User Apartemen

- Kalangan Ekspatrial
- Masyarakat kalangan menengah ke atas
- Pejabat
- Investor
- Pengelola apartement
User Office
- Pegawai
- Pengunjung office
- Investor
- Pengelola office
- penyewa
User Mall
-

Penghuni apartement
User office
Wisatawan domestik
Wisatawan mancanegara
Masyarakat umum
Pengelola mall

Office
Tipe Pengelolanya
Investment Type of Office Building
Kantor yang direncanakan dan dibangun oleh suatu perusahaan berupa pengembang

untuk disewakan kepada beberapa penyewa (Multy Tenancy Building).

Jumlah penyewa
Multy Tenancy Floor
Satu lantai bangunan kantor yang disewakan kepada beberapa penyewa atau perusahaan.
Luas ruang yang disewakan tidak termasuk fasilitas umum seperti lift, elevator, ruang
mesin, dsb.

Berdasarkan organisasinya
Commercial office, yaitu seperti perkantoran yang digunakan untuk perdagangan dan
asuransi, yang mempunyai sifat komersil dengan tujuan untuk mencari keuntungan.
Sistem Sewa
Gabungan sistem area terbuka dan sistem area terbagi-bagi. Sistem ini merupakan
pengurangan kerugian-kerugian dengan kedua sistem. Secara umum tipe semacam ini
biasanya membagi peruntukan areanya, misalnya: lantai 15 digunakan sistem area

terbuka, sedangkan lantai selanjutnya memakai sistem area terbagi.

Sistem pembayaran
Semi Gross area sistem
Adalah sistem sewa dengan memperhitungkan semua ruang yang digunakan oleh
penyewa termasuk beberapa ruang fasilitas yang ditentukan, tetapi tidak termasuk ruang

transportasi, tangga darurat, dan fasilitas umum lainnya.

Luas unit yang dapat disewakan
Dalam sistem penyewaan ruang kantor sewa berdasarkan luas unit ruang, dapat
diklasifikasikan sebagai berikut:
- Berdasarkan satuan unit ruang terkecil yang ditetapkan oleh pemilik bangunan.
- Berdasarkan pada kelipatan unit ruang terkecil
- Berdasarkan sewa per lantai
Fasilitas yang terdapat di rental office
-

Area penerima/lobby
Unit pengelola
Unit kantor sewa
Ruang pertemuan/rapat
Unit layanan umum
Area servis
Sirkulasi
Function hall
Meeting room.

Mall
Sistem areal terbagi-bagi (partial area tenant)
- Bentuk pembagian ruang yang sudah membagi-bagi suatu ruang besar dalam satu
lantai ke dalam bentuk yang lebih kecil. Dengan sistem ini pembagian serta
penyewaan ruang hanya memperhatikan berapa lokal (lokal, istilah yang digunakan
untuk satu unit ruang yang sudah terbagi-bagi), misalnya 1 lokal, 2 lokal atau
kelipatan dari ruang minimal yang tersedia (modul ruang), sehingga cara yang seperti
ini perusahaan yang akan menyewa menghitung lokal-lokal yang diinginkan sesuai
dengan kebutuhannya.
- Bagi perusahaan tingkat sedang dalam arti jumlah personilnya, akan lebih banyak
kemungkinan menyewa karena sudah dapat diketahui bahwa standar harga sewanya
tentu akan lebih murah dibandingkan dengan sistem open area tenant.
Kemungkinan untuk penerapan sistem ini pada bangunan berlantai lebih dari 4 lantai.
Karena dengan penggunaan sistem area yang terbagi-bagi, harga sewa relatif lebih
kecil dibandingkan keuntungan dari harga sewa yang lebih besar. Dengan demikian
untuk

menutupi

biaya-biaya

pengoperasiannya,

variabel

bangunan

banyak

(mekanikal, elektrikal dan struktural) dengan penggunaan sistem area akan kurang
efektif.
- Dengan adanya ruang yang terbagi-bagi, untuk perusahaan yang lebih besar dan
membutuhkan luas lantai yang besar akan kurang diminati karena merasa terlalu
dibatasi.

