal pasti mengharapkan modalnya kembali berikut
keuntungannya yang presentasinya lebih tinggi daripada tingkat bunga di
pasaran uang dan modal, sebab setiap investasi mengandung resiko
(investment risk). Jangka waktu pengembalian modal sendiri dapat
diperhitungkan selama umur ekonomis (economic life) suatu proyek, atau
sama dengan jangka waktu pelunasan kredit. Pengembalian modal sendiri
dapat dihitung dengan rumus sebagai berikut :
1
Pengembalian modal sendiri = xF (2.4)
n
dengan : n = masa pengembalian kredit (tahun)
F = besar modal yang akan datang (Rp).
21) Biaya bunga (return on equity)
Sebelum menghitung bunga, terlebih dahulu dihitung perkembangan masa
kredit di akhir masa konstruksi, denga rumus :
F = P (1 + i)n (2.5)
dengan : F = besar modal di akhir masa konstruksi (Rp)
P = besar modal di awal masa konstruksi (Rp)
i = besar bunga setahun (%)
n = masa konstruksi (tahun)
Besarnya biaya bunga dapat dihitung dengan rumus sebagai berikut :
i (1  i ) n 1
Biaya Bunga = xF- xF (2.6)
(1  i ) - 1
n
n
dengan : F = besarnya modal di akhir masa konstruksi (Rp)
i = besarnya bunga setahun (%)
n = masa pengembalian kredit (tahun)
22) Cash Flow
Setiap proyek selalu mempunyai cash inflow dan cash outflow atau arus uang
masuk dan arus uang keluar. Masuk dan keluarnya uang digambarkan dalam
suatu daftar yang diatur secaracommit to user
sistematis dan kronologis.
2.4. Analisis Ekonomi Teknik
2.4.1 Pengertian Dasar
Menurut Ferianto Raharjo (2007), analisis ekonomi teknik digunakan untuk

menentukan pilihan terbaik dari sejumlah alternatif yang ada. Agar dapat
menentukan pilihan yang terbaik, harus dibandingkan nilai (dalam hal ini uang)
dari masing-masing alternatif. Nilai uang itu baru dapat dibandingkan bila berada
pada waktu yang sama dengan cara mengonversi nilai dari waktu yang berbeda
tersebut.
2.4.2 Rumus dalam Analisis Ekonomi Teknik
Beberapa rumus penting yang merupakan dasar analisis ekonomi proyek yang
menggunakan bunga berganda (interest compound) dan metode penggandaan
yang berperiode (discrete compounding) menurut Donald G. Newnan (1990)
adalah sebagai berikut :
a. Nilai uang masa datang (F) bila diketahui nilai uang saat ini (P) dengan tingkat
suku bunga (i) dan periode (n)
F = P(1 + i)n (2.7)
Faktor pengali (1+ i)n diatas disebut faktor pembungaan majemuk tunggal
(single payment compound amount factor). Faktor bunga tersebut diperoleh
melalui tabel bunga yang terdapat dalam Lampiran. Jika mempergunakan tabel
bunga dalam perhitungan ekuivalensi, maka persamaan diatas diubah dengan
persamaan faktor bunga menjadi :
F = P (F/P,i,n) (2.8)
b. Nilai uang saat ini (P) bila diketahui nilai uang masa depan (F), tingkat suku
bunga (i) dan periode (n).
F
P (2.9)
(1  i ) n
Faktor pengali (1+ i)n diatas disebut single payment present worth factor.
Rumus faktor bunganya dapat ditulis sebagai berikut :
P = F (P/F,i,n) commit to user (2.10)
c. Nilai tahunan (A) bila diketahui nilai mendatang (F) tingkat suku bunga (i) dan
periode (n), disebut juga penanaman sejumlah uang (sinking fund).
Fi
A (2.11)
(1  i ) n  1
Rumus faktor bunganya dapat ditulis sebagai berikut :
A = F(A/F,i,n) (2.12)
d. Nilai tahunan (A) bila diketahui nilai sekarang (P) tingkat suku bunga (i) dan
periode (n), disebut juga pemasukan kembali modal (capital recovery).
Pi(1  i ) n
A (2.13)
(1  i ) n  1
Faktor bunganya disebut dengan uniform series capital recovery factor.
Sehingga rumus tabel bunganya menjadi :
A = P (A/P,i, n) (2.14)
e. Nilai yang akan datang (F) bila diketahui nilai tahunan (A) dengan tingkat suku
A[(1  i) n  1]
F (2.15)
i
Dimana faktor pengali disebut uniform series compound amount factor. Rumus
tabel bunganya dapat ditulis :
F = A (F/A,i,n) (2.16)
f. Nilai sekarang (P) bila diketahui nilai tahunan (A) dengan tingkat suku bunga
(i) dan periode (n).
A[(1  i ) n  1]
P (2.17)
i (1  i ) n
Dimana faktor pengali disebut uniform series present worth factor. Maka
rumus tabel bunganya adalah :
P = A (P/A,i, n) (2.18)
g. Nilai tahunan (A) bila diketahui tingkat kenaikan (G) dengan tingkat suku
1 n 
A  G   (2.19)
 i (1  i)  1
n
commit to user
Faktor pengali disebut arithmetic gradient uniform series factor, dan rumus
faktor bunganya adalah :
A = G (A/G,i, n) (2.20)
2.4.3 Perhitungan Sewa Minimum dan Titik Impas (Break Even Point)
Perhitungan sewa merupakan harga minimum, dimana faktor lain seperti letak dan
sebagainya tidak diperhitungkan. Nilai sewa minimum diperoleh jika pendapatan
gedung sama dengan pengeluaran.
Pendapatan kotor per tahun dihitung dengan rumus sebagai berikut :

R = e x a x b x 365 x r (2.21)
dimana, R = Pendapatan
a = Prosentase tingkat hunian kamar (%)
b = Jumlah kamar (buah)
365 = Jumlah hari dalam setahun
r = Harga Sewa per kamar (Rp)
e = Koefisien pendapatan hotel ( ditetapkan = 2,5 )
Sedangkan untuk mencari besarnya pengeluaran dihitung dengan cara
menjumlahkan semua pengeluaran yang terjadi.
Penetapan harga kamar mempunyai tujuan, yaitu untuk memperoleh keuntungan

sesuai yang diharapkan, mengembalikan modal sesuai dengan waktu yang telah
ditargetkan, memperbaiki pangsa pasar (market share), dan meningkatkan
penjualan product line.
(A. Ferry T. Indratno, A. Sulistya Wibawa, Sartono Kusumaningrat, 1999 : 21)
Pada umumnya harga kamar hotel dihitung dengan menambah 21% biaya pajak
dan service (tax and service).
Setiap usaha mempunyai resiko dan ketidakpastian. Dengan analisis titik impas
besarnya resiko dapat diketahui commit
dalam to
rangka
user suatu proses pemutusan. Titik
impas dicapai bila keadaan usaha telah menghasilkan pendapatan yang dapat
menutup semua pengeluaran. Jadi pada suatu titik impas terdapat suatu kapasitas
minimum yang harus tercapai agar usaha tidak rugi (break-even capacity)
( Hartono Poerbo, 1998 ).
Titik impas dicapai apabila keadaan usaha telah menghasilkan pendapatan yang
dapat menutup semua pengeluaran rutin/operasional, atau perumusannya:
Pendapatan = Pengeluaran
Titik impas adalah suatu titik keseimbangan dimana pendapatan dapat menutupi
pengeluaran pokok gedung. Pencapaian titik impas dapat dilihat pula dari faktor
okupansi yakni persentase kamar hotel yang harus disewa agar semua pengeluaran
pokok dapat ditutup dari pendapatan gedung (break-even occupancy factor).
Jika faktor okupasi pada titik impas = V %, maka :
Pendapatan tahunan x V% = Pengeluaran Tahunan (2.22)
2.5. Analisis Penilaian Investasi
Menurut Donald G. Newnan (1990), metode yang digunakan dalam analisis

kelayakan investasi suatu proyek khususnya metode Net Present Value dan
Revenue Cost Ratio adalah sebagai berikut:
2.5.1 Metode Nilai Sekarang Netto (Net Present Value)

Metoda ini dikenal sebagai metoda Present Worth (Nilai Sekarang) dan digunakan
untuk menentukan apakah suatu rencana mempunyai keuntungan dalam perioda
waktu analisis. Hal ini dihitung dari Present Worth of the Revenue (PWR), dan
Present Worth of the Cost (PWC). Aliran kas proyek yang dikaji meliputi
keseluruhan, yaitu biaya modal, operasional, produksi, pemeliharaan, dan
pengeluaran lain-lain.
NPV = PWR – PWC (2.23)
dengan
NPV = nilai sekarang neto
PWR = nilai sekarang dari pendapatan
PWC = nilai sekarang dari biaya/pengeluaran
commit to user
Kriteria keputusan untuk mengetahui layak atau tidaknya suatu investasi dalam
metode NPV, yaitu jika :
NPV > 0, usulan investasi diterima (menguntungkan)
NPV < 0, usulan investasi ditolak (tidak menguntungkan)
NPV = 0, nilai investasi sama walau usulan investasi diterima maupun ditolak.
2.5.2 Metode Revenue Cost Ratio

Metode ini menganalisis suatu proyek dengan membandingkan nilai revenue
terhadap nilai cost. Rumus untuk menghitung RCR adalah:
PWR
RCR  (2.24)
PWC
Ada tiga kemungkinan nilai R/C yang terjadi, yaitu:
Bila nilai R/C < 1, proyek tidak layak dijalankan
Bila nilai R/C = 1, proyek marginal (marginal project)
Bila nilai R/C > 1, proyek layak dijalankan
2.5.3 Metode Arus Pengembalian Internal (Internal Rate of Return)

