Investasi

Pusat Perbelanjaan
 Pendahuluan
(Pengertian dan Sistem)
 Shoping center: area tertentu yang terdiri atas satu atau beberapa bangunan yang didirikan secara
vertikal maupun horisontal, yang dijual atau disewakan kepada pelaku usaha atau dikelola sendiri
untuk melakukan kegiatan perdagangan barang.
 Di dalamnya terdapat beberapa toko modern
 Bentuk: Mall, Plaza/Square, Pertokoan, Pusat Perdagangan (Trade Center)
 Pendirian: Ijin (IUPP dan Bangunan/IMB, kelaikan fungsi)
 Perlu FS/HBU agar keuntungan maksimal.
 Keuntungan:
 Perputaran Usaha
 Kenaikan nilai tanah / bangunan
Pendahuluan
(Pengertian dan Sistem)
 Keberhasilan Pusat perbelanjaan terkait sirkulasi yang baik , tidak
terjadi kerumitan, pengunjung tidak hanya terkonsentrasi pada salah
satu bagian/bangunan, tetapi terjadi merata disetiap ruang
bangunan.
 Sistem Sirkulasi Pusat Perbelanjaan:
 Sistem banyak koridor
 Sistem Palza/Square
 Sistem Mall
Sistem Sirkulasi: Banyak Koridor

 Mengacu bentuk pertokoan tempo dulu

 Efektifitas pemakaian ruangnya sangat tinggi.
 Ukuran ruang kiosnya tergolong kecil : 4m2 hingga 6m2
 Lebar jalur sirkulasi lebih kecil
 Sistem jual bukan sewa untuk unit ritel/toko/kiosnya
 Banyak koridor tanpa penjelasan orientasi/penekanan (semua
dianggap sama)
 Lokasi strategis hanya di dekat lokasi pintu masuk/bagian depan
 Sistem ini diterapkan di Indonesia sekitar tahun 1960-an
 Contoh Pertokoan Duta Merlin, Pasar senen
Sistem Banyak Koridor
Banyak Koridor (BLOK III Pasar Senen)
 Sistem Sirkulasi: Plaza/Square

 Terdapat plaza atau ruang ukuran besar yg menjadi pusat kegiatan

 Masih menggunakan pola koridor untuk efisiensi dengan sirkulasi yang
memadahi (lebih lebar)
 Terdapat hirarki lokasi masing-masing toko, lokasi strategis dekat plaza/atrium
 Mulai menggunakan void atau mezanine
 Penempatan ritel dengan sistem sewa dan sistem jual
 Window shopping : memperhatikan tampilan toko/kios
Sistem Plaza/Square
 Sistem Sirkulasi: Mall
 Koridor utama untuk jalur traffic sebagai penghubung dua puat
kegiatan (anchor)
 Umumnya tiga lantai (bisa lebih) dengan interior/lanskap menarik
 Aliran harus dapat melewati bagian depan ritel/toko/kios
 Pintu masuk dan keluar terpisah (mampu mencapai seluruh bagian
mall)
 Ruangan santai (taman, tempat duduk santai, air mancur, patung dll)
 Penempatan dan pengelompokan penyewa utama dan penyewa lain
diatur memenuhi keinginan penyewa
 Jarak antara penyewa utama 200 sd 250m2
 Sistem Sirkulasi: Mall
 Lebar mall utama minimum 15m2, sedang cabang mall bercabang
minimum 6m, 7m
 Ukuran ritel diatas 24m2 dengan lebar depan umumnya minimum
4m (mampu mendisplay dg baik)
 Setiap ritel menghadap kejalur sirkulasi utama (semua lokasi
menjadi strategis)
 Sistem unit ritel adalah sewa
 Contoh: Pondok Indah Mall, Blok M Mall, Summarecon Mall
Serpong, Mall Kelapa Gading, Mall Ciputra
Sistem Mall
Margonda City Mall Depok
Bentuk Pusat Perbelanjaan

 Mall
 Plaza/Square
 Pertokoan
 Pusat perdagangan/ Trade Center
 Pusat Perbelanjaan
 Luas Area yang dilayani

