TUGAS

PROSES PERENCANAAN
STUDI KASUS
(ANALISIS LOKASI PUSAT PERBELANJAAN DHOHO PLAZA)
DI KOTA KEDIRI

DISUSUN OLEH :
Nama : DANINDRA IQBAL ARROSYID
NIM : 5161511028

PROGRAM STUDI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

FAKULTAS SAINS DAN TEKNOLOGI
UNIVERSITAS TEKNOLOGI YOGYAKARTA
YOGYAKARTA
2017
STUDI KASUS (ANALISIS LOKASI PUSAT PERBELANJAAN
 DHOHO PLAZA) DI KOTA KEDIRI

BAB I PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Pusat perbelanjaan merupakan pusat konsentrasi bermacam-macam kegiatan, tidak

hanya perdagangan dan jasa saja yang ada di sana tetapi juga bisa menarik kegiatan seperti
perkantoran, industri kecil, hingga permukiman masuk ke dalam area pusatnya. Hal ini
dikarenakan setiap sektor menginginkan akses menuju pasar, di mana semakin dekat
dengan pusat perbelanjaan maka akan semakin terjamin aksesnya. Penempatan lokasi pusat
perbelanjaan harus memperhitungkan beberapa aspek. Tujuannya untuk efisiensi dan
efektifitas pembangunan fasilitas ini, jika dalam penempatan lokasi terjadi kesalahan maka
akan menimbulkan masalah dalam perkembangannya terutama dalam aspek perekonomian.

Perkembangan pusat perbelanjaan saat ini kian meningkat tanpa kendali. Hadirnya
banyak pusat perbelanjaan kini seakan-akan tidak terbendung lagi. Pusat perbelanjaan baru
dapat dengan mudahnya dibangun/didirikan. Hal ini menimbulkan kemungkinan yang
mengkhawatirkan, yakni terlalu fokusnya untuk mendirikan pusatpusat kegiatan baru tersebut
yang akan berdampak pada semakin berkurangnya ruang terbuka (open space) di kota.
Apabila kecenderungan di atas tetap berlanjut tanpa kontrol, bukan tidak mungkin pada suatu
kota mengalami pembangunan yang berlebih (over-built) dan juga semakin cepat dalam
mangalami kejenuhannya atau yang biasa disebut over-capacity.
Kondisi pusat perbelanjaan yang sudah terorganisasi secara rapi pada mulanya adalah
didirikan sebagai fasilitas yang memudahkan para konsumen untuk mengakses sektor
perdagangan dan jasa di kawasan kota. Keberadaan pusat perbelanjaan sekarang ini sudah
tersebar di seluruh kota di Indonesia, tak terkecuali di kota-kota kecil dan terpencil di mana
(paling tidak) telah ada pusat perbelanjaan berupa toko waralaba/minimarket. Oleh karena itu,
untuk mengantisipasi adanya over capacity dalam perkembangan suatu kota diperlukan
analisis lokasi terhadap penentuan pusat perbelanjaan sehingga tercipta keberlanjutan
(sustainability) dalam pembangunannya.

5161511028
 1.2 Rumusan Masalah

Dari latar belakang di atas dapat dirumuskan suatu pertanyaan permasalahan sebagai
berikut.
1. Bagaimana relevansi dan keterkaitan antara pemilihan lokasi pusat perbelanjaan
dengan konsep teori lokasi?
2. Bagaimana implikasi teori terhadap lokasi pusat perbelanjaan?

1.3 Tujuan

Adapun tujuan analisis lokasi adalah sebagai berikut.

1. Mengetahui relevansi dan keterkaitan antara pemilihan lokasi pusat perbelanjaan

dengan konsep teori lokasi.
2. Mengidentifikasi implikasi teori terhadap lokasi pusat perbelanjaan.

