Manajemen Ritel

“Lokasi Ritel”

Oleh Kelompok 7 :

I Komang Agus Adi Swara Putra 1707521109

Ni Made Putri Suari 1707521111

Dosen Mata Kuliah :

Ni Made Rastini, S.E., M.M

PROGRAM STUDI MANAJEMEN

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS

UNIVERSITAS UDAYANA

2018/2019
 MATERI PEMBAHASAN

A. Lokasi Area Perdagangan

Pemilih lokasi ritel adalah sebuah keputusan yang sangat strategis. Setelah lokasi dipilih, peritel
harus menanggung semua konsekuensi dari pilihan tersebut. Dalam membuat keputusan pilihan
lokasi, seharusnya pemilik ritel memikirkan untuk memutuskannya dalam tiga tingkatan yaitu
daerah, area perdagangan, dan tempat yang lebih spesifik.

1) Daerah merujuk pada suatu negara, bagian dari suatu negara, kota tertentu, atau
metropolitan statiscial area (MSA)
2) Area perdagangan adalah area geografis yang berdekatan yang memiliki mayoritas
pelanggan dan penjualan sebuah toko, mungkin bagian dari sebuah kota, atau dapat
meluas di luar batas-batas kota tersebut, tergantung pada jenis-jenis toko dan intesitas
dari para pelanggan potensial di sekitarnya.
3) Tempat yang lebih spesifik
Dalam mengambil keputusan lokasi toko, para pemilik ritel seharusnya menguji tiga
tingkatan tersebut secara serempak dan terintegrasi. Sebelum menguji ketiga keputusan
lokasi secara beruntun, akan dijelaskan terlebih dahulu hal-hal berikut :
 Melihat faktor yang memengaruhi daya tarik suatu area perdagangan tertentu.
 Menguji apa yang dicari peritel dalam memilih tempat, seperti target penjualan yang
harus dicapai sehingga dapat dilakukan pengujian dengan menggunakan beberapa metode
peramalan.

Untuk memilih perdagangan tersebut, dapat digunakan beragam data untuk menganalisis lokasi-
lokasi potensial. Terdapat berbagai metode dan data yang dapat digunakan dalam menganalisis
lokasi-lokasi potensial bagi bisnis ritel, antara lain indeks perkembangan merek, indeks populasi,
kluster prisma, dan analisis toko pembanding. Evaluasi mengenai kepadatan penduduk, tingkat
pendapatan rumah tangga, tingkat pendidikan, ukuran rumah tangga dengan anak-anak, serta
ketertarikan gaya hidup, dapat digunakan untuk menentukan apakah lokasi perdagangan tersebut
sesuai dengan kriteria yang diharapkan. Begitu lokasi sudah dipilih, sebuah ritel harus hidup
dengan pilihan tersebut dalam jangka waktu yang
cukup lama.

Informasi pada Gambar 6.1 dapat digunakan untuk

memberi gambaran batas geografis tentang
Wilayah/area perdagangan primer, area perdagangan
sekunder, dan segmen area perdagangan pinggiran.
Tampilan berupa lingkaran merupakan asumsi untuk
memudahkan, sedang pada kenyataannya gambaran
tersebut tidak hanya berupa lingkaran. Informasi yang
dapat digali dari aktivitas penentuan area perdagangan
ini adalah: didapatkannya gambaran mengenai
frekuensi orang-orang dari wilayah geografi yang berbeda dalam melakukan aktivitas
belanjanya, besar belanja rata-rata pada toko oleh orang-orang yang berasal dari suatu wilayah
tertentu dalam area perdagangan internasional.

Faktor-faktor yang Memengaruhi Permintaan Area Perdagangan

wilayah terbaik untuk perdagangan adalah tempat-tempat yang dapat menghasilkan permintaan
atau penjualan tertinggi untuk sebuah ritel. Meskipun analisis wilayah berbeda dengan analisis
area perdagangan, namun biasanya terdapat faktor-faktor yang tidak banyak berbeda yang
membuat suatu Wilayah atau area perdagangan menarik untuk dipilih. Untuk memperkirakan
permintaan secara menyeluruh dalam suatu Wilayah, pasar tertentu, atau area perdagangan,
analisis ritel harus mempertimbangan skala ekonomi dibandingkan dengan proses kanibalisasi,
demografi populasi dan karakteristik gaya hidup, iklim bisnis yang ada, kompetisi dari ritel lain
dalam Wilayah tersebut, dan kecenderungan ritel untuk mengatur toko-tokonya.

