GDC 305.

PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN

PERTEMUAN KE-6
S U M B E R - S U M B E R PEMBIAY AAN
NON KONVENSIONAL

Nia Kurniasari, ST.,MT

Tarlani, ST.,MT

Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota

Fakultas Teknik – Universitas Islam Bandung 2020
 PENDAHULUAN

PRINSIP PEMERINTAH DALAM PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN

Least-G Proportional-G G-Knows Best

Peran: Enabler Peran: Peran: Provider

Enabler , contoh: progresiv/ tarif Provider,
contoh: subsidi

100% 50% : 50% 100%

Masyarakat & swasta Masyaraat & swasta : Pemerintah Pemerintah
 PENDAHULUAN
URUSAN WAJIB PEMERINTAH

 pendidikan;  pemberdayaan perempuan dan perlindungan anak;

 kesehatan;  keluarga berencana dan keluarga sejahtera;
 lingkungan hidup;  perhubungan;
 pekerjaan umum;  komunikasi dan informatika;
 penataan ruang;  pertanahan;
 perencanaan pembangunan;  kesatuan bangsa dan politik dalam negeri;
 otonomi daerah
 perumahan;
 pemberdayaan masyarakat dan desa;
 kepemudaan dan olahraga;
 sosial;
 penanaman modal;
 kebudayaan;
 koperasi dan usaha kecil dan menengah;  statistik;
 kependudukan dan catatan sipil;  kearsipan; dan
 ketenagakerjaan;  perpustakaan.c
 ketahanan pangan
PENDAHULUAN

PEMETAAN URUSAN WAJIB

MODERNISASI KEBERLANJUTAN

1. Pekerjaan Umum 1. Lingkungan Hidup

2. Penataan Ruang 2. Perencanaan
3. Perhubungan Pembangunan
4. Komunikasi dan
Informatika
5. Statistik
6. Kerasipan

PENDAHULUAN
• Sumber pembiayaan dari pemerintah
tidak mencukup semua kebutuhan
• Terdapat financial gap dimana kebutuhan
anggaran untuk pembangunan besar
sedangkan kemampuan pemerintah
sangat terbatas.
• Peran swasta memiliki andil dalam
pembangunan Partsipasi swasta dan
masyarakat dalam mendukung Good
Governance
• Didukung dengan semakin berkembangnya
konsep Urban Enterpreneurialism
Pemerintah kota harus lebih inovatif dan
mengakomodasi ide –ide enterpreneurial ,
dan memikirkan banyak cara untuk
memenuhi kehidupan perkotaan yang lebih
baik.
Pemerintah, yang sebelumnya memegang kuat kendali
pemerintahan harus mengalami pergeseran peran dari posisi
diktator ke posisi fasilitator.
Dunia usaha dan pemilik modal, yang sebelumnya berupaya
mengurangi otoritas negara yang dinilai cenderung
menghambat perluasan aktivitas bisnis harus mulai
menyadari pentingnya regulasi yang melindungi kepentingan
publik.
Masyarakat yang sebelumnya ditempatkan sebagai
penerima manfaat harus mulai menyadari kedudukannya
sebagai pemilik kepentingan yang juga harus berfungsi
sebagai pelaku.
Pemerintah
secara garis besar prinsip
utama yang melandasi good
governance, yaitu
(1) Akuntabilitas,
(2) Transparansi, dan
Swasta Masyarakat
(3) Partisipasi Masyarakat.
 Alternatif untuk menyelesaikan masalah keterbatasan sumber daya
yang dimiliki pemerintah, yaitu anggaran pemerintah dalam
1 menyediakan pelayanan publik sementara tuntutan masyarakat
terhadap kualitas pelayanan publik semakin lama semakin
meningkat.

WHY?
Keterlibatan atau partisipasi swasta merupakan bentuk
2 kontribusisektor swasta dalam pembangunan daerah.
Maka pelaksanaan kemitraan merupakan upaya dalam
rangka meningkatkan peranan swasta dan masyarakat
dalam pelayanan publikdan pembangunan daerah.