1.4 Ruang Lingkup

1. Ruang Lingkup Wilayah

Kawasan pusat perbelanjaan daerah masjid Agung yaitu, sekitar alun-alun(Jl. Jenderal
Sudirman, Jl. Urip Sumoharjo, Jl.MT Haryono, Jl. Banjar Ngadim ) Kecamatan Kota, Kota
Kediri.

2. Ruang Lingkup Analisa

Analisa yang digunakan dalam penelitian ini adalah: Analisa penentuan teori lokasi
terhadap lokasi pusat perbelanjaan.

1.5 Metodologi

Dalam menyusun makalah ini dilakukan metode pengumpulan data berupa Survey
Sekunder. Metode ini merupakan metode pengumpulan data dengan studi pustaka dan
tinjauan media, antara lain:

a. Tinjauan Pustaka

5161511028
 Data-data dapat diperoleh dari referensi-referensi buku-buku perpustakaan dan materi-
materi yang terkait dengan pembahasan, slide-slide materi dosen dan slide-slide kelompok
presentasi mahasiswa, serta buku literature lainnya.
b. Tinjauan Media

Perolehan data dapat pula diperoleh dari media elektronik, internet dan sebagainya
yang dapat digunakan sebagai informasi-informasi dalam menyusun makalah ini.

BAB II KONSEP DASAR TEORI LOKASI

2.1 Teori August Losch

Teori Lokasi industri dari August Losch melihat persoalan dari sisi permintaan (pasar).
Losch mengatakan bahwa lokasi penjual sangat berpengaruh terhadap jumlah konsumen yang
dapat digarapnya. Makin jauh dari tempat penjual, konsumen makin enggan membeli karena
biaya transportasi untuk mendatangi tempat penjual semakin mahal. Losch cenderung
menyarankan agar lokasi produksi berada di pasar atau di dekat pasar.
Losch menyatakan bahwa lokasi optimum adalah tempat laba maksimum, dimana
kelebihan penerimaan atas biaya adalah yang terbesar. Dalam pernyataannya, Locsh mencoba
memasukkan faktor permintaan dalam teori lokasi dengan memperhitungkan luas optimum
pasar. Terdapat beberapa asumsi:
a. Tidak ada perbedaan khusus dalam distribusi inpur faktor bahan baku, tenaga kerja, dan
modal pada wilayah yang homogen.
b. Kepadatan penduduk seragam dan selera konstan.
c. Tidak ada interdepedensi lokasional antara perusahaan-perusahaan.

2.2 Teori Simmons (1990)

Terdapat faktor kunci dalam pemilihan tapak untuk lokasi pusat perbelanjaan.

Hal ini didasarkan atas dua hal, yaitu:

1. Situasi

a. Luas Jangkauan Pasar

5161511028
 Luas jangkauan pasar ditentukan oleh banyaknya jumlah rumah tangga penduduk atau
populasi yang dikombinasikan dengan fungsi jarak (yang bisa didapat dari sensus, foto udara,
studi perencanaan, dan informasi kode pos).
b. Perubahan Temporal

Pembangunan suatu pusat perbelanjaan tentunya diperuntukkan dalam jangka waktu

yang panjang. Oleh karena itu diperlukan suatu prediksi mengenai perubahan temporal yang
mungkin terjadi selama 10 tahun mendatang. Sehingga pembangunan yang sekarang masih
dapat mengakomodasi kebutuhan yang akan datang.

c. Karakteristik Rumah Tangga

Karakteristik rumah tangga terkait dengan besar pendapatan rumah tangga. , umur
penduduk, etnis, dan partisipasi wanita, merupakan hal yang harus diperhatikan pda
lingkungan ritel. Melalui karekteristik penduduk maka dapat diketahui target market yang
dapat dilayani.

d. Pesaing

Hal lain yang perlu diwaspadai dalam pemilihan lokasi yaitu seberapa banyak
pesaing dilokasi dan seberapa jauh jaraknya. Keberadaan pesaing pada suatu cluster yang
sama akan mempengaruhi kinerja dari suatu pusat perbelanjaan.