Berdasarkan kepemilikannya, pusat perbelanjaan dibedakan menjadi :

- Unit ruang usaha dengan hak milik bersusun (strata title lot)
Merujuk pada pusat perbelanjaan dengan unit-unit toko yang dimiliki oleh
banyak individu dan setiap pemilik unit individu bebas memperlakukan unit property
miliknya sesuai keinginan. Pemilik unit dapat membuka toko ritel, kantor korporasi
kecil, atau menyewakan propertinya karena setiap pemilik unit membuat keputusan
-

sendiri berdasarkan kepentingan pribadi mereka.

Manajemen kepemilikan tunggal (single owner-ship manajemen)
Dimana suatu tim professional di suatu pusat perbelanjaan dilibatkan untuk
memaksimalkan hasil investasi dari satu property. Manajemen pusat perbelanjaan
bertugas merencanakan, menetapkan nama, memasarkan, serta mengelola property
tersebut.

Fungsi Pendukung Mall

- Pusat Kebugaran

Pusat kebugaran adalah tempat yang menyimpan alat latihan fisik untuk
keperluan latihan fisik demi kebugaran. Terdapat beberapa fasilitas dan layanan yang
terdapat pada pusat kebugaran, beberapa diantaranya adalah kawasan latihan utama
yang kebanyakan terdiri atas alat latihan beban termasul dumbel, barbel alat-alat
latihan fisik, kawasan kardio, kelas latihan, dan lainnya. Keberadaan pusat kebugaran
pada mall berfungsi untuk menunjang kebutuhan pengunjung atas gaya hidup yang
dinamis serta memiliki tingkat kesibukan yang tinggi, sehingga dapat berolahraga
-

sebelum melakukan kegiatan rekreasi lainnya pada mall.

Food Court
Food Court adalah sebuah tempat makan yang terdiri dari gerai-gerai (counters)
makanan yang menawarkan aneka menu yang variatif. Food court merupakan area
makan yang terbuka dan bersifat informal. Food court memiliki peran yang penting
pada mall karena tak jarang pengunjung mall yang memiliki tujuan untuk mencari

makanan atau mengalami rasa lapar tiba-tiba ketika berada di dalam mall.
Bioskop
Bioskop merupakan tempat dimana kita dapat menonton film dengan
menggunakan layar lebar. Bioskop sendiri mendukung fungsi mall sebagai saran
rekreasi dan hiburan. Keberdadaan bioskop pada mall sendiri meningkatkan minat
pengunjung untuk mengunjungi mall karena dewasa ini kegiatan menonton film pada

bioskop telah menjadi tren di kalangan remaja.

Exhibition
Exhibition atau pameran, merupakan salah satu fungsi penting yang sering kita
jumpai pada mall. Pameran yang terdapat pada mall pun bervariasi, tak hanya selalu
menampilkan tentang hasil karya yang hanya untuk dipajang, namun dapat juga
menampilkan

produk-produk

dari

perusahaan

tertentu

sekaligus

mencoba

memasarkannya melalui pameran tersebut.

ATM Centre
ATM Centre adalah perkumpulan dari beberapa mesin ATM (Anjungan Tunai
Mandiri) yang disediakan oleh beberapa perusahaan perbankan. Fungsi dari ATM
Centre ini pada mall adalah untuk mempermudah pengunjung untuk melakukan
transaksi perbankan, seperti penarikan uang secara tunai untuk melakukan
pembayaran selama berada di dalam mall, dan melakukan transaksi yang mendesak

ketika berada di mall seperti transfer uang atau pembayaran tagihan.

Salon Kecantikan
Salon kecantikan adalah bentuk usaha yang berhubungan dengan perawatan
kosmetika, wajah, dan rambut, baik untuk laki-laki maupun perempuan. Variasi lain
dari jenis usaha salon kecantikan adalah salon rambut, dan salon tangan dan kuku

(manikur). Keberadaan salon pada mall membantu pengunjung untuk memenuhi

-

kebutuhannya akan penampilan yang prima.

