Pengantar Analisa Keuangan

Investasi Real Estat

D III PENILAI - PKN STAN
 Analisa Keuangan

Bagian yang paling sulit dari analisis keuangan adalah pengumpulan data
lengkap dan akurat yang berkaitan dengan proyek atau rencana investasi.

Analisis keuangan membutuhkan upaya mengumpulkan informasi agar

memperoleh potensi investasi yng mendekati kenyataan.

Contoh data:
•Pendapatan
•Tingkat hunian
•Cadangan untuk penggantian
•Biaya
•Bunga
 Bunga

• Tingkat bunga adalah fungsi dari pasar uang, debitur rasional tidak akan
membayar bunga lebih tinggi dari tingkat bunga terendah yang tersedia
pada pinjaman tertentu.
• Pinjaman real estat dibentuk dengan tarif tahunan.

Simple Interest (Bunga Tunggal)

• Bunga tunggal yang dibayarkan hanya untuk jumlah uang (pokok pinjaman)
yang masih terutang.

• Bunga idak dibayarkan atas uang yang telah dibayar kembali kepada
pemberi pinjaman
 Bunga
Pinjaman = 1.200
Bunga = 10 %
Angsuran = 12 kali

Akumulasi
Angsuran Sisa Pokok
Pokok Angsuran Angsuran Bunga Total
Bulanan Hutang
Pokok Angsuran
A B = ($1200 : 12) C D D = (D x 10%) : 12 E=B+D
1 100 - 1.200 10 110
2 100 100 1.100 9 109,17
3 100 200 1.000 8 108,33
4 100 300 900 8 107,50
5 100 400 800 7 106,67
6 100 500 700 6 105,83
7 100 600 600 5 105,00
8 100 700 500 4 104,17
9 100 800 400 3 103,33
10 100 900 300 3 102,50
11 100 1.000 200 2 101,67
12 100 1.100 100 1 100,83
AMORTISASI

Contoh : Pinjaman hipotek 30 tahun sebesar $ 170.000 dengan suku bunga tahunan 4,25% dan
pembayaran bulanan sebesar $ 836,40 = (170.000 ÷ 1.000 × 4,92)

Step 1: $169,530.53 × 4.25% ÷ 12 = $ 600.42

Step 2: $836.40 – $600.42 = $ 235.98
Step 3: $169,530.53 – $235.98 = $ 169,294.55
Principal balance at the end of the third month is $169,294.55.
 Mortgage Factor Chart
Rate Term 10 Term 15 Term 20 Term 25 Term 30
Years Years Years Years Years
3 9.66 6.91 5.55 4.74 4.22
3⅛ 9.71 6.97 5.61 4.81 4.28
3¼ 9.77 7.03 5.67 4.87 4.35
3⅜ 9.83 7.09 5.74 4.94 4.42
3½ 9.89 7.15 5.80 5.01 4.49
3⅝ 9.95 7.21 5.86 5.07 4.56
3¾ 10.01 7.27 5.93 5.14 4.63
3⅞ 10.07 7.33 5.99 5.21 4.70
4 10.13 7.40 6.06 5.28 4.78
4⅛ 10.19 7.46 6.13 5.35 4.85
4¼ 10.25 7.53 6.20 5.42 4.92
4⅜ 10.31 7.59 6.26 5.49 5.00
4½ 10.37 7.65 6.33 5.56 5.07
4⅝ 10.43 7.72 6.40 5.63 5.15
4¾ 10.49 7.78 6.47 5.71 5.22
4⅞ 10.55 7.85 6.54 5.78 5.30
5 10.61 7.91 6.60 5.85 5.37
 ksi

BAYAR
POKOK
31-Mar-2018 PEMINDAHAN  Db. 1,133,240.00 78,358,502.00
DARI REK.
163015206
BAYAR
31-Mar-2018  Db. 894,282.00 79,491,742.00
BUNGA
31-Mar-2018 BUNGA  Cr. 894,282.00 80,386,024.
Jumlah Pemb
Tanggal Trans Uraian Transa Tipe ayaran Saldo
aksi ksi

BAYAR
POKOK
31-Mar-2018 PEMINDAHAN  Db. 1,302,837.00 97,157,115.00
DARI REK.
163015206
BAYAR
31-Mar-2018  Db. 1,107,674.00 98,459,952.00
BUNGA
31-Mar-2018 BUNGA  Cr. 1,107,674.00 99,567,626.00
 Add-on interest

• Beberapa kreditor menggunakan tingkat bunga tambahan (add-on interest).