Metoda Tingkat Pengembalian/Internal Rate of Return Method (IRR) menurut
Robert J. Kodoatie (1994) adalah besarnya tingkat bunga yang menjadikan biaya
pengeluaran dan pemasukan sama besarnya. Logika sederhananya menjelaskan
bahwa investasi dikatakan menguntungkan jika tingkat bunga ini lebih besar dari
tingkat bunga yang relevan.
Metoda ini digunakan untuk memperoleh suatu tingkat bunga dimana nilai
pengeluaran sekarang bersih (NPV) adalah nol.
NPV (0) = PWR – PWC - I pada i = ? (2.25)
dengan
NPV = nilai sekarang neto
PWR = nilai sekarang dari pendapatan
PWC = nilai sekarang dari biaya/pengeluaran
I = biaya investasi setelah konstruksi
Kriteria keputusan untuk mengetahui layak atau tidaknya suatu investasi dalam
metode IRR, yaitu jika :
commit to user
IRR > MARR (Minimum Attractive Rate of Return), usulan investasi diterima.
BAB 3
METODOLOGI PENELITIAN
3.1 Metode Penelitian
Metode yang digunakan untuk menyelesaikan rumusan masalah adalah dengan

metode analisis deskriptif. Deskriptif berarti pemaparan masalah yang ada,
sedangkan analisis berarti data yang dikumpulkan mula-mula disusun, dijelaskan,
kemudian dianalisis. Metode ini melakukan analisis investasi bangunan hotel
dengan studi kasus proyek pembangunan Aquarius Boutique Hotel Palangkaraya,
hingga diperoleh suatu hasil yang menegaskan hubungan antar variabel yang
dianalisis, yaitu hubungan antara volume investasi bangunan gedung hotel dengan
nilai sewa gedung dan tolak ukur finansial lainnya.
3.2 Sumber Data
Analisis yang dilakukan menggunakan data sekunder yang diperoleh dengan cara
mengadakan wawancara langsung dengan pihak yang terkait, data tersebut berupa
capital cost, denah lokasi dan data-data lain yang berhubungan dengan analisis
yang diasumsikan secara wajar sesuai kondisi yang berlaku. Detail data sekunder
tercantum dalam lampiran.
3.3 Tahapan Penelitian
Tahap-tahap yang dilakukan dalam penelitian adalah sebagai berikut:

a. Pengumpulan data lapangan berupa:
1. Capital Cost proyek hotel
2. Denah ruang dan bangunan
3. Data-data proyek yang diperlukan untuk input data
b. Membuat YSQ 4 untuk menghitung besaran-besaran fisik teknologis
commit to user
c. Membuat YSQ 4 untuk menghitung besaran-besaran tekno ekonomi
d. Membuat YSQ 4 untuk menghitung nilai sewa minimal, dengan ketentuan

pendapatan ≥ pengeluaran.
e. Membuat YSQ 4 untuk menganalisis kelayakan investasi dengan metode:
1. Net Present Value
2. Revenue Cost Ratio
3. Internal Rate of Return
f. Membuat YSQ 4 untuk menghitung harga sewa kamar hotel.
g. Membuat YSQ 4 untuk menganalisis titik impas (break even point)
h. Kesimpulan
commit to user
Tahapan penelitian dapat dilihat pada Gambar 3.1 berikut ini
Mulai
Studi pustaka
Pembuatan program YSQ

untuk analisis proyek hotel
Pengumpulan data
sekunder
Pembuatan YSQ 4
Spreadsheet
Aplikasi Analisis kelayakan Aquarius

spreadsheet Boutique Hotel secara manual
Perbaikan Tidak Sesuai

spreadsheet
Ya
Kesimpulan
Selesai
Gambar 3.1 Diagram Alir Penelitian
commit to user
Algoritma analisis kelayakan investasi dapat dilihat pada gambar 3.2 berikut ini
Pengumpulan Data
Pengolahan Data
Pendapatan (dalam variabel r) Pengeluaran
Biaya Operasi Biaya Biaya Biaya

dan pengembalian pengembalian depre-
Pemeliharaan pokok pinjaman pokok sendiri siasi
Biaya bunga Biaya bunga Biaya

modal modal pajak
pinjaman sendiri perseroan
Perhitungan Harga Sewa Minimum (r)

Pendapatan = Pengeluaran
Analisis penilaian kelayakan investasi
analisis analisis analisis

NPV RCR IRR
Tidak
Layak
Ya
analisis BEP
Kesimpulan Analisis Investasi
Gambar 3.2 Algoritma Analisis Kelayakan Investasi
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id 28
digilib.uns.ac.id
BAB 4
HASIL & PEMBAHASAN
4.1 YSQ 4 Spreadsheet
YSQ 4 spreadsheet adalah lembar kerja yang dikembangkan dari YSQ

spreadsheet yang dikhususkan sebagai alat bantu analisis investasi proyek hotel.
Pembuatan program YSQ-4 spreadsheet dilakukan dengan pembuatan formulasi
dalam lembar kerja Excel 2007 sesuai dengan rumus-rumus analisis investasi
yang sudah ada.
4.1.1 Perencanaan YSQ 4 Spreadsheet
YSQ 4 Spreadsheet sebagai alat bantu analisis kelayakan investasi proyek hotel
dibuat terdiri dari 10 sheet, yaitu:
a. Lembar pertama adalah halaman muka atau cover yang dinamakan lembar
MENU.
b. Lembar kedua adalah lembar INPUT yang berisi data fisik proyek serta
rincian tipe-tipe kamar yang ada, yang diperlukan untuk analisis.
c. Lembar ketiga adalah lembar besaran fisik teknologis (BFT) yang digunakan
untuk mendapatkan nilai koefisien dasar bangunan dan koefisien luas
bangunan, dan menampilkan apakah proyek memenuhi persyaratan minimum
KDB dan KLB sesuai dengan peraturan daerah tempat proyek berlangsung.
d. Lembar keempat adalah lembar BIAYA INVESTASI yang berisi rincian
biaya investasi proyek yang akan dibangun.
e. Lembar kelima adalah lembar NILAI SEWA MINIMAL, yang dibuat untuk
mendapatkan nilai sewa minimal.
f. Lembar keenam adalah lembar NPV, yang dibuat untuk menganaliss
kelayakan investasi dengan metode NPV.
g. Lembar ketujuh adalah lembar RCR, yang dibuat untuk menganaliss
kelayakan investasi dengan metode RCR.
commit to user
digilib.uns.ac.id
h. Lembar kedelapan adalah lembar IRR, yang dibuat untuk menganaliss

kelayakan investasi dengan metode IRR.
i. Lembar kesembilan adalah lembar BEP & BEOF, yang dibuat untuk
mengetahui pada tahun berapa terjadi titik impas dari investasi hotel.
j. Lembar kesepuluh adalah lembar OUTPUT yang berisi hasil atau kesimpulan
dari kelayakan investasi proyek hotel.
4.1.2 Formula yang Digunakan
Proses pengolahan data menggunakan rumus-rumus dalam program MS Excel

2007 sebagai basic program dalam penyusunan spreadsheet ini. Dalam program
MS Excel 2007 sudah disediakan rumus singkat dalam analisis ekonomi teknik
sehingga user lebih dimudahkan dalam proses perhitungannya. Rumus yang
digunakan sudah tersedia dan tidak dilakukan perubahan bahasa pemrograman
didalamnya.
Rumus-rumus yang digunakan adalah sebagai berikut :
Tabel 4.1 Rumus yang digunakan dalam YSQ 4 Spreadsheet
No Rumus Fungsi
Fungsi untuk memudahkan user untuk membuka halaman
1. Hyperlink lain atau file lain dengan cara menghubungkannya
menggunakan shape.
2. SUM Fungsi untuk menjumlahkan semua angka pada suatu
barisan sel tertentu.
3. PV Fungsi untuk mencari nilai sekarang dari serangkaian arus
kas yang besarnya sama pada periode tertentu.
Fungsi untuk mencari nilai serangkaian arus kas yang
4. PMT besarnya sama pada periode tertentu dari suatu nilai
sekarang pada tingkat bunga tertentu.
Fungsi untuk mencari nilai serangkaian arus kas yang
5. PPMT besarnya sama pada periode tertentu dari suatu nilai masa
yang akan datang pada tingkat bunga tertentu.
Fungsi untuk menghasilkan sebuah ekspresi (bisa nilai bisa
6. IF pernyataan) jika kondisi yang ditetapkan bernilai BENAR
dan kondisi lain bernilai SALAH.
Fungsi untuk mencari nilai pada barisan nilai kolom pertama
7. VLOOKUP dan menghasilkan nilai pada baris yang sama dari barisan
commit
nilai pada kolom to user
yang lainnya.
digilib.uns.ac.id
Fungsi untuk menghasilkan nilai BENAR jika sekurang-

8. OR kurangnya 1 pernyataan benar dan menghasilkan nilai
SALAH jika semua pernyataan salah.
A. Hyperlink
Rumus umumnya sebagai berikut :
HYPERLINK(link_location,friendly_name)
link_location adalah bagian dan nama file yang akan dibuka. Link_location dapat
menunjuk pada spesifik sel atau range dalam worksheet MS Excel.
friendly_name adalah teks atau nilai yang muncul pada sel. Friendly_name
ditampilkan berwarna biru dan bergaris bawah.
B. SUM
Rumus umumya sebagai berikut :
SUM(number1,number2, …)
number1, number2, … adalah 1 hingga 255 data yang akan dijumlahkan.
C. PV
Rumus umumya sebagai berikut :
PV(rate,nper,pmt,[fv],[type])
rate adalah tingkat suku bunga per peroide.
nper adalah jumlah total periode pembayaran.
pmt adalah pembayaran pada setiap periode. Secara khusus, pmt terdiri dari
cicilan pokok dan bunga tetapi tidak termasuk biaya dan pajak. Sebagai contoh :
pembayaran bulanan sebuah mobil seharga $10,000.00 dengan masa kredit selama
4 tahun adalah $263.33. User harus memasukkan angka -263.33 sebagai nilai pmt
pada formula yang digunakan. Jika pmt dihilangkan, user harus memasukkan nilai
yang mewakili fv.
fv adalah nilai yang akan datang atau keseimbangan kas yang ingin dicapai setelah
pembayaran terakhir. Jika fv dihilangkan, berarti nilainya diasumsikan nol.
type adalah angka 0 atau 1 dan mengindikasikan waktu pembayaran seharusnya
dilakukan. Nol atau dihilangkan berarti pembayaran pada akhir periode sedangkan
angka 1 berarti pembayaran pada awal periode.
commit to user
digilib.uns.ac.id
D. PMT
PMT(rate,nper,pv,[fv],[type])
pv adalah nilai sekarang, atau jumlah total pembayaran masa yang akan datang
yang dibawa ke nilai sekarang.
E. PPMT
PPMT(rate,per,nper,pv,[fv],[type])
per menunjukkan periode pembayaran dari nper.
F. IF
IF(logical_test,value_if_true,value_if_false)
logical_test adalah ekspresi atau pernyataan logis yang bisa dinilai benar atau
salah. Sebagai contoh : A10=100 adalah pernyataan logis. Jika nilai pada sel A10
sama dengan 100, pernyataannya dinilai BENAR. Jika nilainya bukan 100, maka
pernyataannya dinilai SALAH.
value_if_true adalah nilai atau pernyataan yang muncul jika logical_test bernilai
benar.
value_if_false adalah nilai atau pernyataan yang muncul jika logical_test bernilai
salah.
G. VLOOKUP
VLOOKUP(lookup_value,table_array,col_index_num,[range_lookup])
lookup_value adalah nilai yang dicari pada kolom pertama dari table_array. Jika
lookup_value lebih kecil dari nilai terkecil pada kolom pertama table_array, maka
VLOOKUP akan menghasilkan nilai kesalahan #N/A.
table_array adalah dua atau lebih kolom data. Nilai pada kolom pertama
table_array menunjukkan nilai yang dicari dengan lookup_value. Nilai ini bisa
sebagai teks atau angka.
col_index_num adalah jumlah kolom pada table_array.
commit to user
digilib.uns.ac.id
range_lookup nilai logika yang muncul ketika ingin memilih VLOOKUP mencari
exact match (nilai yang benar-benar tepat) atau approximate match (nilai yang
kira-kira sama). User hanya tinggal mengklik pilihan yang muncul.
H. OR
OR(logical1,logical2,...)
logical1,logical2,... adalah 1 hingga 255 data yang akan yang akan diuji bernilai
benar atau salah.
Untuk operasi penjumlahan, pengurangan, perkalian dan pembagian tidak

digunakan rumus secara khusus. Pada formula bar, user hanya tinggal
mengetikkan symbol = (sama dengan) kemudian klik sel yang akan dioperasikan
dan selanjutnya mengetikkan tanda baca yang mewakili operasi yang diinginkan.
Untuk operasi penjumlahan menggunakan tanda +, pengurangan menggunakan
tanda -, pembangian menggunakan tanda / sedangkan operasi perkalian
menggunakan tanda *.
commit to user
digilib.uns.ac.id
4.1.3 Tampilan YSQ 4 Spreadsheet