Toko Buku dan Alat Tulis
Toko buku dan alat tulis adalah sebuah tempat, dapat berupa bangunan atau
ruang, yang di dalamnya menjual berbagai jenis buku, alat-alat tulisa serta keperluan
kantor yang tersusun rapi di rak-rak buku dan alat-alat. Keberadaan toko buku dan
alat tulis ini berfungsi memenuhi kebutuhan pengunjung, terutama kalangan pelajar

yang memerlukan tempat untuk membeli kebutuhan buku dan alat tulis mereka.
Supermarket
Supermarket adalah sebuah toko yang menjual segala kebutuhan sehari-hari.
Kata yang secara harfiah yang diambil dari bahasa Inggris ini artinya adalah pasar
yang besar. Barang barang yang dijual di supermarket biasanya adalah barang barang
kebutuhan sehari hari. Seperti bahan makanan, minuman, dan barang kebutuhan
seperti tissue dan lain sebagainya. Toko tersebut dapat digolongkan menjadi
supermarket jika memiliki luas berukuran sedang, yakni 1000 m2 hingga 5000 m2.
Keberadaan supermarket pada mall meningkatkan minat pengunjung mengunjungi
mall tersebut, terutama para ibu rumah tangga yang ingin berekreasi sekaligus ingin

berbelanja bulanan.
Game Zone
Game zone merupakan area rekreasi bermain

yang menggunakan alat alat

permainan. Area ini memiliki peranan penting pada mall untuk memenuhi fungsi mall
sebagai sarana rekreasi. Sasaran utama dari game zone ini adalah anak-anak, karena
-

pada umumnya anak anak masih memiliki keinginan untuk bermain yang tinggi.
Taman
Taman merupakan sebuah areal yang berisikan komponen material keras dan
lunak yang saling mendukung satu sama lainnya yang sengaja direncanakan dan
dibuat oleh manusia dalam kegunaanya sebagai tempat penyegar dalam dan luar
ruangan.
Pertamanan lebih spesifik karena menyangkut aspek estetika atau keindahan dan
penataan ruang sehingga memiliki fungsi dalam keberadaannya. Dalam membuat
taman ada dua elemen yang dikerjakan, yaitu bidang lunak (softscape) dan bidang
bidang keras (hardscape). Bidang lunak meliputi penanaman segala jenis pohon,
semak dan rumput. Bidang keras meliputi pembuatan jalan setapak, kolam, sungai
buatan, air mancur, pembuatan tebing, peletakan batu alam, gazebo, alat bermain
anak-anak, Ayunan, lampu taman, drainase dan sistem penyiraman.

Fungsi taman pada mall adalah sebagai pemberi area hijau pada kawasan mall.
Fungsi lainnya adalah sarana rekreasi bagi pengunjung mall dan dapat juga
-

difungsikan sebagai meeting point atau titik temu bagi beberapa pengunjung mall.
Ice Skating
Ice Skating adalah sarana anchor atau penarik perhatian bagi pengujung yang
sangat menguntungkan karena biaya sewa yang tinggi dan antrian yang lama sehingga
semari menunggu antrian pengunjung akan membeli makanan. Aktivitas olah raga ice
skating yang cukup melelahkan juga membuat pengunjung akan makan dan minum
setelah melakukan aktivitas tersebut. Namun fasilitas ini memiliki kelemahan yakni
butuh tempat yang luas dan biaya pembuatan dan pemeliharaan yang tinggi sehingga
tempat yang seharusnya dapat digunakan sebagai area pameran atau eksebisi hanya
dapat digunakan sebagai sarana ice skating. Selain itu pemeliharaan Es yang mahal
stelah digunakan juga menjadi kendala. Salah satu mall yang menggunakan ice