1. Skala ekonomi dibandingkan dengan proses kanibalisasi

Pada awalnya, sebuah ritel seharusnya memilih lokasi terbaik dalam suatu area perdagangan,
tetapi kebanyakan waralaba mengarah pada area dengan sebuah jaringan pertokoan. Selain itu,
skala dari promosi dan distribusi ekonomi bisa lebih mudah dicapai dengan banyak lokasi seperti
ini.Dengan demikian, perlu dipikirkan pula berapa jumlah toko yang terbaik untuk didirikan
dalam suatu area tertentu. Dalam kasus ini, sebaiknya ritel terus membuka toko cabang selama
margin pendapatan yang tercapai dengan membuka sebuah toko baru lebih besar daripada biaya
marginal. Membuka banyak toko dalam area perdagangan yang sama dapat menjadi solusi
terhadap toko yang kinerjanya kurang baik.

2. Demografi dan karakteristik gaya hidup

Pada beberapa kasus, area-area di mana populasi bertumbuh lebih dinikmati dibandingkan
dengan area yang populasinya menunjukkan penurunan. Beberapa ritel sering kali mengambil
keputusan untuk masuk dalam pusat perbelanjaan yang baru untuk mengantisipasi terjadinya
permintaan yang cukup besar di sekitar area pinggiran. Karakteristik gaya hidup dari populasi
mungkin relevan pula untuk dipahami dalam menentukan lokasi ritel. Dengan demikian, dapat
dikatakan bahwa penetapan lokasi juga tergantung pada target pasar yang dikejar oleh ritel.

3. Iklim bisnis

Pengamatan tren atau kecenderungan pekerjaan konsumen pada pasar sasaran ritel sangat
penting karena pekerjaan tertentu identik dengan penghasilan yang tinggi, dan biasanya berarti
pula konsumen mempunyai daya beli yang lebih tinggi. Hal ini juga berguna untuk menentukan
area mana yang tumbuh dengan cepat. Analisis lokasi ritel harus menentukan pula bagaimana
pertumbuhan seperti itu akan berlanjut dan memengaruhi permintaan atas barang dagangan.
Pertumbuhan dalam pekerjaan dan pekerjaan itu sendiri tidak cukup untuk meyakinkan sebuah
lingkungan ritel yang kuat di masa depan. Apabila pertumbuhan tidak terdirversifikasi ke dalam
sejumlah industri, area tersebut mungkin akan menjadi area yang kurang menguntungkan sebagai
akibat siklus tren yang terus menurun dan merugikan.

4. Kompetisi

Tingkat kompetisi dalam sebuah area juga memengaruhi permintaan atas barang dagangan ritel.
Tingkat kompetisi bisa diperinci sebagai berikut:

 Tingkat kompetisi yang mengalami kejenuhan Sebuah area perdagangan yang jenuh
(saturated trade area) menawarkan kepada konsumen sejumlah pilihan barang dan jasa
yang cukup, tetapi memungkinkan ritel untuk terus berkompetisi dalam mendapatkan
keuntungan.

 Tingkat kompetisi yang kurang Strategi yang lain adalah untuk menemukan lokasi area
perdagangan yang kekurangan toko (understore trade area), artinya sebuah area yang
hanya terdapat sedikit toko yang menjual barang atau jasa tertentu untuk memenuhi
kebutuhan populasi.

 Tingkat kompetisi yang berlebih Area perdagangan dengan tingkat kompetisi yang
berlebih dapat dilihat dengan adanya terlalu banyak toko (ouerstore trade area). Area ini
memiliki banyak toko yang menjual barang secara spesifik dan tidak bisa dibedakan oleh
konsumen dalam populasi tersebut.

5. Masalah-masalah lokasi secara global

Ritel perlu mengambil keputusan pada sebuah Wilayah, yaitu sebuah area dan lokasi
perdagangan yang spesifik. Di samping itu, ritel perlu mengamati karakteristik dan tingkat
persaingan maupun pola lalu lintas di sekitar lokasi tersebut. Hal yan membuat keputusan lokasi
global menjadi lebih sulit dan menarik secara potensial adalah bahwa yang bertanggung jawab
dalam mengambil keputusan ini adalah orang yang tidak biasa dengan nuansa masalah lokasi
asing dibandingkan dengan masalah sama di negara asalnya.