Lembar kerja atau sheet direncanakan mempunyai tampilan sebagai berikut :
4.1.3.1 Lembar Menu
Gambar 4.1 Lembar Menu YSQ 4 Spreadsheet
Gambar 4.1 menunjukkan tampilan menu YSQ 4 Spreadsheet. Pada lembar ini
berisi keseluruhan menu yang ada pada lembar kerja. User hanya tinggal
mengklik menu yang ingin dilihat rinciannya, maka program akan secara otomatis
menampilkan lembar tersebut.
Pada lembar ini, tidak ada pengisian data yang harus dilakukan. Lembar ini
terhubung pada setiap lembar analisis yang ada sesuai ikon yang tertera. Jika user
mengklik ikon “Input” maka lembar Input akan muncul secara otomatis.
Demikian juga jika diklik pada ikon yang lain, maka akan terhubung pada lembar
yang dimaksud secara otomatis. Tetapi jika user ingin melakukan analisis
kelayakan untuk pertama kalinya, user harus mengklik ikon “Input” terlebih
dahulu untuk melakukan pengisian data baru bisa melihat hasil analisis pada
setiap lembar dari lembar menu utama ini.
commit to user
digilib.uns.ac.id
4.1.3.2 Lembar Input
Gambar 4.2 Lembar Input YSQ 4 Spreadsheet

Pengisian data dilakukan pada setiap sel yang sudah diberikan comment dengan
tanda merah pada ujung kanan atas sel. Jika sel tersebut diklik, maka comment
tersebut akan muncul dan dapat membantu user dalam proses pengisian data.
Untuk mengamankan sel yang tidak perlu dilakukan pengisian data, maka sel-sel
yang lain sudah dikunci dari semua tindakan perubahan.
Lembar ini terdiri dari data-data yang harus diisikan yang dibagi dalam 5 tabel.
Tabel pertama adalah tabel DATA PROYEK. User harus memasukkan data pada
sel D7, D9, D10, serta sel D12 hingga D16. Data-data ini digunakan untuk
analisis lembar BFT pada sel F12 dan F20, lembar BIAYA INVESTASI pada sel
G9, M29, M31, lembar NILAI SEWA MINIMAL pada sel E8, H13, H21, M15,
M17, M23, M25, lembar LAPORAN LABA-RUGI pada kolom H (Bunga),
lembar NPV pada sel F12 hingga F14, lembar IRR pada sel F10 hingga F12.
Tabel kedua adalah tabel BESARAN FISIK TEKNOLOGIS. Pengisian data

dilakukan pada setiap sel dalam tabel ini. Data tersebut digunakan untuk analisis
lembar BFT pada sel F12, F13, F20, F21 dan F28.
Tabel ketiga adalah tabel PERHITUNGAN INVESTASI, data-data dalam tabel
commit to user
ini digunakan untuk analisis pada lembar BIAYA INVESTASI. Sel B30, B31,
digilib.uns.ac.id
B33, B35, B37, digunakan dalam analisis BIAYA INVESTASI pada sel C29,
C30, J9, J12, J15, J23.
Tabel keempat adalah tabel DATA FASILITAS HOTEL yang terdiri dari 5
kolom. Kolom pertama adalah kolom Tipe Kamar/Ballroom. User tinggal
memasukkan tipe-tipe Kamar yang ada. Kolom kedua adalah kolom Koefisien,
kolom ketiga adalah kolom Luas, kolom keempat adalah kolom Jumlah Unit, dan
kolom kelima adalah kolom total luas. User harus mengisikan data pada kolom-
kolom tersebut secara manual untuk digunakan dalam analisis. Kesemua data
pada kolom ini digunakan untuk analisis lembar NILAI SEWA MINIMAL pada
sel C9 hingga sel E32; lembar OUTPUT pada sel J9 hingga N32.
Tabel kelima adalah tabel PERKIRAAN PENGELUARAN TAHUNAN.

Pengisian data dilakukan pada sel I41 yaitu besarnya Biaya Lain-lain. Data
tersebut digunakan untuk analisis lembar NILAI SEWA MINIMAL.
Ada tiga tipe cara pengisian data pada lembar input, antara lain :
1. Input of text
Sebagai contoh adalah pengisian nama proyek. User mengetik nama proyek
pada kolom telah yang disediakan.
Gambar 4.3 Contoh Input of Text pada lembar Input

commit to user
digilib.uns.ac.id
2. Input of values
Adalah pengisian data berupa angka atau nilai. Sebagai contoh adalah
pengisian data harga tanah berikut ini:
Gambar 4.4 Contoh Input of value pada lembar Input

Sel D7 adalah sel untuk memasukkan klasifikasi bintang hotel. Dalam
pengisian data, user tinggal memasukkan angka 4 dan tidak perlu disertai
satuan, notasi atau symbol apapun.
Semua data yang harus diisikan untuk melakukan analisis kelayakan investasi
adalah data pada kolom yang sudah diberi comment atau petunjuk pada sel
tersebut.
4.1.3.3 Lembar Besaran Fisik Teknologis (BFT)

Proyek yang akan dibangun harus memenuhi persyaratan KDB dan KLB yang
telah ditentukan oleh pemerintah daerah tempat proyek berada. Lembar BFT YSQ
4 Spreadsheet menampilkan rincian hasil analisis KDB dan KLB proyek yang
akan dibangun. Berikut adalah tampilan lembar BFT YSQ 4 Spreadsheet:
commit to user
digilib.uns.ac.id
Gambar 4.5 Lembar Besaran Fisik Teknologis YSQ 4 Spreadsheet
Untuk sel F12, data yang digunakan adalah data pada lembar INPUT pada sel D14
dan D20. Data untuk sel F13 adalah data pada lembar INPUT pada sel D22.
Untuk sel F20 adalah data pada lembar INPUT pada sel D14 dan D18. Untuk sel
F21 adalah data pada lembar INPUT pada sel D23. Untuk sel F28 adalah data
pada lembar INPUT pada sel D18 dan D19.
Tiga tanda dibawah kolom analisis menghubungkan lembar ini dengan lembar
sebelumnya, lembar sesudahnya, dan lembar menu. Tiga tanda tersebut ada pada
setiap lembar atau sheet analisis yang mempunyai fungsi sama.
4.1.3.4 Lembar Biaya Investasi

Gambar 4.6 menampilkan rincian perhitungan biaya investasi. Perbedaan
penentuan besarnya biaya tak langsung pada setiap proyek mendasari penulis
membuat lembar ini. Dalam penentuan besarnya biaya tak langsung ada yang
diperinci, diambil dari komponen biaya tak langsung dan ada juga yang langsung
diambil dari persentase biaya tertentu. Berikut adalah tampilan lembar Biaya
Investasi YSQ 4 Spreadsheet: commit to user
digilib.uns.ac.id
Gambar 4.6 Lembar Biaya Investasi YSQ 4 Spreadsheet
Untuk sel G9, data yang digunakan adalah data pada lembar INPUT pada sel N27.
Data untuk sel C29,C30 adalah data pada lembar INPUT pada sel B30, B31.
Sedangkan untuk sel J9, J12, J15, J23 data yang digunakan adalah data pada sel
INPUT B33, B35, B37, dan B40.
4.1.3.5 Lembar Nilai Sewa Minimal