e. Penetrasi Pasar

Suatu pendekatan penetrasi pasar, lebih relevan untuk fasilitas eceran yang
mempunyai operasi tunggal yang mengharapkan untuk meningkatkan penjualan dengan
memperluas area perdagangannya pada suatu ruang atau dengan menarik satu proporsi rumah
tangga yang lebih besar didalam area perdagangan yang ada.
Analisis ini memperlukan dua macam data yaitu pertama, daftar pelanggan yang
dapat dialokasikan diwilayah hunian dan yang kedua, untuk satuan unit ruang yang sama,
informasi acuan atas total jumlah rumah tangga atau pelanggan potensi.

2. Lokasi

a. Batasan lokasi

5161511028
 Pada lokasi terdapat suatu batasan terkait fisik yaitu bentuk dari tapak. Kemudian
terdapat batasan lain yang perlu diperhatikan dalm pemilihan tapak yaitu pembatasan zonasi,
area penjualan, dan biaya lahan.

3. Pola akses lokal

Dalam menjangkau lokasi maka perlu diperhatikan mengenai akses yang mampu
menjangkau lokasi tersebut. Aksesibilitas ini dapay diukur dari volume lalu lintas, kecepatan,
lalu lintas pejalan kaki, dan spot-spot pemberhentian angkatan umum.

4. Parkir

Parkir merupakan hal penting dalam menjamin konsumen untuk berkunjung dalam
pusat perbelanjaan.untuk pengunjung yang lebih suka menggunakan kendaraan pribadi
makadiperlkan sebuah lahan parkir yang cukup luas dan perhitungan jarak terhadap bangunan
mempengaruhi keputusan pengunjung.

5. Visibilitas
Tanda-tanda seperti reklame tanda arah menuju lokasi akan menarik konsumen untuk mau
berkunjung pada suatu lokasi tertentu.

6. Atraksi terdekat

Keberadaan land use disekitar lokasi pusat perbelanjaan yang menarik seperti terdapat cluster
perdagangan lain mampu meningkatkan daya tarik suatu zona perdagangan.

2.3 Teori Neo dan Wing (2005)

Berikut beberapa atribut lokasi yang sangat berpengaruh pada pemilihan lokasi, yaitu:

1. Lokasi

Lokasi yang baik memiliki wilayah sekitar yang bersifat kondusif dalam mendukung
pusat perbelanjaan. Lokasi yang baik adalah lokasi dengan arus kunjung tinggi
.
2. Kemudahan Akses

5161511028
 Kemudahan akses memberikan kemudahan bagi pengunjung untuk keluar masuk
pusat perbelanjaan. Fokus kemudahan akses mencakup pola jalan raya, kondisi, hambatan,
dan transportasi publik. Pola jalan raya mencakup hubungan dengan jalan raya utama, serta
akses masuk dan keluar ke jalan raya utama. Transportasi publik merujuk pada saran
transportasi yang melayani masyarakat umum menuju lokasi, serta jaraknya ke tempat
pemberhentian, stasiun, dan tempat pergantian.

3. Visibilitas

Visibilitas dipengaruhi oleh keberadaan penghalang yang mempengaruhi pandangan

para pembelanja untuk melihat pusat perbelanjaan. Visibilitas yang baik berarti bahwa
reklame pusat perbelanjaan dan reklame para penyewa dapat dilihat dengan jelas dari jalan
raya, agar para pembelanja bisa mejangkaunya dengan mudah.

4. Bangunan

Lahan parkir sangat penting bagi pusat perbelanjaan yang tidak memiliki akses sarana
transportasi publik memadai, sehingga para pembelanja diperkirakan harus mengendarai
mobil pribadi, misalnya untuk pusat ritel yang berada di pinggir kota. Lahan parkir yang tidak
memadai atau jauh akan menurunkan minat pembelanja untuk mengunjungi pusat
perbelanjaan.