B. Faktor-faktor yang Memengaruhi Daya Tarik sebuah Lokasi

Masalah-masalah yang membuat suatu lokasi memiliki daya tarik secara spesifik adalah
keuntungan aksesibilitas dan keuntungan secara lokasi sebagai pusatnya. Berikut penjelasan dari
kedua masalah tersebut:

a) Aksesibilitas

Aksesibilitas suatu lokasi adalah suatu kemudahan bagi konsumen untuk masuk dan keluar dari
lokasi tersebut. Analisis ini memiliki dua tahap yaitu:
a. Analisis makro

Analisis ini mempertimbangkan area perdagangan primer, seperti area dua hingga tiga mil di
sekitar lokasi tersebut dalam kasus sebuah supermarket atau toko obat. Untuk menaksir
aksesibilitas lokasi pada tingkat makro, ritel secara bersamaan mengevaluasi beberapa faktor
seperti pola-pola jalan kondisi jalan, dan hambatannya.

b. Analisis Mikro

Analisis ini berkonsentrasi pada masalah-masalah pada sekitar lokasi, seperti visibilitas arus lalu
lintas,parkir keramaian dan Jalan masuk atau jalan keluar

Keuntungan secara Lokasi sebagai Pusatnya

Setelah aksesibilitas pusat dievaluasi, analis harus mengevaluasi lokasi di dalamnya. Karena
lokasi yang lebih baik memerlukan biaya yang lebih, ritel harus mempertimbangkan
kepentingannya. Pertimbangan lainnya adalah untuk menempatkan toko-toko yang menarik
pasar sasaran yang saling berdekatan.

C. Memperkirakan Permintaan untuk Lokasi yang Baru

Faktor yang dipertimbangkan ketika menetapkan batas-batas area perdagangan adalah dengan
menjelaskan jenis-jenis informasi dan teknik-teknik yang digunakan oleh para peritel untuk
memperkirakan permintaan.

a. Area Perdagangan

Area perdagangan adalah area geografis yang berdekatan yang memiliki mayoritas pelanggan
dan penjualan dari sebuah toko. Area perdagangan dapat dibedakan kedalamtiga zona. Area
perdagangan tersebut disebut sebagai Poligons, karena batas batasnya sesuai dengan jalan-jalan
dan tampilan peta lainnya. Ketiga zona dalam area perdagangan tersebut adalah:

1. Zona primer

Zona primer adalah area geografis dari mana toko atau pusat perbelanjaan tersebut
mendapatkan sekitar 60 persen dari para pelanggannya.

2. Zona sekunder

Zona sekunder adalah area geografis dari kepentingan sekunder dalam tingkat penjualan
pelanggan, yang menghasilkan sekitar 20 persen dari penjualan sebuah toko.

3. Zona tersier

Zona tersier termasuk para pelanggan yang kadang berbelanja di toko atau pusat
perbelanjaan tersebut. Ada beberapa alasan untuk zona tersier, yaitu: 1) Para pelanggan
 kekurangan fasilitas-fasilitas ritel yang memadai yang lebih dekat dengan tempat tinggal.
2) Sistem jalan raya yang strategis menuju toko atau pusat perbelanjaan tersebut di mana
para pelanggan dapat dijangkau dengan mudah. 3) Para pelanggan yang sedang melewati
toko atau pusat perbelanjaan tersebut ketika menuju ke tempat kerja atau tujuan lainnya.
4) Para pelanggan tertarik pergi ke toko atau pusat perbelanjaan karena toko atau pusat
perbelanjaan tersebut dekat atau ada di dalam area pariwisata.

D. Metode Pengukuran Permintaan

Terdapat sejumlah metode dan pendekatan analisis komplementer yang digunakan untuk
memperkirakan permintaan untuk sebuah toko baru. Metode tersebut meliputi:

a) Pendekatan Analogi

Pendekatan analogi dapat juga disebut dengan pendekatan toko yang serupa, mengingat biasanya
pendekatan analogi digunakan dalam pengukuran permintaan untuk memilih lokasi toko di suatu
area perdagangan dengan lokasi yang memiliki karakteristik relatif sama dengan toko sukses
yang berlokasi di area perdagangan lain. Pendekatan analogi dibedakan dalam tiga tahap, yaitu:

1) Area perdagangan sekarang ditentukan dengan menggunakan teknik penandaan

pelanggan (customer spotting).

2) Berdasarkan pada intensitas pelanggan pada toko, zona-zona primer, sekunder dan tersier
ditentukan.