Lembar pada ini dibuat untuk mencari nilai jual minimal agar pemilik proyek
dapat mengetahui harga sewa minimal kamar, dengan tujuan untuk mendapatkan
keuntungan secara finansial. Pada pembangunan proyek hotel, komponen biaya
pengeluaran tahunan terdiri dari BOP (Biaya Operasional dan Pemeliharaan),
biaya bunga modal, biaya pengembalian pokok modal, biaya pajak perseroan, dan
biaya depresiasi/penyusutan.
User hanya tinggal merubah nilai pengali terhadap r pada sel K36 untuk
mengetahui seberapa besar keuntungan yang akan didapat. r adalah nilai sewa
minimal kamar per meter persegi, sedangkan R adalah nilai sewa minimal agar
proyek mendatangkan keuntungan yang besarnya dapat ditentukan sendiri oleh
user berdasarkan nilai pengali yang diinginkannya. Berikut adalah tampilan
commit to user
lembar Nilai Sewa Minimal YSQ 4 Spreadsheet:
digilib.uns.ac.id
Gambar 4.7 Lembar Nilai Sewa Minimal YSQ 4 Spreadsheet
Untuk sel C9 hingga E31, data yang digunakan adalah data pada lembar Input
pada sel F8 hingga J30. Untuk sel H9, data yang digunakan adalah data pada
Lembar INPUT pada sel I34. Untuk sel I13, data yang digunakan adalah data pada
Lembar INPUT pada sel D11, D13, D16, dan data pada lembar BIAYA
INVESTASI pada sel M25. Untuk sel M15, data yang digunakan adalah data pada
Lembar INPUT pada sel D12, dan data pada lembar NILAI SEWA MINIMAL
pada sel I13. Untuk sel M17, data yang digunakan adalah data pada Lembar
INPUT pada sel D12, D13, dan data pada lembar NILAI SEWA MINIMAL pada
sel I13. Untuk sel I21, data yang digunakan adalah data pada Lembar INPUT pada
sel D10, D13, D16, dan data pada lembar BIAYA INVESTASI pada sel M25.
Untuk sel M23, data yang digunakan adalah data pada Lembar INPUT pada sel
D12 dan data pada sel I21 pada lembar NILAI SEWA MINIMAL. Untuk sel
M25, data yang digunakan adalah data pada Lembar INPUT pada sel D13 dan
D12 serta data pada sel I21 pada lembar NILAI SEWA MINIMAL.
Untuk sel M28, data yang digunakan adalah data pada Lembar INPUT pada sel
I40.
commit to user
digilib.uns.ac.id
4.1.3.6 Lembar Net Present Value (NPV)
Gambar 4.8 Lembar Net Present Value (NPV) YSQ 4 Spreadsheet
Untuk sel F7, data yang digunakan adalah data pada sel E33 dan K37 pada lembar
NILAI SEWA MINIMAL. Untuk sel F9, data yang digunakan adalah data pada
sel F7, F14 dan F16 pada lembar NPV. Untuk sel F10 dan F11, data yang
digunakan adalah data pada sel N29 dan N31 pada lembar NILAI SEWA
MINIMAL. Untuk sel F13, data yang digunakan adalah data pada sel F10, F15,
F16 dan G13 pada lembar NPV. Untuk sel G13, data yang digunakan adalah data
pada sel F11, F14, F15, dan F16 pada lembar NPV.Untuk sel F14, F15, dan F16,
data yang digunakan adalah data sel D8, D12 dan D13 pada lembar INPUT.
Untuk sel F19, data yang digunakan adalah data sel F9 dan F13 pada lembar NPV.
commit to user
digilib.uns.ac.id
4.1.3.7 Lembar Revenue Cost Ratio (RCR)
Gambar 4.9 Lembar Revenue Cost Ratio (RCR) YSQ 4 Spreadsheet
Untuk sel G7, data yang digunakan adalah data pada sel F7 pada lembar NPV.
Untuk sel G9, data yang digunakan adalah data pada sel G7, G14 dan G16 pada
lembar RCR. Untuk sel G10 dan G11 data yang digunakan adalah data pada sel
F10 dan F11 pada lembar NPV. Untuk sel G13, data yang digunakan adalah data
pada sel G10, G15, G16 dan H13 pada lembar RCR. Untuk sel H13, data yang
digunakan adalah data F13 pada lembar NPV.
Untuk sel G14, G15 dan G16, data yang digunakan adalah data sel F14, F15 dan
F16 pada lembar NPV. Untuk sel G19, data yang digunakan adalah data sel G9
dan G13 pada lembar RCR.
commit to user
digilib.uns.ac.id
4.1.3.8 Lembar Internal Rate of Return (IRR)
Gambar 4.10 Lembar Internal Rate of Return (IRR) YSQ 4 Spreadsheet
Untuk sel F7, data yang digunakan adalah data sel F7 pada lembar NPV. Untuk
sel F8 dan F9 data yang digunakan adalah data pada sel N32 dan N31 pada lembar
NILAI SEWA MINIMAL. Untuk sel F10, data yang digunakan adalah data pada
sel M25 pada lembar BIAYA INVESTASI. Untuk sel F12, data yang digunakan
adalah data pada sel D13 dan D16 pada lembar INPUT dan sel M25 pada lembar
BIAYA INVESTASI. Untuk sel F13, F14, dan F15 data yang digunakan adalah
data pada sel D8, D12, dan D13 pada lembar INPUT. Untuk sel F20, data yang
digunakan adalah data pada sel J29, K8, dan L28 pada lembar IRR. Untuk sel I8
hingga I28, data yang digunakan adalah data pada sel F7, F8, F9, F13, F14, dan
H8 hingga H28 pada lembar IRR. Untuk sel J8 hingga J28 data yang digunakan
adalah data pada sel F12 pada lembar IRR. Untuk sel K8 hingga K28 data yang
digunakan adalah data pada sel I8 hingga I28 dan J8 hingga J28 pada lembar IRR.
commit to user
digilib.uns.ac.id
4.1.3.9 Lembar Break Even Point (BEP)
Gambar 4.11 Lembar Break Even Point (BEP) YSQ 4 Spreadsheet
Untuk sel D10 hingga D51, data yang digunakan adalah data sel A10 hingga A51
pada lembar BEP, sel E33 dan K37 pada lembar NILAI SEWA MINIMAL, dan
sel D13 dan D16 pada lembar INPUT. Untuk sel E10 hingga E51 data yang
digunakan adalah data pada sel D10 hingga D51 dan E10 hingga E50 pada lembar
BEP. Untuk sel G10, data yang digunakan adalah data pada sel M25 pada lembar
BIAYA INVESTASI dan sel D13 dan D16 pada lembar INPUT. Untuk sel G11
hingga G51, data yang digunakan adalah data pada sel A11 hingga A51, F11
hingga F51, R11 dan R13 pada lembar BEP, sel D12, D13, dan D16 pada lembar
INPUT. Untuk sel H10 hingga H51, data yang digunakan adalah data pada sel
G10 hingga G51 dan H10 hingga H51 pada lembar BEP. Untuk sel I10 hingga
I51, data yang digunakan adalah data pada sel E10 hingga E51, dan H10 hingga
H51 pada lembar BEP. Untuk sel K14, data yang digunakan adalah data pada sel
E33 dan M37 pada lembar NILAI SEWA MINIMAL, untuk sel O14, data yang
digunakan adalah data pada sel M15, M17, M23 dan M25 pada lembar NILAI
SEWA MINIMAL, untuk sel O15, Q14 data yang digunakan adalah data sel K14,
O14, Q14 pada lembar BEP, data pada sel E8 lembar NILAI SEWA MINIMAL
commit
dan data sel K9 dan M33 pada lembar to user
NILAI SEWA MINIMAL.
digilib.uns.ac.id
4.1.3.10 Lembar Output

Lembar ini menampilkan hasil atau kesimpulan secara menyeluruh dari
perhitungan analisis kelayakan. Semua hasil yang ditampilkan adalah hasil
analisis pada setiap lembar atau sheet.
Gambar 4.12 Lembar Output YSQ 4 Spreadsheet
Untuk data sel G8, G9, G10 mengacu pada sel F12, F20, F28 pada lembar BFT.
Untuk data sel G11 mengacu pada sel M25 pada lembar BIAYA INVESTASI.
Untuk data sel G12 dan G13 mengacu pada sel E8 dan sel E33, K37 pada lembar
NILAI SEWA MINIMAL. Untuk data sel G14 mengacu pada sel K29, M29, dan
M33 pada lembar NILAI SEWA MINIMAL. Untuk data sel G15 mengacu pada
sel F19 pada lembar NPV. Untuk data sel G16 mengacu pada sel G19 pada
lembar RCR. Untuk data sel G17, G18, dan G19 mengacu pada sel F20 lembar
IRR, sel M51 lembar BEP, dan sel K37 lembar NILAI SEWA MINIMAL. Untuk
data sel H8, H9, mengacu pada sel G13 dan G21 pada lembar BFT. Untuk data sel
H14 mengacu pada sel N31 pada lembar NILAI SEWA MINIMAL. Untuk data
sel H15, H16, dan H17 mengacu pada sel F20 lembar NPV, sel G20 lembar RCR,
dan sel F21 lembar IRR.Untuk data sel J10 hingga M32 mengacu pada sel F8
hingga I30 pada lembar Input. Untuk data sel N10 hingga N32 mengacu pada sel
commit to user
S10 hingga S32 pada lembar Output.
digilib.uns.ac.id
4.2 Perhitungan Kalibrasi dengan Studi Kasus

Aquarius Boutique Hotel Palangkaraya
Untuk perhitungan Kalibrasi (aplikasi YSQ 4 Spreadsheet & perhitungan manual)

diperlukan data-data yang diperoleh dari data sekunder proyek hotel yaitu sebagai
berikut :
1. Total Biaya Investasi
 Biaya langsung
 Biaya tanah (land cost) = Rp 15.000.000.000
 Biaya bangunan gedung = Rp 80.000.000.000
 Biaya tidak langsung (15% harga gedung) = Rp 12.000.000.000
 Perabot dan dekorasi interior (10% harga gedung) = Rp 8.000.000.000
 Perlengkapan hotel (5% harga gedung) = Rp 4.000.000.000
 Pekerjaan halaman/landscaping (1,25% harga gedung) = Rp 1.000.000.000
Sub Total = Rp 120.000.000.000
 Modal kerja (0,8% x Rp 120.000.000.000) = Rp 960.000.000
Total = Rp 120.960.000.000
Dibulatkan = Rp 121.000.000.000
Total biaya investasi terdiri dari 25% modal sendiri yaitu sebesar Rp
30.250.000.000 dan 75% modal pinjaman sebesar Rp 90.750.000.000
2. Data luas lantai kamar hotel :
Jumah Luas
Tipe Kamar
Kamar (m2)
Superior 39 30
Deluxe 50 30
Executive 18 30
Suite 2 60
President Suite 1 90
Tabel 4.2 Data Luas Lantai Kamar Hotel
3. Syarat KLB & KDB = 6,4 & 75%
4. Luas persil = 2840 m2
5. Luas lantai dasar = 1925 m2
6. Luas lantai bersih = 3420 m2
7. Luas lantai kotor commit to user = 17325 m2
digilib.uns.ac.id
8. Umur ekonomis = 40 tahun

9. Masa pelunasan kredit = 15 tahun
10. Bunga kredit = 13 % per tahun
11. Bunga modal sendiri = 13 % per tahun
12. Masa konstruksi = 1 tahun
13. Tingkat hunian hotel, untuk memperoleh nilai sewa minimum maka tingkat
hunian hotel dalam perhitungan awal diasumsikan sebesar 100%.
Dari data tersebut, data-data seperti total biaya investasi, masa pelunasan kredit,
bunga kredit, masa konstruksi dan tingkat hunian hotel (hotel occupancy) adalah
data yang sangat berpengaruh dalam analisis kelayakan investasi dan penentuan
harga sewa kamar. Dalam YSQ 4 Spreadsheet data-data tersebut digunakan
sebagai input program yang diproses dengan cepat untuk mengetahui apakah
proyek investasi tersebut layak untuk dilaksanakan atau tidak, maupun untuk
mengetahui harga sewa kamar hotel. Jadi, dengan menggunakan program YSQ 4
Spreadsheet, owner atau pengelola hotel dapat mengestimasi nilai atau besaran
dari masing-masing data tersebut dan menentukan perencanaan yang tepat agar
proyek investasi layak dilaksanakan dan agar memperoleh harga sewa kamar yang
diinginkan.
4.2.1 Aplikasi YSQ 4 Spreadsheet

Untuk menggunakan program YSQ 4 Spredsheet, hal pertama yang harus
dilakukan adalah membuka file YSQ 4 Spreadsheet kemudian memasukkan
password yang digunakan untuk melindungi file, setelah itu akan muncul menu
utama YSQ 4 Sreadsheet dan setelah itu dapat digunakan untuk analisis kelayakan
investasi.
Selain itu, demi keamanan data dan agar user tidak mengubah isi, format dan
formula pada program baik sengaja maupun tidak sengaja; semua data, hasil yang
ditampilkan dan keterangan yang digunakan di dalam program sudah dikunci.
Data yang tidak dikunci adalah data yang memang harus dimasukkan user sebagai
komponen penilaian kelayakan investasi. Hal ini dilakukan untuk menjaga
commit to user
digilib.uns.ac.id
orisinalitas program dan untuk menghindari penggunaan program yang tidak

sebagaimana mestinya.
Untuk data yang harus dimasukkan user dalam melakukan analisis pada program
ini, pada sel yang dimaksud sudah diberi comment untuk memandu user dalam
proses pengisian data. Comment adalah kalimat yang muncul ketika user
mengklik sel tertentu sebagai petunjuk dalam pengisian data pada sel tersebut.
Dalam program ini, semua sel yang harus dimasuki data, sudah diberikan
comment dengan tanda merah pada ujung kanan atas sel dan ketika sel diklik,
maka comment akan muncul.
Program YSQ 4 Spreadsheet hanya terdiri dari 1 workbook dan berisi 12 lembar
kerja atau sheet untuk menganalisis kelayakan investasi proyek hotel. Dalam
pembuatan program ini, penulis hanya menggunakan rumus-rumus yang tersedia
dalam MS Excel 2007 dan tidak merubah bahasa pemrograman.
Aplikasi program YSQ 4 Spreadsheet pada Proyek Pembangunan Aquarius