Teknik ini melibatkan perhitungan bunga atas jumlah total pinjaman untuk
seluruh periode waktu.

• Jumlah bunga tersebut ditambahkan ke pokok hutang selama jangka waktu

pinjaman sebelum pembayaran bulanan dihitung.

Contoh : Pinjaman $1.200,- bunga 10% per tahun,

• Angsuran per bulan: ?
• Bunga tahunan adalah : $1.200 x 10% = $120
• Jumlah pokok ditambah bunga = $ 1.200 + $120 = $1.320
• Angsuran per bulan: $1.320 : 12 = 110
 Add-on interest
Formula :
B = suku bunga
C = jumlah pembayaran cicilan per tahun
K = jumlah keseluruhan bunga sepanjang masa pinjaman
P = pokok
n = jumlah pembayaran cicilan dalam kontrak

2 x IK
B =
P (n + 1)

•A = 2CK ÷ P(n + 1)
•A = 2(12) ($120) ÷ $1,200(12 + 1)
•A = $2,880 ÷ $15,600
•A = 0.1846 or 18.46%
 Bunga Nominal dan Bunga Efektif

• Hubungan antara simple interest dan add-on interest:

• Tingkat bunga tunggal (simple rate) 10%  suku bunga nominal adalah suku
bunga perjanjian/kontrak sama dengan annual percentage rate (APR) yaitu tingkat
suku bunga/rate yang sebenarnya dibayar oleh debitur.

• Kasus tambahan bunga (add-on interest), yang memiliki tingkat nominal (kontrak)
sebesar 10%, menghasilkan tingkat suku bunga aktual (efektif) sekitar 18%.

• Perjanjian pinjaman bunga sederhana, tingkat nominal mungkin tidak selalu

merupakan suku bunga efektif karena adanya biaya pinjaman.

• Misalnya, ketika seorang peminjam mengajukan hipotik/KPR sebesar $ 100.000 dan

harus membayar biaya administrasi $ 1.000 ditambah $ 500 dari biaya lain, yang
dipotong dari pencairan pinjaman sehingga ahanya menerima $ 98.500. Namun,
debitur membayar bunga atas $100.000, sehingga APR lebih dari 10%.
 Compount Interest (Bunga Majemuk)
• Bunga majemuk adalah bunga yang dibayarkan atas bunga yang diperoleh. Bunga
tahunan sering ditambah setiap bulan sehingga tingkat bunga efektif pendapatan
sedikit lebih tinggi dari tingkat nominal.
• Konsep dasar bagi banyak keputusan investasi.

• Rekening tabungan dengan tingkat bunga saat ini adalah alternatif investasi
konstan, dan tingkat bunga ini merupakan pengembalian yang aman atas dana
yang ditabung.

• Seorang investor akan mengukur risiko investasi alternatif, menentukan

pengembalian yang dibutuhkan dari setiap alternatif sebagai fungsi dari risiko
spesifik.

• Jadi, investasi dalam proyek apartemen mungkin membutuhkan setidaknya 15%

pengembalian, atau hasil, sebagai fungsi dari tingkat aman 5% ditambah tingkat
risiko 10%.
 Compount Interest (Bunga Majemuk)

CS = BD(1 + i)n
CS = jumlah compunt akhir perioda
BD = jumlah simpanan
i = bunga per tahun
n = jumlah tahun

Berapa jumlah uang pada akhir tahun ke 10, atas simpinan sebesar
$1,000, dengan bunga 10%.
CS = BD(1 + i)n
CS = $1,000(1 + 0.10)10
CS = $1,000(1.10)10
CS = $1,000(2.59374)
CS = $2,593.74
 Compound worth of an annuity

• Pemilik properti yang menghasilkan pendapatan lebih

memperhatikan arus kas properti.
• Setiap rangkaian aliran pembayaran/simpanan tahunan dikenal
dengan istilah anuitas.
• Rumus untuk menghitung nilai gabungan masa depan dari suatu
anuitas yang didepositkan sebagai berikut:

CS = RD[(1 + i)n – 1 + (1 + i)n – 2 + ... + (1 + i)n – n]

CS = Jumlah compound
RD = simpanan tetap setiap periode
i = tingkat suku bunga per perioda
n = jumlah perioda
 Compound worth of an annuity

• Tabungan rutin akhir tahun selama 3 tahun pada tingkat bunga per
tahun10%, maka compound interest pada akhir tahun ke 3 adalah
$3.31

