PL6213 LAND AND HOUSING DEVELOPMENT BELIA FRANSISKA | 25421025

JOURNAL REVIEW
TOPIK: RESIDENTIAL LAND
DEVELOPMENT

Magister Perencanaan Wilayah dan Kota

Sekolah Arsitektur, Perencanaan, dan Pengembangan Kebijakan
Institut Teknologi Bandung
Intro...

"Pengembangan lahan perkotaan dipengaruhi

oleh faktor fisik dan juga keputusan para aktor
(faktor bio-fisik). Transformasi lahan non-
perkotaan menjadi lahan perkotaan
(permukiman) telah mendorong terjadinya
urban sprawl. Private land developer (shadow
governance) berperan penting dalam proses
tersebut "
 1

Generating Different Urban Land

Configurations Based on
Heterogeneous Decision of Private
Land Developers: An Agent-Based Tujuan:
eksplorasi karakteristik pengembang lahan
Approach in a Devloping Country dan perilaku keputusan spasial terhadap
bentuk spasial perkotaan

Contex
Wahyudi, A.; Liu, Y.; Corcoran, J. Generating Different Urban Land Configurations Based on
Heterogeneous Decisions of Private Land Developers: An Agent-Based Approach in a
Developing Country Context. ISPRS Int. J. Geo-Inf. 2019, 8, 229.
https://doi.org/10.3390/ijgi8050229
III PENDAHULUAN RT

Private land developers berperan penting dalam proses pertumbuhan kota. Keputusan private
land developer utk mengubah lahan non perkotaan menjadi lahan perkotaan telah
mendorong proses urban sprawl. Saat ini peran dan karakteristik pengembang lahan dianggap
homogen, namun nyatanya dalam praktiknya pengembang menunjukkan karakteristik yang
berbeda ketika mengembangkan lahan. Mengakibatkan penyamarataan kebijakan yang
diterapkan pada semua jenis pengembang berpotensi menghasilkan pasar lahan dan
perumahan yang tidak kompetitif.

Penelitian bertujuan untuk eksplorasi karakteristik pengembang lahan dan perilaku

keputusan spasial terhadap bentuk spasial perkotaan. Agen Base modelling digunakan untuk
simulasi perilaku agen berdasarkan teori ekonomi mikro dan konsekuensinya terhadap
pembangunan perkotaan. Pengembang memainkan peran penting dalam membentuk
pembangunan perkotaan baru, terutama di bawah tekanan peningkatan permintaan
perumahan, semakin kurangnya modal dan pasokan lahan
 RT

Wilayah Studi
JMA merupakan megacity terbesar ketiga dunia
yang telah mengalami ekspansi perkotaan yang
substantial selama 2 dekade terakhir.
Penambahan penduduk yang besar menciptakan
permintaan lahan yang besar (permukiman,
layanan komersial dan perkotaan). Kawasan
perkotaan baru dalam perumahan skala besar dan
kota-kota baru telah dibangun oleh pengembang
lahan swasta. Mendominasi ekspansi perkotaan
secara keseluruhan di JMA
 Model Pengembangan
V
Dari sisi penawaran pengembang adalah aktor utama dalam proses pengembangan lahan

RT
 Modul ABM
Modul Agen
Tipologi pengembang lahan dikategorikan
menurut kepemilikan modal dan skala
operasi. Modal yg dimiliki pengembang
menentukan keputusan lokasi, tindakan
pengadaan tanah dan adaptasinya, yg
berdampak pada perubahan lahan
perkotaan

Modul Lingkungan
Karakteristik fisik kawasan: penggunaan
lahan, kedekatan dengan kota dan jalan
tol, serta nilai lahan, dan

Modul Interaksi

Keputusan pengembang dirancang

mengikuti 4 langkah berurutan:
pencarian lahan -> penilaian lahan ->
pembebasan lahan -> pengembangan
lahan
 Hasil dan Diskusi
1 Ekspansi Perkotaan

