TUGAS INDIVIDU

Nama Mata Pelatihan
Nomor Daftar Hadir
Nama Peserta
Asal Instansi
Lembaga Penyelenggara Pelatihan
: Gambaran Umum KPBU Rusun Merah Putih Kota Baru
: 03
: Candra Dian Lukita Tauhid
: DPKPP Kabupaten Cirebon
: Bapekom Wilayah IV Bandung
PPP BUSINESS MODEL CANVAS
STUDI KASUS : RUMAH SUSUN MERAH PUTIH

Key partners : Customer relationship :

• Badan Usaha Swasta Value propositions : Customer segments :
• Masyarakat
Key activites :
BUMD
• Investor Penyediaan Infrastruktur
perumahan dengan skema
Penyediaan rusun umum Koperasi Masyarakat Berpenghasilan
• Bank Rendah
KPBU, Penyediaan Dana, sewa yang terjangkau
• Pemerintah Daerah Masyarakat Umum
• PII Pengadaan Tanah, Kajian bagi MBR
Pengusaha
• SMI Lingkungan Hidup,
Investor
Pembangunan Rusun

Governance : Key resources :

• Menteri PUPR Channels :
• Unor Teknis
APBN
• DJIP Program Pemerintah
Dana BUP
• Bappenas
Tersedianya tanah Promosi Direct
• K/L Sektor
Marketing/Sosial Media
• Lembaga Legislatif
• KPPIP
• BUPI

Cost structure : Impact :

Biaya Konstruksi
Revenue streams :
Biaya Operasi Tersedianya rumah yang
Biaya Modal Sewa hunian rusunawa MBR 1 dan 2, apartemen
layak untuk Masyarakat Sewa fasilitas rusun
Biaya Promosi
Biaya Pengelolaan pendapatan tarif layanan
Berkurangnya angka Iuran pemeliharaan lingkungan Fasilitas rusun
Biaya Pemeliharaan kumuh dan backlog Bangunan perniagaan, kantor, dan komersial
Biaya Pembebasan Lahan
Keterbatasan pendanaan pemerintah dalam menyediakan infratruktur untuk menyediakan pelayanan kepentingan umum yang lebih baik sehingga perlu adanya
mekanisme inovasi pembiayaan melalui pola Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha (KPBU). KPBU Perumahan merupakan kerjasama antara pemerintah dengan
badan usaha untuk menyediakan layanan kepentingan umum dengan sumber dana dari sebagian atau seluruhnya dari badan usaha dengan pembagian risiko antara
pemerintah dan badan usaha.
Rantai pasok perumahan terdiri dari sisi supply dan demand. Intervensi pemerintah terhu7uuadap pasar perumahan terdiri dari sisi supply dan demand. Intervensi
dalam segi supply dapat dilakukan melalui stimulan makro ekonomi dan mikro ekonomi. Dalam stimulan makro ekonomi, intervensi dapat dilakukan un tuk
membangkitkan pertumbuhan investasi sektor perumahan. Sedangkan dalam bentuk mikro, dapat dilakukan melalui subsidi terhadap suatu objek untuk
meningkatkan level supply pada area tertentu dalam penyediaan perumahan misalnya, subsidi berulang untuk menutupi seluruh, atau sebagian, biaya pinjaman atas
modal untuk pembangunan atau renovasi perumahan sosial atau bagi MBR. KPBU Perumahan merupakan salah satu bentuk intervensi pemerintah untuk pembiayaan
perumahan dari segi supply.
Dalam rangka percepatan pemenuhan kebutuhan rumah layak huni dengan pertumbuhan penduduk yang tinggi, Pemerintah merencanakan pengembangan
perumahan yang dikembangkan melalui keterlibatan Badan Usaha dengan skema KPBU Solicited. Proyek KPBU Rumah Susun Merah Putih dengan Penanggung Jawab
Proyek Kerjasama (PJPK) Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) berada di Kelurahan Merah Putih, Kecamatan Nusantara, Kota Baru dengan luas
59.800 m² kapasitas 1.226 unit yang terdiri dari 6 (enam) tower dengan fungsi campuran (mix-used) yang dijelaskan pada tabel berikut.
 Executive Summary Proyek Rusun KPBU Merah Putih Kota Baru

