BAB I

PEMILIHAN LOKASI RITEL

Lokasi yang strategis merupakan salah satu factor yang terpenting dalam
pemilihan lokasi ritel,dan merupakan factor yang sangat mempengaruhi untuk
perkembangan bisnis ritel. Lokasi ritel seringkali menjadi keputusan sangat penting yang
dibuat oleh ritel karena beberapa pertimbangan, yaitu :

1. Lokasi merupakan pertimbangan utama bagi konsumen untuk memilih ritel.

2. Keputusan memilih lokasi ritel merupakan strategi penting, karena ritel dapat
menggunakannya sebagai keuntungan untuk bersaing.

Beberapa hal yang perlu dipertimbangkan sebelum menentukan lokasi adalah

sebagai berikut :

 Seperti apa sesungguhnya toko apa yang kita buka ?

 Barang-barang seperti apa yang akan kita jual di sana ?
 Pada rentang harga berapa barang tersebut akan kita jual ?
 Bentuk pelayanan seperti apa yang akan kita sajikan pada pelanggan ?

Tahapan dalam memilih lokasi ritel :

 Pemilihan Pasar
 Analisis Area
 Analisis Lokasi
 Analisis Biaya
Pemilihan Pasar

Beberapa aspek penting yang harus di pertimbangkan adalah sebagai berikut :

 Tingkat ekonomi masyarakat

 Tingkat persaingan
 Ukuran populasi dan karakteristiknya
 Industri / bisnis di lingkungan sekitar
 Undang-undang otonomi daerah

Analisis Area

 Area Primer, adalah area geografis dimana toko atau pusat perbelanjaan tersebut
mendapatkan 60 persen dari pelanggannya.
 Area Sekunder, adalah area geografis dari kepentingan sekunder dalam tingkat
penjualan yang menghasilkan sekitar 20 persen dari penjualan sebuah toko.
 Area Tersier, adalah para pelanggan yang kadang berbelanja di toko atau pusat
perbelanjaan.

Lokasi Ritel

Ada 3 tipe lokasi dasar yang di pilih oleh ritel, yaitu :

1. Shopping Centers ( pusat belanja )

2. City or town location ( ritel di kota besar )
3. Freestanding location ( merupakan lokasi yang tidak terhubung dengan ritel yang
lain, sekalipun banyak yang lokasinya dekat dengan mall )

Ritelpun dapat memilih tempat dilokasi non tradisional seperti airport atau lokasi lainnya.
Shopping Center ( Pusat Belanja )

 Istilah shopping center sudah dikenal sejak tahun 1950an.

 Shopping center merupakan grup ritel dan bisnis lain yang direncanakan,
dibangun, dimiliki, dan dimanage sebagai satu kepemilikan.
 Bentuk shopping center ada 2, yaitu :

1. Strip Shopping Center, yaitu shopping center yang umumnya mempunyai

tempat parkir langsung di depan toko. Canopy terbuka membuat mudah akses
di toko, namun kelemahannya tidak mempunyai area jalan yang
menghubungkan dengan toko.
2. Malls : yaitu shopping center yang menyediakan area parkir di tempat terpisah
dari toko ( terpencil ) dan pelanggan akan berjalan untuk menuju toko. Mall
memiliki ruas jalan yang di apit toko ( berhadapan ) untuk dilalui konsumen.

City or Town Location ( Ritel di Kota Besar )

 Sekalipun shopping center ini berada di kota besar, lokasi ritel ini bertipe tidak
direncanakan, dimiliki banyak pemilik, dan mempunyai akses langsung ke jalan.
 The Central Business District merupakan area bisinis tradisional yang berada di
keramaian kota dalam suatu kota besar.
 Area tersebut banyak dilalui orang selama berjam-jam bisnis berlangsung dan saat
orang-orang pergi ke area tersebut umumnya dan lalu lintas pejalan kaki yang
tinggi.
 CBD yang sukses adalah yang dekat dengan area yang berpenduduk besar.