 Regional Shopping Centers Luas areal antara 27.870-92.900 m2 , terdiri dari dua
atau lebih bangunan yang seukuran dengan departement store. Skala pelayanan
antara 150.000-400.000 penduduk, terletak pada lokasi yang strategis, tergabung
dengan lokasi perkantoran, rekreasi, dan seni.
 Community Shopping Center Luas areal antara 9.290-23.225 m2 , terdiri atas junior
departement store, super market dengan jangkauan pelayanan antara 40.000-
150.000 penduduk, terletak pada lokasi yang mendekati pusat-pusat kota (wilayah).
 Neigbourhood Shopping Center Luas areal anrata 2.720-9.290 m2 , jangkauan
pelayanan antara 5.000-40.000 penduduk. Unit terbesar berbentuk supermarket,
berada pada suatu lingkungan tertentu.
Bentuk Pusat Perbelanjaan:
Mall
 Sebuah tempat jalan-jalan umum, merupakan sekumpulan sistem
dengan belokan-belokan yang dirancang khusus untuk pejalan kaki
 Jalan pada area pusat usaha terpisah dari lalu lintas umum namun
terdapat akses fasilitas pagi pejalan kaki: duduk, santai, dekoratif
mendukun kenyamanan dan suasana
 Sistem tata ruang yang diterapkan pada pusat perbelanjaan
 Bentuk Pusat Perbelanjaan:
Mall
 Urban Land Institute, Shopping mall adalah:
“ Kelompok kesatuan komersial yang dibangun pada sebuah lokasi yang
direncanakan, dimulai dan diatur menjadi sebuah unit operasi, berhubungan
dengan lokasi, ukuran, tipe toko, dan area perbelanjaan dari unit tersebut.”
 Penyedian lahan parkir
 Konsep mall pada pusat perbelanjaan mall: penghubung, pengontrol,
pengorganisir unit ritel serta pengidentifikasi area/memberi kejelasan orientasi
 Contoh Mall Ciputra, Mall Ambassador
Bentuk Pusat Perbelanjaan:
Plaza/Square
 Plaza ruang publik terbuka, minimal satu bangunan menyertainya,
kadang bahkan dikelilingi bangunan lain
 Bahasa Spanyol mirip dengan arti city, Town square (inggris),
Piazza (Italia), Place (Prancis)
 Amerika Latin: Kota kolonial dibangun di dekat Plaza de armas
dikelilingi istina gubernur dan katedral
 Plaza sebagai tempat berkumpul dan penempatan/parade pasukan
Bentuk Pusat Perbelanjaan:
Plaza/Square
 Sistem plaza diadopsi dalam pusat perbelanjaan, namun terdapat
pergeseran tanpa tersedia area publik terbuka (embel2 plaza
semata).
 Konsep Plaza/square ada yang dikombinasikan dengan konsep mall
sehingga menjadi kawasan belanja dalam gedung dengan lahan
tengah (plaza/square) yg cukup luas .
 Plaza sebagai penampung berbagai kegiatan non reguler: lomba,
peragaan busana, musik.
 Contoh : Cilandak Town Square, Cibubur Square, Malang Town
Square
TUNJUNGAN PLAZA
Mall dan Plaza/Square
Pusat belanja komunitas
 Tedapat penyewa utama, pasar swalayan,
toko-toko eceran dan dan jasa lainnya
 Keberagaman penyewa : 20% pasar
swlayan, 30% perdagangannbarang
umum, 25% busana, sepatu, fashion,
sisanya jasa dan perdagangan lain.
 Toko-toko berderet disekeliling pusat
area
Pusat belanja
Regional/Superregional
 Terdapat penyewa utama diletakkan
strategis, dengan peraga aktraktif di jalur-
jalur mall
 50% toko-toko barang umum, 15% paran
pengecer sandang dan sepatu, 10%
barang jadi, 25% jasa terkait
 Desain gedung disekeliling mall dengan
penyewa utama di ujung-ujungnya
 Biasanya terdapat auditorium (pertemuan
komunitas) gedung bioskop dan hiburan
 Toko obat (kimia) lokasi khusus (dekat
parkir), furniture di pintu masuk utama,
peraga di lantai basement
 Lokasi penjualan berdasarkan
pengelompokan barang
Mall dan Plaza/Square
Pusat belanja komunitas
Manajemen Pengelolaan
 Menggunakan jasa profesional:
penyewaan (seleksi) penyewa nasional
maupun pengecer, supervi si
pemeliharaan dan satuan pengaman
 Masa kontrak panjang: 15 sd 20 tahun
(penyewa utama), Penyewa lokal 5
tahun,
 Perpanjangan didasarkan pada right of
first refusal
 Klusula pembatalan kontrak : penyewa
belum teruji ( saat volume bisnis tidak
memenuhi harapan)
Pusat belanja
Regional/Superregional
Manajemen Pengelolaan
 Memerlukan manajer purna waktu
(setiap saat)
 Mencari penyewa baru,
memperpanjang kontrak, mengawasi
operasi sehari hari
 Tim teknisi pemeliharaan tersedia
setiap saat
 Terdapat asosiasi penjual
Mall dan Plaza/Square
Busat belanja komunitas