Boutique Hotel Palangkaraya adalah sebagai berikut:
4.2.1.1 Menu Utama

Lembar menu utama menampilkan semua menu yang ada dalam program aplikasi
YSQ 4 Spreadsheet. Menu-menu ini dibuat dalam bentuk ikon-ikon dengan
tampilan yang cukup menarik. Ikon dibuat dari bentuk-bentuk (shape) yang
tersedia pada menu Insert pada MS Excel. Jika akan memasukkan data masukan,
user tinggal mengklik ikon “Input”, maka lembar ini akan terbuka secara
otomatis.
Berikut ini adalah tampilan menu utama YSQ 4 Spreadsheet :
commit to user
digilib.uns.ac.id
Gambar 4.13 Menu Utama YSQ 4 Spreadsheet

Dalam membuat lembar menu utama, rumus yang digunakan adalah hyperlink.
Langkah-langkah yang dilakukan adalah sebagai berikut :
1. Mengklik tab menu Insert pada MS Excel kemudian klik shapes.
2. Memilih berbagai macam item bentuk yang ada di dalam shapes, kemudian
aplikasikan bentuk tersebut dengan cara mengklik dan menggeser (drag) di
dalam sheet.
3. Item yang telah dipilih dapat dimodifikasi sesuai dengan keinginan, dengan
cara klik kanan kemudian pilih edit shapes.
4. Untuk menampilkan tulisan, klik kanan pada item bentuk yang telah dipilih
kemudian pilih edit text.
5. Menulis “Input Data” kemudian klik pada layar.
6. Untuk menghubungkan item tersebut pada lembar yang diinginkan, klik kanan
pada ikon kemudian pilih hyperlink.
7. Kemudian akan muncul kotak Insert Hyperlink kemudian pilih Link to : Place
In This Document.
8. Memilih salah satu tempat di dalam spreadsheet (dalam hal ini adalah lembar
Input Data) pada bagian Or Select A Place In This Document kemudian tekan
tombol OK.
9. Melakukan langkah yang sama untuk membuat ikon untuk menu yang lain.
commit to user
digilib.uns.ac.id
4.2.1.2 Input Data

Untuk menggunakan program YSQ 4 Spreadsheet user harus memasukkan data
pada sel-sel isian data yang terletak pada lembar input terlebih dahulu. Data-data
ini yang nantinya akan digunakan dalam perhitungan atau analisis dalam lembar-
lembar selanjutnya. Berikut ini adalah tampilan lembar input YSQ 4 Spreadsheet.
Gambar 4.14 Input YSQ 4 Spreadsheet
Rumus yang digunakan pada lembar Input Data adalah rumus penjumlahan
(SUM).
Cara penggunaan rumus ini pada kolom Perhitungan Investasi adalah sebagai
berikut :
1. Setelah data biaya langsung dan biaya tak langsung dimasukkan pada sel yang
tersedia, maka untuk mengetahui total biaya investasi, klik pada sel D41.
2. Ketik “=SUM(D38:D40)” yang berarti penjumlahan dari sel D38 hingga sel
D40, kemudian tekan enter.
commit to user
digilib.uns.ac.id
4.2.1.3 Besaran Fisik Teknologis

Lembar ini terdiri dari rincian perhitungan KDB, KLB dan efisiensi lantai.
Perhitungan pada lembar ini mengacu pada data yang ada dalam lembar input.
Gambar 4.15 Besaran Fisik Teknologis Aquarius Boutique Hotel Palangkaraya
Rumus yang digunakan adalah sebagai berikut :

1. Untuk sel F12 : =(INPUT!D20/INPUT!D14)*100
2. Untuk sel F13 : =INPUT!D22
3. Untuk sel G13 : =IF(F12<F13,"Proyek Memenuhi Persyaratan KDB","Proyek
Tidak Memenuhi Persyaratan KDB")
Artinya jika nilai pada sel F12 lebih kecil dari nilai pada sel F13, maka
kalimat yang akan muncul adalah “Proyek Memenuhi Syarat KLB”.
4. Untuk sel F20 : =(INPUT!D18/INPUT!D14)
5. Untuk sel F21 : =INPUT!D23
6. Untuk sel G21 : =IF(F20<F21,"Proyek Memenuhi Persyaratan KLB","Proyek
Tidak Memenuhi Persyaratan KLB")
Artinya jika nilai pada sel F20 lebih kecil dari nilai pada sel F21, maka
kalimat yang akan muncul adalah “Proyek Memenuhi Syarat KLB”.
commit to user
7. Untuk sel F28 : =(INPUT!D19/INPUT!D18)*100
digilib.uns.ac.id
4.2.1.4 Biaya Investasi

Lembar ini menampilkan perhitungan biaya investasi secara rinci, dari mulai
biaya langsung dan biaya tak langsung serta komponen-komponen biaya yang
ternasuk didalamnya. Berikut adalah tampilan lembar Biaya Investasi YSQ 4
Spreadsheet:
Gambar 4.16 Biaya Investasi Aquarius Boutique Hotel Palangkaraya

1. Untuk sel G9 : =INPUT!N27
2. Untuk sel G11 : =INPUT!D28
3. Untuk sel G13 : =SUM(G9:G11)
4. Untuk sel G17 : =D17*G13
5. Untuk sel G18 : =D18
10. Untuk sel G26 : =D26*G13
commit to user
digilib.uns.ac.id
12. Untuk sel C29 : = INPUT!B30

13. Untuk sel G29 : = C29*G13
14. Untuk sel C30 : = INPUT!B31
15. Untuk sel G30 : = C30*G11
16. Untuk sel G32 : =SUM(G17:G30)
17. Untuk sel J9 : =INPUT!B33
18. Untuk sel M9 : =J9*G11
19. Untuk sel M10 : =J10
21. Untuk sel M12 : =J12*G11
24. Untuk sel M15 : =J15*G11
26. Untuk sel M18 : =SUM(M9:M16)+INPUT!I41
27. Untuk sel M20 : =G13+G32+M18
29. Untuk sel M23 : =J23*M20
30. Untuk sel M25 : =SUM(M20:M23)
31. Untuk sel M29 : =INPUT!D10*M25
32. Untuk sel M31 : =INPUT!D11*M25
4.2.1.5 Nilai Sewa Minimal

Pada lembar ini dilakukan perhitungan untuk menentukan nilai r hasil analisis.
r adalah nilai sewa kamar per meter persegi, sedangkan R adalah nilai sewa
minimal agar proyek memperoleh keuntungan yang besarnya dapat ditentukan
sendiri oleh user dengan cara mengalikan nilai r dengan koefisien pengali yang
diinginkan oleh user. Berikut adalah tampilan lembar Nilai Sewa Minimal YSQ 4
Spreadsheet:
commit to user
digilib.uns.ac.id
Gambar 4.17 Nilai Sewa Minimal Aquarius Boutique Hotel Palangkaraya

Pada kolom pendapatan kotor tahunan :
1. Untuk sel E8: =INPUT!D9
2. Untuk sel C9: =INPUT!F8
Untuk memasukkan rumus pada sel C9 sampai C31, klik sel C9 kemudian
drag hingga sel C31.
3. Untuk sel E9 : =INPUT!J8
Untuk memasukkan rumus pada sel E10 sampai E31, klik sel E9 kemudian
drag hingga sel E31.
4. Untuk sel E32 : =SUM(E9:E31)
Pada sel E9 hingga sel E31 terdapat variabel r yang menunjukkan nilai sewa.
Variabel r diketik dalam format custom sehingga tidak menghambat operasi
perhitungan dalam MS Excel.
5. Untuk sel E33 : =2,5*E8*E32*365
commit to user
digilib.uns.ac.id
Pada kolom pengeluaran tahunan :

1. Untuk sel H9 : =INPUT!I34
2. Untuk sel K9 : =H9*E33
3. Untuk sel I13 :
=(INPUT!$D$11*'BIAYA INVESTASI'!$M$25)*(1+INPUT!$D$13)^
INPUT!D16
Rumus di atas menunjukkan perkembangan modal setelah masa konstruksi 1
tahun. Biaya investasi (modal) menjadi lebih besar dari modal awal karena
perkembangan dari nilai uang atas bunga yang dikenakan. Penggunaan tanda $
berfungsi untuk mengunci sel agar pada saat dilakukan penarikan (drag),
perhitungan tetap menggunakan sel yang dikunci.
4. Untuk sel M15 : =1/INPUT!$D$12*'NILAI SEWA MINIMAL'!$I$13
5. Untuk sel M17 menggunakan rumus PMT:
=PMT(INPUT!$D$13;INPUT!$D$12;-$I$13)-(1/INPUT!$D$12*'NILAI
SEWA MINIMAL'!$I$13)
6. Untuk sel I21 :
=(INPUT!$D$10*'BIAYAINVESTASI'!$M$25)*(1+INPUT!$D$13)^
INPUT!D16
7. Untuk sel M23 : =1/INPUT!$D$12*'NILAI SEWA MINIMAL'!$I$21
8. Untuk sel M25 juga menggunakan rumus PMT :
=PMT(INPUT!$D$13;INPUT!$D$12;-$I$21)-(1/INPUT!$D$12*'NILAI
SEWA MINIMAL'!$I$21)
9. Untuk sel H27 : =INPUT!I39
10. Untuk sel K27 : =H27*(E33-K9)
11. Untuk sel M27 : =-H27*(M28+M17)
12. Untuk sel M28 : =INPUT!I40
13. Untuk sel K29 : =SUM(K9:K27)
14. Untuk sel M29 : =SUM(M15:M28)
Pada kolom Nilai Sewa Minimal :

Untuk sel K33 : =M29/(E33-K29)
commit to user
digilib.uns.ac.id
Pada kolom Nilai Sewa Minimal (R) :

Untuk sel K37 : =K36*K33
4.2.1.6 Net Present Value (NPV)

Pada lembar ini dilakukan perhitungan untuk menentukan apakah suatu rencana
investasi akan mendatangkan keuntungan dalam periode waktu analisis. Berikut
adalah tampilan lembar NPV YSQ 4 Spreadsheet:
Gambar 4.18 Net Present Value Aquarius Boutique Hotel Palangkaraya

1. Untuk sel F7 : ='NILAI SEWA MINIMAL'!K37*
'NILAI SEWA MINIMAL'!E33
2. Untuk sel F9 : =F7*(PV(F16;F14;-1))

3. Untuk sel F10 : ='NILAI SEWA MINIMAL'!N29
5. Untuk sel F13 : =F10*(PV(F16;F15;-1))+G13/(1+F16)^F15
6. Untuk sel G13 : =F11*(PV(F16;(F14-F15);-1))
7. Untuk sel F14 : = INPUT!D8
8. Untuk sel F15 : = INPUT!D12commit to user
digilib.uns.ac.id