2.4 Teori Lokasi Pusat Perbelanjaan (Chiara, 1981 :577)

Pada dasarnya site pusat perbelanjaan bisa berada di dalam kawasan Central
Bussiness District (CBD) atau pusat kota, dan bisa pula terletak di luar CBD atau Sub Urban.
Adapun beberapa pertimbangan dalam pemilihan lokasi pusat perbelanjaan, antara lain:

1. Perletakan

Lokasi harus berada di kawasan perdagangan sesuai dengan peruntukan lahan (tata
guna lahan);
Letak lokasi strategis sehingga mendukung fungsi dan tuntutan bangunan yang
direncanakan

5161511028
 2. Pencapaian

Pencapaian kelokasi mudah, baik dengan menggunakan kendaraan pribadi maupun

kendaraan umum. Untuk pusat perbelanjaan yang berada dalam kawasan CBD
pencapaiannya ebaiknya bisa ditempuh sekitar 10-15 menit, sedangkan yang berada di
luar CBD bisa ditempuh dalam waktu 25 menit dari kota;
Terdapat jalur transportasi utama atau regional dan transportasi dalam kota yang
menghubungkan antara daerah dengan lingkup pelayanan pusat perbelanjaan.

3. Sarana dan Utilitas Kota

Didukung oleh sarana dan utilitas kota yang memadai.

Kondisi topografi pada lokasi harus bisa mendukung perencanaan dari segi konstruksi
dan ekonomi.

BAB III

GAMBARAN UMUM

a. Lokasi Pusat Perbelanjaan

Pusat Perbelanjaan Dhoho Plaza Kediri berlokasi di pusat Kota Kediri Kawasan pusat
perbelanjaan daerah masjid Agung yaitu, sekitar alun-alun(Jl. Jenderal Sudirman, Jl. Urip
Sumoharjo, Jl.MT Haryono, Jl. Banjar Ngadim ) Kecamatan Kota, Kota Kediri.
Keberadaanya yang mengambil sebagian dari wilayah alun-alun Kota Kediri menjadi polemik
di kalangan masyarakat kota Kediri pasalnya bangunan ini sebelumnya merupakan lapangan
tenis alun-alun Kediri.

5161511028
 b. Kondisi pusat perbelanjaan

Pada umumnya kondisi pusat perbelanjaan sudah memadai sebagai pusat

perbelanjaan, sebagian besar pusat perbelanjaan berupa mall, dan toko waralaba. Beberapa
fasilitas seperti: Counter produk, pos keamanan, toilet, musholla, dan tempat parkir telah
menunjang kegiatan perbelanjaan. Namun, lahan sebagaian tempat parkir yang ada kurang
cukup luas untuk menampung kendaraan pengunjung, terutama saat jumlah pengunjung yang
memuncak saat long weekend ataupun saat ada acara tertentu di Kota Kediri.

BAB IV

ANALISA

4.1 Alasan Pemilihan Lokasi

Lokasi penelitian sebagai wilayah studi secara umum ialah Kota Kediri. Sedangkan
wilayah secara khusus adalah pusat perbelanjaan (Dhoho Plaza) dan sekitarnya. Keseluruhan
pusat perbelanjaan yang dijadikan sebagai lokasi penelitian merupakan pusat perbelanjaan
(shopping centre) dan department store dengan skala pelayanan kota.

1. Pusat perbelanjaan modern

5161511028
 2. Skala pelayanan pusat perbelanjaan kota atau regional

3. Spesifikasi pusat perbelanjaan berdasarkan fisiknya merupakan pusat perbelanjaan jenis

department store dan shopping centre (Gibber, 1959 :128). Jadi jenis pusat perbelanjaan
yang diteliti merupakan pusat perbelanjaan yang terdiri dari beberapa unit usaha (bukan
pusat perbelanjaan jenis supermarket saja).
4. Berdasarkan variasi barang yang dijual merupakan pusat perbelanjaan jenis variety shop
(Mills, 1981:11). Jenis pusat perbelanjaan yang diteliti merupakan tempat yang menjual
berbagai macam barang.
5. Pusat perbelanjaan yang terdiri atas berbagai macam aktivitas masyarakat misalnya:
salon, Gamezone, tempat makan dll. Bukan hanya toko tempat transaksi atau kegiatan
jual beli saja.