Manajemen Pengelolaan
 Tambahan biaya area bersama
(parkir, jalan umum): dasarnya rasio
luas area penyewa dengan luas
keseluruhan area pusat belanja atau
flat
 Manajemen memiliki peran utama:
promosi, melibatkan penyewa secara
langsung, atraksi seni (bahkan diluar
gedung)
 Mengaasi perselisihan : Asosiasi
penyewa
Bentuk Pusat Perbelanjaan:
Pertokoan (Strip Store Building)
 Pertokoan: Komplek bangunan tersendiri yang terdiri dari gabungan
toko.
 Komplek toko/deretan toko yang masing-masing dimiliki dan
dikelola perorangan atau badan hukum.
 Berderet di sepanjang sisi jalan
 Melayani dan menawarkan berbagai komoditas, untuk masyarakat
sekitar/ sluruh warga kota
 Bentuk empat persegi panjang, memungkinkan fleksibilitas yang
besar utk berbagai pemakaian penyewa.
Bentuk Pusat Perbelanjaan:
Pertokoan (Strip Store Building)
 Menarik bagi pemodal kecil, pendaan hipotik relatif mudah,
tanggung jawab manajemen relatif kecil.
 Memungkinkan desain dan instalasi berbagai kemungkinan
penyewa
 Pusat pertokoan: toko-toko yang mengelompok pada satua real
tertentu yang dibangun secara vertikal atau horisontal, yang dikelola
oleh suatu badan hukum atau perseorangan guna memberikan
kemudahan pada pembeli
 Contoh Pertokoan: Nagoya Batam, Dika Palembang
Bentuk Pusat Perbelanjaan:
Pertokoan (Strip Store Building)
Manjemen Pengelolaan
 Kontrak sewa : jangka panjang / pendek
 Ketentuan perpanjangan : kondisi pasar yang berubah-ubah
 Pembayaran sewa secara reguler selama masa kontrak (tetap) atau
ditambah dengan prosentase tertentu atas penjualan.
 Tergantung kesuksesan penyewa: kontrak sewa meningkat bertahap
saat (penjualan tinggi) atau sebaliknya.
Bentuk Pusat Perbelanjaan:
Pertokoan (Strip Store Building)
Manjemen Pengelolaan
 Penanggung pajak
 Perbaikan kecil/besar interior atau eksterior (siapa yang
menanggung)
 Analisa dana cadangan untuk penggantian
Pertokoan (Strip Store Building)
Bentuk Pusat Perbelanjaan:
Pusat Perdagangan: Trade Center
 Kawasan pusat jual beli barang, sandang, pangan, kebutuhan sehari-
hari, kebutuhan rumah tangga, alat-alat kesehatan, dan lain2, yang
didukung sarana yang lengkap.
 Penjualan grosir atau eceran
 Dimiliki perseorangan/ badan hukum
 Sistem Plaza sering dipakai dalam trade center menggunakan sistem
jual, ritelnya kecil.
 Contoh: Pulogadung trade center, Kelapa Gading Trade center
 Pusat Perdagangan: Trade Center

ITC MANGGA DUA

DUTA MERLIN
Membeli dan Memilih :
Ritel di Pusat Perdagangan
 Akses transportasi: 24 jam, umum dan pribadi
 Kawasan bisnis dan sudah dikenal
 Hindari trade center yang bertumpuk (fokus pada
wilayah/bagian tertentu).
 Perhatikan kawasan pinggiran kota
Bentuk Lain: Factory Outlet

 Gerai (outlet) bentuk investasi properti yang menjanjiakan

 Umumnya toko-toko sendiri
 Dibangun dekat mall bahkan ada yang yang berdampingan mall
 Tema Diskon
Factory Outlet
Terima Kasih