10. Untuk sel F19 : =F9-F13
11. Untuk sel F20 :
=IF(F19=0;"Investasi Proyek Marginal";IF(F19>0;
"Investasi Layak Dilakukan";"Investasi Tidak Layak Dilakukan"))
Artinya jika nilai NPV = 0, maka akan muncul kalimat “investasi proyek
marginal" pada sel F18, sedangkan jika NPV > 0 maka akan muncul kalimat
"Investasi layak dilakukan",dan jika nilai NPV < 0 maka akan muncul kalimat "
Investasi tidak layak dilakukan”.
4.2.1.7 Revenue Cost Ratio (RCR)

Pada lembar ini dilakukan perhitungan atau analisis untuk membandingkan nilai
revenue terhadap nilai cost. Rasio perbandingan antara nilai revenue terhadap
nilai cost harus lebih besar dari 1 agar proyek dapat dikatakan layak untuk
dilakukan. Berikut adalah tampilan lembar RCR YSQ 4 Spreadsheet:
Gambar 4.19 Revenue Cost Ratio Aquarius Boutique Hotel Palangkaraya
commit to user
digilib.uns.ac.id

1. Untuk sel G7 : =NPV!F7
2. Untuk sel G9 : = G7*(PV(G16;G14;-1))

5. Untuk sel G13 : =G10*(PV(G16;G15;-1))+H13/(1+G16)^G15
6. Untuk sel H13 : =NPV!G13
7. Untuk sel G14 : = NPV!F14
10. Untuk sel G19 : =G9/G13
11. Untuk sel G20 :
=IF(G19=1;"Investasi Proyek Marginal";IF(G19>1;
4.2.1.8 Internal Rate of Return (IRR)

Pada lembar ini dilakukan perhitungan atau analisis untuk menentukan tingkat
bunga saat net present value (NPV) adalah nol. Berikut adalah tampilan lembar
IRR YSQ 4 Spreadsheet:
commit to user
Gambar 4.20 Internal Rate of Return Aquarius Boutique Hotel Palangkaraya
digilib.uns.ac.id

1. Untuk sel F7 : =NPV!F7

4. Untuk sel F10 : ='BIAYA INVESTASI'!M25
5. Untuk sel F12 :
='BIAYA INVESTASI'!M25*(1+INPUT!$D$13)^INPUT!D16
9. Untuk sel F20 : =VLOOKUP(J29;K8:L28;2)
10. Untuk sel F21 :
=IF(F20=F15;"Investasi Proyek Marginal";IF(F20>F15;
11. Untuk sel D21 : =IF(F20=F15;"IRR = MARR";IF(F20>F15;"IRR
> MARR";"IRR < MARR"))
12. Untuk sel I8 :
=$F$7*(PV(H8;$F$13;-1))-($F$8*(PV(H8;$F$14;-
1))+($F$9*(PV(H8;($F$13-$F$14);-1))/(1+H8)^$F$14))
Untuk memasukkan rumus pada sel I9 sampai I28, klik sel I8 kemudian drag
hingga sel I28.
13. Untuk sel J8 hingga J28 : =$F$12
14. Untuk sel K8 : =I8-J8, untuk memasukkan rumus pada sel K9 hingga K28,
klik sel K8 kemudian drag hingga sel K28.
4.2.1.9 Break Even Point (BEP)

Pada lembar ini perhitungan dilakukan untuk mencari waktu yang diperlukan agar
pendapatan sama dengan pengeluaran. Berikut adalah tampilan lembar Break
Even Point YSQ 4 Spreadsheet:
commit to user
digilib.uns.ac.id
Gambar 4.21 Break Even Point Aquarius Boutique Hotel Palangkaraya

1. Untuk sel D10 :
=IF(A10>INPUT!$D$16;('NILAI SEWA MINIMAL'!$K$37*'NILAI SEWA

MINIMAL'!$E$33)*1/(1+INPUT!$D$13)^C10;0)
Untuk memasukkan rumus pada sel D11 sampai D51, klik sel D10 kemudian
drag hingga sel D51.
2. Untuk sel E11 : =E10+D11
Untuk memasukkan rumus pada sel E12 sampai E51, klik sel E11 kemudian
drag hingga sel E51.
3. Untuk sel G10 :
='BIAYA INVESTASI'!M25*(1+INPUT!$D$13)^INPUT!D16
4. Untuk sel G11 :
=IF(A11>=INPUT!$D$16;IF(INPUT!$D$12>=C11;$R$13*1/(1+INPUT!
$D$13)^C11;$R$11*1/(1+INPUT!$D$13)^C11);0)
Untuk memasukkan rumus pada sel G12 sampai G51, klik sel G11 kemudian
drag hingga sel G51. commit to user
digilib.uns.ac.id
5. Untuk sel H11 : =H10+G11

Untuk memasukkan rumus pada sel H12 sampai H51, klik sel H11 kemudian
drag hingga sel H51.
6. Untuk sel I10 : =E10-H10
Untuk memasukkan rumus pada sel I11 sampai I51, klik sel I10 kemudian
drag hingga sel I51.
7. Untuk sel K14 :
='NILAI SEWA MINIMAL'!E33*'NILAI SEWA MINIMAL'!M37
8. Untuk sel O14 :
='NILAI SEWA MINIMAL'!M15+'NILAI SEWA MINIMAL'!M17+
'NILAI SEWA MINIMAL'!M23+'NILAI SEWA MINIMAL'!M25
9. Untuk sel Q14 :
='NILAI SEWA MINIMAL'!K9*'NILAI SEWA MINIMAL'!M33
10. Untuk sel O15 : =O14/((K14-Q14)/'NILAI SEWA MINIMAL'!E8)
11. Untuk sel M51 : =VLOOKUP(D52,I10:J51,2)
4.2.1.10 Output
Lembar ini menampilkan hasil perhitungan analisis kelayakan investasi secara
keseluruhan. Semua data yang ada mengacu pada hasil analisis pada setiap lembar
yang ada pada program YSQ 4 Spreadsheet.
commit to user
Gambar 4.22 Lembar Output YSQ 4 Spreadsheet
digilib.uns.ac.id
Sebagai sebuah program, YSQ 4 Spreadsheet juga fleksibel dengan variasi input
yang dimasukkan, berikut contoh perhitungan YSQ 4 Spreadsheet dengan input
yang berbeda :
Gambar 4.23 Contoh Perhitungan YSQ 4 Spreadsheet
Dalam Gambar 4.23 terlihat bahwa dengan komposisi input yang berbeda yaitu
dengan tingkat okupansi hotel sebesar 55% dan dengan koefisien harga sewa
kamar sesuai fasilitas sebesar 1, 1,4, 1,7, 1,9 dan 2,4 untuk kamar superior,
deluxe, executive, suite dan presiden suite, diperoleh output/hasil harga sewa per
hari yang berbeda pula. Dengan input seperti di atas, harga sewa per hari untuk
kamar superior, deluxe, executive, suite dan presiden suite masing-masing adalah
sebesar Rp 913.722,3, Rp 1.279.211,32, Rp1.553.328,03, Rp 3.472.145,01, dan
Rp 6.578.801,07. Dengan fleksibilitasnya, program YSQ 4 Spreadsheet dapat
membantu pengelola hotel untuk menentukan harga sewa kamar yang kompetitif
commit to user
dengan menentukan besaran/nilai variabel yang tepat pada input data.
digilib.uns.ac.id
4.2.2 Perhitungan Manual
Data Proyek :
1. Total Biaya Investasi = Rp 121.000.000.000
Terdiri dari 25% modal sendiri yaitu sebesar Rp 30.250.000.000 dan 75%
modal pinjaman sebesar Rp 90.750.000.000
2. Data luas lantai kamar hotel :
Jumah Luas
Tipe Kamar 2
Kamar (m )
Superior 39 30
Deluxe 50 30
Executive 18 30
Suite 2 60
President Suite 1 90
3. Syarat KLB & KDB = 6,4 & 75%

4. Luas persil = 2840 m2
5. Luas lantai dasar = 1925 m2
6. Luas lantai bersih = 3420 m2
7. Luas lantai kotor = 17325 m2
8. Umur ekonomis = 40 tahun
9. Masa pelunasan kredit = 15 tahun
10. Bunga kredit = 13 % per tahun
11. Bunga modal sendiri = 13 % per tahun
12. Masa konstruksi = 1 tahun
13. Tingkat hunian/okupansi hotel, untuk memperoleh nilai sewa minimum maka
tingkat okupansi hotel dalam perhitungan awal diasumsikan sebesar 100%.
commit to user
digilib.uns.ac.id
4.2.2.1 Besaran Fisik Teknologis

 Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Luas persil = 2840 m2
Luas Lantai Dasar = 1925 m2
Luas lantai dasar bangunan
KDB = 100%
Luas persil
1925 m 2
KDB =  100%
2840 m 2
= 67,78% < syarat KDB

= 67,78% < 75% (Proyek memenuhi persyaratan KDB)
 Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
Luas persil = 2840 m2
Total luas lantai kotor = 17325 m2
Luas lantai kotor bangunan
KLB =
Luas persil
17325 m 2
KLB =
2840 m 2
= 6,1 < syarat KLB
= 6,1 < 6,4 (Proyek memenuhi persyaratan KLB)
4.1.3 Efisiensi Lantai (E)
Luas lantai bersih
E = x100 %
Luas lantai kotor
3420 m 2
= x100 %  19,74 %
17325 m 2
commit to user
digilib.uns.ac.id
4.2.2.2 Pendapatan Kotor Tahunan

Untuk mencari pendapatan kotor diperoleh dengan Rumus 2.21. Untuk
menyesuaikan satuan harga sewa per kamar hotel maka terlebih dahulu dicari
harga sewa per m2, sehingga Rumus dirubah menjadi :
R = 2,5 x a x L x 365 x r
Dimana, R = Pendapatan kotor ( Rp )
a = Prosentase tingkat hunian kamar
L = Luas kamar hotel ( m2 )
365 = Jumlah hari dalam setahun
r = Harga sewa per m2 ( Rp / m2 / hari )
e = Koefisien pendapatan hotel ( ditetapkan = 2,5 )
R = 2,5 x 100% x 3420 x 365 x r
R = Rp 3.120.750,00 r
4.2.2.3 Pengeluaran Tahunan

Proyek menghabiskan biaya Rp 121.000.000.000,00. Biaya ini disuplai dari modal
pinjaman 75% yakni sebesar Rp 90.750.000.000,00 dan modal sendiri 25% yakni
sebesar Rp 30.250.000.000,00. Pengeluaran tahunan terdiri dari biaya operasional
& pemeliharaan, biaya depresiasi, biaya modal pinjaman, biaya modal sendiri, dan
pajak perseroan.
1) Biaya operasional dan pemeliharaan