3) Karakteristik dari toko yang ada sekarang disesuaikan dengan lokasi-lokasi toko baru
yang potensial untuk menentukan tempat terbaik.

b) Analisis Regresi

Analisis regresi adalah sebuah metode umum dari pendefinisian area pedagangan ritel yang
potensial untuk jaringan ritel yang lebih besar dari 20 toko. Langkah-langkah awal dalam analisis
regresi adalah sama seperti langkah-langkah dalam pendekatan analogi, yaitu:

1) Area perdagangan sekarang ditentukan dengan menggunakan teknik penandaan

pelanggan.

2) Zona primer, sekunder, dan tersier ditentukan dengan mengeplot para pelanggan dengan
pemetaan, (shopping centre), mal, pusat belanja regional (regional shopping centre),
pusat belanja superregional (superregional shopping centre) dan lain-lain.

Dengan menggunakan metode statistik dapat digunakan tiga langkah untuk mengembangkan
persamaan ganda yaitu :
1. Memilih ukuran pelaksanaan yang tepat, seperti penjualan per kapita atau saham pasar
2. Memilih sebuah variabel yang dapat berguna dalam meramaikan pelaksanaan
 3. Memecahkan persamaan regresi dan menggunakannya untuk meramaikan pelaksanaan
tempat-tempat masa depan.
Dari garis regresi dihasilkan dari persamaan :
Penjualan = a+b1.x1
Dimana :
a = Konstanta yang dihasilkan dari program regresi. a juga mendefinisikan di mana garis regresi
memotong sumbu y dan karenanya juga dikenal dengan perpotongan sumbu y.
B1 = Angka yang dihasilkan dari program regresi yang mendefinisikan hubungan antara
penjualan dengan variabelnya, juga kemiringan dari garis regresi.
X1 = Variabel Prediktor (untuk populasi)

c) Model Gravitasi Huff

Model Huff, secara singkat berdasarkan pada hukum gravitasi Newton, dibangun pada premis
bahwa probabilitas pelanggan yang ada dan akan berbelanja pada toko atau pusat perbelanjaan
tertentu menjadi lebih besar se1ring meningkatnya ukuran toko atau pusat perbelanjaan dan
dekatnyajarak/waktu perjalanan dari para pelanggan menuju toko atau pusat perbelanjaan
tersebut. Sasaran dari model Huff adalah untuk menentukan kemungkinan bahwa seorang
pelanggan yang menetap dalam sebuah area tertentu akan berbelanja pada sebuah toko atau pusat
perbelanjaan tertentu. Untuk memulai proses perkiraan penjualan dengan menggunakan metode
Huff, model umumnya ditetapkan sebagai berikut:

Di mana:

Pij = Kemungkinan dari seorang pelanggan dari titik asal i sampai ke pusat perbelanjaan j.

Sj = Ukuran dari pusat perbelanjaan j.

Tij = Waktu perjalanan atau jarak dari titik permulaan pelanggan menuju pusat perbelanjaan.

B = Eksponen pada Tij yang mencerminkan efek dari waktu perjalanan pada jenis-jenis
perjalanan perbelanjaan yang berbeda.

E. Jenis-jenis Lokasi

Beberapa pertimbangan yang dilakukan oleh peritel dalam mengambil keputusan terkait dengan
lokasi ritel yaitu:

1. Merupakan pertimbangan yang dipilih oleh konsumen.Contohnya, jika seseorang hendak

mencuci mobil, ia lebih memilih ke tempat yang dekat dengan rumah.
 2. Merupakan strategi yang penting untuk dikembangkan menjadi persaingan yang sehat.
karena beragamnya barang yang dijual.

Keputusan menentukan lokasi bisa berubah karena peritel juga harus melakukan investasi
substansial, seperti melakukan pembelian dan pengembangan untuk tokonya, atau menyewa
secara jangka panjang kepada para pengembang.Keputusan untuk memilih lokasi menjadi
penting, karena sudah banyak tempat baru yang digunakan untuk membuka ritel, semakin baik
penempatannya, semakin sulit juga memperolehnya. Akan tetapi hal ini bisa menjadi kompleks
apabila tingkat pertumbuhan populasi penduduk lambat dan ada pusat perbelanjaan yang baru.
Peritel bisa saja menemukan lokasi penempatan yang baik, tetapi biaya sewanya mahal dan
birokrasi penyewaannya berbelit, pengesahannya mahal, dan renovasinya juga mahal. Beberapa
jenis lokasi yang tersedia bagi ritel memiliki kekuatan dan kelemahannya sendiri. Memilih jenis
lokasi yang khusus melibatkan evaluasi serangkaian penjualanPada umumnya penjualan ini
melihat biaya lokasi versus nilainya bagi pelanggan Ritel juga mengalokasikan pada lokasi
nontradisional seperti bandara atau dalam gerai lainnya. Ritel mempunyai tiga jenis dasar lokasi
yang bisa dipilih:

1. Pusat perbelanjaan

2. Lokasi di kota besar atau bertempat di tengah kota, maupun kota kecil

3. Lokasi bebas (freestanding)

Bagian di bawah ini menggambarkan masing-masing jenis dan kriteria yang dalam memilih
lokasi tertentu.

1. Pusat Perbelanjaan

Pusat perbelanjaan yang besar menyediakan golongan besar konsumen, Mengombinasikan

banyak toko di bawah satu atap menciptakan sinergi yang dapat menarik lebih banyak pelanggan
daripada apabila toko tersebut berada di lokasi terpisah. Sebagai contoh, penjualan suatu
department store mengalami peningkatan setelah bersaing dengan toko yang masuk dalam pusat
perbelanjaan.

Istilah pusat perbelanjaan sejak awal telah berkembang pada tahun 1950. Pusat perbelanjaan
(shopping center) adalah sekelompok ritel dan ketentuan komersial lainnya yang direncanakan,
dikembangkan, dan dimiliki serta dikelola sebagai properti tunggal. Dua konfigurasi pusat
perbelanjaan adalah strip center dan mal tertutup. Strip center adalah pusat perbelanjaan yang
biasanya mempunyai lahan parkir langsung di depan toko.

a) Pusat Perbelanjaan Kecil

Manfaat utama dari pusat perbelanjaan kecil (strip center) adalah menawarkan kepada pelanggan
kenyamanan lokasi dan kemudahan parkir serta memerlukan biaya sewa yang relatif rendah
untuk ritel. Kerugiannya adalah hanya sedikit memberikan penawaran serta pilihan hiburan
pelanggan daripada mal. Terdapat dua jenis strip center.

Pusat perbelanjaan kecil tradisional Merupakan pusat perbelanjaan yang dirancang untuk
memberikan kenyamanan belanja untuk kebutuhan pelanggan setiap harinya yang kurang lebih
paling dekat. " Pusat perbelanjaan tradisional dengan sewa rendah dapat bersaing secara efektif
dalam strip center dengan toko yang menjadi pesaingnya di mal. Pusat perbelanjaan ini dapat
memberikan penawaran harga rendah, sebagian karena harga sewanya yang rendah. Pusat
perbelanjaan kecil dimulai dari jasa pelayanan tradisional yang diorientasikan penyewa.

b) Pusat belanja besar

Merupakan pusat perbelanjaan yang lebih didominasi oleh beberapa tempat besar, termasuk toko
diskon, toko banting harga, klub-klub pergudangan, atau kategori tenaga ahli seperti depot
rumah. Tidak seperti pusat perbelanjaan tradisional dengan sewa rendah, pusat belanja besar
sering mencakup beberapa perdagangan mandiri dan hanya sejumlah kecil penyewa khusus.
Mereka secara khusus tertutup pada konfigurasi strip center atau dapat diatur pada kelompok
pedesaan.

c) Mal

Mal mempunyai beberapa keuntungan selain lokasi alternatif:

Pertama. karena banyak jenis toko yang berbeda, bermacam-macam barang dagangan tersedia
dalam toko tersebut dan kesempatan mereka untuk mengombinasikan perbelanjaan dengan
hiburan, mal menjadi pilihan utama bagi pebelanja masa kini.

Kedua, pemilik mal mengendalikan jumlah perbedaan jenis ritel sehingga pelanggan dapat
mempunyai pengalaman belanja yang tidak berhenti dengan bermacammacam barang dagangan
yang diseimbangkan.

Ketiga, ritel dan pelanggannya tidak perlu merasa khawatir dengan lingkungan eksternal mereka.
Manajemen mal melakukan pemeliharaan area bersama. Penyewa mal dapat melihat ke depan
besarnya level homogenitas dengan toko lainnya.

Walaupun mal merupakan sisi pilihan yang luar biasa bagi banyak ritel, mal juga
memiliki kerugian. Kerugian tersebut dapat dijelaskan sebagai berikut:

Pertama, penyewaan mal lebih tinggi daripada beberapa pu sat perbelanjaan dengan sewa rendah,
pedagang mandiri, dan distrik pusat bisnis. Sebagai hasilnya, ritel membutuhkan toko yang lebih
besar, seperti pusat perbaikan rumah, secara khusus melihat pilihan lainnya.