Lokasi Kelurahan Merah Putih, Kecamatan Nusantara, Kota Baru

PJPK Kementerian Pekerjaan Umum Perumahan Rakyat (PUPR)
Status Tanah BMN (Surat Pelepasan Hak)
Eksisting Belum dimanfaatkan
Spesifikasi Teknis/ Rencana Tapak Tipe Rusun Rumah Susun Sewa MBR
Hunian MBR
Jumlah Tower 6 (enam) tower
Jumlah Lantai 15 lantai/tower
• 1 lantai basement untuk parkir motor (MBR 1 tower A, B, dan E) dan parkir motor dan mobil (MBR 2 tower C, D, dan F)
• 1 lantai podium (lantai dasar) untuk fasilitas umum, komersial, dan sosial, serta unit untuk difabel
• 13 lantai unit hunian
Jumlah Unit 1126 unit
Non Hunian Fasilitas Komersial : Toko, Minimarket, laundry, Co-working space, kantin
• Fasilitas Umum: kantor pengelola, kantor RT, Kantor RW, RSG, Utilitas, Parkir motor di basement
• Fasilitas Sosial: Musholla, Ruang Doa, Posyandu, Klinik/Puskesmas, PAUD
• Fasilitas di luar Bangunan : pos hansip, tempat sampah, taman bermain, parkir umum, kolam retensi, jalang lingkungan,
pusat kuliner
• Fasilitas Pendukung Umum pasar modern, PKL, pertokoan, pos polisi, taman, halte, parkir, mushola, masjid
Infrastruktur IPAL Komunal, TPS 3R, Jalan lokal, jalan lingkungan saluran drainase, dll
CAPEX (Estimasi Biaya Investasi) Rp 418,141 Juta
Biaya O&M Rp 850,27 Miliar (rasio O&M thd pendapatan 17,28%)
Hasil ABMS ENPV > 0 (positif), EIRR 22,4% (Rp 177.4 Miliar, 42,4% CAPEX)
Struktur Pendapatan Rp 4.919, 39 Miliar masa konsesi 20 tahun
Pada model pembiayaan rumah/rumah susun sewa, pemerintah harus menginvestasikan dana sebesar nilai aset yang dibangun serta beban operasional dan
perawatannya. Pada dukungan berupa hibah dana stimulan, pemerintah hanya terbebani kurang lebih 35% dari nilai rumah. Dari pola pembiayaan perumahan tersebut
yang selama ini dilakukan dengan proyek konvensional dan juga melibatkan masyarakat, terdapat perbedaan investasi dan beban pembiayaan.

Tabel Fungsi Rumah/Rumah Susun Program Pemerintah, Bentuk Investasi, dan Beban Pembiayaan

Fungsi Rumah Bentuk Investasi Beban Pembiayaan

Sewa Penuh Penuh

Milik Subsidi, Hibah Ringan
Campuran • Penuh (sewa) Sedang
• Subsidi
• Hibah
• Sebagian (komersial)

Pada proyek KPBU, skema tersebut dapat diterapkan melalui (Manual Public Housing Sector – IIFD Project, 2020):
• Sewa, pemerintah berinvestasi sesuai dengan aset yang akan diterima kembali setelah perjanjian KPBU;
• Milik, pemerintah berinvestasi (aset infrastruktur pendukung) yang akan diterima kembali setelah perjanjian KPBU, dan investasi untuk rumah ditanggung
oleh pemilik (pemerintah memberikan dukungan pembiayaan berupa subsidi/hibah); dan
• Campuran, pemerintah berinvestasi untuk aset yang akan ditransfer ke pemerintah setelah perjanjian KPBU.

