L5 – Teori Lokasi Retail (Eceran)

PLA 207 - Analisis Lokasi dan Pola Ruang

 Pengertian

• Retail adalah suatu penjualan dari sejumlah komoditas kepada konsumen.

• Retail berasal dari bahasa Perancis, diambil dari kata retailer yang berarti
“memotong menjadi kecil-kecil”.
• retail adalah “semua usaha bisnis yang mengarahkan secara langsung
kemampuan pemasarannya untuk memuaskan konsumen akhir
berdasarkan organisasi penjualan barang dan jasa sebagai inti dari
distribusi” (Gillbert, 2003 : 6).
• Kamus Bahasa Inggris – Indonesia retail dapat di artikan sebagai “eceran”.
 Masalah Retail = Masalah Strategi
• Strategi adalah proses
– Identifikasi aset-aset spesifik organisasi
– Memahami lingkungan di mana organisasi berada
– Memutuskan bagaimana menggunakan aset untuk memperoleh hasil yang
terbaik
• Asumsinya adalah: organisasi dapat mengendalikan asetnya dan aspek
internal, tetapi tidak bisa mengontrol lingkungan di mana dia berada
• Strategi dalam organisasi
– Corporate strategy → di mana bisnis dimainkan, bagaimana lingkungan yang
ada
– Business strategy → bagaimana cara bersaing (produk, target pasar,
kualitas/harga)
– Functional strategy → bagaimana cara terbaik untuk memenuhi target

3
 Target pasar
Masalah Lokasi Retail
Format retail

• Wilayah seperti apa pasar retail yang ada

– Ini terkait dengan seleksi pasar
– Pada skala internasional, ini adalah corporate strategy
– Pada skala nasional-regional, ini berkaitan dengan masalah kesempatan dan
logistik
• Berapa banyak outlet yang diperlukan untuk melayani pasar yang diinginkan
– Ekonomi skala vs perbedaan jarak
– Cannibalization vs eliminating competition
• Di mana melokasikan setiap outlet (atau outlet mana yang harus ditutup)
– Pada wilayah pasar yang mana → areal analysis
– Pada tapak yang mana → site evaluation
• Bagaimana campuran produk yang optimal di setiap outlet
– Berkaitan dengan functional strategy → strategi pemasaran
– Segmentasi pasar

4
 Format Retail

Store-based Non store-based

Business Street paddling Internet

Mall
District

Mail-order Direct selling

Freestanding Non traditional

Automated
Mail-order Merchandising
Systems
Tipe retail berdasarkan konsep toko (store based)
1. Central Business District (CBD) biasanya terdiri dari area perbelanjaan yang tidak
direncanakan di sekitar titik geografis di mana semua sistem transportasi umum
bertemu; biasanya di pusat kota dan sering di mana kota itu berasal secara
historis.
2. Secondary Business District (SBD) adalah area perbelanjaan yang lebih kecil dari
CBD dan yang berputar di sekitar setidaknya satu departemen atau toko serba
ada di persimpangan jalan utama.
3. Neighbourhood Business District (NBD) adalah area memotong yang berevolusi
untuk memenuhi kebutuhan belanja yang berorientasi pada kenyamanan
lingkungan, umumnya berisi beberapa toko kecil (dengan pengecer utama
menjadi supermarket atau toko serba ada), dan terletak di arteri utama dari area
perumahan.
4. Shopping Center (atau mal) adalah distrik perbelanjaan yang dimiliki atau
dikelola secara terpusat yang direncanakan, memiliki penyewaan yang seimbang
(toko-toko saling melengkapi dalam penawaran barang dagangan), dan dikelilingi
oleh fasilitas parkir.
 Variabel Pertimbangan Pemilihan Lokasi Retail

1. Volume lalu lintas yang padat

2. Frontage yang lebar dan akses yang aman untuk keluar
masuk menuju tapak
3. Ukuran tapak untuk ekspansi
4. Threshold populasi
 Variabel menurut yang lain (Brubaker ,2004)

1. Signage,
2. Visibility,
3. Ukuran tapak,
4. Parkir,
5. Kepadatan lalu lintas,
6. Co-tenancy, dan
7. Demografi penduduk (populasi penduduk, tingkat
pendapatan, kompetisi dan wilayah perdagangan.
 Davidson et al (1980)

1. Pertimbangan wilayah,
2. Pertimbangan cakupan pasar,
3. Pertimbangan area perdagangan, dan
4. Pertimbangan tapak.
 Regional Decision

Market Area Decision

Trade Area Decision

Site Decision
 1. Pertimbangan Wilayah

1. Kondisi populasi (ukuran, pertumbuhan, kepadatan, distribusi, dan lahan

kosong)
2. Jaringan kota (ukuran, jarak dan hubungan dengan kota disekitarnya)
3. Karakteristik lingkungan (iklim, vegatasi, karakteristik medan)
4. Karakteristik ekonomi (tenaga kerja, industry, trend)
5. Target pasar (jumlah dan prosentas populasi yang dibidik)
6. Budaya local
7. Kompetisi
8. Tingkat kejenuhan pusat perbelanjaan
9. Daya beli
 2. Pertimbangan Kawasan Pasar

