8/17/2019 Panduan Penyusunan FS Pasar

Panduan Penyusunan FS (Pasar)

Executive Summary

Bab I Pendahuluan

Pada Bab ini dijelaskan secara garis besar saja, hal-hal terkait dengan proyek yang terdiri dari Latar
Belakang, Tujuan dan Ruang Lingkup. Detail tentang hal-hal tersebut diatas akan dibahas pada Bab-
bab selanjutnya.

Bab II Analisis Kebutuhan / Penyediaan

Bab ini berisi kajian urgensi kebutuhan dan bagaimana Pemda akhirnya berkesimpulan bahwa
dengan kondisi yang ada saat ini maka Pembangunan / Pengembangan / relokasi pasar merupakan
solusi dari semua permasalahan yang ada. Hal-hal yang akan dibahas dalam Bab ini adalah:

1.  Gambaran Kondisi Pasar yang ada saat ini

a.  Menggambarkan secara umum kondisi pasar di daerah, perkembangan beserta kinerja
pasar di daerah.
b.  Permasalahan yang dihadapi oleh daerah terkait dengan paparan pada poin 1 (a)
2.  Studi atas jumlah permintaan/kebutuhan pembangunan/pengembangan/relokasi pasar yang
didukung dengan data-data sebagai berikut:
a.  Studi kontribusi pasar terhadap kesejahteraan ekonomi masyarakat yang memuat
sekurang-kurangnya kontribusi terhadap PAD dan PDRB.
b.  Studi pendirian pasar mengacu kepada Perundang undangan yang berlaku dan Permendag
tentang pendirian pasar tradisional atau pusat perbelanjaan atau toko modern selain
minimarket. Dalam peraturan tersebut pendirian pasar tradisional harus membuat analisa
kondisi sosial ekonomi masyarakat dan keberadaan pasar tradisional dan UMKM. Studi ini
untuk melihat potensi pembeli yang akan berkunjung dan pedagang yang akan berjualan di
pasar tradisional baru. Studi minimal meliputi:
1)  Struktur penduduk menurut mata pencaharian dan pendidikan masyarakat sekitar
pasar.
2)  Tingkat kepadatan ekonomi Rumah Tangga
3)  Kepadatan penduduk
4)  Pertumbuhan penduduk
 
5) Ketahanan dan pertumbuhan pasar tradisional sebagai sarana bagi UMKM lokal
6)  Keberadaan fasilitas sosial dan fasilitas umum yang ada untuk mendukung pasar.

Sedangkan jika proyek ini adalah proyek relokasi atau pengembangan/rehabilitasi pasar
maka untuk melihat potensi pedagang yang mau pindah atau direlokasi maka harus
dilakukan suatu Real Demand Survey (RDS) yang minimal harus bisa menjawabapakah para
pedagang sudah mengetahui rencana pemindahan pasar, setuju atau menolak atas
rencana pemindahan, kesanggupan pedagang dalam memenuhi kewajiban di tempat yang
baru misalnya dengan mekanisme membeli atau menyewa, jumlah hari berdagang di
tempat yang baru, jenis barang dagangan dan penghasilan pedagang per hari. RDS

dilaksanakan setelah sosialisasi Kepala Daerah kepada para pihak terkait pembangunan /
pengembangan/ relokasi pasar. RDS minimal berisi:

http://slidepdf.com/reader/full/panduan-penyusunan-fs-pasar 1/5
8/17/2019 Panduan Penyusunan FS Pasar

a)  Pendahuluan, memuat gambaran umum tentang rencana pengembangan pasar,

kedudukan pasar dalam rencana kebijakan pembangunan daerah dan pelaksanaan
survey dan sosialisasi kepada pedagang / calon pedagang dan lainnya yang terkait
dengan rencana pengembangan pasar;
b)  Metodologi pendekatan, adalah metodologi statistik yang digunakan untuk
memperoleh hasil survei atas populasi pedagang / calon pedagang yang dihitung
berdasarkan hasil sample dari keseluruhan data populasi;
c)  Gambaran Objek Penelitian, adalah penjabaran tentang kondisi dan informasi
terkait dengan jumlah data/ populasi pedagang yang dijadikan sebagai sample
termasuk penjabaran variable variable lainnya yang dapat mempengaruhi hasil
kajian seperti kondisi geografis, sosial dan lainnya;
d)  Identifikasi RDS merupakan batasan atau ruang lingkup yang digunakan untuk
mendapatkan hasil survei yang relevan; dan
e)  Penutup memuat kesimpulan dan rekomendasi dari hasil pengujian data.