Keterlibatan sektor Keterlibatan sektor swasta bisa menciptakan transparansi dan

swasta dalam 3 peningkatan kualitas pelayanan publik dan proses

pembangunan di daerah.
pembangunan
Pelibatan sektor swasta dalam pembangunan daerah merupakan
daerah
4 upaya untuk menumbuhkan sektor swasta agar bisa lebih
berkembang dan percepatan pembangunan daerah.

Sektor swasta memiliki keunggulan komparatif tertentu yang tidak

5 dimiliki oleh Pemerintah. Keunggulan tersebut antara lain berupa
waktu, tenaga, biaya, dan informasi.
 • Pembiayaan non-konvensional adalah
PENGANTAR konsep alternatif untuk membiayai
pembangunan sebagai tambahan
Pembiayaan Publik pembiayaan konvensional.
Non Konvensional • Dalam konteks Indonesia, pembiayaan non-
konvensional merupakan pembiayaan
alternative di luar skema yang telah ada
dalam penganggaran pemerintah (APBN
dan APBD).
• Tiga sumber pembiayaan:
• Pemerintahan atau publik,
• Privat, dan
• Public-Private Combination (Susiati B. Hirawan
(1995:18 in Sayuti, 2003)
 TIPOLOGI INSTRUMEN/BENTUK PEMBIAYAAN
Jenis Konvensional Non-Konvensional
Pemerintah/Pub Swasta Pemerintah/Publik Swasta
lik
Revenue • Pajak • Provit (tergantung Dana Swadaya • Development
• Retribusi jenis usaha) Masyarakat Impact Fees
• VGF

Debt • Soft Loan • Komersial Loan (tarif •DNS (Debt for Excess
(Hutang) • Bank komersial seperti Nature Swap) Comdenation
Pembangunan meminjam di Bank •Obligasi
biasa) •Obligasi Daerah
Asset/ •Betterment Tax
Equity •Land Consolidation
•Land Readjustment
• Wakaf/ Hibah •Land Pooling
•Linkage
•PPP
•Joint Venture
•Pembayaran Jasa Lingkungan
•Health Insurance
 KESEJAHTERAAN

Health Insurance Development Impact Fee

Health Insurance sebagai sistem pembayaran yang dilakukan • Impact fees didefinisikan sebagai kontribusi
oleh pihak ketiga atau pihak asuransi setelah pencari
layanan kesehatan berobat. Sistem health insurance ini dapat finansial yang dikenakan pada pengembang
berupa system kapitasi dan system Diagnose Related (developer) untuk meningkatkan pelayanan
Group (DRG system).
pada komunitas/penduduk yang terdampak
Sistem kapitasi merupakan metode pembayaran untuk jasa
pelayanan kesehatan dimana PPK menerima sejumlah tetap
suatu pembangunan yang dilaukannya.
penghasilan per peserta untuk pelayanan yang telah ditentukkan
per periode waktu yang dilakukan oleh suatu lembaga kepada PPK.
• Development impact fee juga dijelaskan sebagai
Salah satu lembaga di Indonesia adalah Badan Penyelenggara kontribusi finansial dari para pengembang untuk
JPKM (Jaminan Pemeliharaan Kesehatan Masyarakat). membiayai fasilitas umum di luar wilayah yang
Sistem DRG (Diagnose Related Group). Pada system ini,
dibangun sesuai yang dipersyaratkan oleh
pembayaran dilakukan dengan melihat diagnosis penyakit yang Pemerintah Daerah. (Permenkeu, 1994)
dialami pasien. PPK telah mendapat dana dalam penanganan
pasien dengan diagnosis tertentu dengan jumlah dana yang berbeda • Perhitungan development impact fee didasarkan
pula tiap diagnosis penyakit. Jumlah dana yang diberikan ini, jika pada eksternalitas yang dihasilkan. Di Indonesia,
dapat dioptimalkan penggunaannya demi kesehatan pasien, sisa
dana akan menjadi pemasukan bagi PPK. hal tersebut menjadi syarat dalam penerbitan
IMB.
Contoh health insurance yang di berada dibawah naungan
Badan Penyelenggara Jaminan Sosial diantaranya :

