TUGAS MATA KULIAH :

LOKASI DAN POLA RUANG

(REVIEW LITERATUR)

Dosen : Dra. Bitta Pigawati, M.T.

LOKASI DAN POLA RUANG

(Pertemuan 6)

Disusun Oleh :

Nama : Anandharu Risna

NIM/ Kelas : 21040120120030/ PWK C

PROGRAM STUDI S1

DEPARTEMEN PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

FAKULTAS TEKNIK - UNIVERSITAS DIPONEGORO

SEMARANG
 DASAR DASAR LOKASI KEGIATAN RETAIL DAN ANALISIS LOKASI KEGIATAN RETAIL

PENDAHULUAN

Perkembangan Bisnis di Indonesia selalu mengalami perkembangan yang signifikan

seiring berkembangnya jaman. Muncul berbagai jeni usaha yang diupayakan masyarakat untuk
memenuhi kebutuhan hidup. Salah satu perkembangan tersebut adalah kegiatan jual beli
barang/jasa dengan sistem retail/ bisnis eceran. Ritel menurut Berman dan Evans (2001:3)
merupakan kegiatan bisnis yang terlibat dalam penjualan barang ataupun jasa yang ditujukan
kepada konsumen guna memenuhi kebutuhan pribadi, kebutuhan keluarga, dan kebutuhan
rumah tangga. Bisnis ritel merupakan kegiatan penjualan barang/ jasa antara pedagang dan
konsumen dimana terdapat aktivitas yang saling mempengaruhi dan mendukung. Kondisi
tersebut menyebabkan retail harus memiliki fleksibelitas lokasi yang baik. Dalam jalur distribusi,
lokasi retai seharusnya berada diantara pedangang dan konsumen agar distribusi dapat
berlangsung dengan baik.

REVIEW LITERATUR

Keberhasilan kegiatan ritel dipengaruhi oleh tiga faktor yaitu pengelolaan, tapak, dan
lokasi. Faktor pengelolaan terdiri dari elemen yang bisa dikendalikan dalam bangunan seperti
pelayanan pelanggan, manajemen took, kebersihan, dekorasi ruang, dan penataan ruang.
Faktor tapak merupakan elemen yang berhubungan dengan kondisi fisik penataan bangunan
dan property sekitar seperti parker, pedestrian, taman, aksesbilitas, dan bangunan
penghubung.Faktor lokasi merupakan suatu faktor yang dikaitkan dengan tata ruang dari
kegiatan perekonomian. Hal tersebut juga berkaitan dengan letak geografis berkaitan dengan
keterbatasan sumber daya suatu wilayah yang berpengaruh terhadap lokasi aktivitas ekonomi.

Adapun dalam industri ritel, dikenal dua kunci utama yang mempengaruhi kesuksesan.
Yaitu faktor lokasi dan inventory. Menurut Utami (2006:60), lokasi merupakan faktor utama
dalam pemilihan took konsumen. Lokasi merupakan tangible asset yang menjadi kapabilitas
unik dan sulit ditiru pesaing. Beberapa faktor lokasi yang berkontribusi terhadap pemilihan
industri ritel yaitu demografi, permintaan konsumen, kepadatan lalu lintas, rumah sakit,
bandara, dan gaya hidup.Beberapa pertimbangan penting yang harus diputuskan retailer
dalam pemilihan lokasi adalah memilih target pasar dan menentukan format retail bagaimana
yang paling efektif untuk menjangkau pasar. Berikut merupakan tipe retail berdasarkan konsep
took (store based) berdasarkan sumber dari(Ade et al., 2015) yaitu :
 a) Central Business District, terdiri dari area perbelanjaan yang direncanakan sekitar titik
geografis dimana semua sistem transportasi berkumpul. Biasanya di pusat kota.
b) Sekunder Business District, area perbelanjaan lebih kecil dari CBD, setidaknya terdapat
satu took di persimpangan jalan besar.
c) Neighborhood Business District, daerah berkembang memotong untuk pemenuhan
kebutuhan belanja dan kenyamanan berorientasi lingkungan. Umumnya berupa took
kecil di arteri utama perumahan.
d) Pusat Perbelanjaan (mall), merupakan distrik yang dikelola secara terpusat dan
direncanakan, took saling melengkapi dan dikelilingai fasilitas parker.
e) Toko Jangkar, merupakan pusat perbelanjaan paling dominan dan diharapkan mampu
menarik perhatian pelanggan.
f) Free Standing Retailer, umumnya berada di arteri lalu lintas utama dan tidak memiliki
pengecer berdekatan untuk berbagi lalu lintas.