Kedua, beberapa penyewa mungkin tidak menyukai manajer mal mengontrol pekerjaannya.

Terdapat beberapa tantangan yang dihadapi mal, antara lain:

  Ritel saling bersaing selain pada jenis lokasi, seperti kekuatan dan gaya hidup, katalog,
dan situs Web.

 Pelanggan lebih melihat dari sisi nilai alternatif toko di mal. Seperti toko pakaian yang
banyak ditemukan di mal, membuat semakin lemah atau mengakibatkan beberapa toko
spesialis tutup.

Ada banyak mal yang menjadi semakin ketinggalan dan kemudian tidak sedikit pelanggan yang
memutuskan untuk lebih memilih tempat lain. Lalu apa yang dilakukan untuk permasalahan ini?
Beberapa pemilik mal bisa mengubah konsep yang disesuaikan dengan hiburan yang
mendukung. Ini akan mendorong pelanggan untuk semakin punya banyak waktu untuk
berbelanja, dan makin banyak waktu, makin banyak juga pelanggan membelanjakan uangnya.

d) Pusat Belanja Regional

Pusat belanja regional (regional shopping center) merupakan tempat belanja yang menyediakan
barang-barang umum dan jasa pelayanan yang lengkap dan bervariasi. Tujuannya adalah menarik
departemen, toko diskon, dan toko pakaian khusus. Pusat belanja regional khusus biasanya
tertutup ke dalam dengan orientasi toko yang dihubungkan oleh tempat berjalan umum, dengan
lahan parkir di sekitar perimeter.

e) Pusat Belanja Superregional

Pusat belanja superregional (superregional shopping centre) merupakan pusat perbelanjaan yang
mirip dengan pusat belanja regional tetapi karena ukuran pusat belanja regional lebih besar,
banyak ditempati kios dan pilihan barang dagangan, gambaran dasar populasi terbesar. Seperti
halnya pusat belanja regional, konfigurasi khususnya merupakan mal dengan atap banyak
tingkat.

f) Pusat Belanja Gaya Hidup

Pusat belanja gaya hidup (lifestyle shopping centre) merupakan rancangan tradisional luar
ruangan bermacam-macam ritel seperti William Sonoma dan Pottery Barn di AS, tetapi tidak ada
jasa pelayanan pribadi toko diskon seperti Best Buy dan Target. Pusat ini menawarkan
kenyamanan, keamanan, ragam penyewa yang banyak, dan atmosfer kepuasan. Beberapa pusat
belanja gaya hidup terdiri atas toko dan restoran, gedung bioskop dan hiburan, sedangkan yang
lainnya masih ruko.

g) Pusat Mode atau Pusat Belanja Khusus

Pusat model atau pusat belanja khusus (specialty shopping centre) merupakan pusat belanja yang
sebagian besar terdiri atas pakaian mahal, butik, atau toko souvenir dengan berbagai model
pilihan atau pernik-pernik unik berkulitas tinggi dan bernilai. Pusat mode ini mirip dengan pusat
belanja gaya hidup dalam hal mampu menarik pelanggan, perbedaannya adalah pusat belanja ini
mempunyai atap dan lebih besar daripada pusat gaya hidup pada umumnya. Pusat belanja ini
dapat ditemukan di area perdagangan yang mempunyai pendapatan besar, area Wisata, atau
beberapa distrik pusat usaha.

h) Pusat Belanja Gerai

Pusat belanja gerai (outlet shopping centre) adalah pusat perbelanjaan yang sebagian besar terdiri
atas pemilik gerai (outlet) dan pabrik yang menjual merek buatannya sendiri juga mencakup ritel
dengan harga banting. Hasil dari pergantian beragam penyewa di beberapa pusat perbelajaaan
ini, banyak ahli industri saat ini memiliki kecenderungan pada pusat belanja gerai seperti Value
Center atau Value Megamall.

