Resume Ch 12

Refinement Of Idea

Kelompok1

Sarah Freshima / 6012211016

Hafizh Dani Aslam / 6012211052
Muhammad Rabani / 6012211055
Riky Wahyu Kurniawan / 6012211061
TUJUAN REFINEMENT OF IDEA

Menemukan
Keputusan
yang Tepat

Construction
Marketing Financial
Management

Feel reasonably more confident

Project
Feasibility
 1. Menganalisis area pasar yang menawarkan project
yang sesuai juga

2. Menganalisis competitor

3. Mendiskusikan project dengan perusahaan terpilih

CREATING PLANs untuk mengidentifikasi segala kemungkinan kendala
pada proyek .

4. Menentukan desain awal

5. Menganalisis potensi proyek agar menemukan

proyek yang paling memenuhi kriteria

6. Negosiasi lokasi terpilih dan kontrak

7. Menyempurnakan kelayakan finansial

 CONTROLLING THE SITE

Dalam proses akuisisi, pertimbangan risiko sangatlah penting. Kadang

dilakukan untuk menghasilkan sebuah proyek dengan biaya seminimal
mungkin, namun potensi penghematan ini bertentangan dengan keinginan
untuk mengontrol tingkat risiko keuangan di awal proses pengembangan
Untuk setiap jenis properti, ada aturan umum tentang berapa banyak biaya
tanah sebagai persentase dari total biaya atau sebagai biaya per unit.
Perhitungan ini sampai pada nilai tanah dengan menentukan nilai perbaikan
yang akan dibangun di atas tanah dan dikurangi biaya langsung dan tidak
langsung untuk membangun perbaikan tersebut.
GOVERNMENT AND COMPETITOR

Developer harus paham terkait peraturan lokal yang berpengaruh terhadap proyek mereka.
Developer harus membangun relasi yang baik terhadap politisi, pejabat setempat dan
masyarakat di sekitarnya.
Sangat penting bagi pengembang untuk mengetahui proyek, keuangan dan relasi politik
competitor mereka di pasar yang sejenis. Seorang developer agar developer dapat
mengetahui peluang-peluang dan risiko yang akan timbul saat proyek akan dilaksanakan.
URBAN GROWTH MODELS
URBAN GROWTH MODELS
The Concentric Zone Theory
The Axial Theory
The Sector Theory
The multiple nuclei theory
KETERANGAN
Diasumsikan tidak ada variasi atau batas penggunaan
lahan, kota akan tumbuh terkonsentrasi dalam
lingkaran dan penggunaan lahan paling intensif terletak
di pusat kota.
Memodifikasi teori zona konsentrasi dan
mempertimbangkan pola penggunaan lahan yang lebih
intensif di sepanjang akses transportasi yang biasanya
menyebar ke luar pusat kota.
Karena geografis gelombang pembangunan cenderung
bergerak keluar dari pusat kota membentuk sektor
berbentuk baju yang paling tidak tahan terhadap alam
dan menyediakan biaya transportasi rendah
Sebuah kota mungkin awalnya akan tumbuh di sekitar
kawasan pusat bisnis, inti komersialnya yang lebih kecil
akan berkembang di pinggira. Hal ini memungkinkan
jarak tempuh yang lebih pende.
 Pemukiman dan
Penggunaan Lahan

Dipengaruhi oleh

Kebijakan
Manajemen Peran Pusat
Ekonomi Transportasi Teknologi
Pertumbuhan Kota
Penduduk
 Pemilihan Lokasi

1. Proses pemilihan lokasi melibatkan berbagai stakeholder (pemilik tanah,

distributor, pengembang, pemerintah, dsb) tak jarang dengan mata

rantai distribusi yang panjang, dengan kondisi pasar yang sangat

fluktuatif.

2. Peluang untuk memperoleh tanah bervariasi dengan siklus real estat,

dengan harga cenderung meningkat.