1. Askes 4. Taspen
2. Jamkesmas 5. Jamsostek
3. ASBRI 6. Dan lain sebagainya
 KESEJAHTERAAN
Excess condemnation
• merupakan metode pembiayaan
prasarana secara tidak langsung,
dimana sejumlah tanah
disisihkan untuk
pembangunan prasarana, dan
sejumlah lainnya diberikan pada
developer swasta untuk
pembangunan komersial.
• Sebagai imbalannya, developer
berkewajiban
untuk membangun prasarana yang
dibutuhkan.
• Instrumen ini biasa digunakan untuk
membangun kembali daerah-
daerah kumuh, dimana melalui
instrumen ini penyediaan prasarana
perkotaan di daerah tersebut dapat
dilaksanakan tanpa dibiayai oleh
sektor publik.
Linkage
Pembiayaan ini dilakukan oleh developer, yangmana
developer diharuskan menyediakan dan membiayai
prasarana sejenis di daerah lain yang kurang diinginkan,
dalam rangka mendapatkan persetujuan pembangunan di
daerah yang diinginkan.
Metode semacam ini sudah diterapkan oleh pemerintah,
namun masih terbatas dalam sektor perumahan.
Pemerintah melalui Menteri Negara Perumahan Rakyat
menetapkan bahwa developer perumahan perlu
menyeimbangkan pembangunan perumahan mewah,
sedang dan sederhana. Dengan kata lain, Para developer
diwajibkan untuk melakukan pembangunan perumahan
sederhana sebagai konpensasi diberikannya izin untuk
membangun perumahan mewah. Adanya ketentuan ini
secara tidak langsung telah membantu pemerintah dalam
penyediaan rumah sederhana maupun sangat sederhana
Contoh:
Penerapan di Indonesia: Konsep Hunian Berimbang
 EKONOMI

Betterment Levy Land Readjustment

• Betterment: peningkatan nilai lahan yang
diakibatkan tindakan dari selain pemilik
tanah tersebut. Land readjustment adalah penataan lahan dengan
berbasis pada peningkatan lahan itu sendiri. Land
• Betterment levy adalah pajak yang readjustment dapat dikelola secara bersama- sama atau
dikumpulkan negara hasil eksternalitas
dikelola secara sepihak, oleh pihak swasta atau
positif yang diterima pembangunan
pada suatu lahan (Gupta, 2007) pemerintah.

• Plimmer dan McGill (2003) menjelaskan

bahwa Betterment Levy sebagai pajak
dari nilai tanah dan nilai lain yang
memberi kondisi yang lebih baik pada
komunitas.
• Diasumsikan bahwa perbaikan yang
dilakukan suatu komunitas harus dibayar
oleh para penerima manfaatnya.
• Konsep ini dapat diaplikasikan pada
proyek berbasis komunitas, termasuk
transportasi dan lingkungan.
Walaupun land readjustment di Indonesia masih belum
merupakan penerapan land readjustment secara murni,
tetapi telah dilaksanakan program semacam land
readjustment berupa:
• KIP (Kampoeng Improvement Program) ,
• Konsolidasi Lahan (Land Consolidation), dan
• Peremajaan Kota (Urban Renewal).
 EKONOMI