CS = $1[(1 + 0.10)3 – 1 + (1 + 0.10)3 – 2 + ... + (1 + 0.10)3 – 3]

CS = $1[(1.10)2 + (1.10)1 + 1]
CS = $1[(3.31)]
CS = $3.31
 Compound worth of an annuity

Years Future Worth of $1 Future Worth of Annuity of $1

c. Tingkat Hunian (Deposited Beginning Period) (Deposited End of Period)

1Diperlukan data penyewa 1.1000potensial berserta kemampuan

1.0000 dan
2kemauan untuk menyewa properti yang sedang dikembangkan.
1.2000 2.1000
3
Data tingkat tenaga kerja memberikan gambaran
1.3310
peluang kerja dan
3.3100
4 1.4641 4.6410
tingkat penghasilan.
5 1.6105 6.1051

6 Penentuan jumlah dan 1.7715
jenis unit perumahan yang diperlukan, investor
7.7156
7perlu menetukan ukuran1.9487
dan komposisi keluarga9.4871 individual termasuk
8jumlah total orang di dalam
2.1436area tersebut. 11.4358
9
Data pertumbuhan/pergeseran
2.3579
komposisi populasi.13.5794
10 2.5937 15.9372
15 4.1772 31.7724
20 6.7275 57.2749
25 10.8347 98.3470
30 17.4494 164.4940
 Compound worth of an annuity
Compount Annuity
•CS = $100[(1.10)9 = 2.3579] •CS = BD(1 + i)n
•+ (1.10)8 = 2.1435 •CS = $1,000 (1.10)10
•+ (1.10)7 = 1.9487 •CS = $1,000 (2.5937)
•+ (1.10)6 = 1.7715
•CS = $2,594 (rounded)
•+ (1.10)5 = 1.6105
•+ (1.10)4 = 1.4641
•+ (1.10)3 = 1.3310
•+ (1.10)2 = 1.2100
•+ (1.10)1 = 1.1000
•+ (1.10)0 = 1.0000
•Total 15.9372 at the beginning of tenth
year
•CS = $100 (15.9372)
•CS = $1,594 (rounded)
 Time Value of Money

Jumlah pertumbuhan (uang) adalah fungsi dari tingkat bunga, atau hasil yang
diperoleh dari deposito atau investasi.

Berapa nilai uang saat ini, atas suatu investasi di masa mendatang.

Nilai waktu uang penting bagi investor real estat yang hasilnya merupakan
fungsi dari sewa yang akan diterima di masa depan, yang merupakan
serangkaian pembayaran (anuitas) atas pendapatan sewa.

Misalnya, pada tingkat imbal hasil 10%, dolar yang tidak akan diterima selama
satu tahun hanya bernilai $ 0,90 hari ini, sebaliknya $1 dolar dapat disetorkan
hari ini pada 10% per tahun, itu akan bernilai $ 1,10 pada akhir tahun.
 Time Value of Money

Menunggu satu tahun untuk menerima dolar menghalangi kesempatan

untuk mendapatkan $0,10.

Dengan demikian, $ 0,10 dapat diartikan sebagai biaya peluang

(opportunity cost), atau tingkat diskon, (discount rate) yang mengurangi
nilai saat ini dari $1 yang akan diterima pada akhir tahun, yang senilai
dengan $ 0,90 saat ini.
Present worth (PW) of a dollar (Net Present Value)

PW/Present Value =
 Present worth of an annuity

PWA =

PWA = present worth annuity

RA = regular amount
i = interest
n = number of periods
 Present worth of an annuity
Nilai sekarang dari $1 yang diterima setiap akhir
tahun selama 3 tahun dengan tingkat diskonto
10% adalah?
Present Worth at Annual Compound Interest Rate of
10%
Ye Present Worth Present Worth of
ars of $1 Annuity of $1 per Period
1 0.9091 0.9091
2 0.8264 1.7355
3 0.7513 2.4868
4 0.6830 3.1699
5 0.6209 3.7908
6 0.5645 4.3553
7 0.5132 4.8684
8 0.4665 5.3349
9 0.4241 5.7590
10 0.3855 6.1446
15 0.2394 7.6061
20 0.1486 8.5136
25 0.0923 9.0770
30 0.0573 9.4269
 Profitability Measures

• Perkiraan profit dapat dibuat dari nilai investasi berdasarkan jumlah sewa
yang diperoleh selama jangka waktu tertentu.
• Investor mengutamakan hubungan nilai properti dengan kemampuannya
untuk menghasilkan arus kas.
• Jumlah yang diperlukan dari pengembalian investasi ini adalah pilihan
pribadi seperti halnya pilihan jenis properti.
• Investment : jumlah uang tunai yang digunakan dalam pembelian properti
ditambah biaya tunai dari setiap peningkatan modal yang dilakukan selama
kepemilikannya.
• Semua keuntungan yang dihasilkan oleh investasi kemudian akan
digunakan untuk mengukur laba atas investasi ini.
 Return on Investment (ROI).