3. Ketika pasar sedang turun, ada peluang bagi pengembang untuk

membeli harga tanah dan sebaliknya

Kesepatakan
Pengembang memiliki beberapa kriteria/aspek dalam proses pembelian lahan
antara lain :
1. Harga yang rendah
2. Waktu yang cukup untuk menganalisa risiko.
3. Proses pembiayaan untuk menjaga likuiditas.

Sedangkan Penjual memilki kriteria/aspek kebalikan dari pengembang:

1. Harga tinggi
2. Waktu minimum untuk melepas properti pasar sebelum transaksi ditutup.
3. Proses pembiayaan yang stabil
Teknologi Informasi
Berbagai aplikasi telah dikembangkan untuk memudahkan proses akuisisi
lahan, antara lain :

1. Zonda
Menyajikan data demografis dan pergerakan pasar yang terhubung ke
smartphone.

2. Google Earth
Menyajikan gambar permukaan bumi, seperti peta lokasi bangunan, visual
bangunan 3D, sehingga dapat menghemat waktu bagi pengembang untuk
kunjungan lapangan.

3. GIS
GIS adalah sistem informasi pemetaan berbasis computer yang
menginterpretasikan dan memvisualisasikan data geografi sehingga dapat
mengetahui pola, hubungan dan tren dalam bentuk peta, tabel dan grafik serta
laporan.
Karakteristik Lahan

Karakteristik Lahan penting untuk dianalisis sebelum transaksi jual beli

tanah dilaksanakan, tujuannya yaitu agar pengembang mengetahui kondisi
lahan dan sifat tanah nya untuk tujuan pengembangan, hal itu juga
sebagai langkah identifiasi risiko. Analisa karakteristik lahan meliputi :

1. Geologi tanah

2. Sumber daya hayati dilokasi lahan tersebut

3. Topografi,

4. Regulasi, dsb
INFRASTRUKTUR
• Jalan
• Air
• Saluran pembuangan sanitasi
• Drainase
• Dll
 HakPengembangan Lokasi
Studi Kasus

Pembangunan kembali
• Pembongkaran beberapa bangunan
• Penyesuaian dari struktur bersejarah
• Pembangunan dua menara tempat
tinggal
• Ruang pendidikan dan budaya
• Atrium
• Pusat penitipan anak
• Ritel

Tahun 2001, Pemerintah provinsi mengakuisisi Lokasi

Tahun 2003, kota merundingkan kesepakatan tim terpilih untuk merestorasi gedung 1903, menambah menara tinggi, dan
mengembangkan perumahan sosial, kantor, ritel, dan ruang universitas

Sebuah kesepakatan dibuat antara pemerintah dan pengembang dengan hasil biaya tanah tidak dibebankan kepada
pengembang dan sebagai ganti pengembang akan menyediakan ruang perkantoran kota, atrium, dan ruang terbuka
publik, serta pembongkaran dan perbaikan
Tahun 2010, Pembangunan selesai dan
berdampak positif.

• mengubah persepsi lingkungan

• menyediakan perumahan yang sangat
dibutuhkan
• meningkatkan nilai properti
• menghasilkan pendapatan baru bagi
kota
KELAYAKAN AWAL

Tahap I

Pengembang melibatkan tim proyek untuk membantu

menyempurnakan konsep ke titik yang berkaitan dengan
pengeluaran biaya.

Tahap II

Menyiapkan gambar konsep, tetapi pekerjaan desain

yang sebenarnya dimulai hanya setelah analisis
menyeluruh terhadap lokasi dan kendalanya.
Dengan pemahaman tentang
Tahap III kendala dan peluang situs,
pengembang dapat memberikan
Melibatkan keterlibatan seorang spesialis dalam arahan kepada desainer seperti
analisis lokasi. perencana lahan dan arsitek.
ahli geologi
ahli hidrologi
ahli biologi
Pengacara
NEGOSIASI UNTUK LOKASI
Tergantung pada tujuan pemilik tanah dan daya tarik situs saat ini Harga Tanah
Negosiasi mengarah pada pertukaran antara keinginan pengembang
untuk membayar sesedikit mungkin dengan waktu tunggu selama
mungkin dan keinginan pemilik untuk menerima pembayaran yang
besar untuk periode yang singkat.
Menghasilkan