Riteller memiliki kriteria tertentu dalam pemilihan lokasi baru sebuah toko. Berikut merupakan
teori pemilihan lokasi retail yang sering digunakan.

a) Basu Swastha dan Irawan (1997), penentuan lokais toko yang tepat perlu
memperhatiakan hal hal berikut (dilansir dari(Dan et al., 2016)).
 Luas daerah perdagangan
 Aksesbilitas mudah
 Potensi pertumbuhan
 Lokasi toko saingan

Adapun faktor yang mempengaruhi potensi penjualan toko baru yaitu :

 Dapat dicapai dengan mudah

 Populasi penduduk
 Lokasi pesaing
 Batas daerah perdagangan
b) Diana (2003), perkembangan industri retail dipengaruhi oleh :
 Jumlah penduduk pendukung, ambang batas penduduk merupakan persyaratan
berkembangnya suatu kegiatan. Faktor ini bergantung pada faktor fisik yang
mempengaruhi daya tarik fasilitas perdagangan.
  Aksesbilitas, berkaitan dengan kemudahan akses suatu lokasi, kelancaran lalu
lintas, dan kelengkapan parkir.
 Keterkaitan spasial, pada perdagangan generative analisa ambang batas
penduduk dan pasar menjadi hal penting. Sedangkan pada perdagangan
suscipient, analisa kaitan spasial dari kegiatan merupakan hal penting.
 Jarak, pembeli cenderung berbelanj pada pusat yang dominan dan cenderung
lebih dekat.
 Kelengkapan fasilitas perdagangan, konsumen cenderung berbelanja di tempat
yang lengkap dengan fasilitas yang lebih memadai.
c) Jones dan Simmons (1993), beberapa faktor dalam pemilihan lokasi industri retail antara
lain :
 Ukuran tanah yang digunakan
 Sosio ekonomi dan demografi, didasarkan pada sensus untuk menangkap
tingkat permintaan potensial suatu toko.
 Persaingan, meliputi pesaing utama dan sekunder.
 Lokasi, meliputi tipe lokasi, ukuran lokasi, tempat parkir, dsb
 Instrumen lain, berupa atribut kondisi toko sekarang. Seperti mutu manajemen
persediaan, serta rasio/ ruang display terhadap ruang terbuka.

Disamping beberapa kriteria diatas, juga terdapat beberapa model alat analisis dalam
penentuan lokasi retail yaitu :

