MATERI KE I

MATA PELAJARAN : PERENCANAAN BISNIS KONSTRUKSI DAN

PROPERTY

KELAS / SEMESTER : XI / GA NJIL

MATERI POKOK : PEMAHAMAN KONSEP BISNIS KONTRUKSI

DAN PROPERTI

SMK NEGERI 2 PANYABUNGAN

BISNIS KONTRUKSI DAN PROPERTY

TAHUN AJARAN

2020/2021
PETA KONSEP

Bisnis kontruksi dan Properti

Pengertian Tujuan Jenis Strategi

Perencanaan BKP Investasi dalam
BKP dalam BKP
BKP

PENDAHULUAN
Kebutuhan dasar setiap manusia (basic need) terdiri dari pangan, pakaian, dan
papan. Properti atau papan atau tempat tinggal dibutuhkan oleh setiap manusia, jika
tidak memiliki tempat tinggal manusia tidak akan memiliki hidup yang baik. Apabila
manusia tidak memiliki tempat tinggal maka akan menjadi tuna wisma. Seperti yang
tertera dalam Pasal 28 H (1) UUD 1945 yang berbunyi:
”Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan
mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhak memperoleh pe-
layanan kesehatan”. Hal tersebut menunjukkan bahwa tempat tinggal memiliki peran
yang amat penting bagi keberlangsungan hidup manusia, bukan hanya sebagai tem- pat
berlindung akan tetapi untuk meningkatkan kualitas hidup yang lebih baik.
Bisnis konstruksi dan properti ialah sebuah kegiatan yang sangat berperan
dalam meningkatkan suatu perekonomian negara juga kesejahteraan sosial di
masyarakat. Seiring dengan pertumbuhan penduduk yang terus berkembang ditengah
lahan yang semakin terbatas membuat bisnis konstruksi dan properti menjadi salah satu
peluang yang masih sangat menjajikan di Indonesia. Akan tetapi, dalam pengembangan
se- buah properti harus diimbangi dengan perencanaan atau tata kelola yang profesional
dan sinergi dari pihak terkait supaya dapat memberikan manfaat terhadap masyarakat
luas.
MATERI PEMBELAJARAN
A. Pengertian Perencanaan Bisnis Konstruksi dan Properti
Sebelum mendefinisikan perencanaan bisnis konstruksi dan properti, terlebih da-
hulu harus memahami pengertian dari bisnis konstruksi serta properti. Bisnis Kon-
struksi dan Properti merupakan gabungan dari konsep bisnis konstruksi dan bisnis
properti. Secara umum, istilah bisnis dapat diartikan sebagai suatu kegiatan baik
perorangan atau organisasi yang mencakup dalam pembuatan dan pemasaran baik
barang maupun jasa kepada konsumen sedangkan konstruksi dan properti merupa-
kan dua hal yang beriringan. Berikut adalah penjelasan mengenai definisi
tersebut.
1. Bisnis Konstruksi
Istilah konstruksi memiliki kaitan erat dengan bangunan gedung
maupun bangunan sipil. Konstruksi merupakan kegiatan membangun yang hasil
akhirnya berupa bangunan gedung maupun bangunan sipil yang menyatu dengan
lahan tempat kedudukannya untuk difungsikan sebagai rumah tinggal ataupun
fungsi lainnya.
Menurut UU Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi dijelaskan
bah- wa pekerjaan konstruksi merupakan keseluruhan atau sebagian kegiatan
yang mencakup pembangunan, pengoperasian, pemeliharaan, pembongkaran,
serta pembangunan kembali suatu bangunan. Namun demikian, konstruksi juga
dapat dipahami berdasarkan kerangka perspektif dalam konteks jasa, industri,
sektor atau kluster.
Bisnis konstruksi adalah suatu usaha yang dilakukan oleh perusahaan
atau organisasi yang bergerak di bidang jasa konstruksi. Kegiatan yang
ditawarkan yaitu mencakup jasa konstruksi bangunan, baik dari perencanaan,
pelaksanaan, maupun pengawasan untuk membangun suatu bangunan. Pada
umumnya, bisnis konstruksi berbentuk badan usaha. Bisnis konstruksi dapat
berjalan dengan baik apabila mampu dikelola oleh manajemen yang baik dan
disiplin dari perusaa- haan itu sendiri.
2. Bisnis Properti
Di Indonesia kata properti identik dengan rumah, real estate, tanah,
ruko, ge- dung atau gudang. Istilah properti berasal dari kata serapan dalam
Bahasa Inggris yaitu “properti” yang berarti milik. Secara umum dapat dimaknai
sebagai sesuatu yang bisa dimiliki atau hal apapun yang dapat dijadikan objek
kepemilikan baik terhadap suatu barang ataupun non barang. Salah satu bentuk
properti dalam bentuk barang adalah rumah.