• Contoh : arus kas setelah pajak sebesar $ 10.000 pada investasi uang tunai
$ 100,000, ini menunjukkan ROI kas-on-tunai 10% ($ 10.000 ÷ $ 100.000).
• Jika ada pembayaran $ 3.000 pada hipotek dan peningkatan nilai pasar
properti $ 5.000, maka ROI bottom-line adalah :
= 18%  ($ 10.000 + $ 3,000 + $ 5.000 = $ 18.000 ÷ $ 100.000).

• Investor akan menganalisa laporan operasi tahunan, pengetahuan dan

pemahaman dari kegiatan operasi sangat penting dalam membuat
keputusan investasi.
 Operating Statement

a. Scheduled gross income (SGI) atau Potential Gross Income:

jumlah pendapatan sewa yang dapat dihasilkan properti dengan
100% hunian dan dengan semua penyewa membayar sewa
penuh.
b. Vacancy loss : jumlah pendapatan yang hilang karena unit atau
ruang kosong.
c. Credit loss atau Collection loss : jumlah pendapatan yang hilang
dari penyewa yang tidak membayar sebagian atau seluruh uang
sewa.
d. Other income termasuk semua pendapatan nonrental seperti
parkir, laundry.
e. Effective gross income (EVI) atau pendapatan operasional kotor,
adalah total pendapatan dari properti.
 Operating Statement

f. Operational Expenses: biaya yang diperlukan untuk operasi properti

yang terdiri dari::
g. Fixed expenses/ Biaya tetap, yang tetap sama walaupun tingkat
hunian properti meningkat/tidak. Contohnya termasuk pajak
properti, asuransi.
h. Variable expenses, biaya yang akan bervariasi sesuai dengan
tingkat hunian. Contohnya meliputi persediaan, air, dan biaya
manajemen apa pun yang terkait dengan volume hunian.
i. Reserves/ Cadangan, merupakan uang yang disisihkan untuk
penggantian barang-barang seperti karpet, peralatan, atau atap dan
untuk keadaan tak terduga yang mungkin timbul.
g. Total biaya operasi merupakan total dari tiga jenis pengeluaran di
atas.
 Operating Statement

g. Net operating income/Pendapatan operasional bersih (NOI)

adalah pendapatan yang tersisa setelah semua biaya operasi
telah dibayarkan.
Angka ini sangat penting untuk memperkirakan nilai properti.

g. Debt service : pembayaran pokok dan bunga atas setiap

pinjaman hipotek atas properti dan merupakan biaya pembiayaan.

h. Before-tax cash flow : uang yang tersisa sebelum dikurangai

pajak penghasilan yang dibayarkan.
Contoh: Operating Statement
 Capitalization Rate - Value

Capitalization Rate
•Tingkat kapitalisasi: tingkat pengembalian berdasarkan harga
pembelian yang akan membuat investor ingin membeli properti.

Value
•investor atau penilai dapat memperkirakan nilai dari properti yang
menghasilkan pendapatan dengan membagi NOI dengan tingkat
kapitalisasi.
 Contoh

Bangunan apartemen 100 unit akan dijual. Sewa setiap unit sewa $ 1.200 per bulan. Tingkat
kekosongan dan collection loss/credit loss 10%. Pendapatna lain sebesar $78.000 per bulan.
Total biaya operasi tahunan adalah $ 500.000. Tingkat kapitalisasi di pasar 8%.

•100 unit × $ 1.200 sewa = $ 120.000  PGI per bulan

•$ 120.000 × 12 = $ 1.440.000  PGI per tahun
•$ 1.440.000 - $ 144.000 (Collection/credit loss) = $ 1,296,000
•$ 1,296,000 + $ 78,000 x 12 (pendapatan lainnya) = $ 2,232,000 (EGI)
•$ 2.232.000 - $ 500.000 (biaya operasi)= $ 1.732.000 (NOI)
•$ 1.732.000 ÷ tingkat kapitalisasi 8% = $ 21.650.000 (Value)

Semakin tinggi tingkat kapitalisasi, semakin rendah nilai yang ditunjukkan. Ini karena semakin
tinggi tingkat kapitalisasi yang diinginkan oleh investor, semakin sedikit mereka harus
membayar properti untuk mencapai tujuan investasi mereka.