a) Analog Model, menurut Applebaum 1968, model analog merupakan upaya pertama
yang digunakan dalam pemilihan lokasi ritel. Model ini menggunakan tingkat penjualan
ritel eksisting untuk memprediksi lokasi masa depan yang potensial. Salah satu
keuntungan model analog adalah adaptasinya yang mampu untuk menilai hamper
semua jenis toko ritel. Namun kekurangan model analog adalah sangatlah subjektif
sehingga hanya mampu bekerja dengan baik di tangan analisis yang berpengalaman.
Pendekatan analog dibedakan menjadi tiga yaitu :
 Area perdagangan sekarang ditentukan menggunakan teknik penandaan
pelanggan.
 Beradasar pada intensitas pelanggan baik zona primer, sekunder, ataupun
tersier.
  Karakteristik toko sekarang dicocokkan dengan lokasi toko baru yang potensial
untuk menentukan tempat terbaik.
b) Gravity Model, merupakan metode yang secara luas digunakan dalam teknik
menentukan lokasi industri ritel. Sekitar tahun 1931, William J. Reilly terisnpirasi oleh
hukum gravitasi membuat aplikasi dari model gravitasi untuk mengukur perdagangan
eceran antara dua kota. Hukum gravitasi ritel memungkinkan kita untuk menarik batas
perdangan sekitar kota menggunakan jarak antar kota dan penduduk setiap kota.
Hukum reilly secara sederhana diibaratkan sebagai batasan area perdagangan dengan
menentukan titik yang berbeda dari dua wilayah. Hukum Reilly juga dikenal dengan Law
of Retail Gravition.
c) Multiple Regression Model, merupakan perkembangan dari analog model. Model
tersebut dapat digunakan untuk menentukan hubungan antara tingkat penjualan dan
karakteristik tapak. Pada intinya, model ini mencari hubungan antara variable
independent tertentu dan variasi penjualan antar kelompok toko. Model ini merupakan
model yang paling menguntungkan karena tidak memerlukan keahlian khusus/ analisis
yang berpengalaman. Model multiple regresi dapat menginvestigasi hubungan yang
lebih kompleks, fleksibel, dan dapat mengetes banyak variable sekaligus (Breheny,
1988).

Penataan pusat perbelanjaan harus mengikuti Peraturan Presiden RI No. 112 Tahun 2007
tentang Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern.Inti
Perpres yaitu :

a) Penataan pusat perbelanjaan dan toko modern, lokasi pendirian harus mengacu pada
RTRW Kabupaten/ Kota dan RDTR Kabupaten/ Kota termasuk peraturan zonasinya.
b) Pendirian pusat perbelanjaan dan Toko Modern, wajib memperhitungkan kondisi sosial
ekonomi masyarakat, pasar tradisional, dan usaha lain yang bersangkutan, penyediaan
areal parkir dengan satu unit kendaraan roda empat untuk setiap 60 m persegi luas
lantai perbelanjaan. Serta menjamin fasilitas kesehatan yang menjamin kebersihan,
higienis, aman, tertib, dan nyaman.
c) Perdagangan hanya boleh berlokasi pada sistem jaringan yang sudah ditentukan yaitu
Hypermarket hanya boleh berlokasi pada jaringan jalan arteri dan kolektor. Supermarket
tidak boleh berlokasi di kawasan pelayanan lingkungan. Minimarket boleh berlokasi di
setiap sistem jaringan jalan termasuk jalan lingkungan. Pasar tradisional boleh berlokasi
di setiap sistem jaringan jalan termasuk jalan lokal.
KESIMPULAN

Terdapat banyak faktor yang mempengaruhi keberhasilan suatu kegiatan ritel

diantaranya yaitu faktor tapak, pengelolaan, dan faktor lokasi. Dalam faktor lokasi terdapat
beberapa pertimbangan penting yang harus diputuskan retailer yaitu memilih target pasar dan
menentukan format retail yaitu cara paling efektif untuk menjangkau pasar. Disamping
menentukan lokasi yang optimal, juga diperlukan prediksi penjualan berdasarkan kriteria objektif
perdagangan suatu ritel. Beberapa metode yang mendukung penentuan lokasi potensial
potensial antara lain analog model, gravity model, dan multiple regression.

DAFTAR PUSTAKA

Ade, R., Chikita, Y., Dimas, P., & Santika, P. (2015). Dasar-Dasar dan Analisis Lokasi Retail.
Tugas Mata Kuliah.

Dan, P., Retail, J., Kasus, S., Mulyosari, G., Zakina, N., Natasha, S., Fauzan, R., Wilayah, P., &
Teknik, F. (2016). ANALISIS LOKASI KEGIATAN PERDAGANGAN DAN JASA (RETAIL)
STUDI KASUS GIANT MULYOSARI, SURABAYA.