4.2 Relevansi dengan Teori Pusat Perbelanjaan

Salah satu teori yang relevan dan mewakili kondisi Dhoho Plaza di Kota Kediri adalah teori
Neo dan Wing (2005). Berikut adalah analisis implikasi teori terhadap lokasi Dhoho Plaza.

a. Lokasi

- Kondusif dalam mendukung pusat perbelanjaan

- Arus kunjung tinggi

b. Kemudahan Akses

Mencakup pola jalan raya, kondisi hambatan, dan transportasi publik.

c. Visibilitas
Visibilitas yang baik berarti bahwa reklame pusat perbelanjaan dan penyewa dapat dilihat
dengan jelas dari jalan raya, agar para pembelanja dapat menjangkaunya dengan mudah.

d. Bangunan

Bangunan pusat perbelanjaan harus memiliki parkir dan ruang untuk bongkar muat barang.

Kondisi Dhoho Plaza

a. Lokasi

5161511028
 Dhoho Plaza berada di Kecamatan Klojen, Kediri yang sangat menunjang sebagai
pusat perbelanjaan dan berarus kunjung tinggi karena terletak di tengah kota dengan jalur
utama penghubung antarwilayah.

b. Kemudahan Akses

- Lokasi Dhoho Plaza berada di jalan utama (arteri primer) dari dan ke Surabaya.
- Kondisi jalan baik

- Terdapat transportasi publik yang mempermudah akses ke Dhoho Plaza

c. Visibilitas

Penunjuk arah telah ada banyak di jalan-jalan utama. Selain itu, pada jalan masuk
menuju Dhoho Plaza juga terdapat papan reklame dan penunjuk arah untuk memudahkan
menuju lokasi.

d. Bangunan

Satu hal yang kurang di pusat-pusat perbelanjaan Kota Kediri adalah sistem
perparkirannya. Karena lokasinya yang berada di jantung kota sehingga banyak keluar
masuknya kendaraan dari arah timur,utara dan selatan

5161511028
 1. ISI DARI STUDI KASUS

Secara garis besar, lokasi Dhoho Plaza memiliki relevansi/ kesesuaian dengan
teoriteori lokasi yang ada (Teori Neo dan Wing, Teori Simmons, Teori August Losch,
dan teori Lokasi Pusat Perbelanjaan).

Fasilitas lahan parkir yang kurang cukup luas menyebabkan beberapa kendaraan
terpaksa parkir secara on street ketika arus pengunjung ramai.

2. SARAN DAN KRITIK

Menjaga kondisi berbagai fasilitas/infrastruktur yang selama ini mendukung

perkembangan dan kemajuan Dhoho Plaza.

Memberikan atau menambah lahan parkir yang telah ada sebelumnya.

Dalam menentukan suatu lokasi harus memperhatikan beberapa hal penting yang
mempengaruhi perkembangan usaha yang dibangun khususnya lokasi pusat
perbelanjaan (Dhoho Plaza), kelas konsumen (pemasaran) serta jarak dengan lokasi
pusat perbelanjaan lain.

5161511028
 DAFTAR PUSTAKA

Adisasmita, Rahardjo. 2008. Pengembangan Wilayah: Konsep dan Teori. Edisi 1. Graha
Ilmu.Yogyakarta.
Robinson, Tarigan. 2005. Ekonomi Regional: Teori Dan Aplikasi. Edisi Revisi. PT. Bumi
Aksara.Jakarta.
Wikipedia. http://id.wikipedia.org/wiki/Kota_Kediri
http://wongkediri.net/bangunan/dhoho-plaza.htm
Loch, August. 1968. The Economic of Location. John wiley and Sons. New york.

5161511028