DEBT FOR NATURE SWAPS

• Debt for Nature Swaps adalah

pembatalan hutang dalam
pertukaran dengan komitmen atas
mobilisasi sumber daya domestik
untuk pelestarian
lingkungan/sumber daya alam.
• DNS merupakan mekanisme
alternatif untung mengurangi
hutang luar negeri dan sekaligus
meningkatkan daya dukungan
bagi pelestarian lingkungan.
• Contoh: AS memaafkan utang
sebanyak 28.500 dollar Amerika
ke Indonesia dalam upaya
pelestarian hutan di Kalimatan.
 K E B E R L A N J U TA N
Dana Swadaya Masyarakat
Dana Swadaya Masyarakat adalah
Uang atau barang/jasa yang dapat dinilai
dengan uang yang berasal dari masyarakat
dan secara langsung digunakan suatu
keperluan pembangunan perkotaan.
Penerapan di Indonesia:
 Program Surabaya Green and Clean
 Surabaya Berwarna Bunga
Pembayaran Jasa Lingkungan (PJL)
Pembayaran jasa lingkungan (PJL) adalah pemberian imbal
jasa berupa pembayaran finansial dan non finansial kepada
pengelola lahan atas jasalingkungan yang dihasilkan.
Sistem pembayaran jasa lingkungan (PJL) adalah
mekanisme pembayaran finansial dan non finansial dituangkan
dalam kontrak hukum yang berlaku meliputi aspek-aspek legal,
teknis maupun operasional.
Komponen sistem PJL adalah:
(a)jasa lingkungan yang dapat diukur;
(b)penyedia;
(c)pemanfaat;
(d)tata cara pembayaran.
Tujuan pembayaran :
Finansial dan non finansial jasa lingkungan adalah: sebagai
alternatif sistemproduksi dan pengelolaan lahan yang lebih ramah
lingkungan, sebagai upaya meningkatkan kesejahteraan pengelola
lahan, sebagai upaya perlindungan lingkungan dan pengelolaan
sumber daya alam untuk pembangunan ekonomi dan sosial yang
lestari.
 MODERNISASI

Joint Venture Hybrid Financing

Joint Venture adalah Kerjasama Hybrid Financing adalah pilihan pembiayaan yang
pemerintah dan swasta dalam penyediaan memiliki karakteristik utang dan ekuitas.
pelayanan infrastuktur. Bentuk kerjasama
ini didasarkan atas tanggung jawab dan
kepemilikan bersama. • Oprasional dan pemeliharaan : private
(swasta/BUMN/BUMD)
• Konstruksi : publik (Pemerintah)
Struktur Pembiayaan: Contoh:
pembangunan jalan, pembangkit listrik, pelabuhan
1. Pemerintah dan swasta harus
berkontribusi dalam
pembiayaan dari sejak awal
2. Modal sesuai kesepakatan
3. Perusahaan harus membiayai secara
independen
 MODERNISASI
PPP (Public Private
Parthnership
PPP (Public Private Pertnership) adalah
suatu perjanjian kerjasama atau kontrak antar
instansi pemerintah dengan badan usaha atau
instansi swasta.
Jenis-jenis PPP:
1. Kontrak Servis
Kontrak antara pemerintah dan pihak swasta
untuk melaksanakan tugas tertentu, misalnya jasa
perbaikan, pemeliharaan atau jasa lainnya,
umumnya dalam jangka pendek (1-3 tahun),
dengan pemberian kompensasi/fee.
Beberapa contoh Kontrak Servis:
• Kontrak pembersihan jalan
• Pengumpulan dan pembuangan sampah
• Pemeliharaan jalan
• Pengerukan kali
• Jasa mobil derek
2. Kontrak Sewa (lease)
Kontrak dimana pihak swasta membayar uang sewa (fixed fee)
untuk penggunaan sementara suatu fasilitas umum, dan
mengelola, mengoperasikan, serta memelihara, dengan menerima
pembayaran dari para pengguna fasilitas (user fees).
Penyewa/pihak swasta menanggung resiko komersial. Masa
kontrak umumnya antara 5-15 tahun.
Beberapa contoh Kontrak Sewa:
• Taman hiburan (entertainment complex)
• Terminal Udara/bandara
• Armada bis atau transportasi lainnya
3. Kontrak Manajemen
Pemerintah menyerahkan seluruh pengelolaa (operation &
maintenance) suatu infrastruktur atau jasa pelayanan umum
kepada pihak swasta, dalam masa yang lebih panjang
(umumnya 3-8 tahun), biasanya dengan kompensasi tetap /
fixed fee.
Beberapa contoh Kontrak Manajemen:
• Perbaikan dan pemeliharaan jalan
• Pembuangan dan pengurugan sampah (solid waste landfill)
• Pengoperasian instalasi pengolahan air (water treatment
plant)
• Pengelolaan fasilitas umum (rumah sakit, stadion
olahraga, tempat parkir, sekolah)
 MODERNISASI
PPP
(Public Private
Parthnership)
5. Kontrak Konsesi
Struktur kontrak, dimana pemerintah
menyerahkan tanggungjawab penuh kepada
pihak swasta (termasuk pembiayaan) untuk
mengoperasikan, memelihara, dan membangun
suatu aset infrastruktur, dan memberikan hak
untuk mengembangkan, membangun, dan
mengoperasikan fasilitas baru untuk
mengakomodasi pertumbuhan usaha.
Umumnya, masa konsesi berlaku antara 20
sampai 35 tahun
Beberapa contoh Kontrak Sewa:
• Pelabuhan Udara (keseluruhan atau
sebagian)
• Jalan Toll
• Pelabuhan Laut
• Penyediaan dan distribusi air bersih
• Rumah Sakit
• Fasilitas olahraga
4. Kontrak Build-Operate-Transfer/BOT
kontrak antara instansi pemerintah dan badan usaha/swasta
(special purpose company), dimana badan usaha bertanggung
jawab atas desain akhir, pembiayaan, konstruksi, operasi dan
pemeliharaan (O & M) sebuah proyek investasi bidang
infrastruktur selama beberapa tahun; biasanya dengan transfer
aset pada akhir masa kontrak. Umumnya, masa kontrak berlaku
antara 10 sampai 30 tahun.
Beberapa contoh Kontrak Sewa:
• Pembangkit Listrik (Independent Power Producer/IPP)
• Jalan Toll
• Terminal Udara (Airports)
• Bendungan & bulk water supply
• Instalasi Pengolahan Air (water/wastewater treatment
plant)
• Pelabuhan Laut (Seaports)
• Fasilitas IT (Information Technology)
Jenis Kontrak BOT:
• BT (Build and Transfer)
• BLT(Build-Lease-Transfer)
• BOO (Build-Own-Operate)
• BTO (Build-Transfer-Operate)
• CAO (Contract-Add-Operate)
• DOT (Develop-Operate-Transfer)
• ROT (Rehab-Operate-Transfer)
• ROO (Rehab-Operate-Own)
 MODERNISASI