Menurut kamus besar Bahasa Indonesia, properti merupakan tanah dan
bangunannya termasuk sarana dan prasarana yang ada dalam tanah dan
bangunan yang memang merupakan bagian yang tidak terpisahkan. Definisi
properti lain- nya yaitu menurut SK Menteri Perumahan Rakyat No 05/ KPTS/
 BKP4N/ 1995, properti merupakan tanah hak dan atau bangunan permanen yang
menjadi objek pemilik dan pembangunan.
Bisnis properti dapat diartikan sebagai bentuk aktivitas ekonomi yang
ber- hubungan dengan peningkatan nilai suatu lahan atau bangunan beserta
sarana dan prasarana yang ada di atas sebidang tanah untuk mendapatkan
keuntungan. Perencanaan properti adalah kegiatan properti untuk memenuhi
kebutuhan mas- yarakat.
3. Pelaku dalam Bisnis Konstruksi dan Properti
Bisnis Konstruksi dan Properti merupakan bisnis yang berhubungan
dengan banyak pihak, dimana erat sekali dengan pemilik tanah, pemerintahan
setempat, investor, kontraktor, marketing, konsumen dan yang lainnya.
Hubungan yang baik harus dijalin dengan para pihak tersebut supaya kegiatan
bisnis berlangsung dengan baik, mudah, serta hambatan yang ada dapat teratasi.
Sebagai ilustrasi, apabila akan mendirikan sebuah bangunan maupun
usaha harus mendapatkan izin dari pemerintah setempat yakni IMB (Izin
Mendirikan Bangunan). Jika izin tersebut sudah didapat maka bangunan baru
dapat didiri- kan dan usaha dapat berjalan. Modal yang dibutuhkan untuk
membangun terse- but tentulah tidak kecil, dalam hal ini supaya tidak terlalu
dibebani maka kerja sama dengan investor sangat diperlukan untuk memberikan
tambahan modal. Selanjutnya proses pembangunan properti diserahkan ke
kontraktor untuk diker- jakan. Setelah proyek tersebut selesai, tentu harus
dipasarkan kepada konsumen melalui seorang marketing.
Secara garis besar, berikut dijelaskan para pelaku yang terlibat dalam
bisnis konstruksi dan properti
a. Pemilik Proyek/ Pengguna Jasa
Pemilik proyek harus membuktikan kemampuan untuk membiayai pekerjaan
konstruksi. Pemilik bisa berasal dari sektor private, pemerintah, kontraktor,
developer, maupun komunitas. Pemerintah merupakan investor yang paling
utama dalam ketersediaan fasilitas umum seperti transportasi, fasilitas pendi-
dikan dan kesehatan, pengairan, dan fasilitas publik lainnya. Badan Usaha
Milik Negara (BUMN) serta pihak swasta merupakan pihak investor untuk
penyeleng- garaan seperti real estate, bangunan komersial, ruko, bangunan
industri dan yang sejenisnya. Pemilik yang berasal dari individu atau private
biasanya mer- upakan investor untuk penyelenggaraan rumah tinggal.
b. Perencana Konstruksi
Pada umumnya perencana konstruksi disebut dengan Konsultan Perencana.
Se- bagai perencana, hal yang dilakukan adalah memberikan pelayanan jasa
kon- sultasi/ perencanaan pada kegiatan konstruksi yang mencakup pekerjaan
awal yaitu studi kelayakan sampai proses penyusunan dokumen-dokumen
kontrak.
c. Pelaksana Konstruksi
Pelaksana konstruksi atau kontraktor, yakni pihak yang menyediakan jasa un-
 tuk menyelesaikan pekerjaan konstruksi yang mencakup kegiatan persiapan
lahan hingga penyerahan hasil akhir pekerjaan konstruksi sesuai dengan apa
yang telah disepakati antara pemilik proyek (project owner) dengan pelaksana
proyek (kontraktor).
d. Pengawas Konstruksi
Pengawas konstruksi atau konsultan pengawas yaitu menyediakan layanan
jasa pengawasan suatu proyek baik sebagian atau keseluruhan pelaksanaan
peker- jaan konstruksi baik pada tahap persiapan lahan sampai pada tahap
penyerah- an hasil akhir pekerjaan konstruksi.
Dalam lingkup bisnis konstruksi dan properti, kontraktor merupakan badan usa-
ha yang berperan sebagai pelaku utama penyedia jasa konstruksi yang menggu-
nakan sumber daya manusia, kapital atau modal, teknologi, serta ilmu
manajemen dalam pekerjaan bangunan atau konstuksi atau wujud fisik lainnya.
Perencanaan bisnis konstruksi dan properti mempertimbangkan hal-hal penting
pada saat awal sebelum pembangunan (pre construction) dan pada saat
pembangunan.