Perjanjian
menentukan harga dan jaminan apa
pun dalam akta dan kemungkinan
pembatasan lokasi
PARTISIPASI TAHAP KEDUA
Pengembang mulai mempertimbangkan
siapa yang akan bergabung dengan tim
pengembangan, baik sebagai konsultan
atau anggota staf

• Kontraktor
• Pengguna lahan terakhir
• Manajer properti
• pemberi pinjaman
• Investor
• Masyarakat
KONTRAKTOR

• Kontraktor memperkirakan biaya konstruksi. Masukan

mereka adalah salah satu elemen penting dalam
kelayakan informal dan kelayakan formal.

• Kontraktor juga dapat menguraikan kepada

pengembang fungsi dan fitur khas serta kualitas
bahan dan penyelesaian di bangunan yang sebanding
di area pasar

PENGGUNA LAHAN TERAKHIR

Pengembang menganalisi konsep dari Pengguna lahan
terakhir untuk menentukan kebutuhan spesifik dan untuk
menyempurnakan gagasan umum tentang permintaan
pasar yang ditetapkan selama periode saat itu.
STAKEHOLDER DALAM REFINEMENT OF IDEA

Manager Properti Investor

1. Evaluasi Plothole Ide 1. Cari investor yang inovatif
2. Perencanaan pengembangan dan 2. Menghindari bunga besar
perawatan ide 3. Konsultasi ke Broker Hipotek/
3. Perencanaan dan Review Desain konsultan keuangan nasional
Gedung
4. Venture Capital, uang modal yang
4. Efisiensi O/M Cost
tidak kembali bila perusahaan
tidak jalan.

Jasa Peminjam Uang Warga Publik

1. Cari jasa yang profit dalam jangka 1. Koordinasi rutin dengan warga
panjang (menanggung resiko) (dan wakilnya) agar hubungan
2. Bila sulit menemukan, konsultasi baik (pemasaran dan legalitas)
ke Broker Hipotek 2. Warga bisa saja memiliki saran
3. Fahami proyek (geografi, inovasi, yang bagus dan mempermudah
market idea) perizinan
3. Pendekatan sosial dan politik
diperlukan
SEGMENTASI PASAR DAN DIFERENSIASI PRODUK

• Refinement of idea sebagian besar adalah UNTUK SIAPA

segmentasi pasar dan diferensiasi produk.

• Analisa Juga ;
• Sarana Prasarana Produk
• Fungsi Produk
• Kelebihan Produk kita dengan lainnya
• Balancing Ideal Cost dan Market Appeal
 CONTOH : KODE ETIK ULI DEVELOPER

1. Menghormati Lahan 6. Menghormati Kesetaraan Bersama

Karena lahan tak tergantikan, jadikan sebagai Menghormati perbedaan untuk tercapai kreatifitas,
rekam jejak dan pelayanan publik. inovasi dan kesempatan emas
2. Menghormati Profesi Diri 7. Menghormati Lingkungan Sekitar
Bekerja dengan sepenuh hati dan target yang Memberikan fasilitas memadai untuk bisa
tinggi. kenyamanan dalam hidup, bekerja, dan hiburan,
3. Menghormati Profesi Lain dan Tata Kota Daerah serta meminimalisir polusi penngembangan
Koordinasi dengan profesi lain guna sharing ilmu 8. Menghormati Masa Depan
dan informasi, untun pengembangan kedepan. Siap dengan permasalahan tak terduga kedepannya,
4. Menghormati Konsumen dengan mementingkan segi kenyamanan hidup,
Mengedepankan reputasi, kualitas, profesionalitas bekerja, aksesbilitas, wisata, dan hiburan
untuk konsumen 9. Menghormati Generasi Baru
5. Menghormati Warga Sekitar Memberikan contoh yang terbaik dan memberikan
Berinteraksi dengan sekitar untuk opini dan dampak positif ke lingkungan
keluhan, agar pengembangan diterima 10. Menghormati Integritas Diri
Menjadikan diri berintegritas, profesionalitas,
kejujuran yang tinggi dalam bekerja maupun pribadi
UJI KELAYAKAN FINANSIAL