Lokasi kawasan perkotaan baru oleh semua pengembang muncul di area yang
berjarak 15 km dari CBD, sedangkan area di dalam CBD menunjukkan
pertumbuhan yang sangat kecil.
Kawasan perkotaan baru yang diciptakan pengembang kecil muncul di area 25
km dari CBD (a).
Sementara pengembangan oleh pengembang sedang dan menengah
terkonsentrasi di sekitar garis radius 25 km (b,c).
Secara konsisten pengembang besar dan menengah cenderung memilih lokasi
pengembangan di sekitar Barat Daya dan Tenggara Jakarta, sementara
pengembang kecil menunjukkan pola pengembangan lahan yang tersebar di
bagian tenggara Jakarta di luar garis radial 25 km.
 Hasil dan Diskusi
2 Simulasi Nilai Lahan

Simulasi perubahan nilai tanah bervariasi secara spasial dibawah skenario

yang berbeda.
Dibandingkan dengan peta nilai tanah awal (f) peningkatan nilai lahan marjinal
terjadi pada nilai lahan yang disimulasikan karena dampak dari pengembang
kecil (a) di area sekitar 25 km dari CBD Jakarta. Disebabkan oleh preferensi
pengembang kecil untuk memilih sebidang tanah kecil (9 Ha) untuk
dikembangkan, menghasilkan perkembangan yang tersebar, tidak terkendali
dan terencana
Pengembang menengah dan besar memilih lahan yang luas untuk
pengembangannya (>10 Ha) dengan lokasi yang berdekatan. Menciptakan
akumulasi peningkatan nilai lahan (bagian tenggara)
Dengan persaingan antara pengembang multi tipe (d,f) peningkatan nilai
tanah jauh lebih tinggi daripada skenario agen tipe tunggal (a,b,c)
 Hasil dan Diskusi
3 Perkembangan Perkotaan dari Waktu ke Waktu

Skenario 1: daerah perkotaan baru awalnya muncul oleh pengembang kecil,

tetapi seiring waktu, beberapa pengembang kecil bertambah besar,
mengakibatkan penurunan jumlah pengembang kecil dan peningkatan
pengembang menengah di pasar. Begitupun skenario 2-3
Keuntungan cenderung diakumulasikan oleh pengembang besar lebih cepat,
sedangkan pengembang kecil memperoleh keuntungan marjinal. (c)
Skenario 4-5: pengembang besar menunjukan peningkatan laba tertinggi
Kesimpulan
Pengembang besar mampu memilih lahan di lokasi paling
menguntungkan di pinggiran JMA, dan memiliki potensi
besar utk mengubah lahan non-perkotaan menjadi
perkotaan secara luas. Sebaliknya pengembang dengan
modal kecil memilih blok lahan yang kecil, mengakibatkan
distribusi wilayah perkotaan baru yang terfragmentasi
Lokasi pengembangan yang dipilih oleh pengembang
besar lebih dapat diprediksi daripada pengembang kecil
Adanya ketidakseimbangan distribusi keuntungan modal
dan pendapatan di antara berbagai jenis pengembang.
Jumlah pengembang kecil cenderung menurun, sementara
keuntungan pengembang besar meningkat
Temuan: perilaku pengembang untuk mencari keuntungan
dan kepemilikan modal mempengaruhi bentuk spasial
perkotaan
 2

Defining Agents Behaviors to

Simulate Complex Residential Tujuan:
Development Using Multicriteria Simulasi pembangunan perumahan

Evaluation perkotaan dengan sistem multi-agen yang

terintegrasi dengan CA

Xia Li, Xiaoping Liu, Defining agents’ behaviors to simulate complex residential development
using multicriteria evaluation, Journal of Environmental Management, Volume 85, Issue 4,
2007, Pages 1063-1075, ISSN 0301-4797, https://doi.org/10.1016/j.jenvman.2006.11.006.
III PENDAHULUAN RT