B. Tujuan Bisnis Konstruksi dan Properti

Tujuan bisnis konstruksi dan properti adalah mengelola lahan untuk dibangun men-
jadi sebuah properti dengan menerapkan konsep manajemen sehingga mendapa-
tkan keuntungan dari adanya suatu proyek tersebut. Secara garis besar, bisnis kon-
struksi dan properti bertujuan untuk:
1. Mendapatkan proyek
Proyek didapatkan dari konsumen yaitu pihak baik perorangan maupun instansi
yang memiliki informasi pasar dan memberikan akses pasar tersebut biasanya
melalui proses pelelangan. Konsumen merupakan pihak yang menggunakan jasa
dan barang konstruksi, baik sebagai pengguna jasa (consumers) maupun peman-
faat (users). Dalam bisnis konstruksi, suatu proyek diperoleh dengan
menerapkan strategi estimasi dan penawaran.
2. Mendapatkan keuntungan dari pelaksanaan proyek tersebut
Berkaitan dengan pengaturan keuangan proyek supaya mendapatkan keuntun-
gan dari proyek yang telah dilaksanakan. Melalui perencanaan bisnis yang baik,
diharapkan proses pelaksanaan suatu proyek berjalan dengan efektif dan efisien.
3. Menjaga keberlangsungan perusahaan/ badan usaha
Selain untuk mendapatkan proyek dan keuntungan, tentu dalam bisnis konstruk-
si mempunyai tujuan untuk dapat menjaga keberlangsungan bisnis perusahaan.
Pengelolaan bisnis perusahaan harus diatur dengan baik, terutama dalam mana-
jemen produksi dan manajemen keuangan. Selain itu, diharapkan dapat mem-
bentuk badan usaha yang cakap, memiliki daya saing yang tinggi dan kualitas
hasil pekerjaan konstruksi yang baik.

C. Jenis Investasi dalam Bisnis Konstruksi dan Properti

 Output industri bidang bisnis konstruksi dan properti, sebagian besar adalah beru-
pa barang investasi yang berbentuk aset tetap. Permintaan terhadap hasil produk
industri tersebut biasanya sangat fluktuasi, artinya investasi mungkin bisa ditunda
atau dipercepat tergantung dari kondisi ekonomi dan kebijakan pemerintah.
Jenis Investasi dalam bisnis konstruksi dan properti antara lain yaitu:
1. Residensial (Tempat Hunian)
Residensial merupakan bangunan yang difungsikan sebagai tempat hunian atau
rumah tempat tinggal. Bangunan residensial mencakup rumah atau perumahan,
rumah susun, apartemen, asrama, kondominium, dan villa. Rumah tapak (land-
ed house) menjadi favorit bagi masyarakat dengan kondisi tanah di lingkungan
sekitar luas karena masih banyak lokasi untuk dibangun. Pilihan apartemen atau
rumah susun (vertical house) menjadi tren bagi masyarakat di perkotaan dengan
tanah untuk pengembangan hunian sangat terbatas. Tidak mengherankan apa-
bila residensial merupakan sumber permintaan terbanyak dalam bisnis properti

Gambar 1.1 Bangunan Residensial berjenis perumahan

Sumber: https:// www.rumah.com/ listing-properti/ disewa-summarecon-band- ung-oleh-

alfons-16180442

2. Bangunan Komersial (Tempat Usaha)

Bangunan komersial merupakan bangunan yang dipergunakan untuk kegiatan
komersial (perdagangan atau niaga) yang bertujuan mendatangkan keuntungan
bagi pemilik ataupun penggunanya. Kategori bangunan komersial meliputi ban-
gunan perkantoran dan properti retail. Bangunan perkantoran dapat berbentuk
walks ups atau high rise complexes. Ruang kantor biasanya disewakan kepada
satu atau beberapa pelaku bisnis sekaligus. Untuk properti retail meliputi per-
tokoan, supermarket, pusat perbelanjaan, dan layanan jasa (service).
 Gambar 1.2. Bangunan Komersial berjenis pusat perbelanjaan

Sumber: http:// anekatempatwisata.com/ 15-mall-di-jakarta-yang-wajib-dikunjungi/

3. Bangunan Industri
Bangunan yang difungsikan untuk keperluan industri baik industri yang berben-
tuk pabrik, manufaktur berat dan ringan, tempat perakitan, gedung penelitian dan
pengembangan IPTEK, gudang untuk penyimpanan dan pendistribusian pro-
duk. Pengembangan industrial yang sekaligus memiliki sebuah kantor disebut
sebagai kawasan industrial atau bisnis.