Aquarius Boutique Hotel merupakan hotel bintang empat maka besarnya biaya
operasional dan pemeliharaan untuk proyek hotel diambil sebesar 40% dari
pendapatan proyek
Biaya operasional dan pemeliharaan = 40% x pendapatan proyek
= 40% x Rp 3.120.750,00 r
= Rp 1.248.300 r
2) Depresiasi (penyusutan bangunan)
(120 .000 .000 .000  15 .000 .000 .000 )  0
Sesuai Rumus 2.3, Depresiasi =
40
= Rp 2.625.000.000,00
commit to user
digilib.uns.ac.id
3) Biaya modal pinjaman

 Perkembangan modal pinjaman selama masa konstruksi (modal akhir)
F = Modal pinjaman (F/P, I, n)
= Rp 90.750.000.000,00 (F/P,13%,1)
= Rp 90.750.000.000,00 (1.13000)
= Rp 102.547.500.000,00
 Pengembalian Pokok Kredit ( Pp )
Pengembalian pokok kredit per tahun diperoleh dari pokok kredit dibagi
lamanya pinjaman (kredit)
Pp = 102.547.500.000,00
Pp = Rp 6.836.500.000,00
 Biaya bunga, didapat dari pengembalian pokok kredit berikut bunganya
dikurangi pengembalian pokok kredit per tahun.
1
Bunga = Modal akhir (A/P,13%,15) – ( x Modal akhir)
n
= Rp 102.547.500.000,00 (A/ P.13%,15)
1
– ( x Rp. 102.547.500.000,00)
15
= Rp 102.547.500.000,00 (0,15474) – Rp 6.836.500.000,00
= Rp 15.868.200.150,00 - Rp 6.836.500.000,00
= Rp 9.031.700.150,00
4) Biaya modal sendiri
 Perkembangan modal sendiri selama masa konstruksi
F = Modal sendiri (F/P, I, n)
= Rp 30.250.000.000,00 (F/P,13%,1)
= Rp 30.250.000.000,00 (1.13000)
= Rp 34.182.500.000,00
 Pengembalian Pokok Kredit ( Pp )
Pengembalian pokok kredit per tahun diperoleh dari pokok kredit dibagi
lamanya pinjaman (kredit)
Pp = 34.182.500.000,00
Pp = Rp 2.278.833.333,00
commit to user
digilib.uns.ac.id
 Biaya bunga, didapat dari pengembalian pokok kredit berikut bunganya

dikurangi pengembalian pokok kredit per tahun.
1
Bunga = Modal akhir (A/P,13%,15) – ( x Modal akhir)
n
= Rp 34.182.500.000,00 (A/ P.13%,15)
1
– ( x Rp. 34.182.500.000,00)
15
= Rp 34.182.500.000,00 (0,15474) – Rp 2.278.833.333,00
= Rp 5.289.400.050,00 - Rp 2.278.833.333,00
= Rp 3.010.566.717,00
5) Pajak Perseroan ( Pj )
Pj = 15 % x laba kena pajak (pendapatan kotor tahunan – biaya operasional
– depresiasi – biaya bunga modal pinjaman)
Pj = 15 % x (3.120.750,00 r - 1.248.300 r - 2.625.000.000,00 -
9.031.700.150,00)
= 280.867,5 r – 1.748.505.023,00
Total Pengeluaran ( P ) :
P = 1.248.300 r + 2.625.000.000,00 + Rp 6.836.500.000,00 +
9.031.700.150,00 + Rp 2.278.833.333,00 + Rp 3.010.566.717,00 +
(280.867,5 r – 1.748.505.023,00)
P = 1.529.167,5 r + 22.034.095.180,00
4.2.2.4 Perhitungan Nilai Sewa Minimum

Pendapatan hotel = 3.120.750,00 r
Pengeluaran hotel = 1.529.167,5 r + 22.034.095.180,00
Pendapatan = Pengeluaran, maka :
3.120.750,00 r = 1.529.167,5 r + 22.034.095.180,00
1.591.582,5 r = 22.034.095.180,00
r = Rp 13.844,147 / m2 / hari
Jadi nilai sewa minimum adalah sebesar Rp 13.844,147 / m2 / hari
Dengan demikian maka pendapatan kotor per tahun:
R = 2,5 x 1 x 3420 x 365 x Rpcommit to user
13.844,147 = Rp 43.204.121.750,-
digilib.uns.ac.id
Tabel 4.3 Rekapitulasi Pendapatan & Pengeluaran Tahunan
4.2.2.5 Analisis Penilaian Kelayakan Investasi

A. Analisis Nilai Sekarang Bersih (Net Present Value)
Umur Ekonomis = 40 tahun

Pengembalian Kredit (n) = 15 tahun
Suku bunga (i) = 13%
- Pendapatan Kotor Tahunan = Rp 43.204.121.750,- /tahun

Nilai sekarang = Pendapatan Tahunan (P/A,i,n)
= Rp 43.204.121.750,- (P/A,13%,40)
= Rp 43.204.121.750,- (7,634)
= Rp 329.820.265.400,-
- Pengeluaran
a. Pengeluaran Tahunan + Investasi (dari tahun ke-1 hingga ke-15)

= Rp 17.281.648.700 + Rp 2.625.000.000 +
Rp 6.836.500.000 + Rp 9.031.700.150 +
Rp 2.278.833.333 + Rp 3.010.566.717 +
Rp 2.139.865.935
= Rp 43.204.114.840,- /tahun
Nilai sekarang = Pengeluaran Tahunan (P/A,i,n)
= Rp 43.204.114.840,- (P/A,13%,15)
= Rp 43.204.114.840,- (6,462)
= Rp 279.184.990.100,-
commit to user
digilib.uns.ac.id
b. Pengeluaran Tahunan (dari tahun ke-16 hingga ke-40)

= Rp 17.281.648.700 + 2.625.000.000 +
Rp 3.494.620.958
= Rp 23.401.269.660,- /tahun
Nilai sekarang = Rp 23.401.269.660,- (P/A, 13%, 25)
= Rp 23.401.269.660,- x (7,330)
= Rp 171.531.306.600,-
= Rp 171.531.306.600,- (P/F, 13%, 15)
= Rp 171.531.306.600,- x (0,1599)
= Rp 27.427.855.920,-
Nilai NPV investasi adalah :

NPV = nilai sekarang pendapatan – nilai sekarang biaya (pengeluaran)
NPV = PWR – PWC
= Rp 329.820.265.400,- – (Rp 279.184.990.100,- + Rp 27.427.855.920,-)
= Rp 329.820.265.400,- – Rp 306.612.846.000,-
= Rp 23.207.419.380,-
Karena NPV = Rp 23.207.419.380,- > 0, maka investasi tersebut layak.
B. Analisis Perbandingan Pendapatan dan Pengeluaran (Revenue Cost Ratio)
Nilai RCR berdasarkan sistem bunga tetap adalah :

RCR = PWR/PWC
= Rp 329.820.265.400,- / Rp 306.612.846.000,-
= 1,076 > 1
Karena nilai R/C >1 maka proyek layak dikerjakan karena nilai pendapatan lebih
besar dari nilai biaya yang dikeluarkan.
commit to user
digilib.uns.ac.id
C. Analisis Tingkat Kembali Internal (Internal Rate of Return)
Pendapatan Tahunan = Rp 43.204.121.750,- /tahun
Pengeluaran Tahunan A (dari tahun ke-1 hingga ke-15)

= Rp 17.281.648.700 + Rp 2.625.000.000 +
Rp 2.139.865.935
= Rp 22.046.514.640,- /tahun
Pengeluaran Tahunan B (dari tahun ke-16 hingga ke-40
= Rp 17.281.648.700 + 2.625.000.000 +
Rp 3.494.620.958
= Rp 23.401.269.660,- /tahun
Nilai investasi = Rp 121.000.000.000,-

Nilai investasi sekarang (I) = biaya modal setelah konstruksi
= Rp 136.730.000.000,-
Umur Ekonomis = 40 tahun
Pengembalian Kredit (n) = 15 tahun
MARR (i) = 13%
IRR akan diperoleh saat NPV = 0, maka perlu dicari NPV dengan i yang berbeda
untuk mendapatkan NPV mendekati nol.
NPV(0) = PWR – PWC – I
= Pendapatan Tahunan (P/A,i %,15) – Pengeluaran Tahunan A
(P/A,i %,15) – Pengeluaran Tahunan B (P/A,i %,25) (P/F,i %,15) –
I
Jika i = 15%
NPV :
= Rp 43.204.121.750,- (P/A,15 %,40) – Rp 22.046.514.640,- (P/A,15%,15) –
Rp 23.401.269.660,- (P/A,15%,25) (P/F,15%,15) – Rp 136.730.000.000,-
= Rp 43.204.121.750,- (6,642) – Rp 22.046.514.640,- (5,847) –
Rp 23.401.269.660,- (6,464) (0,1229) – Rp 136.730.000.000,-
= Rp 2.735.237.873,- commit to user
digilib.uns.ac.id
Jika i = 16%
NPV :
= Rp 43.204.121.750,- (P/A,16 %,40) – Rp 22.046.514.640,- (P/A,16%,15) –
Rp 23.401.269.660,- (P/A,16%,25) (P/F,16%,15) – Rp 136.730.000.000,-
= - Rp 5.742.969.593,-
NPV = 0 berada antara i = 15% dengan i = 16%, selanjutnya dengan metode

interpolasi akan diperoleh nilai IRR, yaitu :
NPV
IRR  iNPV   (iNPV   iNPV  )
NPV  NPV
2.735.200. 940
IRR  15%  (16%  15%)
2.735.237. 873  5.742 .969 .593
IRR = 15% + 0,3226%

IRR = 15,3226%
Karena IRR > MARR (15,3226% > 13%), maka proyek investasi tersebut layak.
commit to user
digilib.uns.ac.id
4.2.2.6 Harga Sewa Minimum Kamar

Harga sewa minimum per kamar diperoleh dari mengalikan harga sewa minimum
per m2 dengan luas rata-rata per kamar. Harga kamar hotel ini kemudian ditambah
21% untuk biaya pajak & servis.
Jadi, nilai sewa minimum masing-masing kamar sebagai berikut :
 Kamar Superior
= 13.844,147 x 30 = Rp 415.324,41
Biaya Tax & Service 21%
= 21% x Rp 415.324,41 = Rp 87.218,126
Total = Rp 502.542,536 / kamar / hari
 Kamar Deluxe
= 13.844,147 x 30 = Rp 415.324,41
= 21% x Rp 415.324,41 = Rp 87.218,126
 Kamar Executive
= 13.844,147 x 30 = Rp 415.324,41
= 21% x Rp 415.324,41 = Rp 87.218,126
 Kamar Suite
= 13.844,147 x 60 = Rp 830.648,82
= 21% x Rp 830.648,82 = Rp 174.436,252
Total = Rp 1.005.085,072 / kamar / hari
 Kamar Presiden Suite
= 13.844,147 x 90 = Rp 1.245.973,23
= 21% x Rp 1.245.973,23 = Rp 261.654,378
Total =Rp 1.507.627,608 / kamar / hari
commit to user
digilib.uns.ac.id
4.2.2.7 Analisis Titik Impas (Break Even Point)