i) Pusat Belanja Festival atau Bertema

Pusat belanja festival atau bertema (theme shopping centre) merupakan pusat perbelanjaan
khusus yang membuat penggabungan tema tertentu dengan rancangan arsitektural dan sebagai
hiasan dalam pernik-pernik pusat perbelanjaan tersebut. Daya tarik paling besar dari pusat
perbelanjaan festival ini adalah sebagai tempat Wisata. Secara khusus, pusat perbelanjaan ini
terdiri atas penyevva yang mirip seperti pada pusat perbelanjaan khusus kecuali tidak adanya
department store atau toko khusus. Di dalam pusat belanja ini juga terdapat restoran dan fasilitas
hiburan karena tidak adanya toko tradisional. Karena dirasakan sebagai kecenderungan, pusat ini
diamati oleh beberapa ahli industri sebagai risiko dengan investasi yang tidak stabil

j) Kios

Meskipun tidak satu pun kios barang dagangan bisa ditemukan di semua jenis mal, kios tetap
merupakan suatu alternatif penempatan yang populer bagi ritel untuk kebutuhan lingkup pasar
yang kecil.

2. Lokasi di Kota, di tengah Kota, Maupun Kota Kecil

Walaupun pusat perbelanjaan berada di kota besar dan kota kecil, lokasi yang akan dibahas juga
direncanakan secara khusus, dengan banyak kepemilikan serta akses masuk dari jalan. Secara
khusus akan dibahas distrik pusat bisnis, lokasi dalam kota dan usaha pengembangan kembali
untuk menjalankan lokasi tersebut

a) Distrik Pusat Bisnis (DPB)

merupakan area tradisional yang ramai dikota besar atau kota kecil. kegiatan bisnis ini mampu
menarik banyak orang ke area tersebut selama berjam-jam, baik orangyang berlalu lalang atau
yang bekerja di sekitar area itu. DPB juga merupakan pusat transportasi umum lalu lintas pejalan
kaki. Pada akhirnya DPB berhasil untuk perdagangan eceran dengan sejumlah besar pemukiman
di daerah tersebut. Tetapi banyak lokasi DPB mengalami penurunan bagi ritel dan pelanggan
bertahun-tahun. Kekhawatiran ritel di DPB akan keamanan, lahan parkir yang terbatas, pencurian
toko, tingkat kriminalitas yang tinggi, lingkungan yang buruk, dan cuaca yang tidak menentu
membuat pelanggan merasa tidak terlindungi dan membuat pelanggan merasa enggan untuk
berbelanja.

b) Lokasi dalam kota

Lokasi alternatif lain di kota besar atau kota kecil adalah dalam kota. Dalam kota merupakan
area perkotaan dengan intensitas yang tinggi dan terdiri atas bangunan perumahan serta populasi
terbesar dengan berbagai etnik. Pelaksanaan yang berhasil dalam kota memerlukan perhatian
khusus. Manajemen senior harus mempunyai ketetapan atas inisiatif dalam kota. Penelitian
pemasaran dan pekerjaan rumah harus dilakukan sebelum memasuki pasar.

c) Lokasi Jalan Utama

Merupakan tempat di mana DPB berada pada area belanja tradisional dari kota kecil atau distrik
bisnis yang kedua di daerah pinggiran kota atau kota besar. Lokasi ini tidak mampu menarik
pengunjung seperti DPB karena sedikit sekali orang yang bekerja dan bermukim di area ini serta
sedikit toko kecil yang memilih area ini.

d) Usaha Pengembangan Kembali di Lokasi Kota Besar dan Kecil

Beberapa lokasi kota besar dan kecil menjadi alternatif yang menarik sebagai pusat Perbelanjaan.
Hal ini dikarenakan oleh berbagai sebab, di antaranya:

 Beberapa dari lokasi ini mengalami proses penggolongan, pembaruan, dan

pengembangan kembali kantor, rumah, dan ritel terutama pada area yang kurang baik.

 Pengembang tidak lagi membangun banyak mal seperti sebelumnya dan sering sulit
menemukan lokasi terbaik di mana mal dapat menarik pengunjung.

 Mata rantai yang sama menemukan bahwa biaya kepemilikan di lokasi kota besar dan
kecil keuntungannya berbanding.