c.  Alternatif solusi dari permasalahan yang dihadapi oleh daerah dengan mengacu pada
keterkaitan antara gambaran umum pasar di daerah dengan kajian kebutuhan
pembangunan/pengembangan/relokasi pasar. Rekomendasi solusi yang dipilih dan nilai
lebih yang didapatkan dengan melaksanakan solusi yang ditawarkan untuk mengatasi
permasalahan yang ada serta dampak jika rencana tersebut tidak dilaksanakan.

Bab III Gambaran Umum Pelaku (PEMDA)

Bab ini berisi review / kajian kelayakan dari segi karakteristik Pemda sebagai debitur. Bab ini akan
menunjukan peran strategis PEMDA dalam menyelesaikan atau menjawab permasalahan yang
muncul pada Bab II dan dampak yang akan muncul jika permasalahan tersebut dilaksanakan oleh
pihak selain PEMDA. Peran strategis menggambarkan PEMDA sebagai bagian dari solusi terkait
rencana untuk melakukan pembangunan/pengembangan/relokasi pasar. Peran strategis yang
dilakukan oleh PEMDA dapat dikaitkan dengan:

1.  Risiko-risiko terkait peningkatan pelayanan pasar yang bersih dan memadai bagi masyarakat
yang hanya dapat dimitigasi dengan kehadiran Pemda sebagai pelaku pelaksana
pembangunan/pengembangan pasar tersebut.
2.  Pemda telah melakukan perencanaan atas pelaksanaan proyek ini sesuai dengan RPJMD
sehingga dapat diambil kesimpulan bahwa proyek ini merupakan prioritas Pemda.

Dalam Bab ini juga akan disampaikan rencana PEMDA sebagi bagian solusi untuk mendukung
pelaksanaan proyek terkait dengan permasalahan yang dihadapi diantaranya mencakup arah
kebijakan yang diambil terkait dengan pelaksanaan proyek (misal sosialisasi Kepada Daerah kepada
Pedagang); kebijakan pendapatan, belanja dan pembiayaan; kebijakan lain yang terkait dengan
operasional pasar (misal kebijakan tarif).

Bab IV Review Rencana Pembangunan/Pengembangan/ Relokasi Pasar

Bab ini berisi review business plan berupa pembangunan/pengembangan/relokasi pasar sebagai

 jawaban atas permasalahan yang ada pada bab II. Review Business plan meliputi aspek sebagai
berikut:

http://slidepdf.com/reader/full/panduan-penyusunan-fs-pasar 2/5
8/17/2019 Panduan Penyusunan FS Pasar

1.  Manajemen dan Struktur Organisasi

Evaluasi yang akan dilakukan meliputi kompetensi dari manajemen dan efektivitas dari
organisasi pengelola pasar, serta kemampuan organisasi untuk melaksanakan business plan
yang direncanakan.
2.  Aspek Produksi dan Operasional
Evaluasi yang akan dilakukan meliputi rencana operasional, pendapatan dan pengeluaran dari
pengelolaan pasar, kemampuan unit pengelola pasar dalam menjalankan operasional sesuai
ketentuan, kaidah-kaidah yang berlaku, serta standar operasional yang diterapkan internal
maupun yang ditentukan oleh peraturan peraturan Pemerintah.
3.  Aspek Pemasaran
Akan dilakukan evaluasi dari strategi dan jaringan pemasaran, kemampuan unit pengelola pasar
untuk bersaing dalam industri ini.
4.  Industri Overview
Evaluasi terhadap pesaing usaha sejenis, posisi pasar yang dibangun/dikembangkan/direlokasi

dalam persaingan. Konsultan juga akan mempelajari dan menyajikan secara detail
perkembangan industri secara global, serta berbagai hal penting lain dalam industri yang akan
mempengaruhi kinerja pasar.
Hasil review digunakan untuk mengevaluasi business plan yang telah dibuat oleh pengelolaan
pasar, dan akan menjadi dasar untuk menilai ketepatan dalam pemilihan asumsi dari proyeksi
keuangan proyek dan menarik kesimpulan atas kesinambungan pasar dalam menjalankan
operasional pasar.