•$ 874.000 ÷ tingkat kapitalisasi 5% = $ 17.480.000 (Value)

•$ 874.000 ÷ tingkat kapitalisasi 6% = $ 14,566,667 (Value)
•$ 874.000 ÷ tingkat kapitalisasi 7% = $ 12,485,714 (Value)
 Breakeven analysis

• Breakeven adalah titik di mana pendapatan kotor sama dengan total

biaya tetap ditambah biaya variabel yang dikeluarkan.
• Untung ketika pendapatan kotor > jumlah yang diperlukan untuk
mencapai titik impas
• Biaya variabel biasanya dinyatakan sebagai rasio pendapatan
sewa (presentase dari pendapatan)

BE = breakeven Fixed Cost

FC = fixed costs BEP =
VCR = variable cost ratio 1 - VCR
 Breakeven analysis

• Titik impas untuk properti, diketahui biaya tetap $100.000 dan rasio biaya variabel 20%

BE = $ 100,000 ÷ (1 - 0,20)
BE = $ 100,000 ÷ 0,80
BE = $ 125.000

• Tingkat hunian yang diperlukan untuk menghasilkan pendapatan yang diperlukan untuk
mencapai titik impas dapat dinyatakan sebagai rasio dari pendapatan potensial.

• Properti seluas 30.000 meter persegi ruang yang dapat disewa, dengan harga pasar
wajar $ 5 per meter persegi per tahun, maka break event  83% dari ruang yang dapat
disewakan = (30.000 × $ 5 = $ 150.000 dimana $ 125,000 ÷ $150,000 = 0.8333).

• Breakeven analysis memberikan investor dengan perspektif yang jelas untuk

mempelajari kelayakan finansial dari proyek tertentu.

• Jika titik impas yang wajar ditentukan 83%, sebuah properti A diperkirakan bahwa 95%
hunian harus dicapai agar mencapai titik impas, maka investor mungkin akan menolak
peluang pada properti A.
 Return on investment

• Perlu menganalisa laporan pendapatan dan pengeluaran atas

operasi dalam satu tahun yang akan menghasilakan arus kas.

• Analisis ini kemudian menjadi dasar tahun-tahun proyeksi

mendatang, dan investor akan menyikapi setiap kenaikan biaya
operasi dengan kenaikan sewa yang sepadan dan analisa faktor
risiko diperlukan dalam analisis keuangan.

• Sebuah investasi pada properti dengan tingkat laba 10%,

sementara tingkat resiko yang dihadapi dan kemungkinan terjadinya
tinggi, investor akan mempetimbangkan apakah expected return
20%, 30%, atau lebih tinggi atau bahkan investor
mempertimbangkan peluang alternatif?
 Return on investment

Contoh:
Proyek apartemen 18-unit menghasilkan:
Pendapatan tahunan kotor $ 100.000.
Total biaya operasi termasuk kekosongan, cadangan, pajak properti, 50% dari
pendapatan kotor.
Ini menyisakan $ 50.000 untuk layanan hutang dan arus kas.
Properti ini ditawarkan dengan harga $ 500.000 (tingkat kapitalisasi 10%)
Pembayaran tunai $ 200.000 tunai dan sisanya kredit selama 30 tahun dengan
bunga tetap 7,5%.
Pembayaran pokok hutang dan bunga $ 25.200 per tahun.
Add back $ 3.000
Depresiasi $14.400
Kenaikan nilai pasar properti $10.000
Pajak 31%
$100,000 Gross annual income
–50,000 50% operating expense ratio

50,000 Net operating income

–25,200 Annual principal and interest

24,800 Net cash flow

+ 3,000 Principal add-back
27,800 Taxable before depreciation
– 14,500 Depreciation

13,300 Taxable income

× 0.31 Investor’s tax bracket
4,123 Income tax
24,800 Net cash flow
– 4,123 Income taxes
20,677 10.33% cash-on-cash ROI
+ 3,000 Equity growth
23,677 11.83% broker’s net ROI
+ 10,000 market value growth

$133,677 16.83% bottom-line ROI

 Leverage
• Leverage adalah penggunaan dana pinjaman untuk membeli properti.
• Tingkat leverage sering mempengaruhi pengembalian investasi.