Pembangunan perumahan telah merambah pada lahan pertanian dan menyebabkan konflik
penggunaan lahan. Penyebaran perkotaan dan penggunaan sumber daya lahan yang
terfragmentasi merupakan masalah utama bagi kota-kota yang berkembang pesat. Pemodelan
perkotaan dapat digunakan untuk memprediksi perubahan suatu wilayah dan memahami
evolusi perkotaan. Penelitian mengusulkan sistem multi-agen (mencerminkan keputusan dan
perilaku agen) yang terintegrasi dengan CA (Cellular Automata) dan GIS untuk
mensimulasikan pembangunan perumahan di sistem perkotaan
Integrasi sistem Multi-agen dengan Cellular Automata (CA)
Model terintegrasi ini terdiri dari dua jenis lapisan utama—lapisan lingkungan (statis) dan lapisan agen (dinamis). Lapisan lingkungan
meliputi data spasial jenis penggunaan lahan, harga tanah, lingkungan sekitar, aksesibilitas, fasilitas umum, dan pendidikan. Lapisan
agen digunakan untuk mengakomodasi entitas dinamis yang memainkan peran kunci dalam membentuk evolusi struktur perkotaan.
Agen tidak bertindak secara independen, tetapi membuat keputusan melalui negosiasi dan kerjasama satu sama lain. Agen-agen ini
tidak hanya beradaptasi dengan lingkungan, tetapi juga mengubahnya

Layer Lingkungan
Penggunaan Lahan Harga Lahan Lingkungan Sekitar

faktor penting yang menentukan
agen dalam membuat keputusan.
Agen akan memiliki keputusan yang
berbeda terkait dg jenis penggunaan
lahan
elemen penting dalam menentukan Daya tarik suatu lokadi utk
harga rumah yang menjadi perhatian pengembangan perumahan (RTH
utama calon pembeli rumah dan air)

Aksesibilitas Fasilitas Umum Sekolah

Karakteristik lokasi. Situs akan lebih Merupakan faktor penting yg fasilitas umum khusus yang
mungkin berkembang jika mudah mempengaruhi calon pembeli mempengaruhi calon pembeli rumah
diakses
Integrasi sistem Multi-agen dengan Cellular Automata (CA)
Layer Agen
Residential Agent
Agen residen dapat diklasifikasikan
ke dalam beberapa kelompok
berdasarkan pendapatan dan ukuran
rumah tangga. Agen residen menilai
nilai situs potensial sebagai tempat
tinggal. Tujuan utamanya adalah
untuk memaksimalkan fungsi utilitas
sebanyak mungkin dalam keputusan
lokasi.
Developer Agent
Pengembang properti akan
menyesuaikan strategi investasi
mereka sesuai dengan perilaku
pembelian penduduk. Tujuan
sederhana mereka adalah untuk
mendapatkan keuntungan sebanyak
mungki
RT
Government Agent
Pemerintah memiliki kekuatan unik
untuk memutuskan apakah suatu
lokasi dapat dikembangkan dengan
mempertimbangkan kepentingan
publik yang lebih luas
 Hasil dan Diskusi

Peningkatan kawasan pemukiman mengakibatkan hilangnya lahan penghijauan dan lahan pertanian (ladang sayuran). Hal ini secara
bertahap akan mengakibatkan penurunan stok lahan yang tersedia untuk pengembangan lahan di masa depan. Lanskap wilayah juga
akan berubah sebagai akibat dari pembangunan perumahan. Model ini memungkinkan perencana kota untuk meramalkan perubahan
penggunaan lahan di masa depan dan memprediksi kemungkinan permintaan lahan untuk tujuan perencanaan
Kesimpulan
Simulasi pembangunan perumahan dapat memberikan
informasi yang berguna tentang permintaan lahan di masa
depan dan perubahan lanskap
Berbagai jenis agen saling berinteraksi dan bernegosiasi
dalam mempengaruhi perkembangan perumahan
Integrasi analisis CA dengan ABM dalam simulasi
perkembangan lahan menunjukan hasil yang memuaskan.
Karena selain memasukkan faktor fisik juga bio-fisik
(behavior agen)
XII

THANK YOU!