KPBU Rusun Merah Putih ini atas Prakarsa Pemerintah (Solicited) merupakan suatu proyek infrastruktur yang diinisiasi oleh Pemerintah dan ditawarkan kepada Badan
Usaha untuk dikerjasamakan. Proyek ini bersifat campuran dimana terdapat rumah MBR dan area komersial. Proyek KPBU atas Prakarsa Pemerintah dilaksanakan
dengan 4 tahapan yaitu perencanaan, penyiapan, transaksi dan manajemen. Peran Stakeholders pada Proyek KPBU Rusun Merah Putih Kota Baru dijelaskan pada
gambar berikut.
 BAGAN ALUR TAHAPAN DAN PERAN STAKEHOLDERS KPBU RUSUN MERAH PUTIH

Stakeholder utama dalam penyelenggaraan KPBU Rusun Merah Putih Kota Baru adalah Penanggung Jawab Proyek Kerjasama (PJPK) dan Badan Usaha Pelaksana
(BUP). Berdasarkan Peraturan Menteri PPN/Kepala Bappenas Nomor 7 Tahun 2023, pihak yang dapat menjadi Penanggung Jawab Proyek Kerjasama (PJPK) dalam
pelaksanaan KPBU adalah Menteri PUPR. Badan Usaha Pelaksana adalah perseroan terbatas yang didirikan oleh Badan Usaha pemenang lelang atau yang telah
ditunjuk secara langsung. Daftar stakeholder dan peran yang berhubungan dengan KPBU sektor Perumahan diuraikan dalam tabel berikut.
 PETA PERAN STAKEHOLDERS KPBU RUSUN MERAH PUTIH

No Lembaga Peran
1 Kementerian PUPR Mengatur kebijakan, rencana, dan penyelenggaraan sektor perumahan

2 Kementerian PPN/Bappenas Melakukan daftar rencana KPBU (screening) dan penilaian (assessment) terhadap proyek Rusun KPBU
Merah Putih berdasarkan dokumen pendukung. Selain itu, Bappenas mengawasi setiap proses tahapan
penyiapan dan transaksi
3 Kementerian Koordinator Bidang Perekonomian/ Komite Berperan dalam tahap perencanaan penyediaan Infrastruktur berdasar penetapan daftar rencana
Percepatan Penyediaan Infrastruktur KPBU (PPP Book) dan memfasilitasi proses koordinasi antar sektor, jika terjadi masalah atau kebuntuan
Prioritas (KPPIP)
4 Kementrian Keuangan Memberikan dukungan pemerintah dan memberikan fasilitas dalam rangka penyiapan dan
pelaksanaan transaksi KPBU
5 Kementerian ATR/BPN Berperan dalam pelaksanaan proyek KPBU yang berkaitan pemanfaatan tata ruang wilayah dan
pertanahan
6 Kementerian Lingkungan Hidup Berperan dalam perizinan lingkungan hidup
7 Badan Koordinasi Penanaman Modal Penerbitan izin-izin proyek Rusun KPBU Merah Putih
8 Lembaga Kebijakan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah (LKPP) Pelaksanaan pengadaan Badan Usaha Pelaksana KPBU
9 Badan Usaha Penjaminan Infrastruktur (BUPI) Memberikan Jaminan Pemerintah berupa jaminan Infrastruktur untuk proyek Rusun KPBU Merah Putih
10 Lembaga/Badan/Daerah Berperan bersama dengan Kementrian PUPR
11 Badan Usaha Badan Usaha swasta yang bermitra dengan pemerintah
12 Kelompok Masyarakat Pihak yang terdampak pada kegiatan proyek Infrastruktur proyek Rusun KPBU Merah Putih
 PERAN KELEMBAGAAN PROYEK KPBU MERAH PUTIH KOTA BARU
No Lembaga Peran
1 Direktorat Jenderal Pembiayaan Infrastruktur (DJPI) Menyusun rencana anggaran untuk pelaksanaan tahap perencanaan, penyiapan, dan transaksi KPBU