Freestending Location

 Freestending sites merupakan lokasi yang tidak terhubung dengan ritel lainnya,
sekalipun banyak yang lokasinya dekat dengan mall
Lokasi Ritel Lainnya

Selain tiga lokasi utama tersebut, ritel juga dapat didirikan dan dijalankan dengan memilih
lokasi sebagai berikut :

 Airport ( Bandara )
 Resort
 Rumah Sakit ( Hospital )
 Toko dalam toko
 Area serba guna

Hal-hal yang perlu di pertimbangkan :

 Biaya sewa
 Lalu lintas
 Pesaing
 Parkir
 Komunitas
 Jadwal buka toko
 Tingkat kriminalitas
 Biaya komunikasi pemasaran

Analisis Biaya

 Biaya sewa
 Analisis biaya dikaitkan dengan keramaian pengunjung.
Memilih Lokasi

 Lokasi terbaik bagi ritel adalah yang mampu mewujudkan tingkat permintaan dan
penjualan yang tinggi.
 Faktor-faktor yang mempengaruhi tingkat permintaan suatu area perdagangan
adalah :
1. Skala ekonomi
2. Karakteristik demografis dan lifestyle
3. Iklim bisnis ( tren pasar, tren tenaga kerja )
4. Persaingan
5. Rentang kendali manajerial ( span of managerial control )
6. Isu lokasi secara global

Faktor-faktor Yang Menarik atau Tidaknya Suatu Lokasi :

 Aksesbilitas.
Akses pada suatu lokasi ritel dikatakan menyenangkan dikala konsumen dengan
mudah untuk menuju dan keluar dari area ritel.
Jika dianalisis secara makro ( Macro Analysis ), ritel akan mempertimbangkan hal-
hal utama yang berkaitan dengan suatu area perdagangan dan hal tersebut akan
dievaluasi secara simultan, seperti ruas jalan, kondisi jalan dan penghalang /
barriers ( missal sungai dan gunung ).
Secara makro, ritel akan berkonsentrasi pada hal-hal yang berkaitan dengan hal-
hal secara ritel, seperti visibilitas / jarak pandang, arus lalu lintas, lahan parkir dan
jalan masuk / keluar.

 Keuntungan Lokasi
Karena lokasi yang baik membutuhkan biaya yang lebih mahal, maka ritel harus
mempertimbangkan beberapa hal penting ini, sehingga lokasi yang dipilih betul-
betul memberikan keuntungan bagi ritel.
Prinsipnya lokasi toko dipilih karena ingin mendekati segmen sasarannya. Suatu
lokasi bias jadi cocok untuk suatu produk, namun belum tentu cocok bagi produk
lain.
Adakalanya dengan memilih lokasi yang disejajarkan dengan ritel lain yang sejenis
akan memunculkan keamanan, kesepakatan penutupan toko secara bersamaan
dengan sejenisnya.

Kesimpulannya :
Untuk beberapa alasan, lokasi ritel sering merupakan keputusan terpenting untuk
seorang retailer.

Pertama, lokasi merupakan pertimbangan utama dalam pilih toko dan pelanggan.
Sebagai contoh, ketika memilih dimana anda akan mencuci mobil, anda biasanya
akan memilih lokasi yang paling dekat dari rumah atau kantor.

Kedua, keputusan lokasi memiliki kepentingan strategis karena dapat digunakan

untuk mengembangkan keunggulan kompetitif yang terus menerus.

Retailer dapat merubah harga, jasa dan macam-macam barang dalam waktu yang
relative singkat. Namun pengambilan keputusan akan lokasi lebih sulit untuk
dirubah, karena retailer lain harus melakukan perjanjian jangka panjang sewa-
menyewa tempat dalam 7-10 tahun. Karena itu retailer dengan lokasi yang sangat
baik memiliki keunggulan strategis yang tidak mudah ditiru oleh competitor.