1. Dimensi populasi (ukuran, pertumbuhan, kepadatan, distribusi) dan

dimensi target populasi pasar
2. Publik transportasi dan jaringan jalan
3. Karakteristik ekonomi dan daya beli efektif
4. Potensi pasar dalam hal barang
5. Selera konsumen
6. Intensitas persaingan (kejenuhan pasar)
7. Kemampuan distribusi
8. Karakteristik lingkungan
9. Batasan peraturan dan zonasi
10. Iklim bisnis
 3. Pertimbangan Area Perdagangan (Trade Area)

Area perdagangan adalah wilayah geografis yang berdekatan yang

menyumbangkan sebagian besar jumlah penjualan dan konsumen. Area
perdagangan bisa dibagi menjadi tiga polygon yaitu zona utama, zona
sekunder, dan zona tersier (cincin terluar).
1.Zona utama merupakan area geografis dimana pusat perbelanjaan atau
toko memperoleh 60% - 65% tingkat penjuala dari total konsumen.
2.Zona sekunder merupakan area geografis yang menyumbangkan 20%
tingkat penjualan dari total konsumen.
3.Sedangkan zona tersier merupakan zona dimana pengunjung hanya sesekali
saja untuk berbelanja di pusat perdagangan. Beberapa alasan mengapa
pengunjung di zona ini mendatangi pusat perbelanjaan yang jauh secara jarak
dari rumah yaitu ketersediaan akses jalan bebas hambatan, toko berada pada
jalan menuju tempat kerja, dan toko berada dekat dengan daerah wisata.
 4. Pertimbangan Karakteristik Tapak

1. Profil tapak (ukuran dan bentuk)

2. Kebutuhan sewa/harga tanah
3. Rasio parkir
4. Arus pejalan kaki
5. Akses public transportasi
6. Visibilitas
7. Akses menuju area perdagangan
 Solusi Masalah Lokasi Retail #1

• Proses non-sistematis
– Gut feeling atau observasi lingkungan
– Imitasi lokasi dari pesaing atau pesaing terdekat
• Proses sistematis → asumsi ukuran wilayah pasar
– Bagaimana mengasumsikan ukuran wilayah pasar → secara tradisional
dan survei kepada konsumen potensial (radius pelayanan)
– Bagaimana melakukan proses identifikasi dan mengurutkan wilayah
pasar yang diinginkan sesuai dengan ukurannya

15
 Solusi Masalah Lokasi Retail #2

• Pemodelan wilayah pasar berdasarkan lokasi pesaing

– Bagaimana posisi wilayah pasar dibandingkan dengan wilayah pasar
pesaing
• Memperkirakan jumlah konsumen dari setiap lokasi yang mungkin
– Bagaimana karakteristik pelanggan (sosial, ekonomi, sebaran, dsb)

16
 Analisis wilayah pasar #1

• Seperti apa atribut umum wilayah pasar

– Pendapatan-pengeluaran rumah tangga
– Pertumbuhan penduduk
– Pertumbuhan bisnis di wilayah tertentu

17
 Analisis wilayah pasar #2

• Teknis analogis
– Mencoba membandingkan karakteristik konsumen kegiatan/toko lain
yang telah sukses, bisa dilakukan lewat
• Memperkirakan → gambaran kasar tentang karakteristik yang
seharusnya dipertimbangkan
• Analisis diskriminan → apa beda antara yang berhasil dan tidak
• Regresi berganda → mengukur tingkat keuntungan dari berbagai
faktor

18
 Analisis wilayah pasar #3

• Analisis wilayah pasar

– Melihat bagaimana ukuran pasar yang potensial, melalui
• Data geodemografik, data geo-lifestyle
• Kebiasaan belanja masyarakat di sekitar lokasi potensial

19
 Tingkat persaingan wilayah pasar yang berbeda

• Beberapa pertimbangan:
– Wilayah pasar bukanlah batas yang bersifat “ya” dan “tidak” (pasti).
Ada beberapa kecenderungan perluasan atau penyempitan karena
berbagai hal
– Wilayah pasar tidak tergantung kepada kita saja tetapi juga pesaing
kita

20
 PENATAAN DAN
PEMBINAAN PASAR TRADISIONAL, PUSAT PERBELANJAAN DAN
TOKO MODERN SEBAGAI UPAYA ANTISIPASI PERKEMBANGAN
KEGIATAN RETAIL DALAM TEORI LOKASI

• PERATURAN PRESIDEN REPUBLIK INDONESIA NOMOR 112 TAHUN 2007

• TENTANG PENATAAN DAN PEMBINAAN PASAR TRADISIONAL, PUSAT
PERBELANJAAN DAN TOKO MODERN
 1. Penataan Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern

• Lokasi pendirian Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern wajib mengacu

pada Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/Kota, dan Rencana Detail
Tata Ruang Kabupaten/Kota, termasuk Peraturan Zonasinya.
 Batasan luas lantai penjualan Toko Modern

1. Minimarket, kurang dari 400 m2 (empat ratus meter per segi);

2. Supermarket, 400 m2 (empat ratus meter per segi) sampai dengan 5.000
m2 (lima ribu meter per segi);
3. Hypermarket, di atas 5.000 m2 (lima ribu meter per segi);
4. Department Store, di atas 400 m2 (empat ratus meter persegi);
5. Perkulakan, di atas 5.000 m2 (lima ribu meter per segi).
 Kewajiban Pendirian Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern

1. Memperhitungkan kondisi sosial ekonomi masyarakat, keberadaan Pasar

Tradisional, Usaha Kecil dan Usaha Menengah yang ada di wilayah yang
bersangkutan;
2. Memperhatikan jarak antara Hypermarket dengan Pasar Tradisional yang
telah ada sebelumnya;
3. Menyediakan areal parkir paling sedikit seluas kebutuhan parker 1 (satu)
unit kendaraan roda empat untuk setiap 60 m2 (enam puluh meter per
segi) luas lantai penjualan Pusat Perbelanjaan dan/atau Toko Modern;
dan
4. Menyediakan fasilitas yang menjamin Pusat Perbelanjaan dan Toko
Modern yang bersih, sehat (hygienis), aman, tertib dan ruang publik
yang nyaman.
1. Perkulakan hanya boleh berlokasi pada atau pada akses sistem jaringan
jalan arteri atau kolektor primer atau arteri sekunder.
2. Hypermarket dan Pusat Perbelanjaan: Hanya boleh berlokasi pada atau
pada akses sistem jaringan jalan arteri atau kolektor; dan Tidak boleh
berada pada kawasan pelayanan lokal atau lingkungan di dalam
kota/perkotaan.
3. Supermarket dan Department Store: Tidak boleh berlokasi pada sistem
jaringan jalan lingkungan; dan Tidak boleh berada pada kawasan
pelayanan lingkungan di dalam kota/perkotaan.
4. Minimarket boleh berlokasi pada setiap sistem jaringan jalan, termasuk
sistem jaringan jalan lingkungan pada kawasan pelayanan lingkungan
(perumahan) di dalam kota/perkotaan.
5. Pasar Tradisional boleh berlokasi pada setiap sistem jaringan jalan,
termasuk sistem jaringan jalan lokal atau jalan lingkungan pada kawasan
pelayanan bagian kota/kabupaten atau lokal atau lingkungan
(perumahan) di dalam kota/kabupaten.
 Perkembangan TIK dalam Penentuan Lokasi Retail

• Era Informasi
• Jarak menjadi nisbi/relatif
• Drive on demand
• Ruang menjadi relatif
 Format Retail

Store-based Non store-based

Business Street paddling Internet

Mall
District

Mail-order Direct selling

Freestanding Non traditional

Automated
Mail-order Merchandising
Systems
 Pengaruh TIK pada Lokasi Retail

• Tidak berpengaruh
– Tetap berhirarki
– Sesuai dengan Peraturan zonasi / rencana pemanfaatan ruang

• Berpengaruh
– Bebas di mana saja
 Tantangan Perkembangan Retail pada Rencana Tata Ruang

• Pada Struktur Ruang

– Merestrukturisasi Hirarki Pusat Pelayanan
– Mengubah konsep hirarki pusat pelayanan
– Lainnya…???

• Pada Pola Ruang

– Menjadi Jenis Guna Lahan sendiri
– Mixed Use
– Lainnya….??
 Referensi

1. Applebaum, W. (1968). The Analog Method for Estimating Potential Store Sales. In C.
Kornblau, Guide to
2. Store Location Research. Reading, Mass.: Addison-Wesley.
3. Breheny, M. J. (1988). Practical Methods of Retail Location Analysis: A Review. In N. Wrigley,
Store Choice,
4. Store Location and Market Analysis (pp. 39-86). London: Routledge.
5. Brubaker, B. T. (2004). Site Selection Criteria in Community Shopping Centers: Implications
for Real Estate Developers. Cambridge.
6. Buckner, R. W. (1998). Site Selection: New Advancements in Methods and Technology. New
York: Chain Store Publishing Corp.
7. Laddel, et al (2009). Retail Site Selection: A New, Innovative Model for Retail Development.
Woolbright Development, Inc.
8. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 112 Tahun 2007 Tentang Penataan Dan
Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan Dan Toko Modern
9. Schmidt, C. G. (n.d.). Location Decision-Making Within a Retail Corporation. 60-71
TERIMA KASIH