Bab V Kelayakan Proyek (Aspek Teknis)

Bab ini berisi review/kajian kelayakan proyek dari segi teknis konstruksi/ pembangunannya yang
memuat antara lain:

1.  Pemilihan lokasi proyek untuk pasar baru yang akan dibagun atau direlokasi, lokasi pasar
sementara jika akan dibangun pada lokasi lama, tambahan lokasi untuk pasar yang
dikembangkan.
2.  Spesifikasi detail proyek berdasarkan RAB yang disusun sesuai dengan standar biaya umum
setempat dan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum tentang Pedoman Teknis Pembangunan
Bangunan Gedung Negara.
3.  Tahapan Pelaksanaan proyek (kurva S) mencakup rencana tahapan pembangunan pasar,
rencana persiapan lokasi sementara dan strategi pemindahan pedagang sementara (untuk
pasar yang dibagun pada lokasi lama)

Bab VI Kelayakan Aspek Legal dan Perijinan

Bab ini berisi review / kajian kelayakan proyek dari segi legal dan perijinan yang memuat antara lain:

1.  Analisis dampak sosial dan AMDAL/UPL-UKL

2.  Proses Perijinan Operasional Pasar
Jalan dan jembatan yang akan dibangun/ dikembangkan telah sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang ada seperti:

a.  Peraturan tentang penataan dan pembinaan pasar tradisional pusat perbelanjaan dan toko
modern

http://slidepdf.com/reader/full/panduan-penyusunan-fs-pasar 3/5
8/17/2019 Panduan Penyusunan FS Pasar

b.  Peraturan Kementerian Perdagangan tentang pedoman penataan dan pembinaan pasar
tradisional, pusat perbelanjaan dan toko modern.
c.  Peraturan Kementerian Dalam Negeri tentang pengelolaan dan Pembinaan Pasar
Tradisional

Bab VI Kelayakan Keuangan Daerah dan Proyek

Bab ini berisi review / kelayakan keuangan dari dua hal yaitu PEMDA sebagai pelaku dan kelayakan
keuangan Proyek itu sendiri.

1.  Kelayakan keuangan Pemda memuat antara lain:

a.  Analisa kemandirian keuangan daerah
Perbandingan ini digunakan untuk mengukur tingkat kemandirian pemda dalam hal
pendanaan aktivitasnya. Rasio ini dapat diukur dengan membandingkan jumlah realisasi
PAD terhadap jumlah realisasi DAU ditambah jumlah pinjaman (selain hutang PFK dan