 Lokasi kota besar dan kecil menawarkan kepada ritel perluasan yang besar karena dasar
pelanggan yang dewasa dan stabil serta persaingan yang relatif rendah

3. Lokasi Bebas (Freestanding)

Mengembangkan kegunaan yaitu mengombinasikan beberapa kegunaan yang berbeda atau

kompleks, seperti pusat perbelanjaan, dengan gedung perkantoran, hotel, perumahan, kompleks
pejabat, dan pusat konvensi. Pelabuhan udara bisa menjadi satu area yang penting dan populer di
antara ritelritel nasional. Tempat peristirahatan (resort), ritel menganggap tempat ini sebagai
peluang pemilihan lokasi yang utama, sebab akan ada banyak hal yang dilakukan pelanggan di
waktu senggangnya. Rumah sakit adalah alternatif pilihan lokasi yang terus populer, karena
pasien dan para tamu pasti akan menyempatkan ke toko. Toko di dalam toko adalah pilihan lain
untuk ritel adalah di dalam toko yang lebih besar. Ritel bisa khusus berada di toko serba ada
(toserba).

F. Lokasi dan Strategi Ritel

Pemilihan lokasi toko akan mempunyai implikasi terhadap penetapan maupun penyesuaian
strategi ritel tersebut. Kombinasi pilihan lokasi dan strategi ritel yang tepat akan memberikan
keuntungan yang optimal bagi ritel untuk terus bertahan dan berkembang. Berikut akan diberikan
gambaran bagaimana keuntungan relatif yang didapatkan ritel khususnya untuk jenis toko serba
ada, toko spesialis pakaian, toko spesialis kategori, pusat grosir, dan butik.

a. Toserba atau department store

Karena dimiliki oleh beberapa perusahaan yang bergabung menjadi satu, toko ini
umumnya berlokasi di daerah pusat bisnis dan pusat perbelanjaan superregional atau
regional. Daerah pusat bisnis dan pusat perbelanjaan umumnya digunakan untuk lokasi
toserba. Lokasi ini menarik sejumlah masyarakat akan pilihan kebutuhan dan ukurannya.
Maka dari itu, toserba menciptakan cara sendiri untuk suatu daerah pusat bisnis atau mal.
Daerah pusat bisnis mempunyai keuntungan dari pelanggan potensial yang bekerja di
daerah tersebut. Tidak sukar untuk memahami kenapa pusat belanja su perregional dan
regional bertempat di toserba. karena dari awal pelanggan harus dilindungi dari cuaca.
Pelanggan akan lebih suka jalan-jalan di sekitar mal selama cuaca bagus. Mal juga
mengusahakan pelanggan mendapat jaminan keamanan lingkungan.

b. Toko Spesialis Pakaian

Toko pakaian khusus tumbuh pesat di daerah pusat bisnis, pilihan tempatnya biasanya di
pusat keramaian, bisa di mal, pusat belanja superregional dan regional, pusat gaya hidup,
pusat pertunjukan, ataupun theme center. Pemilihan lokasi seperti ini membuat sebuah
toko menjadi lebih populer di antara toko-toko lain di toserba. Toko ini juga mampu
menarik sejumlah pelanggan dan menyediakan hiburan dan kesempatan untuk rekreasi.

c. Toko kategori spesialis

Toko kategori spesialis seperti restoran, pusat kebugaran, dan kebutuhan bahan pokok
sepertinya bisa ditemukan di lokasi toko yang bebas (freestanding). Toko kategori
spesialis mempunyai lokasi kebutuhan yang berbeda, sedang pemilihan lokasinya
didasarkan beberapa pertimbangan, antara lain:

1) Biasanya bersaing dengan harga, dan lokasi seperti ini kurang bagus dari daerah
pusat bisnis atau mal.

2) Tempat parkir yang leluasa.

 3) Mengkhususkan kategori adalah tujuan toko dalam mengatur barang dagangan,
pilihan, tampilan, harga, atau keunikan dalam pelayanannya sebagai daya tarik
untuk pelanggan.

d. Toko grosir

Biasanya bertempat di pusat diskon. Seperti toko spesialis kategori, grosir mempunyai
harga yang kompetitif, dan pusat diskon secara relatif mempunyai sewa yang mahal.

e. Butik

Ritel jenis ini melakukan riset atas pilihan lokasinya dengan mengkhususkan pada
kalangan atas yang memiliki cita rasa tinggi pada pakaian. Meskipun tempat tersebut
tidak seramai daerah pusat bisnis atau pusat perbelanjaan, butik melayani pelanggan aktif
yang tinggal di sekitarnya. Tetapi ritel tahu bila penempatan seperti ini kurang menarik
dan tidak seperti pusat perbelanjaan yang ada hiburannya, sehingga ritel jenis ini juga
banyak mensponsori berbagai kegiatan di daerah sekitarnya.
 Daftar Pustaka

Whidya Utami, Chritina. 2010. Manajemen Ritel Edisi Kedua. PenerbitSalemba Empat.