• Kelayakan di awal sebelum memulai rencana, dengan mengestimasikan Cash-flow

• Kelayakan tidak boleh hanya kepala pengembang saja yang untung, namun pihak –
pihak lainnya juga harus untung juga. (engineer, arsitek, pelaksana, pekerja, dsb)
PENGENDALIAN RESIKO PADA REFINEMEN OF IDEA

VS

Pembelian lahan pengembangan baru memiliki Pengendalian resiko tersebut dengan

resiko ; dilakukan ;
1. Pembengkakan first cost 1. Pinjaman bunga rendah
2. Warga sekitar menolak 2. Jasa Seller Properti yang terjangkau
3. Pemilik lahan yang menggugat balik 3. Komunikasi dengan warga, pejabat, dan
4. Birokrasi yang pindah tangan ke oposisi tenaga ahli rutin (rekam jejak)
5. Bersebrangan dengan masterplan kota 4. Review design dan koordinasi agar
perencanaan tidak mengganggu
FAKTOR EVALUASI PENGEMBANGAN LAHAN

1. AREA PEMASARAN DAN PERSAINGANNYA

• Perkembangan penduduk dan pendapatan, serta

profesinya
• Karakteristik ekonomi
• Saingan profesi kerja
• Produk lain yang sama
• Bagan untuk Pengembagan Usaha
FAKTOR EVALUASI PENGEMBANGAN LAHAN

2. LOKASI SEKITAR

• Jarak ke pusat kota dan area sekitarnya

• Kualitas lingkungan lahan pengembangan
• Rumah dan gedung eksisting sekitar
• Sekolah, rumah ibadah, dan gedung
pelayanan lainnya.
• Tempat parkir dan lahan kosong lainnya
• Fasilitas fasilitas umum
• Mall dan market
• Pengembangan daerah (eksisting dan rencana
kedepan)
FAKTOR EVALUASI PENGEMBANGAN LAHAN

3. SARANA PRASARANA

• Saluran air bersih, kotor, dan bekas

• Kelistrikan dan gas (kemudahan dan
qualitas)
• Jaringan dan nirkabel area
FAKTOR EVALUASI PENGEMBANGAN LAHAN

4. KONDISI FISIK LAPANGAN

• Kemudahan visual dan akses

• Kemiringan lahan dan elevasi
• Jenis danah dan hidrologinya
• Vegetasi dan kehutanan
• Struktur eksisting di sekitar
• Air limbah dan polusi lainnya
• Hewan liar dan lainnya
FAKTOR EVALUASI PENGEMBANGAN LAHAN

5. HUBUNGAN LEGALITAS

• Zoning, kemudahan mencari

kebutuhan
• sarana prasarana umum dan
pribadi
• peraturan yang berlaku
FAKTOR EVALUASI PENGEMBANGAN LAHAN

6. HUBUNGAN KEBIJAKAN DAN DAMPAK

LINGKUNGAN

• Kebijakan perubahan iklim lingkungan

• Resiko dampak pengembangan
• Fatik dari struktur bangunan
• Proses dan waktu perizinan birokrasi
• Partisipasi (opini dan tindakan) dari warga
• Administratif
• Peramalan politik terpilih dan perubahan kebijakan
 KESIMPULAN

1. Refinement of idea adalah mendetailkan ide dari Inception of idea

2. Dimana Ide yang tertuang harus sikron dengan rencana lahan yang dikembangkan,
terhadap faktor legalitas, politik, dan geografis, dimana faktor - faktor tersebut tidak
berseberangan dengan ide
3. Bila developer bisa melaksanakan ide – ide nya, maka peminjam uang dan investor akan
tertarik dalam ikut andil
4. Uji Kelayakan secara kasar juga harus dilakukan agar menarik minat peminjam uang dan
investor
5. The ULI Code Ethic berisi prinsip - prinsip yang sangat bagus untuk pegangan dasar dari
developer bila menemukan masalah compleks kedepannya
Terima Kasih