skating sebagai salah satu daya tarik adalah mall

Tempat Penitipan anak
Dalam kegiatan berbelanja di mall seringkali orang tua yang mengajak
anaknnya dibingungkan oleh sang anak yang mulai bosan dan lelah mengikuti orang
tuanya sehingga diperlukan tempat penitipan anak agar sang anak tetap merasa
gembira. Tempat penitipan anak tentunya dilengkapi oleh arena bermain, Tempat ibu
menyusui, Ruang tunggu dan pegawai yang mengawasi dan mengurus anak anak

yang dititipkan
Fashion Outlate
Fashion outlate adalah salah satu daya tarik bagi wisatawan wanita yang ingin
mencari kepuasan di bidang fashion. Keberadaan Fashion outlet di mall menjadi salah
satu keharusan yang mengundang pengunjung karena tren mode yang selalu berubah

sering waktu sehingga fashion outlate selalu diminati pengunjung.

Cosmetic and Skin Care Outlate
Kecantikan adalah kebutuhan utama bagi para wanita sehingga untuk menjaga
kecantukan diperlukan alat - alat kosmtik yang sesuai dengan kebutuhan dan obat
obat yang dapat mempercantik diri. Cosmetic and Skin Care Outlate yang lengkap

akan mengundang minat pengunjung.

Electronic Outlate
Alat alat elektronik dewasa ini menjadi kebutuhan pokok bagi manusia.
Kebutuhan akan hiburan, komunikasi dari tempat yang jauh, Sarana pengolahan data
dan perhitungan yang akurat semua dapat terakomodasi oleh barang - barang
elektronik. Karena kebutuhan yang tinggi maka keberadaan electronic outlate di mall
akan menjadi penarik minat pengunjung. Terdapat juga jenis mall yang hanya menjual

barang - barang khusus elektronik seperti laptop dan hp yang di dalamnya terdapat
-

tempat servis dari masing masing barang tersebut.

Music Outlate
Alat - alat musik adalah salah satu barang yang dicari dewasa ini. Bentuk yang
beragam dari yang paling kecil sampai yang paling besar dan jenis musik yang
beragam dapat menarik perhatian pengunjung. Harga alat musik yang cukup tinggi
juga memberi keuntungan tersendiri. Toko alat musik yang lengkap tentunya

membuat pengunjung tertarik karena banyak pilihan yang ditawarkan

Furniture Outlate
Konsep ruang dalam pada ruangan sangat dibantu oleh furniture yang berada di
dalamnya. Furniture atau mabel berarti barang barang penunjang kehidupan manusia
yang dapat dipindahkan sesuai bentuk ruangan. Keberadaan furniture outlate di mall
akan memudahkan pengunjung mencari furniture yang sesuai dengan konsep yang
dipakai dalam ruang dalam rumah. Furniture yang dipajang di mall sering kali ditata
sedemikian rupa agar membenuk ruang dalam dengan batas batas partisi sehingga
pengunjung dapat membayangkan ketika furniture teersebut menghiasi ruangan

mereka.
Lobby
Dalam Fungsi mixed use building Mall biasanya menjadi bagian lantai lantai
bawah bangunan karena mmerlukan area yang paling luas sehigga mall juga harus
menunjang fungsi di atasnya. Fungsi office dan apartemen pada tower ini tentunya
membutuhkan lobby sebagai ruang tunggu dan ruang resepsionis yang menjadi ruang
administrasi sebelum menuju apartemen dan kantor sehngga lobby harus berada di
lantai dimana drop off area berada sehingga memerlukan beberapa bagian mall untuk

digunakan sebagai lobby. Lobby yang lain juga terdapat di cinema.

Apotek
Kebutuhan akan kesehatan dewasa ini menjadi kebutuhan yang sangat penting
karena penyakit yang mulai beragam dan semakin sulit disembuhkan sehingga
keberadaan apotek yang lengkap di sebuah mall dapat menarik minnat pengunjung
yang membutuhkan obat obatan, selain obat obatan tes kesehatan seperti cek
darah, gula darah, tensi dapat dilakukan di apotek.