BEP pada koefisien = 1 dengan R = r
Nilai sekarang pendapatan = (P/F,13%,15) x Rp 43.204.121.750,-

 F 
= Rp 43.204.121.750,- x  
n 
 (1  i) 
Nilai sekarang pengeluaran = (P/F,13%,15) x Rp 22.046.514.640,-
 F 
= Rp 22.046.514.640,- x  
n 
 (1  i) 
Pendapatan bersih per tahun = Pendapatan Tahunan – Pengeluaran Tahunan
– Investasi
Untuk mengetahui pada tahun keberapa modal yang telah diinvestasikan dapat
kembali, dapat dilihat dari Tabel 4.3 di bawah ini :
Tabel 4.4 Perhitungan Titik Impas Berdasarkan Sistem Bunga Tetap
Tabel 4.4 menunjukkan bahwa dengan koefisien nilai sewa minimum sama
dengan 1, titik impas (break even point) tercapai setelah :
3 378.459.55 8,4
n = 14  (15  14)
3.378 .459 .558,4  4.679 .622,68
= 14 + 0.9986
= 14 tahun 11,9834 bulan
commit to user
digilib.uns.ac.id
4.2.2.8 Analisa Titik Impas (Break Even Point) Okupansi

Jika tingkat hunian hotel pada titik impas = V %, maka :
a) Pendapatan Kotor ( R )
R = 2,5 x V x 3420 x 365 x r
= 3.120.750,00 rV
b) Pengeluaran Pokok ( P )
Pengeluaran pokok terdiri dari :
1) Biaya tetap (fixed cost)
 Pembayaran pokok modal pinjaman + Bunga
= 6.836.500.000,00 + 9.031.700.150,00 = 15.868.200.150,00
 Pembayaran pokok modal sendiri + Bunga
= 2.278.833.333,00 + 3.010.566.717,00 = 5.289.400.050
2) Biaya variabel (variable cost)
 Biaya operasional dan pemeliharaan
40% x 3.120.750,00 rV = 1.248.300,00 rV
Total pengeluaran pokok = 15.868.200.150,00 + 5.289.400.050 + 1.248.300,00 rV
Pada titik impas, pendapatan = pengeluaran pokok

Maka :
3.120.750,00 rV = 21.157.600.200 + 1.248.300,00 rV
1.872.450 rV = 21.157.600.200 ;dengan r = 13.844,147 , maka:
V=
V = 0,8162 = 81,62 %
Jadi hotel akan mencapai titik impas dengan nilai sewa minimum
r = Rp 13.844,147 /m2/ hari pada tingkat hunian hotel/Okupansi sebesar 81,62%
commit to user
digilib.uns.ac.id
4.2.2.9 Pembahasan Hasil Perhitungan YSQ 4 Spreadsheet
Setelah menjalankan program YSQ 4 Spreadsheet dengan studi kasus Aquarius

Boutique Hotel, diperoleh perbandingan hasil dengan perhitungan manual dengan
data sebagai berikut :
Tabel 4.5 Rekapitulasi Hasil Perhitungan YSQ 4 Spreadshhet
Hasil dengan Cara Perhitungan
Jenis Analisis Kesimpulan
Program YSQ 4 Perhitungan Manual
Biaya Investasi Rp121.000.000.000 Rp121.000.000.000 -
AKI, k=1, R=1r
NPV Rp23.209.124.628,68 Rp23.207.419.380 Layak
RCR 1,076 1,076 Layak
IRR 16,00% 15.3226% Layak
BEP, k=1, R=r 15 tahun 14 tahun 11,98 bulan
Harga sewa k=1, R=r Rp13.844.28/m2/hari Rp13.844.147/m2/hari
Dari data pada tabel 4.5 terlihat bahwa hasil perhitungan YSQ 4 Spreadsheet valid
dengan sedikit perbedaan dengan perhitungan manual. Namun ada sedikit
kekurangan pada akurasi perhitungan IRR, dimana hasil pada YSQ 4 Spreadsheet
yang sebesar 16% merupakan pembulatan ke atas dibanding dengan hasil
perhitungan manual yang sebesar 15,3226%. Untuk itu, perlu dilakukan
penyempurnaan terhadap formula atau rumus yang digunakan agar akurasi
perhitungan untuk angka di belakang koma lebih tepat khususnya dalam
perhitungan yang memerlukan interpolasi seperti pada perhitungan IRR dan BEP.
commit to user
digilib.uns.ac.id
BAB 5
KESIMPULAN DAN SARAN
5.1 Kesimpulan
Berdasarkan uraian pada bab sebelumnya, kesimpulannya adalah:
YSQ 4 Spreadsheet dirancang menggunakan lembar kerja pada MS. Excel 2007
dengan menggunakan formula yang tersedia pada program dan tidak merubah
bahasa pemrograman yang ada. Program ini terdiri dari 10 lembar kerja yaitu
MENU, lembar INPUT, BFT, BIAYA INVESTASI, NILAI SEWA MINIMAL,
lembar NPV, RCR, IRR, BEP & BEOF, dan OUTPUT.
YSQ 4 Spreadsheet dijalankan dengan memasukkan input data seperti

perhitungan investasi, jenis hotel, tingkat suku bunga kredit, tingkat okupansi
hotel, masa pengembalian kredit pinjaman dan variabel input lainnya, YSQ 4
Spreadsheet dengan cepat menghasilkan output layak tidaknya proyek investasi
hotel tersebut untuk dijalankan dengan metode NPV, RCR dan IRR, serta dapat
menghasilkan harga sewa kamar hotel per hari. YSQ 4 Spreadsheet juga
bermanfaat bagi pengelola hotel dalam menentukan nilai input yang tepat untuk
memperoleh harga sewa kamar yang diinginkan.
Hasil perhitungan YSQ 4 Spreadsheet valid dengan menggunakan Aquarius
Boutique Hotel sebagai studi kasus karena sama dengan perhitungan manual.
commit to user
digilib.uns.ac.id
5.2 Saran
1. Penelitian selanjutnya dapat menambahkan fasilitas pendukung serta
penentuan harga minimalnya untuk analisis kelayakan proyek hotel.
2. Penelitian selanjutnya dapat menambahkan rincian pembayaran kredit dengan
variasi sistem bunga, misalnya dengan bunga menurun.
3. Penelitian selanjutnya dapat menggunakan rumus/formula yang lebih
kompleks untuk meningkatkan akurasi perhitungan, khususnya untuk angka di
belakang koma dalam perhitungan interpolasi.
4. Penelitian selanjutnya dapat mengembangkan perhitungan kelayakan investasi
menggunakan bahasa pemrograman seperti visual basic karena pada penelitian
ini murni hanya menggunakan rumus yang disediakan dalam MS Excel tanpa
merubah bahasa pemrogramannya.
commit to user

Microsoft Excel Sebagai Alat Bantu Analisa Kelayakan Proyek

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Microsoft Excel Sebagai Alat Bantu Analisa Kelayakan Proyek

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.

Lembar kerja MS. Exel 2007 sebagai alat bantu analisis

Pungky Setyo Wibowo

1.1. Latar Belakang

Meningkatnya kegiatan bisnis dan pariwisata di Indonesia mengakibatkan

Investasi merupakan keputusan yang beresiko, karena memerlukan modal pada

Mudahnya menggunakan spreadsheet pada program Microsoft Excel sebagai alat

1.2. Rumusan Masalah

1.3. Batasan Masalah

1. Lembar kerja dinamakan YSQ 4 Spreadsheet

1.4. Tujuan Penelitian

Tujuan penelitian ini adalah mendesain lembar kerja YSQ-4 Spreadsheet,

1.5. Manfaat Penelitian

Manfaat yang diharapkan dari penelitian ini adalah sebagai berikut :

1. Memberikan pemahaman dan pengetahuan baru di bidang manajemen

3. Membuka kemungkinan pengembangan lebih lanjut sebagai penyempunaan

1.6. Studi Kasus

Berikut denah lokasi dan gambar beberapa fasilitas hotel

2.1. Tinjauan Pustaka

Aspek keuangan dalam studi kelayakan bukan hanya mempertimbangkan jumlah

2.2. Dasar Teori

2.2.1 Pengertian Proyek & Investasi

Menurut William F. Sharfe investasi adalah adalah mengorbankan dollar sekarang

Pada prinsipnya Investasi merupakan pilihan penggunaan dana yang berisiko,

2.2.2 Pengertian Studi Kelayakan Proyek

Studi kelayakan proyek merupakan suatu kegiatan yang mempelajari secara

2.2.2.1 Aspek-aspek dalam Studi Kelayakan

2.2.2.2 Kegiatan pada Tahap Studi Kelayakan

Kegiatan dalam studi kelayakan adalah sebagai berikut :

2.2.3 Kriteria Hotel

Menurut Dirjen Pariwisata (Depparpostel) Hotel adalah jenis akomodasi yang

Berdasarkan Surat Keputusan Menteri Perhubungan Republik Indonesia No. PM

2.2.4 YSQ Spreadsheet

2.3 Input Kelayakan Investasi

2.3.1 Besaran-Besaran Fisik Teknologis

1. Luas lantai kotor (gross floor area)

2. Luas lantai bersih (netto floor area)

3. Efisiensi lantai (floor efficiency)

4. Koefisien dasar bangunan (KDB) atau kepadatan bangunan (building density)

5. Koefisien lantai bangunan (KLB)

Luas lantai kotor

2.3.2 Besaran-Besaran Tekno Ekonomi

1) Harga satuan tanah

2) Harga satuan gedung

tahun, dengan tingkat bunga d akan sama dengan :

11) Masa konstruksi

c. Penjualan (dengan atau tanpa angsuran) dalam proyek flat/perkantoran.

e. Biaya personil dan badan pengelola gedung.

( Moch. Ichsan, dkk, 2000 : 170 )

Perkembangan kredit tersebut (loan build up) tergantung urutan besarnya

2.4. Analisis Ekonomi Teknik

2.4.1 Pengertian Dasar

Menurut Ferianto Raharjo (2007), analisis ekonomi teknik digunakan untuk

2.4.2 Rumus dalam Analisis Ekonomi Teknik

Pendapatan kotor per tahun dihitung dengan rumus sebagai berikut :

Penetapan harga kamar mempunyai tujuan, yaitu untuk memperoleh keuntungan

2.5. Analisis Penilaian Investasi

Menurut Donald G. Newnan (1990), metode yang digunakan dalam analisis

2.5.1 Metode Nilai Sekarang Netto (Net Present Value)

2.5.2 Metode Revenue Cost Ratio

2.5.3 Metode Arus Pengembalian Internal (Internal Rate of Return)

3.1 Metode Penelitian

Metode yang digunakan untuk menyelesaikan rumusan masalah adalah dengan

3.2 Sumber Data