Perbedaan antara BOT dan Konsesi

• Penerima konsesi (concessionaire) umumnya berinteraksi langsung dengan pemakai
jasa/pelanggan (customers), dan mengandalkan mereka untuk memperoleh pembayaran
atas jasa yang diberikan.
• Konsesi biasanya menyangkut penggunaan dan peningkatan fasilitas yang sudah ada
(existing), sedangkan BOT umumnya menyangkut investasi baru (greenfield project).
 MODERNISASI
Viability Gap Fund (VGF)
Viability Gap Fund (VGF) adalah
Dukungan tunai pemerintah yang diberikan
pada proyek infrastruktur yang
diberikan kepada proyek infrastruktur yang
dibangun dengan skema KPS.
Tujuan:
 meningkatkan kelayakan
finansial proyek guna
menimbulkan minat dan
partisipasi swasta,
 meningkatkan kepastian
pengadaan/lelang proyek
infrastruktur sesuai kualitas dan
waktu yang ditentukan
 mewujudkan layanan infrastruktur
publik dengan tarif yang terjangkau
oleh masyarakat.
Obligasi
Obligasi adalah surat utang jangka menengah-panjang
yang dapat dipindahtangankan yang berisi
janji dari pihak yang menerbitkan untuk
membayar imbalan berupa bunga pada
periode tertentu dan melunasi pokok utang
pada waktu yang telah ditentukan kepada
pihak pembeli obligasi tersebut.
Jenis obligasi berdasarkan penerbitnya, terdiri dari :
 Government bond (Obligasi yang diterbitkan
pemerintah pusat),
 Municipal bond (obligasi yang diterbitkan
pemerintah daerah) dan
 Corporate bond (obligasi yang diterbitkan perusahaan).
Sumber: Sapto Rahardjo dalam buku “Panduan Investasi
Obligasi”
 MODERNISASI

BAGAIMANA PERAN WAKAF DALAM PEMBIAYAAN PUBLIK?

• BAHAN DISKUSI DI EKULIAH