hutang pajak PPn/PPh). Disamping itu, tingkat kemandirian dapat juga dibaca sebagai
indikator tingkat partisipasi masyarakat lokal terhadap pembangunan daerah, indikator
perkembangan ekonomi daerah dan kesejahteraan masyarakatnya.
b.  Proyeksi APDB selama masa pinjaman
Proyeksi atas APBD merupakan prediksi dari kondisi keuangan daerah yang minimal
meliputi Pendapatan dan Belanja Daerah selama masa pinjaman. Proyeksi dilakukan untuk
melihat kemampuan pemerintah daerah apakah nantinya memiliki kemampuan keuangan
yang memadai selama masa pinjaman.
Proyeksi dapat dilakukan dengan cara:
1)  Menggunakan Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah (RPJMD) untuk
memperhitungkan proyeksi pendapatan dan belanja dengan mengacu pada proyeksi
keuangan jangka menengah serta kebijakan pembangunan jangka menengah
Pemda.
2)  Menggunakan trend data historis (realisasi anggaran minimal 5 tahun terakhir)
sebagai dasar asumsi perhitungan proyeksi.
c.  Kesesuaian dengan PP nomor 30 Tahun 2011 tentang Pinjaman Daerah yang memuat
antara lain:
1)  Batas Maksimum Pinjaman
2)  Perhitungan Rasio DSCR selama masa pinjaman
d.  Batas Maksimal Defisit APBD yang disesuaikan dengan PMK Nomor 127/PMK.07/2011
2.  Kelayakan Keuangan Proyek terdiri atas:
a.  Studi perhitungan nilai wajar proyek, yaitu studi hasil perhitungan kelayakan nilai wajar
proyek, yaitu studi hasil perhitungan kelayakan nilai wajar harga bahan baku berdasarkan
RAB yang disusun sesuai dengan standar biaya umum setempat dan peraturan menetri
teknis dan Owner Estimates. 
b.  Asumsi-asumsi yang digunakan dalam perhitungan analisis keuangan yang berisi baseline
data yang menjadi dasar atas perhitungan cash in serta cash out project. Baseline data bisa
berupa data eksisting pemasukan dan pengeluaran riil pasar yang kemudian dijadikan
dasar perhitungan proyeksi atau jika pasar baru, berdasarkan hasil benchmarking pasar

tipe sejenis di daerah bersangkutan.

c.  Perhitungan IRR, NPV, Payback Period. 

http://slidepdf.com/reader/full/panduan-penyusunan-fs-pasar 4/5
8/17/2019 Panduan Penyusunan FS Pasar

d.  Proyeksi cash flow selama masa ekonomis proyek baik dengan asumsi optimis, moderat,
dan pesimis yang disertai dengan proyeksi cash flow dengan menggunakan analisis
sensitivitas yang mempertimbangan faktor kenaikan harga, jangka waktu dll. (dalam
penyusunan cash flow proyek harus memasukkan komponen pinjaman ke PIP beserta
pengembalian pokok dan bunga pinjaman ke SMI)
e.  Rencana penarikan dan pengembalian pinjaman. Rencana penarikan pinjaman disesuaikan
dengan progres proyek yang mengacu pada kurva S untuk asumsi penarikan, sedangkan
untuk pengembalian pinjaman kepada SMI didasarkan atas cashflow proyek.
3.  Hal hal lain yang perlu dimasukkan dalam Bab ini adalah terkait hal-hal sebagai berikut:
a.  Skema pembiayaan; merupakan penjelasan seberapa besar porsi pembiayaan yang dapat
dibiayai melalui APBD dan berapa porsi yang diusulkan melalui fasilitas pembiayaan
infrastruktur daerah dari SMI. Hal ini diperlukan untuk mendapatkan gambaran mengenai
seberapa optimal pembiayaan yang dibutuhkan oleh pemerintah daerah sehingga tidak
membebani keuangan daerah.

b.  Skema pembagian risiko; merupakan penjelasan pembagian risiko yang mungkin timbul
akibat rencana pembangunan/pengembangan infrastruktur daerah, sehingga diperlukan
adanya jaminan untuk dapat memastikan bahwa kegiatan pembangunan pengembangan
infrastruktur dapat berjalan sesuai dengan yang telah disepakati.
c.  Skema pengembalian dana; merupakan penjabaran mengenai rencana pengelolaan
fasilitas pembiayaan sesuai dengan proyeksi kemampuan keuangan daerah. Skema
pengembalian dana disusun berdasarkan kemampuan keuangan daerah dengan
mempertimbangkan lama masa konstruksi.

Bab VII Penutup

Penutup berisi kesimpulan dari pelaksanaan Studi Kelayakan yang telah dilakukan yang menyatakan
bahwa proyek ini layak/tidak layak untuk ditindaklanjuti

Akhir setiap FS menampilkan profil konsultan penyusun FS secara umum, mencakup profil team
konsultan yang terlibat dalam penyusunan FS, pengalaman konsultan dalam penyusunan FS
proyek lain.

http://slidepdf.com/reader/full/panduan-penyusunan-fs-pasar 5/5