Menyusun Studi Pendahuluan

Menyusun Prastudi Kelayakan
Menyusun pengajuan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah
Melakukan Konsultasi Publik, Penjajakan Minat Pasar, dan Konsultasi Pasar
Menetapkan Tim KPBU dan Panitia Pengadaan
Melakukan Pengadaan BUP yang mencakup persiapan dan pelaksanaan pengadaan BUP
2 Pimpinan Unit Organisasi Menandatangani Perjanjian KPBU
Melaksanakan perjanjian KPBU yang terdiri atas persiapan pengendalian pelaksanaan perjanjian KPBU
dan pengendalian pelaksanaan perjanjian KPBU
Mengidentifikasi kebutuhan atas tanah untuk KPBU berdasarkan hasil kajian akhir Prastudi Kelayakan
Melaksanakan pengadaan tanah, dan membantu proses perizinan untuk menyelenggarakan KPBU
sesuai dengan kewenangannya
Menyusun Prastudi Kelayakan Aspek Teknis
Menyiapkan dokumen kajian lingkungan hidup
3 Simpul KPBU Menyiapakan perumusan kebijakam sinkronisasi, koordinasi, pengawasan, dan evaluasi KPBU
Membantu PJPK pada tahap pelaksanaan Perjanjian KPBU
4 Tim KPBU Membantu tahap penyiapan dan transaksi
Menyiapkan dan menyampaikan pelaporan kepada PJPK secara berkala melalui simpul KPBU
Melakukan koordinasi dengan simpul KPBU
5 Badan Usaha Pelaksana KPBU Badan Usaha Pelaksana KPBU adalah Perseroan Terbatas yang didirikan oleh Badan Usaha Pemenang
Lelang atau yang telah ditunjuk langsung
6 Panitia Pengadaan Dibentuk Menteri atau Dirjen bertugas dalam pelaksanaan KPBU untuk mempersiapkan dan
melaksanakan proses pengadaan Badan Usaha Pelaksana pada tahap transaksi KPBU
7 Tim Pengendali Dibentuk oleh Menteri atau Pimpinan Unor bertugas dalam pelaksanaan KPBU untuk membantu PJPK
melaksanakan pengendalian Perjanjian KPBU
 Hasil keluaran tiap tahapan pada Proyek KPBU Rusun Merah Putih dijelaskan pada tabel berikut.
HASIL KELUARAN TIAP TAHAP PADA PROYEK KPBU RUSUN MERAH PUTIH
PERENCANAAN
• Dokumen Perencanaan dan identifikasi
Proyek KPBU
• Dokumen Studi Pendahuluan
• Daftar Proyek KPBU-PUPR
• Daftar Rencana KPBU-Bappenas
• Persetujuan usulan jenis infrastruktur
KPBU PUPR baru
PENYIAPAN
• Kajian Awal Prastudi Kelayakan
• BA Penjajakan Minat Pasar
• Dokumen AMDAL
• Dokumen Pengadaan Tanah
• Kajian Akhir Prastudi Kelayakan
• Persetujuan Prinsip Dukungan
Pemerintah
• Izin Prinsip Jaminan Pemerintah
TRANSAKSI
• BA Konfirmasi Minat Pasar
• Jadwal Pengadaan dan Rancangan
Pengumuman
• Dokumen Pengadaan
• BA Prakualifikasi
• Penetapan shortlist
• BA Hasil Pelelangan
• Surat Penetapan Pemenang Lelang
• Dokumen Perjanjian Kerjasama
• Dokumen Perkjanjian Penjaminan
• Dokumen Perjanjian Regres
MANAJEMEN KPBU
• Surat Keputusan Tim Pengendali
• Rancangan Dokumen Petunjuk
Pengendalian Perjanjian KPBU
• Dokumen Petunjuk Pengendalian
Perjanjian KPBU
• Inventarisasi Dokumen yang
dihasilkan pada tahap perencanaa,
penyiapan dan transaksi
• Laporan hasil pelaksanaan perjanjian
KPBU
Gambar berikut menjelaskan simpul KPBU dimana Kementerian PUPR menyiapkan kerangka institusi berupa Simpul KPBU dalam penyelenggaraan perumahan rakyat
yang diperuntukkan bagi MBR melalui KPBU, yang mencakup:
• Direktorat Jenderal Pembiayaan Infrastruktur Pekerjaan Umum dan Perumahan (sebelumnya Direktorat Jenderal Bina Konstruksi) sebagai Simpul Kerjasama
Pemerintah dengan Badan Usaha di Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat yang selanjutnya disebut Simpul KPBU.
• Dalam simpul KPBU tersebut terdiri dari unsur pengarah dan pelaksana.

BAGAN ALIR PROYEK KPBU MERAH PUTIH KOTA BARU