Contoh (kasus di atas):

• Properti $ 500.000 dibeli dengan pembayaran tunai $ 200.000 dengan rasio
pinjaman terhadap nilai 60% (LTV) menghasilkan ROI sebesar 10,33%.
• Ketika properti dibeli seharga $ 100.000 tunai dengan LTV 80% maka ROI nya
lebih tinggi.
• Leverage sering dapat diterapkan untuk meningkatkan laba atas ekuitas.
• Leverage positif terjadi ketika tingkat bunga pinjaman lebih kecil dari tingkat
kapitalisasi
• Leverage positif memungkinkan imbal hasil investor meningkat ketika LTV
meningkat.
• Leverage positif juga terjadi ketika biaya pembayaran utang, yang dinyatakan
sebagai persentase, lebih rendah daripada laba atas investasi tahunan (ROI).
 Discounted cash flows (DCF)
• Pendekatan tradisional mengasumsikan pendapatan (sewa) akan diterima
jauh ke masa depan dan properti mungkin tidak akan dijual.
• Prosedur arus kas yang didiskontokan (DCF) mengakui aliran pendapatan
terbatas dan berakhir pada titik yang diproyeksikan pada waktunya.
• DCF mengakui:
 Pendapatan berfluktuasi dari waktu ke waktu dan bahwa properti biasanya
akan dijual atau diperdagangkan pada waktu yang tepat.
 Uang yang akan diterima di masa mendatang didiskontokan ke nilai
sekarang dengan rasio yang mencerminkan pengembalian yang
diinginkan investor atas investasi tersebut.

• Serangkaian pendapatan (sewa) selama masa sewa menghasilkan

anuitas bagi pemilik/investor yang di-present valuekan pada tingkat
diskonto.
 DCF
Misal:
Arus kas bersih tahunan tetap $ 5.000 selama15 tahun
Harga jual bersih yang diproyeksikan akhir periode sewa $
Tingkat pengembalian tahunan 12%
Nilai kini dari properti?
= NPV aliran tetap + PV harga jual
= (5000 x 6,618) + (150.000 x 0,1827)
= $ 60.459
 DCF
 Sewa 15 tahun, pendapatan sewa tahunan untuk 5 tahun pertama
$4.000, pendapatan per tahun dari ke 6-10 sebesar $5.000, dan
$6.000 per tahun untuk tahun 11 s.d. 15.
 Akhir periode dijual properti akan dijual seharga $150.000 tunai

 Berapa nilai investasi sekarang seharusnya jikatingkat

pengembalian yang diharapkan investor 12%
 DCF

Period IF Annuity Amount

First 5 years 3.6048 $4,000 $14,419

Second 5 years 2.0454 5,000 10,227

Third 5 years 1.1606 6,000 6,963

Reversion 0.1827 150,000 27,405

      Total:
$59,014
 Internal rate of return (IRR)

 Pengambilan keputusan investasi investor didasarkan pada internal rate of

return (IRR)

 IRR adalah tingkat diskon di mana arus kas masa depan senilai sekarang
sama dengan investasi modal awal. Tingkat diskonto yang menghasilkan
NPV=0

 IRR dihitung berdasarkan nilai sekarang dari proyeksi atas setiap

keuntungan setelah menetapkan opportunity rate yang akan dianalisa
dengan cara coba-coba.
 IRR
Misal
Investasi tunai $ 100.000,
arus kas bersih tahunan $ 10.000 selama 10
tahun,
akhir periode sewa $100.000 dijual.
IRR adalah 10%.
 IRR
$10,000 × 6.1446 (Figure 5.4) $61,446

$100,000 × 0.3855 (Figure 5.4) $38,550

Total: $100,000 (rounded)

Investment: $100,000
NPV: 0

$10,000 × 3.7908 (Figure 5.4) $37,900

$100,000 × 0.6209 (Figure 5.4) $62,090
Total: $99,990 (rounded
$100,000)
Investment: $100,000
NPV: 0
 Menentukan IRR
• Harga pembelian = $ 5.000.000
• Hipotek = $ 4.000.000 @ 12% bunga, amortisasi 20 tahun
• Pembayaran hipotek = $ 44,043.45
• Pertumbuhan dalam sewa 5%
• Pada akhir tahun ke lima dijual dengan tingkat kapitalisasi 10%
• Harga tanah senilai $ 1.000.000 dan bangunan $ 4.000.000
• Depresiasi adalah garis lurus selama 27,5 tahun (gunakan 0,03636)
• Pajak atas penghasilan 35%
• Capital gain 15%
Terima Kasih