Gambar 1.3. Bangunan Pabrik Industri

Sumber: https:// pixabay.com/ id/ photos/ biji-bijian-pabrik-in- dustri-produksi-2543915/

4. Bangunan Dengan Tujuan Khusus.

Properti atau bangunan dengan tujuan khusus memang dimaksudkan untuk me-
menuhi kebutuhan masyarakat yang bersifat khusus. Bangunan yang termasuk
dalam bangunan khusus antara lain tempat ibadah, terminal, bandara, sekolah,
stasiun, dan lain sebagainya. Pengembangan properti bangunan khusus membu-
tuhkan wawasan, kemampuan teknik yang tinggi dan profesional dari para
pelaku.
 Gambar 1.4. Bandara

Sumber: https:// www.rd.com/ advice/ travel/ best-ma- jor-u-s-airports/

D. Strategi dalam Bisnis Konstruksi dan Properti

Bisnis Konstruksi dan Properti termasuk salah satu sektor potensial dalam
proses pembangunan nasional di Indonesia. Pada sektor tersebut dapat membantu
penerimaan pendapatan pemerintah baik pada pemerintahan pusat maupun
pemerintahan daerah. Bidang konstruksi dan properti dapat memberikan dampak
berganda (multiplier effect) dalam meningkatkan kesejahteran di masyarakat, baik
itu secara langsung seperti terciptanya lapangan pekerjaan maupun dampak yang
tidak langsung.
Agar tujuan bisnis konstruksi dan properti dapat tercapai secara maksimal,
maka tentu memerlukan sebuah strategi, yaitu suatu rencana yang cermat men-
genai kegiatan agar mencapai sasaran. Dengan adanya strategi, hal-hal yang tidak
diinginkan dapat dicegah dan ketika tantangan muncul diharapkan dapat teratasi
dengan baik. Berikut adalah beberapa strategi yang dapat dijalankan dalam bisnis
konstruksi dan properti.
1. Ketersediaan Lahan
Lahan merupakan hal mendasar dalam bisnis konstruksi karena tanpa lahan ti-
dak mungkin ada proyek. Ketersediaan lahan menjadi penentu utama agar
proyek dapat berjalan. Lahan dapat berasal dari pemilik proyek, masyarakat,
pemerintah, developer. Pemetaan lahan potensial (aksesibilitas), status hak
kepemilikan yang berkaitan dengan badan hukum yaitu notaris. Selain itu,
peruntukkan lahan juga harus dipastikan apakah sesuai dengan rencana proyek,
yaitu dengan melihat Rencana Umum Tata Ruang setempat.
2. Mengembangkan kemampuan kontraktor (capacity building)
Kontraktor sebagai roda utama dalam bisnis konstruksi dan properti harus memi-
liki izin usaha jasa konstruksi nasional. Selain itu, beberapa hal harus diperhati-
kan terkait dengan manajemen administrasi, pedoman tentang dokumen tender,
manajemen biaya, mutu, waktu serta kemampuan teknis lainnya untuk dikem-
bangkan kontraktor sebagai penyedia jasa konstruksi agar dapat bersaing secara
kompetitif dan mampu merealisasikan pekerjaan proyek sesuai dengan ketentu-
an atau kesepakatan.
3. Modal
Modal yang dimaksud dalam hal ini adalah berhubungan dengan masalah keuan-
gan (finansial), kepastian dana dan komitmen dengan lembaga keuangan lain.
Pembiayaan bisnis atau sumber dana untuk suatu proyek biasanya terdiri dari
modal milik sendiri dan modal pinjaman. Besarnya modal yang dimiliki akan
ber- dampak pada proses pelaksanaan suatu proyek. Apabila dana yang dimiliki
cuk- up besar maka relatif akan lebih mudah dan aman dalam melaksanakan
rencana pembangunan maupun pengembangan proyek.
4. Pemasaran
Pemasaran merupakan kegiatan untuk memasarkan barang atau jasa umumn- ya
kepada masyarakat dan khususnya kepada masyarakat potensial. Pemasaran oleh
kontraktor dapat dikelompokkan atau disegmentasikan ke dalam empat
karaktaristik yaitu meliputi pemilihan pangsa pasar, produk harga, distribusi dan
promosi. Tidak terdapat perbedaan signifikan antara kontraktor dengan skala
kecil, menengah, maupun besar dalam melaksanakan strategi pemilihan pasar.
Pemasaran dapat menentukan apakah produk yang dihasilkan mampu menarik
perhatian orang untuk membeli atau menyewa.